对重庆市中山市cbd建设的思考

对重庆市中山市cbd建设的思考

岑斯特地区是一个概念，20世纪20年代的美国处于中间。主要是指城市中商务、商贸、信息高度集中,文化娱乐,公寓等配套设施完善,交通便捷,通讯发达的区域。目前,世界上纽约、巴黎、伦敦、东京已建有全球性的CBD。在我国20世纪90年代以来掀起了一股建CBD的热潮。除了上海、北京地区性的CBD建设以外,全国36个地级以上的城市也在兴建中。重庆已经具备了建地区级CBD的条件。渝中区作为重庆的政治、商贸、金融、信息中心和水陆客运交通枢纽,无疑是重庆CBD建设中的主要区域之一。CBD建设,对于塑造渝中形象,优化产业布局,提升区域核心竞争力,推进国际化步伐都将具有十分重大的作用。解放碑商圈发展现状2004年7月,经研究确定重庆市CBD范围为“重庆金三角”:解放碑—江北城—弹子石地区。其中地处渝中区的解放碑是硬核地区,具体范围为东起小什字、北至沧白路、临江路、民生路,西至金汤街,南至和平路、新华路,占地92公顷,核缘部分包括朝天门地区69公顷,解放碑中央商务区共161公顷。按照市政府规划,渝中区CBD主要承担商务和商贸功能。考察其发展现状:1.商贸功能。渝中区是历史上形成的商业中心,在重庆市商贸区域中处于龙头地位。而以解放碑购物广场为主体,东起小什字、较场口,南起新华路,北至民生路,面积约1平方公里的解放碑商圈,汇集了一大批以重百、地王大厦、大都会、新东方女人广场等全国闻名的大集团、大商场,有各类商业企业达1000多家,成为渝中区最繁华最热闹的黄金区。总的来看,拥有如下特点:(1)商贸总体实力强。至2003年末,解放碑区域内商务类建筑面积92万平方米,商贸类建筑面积83万平方米。商业网点3000多个。2004年解放碑商圈商贸销售额184.56亿元,同比增长13.54%;社会消费品零售额88.61亿元,同比增长15.43%,占全区社会消费品总额的144.05亿元的60.5%。CBD区域内拥有朝天门综合交易市场、新华路家电市场、较场口家具装饰城等一批门类齐全、有特色、大规模的专业市场。其中,朝天门批发市场面积约40多万平方米,拥有26个交易区118余个交易厅,摊位15000多个,商品经营者12000多户,从业人员10万余。2003年成交额92亿元,2004年突破100亿。朝天门利用其便利的水陆交通条件,成为商贾汇集之地。(2)商业布局多元化,大型商业企业突出。渝中区积极引进外来商贸业。90年代中期以来,解放碑地区吸引了一些我国港台、外商以及国内著名商家入驻,包括大都会、家乐福、王府井百货等,为商贸业的发展带来了新的经营业态,注入了新的生机。目前该区集中了重庆市商品档次最高、规模最大的商业设施如大都会,地王广场,群鹰购物广场,美美时代百货,大大提升了解放碑的魅力。该区域主要以大型商业企业为主,经营中、高档商品。在全市排名的十大零售企业中,解放碑占了五席。年销售额在2亿元以上的企业有西南地区最大的零售商重百,最大的批发商重庆商社,最大的超市连锁商家乐福以及新世纪、太平洋百货。(3)人流量大,商贸吸引力强。解放碑商贸中心区方圆共1平方公里,区内常住人口约15万,日均流动人口约50万,节日最高峰可达100万-120万人。商业最繁华的较场口地段和解放碑街道,流动人口在这一区域高峰可达30万人次以上。大量的人际和信息交流量促进了解放碑地区商业的兴旺繁荣。2.商务功能。渝中区是重庆市金融中心。目前,全国18家银行中,除工商银行外,17家都汇聚于此。到2000年底,该区金融保险业法人机构达到47个,营业网点227家,金融机构存款余额420亿元。而重庆市高等级的金融、保险、证券等机构大量集中在解放碑CBD地区。国内商业银行、保险公司、证券公司驻渝总部90%在解放碑。其中民族路被成为解放碑CBD的主要金融街。因为这里汇集了中国建设银行,工商银行,光大银行,民生银行和招商银行5家重庆分行,以及中国银行,华夏银行,太平洋保险公司的渝中区支行,另外还有华夏证券,银河证券等云集于此。境外银行和保险公司驻渝机构2/3设在解放碑。跨国公司的商务办公机构主要集中在大都会商厦,万豪酒店以及新建的纽约商厦。阿富汗1.重庆cbd的发展历程渝中区CBD地段基建滞后,交通拥挤。解放碑地区一直以来都是重庆市人气最旺盛的地方,大量的人流中,区内常住人口仅占31%,区外游客则高达69%。而解放碑地段土地资源十分宝贵和有限,开发成本高。该地区高楼林立,商业建筑拥挤,城市空间越来越小。而城市规划却相对滞后,基建设施也缺乏配套。从1997年至1999年,渝中区固定资产投资呈逐年减少的状态。近年来渝中区围绕CBD建设,加大了固定资产投资,城市景观和道路综合整治工作,进一步推进了危旧房的综合改造力度。2004年,渝中区拆除房屋建筑面积40.77万平方米,并完成了滨江公园改造,八一路环境综合整治的二期工程。目前,改造新华路,修建一批停车港和人行过街系统等项目还处于开工建设中,这加剧了CBD区域内的交通拥挤状况。城市基建设施一次性投资规模大,建设周期长,如果不加快建设步伐,进行合理的规划,将进一步制约CBD的功能发展。2.商贸流通现代化水平不高,经营主体单一作为重庆传统的商贸区,商贸不优。主要体现在:一是业态传统,创新不够。渝中区CBD地区商业业态主要以专业商店、百货商店、综合商店、专卖店、联合商店以及小杂货店为主,连锁店、超市不多,超市经营主要以副食品为主。而仓储式经营,配送中心,特许经营等新型业态几乎空白。二是商贸流通现代化水平不高。电子信息技术,物流配送技术等现代化管理技术手段引入企业管理还刚刚起步。三是商贸业发展无特色,不精。解放碑是重庆市商业最繁华地段,却没有形成独特的“解放碑品牌”,和重庆其他区县的商圈相比,解放碑商贸仅仅是做大了,还没有形成差异化。随着江北、南岸、沙坪坝等各大特色商圈的兴起,解放碑商贸中心的地位将面临弱化的危险。不但如此,一方面解放碑地区经营中低档次商品过多,大量的商业店铺形式破旧,这与商圈本身应突出现代品位,突出时尚、高档的现代消费潮流的定位是极不相称;另一方面高档的商业设施与人们的购买能力极不相称。商业升级与消费能力低的矛盾日益明显。3.商业空间分布混乱商住公寓、写字楼、住宅、酒店布局不合理,商务功能弱化。据统计,目前解放碑地区的商务建筑面积仅为92万平方米,商贸类建筑面积为83万平方米,住宅类建筑面积为127万平方米,三者所占比例分别为30%,28%和42%。这样的布局似乎更像CLD(中央生活区)。而商业用地管理混乱,居住建筑也大多条件脏乱,外观陈旧,与CBD地区城市景观格格不入。按国际成功CBD的比例,应该是80%的写字楼,20%的商住公寓和配套服务设施,主要以商务为主。按照解放碑CBD的规划商住楼宇的比例是22%。渝中区CBD的现状将不利于商务气候的形成,不可能将大量的金融、办公等商贸设施吸引到CBD区域来,将导致CBD畸形发展。此外,解放碑地区写字楼无序开发,集中了一些中低档次的写字楼宇,处于一种较高的空置状态。4.餐饮及餐饮现状CBD的发展需要各产业互相配合,协调发展。而渝中区CBD地区虽然商场林立,但餐饮业、购物中心休闲、娱乐业差。就餐饮业而言,一是无特色。解放碑地区聚集了约10余家星级酒店,餐饮网点340多家,拥有陶然居、菜根香、大世界等一批品牌餐饮业,但经营的菜品同质化,没有体现不同国家和地区,不同餐厅的风味餐饮及特色品牌餐饮,满足中高档人群,外籍、外地游人的需要。曾经是商圈一大亮点的八一路“好吃街”,就餐环境差,服务质量一般,小规模重复经营多,没有档次和高品味,这与渝中区CBD的发展显得很不协调。二是餐馆布局不合理,食物价格普遍偏高。解放碑地区高档酒店过热,服务质量和价格不相称。此外,可供人们休闲娱乐的中低档酒吧、茶楼、咖啡厅、歌城等场所也太少,不能满足广大市民的需求。阿富汗1.加强区域综合整治首先,加大基建投资,合理规划配套设施建设。其次,改造道路。渝中区已经拟定对邹容路,八一路以及新华路等CBD区域主要路段进行整治,改造和修建一批停车港和人行过道,疏散人流量,提高区域交通通达能力。三是加强城市景观整治力度。继续加快中兴路绿色休闲带,小什字绿化游园建设。推进较场口城市阳台,购物广场,人民公园改造。加大对解放碑,人民广场等地区进行的以灯饰工程,环卫、绿化、雕塑、广告等为内容的景观整治。四是加大旧房改造和土地整治力度。目前,解放碑地区有9片危旧房共计12.8万平方米,如何合理规划土地资源和城区建设,为CBD建设预留广阔的发展空间已经提上日程。2.建设区域性现代职业教育市场,发挥信息技术在商业领域的作用围绕品牌商贸、信息商贸、绿色商贸和人文商贸,积极改善解放碑商圈。一是塑造品牌商贸,科学地调整商业业种业态。引进一批有规模、有影响、有特色的知名企业,引导解放碑向优、精、高的方向发展。着力培育发展一批特色店,专卖店,提升八一路“好吃街”的经营档次和服务水平,改善街道卫生饮食环境。二是大力发展电子商务,运用信息网络技术,提高流通业现代化水平。这就要推进网络基础设施建设和信息网络技术在商业领域的广泛应用。商贸企业普及即时销售系统和管理信息系统建设,积极发展网上交易等网络服务形式,尽快实现商务大楼办公的电子化、自动化。三是着力培养商业文化,打造餐饮文化,将山城、美食、商业、旅游、文化相结合。合理规划现有餐饮布局,彻底改变大酒店重复建设,没有特色,小饭馆脏、乱、差的经营状况,提高服务质量,形成服务特色,合理拉开价格差。引导商业企业注重商业文化的宣传和包装,提升商贸文化内涵。3.宣传cbd区域一是要强化政府服务功能。放宽投资领域,简化审批手续,提高政府办事效率和办事水平。对招商项目进行包装推介,通过举办大型商务节,宣传推广CBD区域。二是把CBD建设纳入法制化轨道,为投资者提供公开,公平,公正的法律保护,保护其合法权益。三是完善CBD配套设施建设,优化其功能布局。四是探索多种利用外资的形式,如项目融资等方式引导外资流向高档写字楼、公寓、商业设施等建筑领域。以最优惠的政策和最优惠的服务,吸引域外的银行、证券、保险等金融机构的落户,强化商务功能。4.加强中介市场管理在继续壮大金融、优化商贸业的同时,渝中区需要积极扶持做大做强中介业。一是完善中介业市场准入制度,