物业管理宣传手册

1/611、什么是物业治理和前期物业治理?答：依据?物业治理条例?规定，物业治理是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业依据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进展修理、养护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。前期物业治理是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由建设单位选聘物业治理企业实施治理。住宅及同一物业治理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。前期物业治理招投标分为公开招标和邀请招标二种形式。建现售商品房工程应当在现售前30日内完成；预售商品房工程应当在取得?商品房预售许可证?之前完成；非出售的建物业工程应当在交付使用前90日完成。2、物业企业应供给的住宅的公共性效劳分哪些工程 ?答： (一)治理综合效劳。(二)公共区域清洁卫生效劳。(三)公共区域秩序维护效劳。(五)共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及修理效劳。3、物业治理过程中，物业共用部位、共用设施设备指的是哪些?答：依据湘建房[2023)106号文件规定，共用部位是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重构造(包括房屋的根底、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等)、室外墙面等部位。共用设备是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中心空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱(群)、避雷装置、消防器具等设备。共用设施是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树音乐设施等)、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱(房)、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出治理系统等设施。4、房屋及房屋的自用部位和自用设备是如何规定的 ?应由谁负责修理?答：依据湘建房[2023]106号文件规定，房屋包括房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备以及共用设施。自用部位是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的卧房、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院及其室内墙面等部位；自用设备是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中心空调、供暖管道和线路等设备。房屋的自用部位和自用设备在保质期内，由建设单位负责修理，保质期外，由业主自己负责修理。5、空置房要不要交物业效劳费?答：依据?湖南省物业效劳收费治理方法?规定，物业竣工验收合格后，建设单位与物业买受人已办理房屋交付手续，但买受人未使用的物业，物业效劳费由买受人按90％交纳。物业买受人无正值理由拖延办理交付手续的，物业效劳费从建设单位书面通知买受人交付手续的次月开头计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有商定的，从其商定。2/62纳人物业治理范围已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位缘由未按时交给物业买受人的房屋，物业效劳费用由建设单位交纳。6、业主购置(使用)的车库、杂屋，要不要交纳物业服答：依据?湖南省物业效劳收费治理方法? 规定，由业主购置(使用)的车库、层高到达2．2米杂屋的公共性物业效劳费依据同类型住宅收费标准的50％收取。转变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应依据同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100％，用于商业(包括商业经营，为经营配套的200％。7、建设单位应当向业主委员会或物业公司移交哪些物业治理资料 ?答：(一)竣工总平面图、单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。(二)设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料。(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件，(四)物业治理所必需的其他资料。8、房屋质量保修期是如何规定的 ?答：依据?建设工程质量治理条例?规定：(一)地基根底和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5(三)供热与供冷系统，为2(四)电气系统、给排水管道、设备安装为 2年；2其他工程的保修期限由建设单位和施工单位商定筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。9、什么是物业治理用房?面积如何确定?答：物业治理用房包括物业治理办公用房、物业治理配套用房和业主委员会办公用房等。层高不是米或已经列入公共分摊的房屋不计人物业治理用房面积；物业治理用房必需相对集中，具备自然通风采光条件，建筑标高宜在正负零以上。建开发工程应当依据不低于开发建设总建筑面积(包含地上和地下，其中地下50％比例计算)千分之三至千分之五的比例配置物业治理用房，费用计人建筑本钱。70、业主入住装修是否要承受小区物业公司的监管 ?答：应承受。依据?长沙市城市房屋装饰装修治理条例?规定，业主需要装修房屋的，应当事先告知物业治理企业。物业治理企业应当将房屋装修中的制止行为和本卷须知告知业主。物业效劳企业觉察在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人马上停顿并改正；行为人拒不停顿或者改正的，物业效劳企业应当准时报请相关行政部门依法处理。因此，物业治理公司对于业主的装修进展监管是物业治理公司的一项法定义务。11、业主家中被盗，物业治理公司负不负责?答：依据合同商定确定。?物业治理条例?第 47条规定：“物业治理企业应当帮助做好物业治理区域的平安防范工作〞。可以看出，?物业治理条例?作为我国第一部物管行政法规，对物业公司平安防护责任的界定也只是“帮助〞，而并非“负责〞。要认定物业公司有没有责任，完全要视双方商定而定，假设业主与物业公司签订的?物业治理合同?中，有“业主失窃由物业公司负责〞等类似条款，那么假设发生案件，物业公司就负责任。实际上，目前大多数物业公司3/63没有在合同中对此进展商定。只商定了维护公共秩序，如平安监控、巡察、门岗执勤等。因此，没有商定业主、使用人的人身和财产的保管责任。业主的家庭财产由自己负责，物业公司只起帮助作用。即只要物业公司尽到了商定的内容，如监控、巡察、执勤等义务，没有失职行为，那么小区发生失窃大事，物业公司也无需承担民事责任。12、业主与物业效劳企业发生纠纷可以找哪个部门投诉、调解?答：业主与物业效劳企业在物业治理中发生纠纷的，可以向辖区物业治理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会投诉，并由他们进展调解处理。假设调处不成可以提请法律诉讼。13、业主拒交物业效劳费，有什么规定?答：业主应当依据物业效劳合同的商定准时足额缴纳物业效劳费。业主未依照物业效劳合同商定交纳物业效劳费的，物业效劳企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当帮助物业效劳企业进展催交。业主逾期不交纳物业效劳费的，物业效劳企业可以依法向人民法院起诉。14、物业治理区域制止哪些行为?答： (一)违法转变物业的使用用途；(二)违法搭建建筑物或者构筑物；(三)擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施设备及附属设施；(四)损坏房屋构造或者从事其他影响物业使用平安的行为；(五)损坏公共绿化、园林设施；(六)任意弃置垃圾；(七)违反规定饲养动物；(八)在物业共有部位共有设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴；(九)制造噪声干扰他人正常生活；(十)违反规定停放车辆；(十一)其他违反法律、法规和治理规约的行为。15、什么是住宅专项修理资金?答：依据?住宅专项修理资金治理方法?规定，住宅专项修理资金是指专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的修理、更和改造的资金。76、申请成立业主大会、业主委员会应到达哪些条件?导程序?规定，物业治理区域内，已交付的专有局部面积超过建筑物总面积50％时，可以申请成立业主大会，选举产生业主委员会委员。划分为一个物业治理区域分期开发的建设工程，先期开发局部符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。17、成立业主大会、选举业主委员会应如何操作?答：(一)提出申请。由建设单位或业主(经专有局部占建筑总面积20％以上且占总人数20％以上业主联名)向物业行业主管部门和所在地的街道办事处(乡、镇)提出申请。(二)产生筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡、镇)代表和居71150％。筹备组组长由街道办事处(乡、镇)代表担当。(三)召开筹备组会议。筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处(乡、镇)和区、县房 产 局 负 责 业 务 指 导 。4/6451191515域显著位置公示。(五)召开首届业主大会。业主大会会议可以承受集体争论的形式，也可以承受书面征求意见的形式；但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参与。30会和业主委员会选举的资料、治理规约、业主大会议事规那么、业主委员会打算的其他重大事项，向所在地的区、县房产局和街道办事处(乡、镇)办理备案手续。18、业主委员会选举过程中，业主身份应如何认定 ?答：(一)依法登记取得建筑物专有局部全部权的人(即在登记簿上记载的名字)，认定为业主。(二)基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部，但尚未依法办理全部权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主。(三)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收打算等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人，认定为业主。(四)因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人，认定为业主。3、通过活动，使学生养成博览群书的好 习惯。比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√承受约当产量比例法，安排原材料费用与安排加工费用所用的完工率都是全都的。ＸC产品的实际生产本钱包括废品损失和停工损失。√CC本钱会计的对象是指本钱核算。×本钱计算的关心方法一般应与根本方法结合使用而不单独使用。√CXD钱中。×定额法是为了简化本钱计算而承受的一种本钱计算方法。×F“废品损失〞账户月末没有余额。√F的不行修复废品的生产本钱和可修复废品的修复费用。ＸF本钱结转。(√)G的产品，可不计算月末在产品本钱。错GG中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)JJ简化分批法是不分批计算在产品本钱的方法。对 XJ加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√J成批生产和单件生产三种，K5/65可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。ＸP品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×QQ核算。Ｘ生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料〞本钱工程。ＸS适应生产特点和治理要求，承受适当的本钱计算方法，是本钱核算的根底工作。 (×)W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用〞可能消灭借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对Y引起资产和负债同时削减的支出是费用性支出