房地产开发管理程序文件

房地产开发管理程序文件 1 2 9 11规划设计、勘测、工程设计、 山西智诚房地产开发有限公司文件名称：文件资料控制程序拟制部门：办公室实施日期：二OO五年十一月一日文件资料控制程序对质量管理体系文件进行控制，确保各部门和相关场所使用有效版本文件，防止使用失效和作废的文件。2、适宜范围适用于本公司与质量管理体系有关的文件及外来的控制。办公室3.1.1负责本程序的编制，修订及管理；3.1.2负责文件的控制。工程部3.2.1负责工程技术文件的管理各部门4、工作程序文件和资料的分类4.1.1质量体系文件与资料4.1.1.1质量手册4.1.1.2程序文件包括办法、规定、制度；4.1.1.3质量记录文件是对完成活动或达到结果提供客观证据的文件。包括表格、照片等。4.1.2工程技术专用文件与资料4.1.2.1标准文件与资料：指国家和地方政府颁布的有关建筑工程的法规、标准、规程、标准图收集等；4.1.2.2与质量有关的行政文件：指公司内部及上级主管部门下发的与质量有关的行政文件、外来文件及技术规范要求等。文件编写及审批和发布4.2.1《质量手册》由综合部编写，管理者代表审核，总经理批准4.2.2《程序文件》由公司各主管部门编写，部门负责人审核，管4.2.3公司内部与质量有关的办法、规定、制定由各主管部门编写，部门负责人审核，总经理或分管副总经理审批发布；4.2.4工程技术专用文件由工程部编写，部门经理审核，总经理审4.2.5与质量有关的行政文件，由主管部门编写，部门负责人审核，总经理或分管副总经理审批签发；4.2.6各类文件和资料在发放前由各部门确定受控范围和印制数量，由管理者代表审批，未经批准不得扩大发放范围；4.2.7各部门编写的质量文件，必须清晰，不得涂改，易于识别；4.2.8文件和资料的控制部门必须编制受控文件总清单和发放数，各部门编制受控文件分清单，及时认真收发；4.2.9在质量体系运行中，必须使用文件的有效版本；4.2.10由总经理批准，文件控制部门及质量有关部门对失效和作废的文件应及时撤出并列出清单，统一报领导签字后销毁；4.2.11需保留的作废文件，加盖“保留”和“作废”章方可留文件编号、标识、登记、发放、保管4.3.1文件编号：质量体系文件、行政文件由公司综合部负责文件4.3.1.1行政文件按公文编号规则进行；4.3.1.2质量体系文件编号按下列办法：A、质量手册编号ZC山西智诚房地产开发有限公司ZC/CX质量体系程序文件B、质量记录编号ZC——X——X4.3.1.3标准图纸等外来文件使用原文号图号，不得另行编号。4.3.2文件受控状态标识4.3.2.1文件和资料分为“受控”和“非受控”两种；4.3.2.2公司在各场所和提供给第三方的《质量手册》和《程序文件》及公司内部质量有关的办法、规定、制度属受控文件，加盖“受控”章并编受控发放号，编制《受控文件和资料清单》，以便保管回收，保持其为有效版本。对为其它外部机构或单位提供《质量手册》、《程序文件》及公司内部与质量有关的办法、规定、制度属非受控文件，必须进行编号。4.3.3文件登记发放4.3.3.1质量体系文件与质量有关的行政文件，由综合部负责登记、编目、编制文件检索号并登记受控文件总清单；4.3.3.2工程技术专用文件由公司负责编目，编制文件检索号，工程竣工资料交办公室存档；4.3.3.3竣工图纸、竣工工程技术文件资料由各部门资料员整理、装订，经有关部门审核后登记，交综合部归档；4.3.3.4质量体系文件由办公室登记、编目、发放；4.3.3.5各部门设专职或兼职资料员，按《收发文登记表》填写收文，并编制本部门《受控文件和资料清单》。4.4文件的评审使用更改4.4.1当文件内容不能正确指导质量活动时，对不适宜的条款由综合部组织评审进行更改，按本程序的规定进行审批，下发《文件资料更改通知单》后，对文件和资料进行更改，按文件付诸实施。4.5文件和资料的保管4.5.1办公室对文件资料分类进行登记、统计、整理、存档；修复，不能修复的应进行原版更换；4.6文件和资料的回收4.6.1办公室对作废、失效的文件、资料按原发放范围及时回收，在4.6.2对已调离岗位人员所领取的受控文件和资料原则上应及时收文件归档和销毁4.7.1文件归档销毁工作依照国家《档案法》执行；4.7.2文件、资料由公司办公室按归档要求办理接收手续，并存4.7.3对失效过期文件，填写《文件回收销毁登记表》，经文件原签发领导批准进行销毁。文件借阅和复制4.8.1公司内部各部门借阅文件和资料须填写《借阅文件登记表》，经总经理批准后方可借阅；4.8.2外单位借阅受控文件，需持单位介绍信，经总经理批准后，填写《借阅文件登记表》办理手续，方可借阅；4.8.3公司的受控文件不允许复制。如确需复制，由复制部门填写《复制文件登记表》，经办公室负责人批准后方可复制，并填写《复制《质量手册》《质量记录控制程序》《档案法》6、质量记录《受控文件和资料清单》《收文登记表》《发文登记表》《文件资料更改通知单》《文件回收销毁登记表》《借阅文件登记表》《复制文件登记表》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：质量记录控制程序拟制部门：综合部实施日期：二OO五年十一月一日质量记录控制程序对质量记录进行控制和管理，使工程质量符合规定要求和质量体系运行有效性提出客观证据。2、适用范围本程序适用于本公司质量体系运行记录和质量活动相关的所有记3.1.1负责本程序文件的编制、修订及归口管理。3.2.2定期对施工现场进行观感和实测记录检查。相关部门：负责对本部门质量记录的收集、编目、归档工作。4、工作程序4.1质量记录的分类4.1.1工程技术质量记录4.1.2质量体系运行记录4.1.3其它质量4.2质量记录的方式4.2.1质量记录的方式应采取文字记录为主,必要时采取照片、录4.3质量记录的填写要求4.3.1质量记录的填写应：字迹清楚、真实、完整、准确、齐全且不得涂改，文字表达正确、简练；4.3.2需要归档的质量记录按《文件控制程序》执行质量记录的标识、收集、编目4.4.1质量记录的标识国家标准和地方标准表格采用原表格编号标识，公司自行编制的表格按《文件程序》对编号的规定，统一编号、标识；4.4.2质量记录的收集本部门产生的质量记录，应指定专人按时间、类别收集整理；4.4.3质量记录的编目工程质量记录目录由工程部组织编制，质量体系运行记录目录由综质量记录的查阅、归档、贮存、保管4.5.1质量记录的查阅4.5.1.1顾客或其它外单位需查阅质量记录，必须经管理者代表批4.5.1.2本公司工作人员需查阅、借阅质量记录，必须经质量记录4.5.2质量记录的归档4.5.2.1工程部质量记录按《山西省企业事业档案标准》的规定归档。工程经最终验收，工程部指定专人及时整理装订审查批准后，交办公室归档，并办理移交手续；4.5.2.2质量体系运行记录由各部门指定专人整理装订，交办公室归档，并办理移交手续。4.5.3质量记录的贮存4.5.3.1质量记录应在干燥、通风处储存，要有防火、防虫、防鼠害等措施，以防损坏。4.5.4质量记录的保护及保存期限4.5.4.1各部门应指定专人负责质量记录的保管，质量记录应按时间顺序和资料编号顺序存放，以便存取检索；4.5.4.2质量记录损坏、丢失，需经总经理批准后方可复制和修4.5.4.3工程技术质量记录保存期，按当地政府规定执行；4.5.4.4质量体系运行记录的保存期限为五年。质量记录的销毁准后，由各部门指定专人监督进行销毁，按《文件控制程序》执行。5、相关文件《质量手册》《文件控制程序》6、质量记录《质量记录清单》《质量记录/文件销毁申请表》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：管理评审控制程序拟制部门：综合部实施日期：二OO五年十一月一日管理评审控制程序通过公司最高管理者定期对质量管理体系进行系统的评价，确保质量体系的适宜性、充分性、有效性。适用于公司最高管理者对质量方针、质量目标和质量管理体系的评公司总经理主持管理评审活动，审批管理评审计划和报告。管理者代表负责向总经理汇报质量管理休系的运行情况，解决质量管理体系运行中出现的问题，负责管理评审的组织协调工作，审核管理评审计划和综合办负责编制管理体系评审计划，做好管理评审记录和收集评审所需的资料，编制管理评审报告。各部门负责人负责汇报产品质量情况，市场和顾客要求，资源配置和使用情况。负责提交与本部门工作有关的评审所需资料，并负责落实评审中提出的纠正和改进措施的实施工作。管理评审的频次管理评审工作每年不少于一次，两次的间隔时间不能超过12个月，如遇下列情况之一者，则增加评审的次数，具体时间由公司总经理决4.1.1公司组织机构发生重大变化时；4.1.3顾客对供方有特殊要求或对产品质量有重大投拆时；4.1.4外部环境发生重大变化时；管理评审输入的内容4.2.1质量方针、质量目标和质量状况环境或合同变化的适宜性；4.2.2内、外部质量审核结果；4.2.4过程施工的效果和产品的符合性；4.2.5顾客满意度和测量结果或顾客投拆；4.2.6上次管理评审确定的措施及实施效果；4.2.7经营策划可能影响公司质量体系的变更；4.2.8改进的建议；准备工作4.3.1管理评审前30天，由公司管理者代表组织收集管理评审所需4.3.2管理评审前15天内由综合部根据总经理的决定，编制管理评审计划，并提交管理者代表审核，经总经理批准。内容包括：评审的目的、评审内容、评审时间、参加人员、准备工作、要求等，并收集与管4.3.3有关部门负责人接到评审通知后，根据准备工作要求收集、整理资料、向高层管理者提供真实可靠的评审材料。管理评审的实施4.4.1管理评审采取会议评审的方式进行；4.4.2组成评审组，公司总经理任评审组长，其他成员由管理者代表、公司副总经理及质量体系有关的部门的负责人组成；4.4.3管理评审由公司总经理主持；4.4.4管理者代表作内审的报告，提出要研究和解决的主要问题，有关分管副总经理和部门负责人作补充报告，评审组逐条进行评审，提出并确定改进措施，最后形成《管理评审报告》，管理评审的输出应包括4.4.4.1质量管理体系及其过程有效性的改进；4.4.4.2与顾客要求有关产品的改进；4.4.4.3资源需求的改进。评审报告4.5.1评审过程中，综合部负责在《管理评审记录》中做好记录，并4.5.2《管理评审报告》经管理者代表审核后由公司总经理审批签4.5.3评审报告经审批后，由综合部保管存档；4.5.4《管理评审报告》中提出，需对质量体系文件进行修改后的，由管理者代表组织实施，执行《文件控制程序》；4.5.5《管理评审报告》编制、分发、归档等具体工作，执行《文件改进措施的实施4.6.1管理评审中提出的改进、纠正或预防措施，由各部门负责实4.6.2综合部负责跟踪验证，并将结果书面通报管理者代表，由管理者代表向总经理汇报实施情况。管理评审出现的所有记录均由综合部归档保存。5、相关文件《质量手册》《文件控制程序》《内部质量审核控制程序》《纠正措施控制程序》《预防措施控制程序》《不合格品的控制程序》《质量记录控制程序》《顾客满意评价控制程序》《数据分析控制程序》6、质量记录《管理评审通知单》《管理评审计划表》《管理评审报告》《管理评审会议记录表》《参加管理评审人员签到表》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：人力资源控制程序拟制部门：综合部实施日期：二OO五年十一月一日人力资源控制程序确保员工技能与本公司各工作岗位要求的能力相适应。并通过培训增强质量意识，提高员工业务素质和工作能力，以满足本公司质量管理规定职责的有关要求。适用于公司所有岗位人员的安排，选择与培训综合部3.1.1负责本办法的编制，修订及归口管理；3.1.2负责制定技能岗位准则，确保承担质量管理规定职责的人员应具有完成特定职责所规定的工作任务的能力；3.1.3制定本公司员工需求的计划，对员工进行技能评审和选择，从岗位的实际出发，根据其教育、技能、经验选择安排上岗，并做好上岗3.1.4负责公司年度员工的培训工作。公司各部门3.2.1根据本部门需要，制定人员安排计划，提出并规划本部门员工3.2.2负责对本部门员工管理和监督。4、工作程序综合部负责制定岗位技能准则，确保承担质量管理体系规定职责的人员应具有完成特定职责所规定的工作任务及能力。对配备人员能力的判断，应根据岗位的实际需要，从教育程序、接受的培训、具备的技能和工作经历方面考虑。编制人员安排计划4.3.1综合部根据各部门上报年度用人计划，编制公司年度用人计划，报公司总经理批准后实施；4.3.2各部门根据实际情况上报本年度人员计划。人员的选择4.4.1综合部根据员工的技术能力、教育程度、择优上岗；4.4.2对不符合质量管理规定要求的人员，应经教育培训并取得相应证书后，方可安排其上岗，经培训不合格者，不得安排上岗；4.4.3对在工作中取得重大成绩者，公司应重视人才，破格重用，以人员的培训4.5.1制定培训工作计划4.5.1.1公司各部门根据工作需要，对各类人员制定出下年度培训计4.5.1.2综合部根据公司总体规定和工作需要及公司各部门上报的年度计划以及上级组织的要求，编制公司年度培训计划并报公司总经理审4.5.2培训要求4.5.2.1根据不同人员、不同岗位、不同层次进行培训；4.5.2.2对公司中的相关管理人员经过培训，取得资格证书后，方可4.5.2.3对公司新招收的各类人员，都应进行培训并取得资格证书4.5.2.4对公司技术人员参加高层培训，经公司总经理批准，综合部4.5.2.5公司领导层应根据工作需要，也要主动地进行培训，以达到公司现代化管理和技术业务水平需求。4.5.3培训方式根据本公司实际情况进行培训，可采取内培、外培、自学等方式进行。4.5.4培训实施4.5.4.1公司领导层：初、中、高级专业岗位培训，应经公司总经理批准后，方可进行专项培训；4.5.4.2公司内部培训应按年度培训计划组织实施。(a)择中级以上职称和有关专业知识资格的人员担任培训教师；(b)选用国家认可的标准教材，教师应在讲课前编写教程；(c)选择适宜的培训场所。4.5.5评价培训的有效性4.5.5.1外培人员由外培单位进行考核、评审，并将考核结果带回公4.5.5.2内培人员应由综合部会同有关职能部门和授课教师实施考4.5.5.3对经过培训的人员可采取操作考核，业绩评价和实际观察等方法，评价培训的有效性。看经过培训的人员是否具备了所需的能力。4.5.5.4综合部建立员工教育培训和资格档案记录。4.5.6意识和能力4.5.6.1通过培训，使员工增强管理意识、提高业务能力、满足公司4.5.6.2员工应热爱本公司、积极工作，不断提高业务水平和质量意识，为企业做出更大贡献。员工的管理4.6.1公司对员工要进行教育，内容包括：职业道德教育、敬业精神教育、业务技术学习等方面的教育；4.6.2对公司部门的管理人员、专业技术员应按其岗位的不同定，如不能胜任本职工作的应调离本岗位或辞退。员工的评定4.7.1各部门对上岗员工的敬业精神、道德水准、技术能力、业务水平、质量保证能力、身体状况考核评定。如不能胜任工作要求的，要报综合部经总经理批准后，予以辞退。4.7.2综合部会同有关部门对员工进行年终考核评定，确定对员工的5、相关文件《质量手册》《劳动法》《质量记录控制程序》6、质量记录《年度员工培训计划表》《专业持证管理人员花名册》《年度员工考核表》《公司员工花名册》《年度员工培训表》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：产品实现策划控制程序拟制部门：办公室实施日期：二OO五年十一月一日产品实现策划控制程序产品实现是提供项目决策的科学依据，防止和减少决策失误造成的浪费，提高投资效益。对拟建项目的必要性进行经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较，并做出判断和决定。本程序适应于公司所有开发项目投资决策前的分析工作。工程部负责编写《项目建议书》并选择有资格的设计，咨询单位编制《项目可行性研究报告》；办公室与售楼部负责进行市场调研，收集有关资料，编制《项目市工程部负责编制《建设投资及工程进度计划》；财务部负责编写《资金筹措计划》；总经理负责批准《项目建议书》及《项目4、工作程序《项目建议书》4.1.2《项目建议书》的编制应根据《市场调研报告》提出以下内容：建议项目的必要性，建设地点、内容和规模的初步设想，投资估算、资金筹措设想，偿还贷款能力测算，经济效益评估；4.1.3《项目建议书》的评审4.1.3.1《项目建议书》经总经理审核后，报公司总经理召开项目评审会议，组织公司最高管理层、相关部门负责人、专业人员进行评审、决策。办公室编制《项目评审意见表》，由参加人员会签。4.1.3.2经评审通过后，进入可行性研究阶段，由办公室根据审定通过的《项目建议书》，编制《项目市场调研报告》，由总经理审核其真《项目市场调研报告》的编写内容4.2.1根据市场现状调查当地在建工程总面积，查阅相关资料并调查市场总需求量、人均购买力等相关经济指标及居民购房对结构、户型的求情况，及建设地点的交通、电信、电力、煤气、自来水、市政设施的情况。工程部编制《建设投资及工程进度计划》。项目投资计划概算；4.3.2按照《项目建议书》中的工程规模，根据公司历史积累经验编制工程进度计划。《资金筹措计划》的编制4.4.1《资金筹措计划》由财务部负责编制。《项目可行性研究报告》的编制与审批4.5.1《项目可行性研究报告》应由具有相应资质的设计、咨询单位进行编写，工程部负责审核其真实性和科学性；4.5.3《项目可行性研究报告》审批后，报市计划委员会立项审查，列入年度投资计划。建设用地申请4.6.1办公室负责办理《选址意见书》、《建设用地规划许可证》。4.6.2办理建设用地规划的同时，办公室负责办理土地转让、土地过户等相关手续及《土地使用证》。《建设工程规划许可证》的办理4.7.1办公室负责申领《建设工程规划设计条件通知书》，根据规划条件进行建设工程设计方案的报审，经市规划局审批领取《建设工程设4.7.2将《建设工程设计条件通知书》、《建设工程设计方案审查意见书》及相关附件报送市规划局，申领《建设工程规划许可证》。施工图纸的确定4.8.1办公室根据《规划许可证》及《建设工程规划设计条件通知书》、《项目勘察报告》、《市场调研报告》确定施工图纸初步方案；4.8.2工程部对设计院提出的图纸进行评审、确认。《施工许可证》的办理4.9.1工程部负责进行施工企业招投标工作。5、相关文件《质量手册》《质量记录控制程序》6、质量记录《市场调查表一》《市场调查表二》《项目评审意见表》《项目意见书》《建设投资及工程进度计划》《资金筹措计划》《项目可行性研究报告》《选址意见书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划设计条件通知书》《建设工程设计方案审查意见书》《建设工程规划许可证》附录：项目可行性流程图山西智诚房地产开发有限公司文件名称：售楼合同控制程序拟制部门：售楼部实施日期：二OO五年十一月一日售楼合同评审程序保证售楼合同的合法有效，维护公司和客户的合法利益。本程序适用于公司销售楼宇的《认购书》、《房地产买卖合同》及相应的附属文件或公司与客户签字的楼宇买卖的各类相关协议。总经理负责签发售楼合同范本。主管副总经理负责审批售楼合同中关于楼款的缴付、违约处理办法、买卖完成后卖方的保留权益及买方的享有权益等方面的条款。工程部负责审批售楼合同中的关于楼宇装修标准、交付状况、保修物业公司负责审批售楼合同中关于楼宇交付使用后买方的入伙办理规定及其在物业管理中的义务等方面的条款。售楼部经理负责审核售楼合同，提供《土地使用权出让合同》、《房地产买卖合同》、签署范本《预售许可证》等。公司财务总监负责审批售楼合同中楼款的缴付、违约处理办理等方副总经理负责审核售楼合同。售楼部合同管理人员负责向中介代理公司收取已签发的《独立项目销售策划报告》复印件。售楼部合同管理人员负责拟订售楼合同。公司法律顾问/专职法律人员负责从法律角度为售楼合同把关。4、工作程序普通售楼合同的评审4.1.1《认购书》的评审4.1.1.1售楼部合同管理人负责提前30个工作日拟定销售楼宇的《认购书》的草稿.4.1.1.2售楼部合同管理人员填写《合同评审确认单》，附《认购书》草稿依次报售楼部经理、工程部经理，主管副总经理评审签发。4.1.1.3合同管理人员保存主管副总经理签发的《认购书》及确认单，并复印至中介代理公司现场销售人员。4.1.1.4《认购书》自《房地产预售许可证》颁发之日起启用。4.1.2《房地产买卖合同》的评审4.1.2.1售楼部经理提前30个工作日（《房地产预售许可证》颁发前），向售楼部经理提供现行《房地产买卖合同》（空白）并书面告知4.1.2.2合同管理人员根据《独立项目销售策划报告》、《房地产买卖合同》签署规范等拟订销售楼宇的《房地产买卖合同》的签署范本。4.1.2.3合同管理人员填写《合同评审确认单》，附《房地产买卖合同》签署范本依次报财务部、法律顾问/专职法律人员确认后，报总经理4.1.2.4合同管理人员将总经理签发的《房地产买卖合同》签署范本及该确认单交兼职资料员保存，并留复印件备查。4.1.2.5合同管理人员将总经理签发的《房地产买卖合同》签署范本4.1.2.6合同管理人员负责保管和使用《房地产买卖合同》。4.1.3楼宇买卖相关协议的评审4.1.3.1中介公司或售楼部经理提前30个工作日(协议正式启用日前)书面提供拟订楼宇买卖相关协议的建议、拟订要求及拟订协议的必需之4.1.3.2合同管理人员根据资料拟订协议书。4.1.3.3合同管理人员填写《合同评审确认单》，附协议拟订稿依次报财务部及总经理签发。4.1.3.4合同管理人员保存总经理签发的协议书及该确认单。4.1.3.5合同管理人员将总经理签发的协议书及确认单的复印件送交确认签字的主管副总经理，以备其查询。4.1.3.6合同管理人员负责印制、保管和使用协议书。有特殊要求的售楼合同的评审4.2.1有特殊折扣要求的售楼合同的评审4.2.1.1当客户提出申请特殊折扣，合同管理人员认为有必要时，可向售楼部经理口头请示，得到经理的可以申请的答复后，填写《合同评4.2.1.2合同管理人员将呈批单报主管副总经理、总经理审批。4.2.1.3合同管理人员将审批结果录入计算机并保存该呈批单。4.2.1.4合同管理人员根据审批结果制作该客户的售楼合同。4.2.2有其他特殊要求的售楼合同的评审4.2.2.1合同管理人员认为某客户的合同有必要增减或更改合同条款时，可向售楼部经理口头请示，得到经理的可以申请的答复后，拟订该客户的售楼合同中的特别条款。4.2.2.2合同管理人员填写《销售合同评审》。4.2.2.3合同管理人员根据审批结果制作该客户的售楼合同并保存该售楼合同变更的评审合同管理人员可向售楼部经理提交《合同变更建议审批表》。4.3.2合同管理人员根据市场部经理批示拟订变更条款。4.3.3合同变更的评审按照相关规定执行。4.3.4如客户提出其合同中付款方式、房号或业主名的书面变更申请，则按照《销售控制工作程序》的相应规定执行。5、相关/支持性文件《质量记录一览表》6、质量记录《项目价格建议书》评审表《项目价格评审表》《销售合同评审表》《销售合同评审表》《商品房买卖合同》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：工程合同评审控制程序拟制部门：工程部实施日期：二OO五年十一月一日工程合同评审控制程序通过与顾客有关过程合同评审程序，使合同管理过程严谨、规范、合理，符合政策法规要求，并具备可操作性，使公司在确保履行合同能力的条件下，满足承包商与顾客要求，维护本公司利益。本程序适用于公司工程项目承包合同公司法定代表人或委托代理人负责合同签署;总经理、工程部及有关部门参加合同评审，审核合同的可行性。工程部3.3.1负责本程序的制定、修订及监督实施；3.3.2负责工程合同管理3.3.3参与工程合同的起草，与分包方谈判，签定合同全过程的工3.3.4在合同执行过程中，不定期地到各施工现场检查合同实施情况，负责工程合同的修订；3.3.5组织编制工程招标方案，对投中标单位评审并报有关领导批3.3.6参加合同评审，确认供方满足合同要求的能力。4、工作程序总则：合同评审是指合同签定前，既合同形成过程中由工程部所进行的一系列活动，宗旨是确保质量控制、进度控制、投资控制，对承包方工程款的支付方式及其服务方面的要求，在合同中规定的合理、明确，且承包方及分包方应有能力满足。招标文件的评审工程部负责对招标文件的草拟编写，总经理主持，工程部组织对招标文投标文件的评审4.3.1工程部对承包方是否满足合同要求和能力进行评审，报请有关4.3.2工程部对承包方与监理公司提出的合同条款中存在的问题进行汇总评审，并填写评审意见，报送公司总经理审核批准。合同签定前的评审4.4.1工程中标后，由工程部负责汇同有关部门进行合同全过程的签4.4.2合同草案由工程部主持、相关部门参加汇总评审记录与评审意见，以会签形式报送总经理批准。4.4.3工程部根据总经理批准的评审结果与承包方协商达成一致意见后，公司法定代表人（或委托代理人）签署工程合同方可实施。合同修订工程发生重大变更，需修改原施工方案，并严重影响施工进度，由承包方通过监理提出修订意见，由工程部与其共同协商一致后，签订合同修订文件，作为合同补充文件。合同结束评审工程竣工后，由工程部及有关部门对合同组织评审，评审内容为承包方在实际施工中与合同规定的差异、工程费用与实际支付和合同规定的差异。说明差异的原因，同时填写《合同结束评审记录》。合同的形式4.7.1合同必须是书面文件形式。4.7.2以口头形式向承包及分包方有关人员提出的发包工程，扩大工程量，修改设计或与工程有关的其他要求时，由监理通知承包及分包方，在三日内将口头要求整理成书面文件，由施工现场报工程部核对签署意见，报总经理批准后执行。合同文件的传递及保管4.8.1合同文件的正本由综合部负责存档保管。4.8.3合同文件的副本或正本复印件由综合部发至有关部门。文件资料4.9.1招（投）标书的相关文件4.9.2合同正式文件4.9.3合同修改文件或协议书4.9.4合同补充文件5、相关文件《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招投标法》《太原市合同范本》《生产和服务过程的控制》本公司《质量手册》现行《建设工程规划许可证》、《山西省工程费用定额》及工程所在地政府规定材料指导价格文件6、质量记录招（投）标文件评审记录表合同评审记录合同结束评审记录合同更改评审记录表补充合同评审记录山西智诚房地产开发有限公司文件名称：设计监理控制程序拟制部门：工程部实施日期：二OO五年十一月一日设计监理控制程序规范设计监理过程中的每一个环节，确认设计质量优良，保证设计进度和投资规模符合要求。本程序仅适用于公司按国家基建管理程序独立开发的房地产项目。工程部负责全面的设计监理工作。工程部经理负责设计监理工作。工程部项目设计负责人负责单个项目的设计监理工作。各设计专业负责人负责专业级设计监理工作。总经理负责《设计合同》的审批及参与方案设计和扩初设计重大调总经理负责《设计任务书》、《设计合同》、设计确认会议及聘请专家参加设计评审会议的审批工作，负责《监理总结》的审查工作，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。工程部负责项目的策划、定位，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。工程部督办负责审查制定项目的设计进度计划和投资控制计划，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与设计质量的评审，参与方案设计和扩初设计重大调整套的讨论。综合部主管负责设计项目的投资匡算、概算、预算，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议。4、工作程序立项程序参见《项目策划工作程序》和《项目立项及报批工作程方案设计监理程序4.2.1成立项目组工程部在接到公司批准的项目立项文件、《项目策划报告》或其他表示项目规划设计工作正式启动的文件后，由工程部总工程师在工程部经理指导下，指定项目设计负责人，组织成立项目组，项目组也可以在签订方案设计合同后成立。4.2.2项目定位工程部经理负责向总经理提交《项目策划报告》，作为工程管理进行设计监理工作的依据。工程部负责人对《项目策划报告》中有关工程设计的内容进行分析研究，包括户型面积、户型比例、各房间分项面积、设备要求、配套设施、环境设计要求、设计风格、档次定位等，对其中不明确或不合理处提出疑问及调整建议。工程部负责人对《项目策划报告》中有关规定指标进行分析，对不符合规划设计要点或国家、地方有关法规和条例的，提出调整建议。上述调整建议由工程部负责人报请总经理审批。必要时召开会议讨论通过。参加会议的人员必须包括售楼部负责人。经审批或会议通过的调整建议，以《工作传签单》或《会议纪要》作为工程部进行设计监理工作的依据。4.2.3初勘工程部统筹考虑项目的规模和进度，决定是否需要初勘。由工程部负责选择合适的勘察单位进行初勘设计。勘察单位的选择和勘察工作分别按《规划设计、勘测、工程设计、监理服务招标控制程4.2.4方案设计输入包括以下六方面的内容：①《方案设计任务书》：方案设计开始以前，工程部负责人应组织根据《项目策划报告》制定《方案设计任务书》。《方案设计任务书》的编写具体按《设计任务书编写细则》执行。②开发地块红线图、开发地块测量图。③开发地块周围道路图。④国家各种设计规范和行业主管单位规定。⑤勘察单位提交的《初勘报告》。⑥其他需要资料以上①②③⑤四方面输入由工程部负责在方案设计开始前送交设计4.2.5《设计合同》的签订《设计合同》的签订按规定要求执行。4.2.6征询国家主管部门意见方案设计开始以前及方案设计过程中，项目组各专业技术人员要征询国土规划局、消防局、人防办等主管部门的意见，征询结果记入《国家主管部门意见征询单》。4.2.7各专业调研在方案设计阶段，项目组各专业技术人员负责结合《项目策划报取他人的经验。设备专业要着重调研新技术的发展情况，和新设备、新材料的开发应用情况。4.2.8中间设计输出在方案设计过程中，工程部负责人根据需要要求设计单位提交中间设计方案图稿。由工程部负责验收所提交的设计方案图稿是否正确、完4.2.9设计质量跟踪控制在方案设计过程中，项目组各专业技术人员通过对中间设计方案图稿的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。本设计阶段对设计方案的主要控制要素有：8）预留设备房面积和位置。设计质量控制具体按施工组织设计执行。4.2.10中间设计方案验证中间设计方案验证按《设计验证细则》执行。4.2.11结构试算在方案设计过程中，项目组织专业人员负责进行结构试算，检验方案的合理性。试算结果也作为扩初设计阶段监督的依据。4.2.12中间设计方案评审在综合考虑进度计划和设计工作量情况下，由工程部负责选择适当时间，组织对中间设计方案图稿进行评审。中间设计方案评审会除了总经理和工程管理组人员参加外，综合办部可以派代表参加。评审结果写入《设计方案评审会议纪要》，会议纪要由工程部负责返回给设计单位作为进一步修改方案的依据。4.2.13设计方案确认在设计方案经过多次评审和验证之后，项目设计负责人召集召开设计方案确认会议。设计方案确认会议有总经理和相关部门负责人参加。会议结果由项目设计负责人负责填定《设计确认会议纪要》。如果设计确认会议认为设计方案中还存在大的缺点，需要作较大的修改，工程部负责要求设计单位根据方案设计确认会议的意见进行进一步修改，并再次对修改结果进行评审、验证、确认。如果会议确认设计方案已基本满足要求，则方案设计阶段结束，其他一些对方案的意见留待下一阶段解决。4.2.14正式设计输出在方案设计通过确认后，工程部要求设计单位按合同规定的时间、数量和格式提交设计方案图稿，包括方案模型。由工程部负责验收所提交的设计方案图稿是否正确，完整。4.2.15报建在设计单位向公司提交正式设计方案图稿后，按《项目立项及报批工作程序》进行报建。如果设计方案获得国土规划局、消防局、市人防办的批准，获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果设计方案未获得这些政府主管单位的批准，工程部要与相应主管理单位积极沟通，组织人员研究对策，并寻求设计单位的配合。项目设计负责人要求设计单位根据政府主管单位的批文对方案进行重新调整后，再重新进行报建工作。扩初设计监理程序扩初阶段原则上不能省略。对于较小工程，工程部经理有权决定省4.3.1详勘扩初设计开始前，须对项目将要开发的地块进行详勘。如需要进行详勘，项目设计负责人应要求方案设计单位在方案设计完成后，提交详勘布点图。勘察单位的选择和勘察监理工作分别按《勘察分承包方选择控制程4.3.2设备选型设备选型工作具体按《材料（设备）选型清单确定程序》进行。4.3.3设计输入扩初阶段设计的输入有八个方面：①由工程部制定的《扩初设计任务书》，《扩初设计任务书》的内容和制定按《设计任务书编写细则》执行；②正式设计方案图稿；③方案设计阶段的《设计确认书》；④开发地块周围的路网和市政管网资料；⑤勘察单位提交的《详勘报告》；⑥政府有关部门对设计方案的批文；⑦国家设计标准和行业主管部门的规定；①③④⑤⑥五项设计输入由工程部在扩初设计开始前送交设计单4.3.4设计单位的确定按《设计分承包方选择控制程序》执行。4.3.5《设计合同》的签订设计合同的签订按合同规定执行。4.3.6设计单位的协调对于有多个设计单位参与设计的项目，项目设计负责人要负责多个4.3.7征询国家主管部门的意见扩初设计过程中，工程部专业技术人员要征询国土规划局、消防局、人防办等主管部门的意见，征询结果记入《国家主管部门意见征询4.3.8阶段性设计输出工程部负责人根据需要要求设计单位提交阶段性扩初设计图稿。由4.3.9设计质量跟踪控制在扩初设计过程中，项目组各专业技术人员通过对阶段性设计输出的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。扩初设计阶段主要控制的要4.3.9.1建筑物的立面造型，建筑物群体及其与周围环境的关系；4.3.9.2建筑平面布置；4.3.9.3对声、光、热工、通风、消防、等环境条件所采取的技术措4.3.9.4装修标准及主要建筑构造；4.3.9.5结构选型⑥地基自理和基础形式；4.3.9.6伸缩缝、沉降缝和防震缝；4.3.9.7新技术、新结构、新材料的采用；4.3.9.18煤气设计。设计质量控制按《设计质量控制方法》执行。4.3.10扩初设计验证扩初设计验证按《设计验证细则》执行。4.3.11扩初设计阶段评审在综合考虑进度计划和设计工作量情况下，由工程部选择适当时间，组织对阶段性扩初设计成果进行评审。扩初设计评审会主要由工程部参加。评审结果写入《设计监理内部会议纪要》或《扩初设计评审会议纪要》，评审意见由工程部负责人返回给设计单位作为进一步修改的4.3.12扩初设计确认在扩初设计经过多次评审和验证之后，项目设计负责人负责召集扩初设计确认会议。扩初设计确认会议须有总经理和主管副总经理参加。会议结果写入《设计确认会议纪要》。如果设计确认会议认为设计中还存在大点，需要作较大的修改，工程部负责要求设计单位根据方案设计确认会如果会议确认扩初设计已基本满足要求，则扩初设计阶段结束，其他一些对扩初设计的意见留待下一阶段解决。4.3.13试桩方案在初步设计图稿经过公司确认后，工程部可以根据项目的规模、性质及基础类型决定是否需要试桩。如果需要试桩，项目负责人应要求设计单位给出试桩方案。4.3.14正式设计输出在扩初设计通过确认后，工程部负责人要求设计单位按合同规定时间、数量和格式提交正式扩初设计图纸及计算书。由项目负责人负责验收所提交的扩初设计图纸及计算书是否正确，完整。4.3.15报建在设计单位向公司提交正式扩初设计图稿后，按《项目立项及报批工作程序》进行报建。获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果扩初设计获得国土规划局、消防局、人防办的批准，获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果扩初设计未获得这些政府主管单位的批准，工程部要与相应主管单位积极沟通，组织人员研究对策，并寻求设计单位的配合。项目设计负责人要求设计单位根据政府主管单位的批文对扩初设计进行重新整4.3.16方案设计重大调整的处理需由总经理、工程部计论决定，决定内容记入《方案设计重大调整会议纪要》。由工程管理总负责人负责落实会议决定。施工图设计监理程序4.4.1设计输入施工图设计的输入有七个方面：①由工程部制定的《施工图设计任务书》，设计任务书的内容和制定程序参见《设计任务书编写细则》；②正式扩初设计图稿；③扩初设计阶段的《设计确订书》；④开发地块周围的路网和市政管网资料；⑤政府有关部门对扩初设计的批文；⑥国家设计标准和行业主管单位的规定；①③④⑤四项设计输入由项目设计负责人负责在施工图设计开始前4.4.2设计单位的确定按《设计分承包方选择控制程序》执行。4.4.3《设计合同》的签订《设计合同》签订按合同规定执行。4.4.4设计单位的协调对于有多个设计单位参与设计的项目，工程部负责人负责多个设计4.4.5征询国家主管部门的意见施工图设计过程中，工程部专业技术人员要征询国土规划局、消防局、人防办等主管部门的意见，征询结果记入《国家主管部门意见征询4.4.6阶段性设计输出在施工图设计过程中，工程部根据需要要求设计单位提交阶段性施工图设计图稿。由项目设计负责人负责验收所提交的施工图设计图稿是4.4.7设计质量跟踪控制在施工图设计过程中，工程部专业技术人员通过对阶段性设计输出的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制，施工图设计阶段主要控制的要素有：4.4.7.1建筑物的立面造型，建筑物群体及其与周围环境的关系；4.4.7.2建筑平面布置；4.4.7.3对声、光、热工、通风、消防、等环境条件所采取的技术措4.4.7.4装修标准及主要建筑构造；4.4.7.5结构选型⑥地基自理和基础形式；4.4.7.6伸缩缝、沉降缝和防震缝；4.4.7.7新技术、新结构、新材料的采用；4.4.7.18煤气设计。设计质量控制按《设计质量控制方法》执行。4.4.8施工图设计验证施工图设计验证按《设计验证细则》执行。4.4.9总图、环境、管网协调在施工图设计后期，工程部专业技术人员要参与、监督设计单位在总图设计、环境设计、管网设计中各专业的协调。4.4.10施工图设计阶段评审在综合考虑进度计划和设计工作量情况下，由工程部负责选择适当时间，组织对施工图设计阶段性成果进行评审。评审主要是集中于对设计质量和设计深度的控制。评审结果写入《设计监理内部会议纪要》或《施工图纸设计评审会议纪要》，评审意见由工程部负责人负责返回给设计单位作为进一步修改方案的依据。施工图设计评审会主要由工程部主持。工程部可以考虑必要时聘请国内外专家参加施工图设计评审会，但需经总经理书面批准。4.4.11设备选型设备选型工作具体按《材料（设备）选型清单控制程序》进行。4.4.12施工图设计内审在施工图设计完成之后工程部专业技术人员参加施工图设计内审会。项目组各专业技术人员结合施工图设计提出的意见写入《施工图内审会议纪要》，并且要求设计单位在要求时间内根据会议纪要出变更通4.4.13正式设计输出在施工设计通过内审后，工程部应要求设计单位按合同规定的时间、数量和格式提交正式设计图稿。建筑、结构、给排水、电气、暖通空调等专业图纸均要有设计说明和设备选型、设备安装图、材料汇总4.4.14工程图纸的审核确认及签发项目组各专业技术人员验证审核过施工图后，由专业审核人填写《工程图纸审核确认书》，交各专业技术人员、签名确认且连同图纸一起交给资料员。资料员按《图纸资料控制程序》进行发放。4.4.15基础图设计报建在设计单位向公司提交正式施工图后，按《项目立项报批工作程4.4.16施工图设计报建在设计单位向公司获得国土规划局、消防局、市人防办的批准，项目设计负责人应负责组织尽快落实政府在有关部门在正式批文中提出的如果施工图设计未获得这些政府主管单位的批准，则工程部负责人要与相应主管单位积极沟通，组织人员研究对策，并寻求设计单位的配合。工程部要求设计单位根据政府主管单位的批文对扩初设计进行重新4.4.17扩初设计重大修改的处理在施工图设计阶段，原则上不对扩初设计作重大修改。如要作重大调整，需由总经理、工程部讨论决定，决定内容记入《扩初设计重大调整会议纪要》。由工程部负责落实会议决定。设计进度控制4.4.1项目设计总体计划工程部负责人应要求设计单位在签订设计合同后在10天内编制出《项目设计总体计划》，送总经理审核。工程部根据《项目总体计划》审核《项目设计总体计划》，要求设计单位对不符合《项目总体计划》的工序进行修改，使《项目设计计划》符合《项目总体计划》的要求。工程部填写《项目设计计划审批单》并附《项目设计总体计划》。4.5.2项目设计各阶段实施性计划工程部应要求设计单位在项目设计的方案设计、扩初设计及施工图设计阶段开始前5天，根据已审批的《项目设计总体计划》，编制出项目设计各阶段实施性计划，送总经理审核。工程部根据《项目设计总体计划》审核项目各阶段实施性计划，要求设计单位对不符合《项目设计总体计划》的部分进行修改，使阶段实施性计划符合《项目设计总体计划》的要求。4.5.3项目设计进度控制审批后的项目设计各阶段实施性计划作为项目各设计阶段进度计划编制和进度完成情况审查的依据，按《项目总体计划控制程序》进行计划控制。当发生进度延误情况时，工程部应按《纠正和预防措施控制程序》进行处理，并且会向设计单位查明原因，提出解决的弥补办法。进度衡量按《衡量设计进度方法》执行。设计投资控制4.6.1项目投资分析项目立项过程中，工程部在编制《项目策划报告》时，进行了项目的投资分析，给出了项目估算总投资。工程部以此估算报告作为投资控4.6.2限额设计查表》，核查是否超过估算总投资；扩初设计完成时，要审查施工图预工程部查明原因，并提出调整意见。若投资调整数目较大，工程部要把超出项目及原因报总经理。限额设计具体按《项目投资控制程序》及《限额设计细则》执行。设计监理总结每一项目设计监理完成后，由工程部负责人写出《设计监理总结》，《设计监理总结》应包括以下几个内容：4.7.1对设计单位设计工作的评价，包括设计质量、设计进度、及投4.7.2对设计单位实力和合作精神的评价。4.7.3工作中有哪些困难，如何解决。4.7.4设计中的重大技术难题，如何解决。4.7.5与原设计要求有何重大变动，变动的原因。4.7.6此项设计中有那些遗憾和缺陷，在以后的设计中如何改进。4.7.7对以后设计监理工作的建议。《设计监理总结》交总经理审核后，同设计文件一起交资料室存5、相关文件《质量手册》《质量记录控制程序》《纠正措施控制程序》《预防措施控制程序》6、质量记录《项目开发组织总体设计》《商品房销售计划》《资金筹措计划》《设计和开发评审表》《建筑施工图纸不合格评审记录》《设计和开发策划》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：设计变更控制程序拟制部门：工程部实施日期：二OO五年十一月一日设计变更控制程序用于保证设计变更的合理性、经济性，消除设计变更对投资和进度本程序适用于工程部对公司开发的所有工程建设项目进行设计变更总经理负责审批签发增加投资额的《设计变更审批表》。工程部经理负责审核增加投资额的《设计变更审批表》。工程部经理负责审核《设计变更审批表》。综合部经理负责对《工程设计变更通知单》进行材料经济分析。工程管理项目负责人（施工阶段）负责审核《工程设计变更通知单》，并决定是否需要做经济分析。工程部专业技术人员（施工阶段）负责：3.6.1处理《施工阶段设计问题通知书》。3.6.2完成变更设计，自行或联系设计单位完成《工程设计变更通知3.6.3跟踪《工程设计变更通知单》审批过程。4、工作程序设计变更的来源4.1.1专业技术人员审查设计时发现超投资要通过代换结构型式或设备，降低装修标准等来修改设计；4.1.2在设计进展过程中，因项目的构思变化而要求变更设计；4.1.3施工图纸中的错漏引发的设计变更。设计变更的提出4.2.1专业技术人员应详细审查施工图纸，施工图纸的审查意见应在施工交底时提出，经和设计单位研究讨论后在设计施工交底会上形成《施工交底图纸会审纪要》，或设计单位另行发《工程设计变更通知单》作为施工的依据。4.2.2施工过程中，公司领导、工程部及其他部门提出问题要求，填写《施工阶段设计问题通知书》，专为技术人员（施工阶段）审阅后认为不属于设计问题目的要书面签复，属于设计问题目的进行变更设计。4.2.3设计单位设计的工程，正常情况下，由专业技术人员（施工阶段）联系设计单位并由设计单位做变更设计并发《工程设计变更通知单》；如工程施工进度急迫，设计单位发《工程设计变更通知单》时间满足不了要求，可由专业技术人员（施工阶段）在征得设计单位同意前提下，先行出《工程设计变更通知单》交设计单位盖章确认，或传真给设计单位设计的零星工程的设计变更，也可由工程部专业技术人员做变更设计，不需交设计单位盖章确认。4.2.4工程部自行设计的零星工程，由原设计专业技术人员完成变更设计并填写《工程设计变更通知单》，交工程部负责审核后交专业技术人员（施工阶段）。设计变更的审批4.4.1工程部专业技术人员（施工阶段）填写《设计变更审批表》连同相应的《工程设计变更通知单》交由项目负责人进行审核，项目负责人根据设计变更内容及对设计投资影响大小决定是否与综合部经理联系进行经济分析。不需进行经济分析的设计变更由工程部经理审批签发，需增加投资额的按审批程序上报批准。4.4.2综合部根据所提交的资料对设计变更内容进行经济分析并出具《经济分析报告》交工程部。4.4.3工程部对《设计变更审批表》、《经济分析报告》进行审核，增加投资额的，签署意见后交总经理审批签发。4.4.4签发后的《设计变更审批表》及相应《工程设计变更通知单》的分发按《图纸资料控制程序》执行。4.4.5专业技术人员（施工阶段）跟踪《设计变更审批表》整个审批5、支持性文件《文件资料控制程序》6、相关记录《工程设计变更通知单》《设计变更审批表》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：物资采购控制程序拟制部门：综合部实施日期：二OO五年十一月一日物资采购控制程序确保工程材料、设备采购过程处于受控状态，保证采购的材料、设备满足规定的使用要求及质量要求。本程序适用于本公司关于工程材料与设备采购控制。综合部3.1.1负责对工程材料、工程设备及其供方进行评价、《材料、设备采购合格供方名册》的编制及材料价格范围的确定和材料设备采购。3.1.2负责材料、设备的验证。3.1.3建立所采购材料、设备的总台帐。工程部负责材料、设备进场后的检验、接收工作。总经理负责《材料、设备采购合格供方名册》、采购资料采购合同4、工作程序一类物资：电梯、空调主机、锅炉二类物资：钢材、水泥、砼、电器设备、空调辅机三类物资：防水材料、门窗、新特型材料四类物资：小型设备、零星材料对供方的评价4.2.1对供方的评价方法4.2.1.1对样品的评价4.2.1.2对供方的能力（生产、交货）、企业资质、产品信誉及质量体系状况进行现场评价。4.2.1.3对以往所采购材料、设备的使用及质量检验情况的评价。4.2.2综合部组织对供方进行综合调查和评价，征询有关监理单位意见，对供方进行评价并填写《材料、设备采购计划表》。4.2.3综合部择优选定合格的供方后，召开供方评审会议，确定合格的供方，并编制《材料、设备采购合格供方名册》报总经理批准。4.2.4综合部负责建立《材料、设备采购合格供方档案》。4.2.5每年综合部及工程部组织监理单位、施工单位根据供货情况和质量记录进行质量评价，并根据评价结果决定是否变更名册。变更后的《材料、设备采购合格供方名册》总经理审批。材料设备采购准备工作4.3.1工程部负责编制材料、设备需用计划，提前一个月综合部备案，其中一、二类物资需提前2个月报至综合部。4.3.2综合部根据工程合同或材料计划内的要求，结合每种材料的市场价格。编制《材料定价单》，并编制当月份材料设备供应计划，并报总经理审核批准。4.3.3小批量的零星材料根据材料《定价单采购》。大批量材料设备通过招标确定合格供方。4.3.4工程设备由综合部根据工程所需提出工程设备供应计划，评审《材料、设备采购合格供方名册》确定工程设备的厂家及价格，经总经理审批后实施。工程材料及设备的采购4.4.1按批准后的材料、设备的价格、厂家，由综合部依据工程合同的规定与供货单位签定《材料、设备采购合同》。4.4.2综合部负责根据签定的《工程材料、设备采购合同》进行采购，提供市场信息，建立必要的台帐，并按档案要求归档。工程材料、设备采购资料，包括《（）月份材料、设备供应计划表》、《材料、设备采购合同》等。《材料、设备供应计划》的内容包4.5.1采购产品的类别、规格、型号4.5.2主要技术指标4.5.3采购数量4.5.4进场日期4.5.5供货单位对工程紧急需用的物资，由施工单位编报《紧急物资采购报告》报告中应标明所需物资名称、时间、数量、工程名称或物资使用单位，总经理批准后，综合部紧急采购。工程材料、设备的验证4.7.1由工程部负责按《规划设计、建筑工程设计、监理服务采购控制程序》及《材料、设备检验与试验控制程序》进行质量验证。5、相关文件《规划设计、工程设计、监理服务采购控制程序》《生产和服务过程控制程序》6、质量记录《材料、设备采购合格供方评价表》《材料、设备采购合格供方名册》《（）月份材料设供应计划表》《物资需用计划表》《材料、设备采购合同》《材料、设备验证记录》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：规划设计、勘测、工程设计、监理服务、招标控制程序拟制部门：工程部实施日期：二OO五年十一月一日规划设计、勘测、工程设计、监理服务、招标控制程序确保规划、勘测、工程设计、监理单位的招标过程处于受控状态，以保证招标选择的规划设计、勘测、工程设计、监理服务满足规定的要本程序适用于本公司规划、勘测、工程设计、监理服务的招标。工程部是本程序归口管理部门.工程部负责组织实施规划设计、勘测、工程设计、监理服务的招总经理负责《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方名总经理负责规划、勘测、工程设计、监理服务承包合同的审批。4、工作程序4.1.1工程部根据供方的业绩、资质、信誉对其进行评价。4.1.2工程部将评价的内容、评价结论填入《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方评价表》。4.1.3工程部根据评价结论将符合要求的规划设计、勘测、工程设计、监理单位列入《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方名册》报总经理审批。4.1.4工程部建立保存合格供方方案。招标4.2.1工程部负责招投标文件的编制，总经理负责评审。4.2.2对合同或有关法规规定需公开招标的项目工程部选择列入《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方名册》中的单位，作为投标单位提交招标管理单位。工程部负责办理公开招标的有关手续。4.2.3对不需公开招标的项目，由工程部选择列入《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方名册》中的单位，作为邀请单位参与投标，或指定承包。有关项目供方的确定由工程部负责组织相关部门并合同的签定4.3.1工程部负责提出合同要约及相关资料，并负责与中标单位签定4.3.2工程部组织对合同草案进行评审，并填写《合同评审表》，由4.3.3工程部组织对正式合同文本，经总经理审批。规划设计、勘测、工程设计、监理服务的验证。4.4.1在供方处的验证在合同规定需进行现场验证时，工程部负责按《建筑工程设计评审程序》对规划设计、勘测、工程设计进行验证。工程部在施工现场对监理供方的再评价4.5.1开发项目完成后，由工程部组织对规划设计、勘测、工程设计、监理单位进行评价，并根据评价结果决定是否变更《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方名册》。4.5.2变更后的《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方名册》仍要通过总经理审批。工程部分别按《质量记录控制程序》的规定进行与该程序有关记录5、相关文件《质量手册》《质量记录控制程序》《工程技术管理控制程序》6、质量记录《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方名册》《规划设计、勘测、工程设计、监理单位合格供方评价表》《规划设计合同》《建设工程设计合同》《建设监理合同》《建设工程勘测合同》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：施工招投标控制程序拟制部门：工程部实施日期：二OO五年十一月一日施工招投标控制程序为了确保工程施工招投标过程处于受控状态，保证所选择的施工单位能满足规定质量要求的能力，特制定本程序。本程序适用于本公司工程施工的招投标。工程部负责工程承包方招标文件的编制及招投标工作。总经理负责招标文件的评审《施工单位供方名册》及施工合同的审4、工作程序施工单位的评价4.1.1工程部负责根据下述内容对承包方进行评价。a.资质(营业范围)审查；d.业绩（质量、价格、进度、安全方面的表现）4.1.2工程部根据评价内容和评价结果填写《施工单位供方评价4.1.3被评定合格的施工单位，列入《施工单位供方名册》，由总经4.1.4工程部建立《施工单位供方档案》并保存其业绩记录。4.1.5每个施工项目完成后，工程部对施工单位进行评价，并根据评价结果决定是否更新《施工单位供方名册》。更新后的《施工单位供方工程招投标4.2.1公开招标，由工程部负责联系市招标办，发布工程招标信息，按招标办的要求填写招标文件，总经理审批，大型工程由总经理审批，并与招标办商定招标会，图纸答疑会，开标会时间、地点，并实施。由市招标办主持开标会，投标单位资格审查。按招标办的评标办法，确定4.2.2公司内部招标，由工程部负责根据工程具体情况，编制招标文件。内容包括：工程概况、评标原则评标办法、工程质量、工期要求、投标时间等。并组织进行评审，编制《工程标书评审表》，经总经理审批。工程部从《施工单位供方名册》中选择施工单位参加投标，并经总经理批准，工程部招标文件要求实施开标，确定中标单位。工程施工合同的签订4.3.1合同签订前，由工程部提出合同草案，并组织评审。评审结果4.3.2由工程部负责组织合同的签订工作，并发放给有关部门。合同修订合同变更时，由工程部组织施工单位、监理单位和有关人员参加，对合同变更总意向和内容进行评审，并填写《施工合同评审表》，根据工程部送到有关部门。施工单位的验证工程部按《不合格控制程序》到施工现场进行验证。由工程部按《不合格控制程序》对合同执行情况进行检查填写《合同执行情况检查表》，并反馈总经理。5、相关文件《质理手册》《不合格控制程序》6、质量记录《施工单位供方评价表》《施工单位供方名册》《工程招标文件评审表》《建设工程施工合同》山西智诚房地产开发有限公司文件名称：生产和服务过程控制程序拟制部门：工程部实施日期：二OO五年十一月一日生产和服和过程控制程序过程满足规定的要求。使直接影响质量的工程项目全过程处于受控状态，按照规定进行科学有效的控制，以满足顾客的需要。公司各个项目开发、过程中主要阶段和重要控制点。工程部3.1.1负责可行性研究阶段的控制。3.1.2负责征地阶段的控制。3.1.3负责建筑方案和初步设计阶段的控制，总经理负责建筑方案、工程部3.2.1负责对施工及监理方工作的检查和控制，负责工程竣工资料审3.2.2全面行使合同赋予甲方代表的权力。4、工作程序开发过程流程4.1.1可行性研究阶段控制按《项目可行性研究报告控制程序》的规4.1.2征地阶段控制4.1.3计委项目批文下达后，工程部根据各项批文办理土地使用手续，按有关规定与土地管理部门签订土地使用权出让合同或通过行政划时，应按有关手续办理征用出让《用地许可证》。4.1.4施工图的审核与供方的选择。施工图的审核施工图设计完成后，工程部根据设计委托合同对图纸进行初审，组织设计单位、监理单位、施工单位对图纸进行会审，并填写《会审记录》。4.2.1供方的选择按《规划设计、勘测、工程设计、监理服务招标控制程序》的规定办理。施工组织与验收控制4.3.1建设前期控制主要内容包括动迁场地交接、图纸发放、现场“三通一平”、工程预算与施工企业合同、放线与验线、图纸会审与施工组织设计审定等。4.3.2施工管理控制按《不合格品的控制程序》的规定办理。年度计划的编制4.4.1工程部根据公司各项目的《项目开发组织总体设计》，结合本年度各种情况，编制《年度开发作业计划》，并组织对《年度开发作业计划》进行评审，公司领导与相关部门负责人参加，工程部负责会议记录和会议准备工作，并负责编制年度开发作业计划评审意见表》，由参4.4.2财务部根据公司下发的开发作业计划，根据上级主管部门下达的年度开发任务，以及要求各部门提报的各自的专项计划，编制《项目年度开发经营财务》，总经理审核后，提交公司召开经理办公会（或扩大会议），对财务计划进行专题研究，并形成会议纪要，会后财务部根据会议纪要进行修改，经总经理签批。4.4.3年度计划的检查调整主要指半年计划的调整秩序（包括《项目年度开发作业计划》、《项目年度开发经营财务计划》），具体见《开发组织总体设计控制程4.4.4本公司开发过程中的关键过程为确保开发项目与开发计划的顺利实施，