沈阳奥体万达广场商业调研报告课件

ClicktoeditMastersubtitlestyle沈阳奥体万达广场﹍﹍调研报告2012年9月ClicktoeditMastersubtitle沈阳市概况/SHENYANGINFORMATION

目录INDENX浑南概况/HUNNANINFORMATION

沈阳区位沈阳经济沈阳人口沈阳交通发展沈阳商圈简述沈阳未来项目概况及SWOT分析/PROJECT

INFORMATION项目区位及概况项目周边交通项目周边小区项目周边人口分析竞争力分析SWOT分析项目定位浑南地区简介浑南地区经济浑南地区人口浑南地区交通发展浑南地区商圈简述沈阳市概况/SHENYANGINFORMATION目录沈阳市概况/SHENYANGINFORMATION

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沈阳区位沈阳经济沈阳人口沈阳交通发展沈阳商圈简述沈阳未来项目概况及SWOT分析/PROJECT

INFORMATION沈阳市概况/SHENYANGINFORMATION目录沈阳市概况新中国老牌重工业基地，号称“东方鲁尔”，历史文化名城，装备制造业基地。是辽宁、东北的一个辐射能力强、带动力大的经济中心。主要是辽宁和整个东北的经济中心，在此基础上，将要发展成为全国重要的经济区之一和东北亚的经济中心之一。

——中国沈阳沈阳市概况新中国老牌重工业基地，号称“东方鲁尔”，历史文化名一、沈阳区位介绍·沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，中国七大区域中心城市之一，中国十大城市之一，中国十五个副省级城市之一，是中国重要的装备制造业基地。·沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，东西长115公里，南北长205公里。沈阳市国土总面积为12980平方公里，其中建成区面积261平方公里。沈阳地区以平原为主，地势平坦。沈阳有林地面积20万公顷，林木覆盖率25.6%，水资源总量为23.38亿立方米，地下水19.95亿立方米，水域13.7万公顷。沈阳总人口810万左右（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口720.4万人，市辖区户籍人口506.6万。

·沈阳市辖区13个：共辖9个市辖区，一个县级市，三个县。

沈阳市概况一、沈阳区位介绍·沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，沈阳市概况二、沈阳市经济沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，中国七大区域中心城市之一，中国十大城市之一，中国十五个副省级城市之一，是中国重要的装备制造业基地。2010年，沈阳市地区生产总值将实现5060亿元，年均增长16.7%，经济总量由副省级城市的第10位提升到了第7位。全社会固定资产投资完成4411亿元，年均增长26.5%，投资拉动经济增长效果显著。地方财政一般预算收入达到355亿元，年均增长20.8%，社会消费品零售额完成2023亿元，年均增长17.2%。2011年沈阳市地区生产总值5950亿元，比上年增长12.6%；地方财政收入620亿元，增长33.2%；社会消費品零售总额2417亿元，增长17%。城市居民人均可支配收入23320元，增长13.5%；农民人均收入11575元，增长15.5%。沈阳市GDP统计1856020540沈阳市概况二、沈阳市经济沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心沈阳市概况三、沈阳市人口总人口：沈阳市总人口为8106171人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7203717人相比，十年共增加902454人，增长12.53%，年平均增长率为1.19%。家庭户人口：沈阳市共有家庭户2839413户，家庭户人口为7536299人，平均每个家庭户的人口为2.65人，比2000年第五次全国人口普查的3.04人减少0.39人。性别构成：沈阳市人口中，男性人口为4095172人，占50.52%；女性人口为4010999人，占49.48%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的104.06下降为102.10。人口受教育程度：沈阳市人口中，0-14岁人口为791982人，占9.77%；15-59岁人口为6074327人，占74.93%；60岁及以上人口为1239862人，占15.30%，其中65岁及以上人口为840446人，占10.37%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.43个百分点，15-59岁人口的比重上升2.67个百分点，60岁及以上人口的比重上升2.77个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.72个百分点。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的人口由11027人上升为20391人；具有高中程度的人口由17076人上升为18082人；具有初中程度的人口由40365人上升为41243人；具有小学程度的人口由22942人下降为14972人。全市人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为97672人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少173058人，文盲率由3.76%下降为1.20%，下降2.56个百分点。沈阳市概况三、沈阳市人口总人口：沈阳市概况区域面积/平方公里面积占比人口/万人人口占比人口密度/万人沈河区19.60.15%739.00%3.72和平区210.16%8610.60%4.10大东区59.10.45%8610.60%1.46皇姑区370.29%8710.70%2.35铁西区1260.97%9311.40%0.74苏家屯区7765.98%546.60%0.07东陵区6214.78%455.67%0.07于洪区7745.96%466.91%0.06新民市371528.62%819.90%0.02辽中县197015.18%658.00%0.03康平县257319.82%323.80%0.01法库县1996.315.39%334.07%0.02浑南新区2922.25%303.70%0.10总计129808110.06沈阳市概况区域面积/平方公里面积占比人口/万人人口占比人口密沈阳市概况四、沈阳市交通沈阳市三环内道路总长度1786公里，道路网密度5.3公里/平方公里，道路面积率10.5%，人均道路面积8.9平方米，处于国内外同类城市中等偏上水平。沈阳小汽车处于高速增长阶段，每天增加600至700台。目前沈阳市实际运行机动车总数已经达到110万辆，包括沈阳注册机动车93万辆，特种车2万辆，常年在沈外地车2万辆，每天进出沈阳外地车13万辆。沈阳市常规公交运营车辆5140台，运营线路201条，运营里程3750公里，公交分担率30%。出租车2万台。地铁1、2号线一期工程总长50公里。沈阳市概况四、沈阳市交通沈阳市三环内道路总长度1786公里，沈阳市概况五、沈阳市商圈五里河商圈浑南奥体商圈太原街商圈铁西商圈北行商圈中街商圈南塔商圈五爱街商圈奥体万达市府金廊商圈沈阳市概况五、沈阳市商圈五里河浑南奥太原街铁西北行中街南塔五沈阳市概况5.1沈阳商业发展历程沈阳市概况5.1沈阳商业发展历程5.2商圈分析沈阳市概况业态：百货、购物中心、超市、酒店、街铺、地下购物街为主定位：高中低档消费成立时间：1980年总商业面积：100万平方米客流：50万人车位：3500个消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体业态：以百货、超市、酒店、底商、地下购物街为主定位：中低档消费成立时间：1986年总商业面积：70万平方米客流：30万人车位：800个消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生、家庭群体太原街商圈北行商圈铁西商圈业态：以百货、购物中心、超市、酒店为主定位：中高档消费成立时间：2003年总商业面积：42万平方米客流：30万人车位：1500个消费群体：高级白领、政府官员、高收入人群、沈阳周边地区高收入人群市府金廊商圈业态：百货、购物中心、超市、酒店、街铺为主定位：高中低档消费成立时间：300年历史总商业面积：180万平方米客流：80万人车位：4000个消费群体：追求个性的年轻人、白领阶层、部分高收入人群、学生群体、工薪阶层、家庭群体中街商圈业态：以百货、购物中心、超市、酒店、底商为主定位：中低档消费成立时间：1955年总商业面积：50万平方米客流：25万人车位：2000个消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体业态：以百货、购物中心、超市、酒店为主。定位：高中低档消费成立时间：2003年总商业面积：48万平方米客流：20万人车位：600个消费群体：白领阶层、高收入者、追求时尚个性的年轻人、家庭群体五里河商圈5.2商圈分析沈阳市概况业态：百货、购物中心、超市、酒店、沈阳市概况业态：以服装百货批发市场、街铺为主定位：中低档消费成立时间：1975年总商业面积：60万平方米客流：200万人车位：1800个消费群体：东北区域服装、百货批发商、低收入人群业态：新兴商圈，以购物中心、百货、超市、街铺、会展中心、体育场馆为主定位：中高档消费成立时间：2004年总商业面积：80万平方米客流：10万人车位：2000个消费群体：追求时尚个性的年轻人、公司白领、学生、家庭群体五爱街商圈浑南奥体商圈业态：以鞋类为主批发市场、购物中心、日杂市场、街铺为主定位：中低档消费成立时间：1980年总商业面积：50万平方米客流：120万人车位：1500个消费群体：辽宁省内鞋类批发商、个体日用品经营户、中低收入人群南塔商圈沈阳市概况业态：以服装百货批发市场、街铺为主五爱街商圈浑南奥号序图片名称所在商圈所在区域面积各楼层平均租金租金（元/平/天）各楼层有效租金（元/平/天）物业费（元/平/月）企划推广费备注总建筑面积购物中心面积1铁西万达广场铁西商圈铁西区57.95万平方米8.5万平方米一层6.75.0345无①“百家好”6个月

其余免租品牌期限均为3个月，②“拜丽德”“芭啦啦”免租为2个月；③“非常泡芙”免租期为2个月

二层4.53.33

三层32.232

星摩尔铁西商圈铁西区28万平方米15万平方米一层5-15——65无星摩尔没有设定楼层租金标准，租金是根据品牌品质和谈判情况而定（小面积的精品配套类租金高）二层5-10——三层3-7——3太原街万达广场太原街商圈和平区31.96万平方米8.89万平方米一层6.14.8145无①2009年开业时，部分商户租金较低45元/月/平米，因此平均租金较低②2009年沈阳太原街万达广场的免租期情况：免租1-6个月

二层5.314.26

三层3.42.29

四层32.295.3沈阳各大购物中心租金分析沈阳市概况号序图片名称所在商圈所在区域面积各楼层平均租金租金（元/平/序号名称所在商圈所在区域面积各楼层平均租金租金（元/平/天）各楼层有效租金（元/平/天）物业费（元/平/月）企划推广费备注总建筑面积购物中心面积4

皇城恒隆广场中街商圈沈河区80万平方米10.93万平方米负一层6-8——60无恒隆广场地处沈阳一级商圈，客流较大，所容纳了部分国际二线和国内一线品牌，此租金标准，不代表以上两类品牌的合作条件（按谈判实际情况商铺租金每平米5元浮动区间）一层10-12——二层8——三层6——四层4——5中粮大悦城中街商圈沈河区50万平方米7.2万平方米一层10——45—481.2元/平/天大悦城地处沈阳一级商圈，容纳的品牌部分国际二线和国内一线品牌，此租金标准，不代表以上两类品牌的合作条件，有联营和租赁方式，装修免租期是1-2个月不等二层8——三层6——6

盾安新一城中街商圈沈河区27万平方米19.7万平方米负一层3.5——36——明年4月份开业，此租金为预算价格，实际按谈判情况而定一层8——二层5.5——三层3.3——四层3——五层3——图片沈阳市概况序号名称所在商圈所在区域面积各楼层平均租金租金（元/平/天）序号图片名称所在商圈所在区域面积各楼层平均租金租金（元/平/天）各楼层有效租金（元/平/天）物业费（元/平/月）企划推广费备注总建筑面积购物中心面积7龙之梦购物中心中街商圈大东区40万平方米32.7万平方米负一层8.545按月销售1%收取企划推广费龙之梦购物中心中大本分品牌还是联营形式为主，其余又少部分餐饮、配套品牌是租赁模式一层8——二层6——三层5——四层3.5——五层3.5——六层3——七层3——8万象城金廊商圈和平区25万平方米10万平方米一层10-12——456万象城一二层经营相当数量的国际一二线奢侈品，此租金标准不代表含奢侈品牌的合作条件。装修免租期为2-3个月不等

二层8-10——

三层6-7.5——

四层4-5.5——

五层4-5.5——

六层3.5-4.5——9

华府天地购物中心金廊商圈沈河区

40万平方米10.9万平方米负一层3.5——45——装修免租期1—3个月不等，按谈判实际情况执行（B1精品超市免租期为6个月）一层6-10——二层6-8——三层4-6——四层4-5——五层3-4——10

百联购物中心金廊商圈沈河区29万平方米8.3万平方米负一层0.5——39——装修免租期1—3个月不等，按谈判实际情况执行,具体租赁条件会按时实际情况有每平米2-3元的浮动区间一层5-8——二层5-6——三层4-5——四层3-4——五层3.5——沈阳市概况序号图片名称所在商圈所在区域面积各楼层平均租金租金（元/平/沈阳市概况六、沈阳市未来区位居中四通八达沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹地与沿海经济带的黄金通道。独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件。经济增长速度“如飞”沈阳GDP连续多年保持两位数的增长，“九五”期间年均增长12.8％，2002年增速居全省之首。沈阳对周边城市已经形成了产业、人才、技术、资金、信息集聚的综合效应。从开放度看，沈阳有驻沈领事馆5个，成为东北地区的对外窗口，并同130多个国家和地区建立了稳定的经贸关系。资产存量适合孕育重大项目沈阳工业门类齐全，配套能力强，其资产存量大，固定资产达1000多亿元，十分适合发展重大高新技术产业化项目，容易创造出先导性的产业优势，国家扶持老工业基地改造和振兴的优惠政策，必将为沈阳发展注入强大的动力。规划提出“南北金廊””中轴线和东西浑河中轴线的概念，确定了城市未来发展的“十”字型基础框架和空间格局，以此为中心，发展铁西生活与商业新区、浑南生活及出口加工新区、农业产业高新区、旅游度假区、金融商贸区和一批县区工业园区。第十二届全运会将在辽宁举办，沈阳又是主赛场，沈阳市已决定将一些重大比赛场馆和媒体中心等配套服务设施建设在大浑南地区。这对于刚刚展现出雏形的大浑南来说，无疑是一次难得的发展机遇。对此，沈阳市主要领导表示，大浑南的开发建设，将使沈阳城市重心南移，并逐渐成为沈阳的行政、科技和文化中心。沈阳市概况六、沈阳市未来区位居中四通八达沈阳地处辽宁中部沈阳市概况/SHENYANGINFORMATION

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项目概况及SWOT分析/PROJECT

INFORMATION浑南地区简介浑南地区经济浑南地区人口浑南地区交通发展浑南地区商圈简述沈阳市概况/SHENYANGINFORMATION目录浑南新区概况一、浑南新区概述全运村浑南大学城五里河CLD浑南新区是中国辽宁省沈阳市的城区之一，位于沈阳市南部，面积292平方千米，人口30万。浑南新区的整体规划功能单元分为“三区一城一带”。即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城、浑河观光旅游带。浑南区域交通优势明显，区域内拥有沈阳桃仙国际机场、高铁站综合交通枢纽；拥有沈抚城际铁路和沈丹、长大铁路，正在建设的哈大客专和沈丹客专；已开通地铁2号线；拥有沈丹、沈大以及三环等高速公路；现有9座跨河桥梁与母城相连。

新区的规划设计方案，主要功能单元为“三区一城一带”。即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城、浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其它用地10%。浑南新区概况一、浑南新区概述全运村浑南大五里河CLD浑南新区浑南新区概况二、浑南新区经济浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。始建于1988年5月，是国务院首批批准国家高新技术产业开发区。2010年，沈阳东陵区、浑南新区、航高基地“三区”合署办公。2011年，浑南新区地区生产总值410亿元，比上年增长15%；规模以上工业总产值实现1100亿元，增长18%；软件和电子信息集群实现产值570亿元，增长24%,占全市的一半；社会消费品零售总额突破百亿大关；地方财政一般预算收入62亿元，增长28.6%，占GDP比重全市第一，人均财力全省第一；城市居民人均可支配收入22500元，增长17.6%；农民人均纯收入13527元，增长15%。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入两项指标均列全市第一。浑南新区作为“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”，将立足高新技术产业，发展现代服务业，以优化产业结构和区域发展布局为主线，提高资源配置效率，进一步构建优势突出、特色鲜明的新型产业体系，努力创建科技创新型新城区，争做沈阳建设创新型城市的火车头和主力部队。2013年，沈阳将迎来第十二届全运会，承载全运会主要赛事和接待任务的浑南新区将实现从城市建设到服务业发展的大跨越。浑南新区概况二、浑南新区经济浑南新区前身为沈阳高新技术产业开浑南新区概况三、浑南新区人口人口总计30万人年龄段占比人数0-16岁12%3.617-30岁20.50%6.1531-40岁31.90%9.5741-50岁16.80%5.0451-60岁12.30%3.6961岁以上6.50%1.9520.50%6.15万人31.90%9.57万人16.80%5.04万人12.30%3.69万人6.50%1.95万人浑南新区概况三、浑南新区人口人口总计30万人年龄段占比人数01.浑南新区常住居民

以中高档新楼盘为主，主要居民为公司职员、

外企合资企业白领、私营业主、金融系统职员、

医生律师等丰富的生活品味及追求高雅舒适的购物环境有较高的享受意识、期待人性化、个性化、高标准的服务

着重孩子教育平日:以日常需要為主导假日:一体化的娱乐采购生活必须品餐饮娱乐2.浑南新区工作的白領

a.周边写字间b.周边的大型机构c.政府工作人员喜欢集休闲、娱乐、餐饮及服饰等于一体的购物中心，满足一切需要3.浑南新区流动人口a.酒店长租客人

、临时住宿的客人(异地出差)

b.在浑南区域内企业工作人员临时租住c.在浑南区域内外来务工人员流动性大，消费习惯多样化，对购物、就餐无特定要求乐于体验沈阳的特色部分消费者具有殷实的购买力具有明确的购买动机（为亲友选购礼品或自用)4.浑南新区院校师生a.区域内高校为教师上下班提供通勤车，部分

有私家车，故高校教师在浑南居住的人数不多b.艺术类学生消费水平略高消费欲望强，但购买力低

消费以饮食、娱乐休闲和恋爱消费为主

虽然尚未有自己的收入，但是可培养其对购物中心的忠诚度浑南新区概况人口深化分析：1.浑南新区常住居民丰富的生活品味及追求高雅舒适的购物环境2浑南新区概况四、浑南新区交通浑南区域交通优势明显，区域内拥有沈阳桃仙国际机场、高铁站综合交通枢纽；拥有沈抚城际铁路和沈丹、长大铁路，正在建设的哈大客专和沈丹客专；已运营使用的地铁2号线；拥有沈丹、沈大以及三环等高速公路；现有9座跨河桥梁与母城相连。多种交通方式的聚集形成了立体式交通模式。2013年将形成集高铁、地铁、城际巴士、公交为一体的区域性综合交通枢纽区。其中9条公交线路（105、146、150、155、214、334、395、浑南新区1号线）4条地铁线（2号、6号、8号、9号）途径浑南。公路——承接“金廊沿线”青年大街，成为交通的主干道。城区内有南堤路、浑南大道、沈苏公路、浑河大街、长青南街和沈营公路。地铁——已建成并投入使用的地铁二号线。五爱遂道——真接通往奥体中心，使浑南新区的交通更加便捷。公交线路——通往浑南新区的公交线路共22条，5年内将建成“一横九纵一环”的公交线网。浑南新区概况四、浑南新区交通浑南区域交通优势明显，区域内拥有浑南新区概况五、浑南新区商圈新世界K11兴隆奥特莱斯五里河商圈奥体商圈浑南新区概况五、浑南新区商圈新世界K11兴隆奥特莱斯五里河奥浑南新区概况项目名称开业时间总规模停车位基本定位

华润万象城2011年5月15日20万平约2000个负一层：Central百货、Ole超市、餐饮、金店等。一层：Central百货、国际一线品牌服饰。二层：Central百货、国际一、二线品牌服饰。三层：Central百货、时尚品牌服饰。四层：Central百货、时尚品牌服饰、主题餐饮。五层：Central百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮。六层：Central百货、零售、餐饮。

茂业百货2010年12月24日8万平约1000个负一层：超市、餐饮、鞋品。一层：国际名品、化妆品、珠宝。二层：男装、皮具、男鞋、衬衫。三层：女装、箱包、饰品。四层：少女装、饰品、内衣。五层：运动休闲。六层：数码影视、影院。

久丽百货2010年11月29日2万平约50个一层：国际名品一二线名品。二层：国际二三线品牌店。三层：各类名品。

一方购物广场2004年8.6万平约188个主要有百利家居和家乐福文化路店两大主力店组成。华联五里河店2005年5.8万平约100个一、二层：百货、商店街。三层、超市、餐饮。世茂百货2009年6万平约120个除餐饮、娱乐外基本属于停业状态。新世界K112013年底30万平约3000个K11的定位理念是，在品牌组合上与其他购物中心体现差异化。将引进大量深受目标消费群体热捧的品牌到K11开概念店或旗舰店，从门店设计和产品方面体现出独特之处，同时也会引进大量新品牌，新品牌约占20-30%的比例，部分品牌甚至是首次进入中国或沈阳。5.1五里河商圈浑南新区概况项目名称开业时间总规模停车位基本定位华润万象城浑南新区概况项目名称开业时间总规模停车位基本定位

泛华商业广场2010年5月1日4.8万平约1200个共八层，地上六层，地下两层，建筑面积约十多万平方米。从一楼到六楼，吃喝玩乐，样样俱全：一楼有亨得利钟表眼镜店、苏宁电器、肯德基、麦当劳“得来速”餐厅，同时还经营珠宝首饰、化妆品等，二楼、三楼主要为休闲区域，有室内主题公园，四楼为童装、童品、儿童玩具区域，五楼经营各种美食，六楼为五星级影城金逸影院和健身机区域等。

亿丰时代广场2009年9月7日45万平约10000个项目除居然之家、国美主力店外，其他属产权出售，代租赁形式。兴隆奥特莱斯2012年12月40万平约2000个沈阳兴隆奥特莱斯是由三大部分组成的城市综合体，A座经营国际名品、男、女装、运动、休闲、户外、鞋帽、箱包等；B座经营超市、百货、家电、娱乐、餐饮；C座为四星级酒店。5.2浑南商圈浑南新区概况项目名称开业时间总规模停车位基本定位泛华商业广浑南新区概况六、浑南新区商业发展要素沈阳市委、市政府从完善城市功能，拓展城市发展空间，加速产业结构调整，提升沈阳区域中心城市地位和优势着眼，做出了全面开发建设浑南新区的重大战略决策、浑南新区以良好的产业发展环境和日趋完善的投资发展环境，吸引了包括美国通用、康柏、CE，加拿大北人电讯，比利时贝尔，日本东芝、NEC，韩国LC电子、三宝、SR集团，香港长江集团，新世界集团等多家海外跨国公司来新区投资兴业，呈现出良好的发展态势，浑南新区作为实行新体制，兴办新产业，发展新经济的先导区和实验区，经过十余年开发建设，已成为拉动沈阳经济发展的新的增长极，目前，建成了平方公里的高新技术产业区，初步形成了以电子信息为优势，汽车、先进制造技术、生物制药、新材料、新能源与环保相应发展的高新技术产业群。在浑南，最受瞩目的还是奥体中心周边的商业地产，前几年住在浑南买菜都要进城，现在大型的商场超市近在咫尺，奥体周边已经形成了沈阳一个新的商业中心，一个崭新的“奥体商圈”横空出世。奥体中心又是整个沈阳运动休闲的核心地块，再加上浑南拥有与周边城市快速连接的交通条件，包括机场、轻轨和地铁，这将形成自己独特的商业业态。奥体板块位于浑南中央商务区内，坐享“南金廊”与“银带”交汇处的黄金地段优势。区域战略发展对商业的影响：随着沈阳市委、市政府针对浑南新区的完善城市功能，拓展城市发展空间，提升区域中心地位和优势等措施，必将形成区域内人口增长，配套设施完善，商业氛围日趋成熟的大商业环境，更加适宜商业企业的长远发展。区域交通对商业的影响：日益发达的公交线路，已开通的地铁2号线、建设中的城市轻轨，规划中的地铁6号、8号、9号线已形成了区域内四通八达的交通网络，无论新区、老城区，以及周边地区顾客均可十分便利的到达我项目。项目的机会：随着浑南新区的功能完善，商业氛围日渐浓郁，以及承办全运会等契机的到来，结合项目地理位置优越、商号的知名度高、品牌结构合理、配套功能齐全等优势，必能成为本地区商业的领头羊。

浑南新区概况六、浑南新区商业发展要素沈阳市委、市政府从完善城浑南新区概况浑南新区重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。·“一廊”·即延伸南北“金廊”，双向突破三环路向北延长，由现在的17公里延长到约25公里，以青年大街为中轴，平均开发宽度500米—1000米。重点布局北部开发区（北部大学城）、龙江区域商贸中心、北站都市商贸中心、五里河都市商贸中心、浑南都市商贸中心，建设商务办公、国际金融、科技文化、体育休闲商业产业带。

“两带”·南带——沿东西“银带”（浑河）实施深度开发，在全长52公里的沈阳内河滨水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、沈阳植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等7个节点上建设独具特色的生态商业产业带。·北带——沿地铁一号线25公里沿线，重点布局张士开发区、于洪新城、兴工都市商贸中心、太原都市商贸中心、中街都市商贸中心、东城都市商贸中心、黎明居住商贸区七个节点，建设购物、餐饮、休闲、娱乐、家居服务贸易产业带。“三圈”·“核心圈”——在二环路建成区范围，构建层次分明、结构合理的都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区和现代特色街区。·“中心圈”——在二、三环路之间，整合现有优势资源，围绕支柱产业，创新发展特色商业空间，推进“四大”开发战略，构建具有强大辐射力的现代贸易体系。·“边缘圈”——在县域范围，构建由“县域商贸中心”和“乡村商服中心”二级商业网点为支撑的网络体系；围绕城乡经济一体化，建设新型商品市场体系，推进农村城市化进程，加快社会主义新农村建设。

浑南新区概况浑南新区重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网沈阳市概况/SHENYANGINFORMATION

目录INDENX浑南概况/HUNNANINFORMATION

项目概况及SWOT分析/PROJECT

INFORMATION项目区位及概况项目周边交通项目周边小区项目周边人口分析竞争力分析SWOT分析项目定位沈阳市概况/SHENYANGINFORMATION目录奥体万达项目概况及SWOT分析一、项目区位及概况

奥体万达项目概况及SWOT分析一、项目区位及概况奥体万达项目概况及SWOT分析

奥体万达广场坐落在奥体板块核心位置，北临奥体中心，高速公路、地铁、轻轨、有轨电车、公交线路等四通八达。周边的住宅居民将提供高素质高消费的消费人群，乐享生活的新生族逐年增多。临近的其它商业体的建设可以与我们共同推进奥体商圈的兴起。一旦形成影响力则会吸纳三区消费者（即浑南新区、和平区、苏家屯区），保证广场的客流持续增加。浑南新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港—桃仙机场仅

7公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥、长青桥、富民桥、浑河桥、胜利桥与母城相连；沈营、沈丹、沈抚高速公路及机场路、沈祝路、沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。

浑南新区空间上是在金廊、银带骨架基础上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业带和沿三环的高新技术产业带。

金廊、银带延续沈阳市“大十字”空间结构，以浑河大街为轴线摆布展示大都市风采、显示新沈阳气派的酒店、写字楼和办公设施，形成浑南新区的经济核心区，结合奥体中心配套建设商业、文化、休闲设施，形成辐射全区的中心，构筑浑南新区现代服务业的主体功能。1.1项目区位奥体万达项目概况及SWOT分析奥体万达广场坐落在奥体板块核奥体万达项目概况及SWOT分析

奥体万达广场作为沈阳市浑南新区的商业地标，总建筑面积约56.32万平方米，其中商业面积约17万平方米的城市综合体。位于沈阳市奥体中心南侧，项目用地范围北至金卡路，南至路，东至天坛南街，西至营盘西街，是集超五星级酒店、商务酒店、甲级5A写字楼、高档住宅、高级百货、国际影城等为一体的城市综合体。该项目的建设将极大推进浑南新区的商业发展，提升消费环境和新区形象，对浑南新区服务业发展具有深远的意义。“一座万达广场，一个城市中心”，建成后的奥体万达广场将成为浑南新区的潮流聚集地和时尚新坐标。1.2项目概况奥体万达项目概况及SWOT分析奥体万达广场作为沈阳市浑南新奥体万达项目概况及SWOT分析二、项目周边交通

序号位置车次始发站时间站点行程居民区商圈1奥体中心105路沈阳理工大学—沈阳北站6:00-19：4028站60分钟艺术家园、金水花城中街2

146路奥体中心-华瑞家园6:00-18:4016站25分钟天水E城、凤翔大厦、华瑞家园3

150路新湖小区-西部货运中心6:00-19:3032站100分钟艺术花园、新华公寓、亚太花园、海外学子园中街4

155路奥体中心-汪家6:30-19:0027站60分钟艺术家园、河畔新城、在水一方、东黄新村5

334路五爱市场西区-天泰翰宇苑5:40-18:4036站130分钟白塔镇、散架子村、佳城花园、百荷湾6

395路姚千-南塔客运站6:15-17:5029站110分钟赢先村、桃仙镇、姚千户镇7

214路浑南管委会-龙江广场5:00-22:0024站50分钟西北井、凤凰楼、机场路、团结里、师范学院等16个社区9

浑南新区1线理想新城-万荣路7:00-18:0031站80分钟新华公寓-亚太花园-塞纳家园-青阳四季园金廊奥体万达项目概况及SWOT分析二、项目周边交通序号位置车次奥体万达项目概况及SWOT分析

浑南新区现代有轨电车一期工程共设4条线路，总长60公里，共设车站99个。项目建成后，将会展中心、桃仙机场、高铁新南站、全运村、全运会运行中心、奥体中心、新区行政中心、沈抚新城等连接在一起，并且通过奥体中心等综合交通枢纽站，与地铁、公交线路无缝对接。奥体万达项目概况及SWOT分析浑南新区现代有轨电车一期工程35以项目为中心，直径3公里范围，花园式小区共计47个,教育机构11所,商业项目7家,机关单位银行网点共计14处.分布的状况具体如下图：浑南地区新建楼盘较多,多为花园式园区,楼盘占地及建筑面积都很大,绿化率高,停车位多,物业管理便民\严谨,家庭结构多为2口及3口之家.区域园区占地面积建筑面积（平）（平）A区泛美华庭28000150000伊丽雅特湾100000200000浦江盛景湾110000320000B区金地国际花园76000136800金水花城110000440000富都丽景5000090000万科金域蓝湾220000560000C区亿丰南奥国际300000850000名流印象3400001220000沿海赛洛城100000130000

D区佰代宜居135000270000首创国际城170000420000融城时代60000170000三、项目周边小区奥体万达项目概况及SWOT分析A、B区与C、D区比较住宅密度、入住率、人口数量、繁华程度都更高，更适合商业项目的推广。35以项目为中心，直径3公里范围，花园式小区共计47个,教育奥体万达项目概况及SWOT分析

小区户数入住率人数泛美华庭103370%1807伊丽雅特湾90060%1620浦江盛景湾80050%800天水e城45045%405金地国际花园120040%1200金水花城250070%4375小区户数入住率人数赛洛城500030%3000名流印象133160%1996坤泰新界250040%2000左岸慧晶70850%885清华同方爱恩家园360060%4320首创国际城400055%4400新华佰代宜居83560%1002万科金域蓝湾300055%3630SR新城420065%5460亿丰南奥国际900050%9000金海园180040%1800德馨苑90050%1125河畔新城150075%2812富都丽景750060%9000项目周边3公里大型小区项目周边3公里新建小区花园式物业小区面积大，绿化率高，园区设施齐全，停车位多，适宜居住，但入住率不高，现居家庭多以2口\3口之家为主，年龄结构年轻化。奥体万达项目概况及SWOT分析小区户数入住率人数泛美华庭1奥体万达项目概况及SWOT分析四、项目周边人口分析

4.1人口结构分析项目周边3公里内人口总数18.2万人男：27000人女：28000人其中16岁以上48000人男：23700人女：24300人奥体万达项目概况及SWOT分析四、项目周边人口分析4.1奥体万达项目概况及SWOT分析

4.2人口年龄段分析4.3人口收入分析奥体万达项目概况及SWOT分析4.2人口年龄段分析4.4.5交通工具9%奥体万达项目概况及SWOT分析4.5交通工具9%奥体万达项目概况及SWOT分析4.8所属职业奥体万达项目概况及SWOT分析8%8%8%4%6%4%28%13%13%10%9%8%7%4%4%4%4.8所属职业奥体万达项目概况及SWOT分析8%8%8%4.9购物习惯奥体万达项目概况及SWOT分析

4%4.9购物习惯奥体万达项目概况及SWOT分析4%奥体万达项目概况及SWOT分析

4.10儿童消费分析60%30%10%60%20%20%35%32%35%8%奥体万达项目概况及SWOT分析4.10儿童消费分析60分析小结：奥体万达项目概况及SWOT分析

消费群体基本特征：项目周边消费群体学历大专以上70%，年龄主要集中在22-40岁的中青年阶段，3口之家的家庭结构。职业多为企业职员、私营业主，家庭收入集中在4000-7500元；值得关注的是周边消费群体多为中层收入的3口之家，潜在消费力较强。消费现状及消费形态：消费观念逐步提升，品牌意识较强。以家庭日常消费为主，辅以餐饮娱乐集中消费，消费频率较高，出行多以机动车为主（私家车占比较大）；需要关注的是刚刚组成家庭的2口之家，此部分人群将是我们将来的目标客户群。消费趋势及演变：未来浑南新区商业中心更加集中，随着浑南地区配套设施的不断完善，大量中高等收入的家庭将入住CLD，会成为商业综合体消费的主力军，周边高校人群将逐渐成为商业综合体消费的外延消费群体。主力目标客群总体特征：目前收入适中，消费习惯频繁，以中青年家庭及单身企业白领消费为主。未来中央居住区主力目标客群体数量及质量潜力巨大。分析小结：奥体万达项目概况及SWOT分析消费群体基本特征：奥体万达项目概况及SWOT分析五、竞争力分析

项目名称开业时间总规模停车位基本定位泛华商业广场2010年5月1日4.8万平约1200个共八层，地上六层，地下两层，建筑面积约十多万平方米。从一楼到六楼，吃喝玩乐，样样俱全：一楼有亨得利钟表眼镜店、苏宁电器、肯德基、麦当劳“得来速”餐厅，同时还经营珠宝首饰、化妆品等，二楼、三楼主要为休闲区域，有室内主题公园，四楼为童装、童品、儿童玩具区域，五楼经营各种美食，六楼为五星级影城金逸影院和健身机区域等。（该项目运营不佳，现基本处于停业状态）亿丰时代广场2009年9月7日45万平约10000个项目除居然之家、国美主力店外，其他属产权出售，代租赁形式。兴隆奥特莱斯2012年12月40万平约2000个沈阳兴隆奥特莱斯是由三大部分组成的城市综合体，A座经营国际名品、男、女装、运动、休闲、户外、鞋帽、箱包等；B座经营超市、百货、家电、娱乐、餐饮；C座为四星级酒店。奥体万达项目概况及SWOT分析五、竞争力分析项目名称开业时奥体万达项目概况及SWOT分析六、SWOT分析

SWTO1、浑南地区无大型购物中心项目，现有商业项目经营状态不佳，市场发展空间较大。2、CLD