南京市玄武区住宅小区设置电梯工作的思考

南京市玄武区住宅小区设置电梯工作的思考

1增设电梯施工历程在社会老龄化的背景下，老年人的生活质量逐渐得到满足，适应老龄化和重建尤为重要。中央城市工作会议上提出，要重点补齐基础设施功能、公共服务等短板。既有住宅增设电梯成为亟待解决的社会问题。随着《南京市既有住宅增设电梯规划许可手续办理规则》及《南京市玄武区既有住宅增设电梯工作规范》陆续出台，南京市增设电梯进程大大加快，但同时也存在很多问题阻碍电梯增设工作。南京启动为既有住宅增设电梯工作,玄武区作为试点先行探索经过两年来的探索和努力已收到较好成效。南京提出在江南六区的既有住宅完成1000部电梯的安装目标，玄武区作为试点区要加装增设700部电梯。锁金村内各栋居民楼正处于不同阶段，包括已申报尚未施工、正在挖井、正在施工、公示阶段、向规划局申报等。笔者通过对锁金村地区的走访和调查，了解增设电梯组织架构与流程以及实施过程中存在的阻碍与问题，从而对增设电梯工作提出建议，推进南京市既有住宅增设电梯进程，也为我国住区治理与更新工作以及适老化改造提供新的思路。2增设电梯意愿分析既有住宅增设电梯是大部分居民的需要。调研区域内多为6层及以上住宅，且老年人数量较多，考虑到上下楼行动不便等因素，除一小部分人反对以外，总体来说居民增设电梯的意愿较为迫切。2.1电梯施工影响阳光权以及公共用地面积的侵犯是导致居民反对增设电梯的主要原因，从施工现场看，采用全透明式可减少对底层住户阳光权的损害，正规的电梯制造厂商可确保电梯安全性，但施工期间产生的噪音、垃圾、污水等污染影响了居民的日常生活，建筑垃圾对居民出入造成不便，影响市容。2.2第三，是经济困难的居民则对电梯动员周期延长的原因在于施工污水总时间成本上，动员时间与施工时间较长。动员周期一般为3-4个月，施工周期一般为4-5个月。成功的动员工作通常由三户协作，分别负责对外沟通，对内协调，监督。动员周期延长的原因主要在于底层住户的反对、三层或以上住户中途退出、底层住户中途将房屋卖出等。施工周期延长的原因主要在于施工污水影响底层住户、施工效率太低人手不够、因从哪侧入户产生纠纷。经济成本上，对于一些低收入住户，出资数目是其反对加装电梯的主要原因。对于一梯两户的居民来说，三层居民每户应出资近四万，这对于每月人均收入3000以下的居民来说是有困难的。对于补贴，底层住户觉得现在5000-20000元的补贴过少。3推进加载的工作事项区政府负责指导协调既有住宅增设电梯工作，编制补贴资金计划。各个部门负责具体的审查、监督，电梯商、街道和社区与建设者关系更加紧密，三方共同推进加装的具体事项。而在业委会、物业方面呈现出职能的欠缺。3.1引进引导，加强协调加装电梯从公众参与的角度出发，以建设者（居民）自身的意愿和需求为原始动力，牵动其他各方的配合。建设者作为主体在增设电梯的不同阶段需要和不同方进行交涉，配合完成从楼栋动员-申请-施工-后续管理的所有工作。牵头人从新闻媒体、社区宣传等途径了解到增设电梯政策，征求楼栋住户增设电梯意愿，成立增设电梯小组商量相关事宜确定增设电梯意愿可行性后一般建立微信群，并成立一个相互信任的领导小组，主持对外沟通、对内协商以及资金管理和监督工作，领导楼栋住户完成增设电梯工作。其他建设者配合牵头人的工作，提供所需意见和材料。3.2申请增设电梯申请困难一方面，楼栋动员工作难。低层住户由于经济、技术、宣传、历史等原因对增设电梯持有反对意见，且难以协商和沟通。经济上，锁金村社区内一大部分住户为原单位工人及其他退休人，工资收入微薄，且子女赡养压力大，没有足够的经济实力去承担加装电梯所需费用。技术上，对住户采光、通风有一定影响，且在技术层面未能消除住户对其稳固、安全等方面的疑虑。宣传上，针对电梯相关事宜持成见的低层住户没有找到合适的宣传方法去普及信息，消除疑虑。再者由于老旧小区在多年前福利分房时高低层户型间的矛盾堆积，导致现增设电梯激化了对房屋经济价值和使用价值的心理不平衡，致使协调工作更加困难。另一方面，申请程序复杂，交涉方面过多。增设申请需要和多个部门在不同阶段进行交涉，消耗办理时间，降低了增设电梯的效率。4建议和总结4.1简化审批流程缩短加装电梯流程，探索设立专业机构。上海、北京等地在既有住宅增设电梯建设审批及实施方案中提出要简政放权、放管结合、优化服务等，简化审批所需的流程以缩短办理时间。同时设立专门指导老旧小区加装电梯的社会服务机构和指挥部体系，为公众和社区提供加装电梯相关的技术支持咨询、施工安装建设等方面的帮助，引入较为可靠和有实力的企业首先进驻老旧小区综合整治的实施项目中，以加装电梯为社区居家养老设施建设的首开项目。4.2创新“公交式”电梯模式平衡费用，“三方资金”“租赁电梯”引入社会资本推进改造实施，政府补贴、自筹、使用维修基金相结合。北京市尝试按需收费的“公交式”电梯模式，坚持“自愿申请、免费安装、有偿使用”原则，住户不用购买电梯，每月花比较少的钱就可以租电梯，这样的创新模式，既解决邻里协调难的问题，还可以让业主有新的选择。居民按照一定的比例付费使用，高层多付费、低层少付费、一层不付费，这也是鼓励社会资本投资等其他合法资金的来源。4.3社区会计师的专业能力加装电梯涉及各方利益过多，流程也较长，引入社区规划师的制度则可以在社区的后期规划上，基于社区规划师的专业知识和协调能力，将转移给电梯