城市综合体案例开发要点专题

一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。综合体（complex）的基本概念综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；综合体（complex）的基本表现形式另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。综合体（complex）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.综合体与单功能物业比较综合体（complex）的基本特征:综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体（complex）的发展模式:模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据框本项炸目的掠特征寺，本脂次借台鉴案线例主权要为牌都市企综合厨体发嘱展模碰式四“以拥商业固为核凭心功畅能的绿发展网模式漆”中航袍苑都税市示吼范区销（U叼DD溪.C遇N）秩的建蹄议模胜式[硬匪件指凡标]五星级酒店（“希尔顿”式）1新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）2“OCT”广场、“纪念公园”式（日本关西科学城）的公共场所3引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）4中航鼓苑都趁市示共范区鱼（U翠DD财.C碑N）殃的建缝议模弟式DI物S系境统DS悟S系欲统6723451五星添级酒瓦店（票“希仗尔顿碑”式骑）——姜标志璃性元讲素新型第商业挂社区侄（“势新天杂地”旬、“哗兰桂错坊”求式）——“O梦CT受”广作场、撞“委纪念卸公园列”式病的公反共场车所具有椅符号郑意义峰的轴忆线（汇“第担五大欺道”发或“灶华尔乖街”泽式）引领腥潮流呜的展诱示中伶心——语娱乐贱型（团创新厅业态农）购胃物中储心人文昼性补刮充功能氧性举子措/箱景观后型购益物中火心（新毙型商烫业建棋筑形授式）(d创is尾tr雅ic碗t烤id页en助ti侄fi顶ca菠ti随on副s跳sy妥st漆em宁)(d纽奉is归tr闹ic撞t罢se裤rv消ic续e袭sy追st斜em滚)123542GR机ID（网脑格）ce塔nt忧er几何届型城版市网厉络，漏分为6个Bl丽oc热k和一注个中助心，案每一碗个B缴lo首ck滤有不进同特删征，片为在弯此工股作、魂生活口、休燃憩娱霉乐、努购物民的人剃群提朋供了胆特定顷的身忧份Bl幻玉oc飘k的错构想156432Bl秆oc疤k碌P肝la浴nBl婆oc捆k1Bl惜oc家k2Bl责oc摸k3Bl玩oc模k6Bl晶oc载k4Bl亚oc腔k5NCe弱nt姑erBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Bl闪oc剑k1Bl挡oc傻k2Bl委oc辨k3Bl帝oc洽k6Bl哲oc雁k4Bl锯oc朋k5Bl妻oc堆k1申+B河lo斯ck盛2：68层超演高层健中航贝广场斤创造厘深圳缠又一饶风景凭线Ce强nt怠er标志钱性建株筑群们——夕超高胆层/逼豪华援酒店模式1Bl矿oc额k商务把集聚晕区——李嘉齐诚投造资创造仔“财狗富神南话”茶的场居所——和黄蜂总部营以及相当怎量级介的国足际机详构的室加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟项目蕉能成溉为UD捐D的前葡提要搁素Bl孩oc头k1岸+B面lo核ck粒2：超豪华酒店和超高层建筑酒吧街：深南—红荔都市风情规模泼效应冤：Bl削oc躬k1锡+B泼lo钉ck目2是UD但D的重状量级烧元素棋，通施过大胖规模驱的具究有标察志性利的超形高层握写字皱楼和挡五星鼻级酒池店制斩造强雨视觉毕冲击Bl球oc洲k1网+B布lo台ck稿2的建差筑形因式及灶理念Bl钟oc搜k1胳酒吧足街：（人絮文符号犯）酒吧舅街工作除之余阵找乐虑的最拨佳去案处看不朗完的让人24小时芒不停欣息的叼都市饿疯狂由一痰些激准动人把心的忍室内屠小街蜡和多竹层建爷筑组们成（葱新奥恨尔良彩的Bo趋ur碌bo乞n街和膊莫非耍斯的Be堤al珍e街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产匙品、岔新创强意、勉新理录念的尿集中物展示场区潮流仁发布名中心信息弓发布售站品牌繁橱窗主题构推广株区投资篇会联邀络处标志钥性等例候点Ce锻nt数er：模式5创新业态杏（娱胞乐型兵购物殖中心盗）的盘聚焦恶点Ce擦nt炊er的建胸筑形诸式及励理念磁力显效应店：UD下D的核酸心景垒点，眉为消浑费者暖提供饭独一既无二最的经蒜历运用浪现代多、夸乏张的久建筑屠手法李创造迎包括妈表演戏场、描媒体粪展示翅馆以奸及富谦含文恢化意寨义的乎场所城市石之门媒体坏展廊Bl等oc议k1Bl帆oc歇k2Bl刑oc焰k3Bl戒oc蛙k6Bl财oc役k4Bl昨oc煌k5Ce挣nt赔er轴线寇的营浓造“第馆五大幸道”跪式的舌符号桌意义篇轴线模式4视觉腰中心斗与轴丽线的蕉营造“第颈五大朱道”情式的候符号形意义什轴线高层建筑群之间的轴线，形成视觉通廊Center：轴线方向的视觉焦点建议层数：5层Bl嘱oc怎k1Bl弦oc皱k2Bl伍oc汉k3Bl图oc宁k6Bl暗oc赖k4Bl晌oc贼k5可以注体味局到都决市生都活的央各种疼乐趣有店若铺，淋有餐阁厅，稼有办欠公也埋有住管家，狮和纽约耽、伦效敦、除巴黎粘的市喝中心奥一样是对仇过去辨集市寄型商华业精慎神的兰回归军，又情迎合当范代都赚市人拴个性暴化需乞求的湖地方Ce廊nt泰erBl捐oc庆k3淡+B敞lo泪ck备4+下Blo笼ck悬5：St失re毁et厚M桌al房诚l+廉B狼ox献-S看ho童pp拐in却g功能寺性举完措——景尖观型凉购物犯中心志（新效型商床业建轮筑形彩式）模式2Block3Block4Block5“S杰tr鼓ee亦t孤Ma崭ll爆”的叼设计吴理念混合姻效应同：招商/设计耐的互觉动性“50：20：30钱”零售男、餐触饮、茂娱乐途的的建崭议比揉例，昼这一迎比例但依据鹅市场不同求略有售变化羞（与Sh罢op森pi阁ng描M脾al难l的常誉规比澡例75：15：10有相酿当差械异）St岁re衔et获M技al吗l“S敞tr难ee饮t默Ma央ll鸭”建议层数：

地下1层地上2层St涌re问et辜M虽al李l的狱建筑葵概念姐模型榨——拌Fo联ld腰ed用s异tr夸ee暖tFo块ld岩ed育s翁tr叹ee桂t——与周廊边环缓境相榜结合域的小社规模办体块疲组合斧而成别，使益街区帝生动话活泼观景霸平台——体块蛾相互程错落幅，形迈成了察丰富付的空虹间层唐次，丽同时缩慧营造奖出生僻态观负景平越台St意re待et合M智al蚀l的柄建筑斗形式直通卧街概绣念——建筑陡化的填、人犹行道绢延伸久进去宅的建摇筑，奴建筑眉里面拥有广牙场、扬展馆厨、小贩店与环炊境亲陵和、亦融合菌的街严区代朽表对环湾境作叠出贡息献的丧同时违也得煤到环身境的浊回报与传为统的Sh厚op扔pi蚕ng绿M姥al旺l不同腊，并批非由闹大型怪的百走货主幸导，只而是牙包括银一组境中心伟，（蚂例如量小型拒电影足院/俱乐炭部）痕，餐慨饮中挎心（楼数个惜精致安餐馆花），韵以及拢带有党“情挖景化境服务跳”（sh笼ow区c帝as猴e笛st连or燥es政)的一聚组名建牌专械卖店形成燃整体挪多中窑心效励应：Bl呀oc允k3蜓：“钳Bo馋x-拢Sh耻op城pin恶g”Box-ShoppingBlock3功能甘性举静措—焦—景提观型购惕物中咽心（渴新型坛商业应建筑卫形式苗）模式2Bl呢oc陶k3他：“庄Bo完x-参Sh返op传pi洽ng逮”Box-Shopping层数：4层Bo任x-往Sh饿op拔pi倾ng烤的建等筑形偿式Bl污oc粘k3家+B夫lo查ck映4龄+Bl虚oc朴k5Bl洽oc薄k1Bl幻玉oc判k2Bl划oc太k3Bl辫oc振k6Bl古oc孕k4Bl以oc锐k5专家成公寓留学胡生公应寓IT公寓经理辈人（CE飞O）公寓艺术增家公剩寓等保有茎成为箩卖场勺的弹捏性（商苹业的播自然哥演变瓦）Ce恋nt火er（塔缠楼）社：“询多功永能公寓近”（功两能性剖举措随）Block3Block5Bl帝oc凡k3团+B绘lo联ck婚5（奋塔楼季）汪“Bo焰x-筝Li卷vi察ng”α—r烈oo睁mBo扫x-材Li舞vi荡ng稿的定叙位—飘—弹痛性空内间满足α—女ro耳om（居蓬住魔绑方）个性醉化和斜适应普变化慨性要笋求+=+=+=oror单一的组合模式——具有可变性住宅（flexhousing）模式……α—r昼oo展m以单亦元模脉数的暑一个返“m界en淹u寒pl蹲an朵”（呀居住弹菜单堆）Bo置x-虾Li岩vi榨ng登的平侦面组哄合形云式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—脑ro抛om（居眯住魔挠方）役户型完设计竖的可崖变性返与适渡应性α—r拔oo疯mBo赠x-仓Li踢vi寺ng爷的针拍对客蛾户的伶典型窜组合搭方式Bo喉x-悟Li戚vi葱ng的建畏筑形惨式超标准服务式公寓Bl命oc勿k4验（塔润楼）射：“超碧标准网服务盐式公捏寓相顺关建伯议”Bl止oc挑k4凯（塔堡楼）随：超标畅准服撞务式卵公寓超标准服务式公寓建议层数：31F超标食准服献务式籍公寓飞建筑跟形式建筑货具有材公建族化立墓面效醒果，满强调嗓沿街俘的昭魄示性街墙傅立面鸦的营拼造标志疗性建奸筑群进——银强制烦视觉构冲击68炭层高惠中航敌广场购及南针、西彻两面浮的建镇筑群松，与翅赛格努广场块、地主王大雹厦呼躁应，择形成殊深圳膊城市献主天忧际线沿街跨环境嘱的营耐造“纪拜念公恢园”府式的愁公共嘱场所催——没人文赚符号国际都市景观创作营艺术家的创作基地彰显深圳都市魅力国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营沿街会环境恭的营仿造（“店街道驾家具直”/据景观精元素沈——弃人文南符号虫）加强糊地块布与中患心公烫园的颗联系形，设甲置空洗中走忆廊，坐联系搂本项赵目与糊中央邪公园徒的人冠流。沿街搬环境肉的营冈造中心葡公园拘的资监源利扑用中心县公园Ce差nt晋er气p阁ar宜k营造寨开放玩式街等区，必注重较建筑忆与环煌境的幸有机他结合强调矛建筑刊空间恨影响草人们唉行为倦方式睛的原留则街区掠的营迷造（完森善的身步行险系统斩/风舍格化菊的建锈筑群套——呀人文贿符号疾）地下凳空间振的营像造地下全停车男场空盲间的灯畅通华富砖路地下茎与中写心公声园贯炉通商业都停车的：12崇0个公寓熊车位拼：大于45蚕0个-1孤F—奶2F地下巷空间设计棚时需窃要考纠虑商网业车委流与爹住宅物车流雕的分撤离，认并分乒别设虽出入框口-1详、-邀2F中心恋公园Ce汗nt友er咐p烈ar堵k-2样F—先1F本项粗目停可车场Pa央rk普in旗g华富下路Hu扁af更u.侵RD蒸.Zh乡丰en奔hu终a