北京养老地产及案例介绍

随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京地区的养老地产项目。目录养老地产市场简析北京典型养老地产项目分析国内其他知名养老地产项目结论及下一步研究方向中国老龄化数据2010年第六次人口普查数据60岁及以上老人比例65岁及以上老人比例全国13.26%8.9%北京12.5%8.7%老龄化社会标准≥10%≥10%我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征1.独居老人增加2.老龄化伴随的少子化趋势3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群4.个人养老规划意识加强，消费结构转变老龄化引发的需求人口老龄化老年公寓的购买力老年公寓的购买意向我国老年人口数量多、比重大我国社会老龄化发展速度快人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多老年人收入的提高老年人福利水平提高子女为父母入住提供资金支持养老观念的转变促生老年公寓养老需求消费观念的改变促进购买行为老年公寓市场需求养老地产的税收优惠1.营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》2.所得税：对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》

3.地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：

《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》

4.财政补贴社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）5.开发建设在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》享受优惠政策案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。目录养老地产市场简析北京典型养老地产项目分析国内其他知名养老地产项目结论及下一步研究方向北京市场养老地产的主流分类持有经营出售+出租太申祥和山庄出售东方太阳城万科幸福汇北京太阳城寿山福海将府庄园曜阳国际爱慕家一、持有经营案例爱慕家香山脚下海淀区香山新营20号太申祥和昌平区中关村生命科技园寿山福海北京石景山区双峪路23号经营堆要点太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点去化速度2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%经营宪要点太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。

养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。二、梳出售错出租亏结合智案例将府馆庄园朝阳博区东痰北五闲环环客铁绿鱼化带钻内曜阳驾国际密云气京密莲饮水咽渠源袜头田泛各庄侨镇垄先庄子橡村北京耕太阳再城昌平无区立吧汤路30号，彩北临秧温榆项河经营谊要点将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄经营雹要点将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的盈利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等核心销售收回投资，运营获取长期资产以及稳定收益反按登揭是指耐在征待得老拘人同崇意后薄，开咬发商括将老欺人原辆有住硬房出劳租，涝以租乘金收删入入熄住太尼阳城含。置换是将嘉老人裹的原委有住蔑房与霜太阳奶城的繁老年扩公寓锻进行直等价刷换房劣，到肠老人暴去世升之后回，再座将原婚置换真的房宗产折起价返鼻还给胃其法永定继同承人肤。目前森已有滴许多怒老人典对此橡种销靠售方里式表爸示了杏浓厚摩的兴卷趣。床从中躬国的远国情臂来说属，“反按厕揭”或称“反向从抵押歉贷款”是非狸常适着合的倾，但嗽若要惑获得南长足去发展贝，还尖有待万于金族融体角系对鄙其确裁认。三、代全部介出售枪案例东方理太阳装城顺义讨区仁油和镇步潮白烟河板泪块万科躬幸福窜汇房山彻窦店醋镇镇撑政府它北侧20僻0米经营严特点东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓5—15层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。经营敌特点东方太阳城万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和活动中心——“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；

早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品四、筐特点卖总结位置负都较秒偏远杰，注驻重项紫目内猜部环妇境营垃造建筑筒形式罩多为尤多层腰公寓引，有泼部分隐独栋阿别墅帆和四骨合院苍形式庭提高嗽价值均设隙置医危疗中驼心或汇社区赶医院弯，注巷重医卸疗设故施均设堪有康赏体会狱所，夹满足出老人腾活动穗、娱阶乐需摘求老年锣人专肺用设剑施如骑无障血碍通蝴道、第紧急掉报警械系统赛、室可内扶筹手、匪风雨贡连廊烘等细例节设疑计，镰提供吼医用仿电梯毫的较榆少出售踢和出药租方刃式结筹合或蹲以出规售为锣主，骡快速手收回合投资俯，实蒸现现澡金流廉平衡针对舞老人学出售舱的公逃寓仅毁出售侄使用作权，蔑出售份产权宁的多拾演变芦为商饭品房逢，老慕年公遇寓特焰征不舍明显出租箱多采明用会荷员制停或缴钥纳押锐金的静形式均有假餐饮牧服务具有围家政锐保洁隙服务组织善多种侨社团缝活动开发致建设配套狼服务运营树模式目录养老应地产剃市场步简析北京雪典型婚养老模地产牵项目滴分析国内劝其他貌知名虫养老肢地产塘项目结论伐及下兼一步季研究寸方向上海勇亲和侨源—以—中虚国第偿一个怎会员咐制养亭老社拔区规模占地8.33公顷，总建面10万平方米经营模式变相出售+出租收费模式会员制（一）不记名卡，永久权限，可继承及转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万；（二）记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万；（三）产权房，50年产权购买，2万元每平米，年费2.38万客户定位高端客户，平均年龄70岁以上土地成本协议出让，五十年产权公建，地价低建筑形态12栋多层老年公寓，3万配套公建去化速度2007年试营业，会员办理率50%，入住率35%，60-70健康老人销售类大套户型最受欢迎，开盘两年内收回成本基础配套公寓、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全，主打概念宜老式全配，管家式服务上海管亲和威源上海及市南钞汇区拆康桥月镇上海侦亲和旦源总害结和杀经验优秀描经验赴：定位朱清晰钱，高触端养蛾老社决区，竹美国CC单RC理念柜贯穿塔设计遥、建大造、哗销售份、运社营优异暑的软窗硬件缓品质牧实现呼了清蛾晰的专高端抹定位在上闷海养皮老高店端市挥场的衔垄断尼地位压带来铅巨大烈的利匆益优秀退的运诉营服广务（裳现已事签订业万科款幸福翁汇，雷成为贼幸福质汇运煎营服竭务商储）良好跃的政药府关墓系保负证项痕目的倍顺利踪蝶开发考（董壁事长剂奚志签勇曾逢是当桃地政萌府官引员）特点将总结邀：专业狼的运城营团尝队土地扛成本疫低，简销售50年产桐权资金简是瓶株颈，丽最近蕉引入厉风投荷挚信宜资本20夜10年营送业额昂突破1.劳5亿，锈但未泳现盈输利亲和且源更刮倾向钞于做捏服务酬输出消商房企战、保而险纷酬纷涉爱足养膜老地极产绿地秩、保贡利、年乐成患、万汉科纷估纷涉楼足养采老地挑产，链首创领、华零润等忆也成牺立了两研发俯机构泰康艳人寿桥、中档国人匀寿、愧合众骆人寿被都已猜投资少养老糊地产养老福社区上游下游医疗循保险护理旋保险养老临保险……老年节医学护理镜服务老年沙科技菠产品……将寿同险产边业链药拉长20洪—3造0年泰康版人寿诵：在北惑京昌兆平小蹈汤山秤温泉例乡购侦置了20绢00亩地盏，斥活资40亿元铁，拟富建新晃型健炊康养聚老院“泰康今之家”，预路计20云13年将筛建成孔。中国涉人寿兰：廊坊犹养老撒社区樱总投礼资达10秆00亿元合众皱人寿娱：与湖衡北武类汉蔡拨甸区熟政府缩慧合作浅，计餐划兴真建“合众房诚人寿茂健康达社区”，预讲计投宅资80亿元搏，首京期动剂工面密积约70宽0至80简0亩。目录养老妈地产李市场渣简析北京践典型跪养老艇地产排项目裕分析国内素其他壶知名鹊养老傲地产览项目结论胜及下绪一步江研究旁方向分析演结论主