土地估价基础知识与估价方法

土地估价目录

一、土地价格1.内涵2.特点3.影响因素4.趋势及规律二、土地估价1.概念2.目的3.原则4.方法目录

5.使用方向三、土地价格体系（中国）1.基准地价2.标定地价3.交易地价4.其它价格形式一、土地价格（一）内涵（二）特点（三）影响因素（四）趋势及规律土地价格的概念土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。土地价格的内涵与外延土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

土地价格的外延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。二、土地价格的主要特征1、土地价格是权益价格；2、土地价格不由生产成本决定；3、土地价格主要由土地需求决定；4、土地价格呈上升趋势；5、土地价格具有明显的地域性。

三、土地篇价格傻的类昼型按土丽地权利划分按土盲地价朗格形成犬方式碎划分按政昼府管忌理手糊段划贼分按土泻地价仅格表示妹方法划分按土桑地的悬存在受形态化划分按土浪地的听交易赛方式缘瑞划分按土蓝地价界格使衡用目丧的划单分三、按土僚地权血利分冠为所有削权价具格、头使用影权价液格、朝租赁霞权价春格、绪抵押毛权价怀格、他挠项权古利价锄格土地永所有程权价屿格是摧一种刑土地筹所有勾权转赶移价坏格，着或说孙为卖绍断价钳格。土地荡使用永权价让格是客在一据定期昏限中俭拥有桌土地鉴的使独用权假、收串益权谨所形弟成的批一种玩价格捷。同样朱，租僵赁和孝抵押汤权会召形成凭租赁阳权价返格和航抵押岸权价挤格。按土驶地价袍格形锣成方鸽式可仪分为交易海价格是通兔过市院场交扒易形刻成的杂土地夸成交帜价格烈。理论扇价格理论测价格汗指经相济学幻玉假设出的“授经济予人”畏的行烂为和讲预期健是理域想的糠，或语是真骡实需剧求与移真实有供给帮相等别的条没件下突形成旦的价旦格，评估爬价格是由忍专门赖的机贯构和抚人员比，按蜘照一骡定的惰程序叨和方滴法评训定的绵土地隶价格赴，包周括交易脾底价犹、基厕准地拔价、课税际地价等①交串易底咐价；祖在土谣地交尾易之傍前参灾与土仓地交英易的板各方耳，政圆府、锅购买椒者、货租赁辈者、碰抵押焦者等松都要迫对土塑地进贺行评妹估，邮形成霞各自冲底价落。②基吓准地辜价；治是政辉府为帐管理开土地夹市场蚂，由付专业顺部门病、专俗业人条员评联定的阴土地问等级篇和区贞域的换平均钓价格查。③课缴税价砍格；弃是政殿府为滨征收奋有关晶土地洪税收惕而评撤定的粪土地残价格合。按土丽地价玩格表闷示方黄法可者分为土地载总价劣格：是指萍一宗保土地陷的整体价格命，一魔般不拾能反六映土银地价退格水两平的戚高低残。单位俭面积涌地价：又铜称土搞地单圈价，虫是指身单位器土地僻面积道的价开格，吩一般狐可以凑反映汽土地抚价格粘水平贫的高朋低。单位革面积掠地价=土地锹总价均格÷土地悟总面烘积楼面骄地价：又称穷单位溪建筑挡面积连地价辈，是写平均望到每踪蝶单位烈建筑逮面积车上的逆土地捷价格竹，楼下面地卖价更能对反映土地俩价格沟水平母的高消低。三者孙之间绵关系：楼面轰地价=土地许总价勉格÷总建慰筑面陈积楼面锯地价=土地睡单价÷容积势率按政猪府管晋理手给段可避分为申报眼地价：由土弊地所贝有人狭或使孤用人屿向有删关机移关申续报的祖地价拥。公告(示)地价：是版政府症定期柏公布技的地域价。腊它一洗般是利征收梢土地孙增值泄税和献征用猪土地怕补偿砌的依焰据。按土强地的存在熔形态可分浆为生地组价格：指已吼完成龙土地姑使用驼批准云手续舅而未逃进行先或部特分进张行基乎础设阻施配筒套开鼠发和航土地丢平整丘的正躺常市行场条晒件下遵一定邻年期说的土扭地使余用权脆价格风。熟地震价格：指拌完成鱼了土骨地开供发等伸基础昌设施由建设话，具缸备建鞠设条夸件的得正常唯市场渴条件邻下一壤定年插期的士土地堤使用蒜权价走格。毛地灶价格：指宝已完联成基卫础设登施配批套开驱发而赢未进搭行宗挑地内家拆迁矛平整肠的正闪常市侦场条县件下进一定踩年期让的土缝地使叔用权番价格割。净地勉价格：指殿已完况成基弹础设味施配灿套、外场地协内达铁到开兔工条佣件且宽没有辟设定坏他项泉权利休的正若常市企场条强件下恭一定协年期茫的土蹦地使剥用权蒜价格按土满地的交易售方式可分缓为：旁拍卖具价格窗、招求标价嘴格、躲协议物价格洗、挂茫牌价歉格。按土牢地价奴格使用符目的可分邀为：惹买卖茅价格索、租博赁价性格、馒抵押祸价格巨、课摔税价嚷格、订征地累价格旗等。实际滔价格迷和名升义价污格实际欧价格是指都在成钟交日赤期时照一次说付清冲的价雄格，巾或将趋不是蹈在成它交日需期时樱一次总付清艘的价菜格折部现到睁成交路日期住时的犬价格划。名义墙价格是指酬在成绑交日戒期时浸讲明屿，但涂不是栽在成扩交日模期时壮一次刮付清将的价图格。在实邮际交牵易中蓬的付遭款方役式可仆能有铜下列冲几种巡寿：1．要断求在典成交裂日期减时一归次付旱清。2．如牢果在贪成交呼日期解时一竟次付宣清，坛则给访予折蹄扣。3．从沈成交广日期屡时起毕分期浸付清斧。4．约望定在块未来添某个罩日期努一次证付清星。5．以伸抵押钥贷款垫方式奶支付捆。影响贺土地叉价格待变动寸的因够素1、一撕般因卵素2、区估域因赚素3、个灯别因椅素一般性因素指影弟响土蔬地价储格的艳一般灶的、想普遍杆的、卧共同盘的因丘素，届它对括土地浓价格佛的总貌体水自平产挣生影颗响包括唱：土矛地制相度、舌城市债规划军、城拦市性今质及型宏观迟区位叹、土迅地利册用计溪划土积地相与关政忌策、德人口忌状态遣、经道济发目展状让况、姨社会辞安定挽状况区域壳因素对区形域地可价有攀总体没影响网的自器然、膊社会中、叨经兽济因意素包括回：位护置、蜡基础限设施男条件州、规督划限咽制、内环境薄质量个别携因素宗地匙本身寒的条独件和炼特征狂对宗维地地嗓价有枕影响景的因补素例如渐：宗捏地面共积、块位置席、形叼状、厨临街才宽度捐、宗惭地开鸽发程口度、镰土地妥利用成状况斥、规豪划条灾件、值土壤削肥力辽、地绒质条橡件等中国汤土地俱价格焰体系（一荣）基床准地冠价（二按）标肤定地幸价（三抓）交颂易地拌价（四鲁）其动它价驾格形正式基准掀地价城镇际土地菊基准灿地价在城字镇规繁划区绵范围搅内，猜对现跃状利贵用条须件下达不同锹级别庆的土浓地或裂土地望条件储相当盟的地碑域，坏按照较商业疼、居浩住、太工业烈等用咐途，锯分别凶评估思确定辨的某变一时伤点上回法定堆最高驱年期尺物权军性质候的土姑地使聪用权衰区域狡平均鲁价格农地元基准办地价农地醉基准着地价腾是指盒在农豆村范幕围内弟，以膜县梯域为洽单位令对现裹状利杏用条托件下冒不同甩级别倾的土慰地，才或者帝土地赠条件妹相当勤的地徒域，幅按照贱土地周所有眯权、孕土地既使用巴权等雷不同扇权利悼分别毛评估维确定殖的某则一时木点的督平均添价格一级区域二级区域三级区域四级区域五级区域基准帝地价苏的确饮定（5级）政府灭根据圈管理龟需要损，评痛估的植具体来宗地展在公馅开市秘场和观正常蜻经营沃管理有条件侨下某揪一期骄日的子土地慎使用端权价斩格。标定绒地价基准隐地价供和标不定地掩价的稠主要鞠区别捏：(1欠)基准槽地价骨是大菊面积赠评估倒的区言域平跑均地四价，似标定抛地价匙则是拍具体闪到宗维地或铺地块螺的地把价，嘉亦称该宗地丝式地价幅；(2划)基准贺地价饼以考耀虑宏梯观区蛋域因载素为农主，亩标定踪蝶地价全则还替考虑哀地价糠的微忠观区且位因核素，亦其地须价更槽为接候近市肚场交均易地序价。指土接地买秃卖双足方按耀市场您交易侍规则运，在热土地播市场旨中实辟际成罗交的末价格冠。主绘要有亡：土地束使用进权出纪让价舌格土地侧使用阳权转饮让价柴格租赁般价格地役臂权价短格交易并地价土地队的存株在形脂态土地烟权利土地户价格肝形成政府广管理鸽手段土地瞎交易土地崭价格汤使用妥目的其它顷地价携形式土地灾价格茫变动坐趋势毫及规航律性土地坐价格浓呈总麻体上隔升趋举势土地赏价格萄变动亡呈现衔周期泼性特击征土地赵价格当的变暖动具苏有明陕显的币地区液差异张性地价郑在房邮地产若价格樱中所滤占比始重越崖来越唇大土地丢价格丽呈总储体上湖升趋壮势社会周经济矛发展者水平杰提高人口腥数量敢及家门庭户似数增甚加土地曾投机土地凡价格菊变动点呈现织周期栗性特谢征土地鄙价格胃的周慕期性评变动港受经暮济发护展周怜期的以影响土地躲价格截变动命受政逮府调漫节的耐影响二、发土野地估痕价（一继）概奇念（二铜）土东地估冠价的指目的短与作究用（三欢）土悦地估塔价的男原则（四信）土初地估怒价基补本方瓦法（一联）土防地估苗价的配概念土地玩估价就是跃估价盒人员蜜依据自土地尺估价叠的原则论、理作论和魄方法，在村充分微掌握垂土地市场核交易话资料的基屈础上薯，根馒据土切地的烂自然慌和经半济属肥性、围按地征产的莲质量移、等路级及垦其在煎现实这经济卧活动盟中的粱一般搭收益喇状况丹，充海分考光虑社蝴会经陵济的狠发展筋、土扁地利毕用方共式，路土地预期脊收益和土胡地利用月政策等因蜜素对众土地住收益劝的影吃响。羡综合传评定牲出某崇块土叹地或踩多块悦土地凯在某一艇权利状态灿下某一忍时点的价潜格过傲程。（二列）土少地估叛价的掉目的元与作乱用1、能边灵敏脸地反番映市冒场的灶供需赵状况踪蝶、土毯地的软利用卵状况寄和市粒场动缎态变愁化，围同时称通过井与其鼓他社辈会经诸济发载展指哈标综格合反为映社没会经持济发萄展状辛况；2、调到控土祖地市庆场供亩需的颠有力攻杠杆捷；3、调身整土枪地市嗓场经猾济主好体之杏间经黎济利沈益关惹系的天保障兽；4、推仙进我举国土退地使姨用制余度改仰革的香重要台前提属；5、量墓化国纲有土权地资漏产的荡尺度枕。（三格）土地倘估价绒的使永用方筒向1、为旬国有茅土地卷使用节权出毫让、碎转让原、租舰赁、垃收克回、研收购察储备谜、作母价人轰股、誓清产助核资耻等提驼供地勾价参摸考；2、为下集体桂土地牛所有哪权征盐收补如偿、属集体升土地秘使用健权作善价人派股和猜转让起等提俗供地物价参煌考；3．为摩土地辰使用熟权抵垄押提升供地抹价参妄考；4．为勺企业污设立萍、重命组、掉改制横、上顷市、拼增资植扩股仿、产亦权交帜易、戏资产存置换赴、合情并，绩分立艰、破并产、邮关闭撕、清缸算等腰经济离活动稍提供甩地价疾参考尿；5．确果定和晚更新袜城镇拘基准以地价水、标泊定地漂价；（三至）土地血估价翼的使姑用方两向6．实抱现城么市地扭价动秒态监揉测；7．对测农用远地进行行分咏等定凯级；8．确驴定农加用地魂综合采区片纹价；9．为祝土地译增值蓬税等猜有关丝式不动泻产税际费征更收提绣供地条价参勿考；10．为击司法请鉴定烧提供辽地价探参考悉。（四掠）土翠地估醉价的名原则概念：人娇们在绢土地僚估价咽的反奴复实温践和毅理论见探索赢中．治逐渐驱认识江了土往地价偶格形梅成和熄运动自的客逗观规匙律，基在此皱基础马上总神结出啊了一栋些简尊明扼赛要的伯、在泪估价铲活动顿中应郑当遵寒循的法则寺或标统准。这尺些法撒则或雀标椎绘就是觉土地矿估价默原则穿。（四订）土黄地估厉价的春原则应当浇遵循界的主要絮原则有：合法施原则狡；最辽有效仙使用拒原则否（最柔高最狭佳使道用原宅则）蒸；替受代原暴则；睡变动冰原则据（估陡价时腰点原短则）盲；报章酬递洒增递袜减原赵则；预期姐收益稻原则怜；供洁需原筛则；慢贡献鲁原则；公平即原则等。作用熔及重刮要性：土地室估价此原则掠是使配不同塌的估沿价人狂员对吼估价生的基惹本前热提具四有认圆识上轿的一悼致性忍，对涛同一车估价裤对象窜在同呢一估福价目容的、肌同一说估价狗时点翠下的擦估计邻结果中具有贫近似封性。（四侨）主碧要估弱价原徐则合法阿原则替代固原则最有旋效使简用原脊则估价避时点秆原则预期迈收益开原则供需防原则报酬材递增笋递减窝原则贡献宣原则合法讲原则合法笼原则法要求针土地盏估价由应以烦估价拨对象液的合饲法权吼益为驱前提负进行击。合法罪权益谢包括洞合法期产权恼、合扯法使振用、闷合法购处分砍等方万面。合法熔原则合法羊产权应以壤房地缠产权属揪证书属和有双关证岛件为依毅据。现行选的土尘地权害属证吉书有《国有苹土地肤使用颗征》、《集体枝土地刃所有围证》、《集体时土地瓜使用罪证》和《土地计他项愤权利蛙证明股书》四种园，房屋僚权属输证书镜有《房屋栋所有漏权证》、《房屋重共有欣权证》和《房屋源他项胀权证》三种卸。统一溜的房做地产雹权证茶书有《房地身产权嚷证》、《房地床产共宁有权辆证》和《房地古产他映项权耗证》三种望。任何萍产权辉性质饭的房虹地产造都可习以成播为估撤价对脚象。合法肤使用应以德使用槽管制季（如创城市懒规划菌、土篇地用夜途管跳制等幸）为高依据基。例如直，如爱果城硬市规廉划现榆定了窝某宗萝土地鸭的用模途、码建筑耀高度渗、容已积率怕、建芬筑密购度等粥，那防么对够该宗钟土地愚进行贱估价柏就必求须以肤其使荒用符别合这絮些规草定为躲前提贞。西方凑所谓倘的城棉市规突划创仙造土琴地价灾值，狠在一屿定程梁度上裹反映极了这忌一要极求。合法牺处分应以荣法律驼、法挠规或药合同右（如若土地禁使月锐权出辱让合坟同）刮等允钉许的劲处分域方式购为依喇据。处分姥方式东包括城买卖助、租毙赁、拜抵押酿、典柏当、说抵债冠、赠款与等艺。替代吧原则替代亭原则笛要求乖估价页结果湾不得真不合同理偏望离类苍似土快地在沉同等露条件凝下的眼正常说价格功。类似撤土地妈是指膝土地稼所在农区域线的区章域特舒征，命以及领影响泄地价呆的因勒素和崖条件镰均与杨待估谈土地涨类似丙的土尺地。在同稻一市拾场上间，相稿同的来商品摊，具耻有相躬同的养价值励。土地露价格泄也符帖合这秒一规阿律，变只是狮由于吧土地滩的独秘一无今二性屑，使盛得完攀全相俗同的线土地泛几乎以没有侧，但绕在同够一市溜场上貌具有宇相近姐效用水的土足地，狭其价碧格是芳相近慰的。根据够市场饿运行译规律站，某棍块土余地的竹价格挖，受病其他功具有姜相同东使用毅价值董的地续块，霉即同侍类型爪具有姑替代畅可能拍的地种块价延格所鼻牵制榜。替代拨原则土地中估价套中的正替代踩原则劲可概鞭括如村下：土地立价格使水平叔由具倾有相怖同性滋质的检替代辞性土酷地的棕价格甚所决疗定；土地府价格德水平样是由踢最了凭解市傍场行劫情的娃买卖伤者按弟市场骑的交婶易案庆例相和互比纺较后株所决恒定的欲价格勺；土地好价格坐可通追过比缎较地与块的腐条件惑及使麦用价掀值来蹈确定俩。替代翻原则市场悼比较伟法是订以替亩代原案则为添基础晓的替代么原则硬实际良上与喊收益筹还原投法也霸有较借深的盘渊源远关系适用焰范围速广，灰是估惯价原宽则的言中心胳内容话之一基准舌地价将评估蛇、作基准股地价源系数场修正翅法实东际上绞都是念替代愿原则究在估类价实盈践中胳的具程体运前用。在收益餐法、渡市场凉比较薪法、假设批开发丛法、路线腿价法生、基怠准地迟价系珠数修历正法等估价坛方法广中都架得以宏应用最有舟效使奥用原量则（最高烧最佳腾使用跳原则袄）土地酒价格漠是以逐该地晌块的否效用竭最有父效发设挥为婚前提。最有漆效使升用是加指法律纯上许腿可、魄技术毛上可兽能、故经济肃上可剂行、经坏过充盏分合叙理的它论证酷，能妖使估召价对飘象的作价值乐达到谣最大亭的一吨种最漂可能挪的使概用。最有拾效使脊用必窃须同跃时符站合4个标拦准①该法律修上许棋可；轮②技永术上誓可能窜；③执经济政上可债行；欲④价讯值最庭大化。最有劈燕效使蚊用原难则（最高渡最佳素使用魄原则惩）最高吧最佳栏使用即具体白包括3个方尽面①织最佳圈用途望；②惹最佳标规模钓；③热最佳歼集约惊度。寻找钉最高伶最佳触使用分的方敬法，席是先辞尽可翻能地狱设想描出各裤种潜悉在的鸭使用氧方式梳，然俱后从冷下列4个方好面依么序筛允选：①法死律上价的许腐可性定②桥技术所上的捎可能桨性扶③经舰济上驰的可拼行性腥④驳价值涨是否种最大三个欣经济骗学原贱理有获助于术把握站最高逐最佳怎使用仓（1）收城益递污增递灶减原丘理；牢（2）均挽衡原孟理；恒（3）适附合原初理。估价姐时点罢原则估价戏时点店原则格要求剖房地祸产估战价结龄果应搬是估虑价对祸象在怨估价尚时点任时的粗价值。确立阔估价絮时点待原则社的意贼义：合估价圆时点拒是评未估房海地产价值宋的时俊间界界限。估价陪时点独、估炸价对爷象状千况和怖房地音产市尝场状支况的效关系估价日时点羊原则蹦要求枣房地灶产估贵价结坐果应弯是估碗价对社象在葡估价搅时点缸时的盆价值。确立授估价爱时点晃原则山的意划义：狠估价芦时点扇是评鸡估房柱地产价值剧的时弯间界舒限。举例1．估鸦价时耀点为泄过去侍的情业形，吉多出冈现在克房地帝产纠遮纷案略件中逮，特核别是快对估娘价结矩果有基争议骄而引天发的瓶复核乏估价夜。2．估幸价时技点为缝现在对，估本价对苦象为缓历史哪状况培下的罩情形择，多逆出现托于房虽地产高损害求赔偿薯案件擦中。3．估胶价时病点为驼现在株，估首价对搜象为扩现时恒状况沙下的庄情形迎，是苗估价瘦中最均常见践、最封大量崖的，任包括较在建磁工程味估价性。4．估滥价时冷点为厅现在敲，估绢价对飞象为练未来跨状况率下的阔情形金，如国评估辩房地虽产的鸽预售哈或预苦购价义格。5．估继价时业点为甲未来是的情仿形，醋多出猎现于碑房地窗产市腥场预鸭测、剥为房窃地产传投资筐分析绩提供柔价值添依据吗的情载况中庙，特谅别是肯预估锣房地硬产在葵未来橡建成捧后的蕉价值顷。预期睬收益护原则土地徐价格待受预任期收雨益形御成因黑素的顽变动韵所左抄右，码土地畜投资梢者是征在预货测该陈土地者在有捉限使闪用年窃期内翠所能翅带来并的收芹益或暴效用排后进标行投垦资的夕，因乓此，岁准确薯预测缺土地茄现在傻以至妹未来怜能给构权利蒜人带痒来的刮利润报总和(即收好益价物格)是预弹期收昌益原贫则的怀具体歌表现膜。预期干收益未的估文算必倒须是僚客观慨合理傅的。预期岗收益皇原则弱，对澡土地毙估价畏中的朝地区摇分析苏、交副易实散例价屠格的穷检查茄、纯谊收益燥及还仪原利飞率的缎确定同非常亲重要你。在土榴地估召价实燥践中树，剩余储法估价花及收益跑还原葛法估价毯中土悔地收浩益的玩确定蒜，都城是预剖期收当益原围则的杏具体骆应用贸。预期突收益停原则土地劳不能遇实行棋完全哗竞争诱，其逼价格著的独雹占倾舱向性乔较强榆。供公需信鉴息及补替代中性有冠限，口土地翻不能鸣仅根截据均圈衡法车则来伯决定稼其价作格。供需桂原则旱是以预期嘱收益陕原则严、变齿动原忧则、饮竞争醉原则为基础贯的。报酬择递增味递减酿原则利用书该原寺则，坝找出芽土地丑边际艇收益昆点（凑也即蔑最大杀收益线点或社最有聋效使炎用点梨）。沾这一未原则触说明坊，成驳本的仗增加苍并不宴一定看会使田土地零价格丹增加芽。贡献鼓原则对于眨土地制估价甩，这芝一原鬼则是掀指不底动产唐的总钓收益筐是由单土地速及建辈筑物葛等构仙成因遍素共保同作阁用的膊结果茧，其醒中一爬部分鼻的收冻益，服对总链收益谣而言谜，是刃部分隙与整乘体的挂关系峰。变动原省则土地抢价格伯是各灿种地守价形键成因毛素相夹互作着用的缸结果差，因嗓素经四常处哥于变掠动之省中，伍地价汤相应断而变帝。与秆预测茧原则爆密切塘相关花，是光估价舌时点务原则症的基穷础，倚是基仓准地影价更城新等崇的理夏论依旱据。（五佣）土芦地估恰价的柏基本摄方法市场躺比较云法收益饺还原胃法成本蛙逼近贫法剩余越法基准傅地价傻系数勿修正伸法农地胡宗地撕价格围评估仰方法（五歇）土亮地估则价的固基本吩方法土地殊估价保方法顾，可宾以分单为基鞭本估飞价法密和应活用估半价法苹。基呈本估呀价方蚕法又莲分为塞：收京益还坛原法僚、市纪场比罩较法旺、剩窄余法篇和成匙本逼超近法专。最近营同类准房地音产在兼市场鹅上是秧以什痛么价徐格进恰行交歪易的--市场矛比较废法重新敬开发优或建吗造同隆类房邮地产起需要紧多少浓费用—成本律法如果轰直接轻利用欧该房文地产呢预计倾可以援获得抗多少花收益励（即些基于膨房地歪产的幼收益血能力甩来衡参量其享价值帮）--收益纠还原轮法应用驾估价金法又残称为仆大量肢估价法属于此矮类的宏方法谣有：恳路线启价估僵价法鉴、基盆准地斗价系趁数修兆正法甜、标封准宗肥地估艇价法荣等。市场兄比较趋法基本钟原理市场票比较桑法是奴根据稻替代抗原理速，将映待估腰土地忠与具坑有替规代性乏的、葡且在萄近期赵市场喉上交基易的纲类似班土地题进行珠比较暖，并匪对类时似土底地的锋成交璃价格泥作适君当修层正，田以此柔估算肾待估琴土地迷价格补的方岔法VD=VB×A伞×B肢×D符×FVD：待产估宗骡地价封格VB：比管较实惧例宗落地价重格A：做待估给宗地臭情况变指数腰修正B：扫待估稍宗地祥日期辞指数维修正D：黑待估禽宗地农区域稀因素美指数说修正F：马待估议宗地敏个别递因素木指数互修正市场挤比较份法基胞本公斑式估价享程序收集鸽宗地磨交易落实例确定逢比较与实例确立盛价格脂可比功基础交易柏情况夕修正估价含期日锐修正区域号因素夕修正个别乖因素鉴修正使用远年期炼等修仓正求出杆比准之价格A：待紫估宗弟地情只况指朋数∕比较躺实例粉宗地钥情况棵指数奴＝正竹常情抖况指像数∕比较拖实例笛宗地宋情况柴指数B：待享估宗歌地估筝价日恐期地密价指脸数∕比较踏实例绞宗地钳交易刚日期桑地价谈指数D：待过估宗菌地区谷域因松素条蔑件指窄数∕比较榜实例吗宗地勉区域凤因素某条件播指数F：待宝估宗代地个芳别因夜素条辰件指团数∕比较杏实例询宗地念个别刮因素丝式条件修正凉指数纹计算基本霜公式虹在具塘体运锋用中丸可表碰示为：VD=VBX1卖00何/(件)X苏(丸)凶/1取00捡X1四00小/(编)X抬10徒0/泄(百)特点膏与适泰用范醉围是最柴基本惭、最商常用羞的土民地估恢价方怕法之拜一、傅也是威国际株上通先用的复国际翅估价师方法涂。评泥估价剖格比摇较接省近土诵地的晌实际港市场剧价格纱。适用亿于地润产市民场发起达、际有充负足的谜具有辨替代吨关系朱的土途地交境易实鲁例地塘区收益逃还原湿法基本田原理收益尤还原步法是挨将待号估土例地未恼来正熟常年脏纯收沸入，煤以一闯定的迟土地切还原险利率即还原通，以窑此估脊算待么估土烤地价碧格的抢方法V泽=a引/慰rＶ：每土地谷收益折价格a：土缓地纯陕收益r：土社地还穷原利严率收益逝还原傻法基刺本公霉式收集锡相关诊资料测算彼年总沉收益确定尝年总梯费用计算日年纯耻收益确定爽还原姻利率选用步适当押的计确算程考序试算颠收益乡丰价格确定急待估缘瑞宗地洋地价估价耕程序是地绵租地像价理哑论的壶直接筑应用利，也孕是较室为常滩用的宴评估勺方法枣。只适特用于族有收觉益的割土地煎和建怪筑物陈或房荐地产开的估著价特点仅与适伙用范足围基本义原理成本鼻逼近乡丰法是志以开炭发土膨地所逆消耗也的各海项客沈观费有用之命和为破主要贤依据逢，再班加上同一定结的利尿润、敞利息椅、税慰金和办土地棋增殖世收益洲来确吓定土全地价初格的稼方法成本皱逼近甚法地价识＝土奶地取僻得费呆＋土份地开责发费部＋税丝式费＋利状息＋绍利润瘦＋土悠地增吧值收否益＝土汽地成友本价抚格违＋土悟地增推值收筹益基本棒公式判断原待估娃土地陵是否啊适用丙于成备本法煌；收集宁与估险价有宋关的会成本赞费用李、利桌息、解利润界、及激增值鼠收益婚等资斯料；通过文直接葱或间劫接方裳式求卡取待简估土械地的期土地贤取得尝费、译土地劳开发扮费及骄相关滴的税城费、胃利息凳、利危润；确定串土地酸开发颤后较艇开发绕前的帜价值矿增加胖额；按地倦价公摆式求怖取待动估土墓地的山土地关价格辉；对地清价进饰行修蒸正，的确定哨待估农土地职的最争终价统格估价惑程序一般善用于幕新开与发土衔地既无瞎收益纺又无滔比较寨实例埋的公吨建、常公益颗用地震的价稼格评乎估适用千范围基本碑原理剩余生法是半在预愈计开高发完叨成后吗不动臭产正禁常交例易价沾格的著基础楼上，纲扣