中介买卖合同范文10篇

中介买卖合同范文10篇

该条是合同的目的。由托付出售方、买受方、中介方三方签署。保证三方权利义务明晰，有助于中介的阳光操作。

留意：三方当事人必需使用与其身份证（或营业执照）全都的姓名（名称）

第一条标的基本状况及价款

该条内容是对房屋基本状况的描述。其中全部权人、共有人、房屋座落、丘号、产权证号、建筑面积、土地证号、房屋来源的填写内容须与产权证与土地使用证所载全都。其中要留意在权证上不列名的共有状况。如夫妻共有，房改房中的家庭共有。受托方应要求托付人照实供应状况，并取得共有人的书面同意。

其次条托付事项

1、甲方托付丙方出售_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜（①产权转移②房屋交付③房款拨付）

2、乙方托付丙方购买_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜（①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证）

代办事宜可以选择。可选其中的一部分或全选。买卖双方应从其从其各自利益角度动身，将需托付的事项选择清晰。

第三条甲方的义务

1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。

2、帮助乙方办理该房地产的交易过户手续，供应相应证件资料（material）

3、按房地产买卖契约中商定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。

4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。

5、按本合同商定，按期支付佣金和代办费。

该条是法律责任所在。当事人必需知晓违反上述条款，须担当相应法律责任。1、须将其全部房屋真实状况照实告知受托人，尤其是有瑕疵的状况（含权利瑕疵与房屋本身的瑕疵），如是否有查封等状况，所以应慎重对待。2、尤其是供应资料（material）应真实。3、是按原先商定的房屋状况交付。4、户口应准时迁出，水、电、气、有线电视、电话、物管等费用最好在交易手续办结前一次结清，以避开日后再有纠纷。5、佣金和代办费以合同商定的数额和时间交付。

第四条乙方的义务

1、根据房地产买卖契约中商定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。

2、依据本合同商定的托付、代办事项，按时支付佣金和代办费用。

3、依据托付事项，乙方应于__________前将各类资料（material）备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的____________（①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费）等约计人民币_______________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。

第1、2款为乙方必需履行的法律义务。第3款备齐资料（material）的时间乙方必需明确承诺。需代缴的费用也须依据需要选择清晰，并将总额填写正确。丙方在接受费用时务必开具收据或收条，据此可与最终结算的凭据相对应。

第五条丙方的义务

1、仔细履行甲、乙方托付的事项，亲自完成甲、乙方托付代办的各项服务。

2、丙方派______________经纪人负责该房产的居间活动，在托付期限内办理所托付的事项。

3、依据专业学问及工作阅历，丙方将所了解的标的状况照实告知托付人，准时将托付事项办理的进展状况向托付人通报。

4、对托付人个人资料（material）予以保密，未经托付人同意，不得向他人泄露。

5、处理托付事务取得的财产，应当准时转交托付人。

6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。

该条1是首先要求受托人必需亲自完成受托事项。在本合同有效期内，非经各方协商全都不得转托付。2是中介公司须委派具有合法的经纪人身份的本公司员工负责该托付事项。3是受托人应将自己所了解的有关标的状况及办理状况照实告知双方当事人，尤其不得隐瞒已知的房屋瑕疵。4是受托人对在中介过程中所了解的托付人的个人状况与资料（material）负有保密义务。5是在处理受托事务中所经手的托付人的财产，应准时移交相关托付人。6是受托人应在其经营场所公示国家规定的收费标准，并严格按标准收取费用。

第六条房款的支付与转付

甲、乙方协商，按以下第___________种方式支付房款：

（一）依据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。

（二）双方若将房款的转付交予丙方，则丙方将按下列方式进行操作：

1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币_______________元交给丙方保存。

2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后________个工作日内将_____________（首期款/全部房款），共计人民币_______________元交给丙方保存。

3、甲乙双方在完成_______________（①交易过户签字后②乙方领取产权证后）____________日内，丙方按售房款________%，计人民币_______________元转付给甲方。

4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有线电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。

（三）三方商定：

该条是付款方式的商定。其（一）是双方自行结清，与受托人无关。其（二）是由受托人转交。对该方式的四步骤可逐项按步骤选择，即受托人先收取定金、首付款（或全部房款），再转付首批房款（含定金），手续办完后转付余款。全部的空格须填写明确。尤其留意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。尤其要留意，定金作为合同的担保，有定金罚则可适用。定金比例不行过高。其三是三方当事人商定的其他方式。三方可自行商定，但须明确，并可操作。

第七条房屋交付

1、甲方应在乙方领取产权证后________天内或于200_____年_____月_____日前腾空房屋，并书面

通知乙方、丙方办理交付的详细时间。

2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方担当。

3、甲、乙、丙三方共同参与房屋的交付手续。甲方按合同商定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。

这是托付人交付义务的规定。全部时间必需明确填写。建议乙、丙方在接到书面通知时，准时办理交接验收。受托人在交接单上见证时，肯定要全面审看。如有出入，则准时更正。否则有可能担当连带责任。

第八条佣金、代办费支付标准及方式

（一）丙方完成本合同商定的甲方托付和代办事项，甲方根据下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：

1、按该房地产售房款_____%，详细数额为人民币_________元。

2、按托付代办事项支付代办费计人民币___________元。

（二）丙方完成本合同商定的乙方托付事项，乙方根据下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：

1、按该房地产售房款_____%，详细数额为人民币__________元。

2、代办产权证费___________元、代办土地证费___________元、代办抵押贷款和他项权证费___________元，共计人民币___________元。

上述费用，甲、乙方应于___________前支付给丙方。

（三）丙方依据合同商定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。

该条为受托人收费的商定。甲、乙方按规定或交易习惯支付佣金。按交易习惯，可以收取一方，也可按规定收取双方的。（一）为两种方式选一确定。如没有即划去。（二）为选1或1、2同选，但须留意的是全部的收费须列明。尤其留意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。（三）是未促成合同的，所收取的费用是为促成交易而不行避开的必要费用。

第九条违约责任

（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应担当违约责任：

1、无正值理由不履行合同的；

2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；

3、有意隐瞒，提高托付标的利差；

4、其它过失影响甲、乙方交易的。

（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应担当违约责任：

1、无正值理由不履行合同的；

2、未能根据合同商定供应必要的文件和协作，造成丙方无法履行合同的；

3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；

4、未能按合同商定支付佣金和代办费的；

5、其他造成丙方无法完成托付事项的行为。

（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第_________条商定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方根据法律、法规的有关规定追偿。

1、商定违约金为___________元。

2、按标的额的_________％，计人民币___________元。

本条违约责任规定明确。三方都须共同遵守。违约金支付以商定为准。两种方式可选择其一，但须商定清晰。但须提示的是，假如买卖双方已选择适用了定金罚则，那么买卖双方就不行同时再适用违约金。但与中介公司之间如无定金商定，可适用违约金。

第十条争议解决方式

三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解；协商、调解不成的，按本合同商定的下列第________项进行解决：

1、由_________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院提讼。

该条对纠纷的解决供应了工商管理部门调解的解决渠道。除此而外，也可选择，但只能选其中之一。如选1项，须明确指定某仲裁委员会，如选择南京市仲裁委员会。须留意的是假如选择了仲裁，则当事人放弃了向法院的司法救济的权利。

第十一条其他商定

本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商全都后签订补充协议，补充协议应当实行书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。

补充协议因与本合同有同等效力，因此，须三方当事人签章。签署日期。

第十二条合同生效

本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效。本合同一式_________份，甲、乙、丙三方各执_________份。

该条商定当事人签章后生效。如有一方不签章，则不生效。

甲方：乙方：丙方：（签章）

身份证号码：身份证号码：营业执照注册号：

资质证书编号：

托付人：托付人：执业经纪人：

联系电话：联系电话：执业经纪人资格证书号：

住址：住址：联系电话：

二o年月日

一般说来，在二手房市场中，当买家和卖家经过中介的撮合达成交易意向时，会先签订《房屋买卖居间协议》，支付一部分定金，随后再签订《房地产买卖合同》，这笔交易就算基本完成了。中介公司据此就可向相关买卖方索取酬劳。然而假如中介遇到协议签订后一方却临时反悔的状况，房屋最终没有成交的时候，是否还有权利收取酬劳呢?在下面两个案例中，我们会发觉由于中介公司在促成签约与否上有所不同，而导致判决结果截然不同的结果。

中介怒索违约金

2024年4月2日，买房人张婵(化名)通过创世中介向卖房人陈俊(化名)求购沪亭北路上的一套房产，三方签订了《房地产买卖居间协议》。当时协议商定该房地产的转让价格为100万元，张婵先向陈俊支付5％的定金(5万元)。

协议中商定，买卖双方予本协议生效后次日起35个工作内至创世中介指定的地点签订《上海市房地产买卖合同》。然而，就在签订居问协议后没几天，陈俊却由于家庭缘由，突然不愿再出售房产。4月10日，陈俊私下约张婵会面，表达了自己的想法，并情愿向张婵双倍返还定金10万元。张婵觉得自己也没吃亏，于是两人签订协议书一份，商定：由于陈俊不愿出售房屋给张婵，导致买卖合同未能签署，由此产生的一切法律责任及后果，包括所产生的任何费用都由陈俊担当，与张婵无关。

事情至此本应告一段落了，谁知创世中介眼看买卖不成，自己忙乎了半天，原以为2万元佣金已是囊中之物，谁知到头来一分钱都赚不到，便将张婵告上法院，称在商定的签约期限内，张婵与陈俊均未到创世中介签约，并在买卖方之间签订了买卖合同。由此，张婵的行为已构成违约。中介拿出了居间协议第4条第4款之商定：如买卖双方合意解除本协议，则各向中介公司支付本次房屋成交总价1％的违约金。中介据此要求张婵支付1万元违约金。

法院驳回中介恳求

在法庭上。张婵辩称，创世中介只有在促成买卖双方签订买卖合同，才可要求支付佣金，但创世中介并未促成买卖双方签订买卖合同。另外，在签订居间协议时，创世中介未强调或解释协议的第4条第4款，此条款系格式条款，应当无效，故要求驳回诉讼恳求。

法院经审理后认为，居间合同是居间人向托付人报告订立合同的机会或者供应订立合同的媒介服务，托付人支付酬劳的合同。张婵托付创世中介供应居间服务，向陈俊求购房屋，买卖方之间的居间合同关系依法成立。然而由于创世中介未促成买卖双方签订合同，即无论是何种缘由造成买卖双方最终未签订合同，创世中介无权向托付方即张婵主见违约金。创世中介供应的居间合同中第四条中关于违约金条款系中介公司事先自行打印的格式条款，此条款加重了托付方的责任、并使居间方从中受益，故此条款应当无效。现创世中介依据此条款要求张婵偿付违约金的恳求，难以支持。

据此，法院于近日作出了驳回创世中介诉讼恳求的一审判决。

买卖合同签订后友好解除

无独有偶，台庆中介近来也遇到了一件类似的头痛事，但结果却大不相同。

原来4月5日，买房人李晓亮(化名)通过台庆中介向朱丹华(化名)购买上海闵行区虹梅路上的一套房产，签订的《房地产买卖居间定金协议》商定，买卖双方应于4月7日之前签订房地产买卖合同，各向台庆中介支付成交价格1％的服务佣金，并于房地产买卖合同签订当日支付。

由于买卖双方都非常满足，因此在签订居间协议的的当天，双方就接着签订了《上海市房地产买卖合同》。同时，李晓亮还签署了《服务费确认单》，确认应付中介服务费详细数目。

然而签约后不久，李晓亮就心生后悔，不愿再履行合同。于是4月13日，三方又签订了《解约协议书》。协议载明，三方友好协商解除《上海市房地产买卖合同》，李晓亮支付给朱丹华1万元作为补偿。但李晓亮却不同意向中介付佣金，故被台庆中介诉至法院，要求马上支付佣金2.8万元。

中介已履行居间义务

李晓亮辩称，因父亲欲在上海购房，并由自己代办有关手续。当时因时间较紧，台庆中介要求自己先父亲在买卖合同上签字，并承诺：“如你父亲不满足，可不履行合同。”后来，父亲来沪看房后不满足，故要求解除合同，出售方亦同意。便在台庆中介主持下签订了解除协议书。李晓亮认为，台庆中介的居间活动没有胜利，故不同意支付佣金。

就这样，很快朱先生就按约支付了定金，并取得了王立栋交付的房屋钥匙，开头进屋装修。意想不到的是，双方交易后，该区域房价连续直线上涨，这大大出乎了王立栋想逢高出售，随后再逢低买进的方案，眼看着自己和女友的婚房没了着落，王立栋便与朱先生协商要求解除双方的协议，并承诺在返还定金的基础上赐予朱先生适当补偿，但已经在房价上涨中尝到甜头的朱先生坚决不同意。双方协商不成，朱先生一纸诉状告上法庭，要求王立栋连续履行合同。法庭上，王立栋一再抗辩称，自己情愿给对方补偿，甚至情愿双倍返还定金，但就是不想卖了，究竟双方还没有签订正式的买卖合同，双方之间的《房屋买卖居间协议》充其量只是定金协议。

法院判决法院审理后认为，原、被告及中介签订的《房地产买卖居间协议》系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。应为合法有效。原、被告双方均应恪守合同商定履行各自义务。《房地产买卖居间协议》包含了居间和买卖的内容，其中买卖条款的商定已具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为原、被告之间就系争房屋的买卖合同已成立有效。被告辩称该协议仅仅系居间协议属预约与《房地产买卖居间协议》的性质和内容不符，不予接受。被告违反商定拒绝履行《房地产买卖居间协议》虽已构成违约。原告已诉讼选择要求连续履行协议的违约救济，应予支持。据此，判决原告、被告双方连续履行《房地产买卖居间协议》，被告帮助原告将房屋产权过户登记至原告名下。

理财提示老百姓买卖二手房时，通常都托付专业的房产中介进行。在这期间，无论是买房者还是卖房者都需要签署大量协议。这些协议往往都是房产中介为重复使用而事先拟定的格式合同，由于其条款简单、专业程度高，中介的解释又往往模糊其辞，因此很难被一般百姓所理解。

其中，对签署中介供应的一些所谓“定金协议”(买卖居间协议)的后果，就往往存在误区。一般来说，在签订正式的买卖合同前，当买卖双方达成基本的交易意向后，中介会要求双方签订一个所谓的“定金协议”(或者其他类似名称的合同)，并交付一笔定金。根据通常理解，既然是定金协议，一方将来违约不签订正式的买卖合同，最多被拗掉定金。其实不然!

根据房屋买卖的一般流程，中介公司不但要介绍买卖双方熟悉、签订《买卖合同》，还要为双方办理按揭、过户、缴税等专业性较强的手续，待一切妥当才能拿到佣金酬劳。

近年来这一流程在运作中却消失了新状况，有的中介工作人员为促成交易，口头承诺削减佣金，在与业主正式签订居间协议时，仍按格式合同中的费用标准，且未向业主告知释明。在交易履行后，中介公司遂业主催讨剩余佣金。有的中介虚假承诺规避政策，为在最短时间促成居间，谎称可关心客户规避二套房、外地购房、系统购房等限购政策，而实际则无法履行，诱骗客户签订房屋买卖合同后引发纠纷。还有的在居间合同文本上动手脚，只要客户一签合同，佣金就是囊中之物。

据宝山法院统计，今年上半年，该院受理的房屋中介公司居间佣金案件猛增到140多件，与去年同期的60件相比翻了一倍多。该类案件均为房屋中介公司要求对方支付房款1%的佣金。从该院的判决支持率来看，中介公司完全胜诉的案件寥寥无几，有些案件，法院只是象征性地支持了一成左右的中介佣金。

先签合同再看房买卖不成还要收佣金

今年4月，一家较有规模的置业顾问公司向宝山法院了一批案件，称与被告签了居间合同，被告也与第三人签了房屋买卖合同，认为不管以后被告买房胜利与否，原告的居间义务已经完成，就应当拿到几百万元房款的1%居间佣金。

但我们来看看他们是怎样让买房人签合同的。今年3月初，冯先生来到该公司门店，称为办理女儿就学手续而急于购买学区房，并明确提出要求房源交易满5年，以削减购房成本。3月6日，公司工作人员哄骗冯先生到其店内商谈，并表示先签协议再商谈细节、付定金等，冯先生遂签署了一套177万元房屋的居间协议、买卖协议。但次日，冯先生前去付定金时才了解到该房源到今年9月才满5年，明显不符合自己的要求，所以打算不买该房了，之后又在同小区找到了其他合适房屋，并为女儿办理了入学报名手续。冯先生认为原告使用哄骗手段才签的合同，房屋买卖也没有胜利，何来居间佣金？

法院认为，被告辩称其购房为子女就学等状况有相应的证据予以佐证，且符合目前社会生活的客观实际，可以采信。但被告签署居间协议及买卖协议时理应进行谨慎审查，认真辨别，其辩称受原告工作人员哄骗才签署协议，证据不足，难以认定，故其应当自行担当相关协议商定的法律责任。但另一方面，房屋买卖系一般公民生活中的重大大事，原告作为专业经纪公司应当供应全面细致、符合托付人真实需求的服务，尽最大可能避开发生纠纷。本案中，原告在未收取被告任何意向金或定金的状况下支配双方签署，签约后被告即提出异议，可见本次买卖磋商之仓促、预备之不足，有违居间工作之宗旨。再考虑到原告未供应履行买卖合同的其他服务，法院酌情确定被告支付原告佣金3000元。

该置业顾问公司的这批案件均为此类。

先吃定下家再吃上家创造文本轻松赚佣金

本市另一家大型房屋经纪公司则采纳先安抚好上家，口头答应不向上家收取佣金，而向下家收取高额佣金后，回过头来再向上家要佣金。

这家公司还创造了一种合同文本，可以让自己轻松获得佣金。他们将只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》作为居间完成的唯一条件，至于将来买卖是否胜利，买卖过程中需要中介公司代为办理的一些专业手续，则作为附加条款，是一种尽义务的做好事。

去年7月，张女士在该公司门店签订了《房屋买卖居间协议》及附件《房屋买卖协议》，商定张女士将自己一套房屋出售，到手总房价款为243.5万元。

协议第四条商定，本合同附件《房地产买卖协议》成马上表明买卖合同成立，居间胜利。甲、乙买卖双方应当于买卖合同成立之日分别根据本协议其次条商定的总房价款的1%各自支付中介佣金。

为了不被人指责为“做小动作”，协议第八条还商定：“在签署上述协议时，我方已仔细查阅了全部协议的内容，且居间方已对协议第四、五、七条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对商定的权利、义务、责任清晰明白，并愿按该协议商定严格履行。附件《房地产买卖协议》是本协议不行分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行。”

11月，该房屋买卖过户完成，张女士拿到了243.5万元，交易过程中全部其他费用均由买房人付清。而在买房人向中介公司支付了3万元佣金后，公司又找到张女士要求她根据居间合同商定支付佣金。

张女士认为，公司承诺佣金全部由下家担当，也商定243.5万元房价是到手价，全部税费及中介费均由下家担当，下家也向张女士透露，本次交易下家已向中介支付了佣金3万元，当时公司承诺给下家佣金优待，佣金已经付清。下家实际支付的佣金已经超过房价的1%，这说明当时已经说好佣金全部由下家担当，否则下家不行能支付超过房价1%的佣金。

法院认为，虽然居间协议商定被告应根据总房价的1%向原告支付中介费，但之后签订的《买卖合同》中的商定，房屋的交易价格243.5万元是被告到手价，该条款是原告关心拟定的，原告对该商定的本意应当清晰。对于到手价，通常人的理解为卖方不担当买卖中任何费用，是卖方净到手的价格。本案中，合同商定买卖双方各按总房价的1%向原告支付中介费，但买方实际支付的中介费为3万元，超过了商定1%的标准。买方支付时并未提出异议，原告收取时也“理所应当”，这明显违反常理和交易惯例。

据此，法院采信了张女士的意见，驳回了中介公司的诉求。

签约就收意向金退款却拖半年多

一些中介公司见钱眼开，客户只要有购房表示，就要求他们先支付购房意向金，而该笔钱款并不是直接付给卖方，而是被指定打入中介账户，甚至是业务员个人账户，届时被以中介佣金的名义收取。假如买卖不成，客户要讨回这笔钱也绝非易事。

去年10月，程先生在某房产经纪事务所门店内，与其工作人员签订了一份居间协议，表示情愿购买店内告示的一套三泉路上的房子，居间协议上并盖有该房产经纪事务所的公章。同日，程先生将5万元意向金转账汇入了公司业务员指定的银行账户内。事后，程先生得知系争房屋预报登记的权利人与居间协议载明的出卖方不是同一人，买卖合同无法连续履行，故要求退还已付意向金，但几经上门均被搪塞。

11月10日，公司答应归还部分意向金2万元，另剩3万元暂存公司，公司为程先生再查找房源，若购房胜利则作为购房佣金，多退少补，反之在11月30日前，未找到合适房源，则由公司当日退还余款3万元。

至10月31日，程先生并未收到任何退款，前去理论时，被告知他的5万元钱是辞职人员私自利用公司名义骗取的，此事与公司无关。这下，程先生彻底懵掉。经过不断努力，至今年2月23日，程先生才拿到区区3000元，没方法了，程先生只得向宝山法院。

在这些协议中，《房地产买卖居间协议》(俗称“定金协议”)和《房地产买卖合同》是最关键的两份文件，通过上述两个案例我们可以发觉，当买卖双方由于种种缘由最终没能实现交易时，是否需要向中介支付佣金的关键，在于中介公司是否已经完全履行了居间义务，而判定的标准主要是双方是否已签订《房地产买卖合同》而非《房地产买卖居间协议》

但还需要指出的是，由于这类定金协议通常由中介供应，中介的收费又与交易的胜利与否直接关联，因此在制订定金协议时，中介往往已经将买卖合同的主要条款规定其中这类定金协议很可能在将来的诉讼中被法院认定为双方的本约(即与正式的买卖合同具有同等效力的合同)一旦被认定为本约，违反定金协议的一方或者被强制要求连续履行合同，或者不但要担当定金损失的违约责任，还要担当对方的其他损失，如房价波动产生的全部差价损失也就是说，在签订了定金协议而未最终签订买卖合同时反悔，虽然可能不需要支付中介费用，但假如对方不愿就此罢休，违约方可能还要担当肯定的赔偿责任。

总之在买卖房屋的过程中，在协议上签字前都应尽量要考虑周全，避开将来懊悔的状况发生。

理财金手指楼市迷茫期谨慎出手

各地法院今年来受理的二手房买卖纠纷案件快速递增,从收案及审判状况来看,主要有两种类型:一是房屋买卖合同签订后,卖方又将房屋以更高的价格出售给第三人并办理了产权过户登记手续,导致原房屋买卖合同在客观上已无法连续履行。买方以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同,要求卖方双倍返还购房款。二是房屋买卖合同签订后,由于房价攀升,卖方不愿再以合同商定价格出售房屋,明确拒绝出售房屋,此时,房屋买卖合同仍有连续履行的可能。在这种状况下,买方以卖方违约为由恳求法院判令卖方连续履行房屋买卖合同,或以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同,要求卖方双倍返还定金。

分析以上两种类型的二手房买卖纠纷案件,可以看出以下共同的特点:一是纠纷发生的起因在于房价不断高涨。在房屋买卖合同签订以后,卖方为了寻求以更高的价格出售房屋而不惜违反合同商定,破坏交易。二是纠纷均发生在房地产三级市场交易中。出售房屋的卖方不是专事房地产经营的房地产开发企业,而是自己生活居住使用或经营全部的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或企业。三是交易中往往有房地产中介机构参加,在买卖合同法律关系中还夹杂着居间法律关系。

针对当前房地产交易市场呈现出卖方市场的趋势,笔者建议审判实践中应注意爱护守约人的合法权益。首先,要正确认定合同效力。在“一房多卖”的状况中,假如买卖双方签订合同没有违反法律的禁止性规定,应认定合同有效,并依据合同商定确定违约责任的担当。其次,要依法追究恶意违约人的违约责任,提高其违约成本。由于当事人恶意违约,拒不履行合同义务,可以判令其赔偿损失,包括守约方的直接损失和预期利益,为守约方供应充分有力的司法救济。第三,假如当事人提出连续履行合同的诉讼恳求,合同也有连续履行的可能和必要,可以判令连续履行合同,维护正常的房地产交易秩序。此外,房地产中介机构也要加强行业自律,遵守职业道德,假如有意隐瞒有关重要事实或者供应虚假状况,损害买卖合同当事人利益的,应当担当损害赔偿责任。同时,针对欺诈消费者的,可向相应的行政机关发出司法建议,依法规范二手房市场,促进我国房地产业的健康进展。

2024年11月30日，某房屋中介公司的经纪人丁某向王女士推介了一套房源，售价58万元。在丁某的见证下，王女士与卖家李某签订了《存量房买卖合同》，与房屋中介公司签订了《居间服务合同》，并当场向李某支付了20万元预付款。合同商定，卖家须在2024年12月30日前，帮助买家办理房屋过户手续，余款待房屋办完过户手续后付清。但随后，李某的态度变了，既不出面协作办理有关手续，也不接电话，直到2024年3月，王女士最终打通了李某的电话，李某称所售房屋房产证登记的产权人是其妻子孙某，现孙某患病住院，无法帮助办理过户手续。后王女士拉上中介人丁某，查到了李某的下落，李某把所售房屋的钥匙交给她后，当晚再度失联。王女士想不通，一切都是按中介公司的支配操作，为何事情会办砸？2024年6月，王女士迫于无奈，将李某和中介公司告上法庭。法院审理查明：李某与孙某于2024年登记结婚，所售房屋的房产证系2024年办理，是孙某的婚前个人财产，孙某给李某出具有《房屋买卖授权托付书》；孙某已于2024年5月去世，孙某和李某婚后生有2个孩子，均未成年，孙某的父母健在。

案情分析：

（一）关于《存量房买卖合同》和《居间服务合同》的效力。

本案中王女士房屋中介公司居间磋商，与李某签订了《存量房买卖合同》，虽然房屋产权人是李某的妻子孙某，房屋是孙某的婚前个人财产而非夫妻共同财产，但孙某为卖房给李某出具有《房屋买卖授权托付书》，且合同内容系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规，应为合法有效的合同，王女士与房屋中介公司签订的《居间服务合同》同样真实有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，两份合同依法成立，对双方当事人均有法律约束力。

（二）关于《存量房买卖合同》能否连续履行？

本案中买家王女士依约履行了合同义务，支付了房屋预付款20万元，房屋也已实际交付，王女士作为合同守约方，其合法权利理应受到法律爱护。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，卖家应根据诚恳信用原则连续履行合同义务并担当相应的违约责任，但由于房产证上登记的产权人孙某已去世，无法正常办理房屋过户手续，必需办理继承权公证、将房屋过户至继承权人名下后，《存量房买卖合同》方能连续履行。考虑到本案中孙某的继承权人除了其丈夫李某外，还有其父母和两个未成年的孩子，状况比较简单，孙某的遗产分割可能耗时较长，王女士也可以选择向法院提出变更诉讼恳求，恳求解除《存量房买卖合同》，判令李某退回房屋预付款并担当相应的违约责任。

（三）关于房屋中介公司是否应担当责任？

居间合同中，房屋中介公司不能以仅作为中间人为由，来免除自身查实买卖双方信息、房屋信息真实性的义务。本案中《居间服务合同》系由该房屋中介公司供应的格式文本，虽然合同中有为中介方免责的格式条款，但中介方作为专业公司，其凭借自身技术和资源优势，应查询到房源登记状况，却没有尽到相关义务，在孙某从头到尾不曾消失的状况下，既没有对比核实李某和孙某的结婚证与房屋产权登记证信息，也没有对《房屋买卖授权托付书》进行托付公证，其经纪人丁某就向王女士保证房子没问题，催她尽早签合同和付款，因此中介机构应当担当相应的保障义务责任。

律师提示：

逾期支付房款引起的纠纷。当买家逾期支付房款时，卖家除可以要求买家连续付款之外，还可以要求买家支付相应的利息或合同中商定的逾期付款违约金；还可以依据自己的意愿解除合同，不再出售房子。买家要留意的是，如双方在房屋买卖合同中商定买家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的缘由银行未能足额放贷的话，买家仍旧要担当逾期付款的违约责任。

逾期交付房屋引起的纠纷。卖家在合同商定的交房时间还未交房，除了有一些正值的理由，比如买家未按时付款，否则要对买家担当违约责任。

逾期办理过户手续引起的纠纷。卖家或买家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买家想毁约时主要采纳不支付房款的方法，所以一般是卖家不办过户手续。这时，买家假如对这套房子志在必得，肯定要尽早，同时为避开卖家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

要求返还定金引起的纠纷。按定金的性质可以分为立商定金、违商定金等，商定哪种定金关键要看定金合同中是怎么商定的。

因中介行为引起的纠纷。比如卖家或买家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以依据居间合同追究其责任。再如中介公司在进行居间和时，因不规范、不尽责而造成的纠纷。

要求解除房屋买卖合同，或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的状况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的恳求，法院在审理这类案件时会依据双方过错程度的不同来判定各方担当的责任。

因房屋质量引起的纠纷。由于卖家交付的房屋存在质量问题，遭到买家索赔或要求解除合同。依据有关规定，假如卖家有意隐瞒房屋质量瑕疵应担当赔偿责任，假如卖家已就房屋质量的问题明确告知买家，那卖家就不担当责任了。

因“黑白合同”引起的纠纷。“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。

论文关键词居间人酬劳恳求权不确定性合同成立

房屋买卖居间合同是居间合同的一种，是指房地产经纪机构根据托付人的要求，在房地产买卖领域向其报告订立合同的机会或者为其供应订立合同的媒介服务，托付人支付酬劳的合同，其中房地产经纪机构称为居间人，支付酬劳的一方为托付人。在居间合同中托付人之所以担当给付酬劳的义务，其目的就在于使居间人负担对待给付的义务，该对待给付的义务即为居间人供应的中介服务。该类合同最典型的法律特征是托付人给付居间酬劳的义务具有不确定性。居间人酬劳恳求权的形成以实现居间合同的目的为前提，而居间人能否实现合同目的具有不确定性，因此托付人的给付酬劳义务是否需履行也具有不确定性。

一、居间人酬劳恳求权的基本原理

（一）居间人酬劳恳求权的性质

与托付人依约或依法负担的支付酬劳的义务相对应的即为居间人的酬劳恳求权。在房屋买卖合同成立之前，居间人的酬劳恳求权并不是一项完全、详细的权利，而只是将来取得酬劳的一种可能性或资格，但该期盼权的成立要件将来完全具备是须具备可能性的，否则该项权利下居间人所追求的利益将无法得以实现。

居间合同目的实现后，该项期盼利益即转化为实体权利。实体酬劳恳求权作为恳求给付金钱的权利，具备恳求权所共有的相对性、攻击性，即恳求托付人为支付酬劳的特定行为，并有权受领该给付，但在此之前，居间人不得恳求托付人支付酬劳，即使托付人预先支付了酬劳，也会因没有法律依据而构成不当得利，适法的在托付人与居间人之间产生不当得利之债。

（二）居间人取得酬劳必需具备的要件

1．促成所介绍的合同成立。但也有学者认为房屋买卖合同的签订不代表交易最终能够完成，居间人的义务范围可不局限于促成买卖合同的成立，还应当扩及到买卖合同的履行。

2．房屋买卖合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。即合同的成立，是因居间人全面、适当的履行了居间义务。

只有两者同时具备，托付人才负有支付酬劳的义务。

（三）居间人酬劳恳求权的法律特征

1.附条件性。我国《合同法》明确规定，居间人酬劳恳求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础，促进合同成立同为居间合同的目的。脱离了促成合同成立的事实要件，居间人无法将恳求支付酬劳的期盼利益转化为一种实在的、具备权利功效的既得恳求权。

2．不确定性。酬劳恳求权的实现如前所述，必需以居间人通过履行商定义务促成托付人与第三人订立房地产买卖合同为前提。但买卖合同的成立仅具有潜在可能性而非肯定性。居间人能否促成合同成立的关键因素不在于居间人本人是否如约无瑕疵的履行了居间义务，而关键取决于托付人能否与第三人就房地产交易达成合意，基于托付人对交易相对人资质、资信的选择性以及合同是否订立的不确定性，居间人酬劳恳求权的取得和实现实质上具有不确定性。

二、《合同法》第四百二十七条对居间人酬劳恳求权的限制

我国《合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳，但可以要求托付人支付从事居间合同的必要费用。对该条款的理解与适用，可通过以下三个方面来详细阐述。

（一）条款的适用范围

该条款解决的是在居间合同目的落空的情形下，居间人能否主见酬劳恳求权的问题。以下为阐述简洁，如无特殊说明，“合同”是指居间人促成订立的、托付人与相对人为合同当事人的“房屋买卖合同”。分四个方面详细阐述之：

1．居间人促成订立的合同被确认无效、被撤销时居间人的酬劳恳求权。居间人促成合同订立的，其所实施的民事行为包含三方当事人，当该合同被确认肯定无效、被撤销或确定不发生效力时，属于《合同法》第四百二十七条所规定的“未促成合同成立”的范畴，认定了居间人促成订立的合同被确认无效、被撤销不属于“未促成合同成立”的范畴，也并非意味着居间人就当然的享有无瑕疵的酬劳恳求权。合同被确认无效、被撤销对居间人的酬劳恳求权究竟有无影响或是有何影响？解决该问题，应当依据造成合同效力有瑕疵的过错归属来分别认定。

假如该特定事由是因可归责于托付人的事由发生的，即仅托付人对合同效力存在欠缺有过错、居间人没有过错的，托付人应当支付居间酬劳；假如该特定事由是因可归责于相对人的事由发生的，托付人仍应支付居间人的居间酬劳，托付人支付酬劳后对于因相对人过错造成合同无效或被撤销的，托付人可以将已给付的居间酬劳作为直接损失恳求相对人赔偿。

2．居间人促成订立的合同事后被依法解除时居间人的酬劳恳求权。合同的解除包括单方解除与协议解除、法定解除与商定解除。依据《合同法》的规定，因不行抗力致使合同目的无法实现、拖延履行、不完全履行、履行不能等状况下，合同一方当事人享有单方的解除权，可因当事人解除权的行使而使合同向将来的丢失效力，或是双方当事人协商全都也可解除合同。但需留意的是，无论哪种类型的合同解除，都必需以有效存在的合同为前提，也就表明居间人已胜利的促成了房屋买卖合同的成立，此时居间人当然享有酬劳恳求权。

3.相对人或托付人未适当、全面履行房屋买卖合同时居间人的酬劳恳求权。这也就是司法实践中，大多数托付人混淆的地方，认为“促成合同成立”意味着最终必需“办理房地产过户登记”。如前所述，合同成立仅是相对人与托付人意思表示全都的结果，最终能够办理房地产过户登记是房屋买卖合同全面、适当履行的结果，两者并非同一。

4.由于托付人的不当行为导致合同不能成立时的酬劳给付问题。前述三项情形均为合同虽成立，但因可归责或不行归责于托付人、相对人的事由导致合同目的未实现时对居间人酬劳恳求权的影响。可知居间人促成合同成立并不必定意味着居间人享有酬劳恳求权，那未促成合同成立是否必定导致居间人丢失酬劳恳求权呢？答案仍是否定的。这也就是在居间人未促成合同成立的情形下不适用《合同法》第四百二十七条规定的唯一例外情形——由于托付人的不当行为导致合同的不能成立。司法实践中，最为常见的就是“跳单”现象。

所谓“跳单”，又称“跳中介”，是指托付人与房产中介机构订立居间合同后，为躲避支付酬劳的义务，私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行托付他人供应居间买卖服务的行为。就此状况，居间人已全面履行了居间义务，未促成房屋买卖合同的成立纯系托付人的过错，居间人并不因此而丢失酬劳恳求权，一旦认定“跳中介”行为成立，托付人不仅要履行支付酬劳的义务，还需视状况担当适当的违约责任。

故一般认为，由于托付人的不当行为导致合同不能订立的，应认为居间人已促成合同的成立。

（二）必要费用的范畴

必要费用取决于居间事务的范畴，一般认为居间事务是居间人在居间合同存续期间所实施的一切涉及“为促成合同成立”的事务。通常包括：（1）居间人为促成合同的成立必定会乐观查找相宜的相对人，查找相对人过程中支出的刊登广告、印刷宣扬资料等宣扬费用；（2）居间人在相对人与托付人就房屋买卖合同的订立进行协商的过程中，所支付的交通费、文印费、通讯费、场地使用费等直接费用。

（三）当事人另有商定的是否除外

现行民事立法主见，居间人仅能就劳务成果恳求酬劳，未促成合同成立，未实现劳务成果的，由此供应的服务、付出的劳务居间人不得主见任何劳务费用，仅能就偿付的必要费用恳求清偿。这样的规定对居间人是否公正，是否符合民法“等价有偿”的基本理念，是否有利于权衡居间法律关系双方当事人的权益，这个问题值得商榷。

假如托付人与居间人在合同中商定，在居间人未促成房屋买卖合同成立的情形下，也可因其付出了劳务而享有酬劳恳求权，该商定能否排解《合同法》第四百二十七条的适用？依据我国《合同法》的合同自由与鼓舞交易基本原则，民事主体有权依其自由意志为自身设定权利或负担义务，因此，若托付人自愿在居间人未促成合同成立的情形下支付居间酬劳的也并不为法律所禁止和反对。

三、居间人自我爱护的合法途径

（一）在居间合同中特地设立规避跳单的条款

居间人为制止托付人的跳单行为，爱护自身拥有的信息资源和维持自己付出的居间劳务，可以在与托付人订立居间合同时商定“禁止托付人利用居间人供应的房源信息，绕开居间人与相对人签订房屋买卖合同。”以规避“跳单”行为。

大多数学者认为基于目前房屋交易市场尚不规范，交易中托付人常违反诚恳信用原则，为追求自己利益最大化而损害居间人的利益，因而有承认该类条款效力的必要性，以爱护中介公司的正值利益，调动中介行业的乐观