商业街招商方案

商业街招商方案三里屯SOHO市场调研报告烟台阳光首院项目招商方案目录1.0PROJECTBACKGROUND项目介绍1。1ProjectLocation地理位置1。2Background项目背景1。3Characteristicsofnearbyregions周边地区特征1。4SWOTanalysis地块SWOT分析地块SWOT分析1。1ProjectLocation地理位置淤阳光首院项目位于烟台市汇福街与松霞路交汇处的东北角，项目南至汇福街，北至盐场街（建设中），西至松霞路，东至规划路。项目总建筑面积约41万平方米.※项目临近烟台的母亲河、城市之河一夹河，靠近夹河生态景观带、湿地公园、四大城市广场，生态环境优越，居住氛围成熟，具有绝版的自然生态环境及市场中极为稀缺的低密住宅产品规划。项目定位为纯正意大利托斯卡纳风情高端水岸社区。本项目所在地1.2Background项目背景阳光首院项目规划总用地面积：195,600平方米总建筑面积：413,900平方米由72栋别墅（含龙院别墅、合院别墅），4栋4层花园洋房，1栋五层洋房，10余栋高层公寓,8000余平米商业组成容积率：1.6车位情况:1:11。3Characteristicsofnearbyregions周边地区特征※项目地处烟台夹河之畔,与烟台市仅有的湿地公园几步之遥，与烟台“城市绿肺”一一夹河岛隔河滨路相望，东侧紧邻银河广场和夹河沿岸景观带。※主要公交线路：31路、36路、522路、301路（银河名都站点下车）可以直达本项目淤中小学:永福园小学、东华小学、产业区中心小学和烟台市实验中学综合商场：两处家家悦超市、福海路上的振华量贩、振华购物广场，以及天府街即将开业的沃尔玛超市等幼儿园:金桥双语幼儿园、永福园幼儿园、金泰幼儿园银行：建行、农村信用社、交行、邮政储蓄邮局：中国邮政北二路支局医院：银华医院、天府中医院和福山医院休闲娱乐设施：银河广场、河滨绿化休闲带、生态湿地公园、高尔夫练习场等餐厅：风情美食街1.4SWOTanalysis地块SWOT分析Strength项目位置优越，交通便利，靠近夹河生态景观带、湿地公园，是区域内标志性特色社区；项目展示面充分，建筑艺术具有意大利托斯卡纳风情，是烟台市的一颗明珠，吸引着省内大量富足人群的目光；作为综合性社区，阳光首院商业部分建筑特征显著，可视性极佳，为商户提供了良好的展示空间.8000余平米商业能够满足社区内2-3万人的生活购物需求，社区本身亦能够为商圈带来大量稳定的消费群体；Opportunity2010年，烟台市实现GDP3728亿元，在山东省排第二，仅次于青岛市。烟台市社会消费品零售总额达1220亿元，在山东省排第三，充分展示了烟台市商贸业发展的良好态势。项目所处的福山区中高档物业集中，如香逸中央、星河城、御花园，北美枫情等.这里聚集了大量的高收入人群，无论是置业还是购物，消费力都相当高.烟台市大部分住宅同质化现象严重，主要以高层+小高层的小区居多。因此多层与别墅产品越来越稀缺.Weakness项目一期刚刚落成，距离业主入住还有较长时间，二期的建设还需一年以上时间，由于项目前期没有大量稳定的客流，故商业培养期较长，培养期内租金水平较低，需引入抗风险能力较强，有持久经营能力的，有很好知名度的商户入驻。项目所在福山区处于政府规划的工业中心，亦属于烟台市老城区，近几年处于旧城改造阶段，项目周边亦涉及多项市政施工，对人流、车流影响较大。Threat项目距离烟台市级商圈一一海港路商圈，以及黄务区级商业中心和幸福区级商业中心较远，商业氛围略显冷淡，不是成熟的商圈，故在招商进程中存在一定的困难，预计商户免租期较长。在烟台市商业街的竞争中，本项目与滨海广场国际步行街、朝阳历史文化街、北大西服装精品街、时代广场动漫风情特色街等商业街相比，无论在建筑规模、文化底蕴、人流聚集程度上都存在一定劣势，故需要错位经营，突出本项目特色。2。0MarketPositioning市场定位2。1CatchmentAreas商圈界定2。2CustomerProfile消费者情况2.3MarketPositioning市场定位CatchmentAreas商圈界定※第一商圈-本项目内的居住人群，预计第一商圈人口可达到1—2万人。※第二商圈-项目所在地区周边约1公里范围内的办公和居住人口，北至永达街，南至夹河、西至福海路、东至河滨路环。预计第二商圈内约有10万人。2。1CatchmentAreas商圈界定※通过实地考察，项目周边分布最多的商业业态是餐饮，以地方特色中式餐厅、火锅香锅类为主,缺少西式咖啡酒吧以及快餐简餐类的品牌。※同时，生活配套类商户也较多，比如，中国建设银行、洗衣店、药店、布艺、家居家纺、儿童用品等。※娱乐休闲业态包括：网吧、KTV、养生会所等.2。2CustomerProfile消费者情况消费者需求描述：CustomerType消费者类型HowWeWantThemtoThinkofSHOUYUAN希望他们如何思考阳光首院RetailNeeds商业需求在福山区办公的人群午餐和下班后休闲购物的主要选择BeerCafeandfastfood酒吧咖啡和快餐简餐Cosmetics,shoes,bags,workandcasualfashion,businessgoods化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，办公用品在项目周边居住的人群满足他们基本的商业需要，这里是他们最喜欢的购物场所Jewelryandtreasure,watchandleatherbag,children’sgoods,homeaccessories，sportinggoods,dining,booksandmusic珠宝配饰，手表皮具，儿童用品，家居饰品，运动产品，餐厅，图书和音像Exerciseandpersonalcare健身与个人护理阳光首院居住的人群午餐和晚餐，经常进行家庭聚会、享乐、休闲娱乐购物的首选BeerCafeandfastfood酒吧咖啡和快餐简餐Supermarket，pharmacy,children'sgoods，homeaccessories，sportinggoods，booksandmusic超市，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品，图书和音像Exerciseandpersonalcare健身与个人护理2。3MarketPositioning市场定位淤根据市场分析和需求研究的结果，同时考虑到地块的周边环境，我们认为阳光首院商业街的定位如下：阳光首院主要服务于项目自身的消费人群，兼顾本地消费者追求健康娱乐、休闲购物的需要，充分发挥意式托斯卡纳风情的展示功能，塑造一个生活享乐型的综合性商业街区.3.0MERCHANDISEANDTENANTMIX商品/客户组合SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型3。2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合mix商品/3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型2#商业一层：215217216214213212211103。85121。75120.42121。7262。65109。71使用面积共计774。20平米3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型2#商业二层：216215214213222221103。85121.75120。42226.53141.35116。59使用面积共计830.49平米3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型3#商业一层：317316315314313312311404.14141.49102。98120。42120。42102.98使用面积共计1112.85平米3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型3#商业二层：327326325324323322321141.49102。98120。42120.42120。42102.98使用面积共计1143。91平米3。1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型2#商业1F2F3#商业1F2F合计铺位编号211-217221-226使用面积（平米）774.20830.49311-317321-3271112.851143.913861.453.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合餐饮品牌建议：品牌半航圆元绿回转寿司仙踪林一品三笑巴贝拉吉野家客单价（元）255540204025菜系中式快餐日式快餐中式快餐中式快餐西式快餐日式快餐LOGO真功夫28中式快餐味千拉面30日式快餐桂林人优根芙丝2530中式快餐冰激凌汉堡王30西式快餐3。2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合休闲服装品牌建议：品牌佐丹奴客单价（元）300-400业种休闲LOGO堡狮龙300—400休闲K2200-300休闲阿瑟斯200-300休闲曼迪飞200-300休闲阿依莲200-300休闲罗宾汉200-300休闲3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合休闲服装品牌建议：品牌坚持我的客单价（元）300-400业种休闲LOGO以纯200—300休闲班尼路300—400休闲安踏300—400运动匡威400-500运动美津浓400-500运动背靠背400-500运动3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合箱包、皮具品牌建议：品牌客单价（元）400—600业种LOGO金利来皮具袋鼠400-600皮具老人头400-500皮具皮尔卡丹400-600皮具花花公子400-600皮具老船长400-500皮具红蜻蜓400—600皮具3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合饰品、眼镜类品牌建议：品牌客单价（元）100—200业种LOGO诺诗兰帽子SHE'S100—200首饰宝岛眼镜300—400眼镜Q’ggle200—300首饰阿努比斯250—350首饰3。2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合体育运动集合店品牌建议：品牌运动100业种体育、户外LOGO锐力体育体育、户外宝盛道吉体育、户外法雅体育体育、户外2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合珠宝、钟表品牌建议：品牌七彩云南定位翡翠等业种饰品、珠宝LOGOIDO钻石饰品、珠宝琉璃工房琉璃饰品、工艺品和合玉器玉饰品、珠宝和合玉器琉璃饰品、工艺品流行美银饰饰品、珠宝梅花表休闲表天梭西铁城海鸥表休闲、商务休闲、商务休闲表表表2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合儿童品牌建议：品牌客单价（元）400-500业种LOGO丽婴房童装巴拉巴拉450-550童装派克兰帝300-400童装好孩子300-400童装时尚小鱼300—400童装红黄蓝400—500教育、童装童乐迪300-400儿童玩具迪乐堡300—400儿童玩具皇家宝贝800-1000儿童摄影3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合家居家纺品牌建议：品牌主流价位LOGO澳西奴200—500馨亭200—500皇锦1500德国健康屋800—1000宽庭20003.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合建议商业业态比例40%30%咖啡、快餐零售类生活配套类30%4。0EstimatedRent租金设定4。1EstimatedRent租金设定4。 1EstimatedRent租金设定烟台主要商圈及区域商业中心海港路商圈黄务区级商业中心幸福区级商业中心主要商场振华商厦、振华购物中心、百盛、南大街购物城、阳光国际购物广场、大润发、沃尔玛等汽车交易广场、海尔物流园、东方家园、现代果蔬水产品批发市场等九隆商业街、振华广场、家世界、家家悦、肯德基等烟台主要商业街租金水平（元/天/平米）6.5—103。0-5.01.0-2.0※参考当前烟台市主要商业街的租金水平，并根据本项目的商圈位置和现状，为商户平稳度过养商期，特给予以下设定:项目平均租金为1-3元/天/平米，物业费20元/月/平米。商户进场装修期为3个月，免租期6个月。海港路滨海广场胜利路5.0ManagementStrategy商业管理策略建议5.1ManagementStrategy商业管理策略建议Strategy商业管理策略建议5。 1ManagementStrategy商业管理策略建议淤消费者将被商业街区的开放性和整洁的环境所吸引，同时吸引