东莞房地产市场简析分解课件

东莞房地产市场简析市场很有趣，市场也可以分析得很有趣2010-04-05东莞房地产市场简析市场很有趣，市场也可以分析得很有趣20101东莞概况——从区域大产业看东莞城市发展东莞在珠三角城市群中扮演什么样的角色？是什么原因造就了厚长虎的经济奇迹？东莞未来的城市发展趋势会怎样？东莞概况——从区域大产业看东莞城市发展东莞在珠三角城市群中扮2东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通必经之地东莞市位于广东省中南部，珠江口东岸，北接广州，南连深圳；全市陆地面积2465平方公里；2005年东莞市总人口为750.63万人，其中，户籍人口总数为165.65万人，比2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人；全市人口密度3045人/平方公里。90公里东莞广州深圳澳门香港50公里水路47海里水路48海里东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，处于穗港经济走廊中3中国三大城市群内部城市划分注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和不可进入性，将其排除于城市划分体系之外长三角城市群区域中心城市上海区域次中心城市杭嘉湖城镇群：杭州宁镇扬城镇群：南京区域功能性中心城市杭嘉湖城镇群：嘉兴、湖州宁镇扬城镇群：宁波、镇江、扬州苏常锡城镇群：苏州、常州、无锡区域功能增长型城市南通、绍兴、舟山、泰州京津冀城市群区域中心城市北京区域次中心城市天津区域功能性中心城市唐山、秦皇岛、石家庄区域功能增长型城市廊坊、承德珠三角城市群区域中心城市广州、深圳区域功能性中心城市中部区域：佛山东部区域：东莞西部区域：珠海区域功能增长型城市东部区域：惠州西部区域：中山中国三大城市群内部城市划分注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊4大珠三角城市群由单中心辐射发展向“双核多心”网络发展格局演化1991199520022004香港广州东莞中山珠海香港广州东莞中山珠海顺德香港深圳广州东莞中山珠海香港深圳广州东莞佛山澳门珠海深圳深圳一核五点一核两圈两核两圈两核多心大珠三角城市群由单中心辐射发展向“双核多心”网络发展格局演化5港口及交通轴线刺激了周边城镇向外拓展的需求，加速了城市化的进程，是珠三角早期发展的主要推动力港口：优越的区位条件造就了“大珠三角”范围内一批深水良港和世界上最繁忙的集装箱码头，包括香港葵涌港、深圳盐田港、广州黄埔港和南沙港等，港口费用在世界上公认最有竞争力。交通轴线：广深高速公路沿线、广深铁路沿线、105国道沿线、325国道沿线是大珠三角城市群四条主要的产业密集带，形成了城市群的产业链、技术扩散链和市场分工链。东莞位于珠江口，拥有虎门港，与香港和澳门水上交通便捷。同时广深高速公路、广深铁路两条产业密集带贯穿市域，促进了东莞城市化的进程，带动了交通轴线沿线的发展，城市群的自然生长力极大了推动了东莞城市的发展。虎门港广深铁路广深高速港口及交通轴线刺激了周边城镇向外拓展的需求，加速了城市化的进6建立三级城镇中心体系，强化各级中心的辐射带动作用，引领周边地区协调发展主中心副中心主中心副中心县（市、区）重点区、镇广州主城区发展成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的国际性现代化大都市深圳主城区发展成为带动珠江三角洲东岸地区发展的现代化中心城市珠海主城区发展成为带动珠江三角洲西岸地区发展的现代化中心城市佛山主城区、江门主城区、东莞主城区、中山主城区、惠州主城区、肇庆主城区广州东部地区、南沙，深圳前海－宝安，珠海西部地区，佛山顺德，江门开平，东莞虎门－长安、常平－横沥，惠州惠阳－大亚湾广州花都－白云、从化、增城，深圳龙岗，珠海金湾－斗门，佛山三水、高明－西樵，江门鹤山、台山、恩平，惠州惠东、博罗，肇庆四会－大旺深圳沙井－松岗、龙华－观澜，佛山南海高新区、九江－龙江－沙头、大沥－松岗－黄岐－盐步，江门司前－大泽、南湾－斗山，中山东部地区、小榄－古镇、三乡－坦洲区域性中心地区性中心地方性中心建立三级城镇中心体系，强化各级中心的辐射带动作用，引领周边地7大珠三角城市群产业分工模型：以“三核”为中心，由内向外形成梯级产业分工布局家电、五金、纺织产业集聚区机电、建材产业集聚区电子、电气产业集聚区港深广佛澳珠二线专业城市受辐射扩散的腹地城镇“三核”功能定位香港国际金融、信息、营销中心广州政治、经济、文化中心深圳商业、金融、创意中心珠海信息技术、旅游度假中心澳门娱乐、服务中心佛山商贸、服务枢纽东莞国际制造业名城中山高新技术、商贸港口城市江门高新技术、贸易港口城市惠州高新技术、旅游业中心肇庆旅游业、现代农业基地大珠三角城市群产业分工模型：以“三核”为中心，由内向外形成梯8基于以上分析，大珠三角城市群将呈现“网络状”功能互补的城市发展格局“广佛”与“港深”作为大珠三角的“双核”将进一步带动城市群规模的扩大，各级城镇中心的作用会更加强化，形成完善的城市群三级中心体系；趋势一：随着产业结构的调整与优化，城市群产业结构向综合化、多元化、细分化发展，产业梯级明显，各城市功能相对独立又互为补充；趋势二：信息化的发展与快速交通网络的建设将更加紧密城市群之间的联系，促进物流、人流、产业流的交换，有利于区域内部的产业转移和垂直分工；趋势三：对外开放的门户地位和沟通国际、国内的枢纽作用凸现，将成为全面辐射与服务全国，直接带动“泛珠三角”经济发展的“发动机”。趋势四：基于以上分析，大珠三角城市群将呈现“网络状”功能互补的城市发9东莞与外部交通的建设历程，逐步加速东莞与深圳、广州和香港的交通联系，尤其加速了莞深一体化进程19961997199720002007200720092013京九铁路通车连通东莞与深圳、香港的联系虎门港码头,虎门大桥开通，东莞成为沟通穗、港以及珠江两岸和深圳、珠海的交通枢纽广深高速开通，促进东莞与广州和深圳的交通联系莞深高速开通，进一步加快莞深一体化进程龙大高速开通，缩短深圳中心区与东莞中心区的距离广深高铁开通，铁路加快东莞与与核心城市广州和深圳的联系广深沿江高速，形成以广州为中心、连接全省各市的高速公路网广深港高铁、进一步加快东莞与广州、深圳、香港等核心城市的联系东莞与外部交通的建设历程，逐步加速东莞与深圳、广州和香港的交10珠三角主要发展轴线从东莞市域西部边缘斜擦而过，长安、厚街、虎门等因此而获得强劲发展动力，而作为市域的中心区，则远离该轴线，在发展过程中不断被边缘化市域中心厚街虎门长安珠三角主发展轴东莞西部多个镇区因为受珠三角主发展轴的影响和带动，得到了长足的发展，并在时间上拥有了先机；而作为市域中心的莞城，远离了珠三角的发展轴线，没有能够拥有交通、投资环境、产业集聚等方面的优势，没能够得到足够的发展，也没有形成中心区应有的发展基础珠三角主要发展轴线从东莞市域西部边缘斜擦而过，长安、厚街、虎11东莞城市内部的产业发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的东西发展轴，以及主城区和松山湖的中线，目前东西部发展轴上的节点镇区发展强劲以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带；以东莞城区为中心的中心发展轴高科技产业带；以虎门为中心的西部发展轴和城镇密集带一起构成了东莞市域发展的三条主要轴线长安虎门中心城区常平樟木头松山湖塘夏西部发展轴中部发展轴东部发展轴主城区的中部发展轴没有自身资源优势，同时也没有外部发展优势，在发展过程中没有得到长足的发展厚街受珠三角发展轴线影响铁路带来产业优势受深圳的辐射力影响东莞城市内部的产业发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的东西发展12东莞的经济分布呈现出“镇大于市”的组团式城市结构，强镇而弱市东莞市域生产总值分布图产值＞100亿50亿＜产值＜100亿30亿＜产值＜50亿产值＜30亿东莞市域二产产值分布图产值＞50亿30亿＜产值＜50亿10亿＜产值＜30亿产值＜10亿东莞工业强镇的布局受到产业带与交通轴线的影线明显，靠近深圳的西南部与东南部是二产产值最高的区域，常平也由于铁路产业带的影响位居第五。东城与南城作为东莞城区核心是三产产值最高的区域，虎门以其区位优势以及发展基础三产位于第三位。东莞市域三产产值分布图数据来源：东莞统计年鉴东莞的经济分布呈现出“镇大于市”的组团式城市结构，强镇而弱市13内外源经济协调发展三级城镇体系架构国际制造业城市东莞未来发展四大趋势东莞在大珠三角城市群中将继续扮演电子、电气产业制造贸易城市的角色，并将承担港深高新技术产业的转移，从而优化自身产业结构。但国际制造业城市的地位不会改变，并随着核心城市辐射及产业外溢的影响，将促使东莞的制造型产业向更高端转变。东莞未来发展趋势区域性副中心大珠三角副中心城市，穗港经济走廊上重要节点，二级专业型城市，继续承接产业转移电子信息、电气机械等产品的国际性生产、研发基地以城区为核心，主要镇区为地方性中心，各产业集聚地为基点的金字塔型体系架构在发展外源经济优势的同时侧重于内源型经济的培育，从制造向创造过渡东莞城市竞争力将持续加强城市发展格局将出现梯级分布内外源经济协调发展三级城镇体系架构国际制造业城市东莞未来发展14东莞城区房地产——探寻市场热点区域东莞城区的房地产市场格局？东莞未来的楼市发展趋势会怎样？我们所在的CBD区域楼市特征是怎样的？东莞城区房地产——探寻市场热点区域东莞城区的房地产市场格局15总体规划城市定位：东莞市定位为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。发展重点：强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点发展石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌等中心城镇。发展原则：积极贯彻“城镇进圈、工业进园、民宅进区”的原则，切实加强生态环境的保护。总体规划城市定位：16各镇区产业特点及规划东莞市区：市域政治、经济、科技、文化及商贸服务中心，公路枢纽，高新技术产业研究和发展基地。虎门：市域西部发展中心，珠江两岸交通枢纽，综合性工业及商贸旅游城镇。常平：市域东部发展中心，广东省重要的铁路枢纽，工业及外贸仓储基地。塘厦：市域东南片区发展中心，外向型加工工业基地。石龙：珠三角水铁联运中心之一，高新技术加工区。厚街、长安：综合性轻工业加工区。樟木头：外向型加工业区和度假旅游区。清溪、凤岗：综合性外向型加工工业区。麻涌、沙田：滨海港口工业城镇。石碣、茶山、横沥、谢岗：铁路沿线工贸城镇。中堂、望牛墩、道滘、洪梅、高埗：综合性加工业区，三高农业基地。大岭山、大朗、黄江：外向型工业城镇，生态旅游区。寮步、东坑、桥头、企石、石排：外向型加工业城镇。各镇区产业特点及规划东莞市区：市域政治、经济、科技、文化及商17主城区的发展规划—三位一体“三位一体”即将中心城区、同沙水库生态区和松山湖科技产业园作为一个整体来规划建设，形成东莞未来的主城区，将高科技制造业核心、生态绿心和第三产业中心融为一体。北部中心城区主要承担行政、文化、商业、居住、物流等城市服务类功能；中部同沙片区以改善区域生态环境、建设城市“绿心”、提供休闲娱乐度假场所为主要职能；南部松山湖片区是制造业中心，承担着全市高新技术产业中心和技术中心的职能。主城区的发展规划—三位一体“三位一体”即将中心城区、同沙水库18三位一体的城市规划格局同沙片区中心城区松山湖1.地理区位：珠江东岸的城市群核心，深莞惠轨道交通枢纽；2.城市角色：东莞城市中心的支点，“三位一体”主城区；3.功能定位：推进东莞城市双转型引擎，高科技产业中心；4.配套规划：规划工作/居住/休闲旅游配套完善的生活基地；三位一体的城市规划格局同沙片区中心城区松山湖1.地理区位：19东莞市现阶段房地产发达地区主要集中在三个地区：1、以东莞市中心为核心的中心区。以莞城、东城、南城、万江为中心，辐谢到周边的寮步、石碣等镇区。这一地区是东莞房地产业发展最早，也是房地产业总体发展水平最高的地区。涌现出一批有规模的房地产项目，如第一国际、星河传说、天骄峰景、国际公馆、金域中央、东方华府、景湖时代城、中信凯旋城等等。2、以东莞铁路枢纽常平镇为中心，包括樟木头东部地区。常平是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是东莞铁路枢纽和物流中心。常平和樟木头镇依据自身的地理优势和交通优势，以外销为依托，逐渐将房地产业提升为当地的支柱产业，开发了一大批面向香港客户的房地产项目。如常平隐贤山庄、东田丽园、万科城，樟木头的帝豪花园、碧河花园、御景花园等等。3、以虎门镇为中心，包括长安、厚街地区。这一地区包含了虎门、长安、厚街三个经济较发达的镇区。三个镇区的发展水平在全市镇区中均处在领先位置，当地居民消费力强。典型项目有虎门丰泰观山碧水、虎门1号，长安信义1号、沃多夫，厚街加州阳光、湖景1号、中央华府等。东莞房地产分布区域特征东莞市现阶段房地产发达地区主要集中在三个地区：东莞房地产分布20东莞住房建设规划“二带二区三片多点”，以CLD为核心的中心城区是东莞未来规划建设“二区”之一二带”是打造轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带；“二区”即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区；“三片”则是胜和－亨美片、立新－火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区；“多点”包括近期规划中的“员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区；“城区－同沙－松山湖”三位一体的东莞未来主城区。资料来源：东莞市住房建设规划中心城区松山湖东莞住房建设规划“二带二区三片多点”，以CLD为核心的中心城21深业•御泉山金域中央百悦尚城森林湖御花苑世纪城都市阳光汉唐可园城市风景华夏世纪城二期东骏豪苑景湖花园景湖春晓未来世界新中银花园中信凯旋城城市风景第一国际尚书银座时尚岛曼哈顿天诚康桥元美广场华凯豪庭江南雅筑景湖湾畔高田阳光海岸富通理想0769华南MALL盛世华南曦龙广场滨江公馆纯水岸风临美丽湾塞纳河畔凤来小区万科运河东1号香港街金升国际东方华府新世纪第一居新世界花园旗峰天下星河传说天骄峰景怡丰翠云轩丰泰城新世纪星城年丰山庄花样年华学府1号花街18花样年檀宫黄旗山水濂山虎英公园南城莞城万江东城行政区隔的四大区域住宅分布阵营图主城区整体态势深业•御泉山金域中央百悦尚城森林湖御花苑世纪城都市阳光汉唐可22贵胄东城－东莞的富人区，高尚居住区，高档休闲、餐饮聚集区【①集购物、休闲、娱乐为一体的世博广场】【②龙脉黄旗山，高档花园居住社区】【③风情酒吧街】东城印象生活配套成熟；黄旗山，东莞人心目中的风水宝地。房地产发展东莞传统豪宅区/城市资源集成。身份象征、精神地标、东莞人的根。愉景威尼斯风情步行街雍华庭沃尔玛地王广场世纪银座广场新世界花园星河传说天骄峰景黄旗山虎英公园贵胄东城－东莞的富人区，高尚居住区，高档休闲、餐饮聚集区【①23新贵南城－集行政中心、商务中心和文化中心于一体，最有潜力的新城，豪宅市场的最大供应区市政府玉兰大剧院科技馆世纪城东骏豪苑华凯广场胜和广场华凯大厦南城印象500亿投入，主要配套已经投入使用；规划较好，片区形象较高。房地产发展目前发展豪宅/中高端项目/小户型等；2002年以来，历年都是房地产发展热点区域；CBD开始涌现高端豪宅；CLD：大规模、大体量高尚社区云集玉兰大剧院，行政中心广场，商务办公中心华凯广场新贵南城－集行政中心、商务中心和文化中心于一体，最有潜力的新24文化莞城－生活成熟的老城区，未来房地产供应较少，主要以旧改为主莞城印象：配套及景观资源成熟、教育资源城区最好，商业氛围浓。房地产发展：大部分是旧城改造项目；区域供应量较少东莞中学东莞宾馆人民公园妇幼保健院市中医院市委文化广场运河东1号塞纳河畔东莞市人民公园东莞市中医院东莞市文化广场文化莞城－生活成熟的老城区，未来房地产供应较少，主要以旧改为25工贸万江—整体发展水平相对于其他主城区较薄弱，房地产处于发力初期万江印象工贸万江受空气、水污染影响，城市环境口碑最弱；房地产发展目前以发展中端居住项目为主；随着城市化进程，万江的房地产市场逐渐受到更大关注，万江正在发力期。汽车总站华南MALL区行政单位聚集地风临美丽湾水印长堤香堤水岸上东国际万江茶叶交易一条街区政府旁步行街风临美丽湾工贸万江—整体发展水平相对于其他主城区较薄弱，房地产处于发力26

城区各板块市场特征东城区南城区莞城区万江区房地产特征东城区凭借自然资源优势，完善的配套，主要集中了传统的大、中型，高、中档住宅社区，居住人口素质相对较高；东城区未来发展趋势继续以中高档楼盘为主，但由于将寮步纳入城区体系，土地供应限制有所打破，是未来发展热点区之一南城区是新城市中心，定位为高尚的中央生活区，享有完善的市政配套及文化配套；该片区开始形成集中生活区域，市场两极分化明显，既有以中、小型的中高档项目，也有依托稀缺资源的豪宅别墅项目；随着政府规划力度的加大，片区内将会有多个中高档项目相继推出，将是未来的热点区域之一莞城区是传统的商业中心，目前发展重点也是以商业为主，原有楼盘的档次相对较低，没有大的社区环境，未来住宅土地市场供应有限。与莞城一河之隔的万江区过往给别人的印象是交通不便，治安差，相对落后。随着城市化的进程，万江区的地位逐渐显现，华南MALL带动了整个房地产的发展。江景是万江最丰富的资源，未来三四年将在大量以水为卖点的楼盘中存在竞争物业类型以别墅+小高层为主以类别墅+小高层+高层为主商业、高层为主小高层+高层+少量别墅主力户型户型相比较大，以130-150平米三、四房为主80-150平米，两房至四房均有80-130平米，两房至三房均有70-110平米两房、三房客户群本地企业家，高级公务员；客户辐射面广，周边镇区城区白领、公务员及附近镇（厚街、虎门等）企业主、高管以运河东1号、塞纳河畔为主的新楼盘吸引的多为莞城区原有居民及部分的投资客本区域内的白领，公务员，莞城、东城、南城区到万江买房的占极少比例城区各板块市场特征东城区南城区莞城区万江区房地产特征东城27南城房地产现状南城房地产发展态势——四大组团A、泛CBD片区B、泛CLD片区C、泛CLD东片区D、南城高尚居住区南城高尚居住区泛CLD片区泛CLD东片区CBD泛CBD片区ABCD备注：CBD有部分处于东城范围内，在此按照房地产的版块特征纳入本次研究范围进行一起分析CLD南城房地产现状南城房地产发展态势南城高尚居住区泛CLD片区泛28A、泛CBD片区分析CBD的规划关键字：行政商务中心、公共配套1）区位：规划基地以东莞大道为中心，北临旗峰路、体育路，西临行政文化中心，东临东泰花园未规划用地，南临四环路。规划总用地面积142.32公顷。

2）功能定位：是我市二十一世纪新城市中心的重要组成部分，功能定位以中央商务、商业办公、商贸发展等为主导功能，其它相关功能配套的多功能、多中心、复合型的中央商务区，集中全市三大中心职能，即商业中心、会展中心和商务中心。CBD是南城乃至东莞的政治、经济、文化的核心，是东莞市政建设投入的最重点。坐拥众多写字楼和成熟的公共配套，已发展时尚岛、凯名轩等高端物业。属于精英白领居住的首选区域。东莞大道鸿福路四环路A、泛CBD片区分析CBD的规划CBD是南城乃至东莞的政治、29片区特征分析泛CBD项目价值点排序：城市核心，升值潜力大成熟片区，交通便利，配套齐全城市景观优良泛CBD项目特征产品类型多：豪宅/城市公寓/综合体大多送精装修土地稀缺，大社区较少高容积率，小高层/高层为主许多具综合价值：投资、过渡、商住等泛CBD客户特征看中该区域的巨大升值潜力具有较高的价格承受能力投资和自住兼顾客户来源广泛，07年以来深圳客户比重较大片区特征分析泛CBD城市核心，升值潜力大泛CBD项目特征产品30B、泛CLD片区分析CLD的规划关键字：居家、服务性、公共配套、绿地、休闲1）区位：中央生活区位于东莞市东城区与南城区的交接地带，东临东莞大道，西临南城科技路，北临四环路，南临五环路，总面积2.1平方公里。2）功能定位：东莞城市新区的重要组成部分。一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区。CLD作为新区的重要组成部分，已经成为引领未来新区生活的主力，也会成为东莞南城区继东泰片区、水濂山片区、行政中心片区之后第四个居住供应增长极，且成为东莞未来重要的高尚居住板块之一。市政府人民大会堂国书馆大剧院青少年活动中心东莞海关大厦购物广场船形广场东南部高层建筑群宾馆建筑及购物公园体育公园文化公园雕像公园生态公园CLD基本指标：总建筑面积：300万平米容积率：1.4规划人口：6万B、泛CLD片区分析CLD的规划CLD作为新区的重要组成部分31四环路东莞大道科技大道五环路CLD片区规划示意四环路东莞大道科技大道五环路CLD片区规划示意32片区特征分析泛CLD项目价值点排序：享受CBD和CLD发展与成熟价值投资价值大规模巨大泛CLD项目特征规划的CLD核心土地未出让，产品推售量较少中小户型为主中小规模项目为主产品创新较多价格不断走高泛CLD客户特征对未来片区居住/投资价值比较认可客户来源较为广泛，07年以来深圳客户增加投资/自住兼具片区特征分析泛CLD享受CBD和CLD发展与成熟价值泛CLD33C、泛CLD东片区分析泛CLD东片区的布局关键字：成熟、大社区、居家区位及简述：该片区位于东莞大道以东，分布于四环路南侧，片区内（已入住）大盘云集，已聚集形成一个成熟的大社区，多以大社区、居家型为主。该区域是目前南城区最具规模的成熟居住片区之一，片区居住氛围浓厚，生活配套齐全。片区未来供应量充足。景湖春晓东骏豪苑金地格林小镇东莞大道四环路水濂山板块C、泛CLD东片区分析泛CLD东片区的布局该区域是目前南城34南城高尚住宅区的布局关键字：自然生态、低容积率、大型楼盘、高档物业1）区位及简述：该片区位南城区水濂山自然生态区以北，东莞大道两侧，均为大型楼盘，以别墅和低密度洋房为主，注重借助自然生态景观造就高档物业。2）功能定位：该片区利用大面积土地和稀缺自然景观开发低密度豪宅，面向高端人士，在户型和小区园林上均有创新，创造新的价值点，作为城区内继黄旗山片区后另一个新的低密度豪宅聚集区。该区域土地储备较多，在今后几年仍会有不少高档物业产品入市，目前洋房均价已达到8000元/平米，预计在未来将成为拉动南城房地产市场的增长极之一。东莞大道莞太大道广深高速四环路森林湖百悦尚城金域中央御花苑世纪城D、南城高尚住宅区分析南城高尚住宅区的布局该区域土地储备较多，在今后几年仍会有不少35片区特征分析南城高尚居住区项目价值点排序：东莞资源型片区、环境纯净低密度、大盘造城式开发豪宅版块的尊贵感南城高尚居住区项目特征片区整体供应量大大社区、低容积率中大居家户型为住区域价格不断提升，城区最高价所在区域南城高尚居住区客户特征购买目的主要考虑提高自身居住条件为主东莞城区高端客户较多，也吸纳较多镇区客关注自然景观资源、社区环境物业购买荣耀感很强片区特征分析南城高尚居住区东莞资源型片区、环境纯净南城片区整36南城片区市场结论1、近年房地产开发热点区域，已进入价量齐升阶段；2、南城政府规划价值巨大，其城市资源、自然资源、产品特色鲜明，核心竞争力优势明显；3、南城区客户对环境资源关注热度高，对CBD及CLD期望较高，认同未来的升值潜力。南城片区市场结论1、近年房地产开发热点区域，已进入价量齐升阶37ＣBＤ消费群项目地段客户来源客户职业购房关注点时尚岛鸿福路，中环财富广场旁南城/东城/莞城访客以企业管理层、高级白领、公务员居多物业升值潜力，区位及社区配套，物业管理凯名轩胜和路与体育路交接处城区/镇区访客以东莞本地私企老板、高管居多超级豪华物业，CBD中央商务区，物业升值潜力客户主要关注物业升值潜力、城市配套等。客户主要来自南城和深圳的投资客户ＣBＤ消费群项目地段客户来源客户职业购房关注点时尚岛鸿福路，38项目地段客户来源客户职业购房关注点金域华府南城科技路南城/深圳白领、个体户、泛公务员区位/物业增值潜力/赠送面积城市假日三期南城区莞太大道南城/深圳白领、个体户、泛公务员物业增值潜力/区位城市风景南城区莞太路新基路段南城白领、个体户、企业中高管理技术人员区位/物业增值潜力ＣLＤ消费群目前在售项目均是中小项目，投资自住视项目产品各领风骚，关注未来生活前景与投资潜力项目地段客户来源客户职业购房关注点金域华府南城科技路南城/深39项目地段客户来源客户职业购房关注点东骏豪苑南城区东骏路城区客/镇区客企业中高管、泛公务员居住环境、景观、小区配套景湖时代城南城区四环路城区客白领、泛公务员、企业中高管理技术人员居住环境、景观、大社区、成熟配套ＣLＤ东消费群以中大户型为主，楼盘的容积率不高，小区园林绿化较好，客户以南城为主，主要关注居住环境的改善、子女是否解决教育、老人是否能享受成熟配套。项目地段客户来源客户职业购房关注点东骏豪苑南城区东骏路城区40项目地段客户来源客户职业购房关注点金域中央南城区东莞大道与黄金路交汇处南城/其他城区及镇区企业高管、高级白领、深圳高级白领居住环境、低密度优质景观、户型创新世纪城南城东莞大道南城/其他城区及镇区企业主、港台人士居住环境、低密度优质景观百悦尚城南城·东莞大道南城/其他城区及镇区，最高峰时深圳客户的比例约为40%企业高管、高级白领、深圳高级白领居住环境、低密度优质景观主要以低密度高档住宅为主，容积率低，自然景观优越，大盘聚集，区域辐射至4大城区及相邻镇区，客户主要关注高品质的居住条件南城高尚住宅区项目地段客户来源客户职业购房关注点金域中央南城区东莞大道与黄41附录1：如何对房地产泡沫进行测量房地产价格增长率/GDP增长率房价收入比住房按揭款／居民月收入房地产开发投资占GDP比重租售比附录1：如何对房地产泡沫进行测量房地产价格增长率/GDP增42房地产价格增长率/GDP增长率该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现07年下半年东莞房地产价格增长率/GDP增长率≥１，７、８月份甚至超过２，进入预警区域房地产价格增长率/GDP增长率该指标是根据房地产泡沫的含义来43房地产开发投资占GDP比重该指标是根据投资预期来设计的为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现0７年东莞房地产开发投资占GDP比重约为６.６５％，仍在合理范围

05年06年07年房地产开发投资（亿）144.43163.94209.42GDP（亿）218226243151比重6.62%6.25%6.65%房地产开发投资占GDP比重该指标是根据投资预期来设计的为判断44房价收入比该指标是根据过度的投机需求来设计的房价收入比是房地产价格与居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大04-07年东莞房价收入比一直处于上升状态年份人均可支配收入户均年收入商品住宅均价120平米总价房价收入比2004年205227305833364003205.52005年228827734137104452005.82006年2532083556418850256062007年270259404755006600007.0房价收入比该指标是根据过度的投机需求来设计的房价收入比是房地45东莞的房价收入比已经超出合理的范围一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是比较合理的范围。房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少发展中国家房价收入比预防地产市场发展4.16.1市场供给市场需求市场需求市场供给东莞房价收入比7：1东莞的房价收入比已经超出合理的范围一般研究认为，发达国家的房46租售比该指标是根据过度的投机需求来设计的租售比是是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。租房体现的是一种真实的居住需求，在正常的房地产市场中，租金与售价之间存在一个较为固定的比例关系，一般房屋租售比的警戒线是1：200。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或严重的投机行为。04-07年东莞租售比一直处于下降状态，房价虚高倾向明显

年份/指标2004年2005年2006年2007年租金水平（元/平米/月）18202022房价水平（元/平米）3336371041885500租售比（房价/租金）1：185.31：185.51：209.41：250租售比该指标是根据过度的投机需求来设计的租售比是是指每平方米47住房按揭款／居民月收入该指标是根据投资信贷的支持来设计的信贷推动居民的投资需求该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度供楼负担能力比率（每月供楼款/家庭月收入）从银行的角度，只要将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引发风险该指标一般用于西方国家，中国目前的月供与收入占比控制在50%以下住房按揭款／居民月收入该指标是根据投资信贷的支持来设计的信贷4807年9月份开始，供应及需求的面积去化率急剧下降。07年上半年总体去化率为112%，08年上半年总体去化率仅为54%，同比下降58%。年度月份面积套数供应面积销售面积去化率供应套数销售套数去化率2007年1月45.955.3120%41655001120%2月24.916.466%2198140864%3月35.144.4126%33473795113%4月62.641.967%5724359363%5月51.471.5139%39976129153%6月49.470.9143%4232