房地产开发投资项目案例

第10章房地产开发投资项目案例分析租售房地产开发项目案例分析房地产投资项目可行性研究案例10．1租售房地产开发项目案例分析

市场分析和需求预测××市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之一，市区人口约60万人，面积187平公里。10．1租售房地产开发项目案例分析××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。10．1租售房地产开发项目案例分析根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3000户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。10．1租售房地产开发项目案例分析从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。10．1租售房地产开发项目案例分析据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。10．1租售房地产开发项目案例分析

建设指导思想根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。10闪．1挎租售递房地拜产开忘发项务目案荣例分笼析建设背内容碰和规光模××质小区嫌占地配8.禽78暑公顷明，总舒建设学面积炕15农.7负万平秀方米组，其溉中，奇一期象工程吵建设祥面积糠3.策4万杜平方纷米已巧经竣梅工发粒售。饿××尿北小放区项冰目属畅二期亭工程咐，建乱筑面拴积1被2.竞3万森平方刮米，宇拟建当6层羞条式南楼多率栋，咸建筑博面积栗3.庭1万纷平方驳米，畅占地临5蝴68烧3平鸦方米缎；少扔量营裕业用触房，史建筑仿面积丑1孟32连0平仓方米娘，占筑地7士26蹈平方朵米；辅楼群缩慧中部蜂布置咽3栋粥26创层点联式楼盐，建罢筑面锹积9丢.1台万平辫方米仙，占储地3毁8垒50唱平方厨米。10斑．1顷租售年房地动产开论发项甚目案序例分握析规划块选址××漂北小目区位暴于×骆×市澡区东取北部莫，南概临东膨风路妈，西远面与呀乡政踩府和趣乡医牙院相膨临，预北靠帝建设砌路，恼中部江偏东冰有学波院路粪自南突向北盆纵向捆穿越塘，将身小区抓分为鄙两部今分。焦区内律临建鹊设路震处现粪在建议设路烘小学拨、水布文队净、银亚行等似单位己，其饼余均础为菜到田。秀该地趁块南顾北长液30衬0米桨，东蛮西宽绵约1谁80耳米，乡丰呈矩趴形状谜，自得然地哭势南续高北拨低，伪平均妹海拔南高程丘71业.5吸0米振左右睡，最死大高鸦差约厨0.丹3米邮，地筋势较尤为平慕坦。10副．1求租售宪房地撒产开忙发项芽目案光例分氧析规划逢与住艘宅布配局由于扮本地宽块的砖地形夹现状任和特禾点，宅规划似设计断将小栽区中里心设爽置在蝴地块帖的几暗何中请心部恨位，卸以中碑心绿姻地和佣居委姥会、秀文化归活动糟站等事设施利组成丑，并畅采用缘瑞空间联划分甲和限饼定的哄手法级，组日织好捆由公怠共空酱间、覆半公指共空蛙间到粥私密棚空间钳的相果互联四系和尝组合殊。其碎他建摔筑布异置紧腊紧围恐绕小呢区中宰心，法以点肤式和吗条式储住宅曾相互在结合锋、协微调搭雅配、血错落汗有致钞的方伐法，窗丰富他居住激小区轿的环盟境和出平面咸布局野，使竖小区削面貌高更显我得新椒颖别面致、卸灵活精多样真。小秃区公熄共建奴筑设宣施沿脆周边宅布置泥，既轧丰富任了城环市道鞭路和踏沿街蹲景观拾，又伞给小晓区的玩建设惕开发欺创造裹了有晌利条聪件。10践．1敬租售喜房地附产开抬发项浊目案颠例分贫析小区曾住宅赴以六没层条吐式为撇主，面适当覆点缀尚点式边住宅盗，条璃式住穷宅布惨局采劳用周闸边式争布置绣，三亏两栋猎为一丈组，楼组合涉成若绝干个订半公滤共空搅间，高既塑湿造了汁建筑纠的立掩面效臭果，刘又方垄便了便小区他的管教理。盯依据深小区释道路吹的分临隔与陆围全茄，小眉区分拴为4精个组福团，华即南报部的职两个母居住始组团翅，北甩部的决公建遣组团杨和学呆院路夹东的就组团伏。以吼南部嚼两个订居住忧组团圣形成泪小区减的基纱本居拜住单封元。钉小区殿的主谋要入底口有肯3个杆，分待别面柳向建溉设路猜、东陶风路跟和学姓院路班。在尽学院逗路的别主要规入口扯处设荡置新嚼置新造村标瓣志，斥增强抛小区妨的识库别性伴。同取时，洪小区名的平摄面布廊局综岗合考想虑了音日照湿、通票风、善防灾烧、消猜防等棉要求尾，日务照间峡距为版1：赶1.看2。10窜．1声租售枝房地储产开芹发项估目案敌例分态析小区切绿化为了英创造伯一个挥接近敢自然风、环越境优罪美的浩居住竖环境精，小柿区绿踩地按贪照集床中、谋分散暖结合笼布置洽、除面小区知小心银绿地躺外，猛在零导星地国块见谢缝插桂绿地民进行本建设膨，利鬼用道纠路与眨景观桥调节杆小区乏气候厘，方扛便居愁民，辰美化顿环境摇，使滤人们年步入损小区熊后，念有一峡种步遵移景佳移、霸赏心味悦目伯的美凯好心社情。牧植物炼栽培针以常单绿植纪物为汗主，揭配以桥四季选花卉玻、水矿池、骨亭子跌、花氏架、略坐凳怖等园虑林小烧品，芳形成喜景色塘宜人未、生莫机盎倍然的泼园林研景观务。10辣．1强租售家房地蓄产开悔发项途目案倍例分舱析方案籍设想××四北小坑区住宗宅方舱案设甚计主压要考乖虑了野“功瓶能”意、“润舒适解”、烘“美晒观”全、“未采光亡”、腐“通延风”置及“尖结构菜上的臂安全宵经济符”等死因素怀，在殃经济嘱适用谅方面张上功霉夫，掌以满摇足不怠同家酒庭户服型结惠构的购需要携。方探案设蠢计的垃原则嘴是：1．轮坚持所“住站得好模、分今得开梅、放亿得下直、买阻得起凳”的辜设计像原则词；2．脊坚持难“节椒地、利节能搬、节辣材”倡的设游计原窜则：代尽量禽采取执小面夹宽、坏大进收深等展有效仆手法盘；在馋节能栋方面怨主要埋在墙鹅体厚洁度和展材料筝上、模门窗怀尺寸影选型姓、屋香顶保响温等沾采取小一些捡行之婶有效屈的措弹施。10稳．1滔租售薯房地顺产开狮发项痰目案爷例分色析实施咸进度晶计划泛及计向算期计划痰20景00经年1夜0月斗开始嗽施工液，建锡设工面期为裂3年瓦。项摆目计祸算期递为6场年。用款愚计划用款而计划卡见表指10防-1外。项目金额（万元）123土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费991710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%3%表1吊0-用1溪用畜款把计厕划象表10悉．1挠租售姑房地都产开迅发项弓目案闻例分菠析投资把估算本项喇目总提投资染为1誓2纲39沾1万突元，卧其中晨土地初费用比42秤0万秘元、级前期启工程健费2径8万作元、碎基础爱设施摸建设帮费1石0万慰元、委建筑煎安装震工程鄙费9岩9郑17芳万元霜、公计共配芬套设弦施建四设费湖96舱万元衰、管薪理费贺用和吵销售没费用进各9寻9万止元（凡按建洲筑工甘程工引程费颠的1推%计糕）、退开发虏期税帜费3梯67泰万元客、其治他费茫用1调83膨万元阻、不去可预从见费勇44胁9万落元及戒财务厨费用密77徒2万意元组厉成。贼详见吗表1赖0-惹2。序号项目总投资估算说明1开发建设总投资1239111.231.451.671.891.10111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用420281099179699993671834497222经营资金3项目总投资123913.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金12391表1优0-奋2伯项目供总投暮资估疼算表扇单片位：扣万元10诸．1禽租售批房地庸产开您发项最目案荡例分拉析资金殿筹措项目锅总投铲资1返2住39期1万丹元。棍其中秧项目洗资本活金3中0线00面万元巩，分埋两年蔑等额概投入夜；商晕业银方行贷蛙款3栋8掘91舱万元松，3侍年的外贷款哭比例挺分别咏为1叮2.刑4%未、3叹5.蹄6%露和5哪2%桶；不币足部叨分拟锦由预采售房砍款解汇决。睬详见陪表1辛0-愈3。序号项目合计1234561总投资123911983382461192331557811.231.45自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782资金筹措1239119833824611923315578表1米0-任3众投资政使用蒜计划呼与资城金筹鼠措表役单位表：万渔元2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578续表耐10造-3悬投资腔使用泡计划彻与资亡金筹横措表皂单位洋：万题元10令．1摧租售朴房地忘产开惕发项议目案画例分虾析贷款籍条件年利尽率5讨.8哥5%完，按惑单利泛计息私，宽便限期移3年瞎，3眉年等始额还煎本。税费腹率税费师率见酸表1菜0-羽4。税费项目税费率税费项目税费率营业税5公益金5城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3任意盈余公积金0企业所得税33不可预见费4房产税（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进表1盲0-局4施税润费率晕表裕单韵位：译%10烫．1辛租售艇房地略产开营发项陈目案奶例分说析销售恭与出幸租计关划××枝小区仰项目剥高层忽、多密层住金宅和接部分倍营业弯用房岗计划密在4梨年内煤全部龙出售妙。住饶宅楼牲从项顺目开产工第台2年衡开始僚预售旦，分谣期付她款，惩按2馆0%配、7顿0%饼和1得0%表分3亭年付里清。弊出租均房第冒4年育开始盐出租帆，出腹租率睁第4谁年为抛80劫%，装以后免各年考均为祥10织0%石。各恐类房泻屋销独售计么划见河表1兄0-鲁5。年份类型2345高层楼房404020多层楼房30303010营业用房303040表1饰0-锤5忧房浇屋销参售计较划表原单朵位：温%10尼．1忍租售财房地挂产开军发项枝目案胸例分露析根据馒××役市近化期相撤同房适地产水项目古的售智（租董）价咬和居榆民购桂买力劲的预混测，纳计划崭××搜小区凯高层匠住宅捷售价幕1非80傲0元蒜/平石方米拔，多铺层住节宅售植价1彩2亡50诞元/吵平方僵米，何营业节用房栗一半勾出售钱，售坡价3惹5欠00钓元/厉平方宅米。厦售房趁加权虚平均叹价为扬1坦67痒0元密/平抱方米秧。营桐业用甚房另羊一半跳出租壮，租苏价1露00犬0元方/年削·平挖方米析，建厕设期钩出租坚房不扩预租售。10泳．1稻租售仅房地驼产开卷发项芳目案弟例分匀析财务旋分析1．硬分析萌依据建设储部发阿布的痕《房锡地产凳开发湿项目疫经济韵评价夹方法赢》，宰中国迷计划歪出版叨社出页版，顺20僚00暗年。10念．1截租售能房地将产开缴发项灿目案宾例分护析2．适盈利挤能力掀分析项目围在计使算期帽内经童营收层入2欲0井67捎1万档元，泪可获熄利润婚4违95倘4万谋元，奸扣除遵所得鹿税、紧公益香金、慌公积衡金后牵还有貌2迈82送1万金元可劝分配招利润江。项知目缴孩纳的崖经营贝税金慌为1戚1爸37台万元凉，所农得税盼为1愚6兰35肯万元谅，土确地增边值税适为2创2胁02药万元宽，合权计缴议纳税盐金4谷9殿73愚万元黄。和搁项目垄业主墨投入足的资废本金化3胀00勿0万名元相葱比，认在6筝年内摸项目乐盈利油和缴夫纳税德金的跨绝对对额是伶相当肯高的治，表傻明项腰目的歉盈利猛能力悬是比弦较强啊的。耐详见埋表1辈0-胜6~降表1碰0-属8。序号项目合计1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可销售面积(平方米)平均售价(元/平方米)销售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32经营税金及附加112786385392222422.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加1024723178523502511357251120114638313土地增值税2202163732754454994商品房销售净收入171581308588859873352622表1僵0-尸6秀售旺房收债入与出经营丢税金征及附俊加估敬算表允单刮位：所万元序号项目合计1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面积(平方米)单位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002经营税金及附加10

3442.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加91…

3……3……3……3租金净收入175

5062624净转售收入44

44注：呜由于价表中糠有效穴数字双是四撇舍五疾入取脑整，六但计柴算过凳程中蒙仍然妇保持雨足够每的有芒效位汗数，院可能限造成杯表中蛾合计蓝数与迎各年膏数字糊之和盆不等雁，在恰各年嗽数字股绝对刺值小彼于1幼时，怖用“构…”控表示割，以饶后各箩表同蚊。表1撒0-蛙7椒租质房收侦入与品经营奖税金渐及附封加估协算表缝单斤位：倾万元序号项目合计1234561经营收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入2028618515577005713353402866763662经营成本123489484266432823844232.12.2商品房经营成本出租房经营成本(摊销)1234179484266432622381342033出租房经营费用31911114自营部分经营费用5自营部分折旧、摊销6自营部分财务费用7经营税金及附加113786385395225468土地增值税2202163732754454999利润总额4954360162217001020251表1超0-泉8初损益财表态单位纤：万描元10弥补以前年度亏损11应纳税所得额495436016221700102025112所得税16351195355613378313税后利润331924210871139683168

公益金法定盈余公积金任意盈余公积金16633212245410957114346881714加:年初未分配利润

2051129

15可供投资者分配的利润

2051129209858114316应付利润28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利润2051129续表录10酿-8耳损供益表剑单位槽：万氏元10罢．1级租售滴房地裤产开荐发项娱目案挨例分仔析项目奋全部堵投资薄内部狐收益魔率（绞所得贞税前恩）为蕉28姿.8合%，素在预讯期可晒接受炭内部缝收益毅率为坝20冷%时昆，项刮目净影现值冲为7色81滚万元趣，项炮目投流资回杀收期语为3策.8胞年。纱资本拾金内讨部收蹲益率圆为3雪9.液2%沫，项名目净狂现值采为9聋09读万元特。详伯见表加10嫌-9剪和表柱10热-1衬0。商品笋房投商资利丸润率者=利点润总栽额/苍总投告资×斯10干0%=誉4要95疤4/叉12苗3谎91蔬×1禽00流%=注40厅%商品窃房资项本金嫩净利踢润率去=税答后利惕润/题资本墙金×斤10屠0%=头3廉31完9/允3两00犹0×夏10笛0%=离11银0%序号项目合计1234561现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185441557700571335340286676366442现金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定资产投资(含方向税)开发产品投资经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表1栽0-询9抵财务乡丰现金披流量恢表（占全部从投资筒）绝单位疲：万叠元3净现金流量3319-1983-2635-76752342912557累计净现金流量-1983-4618-5384-150276233194所得税前净现金流量4954-1983-2516-23157953248640累计所得税前净现金流量-1983-4499-4730106643144954计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）28.77%19.5%财务净现值（NPV）781-45投资回收期（年）3.824.05基准收益率（ic）20%20%续表接10泪-9绳财鸡务现抖金流嫩量表谢（全康部投暴资）脾单网位：在万元序号项目合计1234561现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自营收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185

441557700571335340286676366442现金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7资本金预售(租)收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表1倍0-兴10米财尤务现赛金流盆量表躲（资祥本金淋）汉单位揭：万沾元2.82.92.102.112.12长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付偿还其他应付款38911297129712973净现金流量3319-1500-1252125839371615-7404累计净现金流量-1500-2752-1493244440593319计算指标内部收益率（FIRR）39.16%财务净现值（NPV）909基准收益率（ic）20%续表劣10扣-1需0怜财后务现裤金流窝量表馒（资敏本金籍）民单位红：万标元10形．1限租售垃房地音产开温发项笼目案伶例分误析3．晚清偿唉能力台分析按照外项目交的借前款条肾件和姿还款捧计划同，项柴目建谷设期摄不还产本金估，从沟第4怠年开协始分仰3年投等额家偿还咬本金机，加每年虫还1携2祸97燃万元罩；借暑款利盒息每扭年照荡付，屯总计水付利炎息7豪22回万元来。详疮见表摆10当-1固1。序号项目合计1234561长期借款偿还1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地产投资人民币借款2.12.22.3年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表1收0-慕11婆长贴期借律款还显本付师息估皱算表中单子位：览万元2.42.5本年按约定还本付息还本付息年末借款本息累计3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783还本资金来源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454偿还等额还款本金1297129712975偿还长期贷款—本金能力71782976390829566长期借款偿还期(年)6.00续表倚10狗-1寨1拒长期默借款新还本跟付息尸估算酒表限单位盼：万伴元注：粗有效骗利率蜂为5越.9畏8%龟。10恳．1钓租售期房地福产开英发项凯目案扛例分听析4．颠资金扛平衡筒分析华和资缺产负丹债分迫析在项肃目计绍算期续内，允各期正资金仿的来韵源与叛运用巴是平乘衡有蓝余的忠。资围产负阻债率丘是比蒙较低拒的，挖资产压负债音率最康高时会（第授3年萌）仅么47仇%。纸因此具从总志体上返看，少项目童的清啊偿能卸力是夜比较脸强的粥。资糟金平纺衡分定析和锹资产冷负债粥分析茅详见龄表1位0-耳12迷和表氧10示-1粪3。序号项目合计1234561资金来源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442资金运用241071983419277725346305917552.12.2自营资产固定资产投资(含方向税)自营资产固定资产建设期利息表1净0-针12灵资议金来甘源与景运用吐表咐单位杏：万怀元2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地产投资(含利息)经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余资金3498248125818401034-8834累计盈余资金2481507334643813498续表暑10委-1待2舌资金弄来源真与运差用表旅单产位：贷万元序号项目1234561资产1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资产总额应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542负债及所有者权益198351078219596447703498表1绕0-滤13妙资产止负债派表型单遭位：段万元2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流动负债总额应付帐款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指标资产负债率(%)流动比率(%)速动比率(%)

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27续表便10他-1回3砌资产迅负债洋表朝单员位：栗万元10脖．1编租售顶房地抓产开桂发项球目案猛例分长析5．止敏感姻性分形析将开节发产地品投粒资、槐售房糖价格往、租但房价方格和颂预售瓶款回穗笼进剑度等功因素牵作为梢不确粘定性允因素晓进行扔敏感费性分耳析，姜分析辰结果完表明池开发壁产品瘦投资顾和售僻房价本格两葱个因旅素对公项目渔的效葛益最判为敏吨感。算如果粘开发插产品搅投资侵和售恭房价休格分甘别向目不利壁方向衬变动望10环%，枕则全课部投杰资内砌部收贵益率扁将分毁别下茫降至绢20嚼.1拾%和诸17仗.7绒%，赖净现奋值分柿别下者降至接12治万元段和-而20蓝6万识元，斯投资躬回收撕期则申增加志到4议.0露和4庭.1鼓年。涝预售馅款回召笼进鸡度相株对较肠不敏束感。底最不敞敏感呜的清因素其是租尼房价怜格，王这是究因为盘计算候期只容有6猎年，拨而且牌是从巡寿第4锈年才币开始探出租摸，租党房收锄益占杆整个赶项目嚼收益锹的比短重较挂小。装详见寄表1毛0-盟14凤和图荣10子-1辆。序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案28．87813．81开发产品投资+1020．1124．0-1039．215503．62售房价格+1039．717693．6-1017．7-2064．23预售款回笼进度+1031．49423．7-1024．13984．14租房价格+1028．87873．8-1028．77753．8表1诸0-圣14钱敏感厅性分剧析表806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素变动（%）1——售房价格；2——预售款回笼进度；3——租房价格；4——基准收益率；5——开发产品投资图1祝0-煌1锦敏感泉性分羡析（孔全部备投资肯、所达得税请前）10僻．1引租售报房地码产开椒发项悬目案贯例分辜析6．挂临界宏点分限析临界而点分烂析是井项目袜评价枣的另逼一重