四川成都养生庄园项目定位规划方案文本

唐元养生庄园项目定位规划建议2013/10/22

目录项目区域分析研究项目市场分析研究项目客户分析研究

总体定位及规划建议

定位下营销策略建议

销售周期及产值预估

振雄地产代理优势介绍项目地块分析研究壹区域认识区域环境区域配套区域发展区域交通区域交通项目位于郫县北的唐园镇、古城镇、三道堰镇，距离成都25公里，基本属于成都半小时经济圈范围。区域交通羊西线交通便捷、新建快铁建成，第二绕城高速的建成，将对区域带来便捷的交通环境。唐元镇、三道堰、古城镇、郫筒镇、犀浦镇、花园镇等文化资源的全面整合与盘活对旅游发展意义重大郫县旅游文化资源紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带、“三河”流域（走马河、柏条河、徐堰河）湿地生态经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展。古蜀文化、沙西线生态休闲旅游产业带沙西毁线沿排线绿混化意录向图郫县绕旅游企产业农规划智发展农家址旅游替产业员区意弱向图郫县哄旅游女产业按规划膀发展游步晃道意填向图郫县它旅游冶产业去规划辨发展无参夹与性晓休闲尤娱乐堵场所垃，生谎活服瓣务配扎套条迷件差俗，商干业资咬源严远重不顾足。区域尾配套成都真田园变城市净的规亚划，耐这将办会极文大地女推动碰郊县伟房地猫产市橡场的辅发展击；大成毫都都湾市圈兔的郊多区化蕉运动等蓬勃矮发展振，三各道堰“离尘粘不离肉城”的区蒙位优爸势和贴原生转态的抄自然亚环境敢对追击求生坝活环荡境的支老年著客户梨人群站有较惭强的宴吸引小力；西部短新城职定位至为西仰部健返康休孕闲城懒，也喘就是热以郫昏县、头高新栗西区愧、温兼江为味核心效相关邪区域匀，重誓点发辜展教珍育、师医疗虫、文期化、偿旅游泼等服今务业诞，充州实其厚城市居功能你，实网现部叨分城蜘市人括口向捞该区聚域的鹅批量猜转移尾；城市纪规划显将推影进沙宽西线康生态固休闲倦旅游姜产业遵带，懂推动座特色析旅游篮产业民聚集亩发展奔，旅游养业发液展给兰住宅椒开发机带来躁客户奔；古城剪镇和削三道剂堰镇乖将受厦新建轻快铁碗和第篇二绕里城高迷速的予带动玩，得袍到快慢速发虽展。区域模发展区域法看项勇目发谊展有利煌条件未来龙交通附的便阴利性头，与伪成都车距离稻不远塔，有浸利于缓打造选第一最居所蛮；区域辆旅游蚕资源节丰富沟，在锁旅游贯资源宇的全送面整岔合，泡旅游捏产业紫的规助划发搬展下打，会责创造朽区域南良好利人文体及生罢态环伴境，家使区征域具钻有吸夕引力秤；沙西添线生火态休弃闲旅牢游产絮业带吹的规窄划发锹展，纳会创充造区即域良毯好生宾态环看境，浊田园把风光裙、乡束村旅吉游等宝特点晨，会披带来弱生态仆人居绍的区文域环企境；成都朵城市常发展向的郊鞭区化护趋势树给区相域的些发展侄带来劲了机照遇；不利伙条件参与砍性休秀闲娱猾乐场忘所，钢生活辨服务抚配套朱条件堆是该陕区域楚的不仇足之籍处。区域骨具有骂古镇膀、水悬流、尿生态状环境杀等资缘瑞源，凡但目引前该蛾区域罩资源阅打造乒优势刻并不睁突出申。贰市场浸认识区域罪楼盘疑分析小产昨权分氧析养老拿地产牺分析别墅朵市场娃分析区域悄楼盘尼分析芙蓉练·山朗水地址叶：三伟道堰项目锋亮点得：6劝+1暮电梯才花园为洋房价格拨区间检：3斜88喝0-嘱60蜜00煮元销售吨情况狂：月鉴销售念20窑套左限右面积斧区间卧：7驼1-乓17徒8平侄米、主力隶户型赴：8兽0平呈米规模压：4为0亩容积谣率：延1.唯8绿化能率：通40笔%推广因渠道霸：道值旗、酿DM否单、灿网站绩、短弊信等主要踩客户取群：柔成都蹄、郫瓶县、斗岁数狮50勺左右上、当扭地人堪较少区域子楼盘开盘悦时间厘：20洪11衫-0注5-戏15楼盘进地址改：郫县堆三道绩堰望哭阳阁塞旁建筑数风格毁：6+殃1多瓦层洋砖房主力饲户型谱：2居兔室8萌5平裁米;冰3居省室1恰21如平米剪。销售辅价格欢：起沸价朋38跑80疮元/歉平米什均鸦价掘45迈00赠元/纳平米袭。稿优惠叛信息雅：全纳款9丛7折贝，按惠揭9掩9折粉价格贪。购抵房费记用：沟首付每10躁-1敏5万倾月供究20强00触-3超00构0元销售秤情况撕：1期辜已售绪完，配套掠：金堰桂幼儿迹园，饭三道酿堰中忧学，倡农贸廊市场亮。轨迹道交暮通：献2号名线郫叉县客并运中裕心。器公交虫：3饿65院，3族63膝，3赛05俘。教潮育：匆郫县奴一中碌、四伶川外雅国语闭学校筋、三愁道堰司中小秀学。会医院佛：钥三道使堰公纤立医贝院捐铁路睡医院衡。银臭行：需农业歇银行删邮骄政储窗蓄隐农商群银行眯。其误他：讯芙蓉庄尚街唐、三刃道堰妖市场禽、互亦惠超惧市、畏红旗鸽超市构、三主道堰赞商业打街。维社区也配套莫：小钩区绿援化景组观。疮环境行：水丛乡文躺化广跪场，氏三道抖堰镇客群川：——金该楼冶盘分笼一、京二两区期为牲不同添的两御个开暑发商宾，所须以品崖质有芹所不赏同。更在三熟道堰度在建并项目摊中算俩体量拖较大插的楼惧盘。捧目前向到成成都日闻常往悦返不爸便，糕仅适添合度邪假或怕养老聋居住核。芙蓉防·山要水规划杂面积踩：2理90前00美㎡建筑纽奉面积蓝：6互00驶00桃㎡容积粪率：碰1.罢8绿化棵率：作40至%户数淘：1奶78仔户，源9栋车位俗：4荣00鸽个，春1:锁2.缎24中铁饺·堰草澜山中铁暮·堰吨澜山地址苏：三货道堰项目拼亮点削：6淘+1梅电梯材花园辣洋房价格色区间翅：4张00哲0-妙50鹅00销售财情况楼：剩15套面积序区间阅：1云08围-1谋12赛平米规模障：8游0亩容积划率：兽1.笑75绿化佣率：段40村%总户虚数：弊67第0户推广收渠道屿：道约旗、肃DM熊单、似网站凶、短传信等主要技客户喉群：孝成都响、郫县县、赶及周决边二河级城抚市，待岁数陆50颠左右令、当锅地人惧较少区域禾楼盘开盘隐时间帜：20螺10泄年1厨0月章23险日楼盘心地址然：郫县说三道樱堰一虏堰路建筑拉风格宵：意大爱利托散斯卡份纳与源川西疾民居挖相结吓合的浮现代痕风格建筑垄类型村：纯多类层6押+1反电梯贤艺墅烦洋房销为主刊，配阁有少斤量独掌栋及蚊叠拼汪别墅主力债户型罩：多层雀80怀-1寒12销售隔价格哥：43社00喇左右销售刮情况碎：一期彻只剩揭10木多套毯，都流是1基10伙平米胶左右闪的户监型，惧二期决春节闪后开匠盘配套与：项目葬配套壮商业谷中心麻、游幕泳池碍、羽抖毛球欠场、助地下骨停车鸦库等昏。周版边配六套：担农贸玻市场野。三杏道堰椅中小而学。妄三择道堰韵公立边医院晌。三缴道堰乘邮政句局客群渡：大部华分是幅成都肿的，税少量同二级处城市原和省查外的深，当敢地的注少——探中铁内堰澜询山二丝式期预徒计2搞01执3年妨开盘羊，现骆在售能一批过次房俭源仅笛剩3阳0套恒左右寸，均饿价4狸30粘0元圣/平稿，多教为1刺10摩平米叶套三绵户型锈，全暮款、沫按揭辟97羽折，晃分期绩98停折优存惠——塘中铁露•堰报澜山铲一期搬共分壶三个尽批次蛾，目瓣前一棋、二榴批次湿已经贝基本鸡售罄摔，现丹主推旦的第档三批膛次共恰有2钥00璃余套渐，户刚型区陶间在耀88京-1解20麦平方俯米，溜是非衣常典吧型的萝一个辰改善武性住后宅项巧目。喊3批塑次所枝销售蓝的7露、8冶、9舰号楼并离街王较远蜡，环党境也拿比较区好。楼所以膏目前帜所剩知的房趣源已利经不轧多，片大概蓝还剩米30局套左弱右。佩价格罪相较旋于之桃前基奇本持丙平，晕均价辞在4义50棍0元世/平纪方米翁，且璃可享面受全类款3牲%、篮按揭竖1%社的优莫惠。规划终面积总：4系00帐67怨平米建筑碌面积兽：9宋12盾44恨.3皱7平焦米容积播率：纳1.声81绿化庸率：倒31萍%户数片：6辛72车位镰：1独:1面积胞区间狐：8副3-缺33姿0㎡中铁乖·堰长澜山阳光跪华庭地址翁：三须道堰项目去亮点堤：6你+1池电梯旦花园戴洋房销售械情况承：13年开盾盘面积祝区间浇：5斗1-弟94根平米冷、主力伍户型浆74睬平米规模留：9涂万多抢方容积餐率：碑1.距8绿化伴率：蚁40仓%推广江渠道侍：道秘旗、像DM御单、热网站幸、短流信等区域返楼盘阳光娇.华暴庭开盘楼时间：1专3年冒开盘楼盘能地址巩：三道塘堰市友政公动园斜图对面建筑落风格脏：普通兽住宅主力幸户型洒：一居爬51化平米主二醋居7灾4平乞米维三居韵94脊平米销售水情况率：——楼销售庸价格卷混乱计，网捞上查拉询价胜格是裁38盖00嫂元/丘平米亮起，谎发的默传单兵上写吉的首捡付2沾万8讽月供燃10随00脖（按休最小跌的户别型面要积5搬1平起米算肝，销舌售单朴价为没18严00驶多/塞平米驱）实摊际到波售楼芝部询封问得帽知价贵格最识便宜愈的都悼为4敞30杯0元间/平翼米，季而且朽现场伪无具察体优伯惠政拼策。——敢周边标环境顶差。丧全是阿农民壳拆迁口安置柔小区你，居棵住人纺群杂驳乱。船周围处生活饥氛围橡很差台，交帖通非恒常的辈不方击便。田沙西伏线道签路已循经很末旧了宝。而匙且容伶易堵见车。北小区脉周围刮无任屿何大治型超段市。灯购物展也非缝常的储不方半便。规划惜面积伟：5冤46门66跌平方必米建筑拐面积屋：9伐00铁00文平方驻米容积吗率：斗1.能82绿化狡率：法40婆%户数极：1汽01丢0开盘练时间惊：20活11评年6迷月2导5日楼盘鸦地址鸟：郫县黄三道叉堰围茶城路云（鸟三道仙堰加泻油站练斜对增面）建筑夜风格萍：多层份花园当洋房户型范面积判：二居葬室役71从-8尸8平盗米还三居缝室女10耐3-静10建6平撕米销售闷价格购：均价状43晚00繁元/镜平米赏，实舅得均馆价3妄68拦8元僵/平密，全粘款9按4折迎，按勿揭9泻6折宪，户佩型区短间为蜘60毁-1参30办平米住，赠开送面秃积较互大，姓最大逝赠送咐面积蜻约8供0平贵米销售歉情况符：卖完暑了配套播：三道分堰中还心小意学、疮中学乡丰、大辟型农暗贸市迟场、厌医院界、超零市、吉邮局考、农慕家乐涂、幼职儿园肌等。内部肤配套凤：游届泳池嫌、停提车场补、健流身器换材、誉活水道景观格、另脆有大斧型商绕业配计套等己。客群府：——滥分前打后两们期开杜发，叉一期抛由A狮、B婆组团忆构成螺。目排前正仁销售膀的是际A组英团的膛1-希6号彻楼，豪有五佳种户胖型可偏供选趋择，绿两房康两厅区至四睬房三妨厅都胞有。柏林蹲.河酸畔规划飘面积裙：4客77镇92遇.3霸8平际方米建筑朗面积障：8肺12抚38伸.6查平方已米容积席率：圈1.险7绿化爪率：礼40牵%户数素：8狗50律户车位葵：1芦:0柏.7编号项目价格/单价户型区间楼层结构1芙蓉·山水浣溪优惠后最低4278元71㎡——175㎡电梯多层（6+1）2楠林水岸优惠后最低2755元49㎡--126㎡多层（6+1）3上堰佳苑优惠后最低2670元35㎡--108㎡多层（6+1）4阳光华庭优惠后最低4400元51㎡--94㎡电梯多层（6+1）5东方威尼斯优惠后最低3475元55.7㎡--96.7㎡多层（6+1）6中铁堰澜山优惠后最低4350元85㎡--256㎡多层（6+1）7堰北印象优惠后最低2860元60㎡--92㎡多层（6+1）8美堰香颂2900元起（待售）48.96㎡--76.33㎡多层9柏林河畔4500元起（待售）71㎡--106㎡多层区域蛙楼盘握信息蚂（住双宅）商品捡房产帐市场商品类房项杂目少吵，产杯品类店型多陡为电泄梯公用寓，鹊主力肃面积泪为：71迎-8虹8平米秃套二猜，90跨-1逗12平米哭套三西，价简格在啊42样00嘴-4烫50在0，借均价世在43鉴00元/平米绝左右烦。三道裙堰楼茧盘的贯一般妥特征:n客户融群体锁：针对峡的是租成都能地区割及周友边城雕市的亡老年欺退休挑养老啄人群极，有仿少量傻投资讽人群纺；n产品柜规划禽：产品昂规划习设计忌：有一值定的套针对机性，克如：壁多层亲配置第电梯册；注演重休惠闲活戴动空魔间的悄打造狡；外早立面玻注重裙川西稳古镇捞风格篇的延拜续。产品雀类型幼：大多违为电夜梯花角园洋呆房，拢少量杯的独海栋别贺墅、杏叠拼洋别墅户型壳面积川区间熔：主力知面积禾为：71坡-8埋8平米洗套二退，90伙-1蒜12平米屈套三产品耽价格厦：均价传为：43约00元产品功配套尊：个别弯品质园楼盘养配有唉温泉矿会所概、游创泳池化、商佩业配左套、孔休闲减娱乐奋场所雨、超研市等小产属权项析目小产纱权项统目众小多，6层多绍层为速主，心价格焰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务分析堰上墓芙蓉仇印象碧水离湾流水联云在清河桑艺术霜家创古作园.聚艺36墅周末族别墅复、度分假型汤别墅是作锦为周故末别奇墅、牛第二存栖居丘地的想产品故规划响；产品段为独宣栋、柴双拼再、联顺排、海叠拼执别墅屋；独栋周及双挽拼面缠积区健间大帮，在赠18呢0-限54记0平刮米区截间；独栋梅价格家为9论00讯0元且，双批拼7箩00次0-析80县00决元、即联排筑、叠街拼为移35砖00蔑-4冠50网0元碍。区域碗别墅它总结叁客户顾认识区域子客群辰分析产品煤需求绪分析由于茶本项鹅目区垄域的兰地段画和环好境，逝能吸咬引的横客户溉主要浇有两鸽个类冈型：n离退时休的陈老年撑人养蜡老，旁作为寄第一吗居所剪深度庸居家叼；n部分描中年或人由传于渡燃假休耽闲，园选择5+口2生活置模式茧，购鸦买郊怖区住柄宅作垃为第叫二居抹所，剂作为塔浅度贩居住；其余散客户群群：过渡晋居住灶型：美在成塌都市穗区（母西区顽）工喊作；投资士型：锄多为辨当地蛾人，想收入颤较高炕并且缩慧相对洞稳定迎，有诵较多桶的闲警余资沃金。客户酷人群患的选框择离退坦休的毫老年雹人养子老，高作为扰第一涝居所肯为主慢；部分彼中年鞭人渡姥假休病闲，任作为踢第二债居所抽为辅浆。客户群体分类购买户型购买偏好群体特征离退休的老年人养老，深度居家型71—88平米舒适二房100—120平米舒适三房户型要舒适且实用，生活配套要齐全，交通便利，对项目的环境和品质也有较高的要求，但并不是高端楼盘购买需求。50岁左右，收入高，且较稳定，有一定的储蓄，有一定的购买力，注重生活的品质，但并不属于高端客户群体。部分中年人渡假休闲，浅度居家型80—110的小三房或舒适两房对项目的品质没有太多要求，主要是对交通环境，自然、人文环境等资源比较看重。40-60岁左右，注重住宅安静的环境，成熟且具有资源特色的环境。有较强的购买能力。非常过度型以两房为主不能离工作地太远，生活配套要齐全，交通便利。多为到当地工作的外地人，要在当地呆较长的时间。投资型60-80平米小户型为主对地段要求较高，生活配套要齐全，交通要便利多为当地人，收入较高并且相对稳定，有较多的闲余资金。分肥析盐：本项服目区域粮的目标鸦客群壮主要易为两捐类，离退瓣休的下老年告人养疲老，作为派第一秃居所耐深度屿居家，和部分摸中年馋人渡絮假休牌闲，作为弟第二睛居所芹浅度岂居家翠。目标胀客群芒分析A：具有浆购买须力的仅养老洁人群B：事业到有成址的私西营业贯主和统个体街工商执业者镜；C：特殊登职业弦者，塌如教使师、觉中老脚年医梯生等鹿；D：二级莲地市酷及省舟外退唉休后采回成讲都的饼养老母人群拒；E：子女水已经督在成止都安桃家就领业，搞不想并离儿叙女太远的阁养老锤群。项目布广义迹客户包群1、本油地客急户群辫：n成都捐老年辈退休困人群跨（主侮力客寸群）n古城偏镇、三道厌堰工愉作的笔单位余人员加，做手生意村的客朽户人突群；n郫县奶退休栽养老吴群体歉，工财作的补单位衬人员前；附近卖道路狗沿线陕工作轧，做蕉生意攻的客草户人计群；酿如：吉郫彭派路、缓沙西嘉线、踏成灌宁路；2、外姨地客殊户群靠：西藏突等外宵地退授休人抚群来锁成都疤定居薄；四川客二级欣城市逮客群惜（（绵厚阳、仗德阳墓、达俊州、框宜宾政、自望贡、具凉山天、甘观孜、近阿坝航等）客户索的分金布区摆域在份传播运渠道砍设计骨时还蛇需要蛛做详闻细论冰证确种定。从实词地访栽问得范到实戒证的映结论旋：本地爷客户烫很少笨，其蜘中30歼%来自宜郫县吗；50吼%来自