海东鸿塔旧城改造安置区项目投资框架协议书1月5

安海区域海东鸿塔片区旧城改造项目招商引资合作意向框架协议书（元月5日下午讨论稿）甲方：晋江市安海镇人民政府（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）为了顺利推进晋江市安海区域海东鸿塔片区旧城改造项目（下称“项目”）建设，甲、乙双方根据有关法律、法规及政策的规定，遵循公平公正、诚实信用的原则，经充分友好协商，就项目招商引资开发建设事宜签订本框架协议，以资共同信守：一、项目概况（一）用地位置：1、项目开发建设用地位于晋江市安海镇区，规划用地总面积约676亩，包括海东鸿塔片区旧城改造工程安置地（约276亩）和安平桥拓展区商住用地（约400亩），拟划分为4宗标的地块挂牌出让（具体用地位置、面积及编号见附图）。实际出让土地最终面积以土地出让合同所提供用地红线图及确定面积为准。2、项目地块用地性质为商业、住宅；使用年限分别为商业不超过40年、住宅不超过70年，使用年限均自签订土地出让合同之日起算。（二）规划指标：海东鸿塔片区旧城改造工程安置用地的容积率不大于、建筑密度不大于%、绿地率不小于%，安平桥拓展区商住用地的容积率不大于、建筑密度不大于%、绿地率不小于%，并根据拟划分的4宗挂牌标的宗地情况分别界定，具体以土地公开出让时规划主管部门确定的规划条件为准。（三）功能定位：项目拟建设成为集商业、酒店、居住及景观为一体的现代化城市综合体。二、土地价格、付款方式（一）土地价格：1、项目用地（约676亩，不包括预留的养正中学新校区周边商住用地）的挂牌出让起始价，按4宗出让用地面积、规划指标及安置房无偿移交面积等进行评估，并报市国土资源局确定，在挂牌出让文件中体现。甲方促成在开发商无偿移交安置房的前提下，项目用地挂牌出让起始总价不超过人民币2亿元。2、乙方竞得676亩项目用地后，就乙方的实际土地成交价款，由甲方以项目开发建设范围内公共设施和城市基础设施建设及项目景观提升增加投入等补助金的形式，全额补助给予乙方，作为乙方无偿移交48万平方米安置房产和无偿建设安置区基础设施及公共设施的对价。补助金根据安置房建设进度分期拨付，具体由双方另行商定。（二）付款方式：土地挂牌报名时竞买保证金的缴交，以及乙方竞得地块后土地出让金的缴交，以市国土资源局要求为准。（三）交地标准及证照办理1、交地标准：按现状交地，确保乙方无障碍施工。甲方负责将项目施工用水、用电接至项目用地建筑红线。2、甲方协助乙方办理土地使用权出让手续及项目报批相关工作，对项目建设期间的施工条件和外部环境给予全力保障。3、甲方负责协调并促成乙方与供水、供电、燃气等部门达成供应协议，由乙方与相关单位签订协议、缴纳相关费用。4、海东鸿塔片区旧城改造工程安置地中所有单体建筑物（约33亩集中商业地块除外），以及公共设施及基础设施的施工图，由甲方提供，乙方必须严格按照甲方提供的经审查合格的施工图组织实施。海东鸿塔片区旧城改造工程安置地中的集中商业地块（约33亩），以及“三里街”的规划设计方案，由甲方负责，乙方可在此基础上进行优化设计，但须经甲方同意并报经有关主管部门评审通过。安平桥拓展区商住用地由乙方自主进行设计。5、在项目地块挂牌出让公告发布前，甲方提供项目用地周边临近地块的地质勘察资料，供乙方参考。三、安置房无偿移交1、海东鸿塔片区旧城改造工程安置地建成的房产，乙方应将其中48万平方米无偿移交给甲方，用于被征收人的回迁安置，乙方不得将指定无偿移交的安置房再出售给第三人。无偿移交的房产范围包括住宅443682平方米、商业36318平方米（一类店面平方米，二类店面平方米，三类店面平方米，四类店面平方米），具体以挂牌出让时《安置房无偿建设及移交协议》的约定为准。根据晋江安置项目回迁安置惯例，乙方并应在48万平方米的基础上增加5%的面积，提供给甲方作为安置房源（即安置房源为住宅平方米、商业平方米）；待整体选房安置工作结束后，增加的安置房源由甲方退还给乙方；在确保满足安置的前提下，剩余房源应相对集中。同时，因安置房户型、结构原因导致实际安置量超过48万平方米的，按楼面地价加建安成本价进行结算。2、交付时间：乙方应确保在本协议经双方签字盖章确认之日起30个月内向甲方交付符合交房条件的安置房，并应确保安置部分在交房后6个月内通过综合验收合格并报建设行政主管部门通过备案。3、安置房的交付条件为：（1）所有应无偿移交的安置房产，按照甲方提供的经审查合格的施工设计图纸组织施工，并经勘探、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）所有安置房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；（4）闭门器、对讲系统、监控系统符合国家规定的标准。4、安置房建设所使用的主要材料、主要设备及装修标准，按不低于安海桥头加工区一期（恒安旧生活区）改造建设工程的标准执行，具体由双方另行商定。5、开发建设期间所有建筑材料、装修材料、设备、机械台班费、人工费等市场价格发生上涨或下跌的风险，均由乙方自行承担，乙方不得因此要求甲方给予任何补贴或补助。6、乙方必须无条件配合甲方指定的第三人办理上述回购房的交付交接手续及办理产权证书。产权证书的登记费、契税由甲方指定的第三人承担外，其他全部税、费均由乙方承担。回迁安置房销售发票的开具，由乙方与税务部门另行协调确定，税费由乙方自行承担。四、基础设施建设1、海东鸿塔片区旧城改造工程安置区范围内的基础设施和公共设施（包括但不限于：物业管理用房、设备用房、社区用房、治安联防站、变电站、小区消防监控室、收发室、垃圾收集点等配套用房以及三里街主道及辅道、安置区十字街2条道路、海八路集中商业地块西侧道路、小区道路、地下管线、燃气管道、路灯、公共绿地、绿化景观等市政设施），由乙方负责按甲方提供的施工图纸组织建设，并由乙方承担全部建设资金，建成后无偿移交甲方。2、安平桥生态文化公园项目由乙方负责按甲方提供的施工图纸组织建设，建设费用按市财政投资项目评审中心评审价下降6%作为建设合同价，建设资金由甲方负责，具体由双方另行签订《政府投资建设项目委托代建合同书》。3、项目应建的防空地下室防护能力等级按相应人防标准设置。五、进度安排1、甲方应促成市国土资源局在2012年3月日前启动项目用地挂牌出让公告工作。项目用地采用“现状出让、现状交付”方式，划分为4宗地块一次性公开挂牌出让。2、海东鸿塔片区旧城改造工程回购安置房所在地块作为首期开发建设项目，乙方应及时向有关主管部门办妥开发建设应办理的相关审批手续并选定具备本协议约定资质条件的施工单位（即施工企业必须是注册地在福建省辖区的房屋建筑工程总承包特级资质或央企中建系统下具备独立法人资格的房屋建筑工程施工总承包一级及以上资质的施工企业）正式进场开工建设。3、其他地块的开发建设周期按照国家相关规定执行。六、履约保证金乙方应在本协议经双方签字盖章确认后7日内，向甲方提交现金人民币2亿元作为乙方诚信履行本协议的履约保证金。履约保证金待乙方挂牌取得全部4宗标的地块，先予退还1亿元，其余1亿元转为安置房项目建设保证金，根据安置房建设进度分期返还。七、优惠政策1、为了弥补乙方开发建设海东鸿塔片区旧城改造工程安置区的成本，如乙方挂牌取得上述全部4宗地块，则甲方同意在养正中学新校区周边划出约50亩的商住用地（用地位置在学校前大门或后大门对面，由乙方选择，实际出让土地最终面积以土地出让合同所提供用地红线图及确定面积为准），作为海东鸿塔改造整体项目的配套用地预留给乙方，配套用地在本协议经双方签字盖章确认后36个月内，由市国土资源局组织进行招、拍、挂。双方约定该宗用地挂牌起始价按200万元/亩计算，并按下述约定执行：（1）乙方应承担征地补偿费、土地报批相关规费、新增建设用地增减挂钩指标费。（2）如该宗用地由乙方挂牌竞得，在乙方按规定全额缴交土地出让金后，甲方收到的市财政返还的土地出让金（扣除全部成本规费）全额返还给乙方，作为项目范围内公共设施和城市基础设施建设及项目景观提升增加投入等的补助金。（3）如因出现挂牌竞争人导致乙方未竞得地块，则就土地出让金不超过挂牌起始价部分中属于市财政返还甲方财政的所得（即土地出让金扣除应缴成本规费后的余额），由甲方拨付给乙方作为海东鸿塔项目范围内公共设施和城市基础设施建设及项目景观提升增加投入等的补助金；对实际土地出让金超过挂牌起始价的溢价部分中属于市财政返还甲方财政的全部所得，由甲方按50%拨付给乙方作为海东鸿塔项目范围内公共设施和城市基础设施建设及项目景观提升增加投入等的补助金。2、甲方同意免予收取乙方应缴交的本项目基础设施配套费（包括养正中学新校区周边约50亩商住用地）。3、甲方应积极协调有关部门将项目列为市重点建设项目，项目审批和建设进入市重点建设项目绿色通道，享受晋江市政府出台的相关扶持优惠政策。4、甲方应积极协调市政府，给予乙方参照执行福建省、泉州市、晋江市给予城市综合体投资者的其他优惠政策（包括商业物业部分相关的税收优惠政策等）。八、项目公司设立如乙方竞得项目地块，应在成交后60日内，在晋江市安海镇成立全资项目公司，注册资金总额不低于人民币1亿元。项目公司税收应在晋江市安海镇缴纳。项目全部竣工交付使用前，未经甲方书面批准，项目公司股权不得向乙方及其控股子公司以外的其他第三方转让。九、土地挂牌条件甲方同意促成在项目地块挂牌出让文件中，对项目竞买申请人设定以下资格条件，并提供具有法律效力的相关证明文件：（一）竞买申请人必须承诺在竞得土地后向安海镇政府提交现金人民币2亿元作为安置房项目的建设保证金（不计息）。（二）对于安置地块的建设，施工企业必须是注册地在福建省辖区的房屋建筑工程总承包特级资质或央企中建系统下具备独立法人资格的房屋建筑工程施工总承包一级及以上资质的施工企业，并提供竞买申请人与施工企业的总包意向书。（三）竞买申请人需承诺按甲方提供的安置房施工图组织实施建设，并经验收合格后将安置房无偿移交甲方，建设资金由竞买申请人承担。（四）竞买申请人需承诺按甲方提供的海东鸿塔片区旧城改造工程安置区范围内的基础设施施工图组织实施建设并经验收合格后无偿移交甲方，建设资金由竞买申请人承担。如4宗地块分别由不同人竞得的，则甲方可指定某一方作为组织建设主体，总建设资金由4宗标的地块的竞得人按所竞得地块的建筑面积（扣除无偿移交的安置房面积）平均分摊。（五）竞买申请人竞得本地块建设用地使用权后1年内，必须将企业经营总部迁移至晋江行政区域。（六）竞买申请人报名时须提供设计单位编制的片区整体规划设计方案，规划设计方案的规划功能及经济技术指标应符合政府相关部门的规划要求（须经晋江市住房和城乡规划建设局审查符合）。（七）竞买申请人或其关联企业必须具有级房地产开发资质，且2008至2010年度在中华人民共和国境内开发建筑总量达到万平方米。（八）竞买申请人或其关联企业必须具备开发过建筑高度在120米以上住宅楼的成功经验。（九）竞买申请人或其关联企业必须在中华人民共和国境内单独开发过商业用途部分建筑面积不少于万平方米的大型综合性商业广场项目。（十）竞买申请人或其关联企业必须在中华人民共和国境内以前开发的项目中与世界500强商业企业有合作项目且已投入运营。（十一）竞买申请人或其关联企业在中华人民共和国境内开发建设并开业经营的国际品牌酒店不少于2家，且其中1家为五星级酒店，另1家为四星级以上酒店。（十二）本项目地块不接受联合竞买。具体条款由甲、乙双方进一步商定。十、违约责任（一）在项目地块公开出让文件所载的项目地块规划指标、挂牌条件、挂牌出让起始价及所含费用、挂牌时间、交地时间等符合本协议书的前提下，乙方应积极参与全部项目地块的竞买并确保竞得项目用地。否则，甲方有权没收乙方的履约保证金。（二）如乙方逾期缴交履约保证金，应按逾期部分总额的日万分之五支付违约金。（三）如乙方竞得项目地块，甲方应严格按照本协议书约定向乙方或项目公司交付达到交地标准的项目地块。如甲方未如约交付达到交地标准的项目地块，则每逾期1日，甲方应向乙方支付已付款项的0.3‰的违约金；逾期达90日的，乙方有权解除本协议书，甲方应返还乙方已付款项，并向乙方支付已付款项的10%的违约金；乙方也有权选择不解除本协议书，则甲方应自逾期之日起，每日向乙方支付已付款项的0.8‰的违约金。（四）如乙方竞得项目地块，乙方应严格按本协议书约定时间向甲方交付符合交房条件的安置房，如发生延期交房，就甲方根据《征收补偿安置协议书》应向被安置对象支付的临时安置补助费（包括超期翻倍），由乙方全额承担。（五）本协议生效后，各方应按照本协议及全部附件、附表的规定全面、适当、及时地履行其义务及约定，若本协议的任何一方违反本协议包括全部附件、附表约定的条款，均构成违约，违约方应赔偿因其违约而给守约方造成的全部损失，包括协议履行后可以获得的利益，但不得超过违反协议一方订立协议时可以预见或应当预见的因违反协议可能造成的损失。（六）支付违约金不影响守约方要求违约方赔偿损失、继续履行协议或解除协议的权利。十一、通知、保密、争议解决、不可抗力条款1、凡本协议所涉及的各种通知均应以书面形式，按本协议各方所列地址，以亲自递交、邮寄、传真等途径送达被通知方。被通知方收到通知时，应以回执、收据、传真等方式予以确认。任何一方的通讯地址或电话、传真号码如有变动时，应至少在变动的十五日前以书面形式告知对方，否则由此产生的送达不能的风险和责任由变动方承担。2、本协议任何一方（“接受方”）对从其它方（“披露方”）获得的有关该方业务、财务状况及其它保密事项与专有资料（以下简称“保密资料”）应当予以保密；除对履行其工作职责而必须知道上述保密资料的本方雇员、顾问、贷款人和政府部门外，不得向任何人或实体透露保密资料；如任何一方无故泄密，应赔偿由此给对方造成的一切经济损失。同时，上述可知悉保密资料的人员或实体亦应承诺遵守本条规定。3、因本协议书的签订、履行等引起的任何争议或纠纷，双方应友好协商解决。如协商无法解决的，任何一方均可将争议或纠纷提交泉州仲裁委员会，依据仲裁法、其他法律、法规、规章、规范性文件以及其当时合法有效的仲裁规则进行仲裁解决；仲裁裁决是终局的，对双方当事人均具有严格法律约束力。在对争议进行仲裁时，除争议事项外，本协议应在所有方面保持全部效力，各方应继续行使各自在本协议项下的其它权利，并应继续履行各自在本协议项下的其它义务。4、由于双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的不可抗力事件的出现，致使直接影响本协议的履行时，遭遇上述不可抗力事件的一方，应立即以电报、传真等通知另一方，并在三十日之内提供不可抗力的详细情况及不能履行协议或者部分不能履行或者需要延期履行协议的有效证明文件。届时由双方根据不可抗力对履行协议影响的程度，协商决定是否解除协议，或者部分履行协议，或者延期履行协议。遭遇上述不可抗力事件的一方可不承担违约责任，但应尽最大努力将不可抗力事故所造成的损失减少到最低限度，如未尽力采取措施减少损失的，则对本可采取措施减少的部分损失不得免责。十二、其他事项（一）乙方可以指定与其具有关联关系的企业或个人作为土地竞买主体，参与