上海滨江国际生态高尔夫别墅小区总图策略

上海崇明陈家镇滨江生态国际社区东区开发事业三部2021年1月总图策略研究

前期分析总图策略一目录一目录二目

录总图策略二目录三总图策略三目录四四期A四期B四期C三期C三期B三期A一期二期A二期B二期C前期分析地块分区：项目由10块土地组成，用地面积共计132.43公顷（1986亩）已竣工2020年竣工2021年竣工前期分析编号指标名称单位数据1规划建设用地面积㎡1324257.902总建筑面积（地上+地下）㎡676700.003地上总建筑面积㎡493888.00其

中住宅地上建筑面积㎡454244.51酒店地上建筑面积㎡19999.80公建地上建筑面积㎡16264.61其它地上建筑面积

3379.084地下总建筑面积㎡182812.00其

中住宅地下建筑面积㎡112835.92公建地下建筑面积㎡1995.00地下车库建筑面积㎡67981.085总计容面积㎡493888.00容积率

0.37306建筑占地面积㎡246663.68建筑密度%18.63%7绿地面积㎡662128.95绿地率%50.00%8集中绿地面积㎡198638.69集中绿地率%15.00%9住宅总户数户251410居住人口人879911机动车停车位辆2574其

中地上停车位辆1623地下停车位辆95112非机动车停车位辆2239其

中地上停车位辆1779地下停车位辆4602013年报批方案及方案批复2013年7月份方案批复上取得的整体建筑容积率为0.373前期分析一期二期A二期B二期C东区一期、二期A、二期B、二期C地块设计条件

用地面积（㎡）用地性质容积率计容面积（㎡）地下住宅面积限值（㎡）限高（m）建筑密度绿地率一期333333.5居住1333333.510≤25%≥50%

二期A33333居住：占地40%酒店：占地60%133333住宅20酒店24≤35%≥35%二期B150002.4普通商品房1150002.425000住宅15公建24≤25%≥50%二期C149998.5普通商品房1149998.517500住宅15公建24≤25%≥50%设计条件：2B住宅地下室不大于2.5万，2C住宅地下室不大于1.75万前期分析一期二期A土地出让条件：土地合同上规定东区分地块容积率不大于1.0前期分析二期B二期C土地出让条件：土地合同上规定东区分地块容积率不大于1.0；其中2B住宅地下室不大于2.5万，2C住宅地下室不大于1.75万容积率及货值提升策略研究策略一策略二策略三提升地下室可售面积公共配套换取容积率分期开发报批确保货值供应土地出让条件中允许容积率为1.0，利用地下室计容提升货值承诺政府更多的公共配套，打造整体湿地生态区域生活理念，换取一定容积率提升将地块分六期开发，前三期按原报批用地范围开发确保货值供应，后期保留提升容积率的可能容积率提升策略前期分析总图策略一地下可售目录一目录二目

录总图策略二目录三总图策略三目录四总图羞策略其一若综肢合0.料47容积缘瑞率方喘案获征批受花阻，始则采岔用策鞭略一爆，利偶用地浅下室枕计容哗提升院货值总图宅策略月一东区油综合傻容积口率0.讨47籍0地下禽可售禁面积摆增加10音89徐60㎡提升桐地下型室可倚售面僚积经斯济指夏标东区建筑面积汇总表指标名称单位数值规划建设用地面积㎡666667.40总体总建筑面积（地上+地下）㎡365939.90其中地上总建筑面积㎡204182.46地下总建筑面积㎡161757.44已建总建筑面积（地上+地下）㎡23642.44其中地上总建筑面积㎡14289.00地下总建筑面积㎡9353.44未建总建筑面积（地上+地下）㎡342297.46地上总建筑面积㎡189893.46其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面积㎡158393.46公建地上建筑面积㎡9500.00其他地上建筑面积㎡2000.00地下总建筑面积㎡152404.00其中非人防车库面积（不计容）㎡23024.00人防车库面积（不计容）㎡20420.00住宅地下建筑面积㎡108960.00总计容面积㎡313142.46容积率0.470其中地上容积率0.31地下容积率0.16建筑占地面积㎡146345.00建筑密度%22.0%绿地面积㎡350125.00绿地率%53.0%停车位辆1456地面车位辆200其中人防车位辆680非人防车位辆576住宅总户数户1260居住人口人3396总图肚策略篇一144联排90+1153F叠拼148合院135联排120+1154F叠拼166合院户型久分布况图类型面积配比地上面积（㎡）地下面积（㎡）户数135㎡联排16.36%25920.021120192144㎡联排28.55%45216.037680314148㎡合院13.17%20868.016920141166㎡合院8.18%12949.510140783F叠拼16.83%26650.0117002604F叠拼16.91%26790.011400228汇总100.00%158393.51089601213总图简策略爬一地下桂室败地下湾室符青合以冒下条诞件的稀，其职建筑摄面积粘不计集入容嫂积率芝，否足则其宇建筑乞面积匙应计狱入容薄积率砍：地下遗室设哲置通幅风采籍光井液以改工善地搁下室礼室内滥环境猾的，废通风虑采光晕井宽泳度（京取采岗光井损围护秧结构悼外围陡至地即下室育外墙摔面的悼最大萄垂直堆距离哄）不蒸宜超扫过1.套8米（班含1.蔬8米）私。超过1.遗8米的从，采坦光井欲地坪异标高浆视作飘该建滨筑的略室外累地坪扇标高诊。根据《上海仍市建恳筑面丢积计各算规委划管将理暂毅行规阅定》：＞1.递8m下沉监庭院紧宽度希＞1.鞠8m，地功下室辰功能颠为工课具间第二动十四剃条林多、鼓低层箱居住掌建筑竟底层篮有商湾店或弟其他债非居挪住用恢房的羡，其鉴间距呆计算啦不得柔扣除伍底层仪高度岩。根据《上海胜市城锹市规塔划管隔理技活术规济定（20禾11）》：根据倘上海殿市建植筑面英积计涛算规辛则，岩采光数井宽殿度超棚过1.肚8米，陕地下倚室建逗筑面及积应探计入毕容积队率。后期辛需征毯询事酬项：1、可煤能会优按照3层高则度计迅算建愚筑日雄照2、下塌沉式秃庭院齐计容杏是否乒可行带需征浴询规蜻划意创见（足竞品省融创念地下询室计扩容目期前已田报批帆成功遍）产品慢设计南：建刊议下烘沉庭摊院尽凤量扩辈大，逢改善男地下姓室采托光、白通风菠，在胞客户侧端营投造有床如一浅层的光感觉仿；在政盘府端番按地绢下室床面积应计入牲容积昏率地下添室计舟容剖雹面图规范唉解读总图嚷策略即一地库航平面头示意地库概平面角示意地库任集中驴布置是，成企本较埋优，牌地库换范围男内每折户设嘉置独洋立楼悦梯独俊立入泉户，杏其他煮住户康通过堂公共匀楼梯傲到达夺地面庆后入的户地库除范围躲示意地库露二地库输三地库穴一分期地下面积指标项目用地面积（㎡）住宅地下室面积（㎡）地下车库面积（㎡）地下容积率一期333333.56646023021.50.202-A333332-B150002.425000140320.172-C149998.5175006390.50.12合计666667.4108960434440.16除上仓叠外紫所有里住宅舟均带碧地下汗室地面抄在满火足绿截地率贷及防协火规熄范前救提下庙，停妙车数狭量做静足（漆约20山0辆）苹，其冤他车落位停吵地下欲；（欣地下涨车库挤成本汤最小弦化）2B住宅罩地下鞭室面蛋积限匹值2.里5万㎡平、2C住宅地下恰室面四积限屑值1.陆75万㎡嗽做足荡；一期而住宅债地下描室面产积最扛大化镜；（维住宅产地下碰室货蚀值最津大化轮）总图缺策略闭一一层棕平面坡图二层主平面袄图地下范一层勇平面仪图总面笛积:鱼13稳4.咐28平方己米面积:测79栋.9箩9平方挤米面积:榆54躲.2脏9平方猴米联排铃（13楼5㎡）下沉庭院总图踢策略辨一一层状平面天图二层勒平面称图地下塔一层旧平面押图地上涛总面左积:违14辩3.拆55平方记米面积:继64肥.9机9平方梦米面积:英78充.5爷6平方剖米联排大（14瞧4㎡）下沉庭院总图矛策略维一地下遗一层速平面浸图一层好平面堂图二层兰平面秩图面积:欧80歉.0膝3平方谷米面积:库67心.5平方书米总面啊积:宇14筹7.沸53平方据米合院史（14简8㎡）总图你策略庙一地下催一层拢平面冲图一层乖平面躁图二层拢平面葛图面积:抚94采.4慨1平方竖米面积:牺71碧.0适1平方沿米总面锋积:贞16冈5.愉42平方卸米合院姐（16园8㎡）总图纱策略见一一层榨平面隔图二层乓平面造图三层苹平面塔图地下陡一层梳平面丧图下叠生户型俩面积:描90岗.3恋4平方毁米上叠铲户型迈面积:储11命9.施05平方为米3F1F2F-1F3F叠拼庸（90莫㎡+组12司0㎡）总图悔策略马一一层平面图二层平面图三层平面图地下一层平面图四层平面图下叠芳户型买面积:咬11屿9.熊29平方坐米上叠绕户型洲面积:撤11贯3.章26平方糠米4F3F2F-1F1F4F叠拼学（12统0㎡曾+1跑15泰㎡）融创泄大地转库图昨纸竞品聋分析总图尘策略桶一地库柿结构超转换轧，提墙高地课库效围率；停车呼归家遭方式默：1、地妙库上滤方住膀宅，及停车签套内驱楼梯笛直接莲入户走；2、其怕他区擦域住勒宅，逝通过逃公共申楼梯伸地面片步行津入户像；大地站库建公筑面智积：25拖60符9.存8㎡，层高敌：4.杜45晶m，停郑车数46咬4辆；大地弄库竞品偶融创迷采用尖局部睡大地怀库方脸式，惨地库葱与上各部住致宅间朴设置怜夹层洞做住喇宅地收下室帆，其资余住估宅无写地下手室融创贴地库黄夹层耻图纸竞品枝分析总图蜡策略上一地下禽夹层拘报建怎功能蕉为工年具间哨；地下碰夹层仓储面积（计动容）：99秩79检.1㎡，怖层高躁：3m；地下当夹层4.曲45兼M3M3.水4M下沉设庭院通风采光竞品贱融创榨夹层糖地下顽室按解工具务间功呀能报火批；谎地下阅室南必北均爱设采失光井例，售堵价1.瓦0万/平，凑去年堪底已建开始牛销售仅，至砖今未粉售出1套东区播规划尊户型掏：14酷4㎡联学排3+白1房2厅3卫优势总面附宽大劣势1.露台比进深例小，叼利用扑率低2.仅1间套冲房，易豪华亏感低可加蛇装电愈梯3+替1房2厅3卫优势1.舒适洞度与太融创狮接近臭，总系面积俗小，横总价吸低2.有挑市空赠要送3.预留光加装煤电梯蹦空间4.露台戒面积创大竞品怜融创22导0㎡联科排竞品滔分析总图苗策略配一下沉踩庭院活动闻室健身怨房交通1F2F-1佛F(售价1.供2万/㎡)地下主夹层下沉访庭院4.鹅45罩M3M3.吸4M总图负策略鼠一立面鲜设计总图然策略坛一立面惩设计总图仇策略绝一立面览设计总图策略一东区发可售移总货锋值比轻较（编地下册室计肯容）在地旱上综钉合容弹积率0.芹37危3及考承虑地柄下室冈经济未性的庄前提搞下，除上苹叠外足所有霞住宅醒均带突地下麻室，肢地下舌室可贡售面帅积10衫.9万方疾，可钥增加令可售坛货值7.洽35亿元放。联排叹单户衫总价适在74咬6~换77准8万合院绣单户博总价86仅2~碎94孔5万叠拼爱单户攻总价38昼5~刘53柄2万东区新建住宅可售总货值（东区地上综合容积率0.31，全区综合容积率0.373，地下容积率0.16）类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）135㎡联排有地下室135.045000110.010000245.029286718192259202112047040137760144㎡联排有地下室144.045000120.010000264.029091768314452163768082896241152148㎡合院有地下室148.043000120.010000268.028224756141208681692037788106652166㎡合院有地下室166.043000130.010000296.02850784478129481014023088658164F叠拼下叠有地下室120.034000100.010000220.02309150811413680114002508057912上叠115.0360000.0115.03600041411413110013110471963F叠拼下叠有地下室90.03400090.010000180.02200039613011700117002340051480上叠115.0360000.0115.0360004141301495001495053820汇总1213158392108960267352761789东区可售总货值统计（地上综合容积率0.373，地下容积率0.12）套数总价（万元）酒店1120000东区已建未售住宅总货值2936672东区新建住宅总货值1213761789合计东区可售总货值918461东区可售总货值比较总价（亿元）东区原可售总货值（综合容积率0.373）84.50东区可售总货值（地上综合容积率0.373，地下容积率0.16）91.85可售货值增加7.35总图渣策略笛一配套迅分析(0塑.3松73洲)本次摄设计摧需要望配套供面积漏：24布60㎡、实际室配套籍面积衬：44简60㎡+2普00均00㎡酒红店丰富今配套粉内容鸣，打季造鸟绳类博屑物馆舟和运紧动主活题精乐品酒旅店，愈提升冤整个两片区核形象眉，优拢化居状住体杜验；鸟类国博物绒馆业主岛食堂东滩历超市社区共诊所咖啡肌厅和茶庆馆健康私理疗社区晌联络转中心礼堂最地标帐篷留餐厅……鸟类博物迷馆20劫00㎡东区建筑面积汇总表指标名称单位数值规划建设用地面积㎡666667.40总体总建筑面积（地上+地下）㎡365939.90其中地上总建筑面积㎡204182.46地下总建筑面积㎡161757.44已建总建筑面积（地上+地下）㎡23642.44其中地上总建筑面积㎡14289.00地下总建筑面积㎡9353.44未建总建筑面积（地上+地下）㎡342297.46地上总建筑面积㎡189893.46其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面积㎡163433.46公建地上建筑面积㎡4460.00其他地上建筑面积㎡2000.00地下总建筑面积㎡152404.00其中非人防车库面积（不计容）㎡23024.00人防车库面积（不计容）㎡20420.00住宅地下建筑面积（计容）㎡108960.00总计容面积㎡313142.46容积率0.470其中地上容积率0.31地下容积率0.16建筑占地面积㎡146345.00建筑密度%22.0%绿地面积㎡350125.00绿地率%53.0%停车位辆1456其中地面车位辆200人防车位辆680非人防车位辆576住宅总户数户1260居住人口人3396公建配套指标项目单位面积用地面积分期地上公建建筑㎡4460.00其中售楼处㎡2000.00

4800一期配套服务用房㎡2460.00四期会所奋改为20架00、配悦套面滨积为24洒60（按20张18年新叠规）摆，商手业22弹30取消姜，减伪少的刘面积堡做住侍宅，闲增加50寨40平住判宅货卖值24白60㎡80谜0m80秆0m80浑0m50斧0m住宅栋增加朋的50县40平方构米对武应可售利总货培值（忽地下劳室计柄容）新增5040㎡住宅可售总货值类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）135㎡联排有地下室1354550011012000245304597461418901540343010448144㎡联排有地下室144440001201200026429455778111580132029008536148㎡合院有地下室148485001201200026832157862574060013404309166㎡合院有地下室166475001301200029631909945583065014804723汇总

3550404110915028015增加演总货泰值：2.胆8亿元宇；地上符货值艳：2.婆3亿元景；地下舟货值挨：0.归5亿元绩；住宅习均带鸣地下蚂室。总图踏策略旦一住宅驳增加50艺40平，妄对应浆货值潮增加2.碰8亿地上远综合宽容积嘉率0.堵37便3，配套漆最小宇化地下净室计约容总跟计可戚增加缠货值2.划8亿+详10腾.3难7亿=1劣3.名17亿联排察单户匀总价营在74青6~吵77花8万合院肠单户溉总价86营2~驱94针5万叠拼启单户嘉总价38供5~刻53灶2万前期肾分析总图债策略殿一目录耽一目录臭二目录总图舅策略敢二提升司配套目录归三总图寒策略脏三目录地四类型面积配比面积（㎡）户数132㎡联排26.3%66.3%74976.00568144㎡联排25.2%71856.00499166㎡联排8.2%23406.00141186㎡联排6.6%18972.001023F类联排17.1%33.7%48825.04343F叠拼16.6%47295.0489汇总100.0%100.0%285330.02233总图恩策略粪二承诺鹅政府钞更多杠公共升配套策设施村，按惧规划埋配置兽要求任东区富需配35演10㎡公别共配健套设裹施，弦目前爱方案腹配套霞面积自达到95环00㎡，淡发挥邻远洋克地产翅、国肚华置个业、讯贝林掘基金罩会优劫势，斥打造招集40余00㎡的虾鸟类叼博物补馆、20辈00忘0㎡的掠运动怎主题保酒店寒、户告外运肌动、雨水上笔运动印的健车身运寒动通差廊，氧湿地港公园尤、海销绵城舅市于扮一体瞧的——“生断态湿懂地公把园“吉，为本政府验提升呜整个揭片区缘瑞形象呈，优乎化区完域居蚀住体绸验，亚换取占一定阿容积怖率提梳升鸟类掠博物户馆：贷保护趋珍稀真鸟类威，共昏建生朴态文辅明运动芳主题恭酒店塞：以歇精品平酒店赢为核奶心，染结合边公共强绿地跌、水域系打在造丰饲富的号户外夺运动揭、水口上运撕动体央验总图诊策略季二资源塘分析远洋地产有限公司创立于1993年，内地在港上市10强，以住宅开发业务为核心动力，目前年销售额超约500亿元。2017年预估销售额将达700亿元。远洋地产以“健康生活家”为品牌理念，引入美国WELL建筑标准即致力于人体健康与舒适的建筑标准，以高品质的住宅带给居者无可挑剔的生活体验。北京国华置业有限公司是高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商。国华置业连续十年蝉联“北京地产资信20强”称号，系中国房地产业协会评选的“中国房地产诚信企业”。环球健康与教育基金会（BehringGlobalEducationalFoundation）作为一家非盈利性慈善机构，成立于美国加州，致力于通过新颖而有效的商业模式和技术，提供广泛而有针对性的措施，来改善大众健康，为全球大众造福。总图廊策略联二资源丧分析成都太古里归元寺片区杭州乐堤港SEATOPIA蔚蓝海岸西安漫谷小镇01城市核心区域名片的缔造者成都远洋太古里归元寺片区02城市近郊区域的拓荒者颐堤港乐堤港03健康生活营造专家远洋集团以建筑健康为理念，并在健康建筑领域深耕5年健康产品已经或正在全国14个城市23个项目落地04小镇打造运营专家SEATOPIA蔚蓝海岸——海上乌托邦，献给全家人的诗和远方西安漫谷小镇—“三坊五园七引擎”概念总图痕策略牧二资源拘分析北京国华置业有限公司是高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商。秉持“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的理念，持有北京SKP（原新光天地）、北京丽思卡尔顿酒店、北京JW万豪酒店、北京华贸写字楼、北京华贸购物中心、北京华贸天地商业街、北戴河华贸喜来登酒店、惠州华贸天地购物中心、惠州华贸大厦等优质物业。国华置业连续十年蝉联“北京地产资信20强”称号，系中国房地产业协会评选的“中国房地产诚信企业”。北京华贸中心苏州华贸中心总图俊策略旁二资源辞分析BEHRINGGLOBALEDUCATIONALFOUNDATION环球健康与教育基金会(贝林基金)上海科技馆河南科技馆广东科学中心香港科技馆扬州科技馆襄阳科技馆澄江化石科学研究博物馆长江文明馆山东大学青岛滨海学院……山东博物馆河南博物院福建博物院成都博物馆常州博物馆宜昌博物馆广东博物馆深圳博物馆云南省博物馆黑龙江省博物馆国家海洋博物馆北京自然博物馆天津自然博物馆上海自然博物馆浙江自然博物馆武汉自然博物馆重庆自然博物馆

大连自然博物馆陕西自然博物馆广西自然博物馆青岛贝林自然博物馆中国区域合作建博物馆成立时间：2005年6月15日创始者及主席：肯尼斯•尤金•贝林机构分类：公共慈善团体在华主要项目：流动科技馆教师培训农村安全饮水贝林自然世界环球自然日博物馆动物标本捐赠轮椅捐助总图仙策略报二贝林——合作胶的博钢物馆上海砖自然勉博物陵馆国家敬海洋咸博物絮馆上海幕科技沸馆总图狭策略受二规划妇理念规划用地面积约2000亩生态自然以鸟类保护博物馆为核心，将崇明东极生态理念延伸至全区文化风情通过传统与现代融合的空间和建筑风貌，打造中华韵味时尚旅居小镇运动健康以体育运动主题度假酒店为依托，向全岛乃至全市辐射时尚健康活力总图疾策略忧二配套烧分析(0丸.5膨)鸟类博物舞馆咖啡板厅图书刘馆运动本次刃设计拍需要劣配套雅面积乒：35止10㎡、实际树配套嫌面积中：95法00㎡+2紧00捞00㎡酒辉店丰富淡配套葱内容昌，打断造鸟述类博唯物馆麻和运内动主健题精植品酒此店，害提升赞整个饶片区珍形象蛋，优属化居泊住体料验；鸟类棍博物海馆业主悔食堂东滩奸超市社区踪蝶诊所咖啡蠢厅和茶册馆健康拘理疗社区吐联络酬中心礼堂宵地标帐篷掉餐厅……公建配套指标项目单位面积用地面积分期地上公建建筑㎡9500.00其中售楼处㎡3760.007000一期配套服务用房㎡3510.00四期商业㎡2230.00四期承诺义政府95增00平公躁共配防套，37精60会所+3肃51沙0配套+2夜23堪0商业东区建筑面积汇总表指标名称单位数值规划建设用地面积㎡666667.40总体总建筑面积（地上+地下）㎡485598.80其中地上总建筑面积㎡333111.36地下总建筑面积㎡152487.44已建总建筑面积（地上+地下）㎡23642.44其中地上总建筑面积㎡14289.00地下总建筑面积㎡9353.44未建总建筑面积（地上+地下）㎡461956.36地上总建筑面积㎡318822.36其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面积㎡287122.36公建地上建筑面积㎡9500.00其他地上建筑面积㎡2200.00地下总建筑面积㎡143134.00其中地下室面积（不计容）㎡48056.87非人防车库面积（不计容）㎡61743.13人防车库面积（不计容）㎡33334.00地上总计容面积㎡333111.36地上容积率

0.50建筑占地面积㎡160189.58建筑密度%24.0%绿地面积㎡338283.71绿地率%50.7%停车位辆2736其中地面车位辆228地下人防车位辆1110地下非人防车位辆1398住宅总户数户2280居住人口人6384总图落策略宪二鸟类配博物猜馆1.鸟类脖博物骆馆鸟类滴博物陷馆1主题罢理念潜：“销保护嫂珍稀些鸟类薯，共毛建生达态文炼明”设计改特色裤：展达示陈丈列了斩包含泪珍稀只鸟类术标本岂在内奖的14长00余件束标本烦物。是集劝收藏唤、展弱示、燥宣传婶、教蒜育、诱科研影、休久闲等蛇于一究体的豪多功声能展糠示厅纲。是这展示叼生态券建设夸及人怨与鸟绕类、煎自然冻和谐狸发展热的标棋志性松场馆。总图手策略愚二鸟类枪博物汤馆湿地木复原梦场景前台序厅办公匆区鸟的鼓世界展区互动卖展区休息脾处动感闸影院VR体验一层极平面称图总面帜积：37涛60㎡地下非一层贫平面铜图总图给策略萝二鸟类洁博物挥馆卫生栋间动感竖影院总图汉策略境二鸟类润博物柜馆序厅总图墙策略琴二鸟类底博物咱馆湿地拐复原箭场景总图篮策略仁二鸟类桨博物咳馆鸟的描世界肚展厅总图啦策略柴二鸟类方博物苏馆游客可以从鸟类迁徙的起因、队形、定向机制等方面认识鸟类的迁徙行为。鸟的午世界崇展厅总图敢策略蝴二鸟类泛博物达馆动感揪影院总图疑策略宣二鸟类过博物灭馆互动授展区总图担策略胸二鸟类谷博物晕馆VR体验总图滥策略哲二配套济分析鸟类奋博物票馆2.配套誉服务渠用房+商业2商业忠配套坑：咖啡戴厅图书衣馆运动餐饮总图肿策略城二配套灭分析运动呜主题的精诸品酒免店SP剥OR偶TSIN文T蹈HE戴ME20祖00推0㎡总图牲策略宜二配套垮分析鸟类淋博物紫馆33.精品民酒店总图改策略竟二配套滨分析精品朵酒店西区赛会所CE探NT政ER总图黑策略室二配套新分析以精右品酒患店及抽鸟类需博物捎馆为赤核心是，依庭托高当尔夫笼公园膊、西母区活悔动中廊心、耀会所觉、东勇区商护业配序套等券，结赔合公午共绿旦轴、她水系格打造惩丰富嗓的以祖“健厉康、刑休闲铺、运杨动”波为主滔题的弓东滩稠花园龟湿地论小镇阳概念4#公建活动挖中心东区咏会所高尔捷夫公价园球类运动场游泳池马术俱乐部儿童夏令营射箭场滑翔基地山地自行车健行路线皮划艇码头攀岩基地阳光沙滩湿地科普亭露营营地鸟类湿地认知园小轮车竞技场秋千乐园荷塘月色迷你高尔夫百花谷植物迷宫丛林探险溪水秘境芦苇荡迷你高尔夫沙滩排球稻溪人家配套冷服务+商业总图肌策略件二东区隆综合兆容积巨率0.揉5东区缘瑞综合钟容积吨率0.该5面积崭经济化指标东区建筑面积汇总表指标名称单位数值规划建设用地面积㎡666667.40总体总建筑面积（地上+地下）㎡485598.80其中地上总建筑面积㎡333111.36地下总建筑面积㎡152487.44已建总建筑面积（地上+地下）㎡23642.44其中地上总建筑面积㎡14289.00地下总建筑面积㎡9353.44未建总建筑面积（地上+地下）㎡461956.36地上总建筑面积㎡318822.36其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面积㎡287122.36公建地上建筑面积㎡9500.00其他地上建筑面积㎡2200.00地下总建筑面积㎡143134.00其中地下室面积（不计容）㎡48056.87非人防车库面积（不计容）㎡61743.13人防车库面积（不计容）㎡33334.00地上总计容面积㎡333111.36地上容积率

0.50建筑占地面积㎡160189.58建筑密度%24.0%绿地面积㎡338283.71绿地率%50.7%停车位辆2736其中地面车位辆228地下人防车位辆1110地下非人防车位辆1398住宅总户数户2280居住人口人6384总图策略膏二东区娘可售克总货旬值比袄较（木地下漠室计舅容）在地钢上综武合容垮积率0.桐37打3及考察虑地从下室岩经济喇性的娘前提券下，可增谣加可某售货际值56勺.1崇1亿元凉。联排慕单户赞总价僵在60揪7~裹66昆2万合院钟单户颈总价78惩0~朝87摆4万叠拼垦单户棚总价35塘2~输48行8万东区可售总货值统计（东区地上综合容积率0.5，地下不计容）套数总价（万元）酒店1120000东区已建未售住宅总货值2936672东区新建住宅总货值12131249472合计东区可售总货值1406144东区可售总货值比较总价（亿元）东区原可售总货值（综合容积率0.373）84.50东区可售总货值（地上综合容积率0.373，地下容积率0.16）140.61可售货值增加56.11东区新建住宅可售总货值（东区地上综合容积率0.5，全区综合容积率0.47，地下不计容）类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）132㎡联排有地下室132.046000110.0242.025091607215283802365052030130548无地下室132.0460000.0132.04600060735346596046596214342144㎡联排有地下室144.046000120.0264.02509166214921456178803933698698无地下室144.0460000.0144.04600066235050400050400231840166㎡合院有地下室166.047000120.0286.02728078040664048001144031208无地下室166.0470000.0166.0470007801011676601676678800186㎡合院有地下室186.047000130.0316.02766587400000无地下室186.0470000.0186.04700087410218972018972891683F类联排100㎡100.0390000.0100.0390003902172170002170084630125㎡125.0390000.0125.039000488217271250271251057883F叠拼100㎡100.0390000.0100.0390003903263260003260012714090㎡平层90.2390000.090.2390003521631469501469557311汇总2233285330463303316601249472前期族分析总图摔策略弟一目录亩一目录笼二目录总图趁策略散二目录过三总图脏策略鱼三分期抚开发目录却四总图环策略恒三用地彼红线原用昆地控丝式制线分期恐原则1、在偏原0.棕37厦3总图栽的建牲筑控调制线太范围跌内不责调整水容积状率，敬只调愿整户悬型，谦规划溜压力爬较小暴。2、避槐开东缠区西矮面高沸尔夫级中轴垫地块臣，西与区小霸业主姿群诉较压力畏较小仇。3、首贴开及通前几能期报撞批地讨块考压虑示碎范区获周边俱地块凤，利蚁于销腥售。地块集分六堵期开班发一期乓、二纸期、修三期刚范围枕线为茫原0.养37冻3的报篮批控甩制线笑，仍拣按照0.向37究3报批势，可肢保证20变21年的薄货值达供应后期饱存在毯提升引四期妥、五忍期、揪六期杜的容尿积率野的可歪能性四期一期二期三期六期五期总图图策略战三用地挎红线原用蝇地控希制线一期指标名称单位数值联排㎡38497叠拼㎡

0公建配套㎡3500其它㎡400总计㎡42397三期指标名称单位数值联排㎡31698叠拼㎡6900公建配套㎡0

其它㎡400总计㎡38998二期指标名称单位数值联排㎡33037叠拼㎡48260公建配套㎡0

其它㎡450总计㎡81747六期指标名称单位数值联排㎡38006叠拼㎡0

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其它㎡300总计㎡38306四期指标名称单位数值联排㎡39787叠拼㎡22030公建配套㎡450其它㎡0

总计㎡66267五期指标名称单位数值联排㎡15301叠拼㎡13828公建配套㎡0

其它㎡300总计㎡29429一期桨、二弦期、兔三期葬满足页综合床容积涝率0.桥37历3一期垦、二传期、氏三期大、四养期、眠五期朽、六仿期满鲜足东旷区容助积率0.私5四期一期二期三期六期五期总图两策略仁三一期曲综合豪容积钳率0.立89地下耕可售虎面积31馒17越0㎡一期膜经济塞指标东区一期建筑面积汇总表指标名称单位数值备注规划建设用地面积㎡82864.50未建总建筑面积（地上+地下）㎡84584.00地上总建筑面积㎡42406.00其中住宅地上建筑面积㎡38506.00公建地上建筑面积㎡3500.00其他地上建筑面积㎡400.00地下总建筑面积㎡42178.00其中非人防车库面积（不计容）㎡11008.00人防车库面积（不计容）㎡0.00人防统一设置于2-B、2-C地块（面积20420㎡）；住宅地下建筑面积（计容）㎡31170.00总计容面积㎡73576容积率0.89其中地上容积率0.51地下容积率0.38建筑占地面积㎡20716.13建筑密度%25.0%需大区综合平衡绿地面积㎡41440.54绿地率%50%需大区综合平衡停车位辆319其中地面车位辆44非人防车位辆275住宅总户数户266居住人口人745总图策略袭三东区繁一期冲可售貌总货现值（滤地下球室计自容）总货液值：16项.3膀7亿元俱；地上放货值醉：13驶.2些6亿元时；地下夕货值仆：3.阴11亿元牺；住宅青均带躺地下忍室。一期一期鸦先行颂开发犁，总温货值16近.3坊7亿满泉足20葵21年销吹售货是值要监求；一期搞开发盟暂不液考虑足人防技地库朽，人课防面聪积与掀容积哥率提盟升相煤关（2、3期地雀库可星满足0.念37蝴3容积白率人傻防地泄库面宇积要拢求）东区一期新建住宅可售总货值（地上综合容积率0.373，地下容积率0.16）类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）135㎡联排有地下室135.034500110.010000245.02350057612817280140803136073696144㎡联排有地下室144.034000120.010000264.02309161038547245601003223165148㎡合院有地下室148.034500120.010000268.02353063147695656401259629638166㎡合院有地下室166.034500130.010000296.02374070353879868901568837243汇总

266385063117069676163742总图策略舰三东区支一期省可售弯总货优值（县地下压室不环计容甲）总货站值：13刺.7锹5亿元多；地上津货值起：13企.7赛5亿元望；地下河货值辉：0亿元硬；住宅贫均带闹地下植室。一期一期紫先行锯开发守，总董货值13摇.7天5亿满殿足20拼21年销找售货与值要掠求；一期托开发城暂不恼考虑窜人防卖地库篮，人患防面疤积与凡容积诵率提溪升相竖关（2、3期地绿库可祖满足0.跑37乘3容积讯率人盘防地勇库面袖积要手求）东区一期新建住宅可售总货值（地上综合容积率0.373，地下不计容）类型地上面积（㎡）地上单价（元）地下面积（㎡）地下单价（元）销售面积（㎡）平均单价（元）套均总价（万元）户数总地上面积（㎡）总地下面积（㎡）总销售面积（㎡）可售总货值（万元）135㎡联排有地下室135.036000110.00245.01983748612817280140803136062208144㎡联排有地下室144.035500120.00264.01936451138547245601003219426148㎡合院有地下室148.035500120.00268.01960452547695656401259624694166㎡合院有地下室166.035500130.00296.01990958953879868901568831233汇总

266385063117069676137560总图赤策略锦三营销舰专业语量价顾定位布输出巧建议标段方案设计方案公示方案复函初步设计基础施工图全套施工图施工图外审东滩花园东区大套改造2020.6.152020.6.302020.10.302020.11.152020.12.102020.12.202021.12.10示范区2020.6.152020.6.302020.10.302021.11.152020.12.102020.12.202021.1.10大区2020.6.152020.6.302020.10.302021.11.152020.12.102020.12.202021.1.10设计慕专业私进度闭计划标段外立面深化设计景观方案设计景观施工图精装修方案设计及配置标准精装修施工图室外给排水设计东滩花园东区大套改造2021.1.202021.11.202021.12.52021.11.202021.12.10-示范区2021.1.252020.11.202020.12.102020.11.202020.12.10-大区2021.2.102020.12.202021.2.10--2021.4.10大平姓层研公究典型乱案例扯分析大平堆层研贵究项目概况：项目位于新加坡南端的吉宝湾之畔，包括6座高层和11座多层住宅；•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达750米的私人海滩；•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。前排多层建筑弧形立面设计，最大化景观面，后排

高层错落布置，朝向各与同，意在向各个景观方向分散布置，总体思路是以观景作为首要考虑要素。内部大开间全景窗设计——以海景资源作为主要卖点打造，朝南一侧可观赏到海景的房间均设大面积全景窗；主卧室套间化，其他次卧室部分套间化，内部无大面积衣橱空间。国外何典型失案例饼分析/吉宝成湾共愈管公司寓大平湿层研愚究国外脆典型萄案例描分析/空中践豪宅leRa朵ff耻in制e采用框架结构，内部空间可自由划分，以公建化建筑技术营造住宅空间；高层中设计泳池是奢华的代表，可适当考虑层部设置游泳池以迅速提升整体档次室外泳池，私人享受，与起层室、客厅紧邻布置开敞设计，无隔断功能空间，自由划分，根据业主需求量身定制装修一层2户双电梯设计，增加电梯使用率同时也保证电梯维修时至少一部通行双层空间布置，公私分区明确，动静空间分离布置，相互与影响

项目概况：项目位于曼谷市中心，是一幢每户均有私人泳池的豪华公寓；项目结合本身传统生活方式的理念，打造一栋科技功能齐全的住宅。大平壁层研渴究国外带典型圾案例壁分析/Eliza豪华