建发天府鹭洲南地块定位报告课件

建发鹭州南地块定位方案成都思源出品2013年1月谨呈：建发房产建发天府鹭洲南地块定位报告1建发鹭州南地块成都思源出品谨呈：建发房产建发天府鹭洲南地块定缘起1。认知本体地块分析区域分析交通分析项目经济指标解读项目本体综述建发天府鹭洲南地块定位报告2缘起1。认知本体地块分析建发天府鹭洲南地块定位报告2宏观区位来看，位于城南天府新城的核心区域——中央居住区。项目与城市的关系天府新城本案中铁建国际城桐梓林一号汇锦城天悦府凤凰城保利心语尚郡时代晶座雍湖湾天府鹭洲雅颂居城南1号仁和春天誉峰公馆1881泰悦湾半岛城邦时代晶科城南官邸站南板块大源板块大源组团为天府新城内规划打造的中央居住区，规划配套均以生活为主；自2007年开始，中海、华润进驻区域。2010年，随保利、建发、复地等国内一线开发商进驻，大源成为成都最热点的房地产开放区域。2012年12月，万科跻身大源；本地块位于大源组团核心位置；建发天府鹭洲南地块定位报告3宏观区位来看，位于城南天府新城的核心区域——中央居住区。项目项目位于大源的核心区域，建发天府鹭洲南侧，伊藤洋华堂西侧。区域交通通达性好，未来居住人口达5万人以上，配套完善，定位中高端，2011年末商业配套开始陆续呈现。项目与区域的关系地块10分钟步行圈内有伊藤旗舰店、雅颂居独栋商业、世豪集中商业圈、复城国际商业圈、铁象寺水街商业圈、大源中央公园、大源中学、成都七中。

距离地铁5号线5分钟步行距离，距离1号线5分钟车程；区域内配套生活类配套设施陆续呈现，生活更加便捷区域内2014年交房户数超过18000户，预计2015年入住率达到80%以上，集中人口约4万多人，生活氛围将全面呈现。建发天府鹭洲南地块定位报告4项目位于大源的核心区域，建发天府鹭洲南侧，伊藤洋华堂西侧。区会展地块万科地块外籍人社区成都七中铁像寺水街保利心语1-2期保利心语3-4期世豪广场大源中央公园复城国际南华路连接天府一街与华阳，承载大源组团、建发天府鹭洲、万科新项目及后续潜在项目预计约4万人口。

天府二街连通大源村与天府新城中央住宅区，承载大源板块12万人口。天府二街同时与剑南大道、益州大道、天府大道与红星路南沿线交汇，交通四通八达。区域内2014年交房户数超过18000户，预计2015年入住率达到80%以上，集中人口约4万多人，生活氛围将全面呈现。大源村后续潜在项目剑南大道益州大道天府二街目标位置距离（m）步行时间（min）车行时间(min)伊藤洋华堂30051地铁5号线30051成都七中50082铁象寺水街800103复城国际800103会展中心2000205项目地块位于建发既已开发项目鹭州南侧，与区域配套连接紧密。项目地段价值认可度较高，建发品牌在大源区域有积淀。万科地块项目与区域的关系建发天府鹭洲南地块定位报告5会展地块万科地块外籍人社区成都七中铁像寺水街保利心语1-2期项目开发在大源组团偏小，占地仅30亩，总建面约6万平米。

容积率较低，规划商业体量不大于1.2万平方米项目经济指标地块基础信息净用地面积（平米）20072.35净用地面积(亩)30.1085土地用途城镇混合住宅用地土地使用性质二类住宅用地（兼容20%的商业）容积率≤3规划建筑面积≤60217，其中商业≤12043建筑密度总≤40%，塔楼≤22%绿地率≥30%建筑高度≤航空限高绝对海拔高程549米（最高点相对地面约60米）。规划建筑高度100米地块周长：573.8m，四面临路：（天府二街，南华路——双向4车道；南干堰、地块南侧——16米规划道路）天府二街：113.3m南华路：181.9m南干堰：187.0m地块南侧：91.6m建发天府鹭洲南地块定位报告6项目开发在大源组团偏小，占地仅30亩，总建面约6万平米。

容地块较为规则，整体呈梯形。西侧与北侧临城市主干道，展示面及商业价值较高。东侧临南干堰及滨河景观带，景观资源及居住价值最高。南侧临待拍居住用地，居住价值较高。项目四至项目东侧——边长约187米临16米规划道路，但主要为本项目社区道路。南干堰东侧为规划的河道绿化带。项目东侧居住价值高。项目南侧：规划为居住用地，未拍地块边长约92米临16米规划道路项目北侧——边长约113米临天府二街，是天府新区重要的横向交通动线，也是本地块以西区域通往伊藤、会展中心的核心交通通道。临鹭州2期住宅及1F底商，市政形象品质较高。项目北侧整体商业最高。项目西侧——边长约182米临双向4车道的南华路。是重要的南北交通动线。具有较高的商业价值。西南侧有变电站，对居住有一定影响。建发天府鹭洲南地块定位报告7地块较为规则，整体呈梯形。西侧与北侧临城市主干道，展示面及商自身禀赋较小规模中等容积率与建发天府鹭洲共筑中央生活区百亩公园大盘。项目总占地面积30亩；容积率3.0；住宅体量4.8万平方米、商业体量1.2万平方米；延续鹭州血脉，构建百亩大盘；项目区位城市发展核心区域核心区域的核心地段位于天府新城中央生活区核心区域；区域定位起步较高，配套完善；交通配套公共交通发达轨道价值显著天府新城四纵四横的交通体系，通达性好；地铁5号线的价值预期；生活配套景观休闲配套教育、医疗配套丰富生活配套档次定位较高，但现阶段配套缺乏，业态较单一。延续建发鹭洲公园、；规划配套完善，且日渐成熟；项目周边商业配套多以大型集中商业为主，2010年后小区多规划1-2F底商，现阶段尚未形成经营氛围，业态方面相对单一；城市核心住区/规划向好/交通便捷/生活配套丰富但有待成熟/百亩公园大盘项目综述项目使命：延续建发在大源区域的成功形象，打造品质百亩大盘项目开发：叫好又叫座建发天府鹭洲南地块定位报告8自身禀赋较小规模项目总占地面积30亩；项目区位城市发展核心区2012年调控政策走势回顾2012政策面其实基本无大动作，仅单纯强调执行2012年底提出在2013年将支持自住和改善需求，政策松绑。建发天府鹭洲南地块定位报告92012年调控政策走势回顾2012政策面其实基本无大动作，仅研究2。市场环境2013年宏观大势预判2013年成都市场预判大源组团市场供、销、存结构分析2013年项目营销环境研判及启示建发天府鹭洲南地块定位报告10研究2。市场环境2013年宏观大势预判建发天府鹭洲南地块定位。市场大势研判建发天府鹭洲南地块定位报告11。市场大势研判建发天府鹭洲南地块定位报告112013年调控政策走势展望货币政策：

政策支持合理自住和改善性需求，针对这两类需求政策有松动的可能；行业政策：预测1：合理自住和改善性需求政策有望松动2012年底住建部基调：支持合理自住和改善性需求，将引发市场对这两需求政策松动的预期。预测2：房产税试点有望扩大2013年上半年房产税试点方案和时间表有望出台，但全面推广仍待时日，需做好相关研究，解决好重复收税问题。而交易税的简并亦有望先从部分有条件的城市开展试点。预测3：限购政策持续，多改仍受影响在继续限购的政策背景下，多次改善性需求购房成本仍高，受政策影响仍存在。预测4：土地拉供应，抑地王增供应思路下，土地计划供应量或有提高，“限房价竞地价“、”限地价竞配建“有望在更多城市推广，而”分割出让“或难以推行。建发天府鹭洲南地块定位报告122013年调控政策走势展望货币政策：行业政策：预测1：合理上半年土地市场低迷，下半年在市场向好情况下，市场井喷；

2012年主城区整体供销与历史高位持平；

2012年主城区土地均价750万/亩，楼面价2830，也与历史高位持平；开发商拿地积极性重回2007年高峰期，各方预期乐观；郊县中双流、新都供销在前两位；2012年成都土地市场交易特征总结建发天府鹭洲南地块定位报告13上半年土地市场低迷，下半年在市场向好情况下，市场井喷；2开工面积同比反弹，各方对未来预期看好；

2012年前半段”量升价稳”，后半段”量价齐升“；

70-90面积段、50-70万总价段刚需产品成为本年度救世主；郊县中双流继续一枝独秀，但郫县今年成交降幅达40%；当前主城区整体成交量大幅超越去年，全年或超越2010年水平；板块中，华阳板块继续领跑，站南其实，郊县中东升、犀浦表现不俗；君汇上品居成交面积、套数大成都双料冠军；英伦联邦居成交金额榜首；2012年成都房地产市场交易特征总结建发天府鹭洲南地块定位报告14开工面积同比反弹，各方对未来预期看好；2012年前半段”关于开工量：2013年市场企稳上扬趋势明显，开工量将增幅将明显；关于供销量：自住和改善需求政策的松闸，将引发市场需求进一步释放，

呈现供应两旺态势；关于价格：需求引爆、土地成本高业、市场回暖等大环境下，众多因素推动明年价格上涨；关于产品：受支持合理自住和改善性需求政策影响，刚需和改善需求产品

将引发市场需求；关于热点板块：锦城湖、攀成钢、外光华、华阳、东升等依旧是热点；

2013年将诞生双流华府等新兴板块。

同时，大源、大面、站南等板块热度依旧会不减。2013年成都房地产市场预判整体形势乐观。在政策支持下，预计将呈现刚需、改善两类产品线需求释放。价格上涨压力较大。建发天府鹭洲南地块定位报告15关于开工量：2013年市场企稳上扬趋势明显，开工量将增幅将。大源市场供销存研究建发天府鹭洲南地块定位报告16。大源市场供销存研究建发天府鹭洲南地块定位报告162013年，城南格局研判：

站南大源华阳主力产品

80-18873-120

73-120

成交价格

12000（清水）16000（精装）8200（清水）

6000（清水）预判2012年随站南拿地价格的上升，2013年站南高端改善集中趋势明显大城南区域中首置首改第一站

首置首改客户第二站站南板块高端改善集中

大源板块将成为城南首改第一站建发天府鹭洲南地块定位报告172013年，城南格局研判：

站南大源华阳主力产品80-1已推未售未推未售项目名称建筑面积（㎡）

实得面积（㎡）

赠送率总价（万元）

预计销售周期截至套数建筑面积（㎡）

实得面积（㎡）

赠送率总价（万元）

预计销售周期套数汇锦城73-8484-9514%58-672013年2月2873-8484-9514%60-69

2013年6月

214尚郡76-8884-9811%57-662013年3月70————————————利通时代晶座65-77

71-89

9-15%

45.52013年3月8065-77

71-89

9-15%

48.72013年6月208

雅颂居（精装）95101.67%104.52013年9月12795101.67%104.52014年12月48093-95102.49%102.393-95102.49%102.3天悦府————————————87-90————

75-772014年6月652锦城南府————————————86————622014年6月460————————————96————区域内，已售项目的套二产品主要面积段集中在73平米—88平米，赠送率多集中于10-14%，属于常规赠送；总价段控制在63万左右；已推未售存量305套，未推未售2014套；预计在2013年6月，区域内在售项目套二销售基本完毕大源组团套二产品线盘点

建发天府鹭洲南地块定位报告18已推未售未推未售项目名称建筑面积实得面积赠送率总价汇锦城（套二）套二

建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售73-8484-9514%58-672013年3月283#、4#、5#外向、商业低总价

未推未售73-8484-9514%60-69

2013年7月

2141#、2#

中庭中庭

86平两房单卫74平两房单卫未推未售已推未售售罄建发天府鹭洲南地块定位报告19汇锦城（套二）套二建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销售周利通时代晶座（套二）未推未售已推未售套二

建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售65-77

71-89

9-15%

46-542013年6月8013#、15#北向低总价

未推未售65-77

71-89

9-15%

48-67

2013年10月

20810#、11#

西向中庭

65平两房单卫77平两房半单卫建发天府鹭洲南地块定位报告20利通时代晶座（套二）未推未售已推未售套二建筑面积实得面积赠尚郡（套二）1#2#3#4#5#6#7#8#7373929210810873739292108108一单元二单元7373929210810873739292108108一单元二单元ICON尚郡已未推售存量集中在1#、2#楼中庭及体育公园较好位置，多数为88平米套二，实得面积为84-98平，赠送率为11%，属于常规赠送。1#、2#、3#户型均一致，1#、2#套二户型景观和视野较好，朝南、朝中庭、朝体育公园。预计全部产品去化周期在13年3月结束。基本售罄未推未售已推未售建发天府鹭洲南地块定位报告21尚郡（套二）1#2#3#4#5#6#7#8#73天悦府（套二）18#19#20#21#22#23#24#25#26#27#3#2#套二

建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率预计总价(万)预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售——————————————————未推未售87-9095-98.59%75-772014年12月652所有高层楼栋多数外向临街品质、铁象寺水街未推未售89平两房两厅，实得95-98建发天府鹭洲南地块定位报告22天悦府（套二）18#19#20#21#22#23#24#25区域内，已售项目的套三产品主要面积段集中在90平米—134平米，赠送率集中在10%左右，属于常规赠送范围中偏小；总价段控制在85万左右；保利户型均较赠送较大，套三赠送率达30%。已推未售存量519套，未推未售3023套；预计在2013年6月，区域内在售项目套三销售完毕项目名称已推未售未推未售建筑面积实得面积赠送率总价预计套数建筑面积实得面积赠送率总价预计销售套数（㎡）（㎡）（万元）销售（㎡）（㎡）（万元）周期

周期

汇锦城98-111109-12412%80-892013年3月60126-138

147-162

17%

103-1132013年6月214126-138147-16217%100-110尚郡11012312%82.52013年3月50一一一一一一13114612%98利通时代晶座89-96100-109

14%

68.22013年4月12091-96101-10914%

762013年6月140

雅颂居1391487%152.92014年6月1921391487%152.92014年6月600心语12416030%1052013年3月9712416030%1052013年6月124天悦府————————————117-134126-8%110-1272014年12月1063锦城南府————————————116-126

962014年6月882133

106大源组团套三产品线盘点

建发天府鹭洲南地块定位报告23区域内，已售项目的套三产品主要面积段集中在90平米—134平汇锦城（套三）套三

建筑面积实得面积赠送率预计总价（万）预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售98-111109-12412%80-892013年6月603#北向、中庭中庭

126-138147-16217%100-1102013年6月3#、4#、5#东北向中庭未推未售126-138

147-162

17%

103-1132013年12月

2141#、2#

北向、东向、临路——

126-138平三房两卫未推未售已推未售售罄98平三房两卫111平三房两卫建发天府鹭洲南地块定位报告24汇锦城（套三）套三建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销售周利通时代晶座（套三）未推未售已推未售套三建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售89-96100-109

14%

62.3-67.22013年6月12013#、15#、7#、8#北向低总价

未推未售91-96101-10914%

68.2-722013年12月14010#、11#

西向中庭朝向

89平三房双卫91平三房双卫建发天府鹭洲南地块定位报告25利通时代晶座（套三）未推未售已推未售套三建筑面积实得面积赠送尚郡（套三）1#2#3#4#5#6#7#8#7373929210810873739292108108一单元二单元7373929210810873739292108108一单元二单元ICON尚郡已未推售存量集中在1#、2#楼中庭及体育公园较好位置，多数为110平和131平套三，实得面积为123-146平，赠送率为11%，属于常规赠送。131平套三由于面积段大总价高去化困难。套三共计存量50套。1#、2#、3#户型均一致，套三户型方正，景观视野较好。预计全部产品去化周期在13年6月结束。基本售罄未推未售已推未售建发天府鹭洲南地块定位报告26尚郡（套三）1#2#3#4#5#6#7#8#73保利心语花园（套三）套三建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率预计总价(万)预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售12416030%1052013年5月9710#北向舒适三房未推未售——————————————————已推未售124平三房双卫建发天府鹭洲南地块定位报告27保利心语花园（套三）套三建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销天悦府（套三）套三

建筑面积实得面积赠送率预计总价(万)预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售——————————————————未推未售117-134126-8%110-1272014年12月1063所有高层楼栋中庭、南向品质、铁象寺水街未推未售18#19#20#21#22#23#24#25#26#27#3#2#117平三房双卫134平三房双卫建发天府鹭洲南地块定位报告28天悦府（套三）套三建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销售周大源板块区域住宅（套四至套五）产品盘点项目名称已推未售

未推未售

建筑面积实得面积赠送率总价预计套数建筑面积实得面积赠送率总价预计销售套数（㎡）（㎡）（万元）销售（㎡）（㎡）（万元）周期

周期

华润凤凰城156-182177-20413%157.52013年6月45一一一一一一世豪瑞丽14015511%1102013年2月17一一一一一一都城雅颂居一一一一一一140-180

————

1982014年5月400保利心语花园183216

20%

1372013年5月37一一一一一一天悦府1691828%1602014年12月116区域内，已售项目的套四及以上产品主要面积段集中在135平米—183平米，赠送率集中分布在16%，属于常规赠送；总价段控制在130万左右；已推未售存量99套，未推未售516套；大源套四及以上产品线基本断货。大源组团套四及以上产品线盘点

建发天府鹭洲南地块定位报告29大源板块区域住宅（套四至套五）产品盘点项目名称已推凤凰城(四房及五房)已推未售四房

建筑面积实得面积赠送率预计总价(万)预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售156-182177-20413%157.52013年6月451#、2#、3#西向临河、景观视野好未推未售——————————————————182平变204平四房两卫157平变177平四房两卫建发天府鹭洲南地块定位报告30凤凰城(四房及五房)已推未售四房建筑面积实得面积赠送率预计世豪瑞丽（四房）已推未售四房

建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率预计总价(万)预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售14015511%1102013年2月175#、6#西南中庭未推未售——————————————————140平实得155平四房双卫建发天府鹭洲南地块定位报告31世豪瑞丽（四房）已推未售四房建筑面积实得面积赠送率预计总价保利心语花园（套四）四房建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率预计总价(万)预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售18321620%1552013年5月379#西向法式园林未推未售——————————————————已推未售183平四房建发天府鹭洲南地块定位报告32保利心语花园（套四）四房建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销四房建筑面积实得面积赠送率预计总价(万)预计销售周期截至剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售——————————————————未推未售1691828%160-1702014年12月116所有高层楼栋中庭南向南北通透、中庭景观视野未推未售18#19#20#21#22#23#24#25#26#27#3#2#169平四房双卫天悦府（套四）建发天府鹭洲南地块定位报告33四房建筑面积实得面积赠送率预计总价预计销售周期截至剩余分布位大源板块区域住宅（跃层）产品盘点项目名称建筑面积实得面积赠送率总价预计套数建筑面积实得面积赠送率总价预计销售套数（㎡）（㎡）（万元）销售（㎡）（㎡）（万元）周期

周期

保利百合花园9814346%107.82013年1月119814346%107.82014年5月1807812155%85.8147812155%85.836010115150%111.11510115150%111.136012717941%138.71112717941%138.7180保利心语花园128216

71%121.62013年7月76143244

70%

128.72013年7月124凯旋南城140-145176-18124%126.02013年3月21一一一一一一188-194233-24024%170.12013年3月8196-20125024%180.92013年3月6区域内，已售项目的跃层产品主要面积段集中在101平米—127平米；保利百合属于超赠送，总价段控制在180万左右；已推未售存量162套，未推未售1204套；预计在2014年6月，区域内跃层销售完毕大源组团跃层产品线盘点

建发天府鹭洲南地块定位报告34大源板块区域住宅（跃层）产品盘点项目建筑实得赠送率总价预保利百合花园（跃层）1#2#3#4#5#6#7#8#露台露台结构板半赠送全赠送搭隔板建筑面积：78㎡

赠送面积：42㎡实得面积：120㎡套型：四房两卫两建筑面积：98㎡

赠送面积24㎡实得面积：143㎡套型：三房三卫两厅建筑面积：101㎡

赠送面积：52㎡实得面积：151㎡套型：四房三卫两建筑面积：127㎡

赠送面积：52㎡实得面积：179㎡套型：四房三卫两已推未售户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率总价（万元）预计销售周期剩余套数分布位置朝向主要卖点3室2厅3卫9814346%107.82013年1月113#、4#北向全跃层住宅4室2厅2卫7812155%85.8143#、4#东向全跃层住宅4室2厅3卫10115150%111.1153#、4#南向全跃层住宅4室2厅3卫12717941%138.7113#、4#西向全跃层住宅未推未售户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率总价（万元）预计销售周期剩余套数分布位置朝向主要卖点3室2厅3卫9814346%107.82014年6月1801、2、5、6、7、8#北向全跃层住宅4室2厅2卫7812155%85.83601、2、5、6、7、8#东向全跃层住宅4室2厅3卫10115150%111.13601、2、5、6、7、8#南向全跃层住宅4室2厅3卫12717941%138.71801、2、5、6、7、8#西向全跃层住宅已推未售未推未售建发天府鹭洲南地块定位报告35保利百合花园（跃层）1#2#3#4#5#6#7#8#露台露台凯旋南城（跃层）3#4#5#6#7#8#叠拼180-250㎡10B10A10C1#2#A户型五室两厅四卫建筑面积约196-201平米跃层建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率总价（万元）预计销售周期剩余套数分布位置朝向主要卖点已推未售140-145176-18124%126.02013年3月2110#外向144㎡全跃层住宅188-194233-24024%170.12013年3月810#中庭188㎡全跃层住宅196-20125024%180.92013年3月610#外向196㎡全跃层住宅已推未售已推未售外向144㎡中庭188㎡建发天府鹭洲南地块定位报告36凯旋南城（跃层）3#4#5#6#7#8#叠拼180-250㎡保利心语花园（跃层）1013121114915跃层建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率总价（万元）预计销售周期剩余套数分布位置朝向主要卖点3室2厅2卫12822071%121.6.02013年7月7610#13#1510#南向13#15#东西向高赠送3室2厅2卫14324471%128.72013年6月12412#临中庭西向中庭高赠送3室2厅2卫建筑面积：128平米实得面积：220平米跃层跃层跃层跃层3室2厅2卫建筑面积：143平米实得面积：244平米未推未售已推未售建发天府鹭洲南地块定位报告37保利心语花园（跃层）1013121114915跃层建筑面积实区域内2013年潜在供应万科地块楼面地价6500元/平产品预计加入站南高端系列万科地块楼面地价5100元/平产品预计为万科金色领域系列首改类产品产品面积段80-120平套二套三户型预计价格：精装11000-12000元/平松芝·峰度天下商业综合体（高层住宅7万平）户型为70-110平首置类户型预计价格7500-8500元/平本案建发天府鹭洲南地块定位报告38区域内2013年潜在供应万科地块万科地块松芝·峰度天下本案建2013年大源板块市场预判2012年去化特征：大源板块随品质大盘的舒居改善陆续清盘，区域内低总价套二及功能性（100平以内）套三产品去化好。2012年存量特征：在售项目：住宅类产品存量较小，各条产品线存货主力销售周期均在2013年上年年，2013年6月后，大源组团非跃层产品处于相对空窗期。已亮相未售项目：主要集中于天悦府。产品以舒居套二（88平）、套三（120-130平）为主。2013年潜在供应特征：本案核心竞品——万科70亩地块，产品为精装首改为主（90平左右三房，预计总价在105-110万）预计8-9月开盘销售。区域明星项目——万科130亩地块，产品以舒居改善为主（130-160电梯、200以上洋房），以差异化的产品线竞争站南。但一定程度上将稀释大源的舒居改善需求。建发天府鹭洲南地块定位报告392013年大源板块市场预判2012年去化特征：建发天府鹭洲南客户演变32011年上半年：持续品质大源，二线及本土开发商拿地区域内产品供应以舒适型套三为主，相应地客户多为经济实力较强、思想有前瞻性、认可区域发展的改善性客群。区域客群特质变化：绝对改善需求——刚需改善参半——功能性居住需求为主2011年下半年：首置类客户踊跃崛起保利心语四期、利通、尚郡、世豪纷纷推出大量小户型产品，打出“青年也能住大源”推广诉求，刚需客群开始大量涌入大源板块。大源逐步转变为刚需主导的区域。2012年：早期开发的品牌项目均进入大户型阶段，凤凰城、心语三期、雅颂居，品牌开发商的小户型项目出现断档。区域内客户群体变得复杂，刚需与改善参半。品牌开发商的尾盘项目以改善型客群为主，而中小开发商项目刚需客群占绝对主力。2010年8-12月：区域品质享誉城南华润凤凰城、保利心语1-2期、建发天府鹭洲、复地雍湖湾主力供应140-180平改善型三房四房及别墅项目。仅世豪供应80-120首置户型。建发天府鹭洲南地块定位报告40客户演变32011年上半年：持续品质大源，二线及本土开发商拿城南4。商业市场建发天府鹭洲南地块定位报告41城南4。商业市场建发天府鹭洲南地块定位报告412012年城南商铺供给量在54.2万方，销量14.6万方，按照目前去化速度，库存去化周期仍需3年以上；2011年开始，城南商铺市场供销开始失衡，市场存量逐年增加，供销比由2011年的2.17上涨至2012年的3.71，2013年市场环境不容乐观；单位：万㎡关键词：城南商铺供销失衡，库存去化周期长，市场白热化建发天府鹭洲南地块定位报告422012年城南商铺供给量在54.2万方，销量14.6万方，按单位：㎡2012年社区底商销量远高于综合体集中商业，销量前三均为社区底商项目，从业态看，城南社区底商较集中商业走俏；市场年均销量在2500㎡左右，市场吸纳力弱，而社区底商年均销量3694㎡，远高于市场年均销量，更具市场价值，值得项目借鉴参考；社区底商综合体集中商业商业分类：关键词：城南社区底商火热，综合体商业遇冷建发天府鹭洲南地块定位报告43单位：㎡2012年社区底商销量远高于综合体集中商业，销量前三城南商业市场小结：纵观整个宏观市场，商铺市场已过暴利时代，住宅限购导致商业过渡开发，供销失衡；城南商业市场库存较大，市场月均消化慢，库存去化周期仍需3年，2013年市场环境不容乐观；2012年社区底商颇受青睐，大源版块为热点区域；建发天府鹭洲南地块定位报告44城南商业市场小结：建发天府鹭洲南地块定位报告44城南商业经营现状——站南（锦城大道）本项目锦城大道经过锦城大道的商业业态分析发现，以零售业为主，占比33%，其次是商务服务业，占比27%，餐饮与房屋出租业也有较高占比；通过面积段分析得知，面积段主要以150-200㎡为主，占比34%，其次是300-400㎡，占比30%；商业名称商业面积商业业态楼层碎蝶300㎡餐饮业1F港宏汽车生活馆240㎡商务服务业1F澳门豆捞250㎡餐饮业1F皇庭阁500㎡餐饮业1F南苑会所600㎡商务服务业1F伊诚地产240㎡房屋出租1F中原地产180㎡房屋出租1F太极大药房160㎡零售业1F农贸连锁超市180㎡零售业1F互惠汽车服务180㎡商务服务业1F21世纪不动产190㎡房屋出租1F中国电信180㎡通信业1F中国建设银行340㎡金融业1F红旗连锁200㎡零售业1F古方减肥180㎡商务服务业1F竹叶青150㎡零售业1F烟酒专卖180㎡零售业1F一方茶水140㎡零售业1F子叶商贸180㎡零售业1F五粮液220㎡零售业1F发行天下140㎡零售业1F益民菜市190㎡零售业1F罗莎蛋糕80㎡零售业1F南苑茶府340㎡商务服务业2F意高美居家艺术340㎡建筑装饰业2F艺美康口腔320㎡药业2F北京精诚教育320㎡教育业2F蓝草幽茶府320㎡商务服务业2F顶族造型340㎡商务服务业2F乐易天下茶楼350㎡商务服务业2F香逸布艺260㎡建筑装饰业2F久宜祥酒店400㎡餐饮业2F黄神农茶楼400㎡商务服务业2F行业类型数量占比餐饮业412%商务服务业927%房屋出租310%零售业1133%通信业13%金融业13%建筑装饰业26%药业13%教育业13%合计33100%面积段数量占比100-150412%150-2001134%200-250412%250-30026%300-4001030%400以上26%合计33100%锦城大道的租金：1F-350元/㎡，2F-130元/㎡，3F-80元/㎡；出租率高达95%；直线距离：2.5KM建发天府鹭洲南地块定位报告45城南商业经营现状——站南（锦城大道）本项目锦城大道经过锦城大城南商业经营现状——大源（复地雍湖湾）本项目复地雍湖湾的商业今年正式交付使用，业态分析发现，中介房屋出租为主，占比42%，其次是零售业，占比27%；通过面积段分析得知，面积段主要以50-80㎡为主，占比71%；复地雍湖湾的租金：220—320元/㎡；出租率仅为25%；（不可做餐饮）业态分析面积段分析直线距离：1KM复地雍湖湾商业名称商业面积商业类型楼层中国工商银行220㎡金融业1F、2F中腾地产70㎡房屋出租1F富地房产80㎡房屋出租1F21世纪不动产120㎡房屋出租1F伊诚地产80㎡房屋出租1F应城地产75㎡房屋出租1F全宅智70㎡零售业1F格力125㎡零售业1F日新伟业75㎡房屋出租1F黄记蔬果铺80㎡零售业1F伊百度美容80㎡商务服务业1F干洗店70㎡商务服务业1F售楼中心150㎡房地产业1F一方茶水70㎡零售业1F行业类型数量占比金融业17%房屋出租642%零售业430%商务服务业214%房地产业17%合计14100%面积段数量占比50-801071%80-150321%150-25018%合计14100%建发天府鹭洲南地块定位报告46城南商业经营现状——大源（复地雍湖湾）本项目复地雍湖湾的商业城南商业经营环境现状小结：纵观区域商铺分化较为明显，站南版块商铺使用面积偏大，以150-200、300-400㎡之间为主，商业档次较高。大源版块多为社区底商，面积段偏小，以50-80㎡之间为主，档次相对要低；区域内的商业形态方面，站南以零售业、商务服务业为主体经营模式，大源现阶段主要以房屋中介、零售业态为主，两大片区内，受市场热衷的餐饮业态匮乏，市场业态单一，未能满足区域内消费人群需求，未来将具备多元化业态发展潜力，市场机会巨大；从租赁市场情况看，目前站南版块表现良好，租金达到350元/㎡，高达95%出租率，大源版块租金相对较低，250-350元/㎡之间不等，出租率仅25%，但是大源未来具备大量人口入驻的前景，未来人气带动商气在大源将会表现的十分明显；建发天府鹭洲南地块定位报告47城南商业经营环境现状小结：纵观区域商铺分化较为明显，站南版块定基5。项目定位建发天府鹭洲南地块定位报告48定基5。项目定位建发天府鹭洲南地块定位报告48Strength（优势）地段：大源区域核心区域，较为成熟交通：通达性强，公共交通便捷，地铁价值显著配套：周边配套完善、且起步高客户：区域内人流量大，人口密集Weakness（弱势）地块：地块规模较小周边不利因素：变电站影响Opportunity（机会）区域：站南高端化、豪宅化，首改外移大源板块。政策：政府换届，保证房地产市场平稳发展，支持刚需及改善需求。需求：传统热点区域。竞争：住宅市场供应量小，存量小、竞争不大Threat（威胁）区域市场竞争：万科双项目对区域各产品线客户的分流价格支撑：虽现阶段本案楼面地价不高，但大源区域现有房价支撑本案住宅高溢价难度较大。商业供需失衡：商铺去化难度大。项目SWOT分析普通住宅产品开发难度较小，但高溢价难：政策支持、需求旺盛、竞争小商业产品去化难度较大，且需实现溢价，提升利润：区域发展有一定需求，但市场存量大，区域竞争激烈，去化速度和难度凸显建发天府鹭洲南地块定位报告49Strength（优势）Weakness（弱势）Opport

顺应市场，迎合大源组团城南品质首改第一站趋势。

利用鹭洲在大源的各种积淀，延续鹭州形象。项目开发核心思路

商业做足体量，且实现高溢价。持续鹭州叫好叫座的市场印记实现住宅快销、商业利润建发天府鹭洲南地块定位报告50顺应市场，迎合大源组团城南品质首改第一站趋势。利用鹭洲在产品定位规划定位建筑景观客户定位形象定位住宅产品定位建发天府鹭洲南地块定位报告51产品定位规划定位建筑景观客户定位形象定位住宅产品定位建发天府产品定位户型产权面积实得面积户型面积配比户型总面积套数舒适性套二70㎡80-85㎡约20%

9634.8138经济性套三85㎡100-105㎡约30%

14452.2170功能性套三95㎡110-115㎡约30%

14452.2152舒适性3.5居115㎡130-135㎡约20%

9634.884合计

544产品定位依据：根据市场供需分析，2012年畅销产品为70-80㎡的套二产品，90-110㎡的功能型套三产品。根据销售情况研判：区域市场改善及刚需参半，功能性改善产品需求日益增加。根据存量及潜在供应预判：各条产品线存量较小，但受成交总价100万的门槛限制，未来供应将以功能性首改产品为主。根据量价关系研究：当总价超过100万，套三产品去化速度明显放缓；当总价超过125万，则对项目整体质素或产品附加值要求高。建发天府鹭洲南地块定位报告52产品定位户型产权实得户型面积配比户型总面积套数舒适性套二70梯户比建议：为减少住宅公摊，增加产品套内面积，梯户比在不影响品质前提下尽量做大，西侧及北侧建议为2梯6户。东侧临南干堰建议2梯4户。楼层建议：虽容积率3.0，可做相对低密产品，但建议楼层为32-33层。维度1：因商业相对住宅产值更高，利于增加项目整体产值，建议住宅建筑密度做小，商业建筑密度做大。维度2：楼栋的多少仅在楼层数量上体现，而楼层相差几层，对住宅价格和品质影响不大。维度3：楼栋做少，项目有更多面积可做绿化、景观，有利于项目品质提升。布局建议户型产权面积实得面积套数建议梯户比舒适性套二70㎡80-85㎡1382梯6（预计3栋）经济性套三85㎡100-105㎡170功能性套三95㎡110-115㎡1522梯4（预计2栋）舒适性3.5居115㎡130-135㎡84合计544建发天府鹭洲南地块定位报告53梯户比建议：为减少住宅公摊，增加产品套内面积，梯户比在不影响本项目由于住宅地块规模较小，若规划强围合，导致内院尺度小，人在庭院中如井底之蛙，不透气，内院的住户如同置身于一个大天井里，极度降低了项目品质。从地块质素以及保证项目品质导出本项目规划布局建议弱型布局围合：首先围合的，带来的好处是极大的隔离了路面噪音，为小区居民创造一个安静美丽的内花园其次，为避免小过于围合带来的压抑感，建议采用半围合，使得内部庭院和南干堰绿化带融为一体，为内院住户开阔了景观视线。再次，减小建筑密度，强化中庭园林的尺度感布局建议建发天府鹭洲南地块定位报告54本项目由于住宅地块规模较小，若规划强围合，导致内院尺度小，人外立面、景观建议辨识度、品质感延续鹭州立面、景观风格建发天府鹭洲南地块定位报告55外立面、景观建议辨识度、品质感延续鹭州立面、景观风格建发天府小区智能化打造建议打造智能化系统，提高项目附加值和辨识度。设计原则：项目客群以中青年为主，智能化系统打造应符合青年需求。避免大幅度增加项目成本，建议安装性价比相对较高的系统。建议:1、楼栋内wifi覆盖2、楼宇对讲系统3、闭路电视监控系统4、背景音乐和公共广播系统5、出入口门禁系统6、停车场管理系统建发天府鹭洲南地块定位报告56小区智能化打造建议打造智能化系统，提高项目附加值和辨识度。建鹭州首次置业客户分析成交客户分布区域来看：主要来至于城南。成交客户的年龄情况来看：客户年龄主要集中在20-30岁之间成交客户的家庭结构来看：以单身青年为主，其次为三口之家客户。成交客户的职业分析：多为企业普通职