城市综合体项目整体形象定位

——三水健力宝项目整体定位方案事业四部2017年4月CONTENTS

PART2项目住宅客户定位分析

PART1可研性报告回顾谋局定调

PART4项目整体形象定位进阶

PART3商业市场分析定位破局项目可研性报告回顾Partone城市背景理解广佛同城带动佛山经济上行，接近准一线城市水平佛山，广佛同城经济圈，省内经济发展处领先地位佛山整体经济上行，城市格局提升，接近准一线城市水平；城市背景理解三水经济同步稳增，消费力增强，联通广佛更便捷三水区域经济同步稳增，消费力增强，未来可持续发展水平提高；广佛同城多项规划深化落实，三水片区坐享红利；土地市场发展三水区域库存量充足，知名品牌相继涌入，市场竞争加剧佛山土地市场供不应求，多个外来品牌开发商首进佛山；优质地块遭哄抢，地王频出，楼价上溢有张力；三水地价上扬，后续高房价有支撑；三水未入市地块主要集中在北江新城片区，形成竞争；政策走势广佛限购政策接连加码，三水非限区域且价格洼地，坐享红利广州限购政策严厉佛山限购区政策加码非限购区避开政府调控未来非限购市场客户溢出效应愈加明显，一二级市场均迎来红利项目高区位音分析项目准地处叉三水倒城央列中心露，配丙套资那源环陕绕，何区位福价值搅凸显区位忘：政柄文组球团核闸心，紫商业露板块控中心震地段样；交通笛：周猫边道晨路通时达城弃市主代干道来及广嘉佛肇懂清四耽地高盆速，澡交通婚便利般；资源惯：一燥河三远公园悦生态赶环绕普；配套拾：商吓业配级套集万中，帆学区誓资源牵突出且，周漫边名轮校环杠绕；三水响住宅猜市场井分析三水洗非限且，住千宅需始求量傅大，聪推动京量价籍齐升非限惜区域缴，价蛮格洼臂地，箩价值厘凸显20怠16市年三孤水市扁场积面极去吨库存赌，实旱现量劫价齐仍升；预测劲20闪17崇上半诵年三示水住认宅推叫售货宽量大自，消设化周键期延炎长；三水劳市场伏刚需虫户型瓜消化菜力强仿、刚霜改户悟型具价一定姐的潜破力；大面增积消汇化能扩力较孝弱；主要孝竞品煤集中教在北毫江新缘瑞城和袖三水消新城别；预测20渐17上半弟年三处水住毒宅推省售货熟量大漂，竞架争剧浙烈；三水喝市场志产品博刚需键为主，各耳版块扁集中展推货灯，竞销争剧充烈三水吵住宅处市场拔分析三水周公寓罩市场架分析三水益公寓谷以投太资型偷为主秆导，弃小面沸积产晃品去竞化快去化昂情况役较好稿，存产量细伶，成框交均乌价逐虾步攀吗升，典市场冻需要舱新项亭目进骑行补梦充公寓习分布原以新农城区摊域与盯北江子片区判为主奔；以30刮-5括0方小拆面积渴产品笋为主拦；三水政公寓鲜市场付分析公寓树产品硬存量杜少，播未来含供应迫以类繁住宅挑公寓运为主危，且昂数量款不多市场赶公寓兽项目阵多为垦尾盘承或售抢罄，世在售闹项目脚均价疮为78任00悠-8王50僚0元/㎡；未来宽供应扣量较近少，侮主要勿以类眨住宅轨公寓健为主骂；写字蜜楼市械场处诵起步厚阶段雪，供潜大于燥求佛山姨写字贞楼供竹求失培衡，盘大量待库存旱难以姐消化蜻；三水底写字权楼市徐场处诊于起桑步发盘展阶轮段，喉档次闭、租伍金水还平相马对较吗低；市场软供求浙有所尘增加随，成垒交均包价约80酷00元/㎡躲；市场煌对于溉高端选写字窜楼市摸场的沫需求墨量不面大；三水呀写字艳楼市饺场分仗析商业市场驳分析档次差提高铅、竞愉争加拼剧集中类式商辱业消卖费规济模庞遭大，档次岸逐渐拥走高败，未欠来新扔增竞搞争压浓力陡蚀增；商业市场桃分析三水锹商业鼠市场淹体量是巨大纠，集借中商械业分故流有秆限客刻群，沾竞争光加剧社区群商铺涉规模样不容娱小窥俯，受触集中焦商业晒分流何影响投资滔客户变来源鼓主要栋以广片州客狱为主总结住宅公寓写字炎楼商业刚需雄户型肉为主刚改逮户型央具潜笨力项目胸可打筑造通暴燃气偏的公漫寓投监资产颠品推芦向市拣场写字借楼产齐品存贩在一梅定市庸场风貌险商业氏定位挨应避脚免与残万达守等商例业体毙正面股竞争州，需杯要走倚差异恨化、咬主题难化路膜线，旱同时疾招商畅需要乌前置44号地则块整盘尸建议住宅+公寓+商业刚需隔户型袜为主刚改拢户型浸具潜格力双钥宅匙修粥正为30春~5汪0㎡的LO芝FT公寓错位拥发展酬集中刻商业基于掏市场帖格局羞及区议位情碌况下乓，本项享目将待吸引蜡怎样丸的一旗批客柱群？项目窃住宅另客户绸定位庙分析Pa贩rt闪t菠wo佛山垮跨区规域置戴业趋劣势明瓶显佛山恩市场牛进入冈多元灶化时贴代，梦产品浙和客赖户不锈断升戒级，楚置业镜需求患趋向符多元盈化，虚区域掌间客问户流夕动性影明显颗。2005年2009年2016年物业趋势典型项目客户构成佛山高档住宅小区开始出现，“城市型度假”住宅热销园林、物管、会所等社区配套基本完善，出现资源型豪宅大盘伴随城市价值提升，豪宅价值开始多元化，城市豪宅与资源豪宅并存，综合体物业兴起碧桂花城、怡景苑天湖郦都、玫瑰园、滨海御庭、保利一号公馆天湖华府、绿地璀璨天城、金海M-CITY、碧桂园城市之光……客户呈现多元化，区域间客户流动显现，首次置业、多次置业兼顾初本地客户外，辐射交通主干道、行政村、产业带为支点的客户本地客户为主：食租阶层/公务员/企业主/生意人价值因素置业目的资源环境/社区配套/地理位置/产品/物业服务/社区规模地理位置/周边配套/资源环境/社区规模地段交通/新兴中心地段/区域规划/品牌/社区规模/产品/社区配套/资源环境多元化时代传统豪宅时代高档社区初现时代自住:投资：8:2首次置业为主；改善型（首改居多+再改为辅）需求自住:投资：7:3首次置业+改善型（首改+再改）需求自住兼投资居多首次置业+改善型（首改+再改+多改）需求在城灭市升娘级发兔展的件大背假景下闪，佛山久产品闲和客就户结楚构也雀在升洞级变傍化广州形客西岗迁趴区外咽客源态置业秘比例择提高1、本地客户外溢：随着交通飞速发展，城市间距离缩短，城央环境追求型客户置业外溢化3、限购政策促使广州客外溢：三水作为非限购区域，在政策利好环境下，联动广州客户涌入，拉动三水量价齐升【佛山客户市场概述】随着轨道交通及客户流向发展趋势，未来广州客西迁路径继续加大，城区客外溢置业化比例提高。2、广州西迁置业：广州客户“自东向西、自北向南”逐步渗透至佛山各板块广州西迁客户为近一年成交趋势，广州客户带来量价齐升。中心区客户受房价拉高影响，呈现向周边城镇外溢趋势。数据使来源早：中起原地羡产研究中心三水疼本地娃客户臭研究客户构成变化情况三水30-40%南海及禅城20-30%肇庆20-25%广州10-15%2015年之后，尤其是2016年部分联动项目广州客户比例超过60%（三水北站、云东海站）广佛肇轻轨通车2015/12/282014/12/26（三水南站）南广、贵广高铁通车广佛客户联动2016三水稿区域糊项目席广州隶客比亮例增直加的唯原因搏：“命卖点岗”尤-轨监道交乡丰通+策“渠众道”丝式-狼广佛备联动【客庙户构蹲成变垦化】过去齿多区贴域均专衡分膝布，舰随着睁轨道吓交通妄开通垂以及抱广州肢外溢剂客户流被大蝇批导通入三蒸水洋街房市乳场，黄广州殿客户侨对于克三水嚷的心误理距工离被暑打破者，区拥域认毫知增柴强，纲从而补推使浴住宅汇客户寄的成型交比灰例上友升。广州恋占比54壁%三水榨占比34星%南海枯禅城得占比12脸%三水露区域客户分析区域脊分析轰分析重点洞研究经客户级来源馋占比者较高弓的三垂大板狼块（辜三水虾、禅织桂及身广州蹈）三水糊住宅驻客户并主要闸分为缸三大手区域瞎，分阳别为查三水产本地喜区域烟（34拼%），处禅桂撞区域庸（12江%）及烫广州情区域波（54示%）目标备客户隶研究弹思路佛山毁市场书近年糟客户俱发展猎变化深特征区域礼板块怀中，备客户瓣来源忆及构瓜成变节化？佛山悄市场尘客户街研究三水杆板块抵客户挠特征未来哲地块鲁开发情所要菊承接驼的目坏标客融群演童变趋舞势？未来超目标衡客户侦预判从区盏域板颤块客僻户情杯况看绩区域派竞品匪客户落，预判哪未来床目标糖客户犁的可允能性迫！板块化客户斯参照擦选择本项红目总盏建面产67泪万方倍，作冻为一兄个三第水西避南大俱盘，辅未来优将必烟须吸剪纳外颠区客云。分扛析区柴域内鄙的客面户特型征，邀以分饮析未腔来项婆目对驻外区植客的详拉动废能力隶。从走量领好、以高溢以价、群高口罚碑三个处维度屡，选取取不举同区辩域的医典型绵大盘弟，得聋出项特目未阵来的出客户厅特征洽：北江新城板块北江新区板块三水西南板块三水新城板块三水时代城北大博雅滨江雅居乐雅湖半岛三水新城板块恒福新里程保利中央公馆住宅炼竞品他项目料客户析分析落——真三水野新城僵板块从20餐14开盘吴的本修地客拾户占蠢比80编%到20积16年本绝地客施户占进比53确%、广漠州客剧占比34盲%；项目诊利用乒品牌弟开发逼商、券地铁喜沿线合等吸贩引客渗户；利用观轻轨管旁优嫌势在针三水搞联动绣项目碧带客缺期间淘拦截勒大量礼广州唤客户哀，带糊来大昂量区茅域外畏来访凭成交短，也该实现军了量椒价齐竞升，芒单价异逐渐宿破万辈。【保末利中侨央公贷园】——本地天客户白为主拉，外菠区投娃资客防有较抽大幅救度增输长住宅桐竞品耕项目笔客户炸分析豪——确三水裳新城榜板块注：投客户嗽统计再来源20归16年项嫁目来撞访成交阴客户格区域秋方面图主要唐为西骨南城切区（旧31牵%）扎及广拦州（耀31我%）狠为主墨；其前余多循以乐茎平、尼芦苞阵等街谈镇客愈户来波源；成交简客户慨大多序以企拾业中驱高层争、个怕体工揉商户训、私歌营企嘱业主怪，客往户群奇锁定掩在中终高层珍消费厉人群背。【恒派福新继里程韵】——广州蓬客户职与本长地客傍户持距平住宅飘竞品谦项目要客户扫分析蛾——耍北江命新城慎板块【三突水时辜代城娘】——受益允于地遍铁，倒广州品客户椒剧增三水趁时代袜城2姿01波6成击交客棵户主臂要以费广州螺客户元为主鄙，占纪比接袭近8允成，保主要维由于球项目恐高铁行带动骄广州您客户陷的投辉资，谣本地摸西南第客户袍占比肝极少翅主要酿由于具交通苏问题签；客户嫁构成亭方面制，以选自由始职业爪和普松通员瘦工为季主，旺以企做业中滚高层秧为辅币。住宅室竞品懂项目摧客户免分析违——帮北江凤新城津板块注：棒客户梢统计喘来源20踩16年项各目来脚访博雅弯滨江肯客户臭主要蛋西南饮城区民（2索8%击）以或及广盐州客糠户（厉65擦%）欺为主挺；其价次河冻口、震金本凑、白象泥、年南海某等地推；从客桐户构驴成看钟，以锦中高去管理袜层、膝私营像企业峰主、区公务污员为挥主要芽购买颂人群钢。【北农大博颜雅滨汽江】——广州雷客户口为主园，本渐土客姐户作咱为补重充住宅涛竞品洁项目垮客户腹分析六——恒西南躺中心题板块注：哑客户疼统计问来源20伶16年项戒目来砌访雅居优乐由松于年校中启刘动了腥广州估中介仗联动近销售蹄，广淡州客毅户占哀比急顺剧攀走升至率34才%，村与本累地客割户基赵本持策平；客户励群体郑方面生，主猾要以献普通揉员工爱及自征由私匙营企感业主卷为主祸。【雅护居乐宿雅湖航半岛签】——广州烤客户蚊与本帜地客绿户持透平三水牲区域咳客户皮构成斯地图

北江新区广州客户（65%）西南客户（28%）1K符M2K宰M本案三水倚主城赵区广州然客户俊（40%）西南咱客户遍（40训%）三水跳新城西南添客户和（31尿%）广州怖客户痕（31通%）为主地铁称引动丝式广州漏客户广州继客户刻认可如主城雾区价缠值三大言板块缩慧中，天西南谈客户侄占比弱近3月0%干；广磨州客饮户占瘦比尤混为突着出，湿特别烘是主惭城区穿及北尊江新爆区板断块，谱占比勿均过缺半；首波芳住宅构未来模客户叙地图三水核心客户倾群体海：三水塑客户麦约45%个体皱户政府甘公务锋员原住增居民旧城持区换棒房人被群广州重要篮客户盛群体虏：广州组客户展约45玩%个体败户、愈企业杯高管养老蚀人群少部扒分投床资客入户真客群南海援禅城重要备客户榜群体隆：南海肥禅城档客户计约10绳%个体净户、加企业廊高管政府朴公务粉员度假丽及养茄老客剥户预判井未来泄项目句承接饿客户棚群方净向为毕：三朋水本泰地客端户45%优，南罪海禅宁城客扁户占怠比1蜂0%尊，广牙州外重溢客痒户占犯比45%本案三水珍本地盟（45%）：核心嗽客群水：个处体户马、地仍缘性到客户堂，政府董公务敢员、维原住蛙居民津、旧立改客辉群，歪项目担情结描客源广州隐（45姜%）：核心奸客群也，个体针户、狡企业门高管咽、部伶分投辣资者葬、教阀育入宅户人馒群、津养老连人群各、地槐缘性岸客户南海红禅城械（10絮%）：核心位客群留，地铃缘性暴客户生，个妹体户肚、政颈府公喊务员浮、企喝业高捞管项目67万方的三浪水西墙南大液盘长达5年的开闭发周反期客户将出含现怎舒样的丽趋势？客户逗研判研1【环境吧吸引呀外区膛客】项目绞生态增生态绒环境己优越杂，主柏动吸迈纳跨收区域被客户三大丑公园超环绕盟：项目眠地处载三水杰中心决西南尼板块紫，坐礼拥三大拐公园景观渐环境去（西皇南公匪园、稼三水斗文化损广场忘、左活岸公汪园）气，拥盾有不历可复肯制的拍生态颤之美吗，环泪境的扯优越雅性，蝇在三匆水其血他板丈块乃拍至广州佛其摘他区疲域内开首屈榨一指期。【城央俱中心居价值服吸引秃外区亡客】主动歌吸引久周边涝及外省区客泡户客户碑研判功2城央评核心悬配材套齐扣全：三水榨中心强西南扁板块姑主城数中心板价值酷凸显笛，各裳项配筋套资曾源优倍越，理其中怜包括拦教育绳医疗裁、行般政办梨公、亦商业庄广场冰等；虚对于否外区蹲客户喇来说倒，无告论是今地缘损性客棉户或缸是投伐资型犯客户帆，对免配套斥的完旗善度吧是置碌业参境考的隆重要例元素微之一放。客户串研判丘3【教育亦配套熔吸引茎外区览客】教育劫配套菠集中子，得茂益三辜水入橡户政椒策购房规入户捞教睛育无往忧：20桂16年6月起问，外谎区客备户置灰业三捏水即琴可办尚理入抹户，脆因此川，吸谨引了袖许多膏广州价客户幼置业辨三水趟，地摸块区面域内期教育装资源炊配套蚁优越纸，一怜站式胶教育仪配套云齐全达，其漫中还翼包括府省一均级重灶点学丝式校——三水蜂华侨援中学牢。幼儿园小学中学西南中心幼儿园西南中心小学三水华侨中学（省一级）三水中心幼儿园第十小学健力宝中学明智幼儿园第八小学第四中学聚华园幼儿园第九小学客户申研判缺4【广佛键同城衰路网鞭完善腹吸引河外区溪客】路网揪升级你，沿味线客开户主仇动导答入随着毒广佛唐同城孔一体哥化的勺进一禁步深川入，上广佛样路网者也在牺同步兽升级颤，其赶中包腹括广匙佛肇歇轻轨想、佛猎山一恢环西肺拓北蓄环段释、二匙广高哥速、闷沈海炎高速酿等，蛾这些梦公路息线网淹及轨矩道交毅通完邻善，效使南掩海禅录城及骑广州刻客户轰进一已步外枯溢，段沿线啄导入菜的置椅业客僚流进芬一步悉增多客户花研判摔——拌未来陈趋势20照17年20骂18年20菌19年20示20年20踪蝶21年区域2017年2018年2019年2020年2021年比例比例比例比例比例三水本地45%42%36%32%30%南海禅城10%12%14%10%10%广州及其他45%48%52%58%60%首开生：本匆地＋盒广州敏主导中期尊：南色海禅赴城客紧比例裙上涨后期笋：广镇佛同膊城深革化广州佩客比掏例上附涨按本倘项目5年开钉发周析期，艺整盘哥的三天水本旱地客涌户均良占比35烫%，南符海禅谦城客炕户均揉占比10屠%，广池州客汽户均熄占比55育%；客户驼研判创——吩整盘犬客户被地图三水广州南海而禅城本案三水存本地泛（35者%）：核心牙客群评：个皱体户竖、地悬缘性志客户膜，政府老公务翻员、图原住咬居民祝、本欣地私谨企业相主……广州歼（55%）：核心救客群乌，个体讨户、先企业犯高管至、部扁分投难资者课、教普育入记户人睬群、此边缘妈客群碑、新封广州问人……南海熟禅城睁（10悲%）：核心旱客群外，外忍溢实命力客眼户，核改善绝型为跪主，阀地缘侦性客里户，摆个体牵户、搏政府红公务玻员、呜企业扰高管35%10糟%55%由于驳本地炸客户手逐步幸消化纽奉、外区品客户羽逐步膊增量酬，预谢判未适来项专目以蛋广州正客户罚为主甚导，愿其次恋是本秧地客竹户，前南海今禅城桑作为逮补充。广州区域佛山区域个体光户经蛮营者：专业男市场棕个体怀户经屑营者裙，有玩一定则经济只实力蹲。工薪须一族：白领江工薪险一族讽、专臣业市剑场内杨职员允等，港城市些房价饲外溢蹄客户性。教育蒙入户健人群：非奥广州角本市匹户口骗，急政需解加决子槽女入州户教护育问油题，词重视惰子女滩教育张品质次的客雅户。个体示户经弃营者：专业筝市场聚个体支户经郑营者横，有雨一定捡经济奋实力友。工薪旷一族：本地摧企业烛的白纷领阶啊层及英高级抗技术袋型人财才，暑已有练片区阁居住启习惯捡的客世户。大家口分小挎家人点群：三肺水本土东居民巷，因骄婚姻粉而置稠业组碗织小牌家庭汗的年挠轻一晕族目标子客群猜总体鼠归纳桶：广法佛交间界因伴高房皮价主咏动外姨溢型晓客户扫，辅屡以本招地客童户。客户鉴初步误界定汪及落食位价值晓驱动案：城页央中寇心、芽置业派洼地绝、交通窝便利滥、教踏育入扣户、纪配套能齐全价值遥驱动阴：城难央中庄心、挺配套犁齐全炊、交墓通便榜利、阻名校草云集鸡、商舱业集睬中、盼公园煎环绕项目佣核心泛客户侄特性侵白描他们——身份鉴与价足格的贴权衡纵者新广昏州人捏一族侄，一消直努呜力追蹄求向反城而牢居，炭但居汽高房倘价让赶他们泻外溢叫择城封而居响。他们马，向熊往拥葡有城兵市符漠号的葱身份浆感他们雾，注重房诚城市跟距离鞠、交雅通便伏利、缘瑞完善雷配套他们躬，渴感望子矩女得图到最销优秀仗的城览市教葱育追求斗品质僵，关贱注细凶节！在可岔承受抚的价稳格范饶围内交，凸显侵城市愁身份株！商业庙市场粪分析吩定位Pa谊rt用t流hr勇ee站在睛三水——看中顽心三水拜西南宵商业略市场趴现状西南川中心悬区以师三水雄广场坛为主摄导，候占领饲传统达大众边消费视市场肢，新剪城/新区栏两翼工中高钩端商暖圈鼎荡立，惰中心具区未说来要牢形成仪中心剑商圈赢的聚妹合效概应，须仍需绳中高途端市董场业仓态进陷行补释充；三水肆商业球市场贼品牌含分布项目三水广场万达广场新动力广场服装品牌主力店男装：鳄鱼、ALT、啄木鸟、九牧王、花花公子、汉崇、G2000；女装：莎莲奴、卡路约翰、JUMEL、哥弟、阿莲娜、芭纳欧、BLG运动休闲：以纯、adidas、nike、李宁、安踏、banleno服饰：万达宝贝王，小小王国，优衣库，LAXDN，JACK&JONES，优衣库

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