创意产业园区发展定位与概念性规划图文

SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划规划展示图如何创意——园区发展定位创意什么——园区核心业态遴选怎么创意——园区概念性规划检验创意——园区财务投资测算推广创意——园区市场推广策划附录——园区建筑单体详细设计规划方案报告内容

4—910—1819—3839—4445—4546—89A-A-漕河泾园区产业升级，现现代服务业发展趋势B-B-基地周边潜在消费空间间巨大、商业氛围成熟基地三大发展驱动力概述

业态转型、提升漕河泾园区产业升级，代服务业发展趋势功能定位多样化

基地周边潜在消费空 巨大、商业氛围成熟漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力

C-SVA产产业升级、核心业态发展

要基地物业现金的反哺、支持

租金利益最大化

基地发展 的驱动力项目内容比较对田林项目的影响

W19+16项目规划为上海首批现代服务业集聚区（微型CBD）,政府支持力度大；占

仪电项目规划为国际商务社区、街区式购物

邮通项目规划为集信息科技产业、综合办公、培训中心、及配套服务设施为一体地23万平方米，建筑面积80万平方米，包括“总部经济平台”、“研发设计平台”、“创新孵化平台”、综合服务平台”等规模大，能级高，政策支持有力，全新形态创意竞争策略•发掘功能板块主题特色•在创意上下功夫，产生独特形象•优化基础设施，如充沛的停车等中心，包括商务办公、数码港、酒店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、酒吧街、精品商场、等业态。规模大而零散，紧邻SVA项目，相似的基地形态差异竞争策略•注重对商务客群细分，了解产业配套的需求•发掘特色和形成集聚•注重品牌与亮点的打造的科技园区。项目的商业业态规划是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、精品服饰、健身房、美容、饭店、大超市等紧邻地铁站点，相似的基地形态，商务商业功能明确品牌竞争策略•要挖掘产业间的相关性，形成产业集聚•注重品牌与亮点的打造竞争性项目横向比较分析体量为10万平方米，规模较大，利于发挥积聚优势在装修方面可得到150-200元补贴相对一般园区更好的绿化空间投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌无特色徐汇区对于税收属地化的要求周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商圈等，项目可借势发展漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨大与其他园区相比，项目位于中环，地段一般周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，竞争激烈创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政策风险空间区位与园区发展的SWOT分析三大业态构建策略应对周边竞争相关的多媒体应用主题延续并扩展数字多媒体产业链

顺应由研发商务到休闲娱乐的转变， 取得更大的发展； 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术1主力业态内部构筑相互关联的业态链

项目体量较大，能够在主力创意产业业 态内部，沿着产业集群互动的方向，从 研发-销售-技术支持-展示-商业配套等 环节构筑相互关联的细分业态2适当提升商业比重，提升园区租金变现能力

项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力3五大园区构建原则化挑战为契机结合项目体量的优势，实施大规模综合开发建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合市区10万平方米的综合型创意产业园结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区12由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成

以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区

将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生

找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式345总体功能定位

动感商业的体验场所

提升园区商务配套的服务高地特色创意商务集群的 灵动空间

融创意产业与创意 生活为一体的超大 型综合创意商务谷创意俱产业拜是人逮本经充济背龟景下节以创意为讨主宰雾的一汪种资答源配驾置方载式，而非的工业覆经济客时代必按照牲资源留来配置资意源。蚊在这淘种大兔业态址观的头导引下，龄把握昨漕河短泾现唇代服晶务业毅升级趋势芝、周面边社剩区的跳商业处演化棵格局与狭腐义创奶意产围业的郊适宜辣业态吧三大方向麻，SV蓬A田林贤创意顽产业咽园区伙将构筑包飘括内先容创完意产戏业集付群、测创意生活烘商业到集群博与现本代创敬意集盈群三大板率块的屯有机雪业态破体系指。园区讽大创应意业候态体卡系构仿成内容板创意学产业拍集群—核心示业态SV讯A——CO挎NT枣EN都T而VA雁LL帜EY以实趣质表捉现内辉容以内愿容展前示空姐间以空查间创谦造价崭值动漫帐业（网集络游戏命、动维漫卡林通）数字影音时尚出版SV戒A创意躺内容产业蛾谷WE宾B2这.0电子门户内容请创意摇产业停集群—空间桑载体动漫贸业大众到出版数字浩影音承载毛物业碎形态物业洞特征产业准类型内容遭创作及术翠研发产品爹制作及运悟营内容娃获得及编效辑平面玻设计及印泉刷节目业制作及加旗工节目鸦发行广告掉制作忙及营顿销推略广WE筋B2毅.0内容承获得网络坊支持1234专业帆工作空间书吧竞技瓜广场音像贤城展示巷中心办公忆用房工作蜂室办公忽用房工作微室小规偶模或薄大空间件商务尽办公用短房，贷空间容澡量20失-50人为运主需要汽安装做大型专怀业设赚施商务叠办公锈用房，壶需求倘空间面购积大小规匪模或尺大空间援商务宵办公，皆空间遇容量1-热20为主大面育积商政业用房产业链销售展示娱乐销售矮展示现代斯创意粘服务番集群—承载捷漕河陈泾服屠务业的商务隶办公板块围绕坏跨国羊电子谣企业挠进行下招商管，集给聚小渠型创馒业企套业工业鬼设计拦为主导奖的产己业跨国赢企业侧研发中策心与塔总部基旋地创投堂企业灯的孵驳化器商务诊办公功辽能核心置业态功能槐分区研发急区展示央区交流征区培训绑区服务膝区招商夸建议核心界业态商务评办公蜻功能碰的核祸心业要态确奇定以单工业踏设计颜和研勒发设计为眠主导午的商引务港漕河愤泾发展听现代材服务业方应向总部倘经济集聚设计搂研发创新肯孵化综合苗服务信息票咨询吓服务阁业研发/设计服务释业支持详测试/测量故中心商务由服务梁区功能欢目标主导芹产业现代未创意财服务清集群—承载打漕河晕泾服匹务业的商务之服务鞋配套板块商务竭配套例定位母细化害与业据态组朵合为里多元双综合交立体配套牛服务辽体系商务亦功能商务包配套拘定位核心钩业态业态签组合漕河已泾现脚代服灿务业商港宁承载姥的工桃业设兰计及围总部慎基地创源间承载腐的创酷意产架业链哨集聚衍生拘需求交流盾、培做训、文会务拿、展循示休闲队、娱皱乐、中餐饮腰、居贪住综合乎服务系型立奋体商桶务配组套体败系商务挑型酒筒店、粗企业默会所嫂、大捕型商分务餐帆饮、嚷康体恭运动早设施以商因务酒往店及熔其包烦含的咸企业恩会所偏为主晋体的暑，复桶合健百身、娱乐乘、室消内游惰泳池壤等服泰务设而施的良高档休商务型型配彻套商务哨服务拉配套断的核道心业匹态—综合因性商笔务酒撤店服务内容酒店辞客房基本典设施寄：标准巧客房/商务隔套房/豪华闹套房配套必设施鄙：厨房/桑拿/按摩浴缸/镭射盟影音约系统会议腾会展基本葡设施执：会糟议区/多功堡能厅/展厅配套穗设施系：语圈音同衡传/声像贩设备特色竞餐饮中餐历厅/西餐储厅娱乐解健身游泳闯馆/网球恢馆/桥牌踩俱乐巩部/保龄球馆/壁球拆馆/豪华篇电影司馆/乒乓蒙球室/台球蒸厅/健身圈房/K绪TV包间/舞厅/垂钓/美容仔美发/桑拿/按摩如和人体体融质测眠评现代各创意踢服务宏集群—承载SV便A产业映链服恭务配悄套的僚商务葡板块上游龙：产错品研界发下游炎：市或场开宴拓产业勺外延洁的扩湖大产业朱链整序合闵行SV递A产业基地商务梦平台研发半平台展示歌平台田林基地市场搬外延锈的扩筒大SV脾A三大崭增值冻服务嗽平台园区皇拥有渴优越缺区位提（SV翻A集团恨在市户中心倍城区霉最大透的产钩业基地）捷、产县业传损承（乏记忆SV参A昨日岩的辉延煌）应、产元业链技优势掌（如中央梦研究尊院、区广电换网络辽通讯掠、广驾电销弟售公呆司入役驻）毛，田烈林基地粒的新袖发展拨将在岗打造挥三大包增值记服务希平台辨的基煤础上胳，强胸化SV聚A产业趟链上均下两黎端增限值服目务的叶综合园盈利到能力产品暮外延成的扩死大细化定位项目特征/开发建议销售服务中心•将构建一个以市场为导向、以客户需求 服务平台技术中心•主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车 间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备管理中心•形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才 培训中心，形成横向的集团→业务群→业务单元三级培训中心培训中心•其功能主要是对以 以使得各个中心能有序、高效、协调地运行SV碗A商务翻办公敬的核仅心业远态为目任标的萍面向需国内纲和国门际市雄场的要销售视、上中沫心及亮广电抖信息耳原有鬼的制丹造中奥心实迅施管迹理、渣协调失和决托策，创意间生活铅商业饭集群—特色斑商业乓娱乐命板块24实现家大空敲间厂缘瑞房与商天业的勇完美痒融合，嫌营造选意象迟空间1增加蜘周边心居民生活篇需求弃的可选择缸面，共呈现多彩桌生活茅方式3以特懒色商闷业吸引外耗来消蕉费者绘，转变筹单一店消费结构区别妨周边拴几个暴大体量窑、综笋合型袜商圈发鲁展规的划，塘形成多新元化诞、互再补型商蓝贸商疯务联环动发展创意梯生活Cr皇ea柏ti妈ve&Li举fe娱乐振休闲苏型型•体验泡式多模媒体娱村乐•电影敲艺术耳互动区……商务消服务离型•个性洲、时吗尚休闲会林所•会议眉中心/展示中骄心……创意鞠概念呜型•工艺翼品制沉作馆•时尚与家饰•生活公教育夫体验中心•特色乱体验蒜式餐肃饮创意唇生活恭商业毫产业效集群阴：以传妨统产花业为登基础巾，融钱入创猴意、接科技室与人困文特质，击转变北成为童食、床衣、裙住、披行、冲教育租、娱歌乐等民生汉领域圾的复少合式后经营旧，提顶供具学有深射度体殃验、高质荣、美营感的白产品规划偶概念泊总平泥面图园区连规划东结构房诚分析两轴——绿轴＋水用轴贯穿箭园区返的步孟行、绵景观态系统三片——商业属休闲活＋创堆意园睛＋商务播办公各片摊区功慕能复休合，忘设置危溶解七星——核心馒商业握景观即节点责＋各次雷景观抵节点各节共点十处字串普联，房诚双轴芹挂珠园区跨规划傻功能狠分区拉分析Co弯mm恶en部ce执H位ubCo生lo坚rf壮ul码B培el牌tCr哪ea急ti质ve暑S众pr绸in烂g功能殃分区—商港功能璃分区—彩邑功能浴分区—创源园区枣规划乔交通时分析动态沉交通卖规划焦：主要畅车行购线路彩呈十组字贯属穿园区，农主要董人行即线呈富斜十衰字穿纱越园膏区。仆消防卸车道环辅绕园扇区设吧置以绪满足添消防越需要帜。静态刮交通浩规划洁：设置极集中佩地面歼停车床场，援同时校运用范立体式锣停车记方式走，产扔业化至大楼占设置已一层堂地下炮机械绣式停车库停车讽指标写字老楼每10辉0平方薪米的孕建筑或面积历配备爬机动纳车位芬的指残标是0.追5个，银商业荷性质到建筑止的指浪标是0.城5个至1.轮2个，腔餐饮撇性质的峡指标附是1.眨25个。规划餐后园股区建柔筑面势积：13河331抱9.敞5m2其中乱园区资商务蚕办公茫建筑暴面积咳：10镜34惨51.不1m2，商娘业娱别乐建筑面越积29籍86芹8.查4m2园区携机动到车至光少需猴要约81兄5个车粮位交通暖规划—停车反位（1）机动抛车停跃车位脆规划墨方案育一：地面叮停车绢场面贼积为音：68籍97顿.5住m2，按30垦m2/个停朽车位炭计算走，地面疼停车糊场可带提供23钢0个停愉车位敢。产佳业女化桑大铜楼异地罚下漆机朴械钳式捡停着车兼库旦面针积筒为统：49舅57拌m2，稼按10塔.8肥m2/个停卷车位温计算办，地冤下停泽车库栽可提盼供45姐9个停懂车位备。13号和12号楼宏改造次成机晒械式叮停车夸库面丈积为杜：14绩96联.2枣m2，按10驳.8方m2/个停感车位出计算槐，可闪提供13谎8个停销车位蚁。13号楼家剖面候分析总停萌车位推为：82牌7个机械无式停葛车库亿剖面纷分析规划辜交通—停车伤位（2）机动史车停撕车位向规划喉方案生二(推荐萄方案)：地面恳停车培场面棚积为脊：21栋72屯.3唐m2，按30难m2/个停亚车位幼计算庄，地面决停车灵场可葡提供72个停苹车位扇。产怪业纳化谱大武楼她地信下危机衫械爬式平停璃车并库侍面扔积朽为亦：49凳57谨m2，研按10插.8马m2/个停乡丰车位畅计算样，地往下停河车库帮可提幕供45红9个停脖车位颂。13号和12号楼蚊改造沉成机啄械式李停车吉库面稍积为畜：14拴96队.2横m2，按10送.8句m2/个停梦车位既计算禽，可罚提供13腐8个停狮车位鱼。室外网机械贝式停王车面辅积为乘：42跳15谱.4臣m2,按3层停役车位扒计算呢，可提陵供39格0个停稿车位堤。按5层停胀车位危计算递，可仰提供65哗0个停陈车位蒙。总停腰车位沫为：13枪19个规划鹿交通—停车矛位（3）机动嫂车停匀车位咳规划烧方案宾三：地面劝停车工场面尽积为栏：21株72耕.3谁m2，按30刷m2/个停据车位晶计算虏，地面井停车征场可仰提供72个停萌车位盐。产幕业土化待大同楼潮地字下广机扫械裳式勉停像车赏库荡面宏积南为嚷：49螺57辅m2，宪按10烈.8挽m2/个停糠车位驳计算扑，地补下停糕车库境可提鲜供45赚9个停虫车位异。13号和12号楼铅改造皱成机提械式盗停车惭库面摄积为吨：14招96怒.2劳m2，按10佩.8赖m2/个停色车位疑计算肤，可寻提供13喊8个停患车位证。室外冈机械粒式停谁车面燥积为屑：42握15话.4略m2,按3层停培车位君计算绿，可提沫供39蛛0个停奥车位小。按5层停泉车位收计算打，可们提供65贷0个停咸车位掌。园区友地下局机械失式停挑车库秀面积鞠为：33绑44饥m2，按10享.8摸m2/个停车位致计算规，可轮提供30做9个停畅车位攻。总停纠车位消为：16茶28个规划葬交通—出入胜口机动泛车出蠢入口掩规划为避上免机盼动车胃在园奏区入热口处春造成闷拥堵您现象心，园庭区内地水面停棉车场前及地摄下停茎车库艺都尽搂量规毯划在珠入口写处，让车数流在尝入口旺的地恐方就兽快速开停入减停车魂位，银避免涉给道路带篮来压倡力。同时同考虑绸到停废车位记大都烂集中僵在园坦区东趣西两些侧的调虹漕路宗和苍脆梧路敌边，途而这驱两条洞路都锹比较绞窄，饲一旦集有大量车碑辆从颗道路偷上进抢出园料区，竭会导仆致堵欲塞。左所以戏规划将这比两条泰道路地上进导入园徒区的送主要韵出入虾口设收置为鬼单向出入额口,也就州是虹狗漕路永上的建园区危出入拌口主躁要为渣机动少车入口乏，而岂苍梧奸路上述的园惊区出寻入口维为机汁动车债出口木。这样避似免了渠进出弟车辆萄的冲灯突。蔬而田掀林路湿上还撇是保景留机动车扭进出敢都可散以。根据基不同碍的功泼能区乘，在喇虹漕辈路上仓的机酬动车要入口僵也分开考设置事，避蚊免形梯成冲穗突。景观附节点各分析摘图景观画节点—入口则广场粒（1）景观仗廊道特色景观柱生态停车场景观床树池景观少节点—入口秘广场判（2）水平台与水景的结合景观树池花坛与座椅的结合镂空帜景墙亲景观盟节点—核心刮广场执（1）与灯去光结乖合的妇铺装玻璃与喷泉的结合翠竹与石景的结合灯光与座椅的结合景观守节点—核心悠广场泡（2）木制煤景观损廊架翠竹成荫喷泉水景现代气息的观景亭木制淋平台景观友桥观景息长廊木制溜廊架观景轻平台景观正片墙园区杰水轴锻景观塑概念难规划壤平面园区熄水轴叶景观是通减过一谢系列点式芝景观扑水体来实戴现的跪，水景的尼分布第主要集中瓜在入椅口和核心开广场宇，是人们且视线坊的焦点水景益主要依由水池、贼平台溜、景观桥水、廊化架等景观弊元素沃构成送。水轴前中还差有个特色竭景观止元素是景折观片鹊墙，通过晕有序笛的组织把抱几个泪点式水景旬串连访起来歉。片墙拐上还搞可以设置品些提妙示标语，祝起到露指示作用跨。特色铁小品景观河长廊石景花钵景墙魔与水帅景的魂结合•通驰过耀水浙体和喷宾泉让广场奶显得活跃捉热闹残，喷泉犁与不断变眠幻的光束饺相结合，附共同舞动脸光影和水坐景。园区示水轴忌创意畏景观仆构思极示意水轴假景观—入口与灯译光结冻合的拐铺地指示蔬性景甲墙喷泉降与水妨景的序结合特色娃喷泉乳景观休闲贺长椅树池戒与灯详光的恐案结伐合入口译景观零通过水熄体、警植物、录小品兔等组合杂，运破用灯光捧技术乏、玻璃从材质甘，在水还体周兽围设置腊木制止平台和探休息慨椅，为人衔们提菊供一个摄休闲营和富有袄特色公的休闲蜘娱乐匙。水轴宇景观—核心掏广场特色劫小瀑忌布水景样与灯捏光的捐结合景观摆休息疮椅玻璃醒景观碎桥景墙垫与水保景的谷结合•中庭概内部尝景观通牲过水改体、景墙御、玻默璃景观吵桥和魄绿化处幅理，贫以及水纽奉景与恼灯光的爸结合移，带给恋人们子一个充蛛满活泉力与动利感的亚休闲空居间。规划坡方案那总经链济技越术指悼标创意祸园改稍造后冬经济赛技术迈指标:总用苹地面胀积：总建帐筑面课积：容积块率：10虑.2万m213.离8万m21.3商务锡办公纤总建跳筑面沉积（余包括潮中央哀研究限院）肃：商业勒娱乐允旅馆们总建雕筑面闸积：创意拒园区者办公鄙总建拉筑面讽积：79询16脚8.骡9m229摩94到8.锅4m229挥23通9.赶2m2序号项目或费用名称估算价值投资比例

(%)备注

单价(元/m2)建筑面积

(m2)

合计(万元)一建安工程投资11,321.2369.79%二其它建设费用3,575.4422.04%1搬迁安置费用2,000.0012.33%2前期工程费用（4％,含咨询费、设计费、监理费等）4.0%452.852.79%按（一）为基数3管理费用（3％）3.0%413.222.55%按（一＋二.1＋二.2）为基数4建设期不可预见费（5％）5.0%709.364.37%按（一＋二.1＋二.2＋二.3）为基数一、二部分合计14,896.6691.83%三涨价预备费-0.00%忽略不计四建设期偿还贷款利息1,324.928.17%固定资产投资16,221.58100.00%五流动资金0.00%注：建设期销售利润作为流动资金滚动总投资16,221.58100.00%根据方估算爸，本项弓目总茶投资牢约为1.芬6亿元规划株方案对投资架估算本（续廉表）建设开发时序假设建设期200620072008建安工程投资外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%设备及安装50%50%公共基础建设40%40%20%车库50%30%20%其它建设费用40%40%20%建设开发资金投入时序估算单位：万元建安工程投资外立面工程991.272,973.80991.27改建工程240.36721.07240.36设备及安装0.002,189.522,189.52公共基础建设246.35246.35123.17车库84.1050.4633.64其它建设费用1,430.171,430.17715.09总开发资金2,992.247,611.374,293.05根据亚实际闪搬迁市计划灰，按翁面积青估算予相对晕开发耽时序垄：规划绵方案已建设浇开发钳时序经营期（10年）20092010201120122013201420152016201720186,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48349.91423.78531.11611.36688.50767.30824.66903.001,011.331,087.30590.13708.16892.281,032.501,169.181,310.181,414.991,558.031,751.581,891.715,321.885,530.925,854.015,982.096,041.326,344.096,621.016,999.207,522.187,888.901,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01992.76845.21650.17390.8377.650.000.000.000.000.002,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.89-228.94643.641,879.602,914.693,971.684,807.735,357.646,108.747,151.667,878.572,318.092,961.734,841.337,756.0211,727.7016,535.4321,893.0728,001.8035,153.4643,032.030.0096.55281.94437.20595.75721.16803.65916.311,072.751,181.79-228.94547.101,597.662,477.483,375.934,086.574,553.995,192.436,078.916,696.791,936.042,483.134,080.796,558.279,934.2014,020.7718,574.7623,767.1929,846.1036,542.88合计建设期2006200720081.销售收入128,588.51-643.933,837.013.销售税金及附加（5.80%）7,458.13-37.35222.554.房地产税（房产租金收入的12%）12,738.08-54.89364.455.总成本费用65,360.27-180.301,074.36营运费用36,004.78-180.301,074.36财务费用2,956.61---年折旧与摊消费用26,398.87---6.利润总额43,032.03-371.392,175.657.累计利润总额－-371.392,547.048.所得税6,489.15-55.71326.359.税后利润36,542.88-315.681,849.3010.累计税后利润－-315.682,164.98规划工方案旦项目糟损益包测算固定浮投资简折旧贸费土地批成本怖摊消队费年折荐旧与滴摊消剪费固定级资产纽奉现值20烘0961驳6.介092,策02朗3.击792,巩63撑9.兰8951荡,2押06邻.0味7资产胞总额13充,3甜70抛.1锁140株,4租75疯.8鼠553钢,8唐45传.9俊69.听896.熔9720涉1861右6.擦092,太02欲3.笛792,储63辉9.骡8927仔,4前47艘.0拼9……固定凶资产帮部分丛以入终帐，他此处秆以20伐09年初家总资质产净睬值＋先改造广房屋成本寇记入救：经济杆效益免静态苗分析洁：投资愿利润绪率：24尊.9疲6％投资币利税缓率：15丛.8极0％空间款序列菠的越龟界富有混情趣趋的不柱同空缸间序列伙形式吐的相孟互搭主界园区屈市场售推广涂策划精神卫境界响的越农界SV孙A时刻登超越跨的精神罚境界续的象另征创意拌维度允的越逢界为创湖意提等供自训由穿梭的望卓越音空间信息局形式仁的越吹界虚拟创信息瞧世界砖与实然物误理世疑界的姥越界业态务构筑渗的越惰界创意却产业驻业态棋与创之意生活啄业态拍的越乳界内容饥产业岂集聚忙与SV浓A硬件奔提供宾商之鉴间互致补的关壤系生活弦形态冒的越匆界传统辨生活伞状态漠与未胡来卓尔榜不群悠的生辞活方怎式的越居界SV梦A此越尖界非杀彼越介界，厨创意竖产业觉的精让髓不就犁在于影追求析不拘男泥于法一定鄙之规但的思想绑火花柄吗？SU夸RP启AS辅S-船SP傅AC肚E你的冒创见废源于魔越界你的街视界析归于窃越界多彩——Co玩lo姥rf汗ul超越——Su桂rp阴as服s人性——Hu虫ma雕ni秃ty附：样园区道建筑湾单体盗详细影设计新建才产业豆化大笑楼－恰现状27、29、61、67号楼宾总建当筑面南积为袭：52吵83荐.8旺m2其中怒保留吧电房饺建筑鱼面积罪为：47潜8.逼2m2拆除僵建筑胞面积规为：48露05钓.6哑m2新建照大楼悉的基山地内摸目前遵有两俘幢小觉楼需特要拆除灿，其颠中一趟幢内琴有为膨园区房诚服务辟的电朱房，桐所以此课电房属需要呜保留猜。新背建的币大楼善功能授主要首为办公帖用途朱。新建值产业王化大槐楼－秀分析1总占洞地面钩积：总建辽筑面朵积：58膀66对m238砍02末5.本9m2地下躬车库晴建筑恳面积:裙房敬建筑扮面积谨：49瓜57远m290喝24敢.5馆m2北主修楼建僵筑面叙积：96兽76办.5董m2南主姐楼建茎筑面灯积：1436梦7.瘦9m2建筑么高度沸：50策m总用书地面苦积：总容纳积率米：10川.2万m20.插97总建明筑面壁积：9.困9万m2如果宽整个拾园区袍容积兔率要口达1.引5，那楚么总皮建筑驱面积史要达到15掉.3万m2，总瓣建筑蜂面积要增蛇加5.乡丰4万m2。交通码分析创意砌园目烤前经让济技权术指唉标:视线繁分析产业斜化大隙楼经咳济技喂术指宫标:新建碍产业卵化大侄楼－敢分析2室内妄交通特流线室内漂交通闸流线度清晰誉，中衔央大抓厅承闷载着坛人流遗的聚集撒及分弃散，竿高层瓜核心基筒位悲于高奖层区嫂域中躁心，样办公区卸域围宴绕核腰心筒怜布置垦。从剖绳面上来看勉，新蜘建产业化怖大楼挥地下一层肉为停非车库可，一至葡三层骡为裙房，址四层喘至十六层倒为办捐公楼层，顷总楼征层至十六胸层楼戚已达到精规划夫限沸高50生m要作求序，象无法再诸突破壤高度橡。建筑续剖面西分析从建俘筑体量分粪析来饶看，在各痰方面铺因素制约朋下的袍建筑显得兆特别蹦敦实耽，如何编在立主面设计时拦解决津体量敦实虑感，诱是做立面建设计雕的重点。建筑剖体量授分析新建撇产业颠化大流楼－意体量麦分析1建筑亚体量易优化白策略撤一：设计砍设想彻把高拦层部将分往泰下延伸,设计坡手法推可以漆采用牺：•结构构向下姥延升•立面清向外婶突出•增加游虚拟音立面新建苹产业始化大巧楼－离体量丝式分析2建筑派体量材优化购策略克二：在规略划限语高的判前提诱下，救设计设写想增丑加虚泡拟高怎度,设计捷手法可以失采用筋：•结构篇向上书延升•顶层安增加坏钢构送架•顶层徐增加盆玻璃消虚拟如围合新建胜产业视化大存楼－倦体量鞠分析3建筑泛体量者优化般策略歉三：设计妻设想稀采用愧立面惕虚实她对比,设计南手法谣可以剩采用储：•运用母不同植材质•立面准虚实迫结合•立面拔体块铅分割28号楼耽－现下状现有凉厂房求剖面现有睡厂房舰平面现28号楼抱厂房傲内部萍空间年相对咳比较填封闭代，阳罢光很难进逮入室仿内，欲若建咳筑改既造为辅办公叹用途念，现畜有建吹筑需要做物较大寒的调盏整才任能达弹到现领代办菌公的岭需求巩，同挺时辅助设付施也鸡需要挨增加蜂。28号楼浸－改六造策抹略1改造吩策略句一：株开放凤性策草略开放徐性是凤通过礼一系嘱列室靠内外狸建筑警空间弓及环桥境设编计来实现绵。设蹈计把判老建签筑中光间打墨通，露结构奇保留腰，外微立面旨运用视线怀可穿夏透的生玻璃惩幕墙槐，形纸成个5层层它高的毁吹拔掀空间姿，此空炭间作怪为气谊派的诵入口少大厅飘把老诊建筑纹分成绸两个筑部分冻，两个部呈分各蚕自独梳立的裳入口告门厅悉也融族入大右空间腐中。服此空扶间是整个载建筑呢的入加口大水厅，中也是桃各层耽交际盖、休味闲、役商谈学的公共空寺间。为满辩足消笋防要汪求，连在大盼空间呼中又遇增加盘了垂势直交坚通。入口坚大厅驼内可摇种植典些绿牌化，妹和周群围环做境相侮互交暖融，也可钳以让知步行槐者无即障碍拦的步央入这锁个开酿放空克间去敌交往章。28号楼磨－改录造策番略2改造畏策略谣二：本人性占化策休略设计愈以人拜为本怕，强已调人音性化永设计弟。现旁有厂悟房空萌间进深大雹，相勉对比私较封兴闭，素同时衣采光索通风添也无畏法达品到现孔代办公需旦求，床设计殃通过逼增加闯共享秧空间屡，并栽在空负间内价加入邮绿化景观竭元素查，使晶办公辩空间蓝在满所足日尽照通殖风要姑求的降同时摊，也能让屯办公污人员膛享受纷景观赏的体因验。设计蔑手法怨有：增加馋中庭扯空间增加笨出挑盈空间增加俯灰空吼间……28号楼霜－改役造策贩略3改造召策略乏三：五延续柱性策毯略在建通筑立傍面的艇设计务上，伟采用额延续竖性的延原则增。延纷续性主要半表现辱在两萌个方抗面，容一是非强调疼历史穗的延轰续性符，设赚计延保留楼原有灵建筑娱的历疏史痕偷迹，材把建远筑的亩外观腥作为妥一种虑文脉保留至下来阅，再驻把钢劝结构宅作为叉一种究现代检的表蒙皮加娱诸原席有立面之吴外，狐形成御新与柳旧的报对比议，历雨史与毛现代今的对盲比。饼二是强调锅发展说的延逃续性店，通罩过立菊面百许叶的望设置民遮阳互挡风榜，可以节屠约能厘源，掀达到野可持显续发柜展的箩目的雄。改造散前后肃建筑舱面积渣指标现有缎建筑挑面积:26摔84陆5m2改造粒减少款面积姿：31董80冬m2改造参后建俭筑面河积：23剖66薄5m215号楼掀－现闲状15号楼恩是幢各体量毛相当奶大的亭厂房碌建筑恢，建筑虏长度观接近14依0m，它纸的长酬度阻渔断了营园区的整父体空培间，静也割驳裂了充前后想空间翼的连滋续性献。同样舍它的逼室内性空间征比较萌大，忆相对积封闭票，给改造千成办阀公空把间及碑商业垂空间预带来事一定自的难度。现有堆厂房浊平面15号楼毙－平甲面改丝式造措茎施功能暖置换将原嫩有的烦厂房卫改造替成为秆综合虎性大济楼，年左侧方蓝绿盯色部关分为亮创意奏办公楼富，右届侧土愧黄色方部分邻为饮卧食广厌场，掏中间狱通过量人行纯空间侦分割元。规范趣要求根据情规范际的要魔求，百增加顽交通摔疏散专口，茂引入攀中庭拴空间话，满毛足采箭光通风的月要求寻，同掠时也且为在粮内部蝇活动赖的人侧提供奔舒适族的环近境。立面设考虑倒锥炒形体驻的引酷入，兆成为惰建筑驰立面猎的标望志，阶使建东筑物威显得加与众航不同入口底标识突出况的体辟块，垒增加而入口漠的可拦识别柿性15号楼双－剖垂面改尿造措方施增加羊一些缝共享俩空间久使得室内孙的空睁间更置加丰天富。现有叛厂房燃剖面原有愈建筑相为厂印房，迟层高较滥高，历而办尖公建擦筑对于层晴高的斯要求含不高软，因此原为有的像两层拜建筑棕建成四层紫，达照到合演理利烈用原有建惰筑的唐目的放。同省时，改造龄后办沟公剖些面15号楼僻－立恰面改纹造措恋施•原有箭立面约形式•原有卵立面绿分割原有忍的立阔面过理于平挽铺直训叙，践虚实砌关系款平淡挑，缺易少重乡丰点•加入填墙体功能悼的不政同把柿立面恩分成毅两部钞分，烤在保谊留原增有结心构和庄立面得的前剖提下勺，外坦面加颗入新距的表狭皮•插入执体块体块创的插瓜入使届建筑勒物立珍面在移节奏军上出额现变积化，恒同时逝体块胳作为顶本建爪筑的逐标志桌物展锤现建饰筑物自的特童性•虚实倾对比新的醋体块吓和玻败璃之刚间建裕立新悲的关宪系从口而形览成虚鹊实对她比•立面头分割玻璃婶的分压割产乖生戏扁剧化咏的效揉果改造姜前后宣建筑惠面积刚指标现有事建筑道面积:议15佛44廉7m当2改造驾增加殖面积岩：79览24洗.4唱m2改造个后建报筑面附积：23笋37产1.课4m内253号楼惧－现议状原建撇筑建臣成于19秃92年，京属于艰比较骄新的建筑维，基死本能筛满足锁如今业建筑怖规范灭的要卫求，因此架在原未则上授不需祖要做穗太大劝的变粗动。句在设计过拣程中刻，尽泊量保尝持原侨有的早建筑渡形式温不变或。现有机仓库巷平面改造林后的舱建筑湿用途盲为经谢济型政酒店静。53号楼骨－剖定面分识析改造架后酒得店剖昂面现有揉建筑距二层夏以上专改造调成旅贡店，方底层弓空间泡改造输后部态分为餐饮便，部府分为珍商业众，这纸样功德能安袭排与掘附近吨的15号楼所的商学业部分相政呼应患。21淋.2班2号楼—现状存在脉问题1.原有刃建筑乳立面锄不利堂于营辅造商业羊娱乐津的气压氛2.现状织良好企的绿判化影宰响了许建筑的看进入上性和迫识别物性21离.2侨2号楼—改造户措施2颜色宋处理--宾--加强窗原有体块揭关系厕；提棒高建哪筑识昨别性变；活遮跃气俊氛21醉.2挡2号楼--改造氧措施3底层横透空--厕--塑造洪虚实对比抛的外崇形；密加强躁空间坦的室圆内外毙联系切；营故造商胖业氛跌围21惯.2达2号楼--改造落措施1重塑僵竖向腰交通--描--打破梁原有衣平实外观硬；入菠口与叮交通颜空间物的处捞理丰滩富街缘瑞道空罢间；圆吸引吊人流21借.2避2号楼--改造块措施4加强宋与道避路的激联系--收--在临纳苍梧袋路一怀面，体块哈介入章与处牲理，搏创造捐丰富键的室撕内外今空间冒，增荷加商福业界面萌和价绑值。•原有择建筑昏面积买每幢50谋3平方揪米，投改造参后面记积为54挪3平方零米，甲每幢距增加40平方悬米。号楼—现状改造争重点塑造句规划