商业物业工程条件培训

商业物业工程条件培训超市仓储专业店一类：零售业态分类零售业态分析业态百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业态—百货商店（一）要素要求物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡其它①库房面积：5000平方米。

②卸货区面积：300平方米。

③卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米。

④卸货通道（消防通道）宽幅：5米。

⑤地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。

⑥能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。

合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年选址要素：●区域

城市的核心商圈——商业中心内或商业新区，附近又超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利；

●城市规模

1、省会城市或中心城市

2、城区常住人口500万以上，年人均消费支出5000元以上。

●商圈条件

1、商圈：城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上公交线。

2、竞争对手5公里内竞争对手不超过4家。

3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况零售业态—百货商店（二）大洋百货光谷大洋百货业态布局5F童装、家居配饰、家居用品4F男士服饰、鞋子、箱包3F少淑女装、女士内衣2F女士职业装、女士配饰1F化妆品、珠宝、鞋子、屈臣氏-1F运动服装、休闲服饰、屈臣氏零售业态—大型超市（一）世界最大的连锁零售商美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业

1962年成立，在全球开设了6,600多家商场，2007年营业额3511亿美圆，居全球之冠沃尔玛在中国1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态世界第二大国际化零售连锁集团大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区家乐福在中国1995年进入中国，已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业泰籍华人谢易初创办易初莲花在中国1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心

沃尔玛

家乐福 易初莲花 商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里12--15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道

交通便利；社区密集区

物业要求面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万-4万平方

2万平米左右

建筑物纵深40-50米以上；临街面大

长宽比例10：7或10：6 临街面不少于80米、矩形或梯

层高不少于5米

不少于5米

卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5

柱距8-9米 8米以上10.8*10.8 楼板承重卖场不少于500kg/㎡，局部达到800~1000kg/㎡卖场不少于500kg/㎡，局部达到800~1000kg/㎡卖场800kg/㎡仓冷库1000-1200停车场300个以上顾客免费停车位，20个以上免费货车停车位 免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米 400-600车位(上海,北京,广州)150-300车位(其他);600-1000自行车位 相关配套手扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表 手扶梯、卸货区、上水\供气\排水通道\通风\发电机\消防\环保 货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达，供水200-250吨/天;供气\排水通道\通风\发电机\消防\环保 零售业态—大型超市（二）零售短业态—专业茶店（架一）品牌挨特点：先进英的管戚理模圆式鼠雄厚阶的资策金支住持允全箭球化畏的采围购网签络经营宜策略锁：低价大采购棉、低叮成本怨控制越、多汇区域筑运营仔、规添模收飘益发展诱状况课：截止守至20壁06年12月底迫，百抖安居春在中井国25个城幅市拥结有58家商税店，桥包括任上海蹄、北营京、刊深圳倚、广富州、兼青岛窄、杭戚州、镇苏州就、武肺汉、义南京周、昆耽明、凤福州桌、无悲锡、厉哈尔已滨等膏。计管划在20吸10年在30多个迫城市所开设10煌0家商洲店。品牌赵特点：中国3C（家疏电、叙电脑桃、通海讯）胖家电好连锁瓜零售福企业协领先便者发展内状况核：19晴90年成读立，至20公07年在缠中国19笑0多个防城市闷拥有捆超过60尽0家连彻锁店哭，销梳售规眨模在10葡0家连遭锁企录业中售，位弱居三友甲品牌植特点：中国怀第一董家连区锁型蔑家电裕销售错企业扎，也拾是中寺国大猪陆最丹大的饼家电封零售尘连锁演企业撒。发展辜状况春：成立赏于19元87年，缸至今拾已在25将0个城揉市拥肿有直硬营门颤店80碑0余家捞，先毫后收雾购永润乐和哄大中选址瞒要求一般介包括烤家居养建材融、家例电专悟业店细、药铁品专困业店沃、办盆公用绕品专删业店仅、玩哀具专而业店阁、服携饰店语（Ap悦pa扯re咬l许Sh鲜op）等私。2、物士业基扎本要控求1、商淡圈基问本要汽求选址脊多样韵化：农多设取在繁团华商耽业区团、商雹店街冲或百笨货店阴、购疲物中殿心内兴；商圈胖范围井不定水，目吐标市群场多叼为流贫动顾祝客。犬主要糊满足沫消费昼者对穿某类彼商品烫的选升择性急需求营业离面积诞根据末主营蔽商品紫特点旱而定盒；设有芬一定费规模戚的停青车场零售义业态—专业蜘店（黄二）零售条业态—专业虫店（者三）苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈；社区店：紧邻大型社区，社区人口10万；特定市场店：手机、IT一条街；枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈；城市或区域的商业中心，人流量大物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80～120平米、160～240平米；大型店：260～320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁柱距及层高层高4米以上，柱间距7.5米以上同苏宁同苏宁配套提供验收合格的消防系统、中央空调、供水供电系统，如租赁区域包含2层，需提供双向自动扶梯或宽度在3米以上的踏步梯且自动扶梯或踏步梯在租赁区域内。同苏宁同苏宁电量提供80kw/1,000平方米的电量供商场照明、样机展示使用，不包括空调、自动扶梯、货梯等设施设备用电合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上本报圆告是玩严格痕保密廉的.便利归商店恩的国鹊际共落通语佳言7-及1119痰27年7-诱11便利挡店诞热生于沈美国须、后半引入追日本全球饮店面雄数目咱逾三磁万家吹、是磨全球悠最大款连锁救店体择系经营牙策略准确念定位龟：早出望晚归浅、贪壮图方坛便的狭高收臣入职谊业人侮士集中撕开店圆，多乎种服申务：送货递上门霸，冲溜洗相甩片，介代收滔水电巾费，谦代售恶邮票搂、门绞票、转飞机闲票，菠代办捧旅游项，金据融保览险等开展剃电子图商务尊：旅行慌、音佩乐、谣照相摊、礼妈品和储手机僻、书努籍、床汽车舅服务摄、信值息服仓务等辆；将乌商品坟扩大越到几锋十万爹种发展泡物流预配送婆业务零售尺业态—便利贴店（朴一）零售凝业态—便利孩店（稼二）要素要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60~120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上二类肝：餐态饮业蜘态分黑类重餐大中型餐饮汉拿山烧烤、商务型餐厅、火锅店、食堂、等）快餐麦当劳、肯德基、必胜客等轻餐咖啡厅、西餐厅、面包房、休闲小屋等面积及层高强电系统燃气/煤气结构供水卫生间及污水排放隔油池及厨房废水大中型餐饮选址及工程技术要求（如汉拿山烧烤）700--1500平米，层高4.5米以上800KW，30KW应急,为便于未来管理，通mis线，其余按国家标准执行天然气：高峰容量200立方/小时厨房区楼板负荷为450KG/M2，餐厅区荷载为250KG/M2，人货分流，人车分流流量5.5L/s提供隔油池，容积不小于6立方米，上水管径：至少100mm；排水管径200mm以上，快餐选址及工程技术要求（如肯德基）50平米左右，净高不低于3.5米最少200千瓦的用电量，提供185铜芯电缆用于配电室引至指定位置，独立安装电表。通mis线，其余按国家标准执行至少三个燃气探头预留，25立方/小时天然气厨房区楼板负荷为450KG/M2，餐厅区荷载为250KG/M225吨水/天，供水管径为2.5--3.0cm，水压不小于2.5KG/CM2，并具有相应的用水指标。排水系统：排水管径150mm，卫生间排污管接入项目的化粪池，厨房污水排放接入项目隔油池，隔油池不小于3立方米。轻便餐饮选址及工程技术要求（咖啡厅）50--400平米，层高不低于四米,一层或地下一最少200KW的用电量，提供185铜芯电缆用于配电室引至指定位置，独立安装电表。为便于未来管理，通mis线，其余按国家标准执行至少三个燃气探头预留，25立方/小时天然气厨房区楼板负荷为450KG/M2，餐厅区荷载为250KG/M225吨水/天，供水管径为2.5--3.0cm，水压不小于2.5KG/CM2，并具有相应的用水指标有上下水，按国家标准二类归：餐梅饮业栋态分指析排烟系统空调系统新风/排风卸货车位消防工程

招牌/广告牌电话室外座位区大中型餐饮选址及工程技术要求（如汉拿山烧烤）

不低于225Rt厨房通风：排风打动45立方米/s；排烟系统：管道尺寸：600*400mm以上（长*宽）；新风及排风管道尺寸：600*400mm以上（长*宽）6--8个，，空调新风量12000M3/小时；烟罩新风量12000M3/小时在承租地有后门作为货物进出口，停车卸货问题将根据物业管理规定执行。按国家标准在门脸上方提供招牌安装位置，提供室外广告牌/墙面固定广告/霓虹灯广告（广告牌或墙面固定广告或霓虹灯广告独立供电，独立计量）提供至少4条电话线路提供室外等候区、休息区快餐选址及工程技术要求（如肯德基）提供冷暖空调，应保证使用时间自早7：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/平米/小时，用餐区应不小于350卡/平米/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20--25度之间。厨房通风：提供室外相应的排放油烟管道位置，排烟管道的截面积为600*700mm独立收货平台。按国家标准首次验收通过，并自设消防系统与主系统联通。至少两条电话线路。

。轻便餐饮选址及工程技术要求（咖啡厅）

中央空调宜采用新风补入方式的盘管空调系统（设计安国家标准），利于后期商铺进行二次装修布置，预留空调供回水及冷凝水接驳口和维修控制阀门及平衡阀组，冷凝水采用就近直排设计方案。按国家标准独立收货平台。按国家标准在门脸上方提供招牌安装位置两条电话线路二类舟：餐仆饮业禽态分连析•“重鱼餐”羊类餐救饮导辞入，嗓必须驴要有妖天然诸气管差道接驳入和慰独立妖的油灿烟排劫放设解施，耕以满授足其前厨房靠要求暴，有耻些没麦有天熟然气菊、也牧没有狂足够阳电容琴量的缩慧店铺仍，为盏了能街够引执进餐危饮业纸商家象，采医用液冶化气份钢瓶贸。酒遮精炉胆等方拍式替坐代，许这存河在很师大安内全隐棉患，析即使仔有关淘管理喂部门毁能够纹核准米其经折营，万也建迹议要缺在店台铺内觉分割悠出独咱立、兽安全岂的建关筑空皮间专摔门存行放这择类器炉具。•“轻还餐”影类餐吼饮导事入，仆可以傲接受迫没有誓天然红气管逃道接谷入条咱件，背因为莫园区狼大多踪蝶数餐流饮位物于办驼公楼粗建筑缺的裙暑房商啊铺即望无天都然气娃管道殃接入拨，所距以其狐餐饮萝可以扮用电暖加工帖方式有提供请，这恭样就烫会需职要较忽大的梯电容烂量配脏置，名例如币麦当老劳快挡餐，营它至吓少需佩要28现0K赖VA以上的的电荷容量碍；如睛果没康有事课先预某留独柔立，封足够蛋的电涨力设驴备，必就可虾能导大致商废家无谜法入斩驻，右而后悬期强漂行改斯造又送可能千会影述响相绳邻商忘家或屯整栋邻建筑订，甚怖至埋下安烂全隐酒患二类娇：餐解饮业厘态（矮一）肯德民基1、市院场调扇查和削资料撒信息饰收集衔：包括招人口姑、经此济水梳平、胁消费乔能力北、发见展规规模和罗潜力新、收励入水匹平、跳以及优前期封研究刑商圈畜的等傲级和去发展妇机会稍及成俊长空股间等垦。2、对厚不同伴商圈楼中的斗物业少进行借评估笼：包括怕人流米测试网、顾思客能浩力对蹄比、逼可见村度和塘方便嚷性的慌考量肿等，在以得裳到最税佳的勿位置存。在分了解专市场取价格剑、面详积划洋分、女工程钟物业德配套盯条件刊及权粘属性臂质等限方面葛的基植础上缸进行康营业众额预纺估和椅财务拒分析甲，最吨终确肿定该勤位置抽是否掠具备厚条件届。麦当途劳二类注：餐博饮业猜态（疼二）划分昏商圈攀。采取监记分耗法。芽把商振圈分削成好睁几大似类，绵有市庄级商侄业型稿、区伶级商搅业型诉、定呈点消仔费型驳、还们有社侧区型禽、社质商务欲两用安型、签旅游恐型等固等选择或商圈蹦。在商舱圈选绢择的地标准卡上，桑一方拼面要臣考虑系餐馆井自身攀的市闷场定杏位，愉另一录方面添要考膏虑商温圈的从稳定固度和楼成熟揉度三类捏：休季闲娱毕乐分汇类KTV电影院美容美发培训健身量贩哲式KT辉V技术墨要求地理浆位置珍：大型台商业舰区底容商或绑高密绍度居扔住区府附近悬，周域边公统交线葱密集桃，使槽得消涨费者烛易达岩，但活要求评与居召民区准保持太一定饮距离建筑威物要饭求：建筑痕面积3,现00伤0-滚4,叙00点0平米锈，不兵排斥遵地下仙面积净高不小陷于2.咏8米，承重35挠0公斤供电50咱0K前VA（可杆接22仆0V民用厨电及38旺0V工业泊用电瘦）供水20劣0吨/天上下光水预留寒多个疏上下大水点蹄位（抄每个协包厢像设置项一个间卫生私间）广告伪位要求3-些15米的记门头营广告盼位化油陈池通常3-锤5吨、烟道1个规敢格为黄不得睬少于3汉㎡停车冈位：一个鸣拥有20甘0个包六房的KT汇V应需讽要20金0个停光车位缸，以4.懒5平米句一个凶车位巨计算军停车暗场面界积应惜在90庭0平米耐以上涌装榨修要裹求做独墙体秃隔音方及内榴部小猴面积集分割汇改造三类毯：休截闲娱鸽乐—K销TV电影阴院技呢术指登标（拴以金箭逸电停影院嚷为例）面积·:电影街院范陷围要兄求面河积25忠00－60坏00平方病米（信底层叉面积幸，不务含夹担层）武。楼层捷位置:一般狸在商卧场的午三层振到五炒层，嘱最高铲不超蚊过六伴层。承重逐要求:45习0公斤/平方拦米，站放映脊机房较不得无小于30园0公斤/平方筑米。层高：影像厅入贿口大筑堂需串有挑愚高大恭厅，段设售蒸卖、溉售票漂等设隐施，辱一般悄高度草不低饺于6米，订电影拆院放捏映厅葛装修聚后的泪净高概在8.胶0米或既以上役，即计梁下闪净高今约9.寺0米高辰；如蛋果要茎建IM抓AX，层陪高要棍在13米以遗上，醉净高匹要在12米以否上；放影臂厅数喉量：总数条量为5-茂12个影没厅,一般科影院趋包括衡一至骂两个35涝0－50韵0人大糠厅，4－5个23蚕0－30顾0人中型堆厅或韵有两-三个惑较小丈的VI报P厅。放映扎厅尺莲寸：大专厅能：宽画度16融-2规0米,长度24裂-3死2米,座位哥数约吊为:3熟50捞-5李00人。中让厅：心宽剖度12申-1雅4米,长度15量-2长2米,座位饺数约蹦为:2拆30斩-3置00人。VI湿P厅:：宽这度8-届12米,长度15版-2善0米,座位虫数约痛为:2征5-凝60人。如果钟要建IM警AX影厅编的长挽*宽刷面积末要在25米*25米以擦上。三类申：休限闲娱调乐—电影范院电影港院技良术指茄标（四续）环（以成金逸们电影背院为攀例）交通险要求:要与睬商场观主通动道相划连,门面葱要求12配-2躁0米,附近侄要有疯相对粒独立杠的垂靠直电汁梯(晚上脑散场愈后观菠众离鸭场通桂道)卫生绑间：征影院粉范围谢内要沫有不其小于40平方街米的刘影院宇专用仇洗手津间供(配)电：25友0-屿38抹0K炊W消费搏系统：完即成二独次消畅防中央莲空调：已孕配备扰冷冻隙水到匙位给排塑水/排污：预梅留到致位，15沸0m痕m广告罢牌：户外绿招牌胖和广灰告牌(需结阔合商忍场外渴立面)柱距锡及长扭度：