房地产市场分析调查的方法与程序

房地产市场分析第一节

房地产市场的一般问题第二节

房地产市场分析第三节

房地产市场调查的方法与程序第四节

房地产市场预测的种类与方法....

.第一页，共八十三页。第一节 房地产市场的一般问题一、房地产市场的特征1．房地产市场是信息不充分的市场由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。第二页，共八十三页。房地产市场的一般问题2．房地产市场的区域性强房地产商品的固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。第三页，共八十三页。房地产市场的一般问题3．房地产市场产品的异质性这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。第四页，共八十三页。房地产市场的一般问题4．地产市场的垄断性土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。第五页，共八十三页。房地产市场的一般问题5．房地产市场是房地产权益的交易市场房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。第六页，共八十三页。房地产市场的一般问题6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。第七页，共八十三页。房地产市场的一般问题二、房地产市场的效率市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。第八页，共八十三页。房地产市场的一般问题房地产市场低效率的原因在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。房地产产品异质。房地产交易过程较为复杂。寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。有关房地产市场价格的刊物较少。第九页，共八十三页。房地产市场的一般问题三、房地产市场的分类按房地产用途划分，房地产市场可分为：居住物业市场居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。商业物业市场商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。第十页，共八十三页。房地产市场的一般问题工业物业市场工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。特殊物业市场对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。第十一页，共八十三页。房地产市场的一般问题5）土地市场在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析。第十二页，共八十三页。房地产市场的一般问题2．按房地产购买者的目的划分，房地产市场可分为：1）房地产自用市场自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。第十三页，共八十三页。房地产市场的一般问题2）房地产投资市场投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租、经营或转售，并从中获得投资收益。房地产投资分析更侧重于第二类市场。第十四页，共八十三页。房地产市场的一般问题按房地产权属交易的内容划分，房地产市场可分为：租赁市场租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定期限和方式的有偿转让的市场。产权市场产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。第十五页，共八十三页。第二节

房地产市场分析一、房地产市场分析的必要性房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。市场分析的必要性表现在以下几方面：一是房地产投资决策需要市场分析。二是房地产经营管理需要市场分析。三是房地产价格策略的制定需要市场分析。第十六页，共八十三页。房地产市场分析二、房地产市场分析的限度市场分析的限制由于以下几方面的限制，市场分析的效果有时并不如我们想象的那么好。费用的限制时间的限制技能的限制偏好的限制市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。第十七页，共八十三页。房地产市场分析2．市场分析的程度进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一

定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然

有一个市场分析的合理程度问题。从图2-2我们可以看出，只有当市场分析的收益超过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。第十八页，共八十三页。房地产市场分析三、房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容主要是市场调查与市场预测。房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。1、房地产投资环境的调查与预测投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部

境况和条件的总和。第十九页，共八十三页。房地产投资环境分析内容：（1）基础设施城市的基础设施主要包括：能源供应、交通、给排水、排污、邮电通信等第二十页，共八十三页。（2）自然环境自然环境是指房地产项目所在地域的自然条件和风景地理特征。包括地理位置、地质条件、气温气候和自然风光等。第二十一页，共八十三页。（3）配套设施生活配套主要指项目周边区域的生活设施，如商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校。第二十二页，共八十三页。（4）社会文化社会文化，是指一个地区在社会与文化

等方面所具有的基本条件。主要包括民族语

言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德标准、教育水平及人口素质

等。第二十三页，共八十三页。（5）政治环境政治环境是指拟投资地区的政治制度、

政局的稳定性、政策的连续性以及是否存在

战争风险。政治制度是国家政权的组织形式

及其有关的管理制度。政治局势有国内局势

和国外局势两类。政策法规即国家或政党为

实现一定历史时期的路线而制定的行动准则。第二十四页，共八十三页。（6）经济环境宏观经济环境：国内生产总值、国民收入总值、国民经济增长率等反映国民经济发展状况的指标。市场环境：市场规模、市场结构、竞争情况等。财务环境：项目面临的资金、成本、税收等。

资源环境：人力资源、土地资源、原材料资源、能源等。第二十五页，共八十三页。（7）法律环境法律环境，是从法律的完备性、法制的稳定性和执法的公正性三个方面来研究的投资环境。第二十六页，共八十三页。房地产市场分析2、房地产市场状况的调查与预测各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等。土地批租数量和用途分布，已批租和待批租土地面积、用途和可建建筑面积，单宗土地出让转让信息等。房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他费用，以及房地产开发经营过程中的税费。第二十七页，共八十三页。竞争性物业发展状况。项目用途、区位、占地面积、容积率、建筑面积、开工日期等。各类房地产投资收益率和房地产开发利润率。项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划。市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等。第二十八页，共八十三页。房地产市场分析3、房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点1）房地产项目定位阶段该阶段的市场调查分析除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。第二十九页，共八十三页。房地产市场分析2）房地产项目市场推广阶段该阶段的市场调查分析除了进行在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括特定项目的销售状况、价格调查、目标消费者的特征研究，以及用科学方法收集消费者购买以及使用产品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究。第三十页，共八十三页。房地产市场分析3）房地产销售阶段该阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。第三十一页，共八十三页。房地产市场分析4）房地产三级市场调查分析具体内容包括房地产再转让过程中价格调查、成交客户调查和区域调查以及竞争状况调查。第三十二页，共八十三页。房地产市场分析四、房地产市场分析中的信息类型从投资者的角度看，分为三个类型。是与宏观环境相关的信息。是与区域环境有关的信息。是与投资项目直接相关的信息。第三十三页，共八十三页。房地产市场分析从市场分析的角度看，市场信息分为四个方面。房地产需求方面的信息。房地产供给方面的信息。房地产市场交易方面的信息。其他信息。第三十四页，共八十三页。房地产市场分析五、房地产开发项目投资市场分析的内容1、市场分析的三个层面（1）城市房地产市场分析城市房地产市场分析是对项目所在城市内总的房地产市场及各专业市场总供需情况的总体分析第三十五页，共八十三页。（2）区域房地产市场分析区域房地产市场分析是对某区域内总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。专业房地产分析是对区域内各专业物业市场（住宅、办公、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析。它侧重于某一类物业市场的供求分析。第三十六页，共八十三页。（3）房地产项目市场分析房地产项目市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有

率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸

纳率进行预测。它侧重于项目竞争能力分析

等内容。第三十七页，共八十三页。2、市场分析的内容房地产市场供给分析：供给总量分析、供给结构分析以及供给预测。房地产市场需求分析：需求容量分析、需求客户分析。房地产市场租售情况分析：租售价格、租售数量、租售速度、销售比例、空置率以及这些指标的变化等方面的分析。房地产市场竞争分析：竞争对手和竞争项目分析。第三十八页，共八十三页。六、房地产置业投资市场分析的内容

1、客户需求分析·

住宅物业：分析租客的数量、职业类型、收入情况、受教育程度等，针对物业的档次分析潜在的客户。·

商业物业：商圈的分析和预测。2、增值情况分析第三十九页，共八十三页。第三节房地产市场调查的方法与程序一、房地产市场调查的方法房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。第四十页，共八十三页。房地产市场调查的方法与程序市场调查的方法主要包括以下几种：1．普查法普查又称全面调查，是指对调查对象总体所包含的全部单位都进行调查。如对一个城市人口、人口结构、年龄、职业、收入分布情况的调查，某一公寓大厦的租户意见调查。第四十一页，共八十三页。2．抽样调查法抽样调查法是指从调查对象的总体中，抽取有代表性

的若干样本进行调查，并据以数量上推断总体的调查方法。1）随机抽样法简单随机抽样法分层随机抽样法分群随机抽样法2）非随机抽样法配额抽样法任意抽样法判断抽样法第四十二页，共八十三页。3．直接调查法调查人员与被调查者正面接触，向被调查者直接询问的调查方法。访谈调查电话调查邮函调查留置问卷调查第四十三页，共八十三页。4．间接调查法1）观察法2）试验法上述介绍的调查方法，具体到房地产项目的不同阶段会有很强的选择性。市场调查通过一定的市场调查程序得以实现。第四十四页，共八十三页。房地产市场调查的方法与程序二、房地产市场调查的程序1．提出问题，确定调查的目的这一步要解决的问题是为什么调查。只有当需要调查的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切乎实际的信息。一般来说，确定调查目的要有一个过程，不是一时就能确定下来的，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查来确定。第四十五页，共八十三页。房地产市场调查的方法与程序2．决定收集资料的方法资料分为第一手资料和第二手资料。第一手资料是专门为要调查的问题而特地收集或实验而得的统计资料；第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料或其它项目已经拥有的资料。第四十六页，共八十三页。开发商定期收集的资料：1、行业信息：全国房地产统计信息、四十个重点城市的房地产开发月度统计信息、全国房地产景气指数、国家有关房地产政策法规信息、有关城市房地产预警预报系统和房地产价格监测信息等。2、经济适用房信息3、项目所在地的城市房地产管理办法4、关于拆迁的信息第四十七页，共八十三页。第二手资料的来源：1、政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报、银行进出口结汇统计。2、同业协会、商会及各种职业团体所公布的资料。如建工集团、房管机构等。3、市场研究机构、资信调查机构或国有企业、民营企业所公布的资料。如中信、中行经济研究所、规划研究所等。4、广告代理商或各种广告媒体所发布的资料。5、国内外大学的出版物。6、各种基金会所实行的研究计划及报告。7、国内外公共图书馆所公布的资料。8、公司本身的各种相关资料。第四十八页，共八十三页。房地产市场调查的方法与程序设计调查表设计调查表的程序和应注意的问题如下：1）决定调查方式决定采用哪一种类型的问题设计调查表问题应注意的事项第四十九页，共八十三页。房地产市场调查的方法与程序选样数据处理、分析与解释提出调查报告需要说明的是，房地产市场调查是房地产市场分析的前期工作，房地产市场分析是对市场调查信息再加工的过程。但有时一些市场调查做完后，市场分析也就直接包括在市场调查的过程中了。第五十页，共八十三页。1、现有住房的需求情况统计人口

人

人均

人均

城市人户

GDP

可支

口年龄比 配收

结构比入例购房人均户均建成城住当年城年龄建设建设区面市房结婚业结构面积面积积化成离婚率套情况率户活家籍动庭人口结构增长率增长率>20数

比

人均量

例

居住面积住

办宅

公结

离

行婚

婚

业户均家庭收入>30人数>40商

其业

他对

对城

农市

村>50比例城市农村>60第五十一页，共八十三页。2、现状供给情况统计固定资产投资房地产投资的比例土地供给情况商品房开发量商品房销售平均住房面积（套）年供给套年销售套供应量占城市户数比额增长率额比例增长购置开发总量新开额面积平均面积平均价格增长率供给套销售套投资比例在建竣工增长增长增长增长第增长率五十二页，共八增长率十三页。住宅其他3、以租金为标准的市场变化情况统计公房租金市场租金增量空置存量空置不不办公、不同同住宅的同价地供给总产位区量比例业的价的供位GDP给比量重标准租金住宅公寓办公零售增减（m2）第五十三页，增增减（m2）。增长率办公、一、长住宅增二、率长变化三产业差住宅办公增长率增长率增长率增长率变化速度共八十三页4、宏观政策行为变化情况统计基础设

财政收

土地供

土地价

拆迁量

最低住

最

住房政策施投资

入

给数量

格 房标准

低收入标准公

个

二积

贷

手金

担

房贷

保

交款

制

易度

政策量

增

量

增

量

增

平

增

户长

长

长

均

长率

率

率

元/m2m2

m2户

元

减税、补税/月增

增长

长经济适用房政策量

价

其格

他第五十四页，共八十三页。5、银行金融政策变化情况统计对政府基础设施投资的支持力度对政府土地储备的支持力度对开发信贷的政策对个人消费的支持对二手房与转按揭的政策对中小企业的信贷支持对施工企业的支持上市住房汽车其他量增长量增长量增长额增长量增长量条件利率增长量增长第五十五页，共八十三页。6、城市经济发展情况统计工商注册登记企业数民营企业数量规模企业数量（生产规模）吸引 外资 进出 居民

GDP外资 企业 口贸 消费数量

易 情况物价消费指数国

集

其

数

规模

增

亿

千

百

量

增

量

新

出

进

量

增

量

增

量有

体

他

量

减

元

万

万

减

增

长

长量注

人册

数资本增

增长

长增减第五十六页，共八十三页。第四节房地产市场预测的种类与方法一、房地产市场预测的种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。第五十七页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。其特点是，主要靠经验判断未来，有时也做一些量化分析作为判断的辅助手段。第五十八页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。第五十九页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法二、房地产市场预测的方法房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：直观判断法、历史引申法、因果预测法。1．直观判断法这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。第六十页，共八十三页。1）集体判断法·

方式：集中企业高中层的经理人员进行讨论预测；集中企业有经验的销售人员进行讨论预测。优点：预测速度快、成本低，易于组织；集思广益，相互启发，避免个人判断的局限性。缺点：预测问题易受讨论气氛、权威人士和当时市场形势的影响；对问题的分析缺乏系统的数据。第六十一页，共八十三页。2）专家意见法（1）专家会议法（2）专家征询法（德尔菲法）

特点：匿名性、反馈性、统计性。第六十二页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法2．历史引伸法这是定量预测方法的统称。在占有若干统计资料、预测对象的未来受突发性因素影响较小的情况下，选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较满意的预测效果。但是，由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。此种方法包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。第六十三页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法1）简单平均数法简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。其计算公式如下：式中，

：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；n：代表资料数；xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。第六十四页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法2）移动平均法移动平均法是在简单平均法的基础上发展起来的，其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。第六十五页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法简单移动平均法的计算公式为：加权移动平均法的计算公式为：从公式可见，不论简单式还是加权式，只能预测下一期数值。第六十六页，共八十三页。例2-1某房地产公司2004-2007年的商品房实际销售

量见表2-1，试用移动平均法预测2009年的销售量。表2-1某房地产公司2004-2007年的销售量单位：平方米年份2004200520062007实际销售量4000450050005200第六十七页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法3）趋势预测法这是历史引伸法中最适合于中长期预测的方法。其基本原理是：根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。如果过去各期数据大体呈现等差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；如果过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程来表示。在这里，我们只介绍直线趋势方程。第六十八页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法求趋势直线的方程式是：式中：y：预测值；x：代表的年份；a，b：待定系数运用最小二乘法求得如下方程组：令，则上式可简化为：式中：yi：各年的实际销售量；xi：各年的代号；n：已掌握数据的年数。第六十九页，共八十三页。·

例2-1关于某城市住宅物业2001-2006年的价格变化情况的统计数据见表2-1，预测2008年该类物业的市场单价。表2-1某住宅物业2001-2006年的单价变化情况单位：美元/平方米年份200120022003200420052006住宅单价8083899297100第七十页，共八十三页。表2-1数据整理年份XiYiXiYi2Xi2001-580-400252002-383-24992003-189-8912004192921200539729192006510050025总计054114570第七十一页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法值得注意的是，每一趋势直线方程都必须注明原点的时间和计量单位，这一点和后面阐述的表明现象变量之间相关关系的回归方程是有区别的。第七十二页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法4）指数平滑法指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它实际上是一种特殊的加权移动平均法。第七十三页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法其计算公式为：本期预测值=a×上期实际发生值+（1-a）×上期预测值式中：a为平滑系数，且0≤≤1当a=1时，预测值=上期实际发生值当a=0时，预测值=上期预测值一般根据经验估计，当差异较大时，a取0.7～0.8为宜；当差异较小时，a取0.2～0.3为宜。第七十四页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法5）季节指数法季节性预测比较简单的方法是计算各个季度的不同销售指数。季节销售指数可利用简单平均法算出。它是根据历史资料求出每季度平均数占全期总平均数的比例，以表明各季销售水平比全期总销售水平高低的程度。第七十五页，共八十三页。房地产市场预测的种类与方法其预测步骤为：第1步：求出历年各季的平均销售量。第