住宅房地产投资

第6章住宅房地产投资1

内容提要一、引言—2003-2008房地产政策汇总二、住宅房地产投资概述三、住宅房地产投资经济评价四、住宅房地产投资实例分析2

一、引言—2003-2008房地产政策汇总2003年，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，加强房地产信贷，不再执行优惠住房利率规定。3

一、引言—2003-2008房地产政策汇总2004年，加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款准备金率。2005年，国务院颁布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》。把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一个突出任务4

一、引言—2003-2008房地产政策汇总2006年5月17日，国务院提出促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面2006年5月29日，9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型）的标准。2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。5

一、引言—2003-2008房地产政策汇总2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。2006年10月30日，北京市银监局规定，所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。6

一、引言—2003-2008房地产政策汇总2007年，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系1）落实从紧的货币政策，一年内6次加息，十次上调存款准备金率2）土地增值税开征。2007年1月16日，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。3）2007年3月16日《物权法》在“两会”得以通过。确定财产所有权的归属问题，规定住宅用地70年后自动续期。7

一、引言—2003-2008房地产政策汇总4）央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。二套房贷首付款比例不得低于40%，利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。5）限外政策升级。2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。6）8月1日，国务院颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（“24号文”）。加大"保障房"的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。7）9部委联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。8

一、引言—2003-2008房地产政策汇总2008年上半年，继续施行从紧的货币政策，加强银行体系流动性管理。3次上调银行准备金率。2008下半年，4次下调银行准备金率，5次下调银行存贷款利率。2008年12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中分为六大条，13小条。重点提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化。9二、危住宅啄房地闯产投宴资概涂述1、购客房原椒因：自住养（刚暮性需慕求）恭、投跌资、司投机2、如辞何判欲断市双场投政资需录求和洒投机汤需求蕉？1）投公机者奶短期度买卖厚交易却更为猴频繁赔，有根故意酒推动肿房价遗上涨绑的嫌浅疑2）投排机者貌多数允有买存涨不近买跌备的心趋理3）租何售比舰与房桨价收涉入比油可以腰反映悔投机屑需求鸟的多舌少国际突认可栗的比培较理华想的练房屋懒租售破比约层在1∶馅20档0到1∶珠10仓0之间佩。根降据70个城衡市抽果样调荷查结阴果测答算，20惰08年上缩慧半年杰，全滑国房丝式屋租纹售比阵已经肝低于1∶姐40该0，即开使是冶租赁创市场碧需求牺旺盛坊的北泡京市里，房罗屋租副售比嫩也已绩达到1∶念32选5，远镜低于准理想惯水平封的下景限10二、劣住宅售房地凭产投津资概撇述3、房听地产的投资熄需要宝考虑争的几精个主线要因山素：1）政籍策分雕析2）投弹资收惊益：这出租津、出捎售——租售砌决策3）成必本支研出：泊经营腰成本李、维材护维淡修成异本、党税费屈支出蛾等4）风谦险分存析：基政策极变动肌、城皇市变烟迁、努交易涂风险普、房摩地产朗市场题变化11二、寇住宅接房地厕产投验资概葵述4、住奏宅房极地产梦分类1）按犯建筑搞形式室分：蛾底层剪住宅铸（1-骂3层，别墅、联描排住挨宅）萝、多答层住泡宅（4-伤6层）膛、高州层住搜宅（7层或7层以随上）2）按缝照经抄营方瞧式分捐：出间售型衰住宅张和租支赁型赞住宅缩慧（市易场型仆租赁曾住宅固和政驴策性躬租赁臂住宅床）3）按挨照价谱格构柿成：阵商品缓住宅惨和政配策性井住宅嚼（经谦济适莫用房增、限骗价房显）12二、炮住宅监房地轿产投窃资概稻述5、住框宅的押基本持功能招要素和及户牌型评果价1）住抖宅的光六大忍基本雀功能袄：起居交、饮努食、咬洗浴倘、就臂寝、事储藏拐、工眠作学冰习根据摇开放驾程度街分类朱：公共衡区：蜜供起哲居、鞋会客勒使用谎，如烟客厅刘、厨舱房、扣餐厅吨、门叛厅等私密肥区：窄处理浅私人摸事务茄、睡会眠休陵息，杂如卧器室、位卫生造间、蕉书房蓬等根据妄活动碰特点唯：动区反：活稀动比勒较频貌繁，城走廊虏、客园厅、逆厨房接等静区老：活届动相略对较布少，添卧室邻、书业房13二、膨住宅次房地办产投富资概摊述2）对接各功灵能空枪间面砍积的窑经济踪蝶分析任何帽以种庸住宅霜户型朽的总呜面积们及各她功能熊分区扁的空尽间都辩要有碧一个嚷基本乔的面绕积规模范。致太小址则无将法达熟到基负本功箭能要锁求，薯太大毯则造恢成浪验费。3）如角何评嚼价户蚕型好伯坏？A动静恋分离B公私臭分离C主次守分离杠：主凯人房杠间要旱与其暮它房字间有酿所分瓜离D干湿读分离E朝向黎和通韵风效戚果较调好14二、幕住宅决房地痒产投茎资概供述6、常还见住探宅投帮资的们类型咱及特祥点1）小商户型月（面缎积一叔般在50平方垦米以秆下）满住宅振投资客特点A面积鸡小，喉总价稻低，忆适合遵资金聋实力资不是币很雄旷厚的矮投资茄者B面积言虽小第、功债能齐晨全，示可以借使房冈间单叼位租扭金得躬到提骄升C容易垮找到邻租户绪，控矩制时森间较胶短D转售题时容棋易找烤到买滑家15二、税住宅耳房地站产投酬资概通述2）别歌墅投绑资特险点A收益瓦率明屯显高岗于普玻通公蚁寓。决上海20企06年别讽墅出驳租率鱼达到80鼠%以上继，投武资收饲益高教达12笛%。B国民座经济繁持续讨增长盆，居亡民收控入普林遍提惜高C国内余外交赛往频帆繁，特高端甲商务粘人士烦比重商逐年乓增加D别墅新用地驶审批承严格莫，致治使别拨墅供尖给增询加较誉慢E别墅贫投资川额较搞大，丝式适合摔有大滋量资握金的羊投资侦者16二、邀住宅任房地甲产投茶资概呀述7、住闪宅投挖资价榆值的暂主要捷影响方因素A宏观塌经济芝形势挽：19耐98年、20划08年经蜡济危财机的拜影响B住宅浑所处除地段务：交逼通、肥周边剃环境倍、配封套设兼施等C政策匙影响通：土背地政版策、舌信贷辅政策衡、房调地产犬政策矿等D住宅匆的品逃质：蜂户型待、采赔光通迎风、碍楼盘材布局虚、物亩业管蛙理等17二、蛾住宅晨房地护产投摸资概讲述8、散现户住暴宅投紧资策躁略A短线魔操作荐，等掉待房音价上巩涨时晶机。士把握符开发轰商操绣盘节吼奏，告与“恰庄”更共舞丽。B以租明养房使，赚布取长咬期房翁屋升窄值价占值。啄注意会考察波租金滋收入猾与租谷户特外点。C购入考毛坯咐房，佛利用在装修锣增加抢附加限值。18三、争住宅同房地纪产投遵资经随济评咽价1、住批宅房柴地产狡投资拔现金南流量周分析1）住他宅房就地产疤持有页期间归现金病流量A潜在换总收拆入：忆所有障的房帜子都假能按巷照既跨定租译金出偷租出吴去所拨得到懒的租聋金总愈收入壶。B空置蚀损失砍及坏妻账损赚失C营业座费用顾：物北业管奶理费留用、酷出租邮税费绞等D净营仔业收疾入：口潜在胜租金猴收入-空置感和坏哑账损最失+其它耕收入-营业储费用E房地鹊产债撞务清租偿：犁支付直贷款事余额追利息堆；支桌付当露期本虏金。利息围偿还哪与本或金偿洞还的别区别舍？利息号是作梨为借攻款的扒成本凭直接幸支付峡给银雾行，书而本