房地产投资与评估

房地产投资与评估第一章导论

第一节房地产与房地产市场一、房地产的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移动性耐久性高价值性异质性

二、房地产业

房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业包括：

1.房地产开发、建设、经营

2.房地产买卖、租赁

3.房地产抵押

4.房地产典当

5.房地产评估

6.房地产置换

7.房地产咨询

8.物业管理

9.房地产金融三、房地产市场（一）房地产市场的特征——非完全性

1.完全竞争市场的特征交易者众多产品是同质的交易信息是完备的生产要素自由流动

2.房地产市场的特征住房供应不充足，供应主体不是众多所有产品都是异质的（二）不完全竞争条件下的房地产价格1.基本概念和术语交易价格：买卖实际成交的价格最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种预测。市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判断。2、需求与房地产价格PPQS短期供给曲线DD’PEP’ESS’长期供给曲线D’DP’EPE（区分真实需求和虚拟需求）第二节房地产投资概述一、房地产投资的含义（一)投资１、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。２、分类：实物投资：设备、土地、房屋等等；金融资产投资：股票、债券、期货等等；无形资产投资；商标、版权、专利等等。固定纵资产愤投资辱与流赏动资棚金投触资直接霜投资辫与间旺接投甲资生产芬性投血资与脊非生轮产性罢投资短期励投资梨与长呜期投委资（二床）房邀地产爸投资房地抽产投惜资是膜将一拜定的赞资金赏投入海到房鬼地产程开发鸟经营做和中旁介服适务活摇动中输，以计获得诊更大落的收番益的尿行为仗，房察地产怨开发绘与经虑营的鸽基础腥，结巷果是婆形成慕新的膊房地港产使束用价糟值。二、岛房地哨产投扩资种萝类（一口）按建对象衔划分土地阔开发大投资房屋震开发香投资房地伤产经桨营投日资房地士产中陶介服召务投燥资物业步管理崭服务券投资（二杨）按济建筑乱物类折型分住宅汤投资耀（普屋通住智宅、拦高档货公寓笑、别怪墅）商业集物业胜投资聚（含稀商场殃、购渔物中费心、此超市柱、批筒发时珍市场豆）工业文厂房食、仓碎库投雪资办公颗楼投陡资旅馆法用房垄地产繁（酒对店、政宾馆炊、度证假村熔、旅妈店）娱乐累用房朽地产验（游侧乐场欧、娱地乐城另、康蚂乐中糖心）餐饮构用房饭地产妹（酒亩楼、圾美食通城、映餐馆桐、快剩餐店施）（三奸）按拥投资脾的形赠式分１、绒房地召产直枣接投白资房地秧产开她发投广资房地北产置舍业投消资２、壮房地袍产间蒜接投滤资购买谜房地悄产上搜市公婚司股但票购买呼房地狼产企另业债形券购买辣房地洪产信模托基甩金购买橡住房社抵押展贷款荡证券三、强房地基产投产资的权特点投资并量大突，投置资回芦收期婆长。投资荡的保培值增订值性投资帅不确搬定因垒素多姓，风包险大投资狱技巧凯性强权、运侵作复鸟杂投资愚流动对性差投资贴对象附的固锐定性对专得业知同识和选经验搜有一饿定的挥依赖扮性具有歼较高笛的财使务杠理杆优点岔：（１闭）有锯形的桑投资（２锅）通拦货膨取胀中犯的保广值手开段（３香）易拆于融饱资性（４胞）投径资回制报高（５禾）收疏益的景多重浆性缺点插：（１迹）投庄资量凡大，己支出适集中澡性强（２震）投木资合骡作性疫强（３悠）投渣资回手收期涂长（４耕）投朱资风巧险大（５谅）投胸资技其巧性俱强（６欺）投孟资流忍动性惭差（７税）投去资的崭固定肉性四、挑房地糖产项筝目投高资的草过程１、晶项目危：在租一定斗的约判束条也件下真，具斯有明着确目槽标的气一次迹性任竞务或霉事项庭。2、倘项目碗的周炕期（搜项目遥寿命讨期）毫：项森目从垮开始险到结妖束的仗寿命塞周期刘,宿是项龄目工虑作在楚时序破上的遮安排.项目粥周期蜜三大搏阶段箭：（1创）投挤资前通期：垦从项睡目设揉想到蠢项目泥投资铃实施叛前的苦一段诉时期.市场嘴调查兆、摆投资院机会冈研究荷、项问目建沿议投资斜方案播策划侧、投惩资方症案可俩行性培研究项目盐评估摆、项逐目决扩策（2潮）投痒资实向施期叠：从颂项目温投资腰决策饿后到闹项目公完成辱交付唱使用邮的一犬段时掉期项目井设计辆、施看工建馋设（串发包糟）管尚理设备设采购尾、安狸装、滥竣工狸验收市场眨推广食、市岂场营岁销（3笋）经仗营使停用期朵：从黑项目堤交付答使用胳到经同济寿陪命终痕了（土或实路现投趋资回判收）样后的眨一段梁时期生产步经营忌、设袖施管剃理租赁册经营舒、物炮业管鸟理营销疼促销DM兰-开发炼管理De脖ve涂lo殖pm示en井t绵Ma班na帮ge捷me央ntPM播–项目杠管理仔（建华设管悦理）Pr愿oj旷ec浊t愉M研an堆aj适em纸en诸tFM惭–设施选管理仆.物境业管篮理Fa帅ci败li涂ty繁Ma忘na市ge番me搭nt

运营商FM

开发商DMPM

设计方PM

承包商PM

供应商PM投资商DMPMFM３、始房地厅产项踏目阶胳段的细划分准备设计施工项目偿实施准期项目灭前期项目亦使用恢期４、查房地驻产投稻资、滑开发竿的基肝本过俗程收集集市场女信息料，进躺行综押合分晓析项目搬初步肌概念稳构思扛、初敬步可讽行性朴研究取得订土地善使用有权项目恼策划沿、规祥划设疑计项目虎详细烫可行睛性研忧究项目竞初步观设计求及施者工图水设计项目疏施工盈实施项目堵预售药、销妖售项目斜经营然管理第三刻节旅房地筒产投膀资分纱析的睡基本捞问题一、屈研究袖内容掉--流5W1艺H问题１、Wh饲y-彻-目的掏、目停标分逆析２、Wh费at暴--投资岗类型厕、特井征、催质量３、Wh够er馋e-狸-地点慕(地化段分挂析)４、Wh香en猴--时间阻(时申机分细析)５、Wh版o-宪-人-导-（习目标呈客户贼）６、Ho寒w-杰-方法—投资诞原则屠，投路资收疑益，凉投资舍成本饱，利治润、晒风险滔大小新、风狭险措求施等二、钞房地僵产投泄资的哨主要亚目标１、位主要懒是获伤取利藏润，虫也获壮取无睬形收帆益、睡社会画效益弯及环死境效室益。２、果投资坡本金膨的安你全性３、继投资院对象两的变妇现性４、征对通毕货膨丽胀的还防护林能力三、瓣房地部产投卷资分本析研页究目养的１、樱归纳腿总结辫房地测产投抽资规伞律２、酸分析赏研究站房地皮产投许资运什作技隔巧３、亿为投纺资者帖指示址投资蹲方向茅、预辛算收鸣益４、解减少耕投资活浪费没增大呼投资闲效益５、浙减少扑投资纠风险接，加劫强风蝴险应量对第二倘章尾房地阻产投换资环炮境分挂析第一碑节逐房地筹产项寇目投臂资环弦境要毛素一、继项蒜目投角资环苹境要眨素大停致分左类（一吃）.投资痰环境悠：拟令投资素地区患在一葵定时妇期内处所具微有的卡能决淘定和捧制约待项目绘投资够的各邮种外榨部境恐况和类条件维的总亡和。1、投殊资环掉境要驱素的买分类（１牙）按殊要素拴存在给的物忆质形否态分盒类：硬环纸境：骡影响胜项目台投资饥的各诞种外淡部物富质条禾件软环湿境：掀影响付项目镇投资广的各汗种社素会经存济文笋化条误件。（２铅）按彻要素远存在走的范早围分截类:宏观圆投资魔环境诊：国符家、两地区连投资凭环境中观背投资沙环境惊：地凤区、惩行业懒投资角环境微观确投资喉环境未：地乒块周陆边及壶地块撕投资津环境（３厦）按原要素两的内盖容分域类:政治租环境社会藏环境法律谣环境文化丧环境经济柄环境自然傲环境基础悦设施侄环境二、恶房地斧产投纺资环寨境具屑体要紧素（一鬼）政男治环槐境１、昂社会旺秩序２、妈社会研服务率：硬明件、距态度档、效申率３、罪社会腹制度影：决渐策民江主性姥、管达理透弊明度族、行潜政效瓣率及茂廉洁脊性等凉。（二溉）法酱律环恶境１、打法律追的稳台定性２、秧法律植的完比备性３、贵法律虹的公幻玉正性（三医）社阅会环呜境１、亚人口雄情况沾：人封口总附量、障结构追、增毙长率软等２、坊价值均观念（四痒）文风化环滔境１、乔教育钢水准２、踏风俗挖习惯（五愚）经窗济环关境１、剧宏观贺经济锋环境国民榆经济缘瑞运行腔：Ｇ桐ＤＰ镜、通垮货膨尽胀等居民段消费吊：居兼民收墙入、肠存款畅余额冠、居寒民消温费结餐构经济枕政策临：财捎政政匀策、忙货币茂金融封政策取、产总业政蜘策２、新行业舍市场暑环境市场日需求梢量市场陶供应笼量市场择购买恋力市场悟价格协及竞肝争情秋况３、率企业拐财务跨环境资金励：渠嗓道、定融资盾成本成本卧：税倘费利润悠：同戴类项番目的械社会深平均灯利润４、蜂资源农经济齐环境人力璃资源土地婶资源原材沫料能源（六秋）自司然环吵境位置纹便利康性：迈离商粱业中角心的残距离庆、地距块配多套自然脚风光翼：山弄、河纵、湖终、植扭被（七技）基谈础设宁施１、糊道路转及交瓦通２、勤能源虫环境达：天营然气３、碍给排掏水管写网４、吹通讯枣设施狮：电街视、竖电话丧、宽敲带网５、膨电力步设施评：居齿民用何电、刊工业很用电第二淡节卧投资版环境锡的评垃价方科法一、树冷热蒸因素血法（搏评价想国际吴投资泉环境内）（一童）政惊策的戚稳定作、连踩续性跟：冷脉、热（二衡）市雁场机朱会：闭冷、遭热（三遮）经伸济发测展及预成绩丢：冷售、热（四随）文铲化一净体化扎：冷舟、热（五呀）法禽律公企正、养完备夕性：蛇冷热（六嘉）实坑质性逮障碍齐：冷过、热（七撤）地惯理及店文化虚差异许：冷袋、热这是台对某屡国或借某地赔区粗增略的非投资滋环境践评价疫，是根一种畅基础梁性的画投资升环境窃分析迹方法庭。二、插多因省素等骆级尺考度法主要怒用于款国际惠投资饲环境泡分析怨，从园８个区方面驰评价座某国粘或地俯区投拦资气仙候。极每个秃因素中划分副成不栋同等浅级，惹赋予傍不同巷的分收值，仆分别茎为０影、２矮、４饰、６迷、８炸、１生０、队１２许、１策４、佛１６片、１爸８、凯２０踏分。三、目多因趟素系巷统评车价法１、态多因章素评软估法从多歉个角抢度赋阳予环天境因款素指息标不仓同的犯分值芝，然苍后按镇不同根的权雪重累恳计分孟数。２、嚷综合译评价唐法通过基建立宴环境催因素喉的层算次分棍析结版构，木确定仔同层屯环境绣因素社的不糊同权兄重计睁算不告同投纸资环绣境的逐分值恋，从违而确映定投订资环摩境的课优劣就。四、严关键富因素谢评价您法从影闷响投还资环洁境的炮众多兽因素毙中，喇找出戏影响照投资患动机拖的关甜键因票素，呢然后胁根据侄这些拨因素盲用因织素分眯析法是进行弊评价小。第三岸章杏房地柜产市干场分盖析第一悟节蔬房地牛产市究场调怖查一、渐房地希产市墙场调护查研昌究的乒误区轻视眉调研也（哭市场尚太大恩了，括做都释做不赶过来吴，还企调研酷干什液么？猪）轻信炮调研刻（只策要有崖调研旁，只黑要委株托专窜业机稠构做幕调研亲，一导切都浴万事旨大吉筑？）盲目颜调研（不劈燕考虑塔实际锋需要符，在型不把昨握调寻研方告向、倒不对眠调研摇方法孤进行屿把关秋的情刘况下冰贸然洁实施循调研赴）二、蝴信息棒收集筐的原弱则１、系可靠运性２、冲及时歌性３、待系统茅性４、岁适用惭性５、绕经济狮性三、戒房地疲产市滋场调源查阶卫段划垦分房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段房地寻产市葡场调股查的定步骤一、谣准备懒阶段二、伸实施爪阶段三、梅分析泳和总叙结阶专段1.提出印问题计，确庭定目饱标2.初步夕情况挤分析唤（非歇正式劝调查药）3.制定刚调查撕方案仅、计安划4.建立振调查袖组织5.收集销第二迎手资沾料6.收集另第一齐手资鄙料7.数据货的分柱析与茄解释8.编写舱调研寸报告9.总结嫁、反驳馈四、糊房地泉产市费场调考查程版序五、森市场货信息吗来源１、象政府率部门各项别政策岗法规狗、文静件通父知、五统计凳资料定期绕发布贤的土留地相阶关信葱息、横房产伤信息雾、规谈划资稀料２、愤企业迅内部财务结资料统计吼资料业务倘资料其他住平时赤收集赵的资漏料、乱文件３、春消费段者消费执者购才买动惨机消费丧偏好消费酷态度４、蚁竞争每对手竞争坦对手兽楼盘兵资料竞争远对手盐的发治展战束、各闲种策驶略５、韵咨询休单位咨询肚公司营销建策划屡公司市场耽调查菌公司６、厌媒体报纸网络专业告杂志电视会展是资料７、叹各种检展示崖会、懒交易逐会六、漠房地榴产市店场调陕查的煌主要慈内容（一镰）宏滋观经赞济环严境调男查１、纱宏观贸经济漏运行骡情况２、话房地阴产相涉关政慎策法溪规３、六居民腾消费搏情况（二岛）区灭域房伤地产充环境沾调查１、摆区域宇及城耗市发扛展规笛划２、离地方贺房地轨产政漠策３、累城市题或区拾域房圈地产堪需求４、敏各板沉块的器供给也情况５、哭房地念产交愚易价援格６、希区域胖或城廊市产漆业布啦局、羊居民班收入危状况（三印）房督地产邻微观夏环境隙调查１、活竞争异对手制情况借调查２、译消费获者调型查３、撕地块皱环境惰调查匙：交够通设利施、垃配套买建设鸭、自漆然环安境、贞文化仍环境享、社欣会治嫩安状局况、灿周边愈建筑丸物情夫况、鸡未来狗规划帆。七、萌房地救产市急场调唱查的昌方法（一省）访骂问法自拟鞭调查隆提纲曾或调病查问侍卷组顷织访倾谈：１、族面谈着调查２、速电话披调查３、甜问卷酒调查（二裁）观匠察法到售衣楼现遇场和疑施工液现场幕进行收观察躲、记遍录。（三亡）实滥验法将调升查范揭围缩秘小到厨一个云较小惩的范雾围进夏行实片验后廊得出寻一定霞的结锡果，秆然后魄推广奋或应会用。（四全）二值手文除献调查查法（五败）普板查与纽奉重点站调查（六协）随厘机抽寇样调瞒查简单斗随机糕抽样丑：需英掌握休全部叔总体等距享离随奴机抽肆样：逃须有桐全体锋总体阶的资年料分层击随机列抽样奇：分群蜻随机捕抽样脱：多塘阶段晨时应甚用（七摸）非崇随机煎抽样奇调查１、嘉任意础抽样资：任滥选选滥择若浴干人奶进行半抽样喂，由掘称偶酿遇抽脖样。２、雹主观拦抽样暗：又跟称判搜断抽橡样，巴市场棚调查吴者根换据自多己的绢主观辅判断删进行江抽样呢。３、今定额条抽样惧：又怖称配屿额抽讨样，破将总挤体分菊成若颂干类掩别，惧按照撒一定诊比例萄在各望类中雹分配末样本桑单位蔽数额冈，并脸且按奴照各份类数暖额任蚀意或负者主滑观抽宫样。第二端节挎房地惠产市滩场预床测一、访房地押产投吨资市觉场预渐测的呀内容１、猪市场毫需求驳预测２、萝供给满预测３、弓价格因预测４、械市场打竞争五预测５、醋突发炼事件尖影响避预测二、恐房地往产投调资市盏场预谎测的依方法１、掠德尔疲菲法２、款专家廊座谈培法２、叼时间斗序列营法简单亭移动栗平均弱法加权舱移动问平均妹法指数垦平滑数法３、乎回归谎分析骂法一元偶线性递回归多元井线性钱回归三、塘房地季产投今资分就析的缸种类１、课定性乡丰分析２、非定量宇分析疲：技述术经各济方胶法第四腾章政不同遇类型喇房地户产投家资分犹析一、咱土地灰投资蛋分析１、刑土地慰出让做：招井、拍垫、挂暑、协福议２、捞土地幸储备锐：政岩府储曾备与贷企业盏储备３、廊土地洲整理忌与开规发４、阔土地壳转让５、瘦土地彻入股臂份投管资二、病住宅介投资鬼分析１、森市场著需求筹分析有效爸需求尚与潜吵在需蜻求家庭油规模创、家默庭收演入生活斩方式消费忘偏好２、膨区位地选择交通配套３、支质量４、榨户型匹、规仍划三、缺商业跳用房快投资姿分析1、地暗段2、商录圈3、经姑营环桨境4、建耍筑规绑划、员设计5、交附通、毙人流座量6、硬段件设例施四、前写字耳楼市碌场分需析1、地裹段选贴择2、写讽字楼势经营肆环境3、建棕筑设黑计4、设乐备配缘瑞置第五刚章咽房地汗产投蓄资策股略第一贞节找投怀资时惭机一、柏客观衫时机1、经宽济周蒙期2、股割市行梅情3、国蒸际形电势4、城帝市规服划5、利羽率、武汇率6、国挤际贸萍易顺电差7、通亚货膨浩胀8、消可费者剩存款摸情况9、产污业政歇策二、取主观档时机个人尝根据完信息款作出耍的判满断：1、经渐济周光期的生萧条热期2、通铸货膨束胀来喷临之执前3、房评地产车业的完低谷遣期4、预剂期第二超节漏投塔资地道段选杂择一、惭地理表位置1、交泻通条乖件：蜓多样摇性、辆便捷曲性、液可通死达性2、离采市中肆心和暂主要裙商场至的距动离3、配芝套设脸施成宵熟度锻：学鬼校、朴超市附、银以行、汗娱乐五设施二、单社会絮环境1、治灾安状听况2、文影化气才息三、钉自然锐环境1、自厕然景夜观：殿公园即、河保流、预山脉阴、湖敲、海破、湿肆地、孩植被葱等2、空纺气质竟量：惧味道哗、悬叫浮物3、噪厚音污连染情红况4、未则来城盾市景多观规肥划第三弄节姨房地巨产投营资的稻质量一、巧建筑筒质量二、谋物业驰管理惩、服摄务质坦量第六弄章队房地朝产投踪蝶资成竟本与匹税费一、胆房地差产开地发投迅资成隆本1、建住设投否资：土地琴费用前期危工程若费、及政府则规费建安匀工程类费基础臭设施仙建设够费公共相配套些建设批费其他睁费用三大主费用版（销赌售费考用、哥管理情费用热、财烟务费烧用）不可垫预见辫费2、经类营资渗金：活用于违周转郑的少迁量资诵金，不计讲入成臂本房地煌产总枪投资亮估算扛表二、针开发妖税费1、营荒业税给及附晕加2、增佣值税3、契赌税4、所童得税5、产谱权登括记费6、交遣易手程续费7、印管花税8、工建本费三、捐出租业或自非营项参目投裤资1、运各营费键用2、修感理费布用第七愉章树房地舍产投秀资收靠益分引析第一碍节扁概述一、吼房地婶产投唱资收制益分尺类现金罢流量铲：租融金收聚入减怜去各拥种支级出后满的余挑额避税秤收入迅：提蓬取折推旧而撇降低序纳税盗基数婶带来声的收床益销售蒸收益志：销燃售收澡入减承去开破发经悬营成档本无形袭收益急：心木理享卫受，枯知名活度二、吉投资况收益涉的构评成管理象报酬震：投仗资者吐付出丽劳动歪的应砖得报接酬风险追报酬胃：比碰储蓄窑风险吐大银行露利息胃：失穷去存晕入银乳行赚日取利喘息的当权第二洁节供房地可产投梯资收该益估闭算一、秋经营彼收入少估算１、凑租售拼方案承的确过定租售薪方式塔及比手例租售逢面积销售爹进度租金谈及售梅价付款乔方式２、赖估算册经营糖收入销售兰收入出租舅收入是：商烘场、塌店面票、车选库、就办公凝楼销售区收入豪与经列营税锐金及悟附加叫估算陷表二、制房地和产产揉品定贤价方宣法（一斗）成那本导绸向定笑价1、成挪本加卧成法2、目绍标利弊润法（二烂）需良求导雨向定蹲价1、消袜费者篇认知理定价2、品遣牌价与值定冲价（三栗）竞傍争导级向定顶价法1、领段导定都价法2、挑金战定商价法3、随鼠行就咬市定巨价法第八会章那房地喘产投歇资财肌务分窑析第一尿节织财务她报表一、闷财务袄分析桥的目脚的1、反寇映项狗目的金盈利开能力2、反在映项亡目的拨清偿捧能力3、反激映项岸目的桌资金矛平能车能力二、尤报表即的类醒别（一木）基涂本报宜表1、现持金流尸量表2、损货益表3、资贵金来宽源与敞运用咸表4、资扒产负框债表（二赴）辅享助报娘表1、项伤目总束投资邪估算附表2、经恨营成皂本表碌（需碗要分臭摊）3、房娇地产宰开发黎成本修细项铅估算统表建安鱼成本念估算马表公共务配套摩设施皇建设像估算丧表基础舟设施这建设赛估算吵表4、开汽发期岔税费5、销册售收算入与谅经营脚税金叫及附怨加估南算表6、投浙资计许划与旨资金台筹措圾表7、借怖款还急本付爷息估他算表房地送产开约发项薪目全腰部投翻资现忙金流灭量表房地乡丰产开蚕发项遇目资镜本金忧现金拼流量彼表资金饱来源糠与运孔用表损益棍表名词喉界定抓：1.经营临资金李：房鹊地产声开发对企业纷用于台日常弟周转某的资滚金2.经营箩成本性：房惨地产荷产品兰出售悬时，侧将开客发产汽品成党本按脉有关姻财务燃会计振制度炼结转搏的成慌本，相包括宰土地窗转让枪成本泥、房辜地产免销售驼成本躲。对祸于分弓期收苦款的捐房地再产项独目，娱可以多按照痕当期报收入驰占全漆部销汪售收将入的岁比例言，计搁算本肆期应申结转辰的经园营成藏本。3.开发错建设虚完成宏后，蕉开发素企业充可能模形成蹈固定冰资产涌、无穿形资恼产和过递延倾资产崭。固定肺资产睡：包轧括开稠发企悉业办恼公用牌房、驱以及测自营勇的商送服用历房。无形夏资产防：主屯要指锻土地萌使用街权递延网资产禽：主协要指禁开办司费4、管黎理费炎用：货包括提管理跨人员可工资乱、福叹利、里办公恒费、城差旅侨费、滥折旧末费、恶修理丘费、厅工会反经费思、劳渡动保罩险费坟、咨积询费伤、董包事会私费、妨审计怜费、闸诉讼唐费、站排污票费、非绿化下费、溪房地野产税固、车期船使半用税昆、土爆地使递用税厦、无志形资习产摊惊销、铸开办指费摊冈销、串业务格招待今费、器坏帐疾损失足、存断货盘裂亏以赤及其谈他管俯理费斑用。5、销耻售费坊用：饿包括偷销售秋人员睛工资誓、奖剪金、嫂福利亭、福本利、植差旅纺费、掠售楼菠中心练折旧疼费、太修理伶费、泽物料塔消耗忘费、她广告鲜费、讽宣传旅费、担代销奶费、渗销售扔服务柜费、扶预售辆许可爱证申坡领费时等。6、运罢营费香用：缘瑞指开巨发完护成后奸，在层项目踢经营翅期间鸭发生法的各佳种运低营费涌用，冷包括耐管理缸和销宣售费驱用第九祸章除房地互产投糕资风耽险分圆析第一炊节勒房地狸产投伐资风纲险概镜述一、此风险君的含周义风险胀是反蜻映一先种特侵殊的干事件药，这讽种事的件会相带来这多个闹不确稍定的絮结果店，而毅且每伴一个饲不确里定的萌结果见的出姻现都委有一解个可寨测定君的概赌率值救，是羞对未决来行灶为的蜻决策忘及客滑观条屡件不岔确定峡性而螺可能量引致胁后果之与预田定目凶标值枯的多爸种负健偏离掩的综雄合。二、谈房地筝产投睡资风阿险的标特点1、变窄现性肃差2、客端观性3、多资样性4、相太对性5、风震险与布收益番的对宽称性风险收益最低垄收益0三、听房地巡寿产投渣资风后险的诱类型（一贺）按固风险粱效益访分1、纯役粹风棵险：巷只有曾损失威的风狮险2、投超机风饱险：马既可津能是防损失浪也可乳能是挡收益（二旗）按崭风险仪的性兽质分1、静俱态风构险：楼自然次灾害隙和意抛外事幅故2、动贝态风黎险：书经营鹊和市师场变笑化带瓜来的寄风险（三窃）系吴统性浙风险精和非贫系统输性风爱险房地产投资风险系统猪风险非系船统风洽险通货年膨胀者风险市场确风险周期粉风险政策税风险利率纯风险国际旦风险经营影管理幸风险财务之风险其他纺个别脱风险（四颈）根卖据风够险性均质分１、牺政策恒风险２、吹社会均风险效：城额市规故划、垂区域枪发展润规划公众垂干预塌、治寨安风厦险３、盈经济骗风险遗：市狐场风奸险、协财务葵风险妖、融标资风者险、所地价席风险４、促技术早风险５、蜡自然捏风险６、截国际酱风险第二榜节惑房地两产投贫资风溉险分超析方堪法一、挡定性酬分析１、想专家省会议露法２、半德尔练菲法３、信幕景烧分析刘法二、乌定量似分析慌（风翁险度牲量）１、猪盈亏赢平衡疾分析旗（略设）２、疼敏感松性分挂析（烘略）３、治概率严分析粉（略冰）第三逝节忧房地良产投雨资风若险防肆范与姓控制一、危风险竖防范１、恭风险显自留风险定收益溜较大始时，标投资锤者主煤动自念留风睬险２、透风险波转移契约程性转蚂移：静预售榜、工柏程合晌同、砌保险项目棋资产膊证券妹化：杂股票煤、债贼券、发信托３、越投资烧组合潜：按活地域蚀组合居、不巾同类搞型组坐合、冠不同臂时间朴组合蹈等４、闻风险膜防范在风陵险发撒生前猴采取么有效托措施残防范鹅风险晒发生鬼或使融其损闷失降撤低。防止旅风险届源发嚼生对风爹险因杂素进其行隔稼离加强洽对投班资者笛保护拜，减慕少损级失５、虏风险型回避对投秃资风生险进练行识迈别后崖，主毅动避暑开风报险源嫂的行浩为二、聋风险板控制１、追选择森投资碰风险葡小的乌项目２、廉通过讨投资岂组合坦降低怒整体君投资旨风险３、织通过份市场柿调查炸，主得动调绝整以巷降低棵风险４、纵加强饰经营秤管理５、疮通过升企业群联合沃，并目购降循低风适险第十艰章距房地逗产估亮价第一集节打房地馆产估朴价概掀述一、怎房地妨产估还价的菠概念指房写地产殊专业渠估价略人员链，根笑据估边价目冤的，驶遵循剪估价广原则饲，按灰照估斥价程亲序，识采用卫科学含的估杯价方晋法，侍并结价合估沿价经装验对朽影响欣房地拥产价奏格的鞠因素论进行造分析岛，对括房地棚产最换可能盘实现凑的合零理价掀格作著出推场测和五估计师。二、挤估价枣目的买卖入股交换抵押课税保险典当纠纷捏处理合资府、合青作经躁营企业抬兼并企业敌承包悠经营三、责房地脚产专啄业估损价人储员是指译经房思地产吨估价造师考惜试合耽格，鄙由注归册管识理部危门审不定注料册，葡取得察资格尤证书君后从外事房痛地产扭经济疯价值蚊评估叔，并本将其毯结果屈用价什格来舱表示俱的专惑业技轻术人农员。四、糖估价督原则是人帝们在勾房地纽奉产估故价实斤践和仔理论澡探索桨中，僚基于串对房币地产菜价格冒形成况运动连客观垮规律截的认敢识，饼所总候结出画的一僻些简肝明扼则要的矮在估孕价活睁动中结应遵闸循的宝法则扯、标淡准和腥应注左意的纱问题鼻。１、望合法撑原则２、妹最佳杏使用呼原则３、达供求羞原则４、扯替代均原则５、硬公平剪原则６、桨估价葛期日逮原则７、介预期惜原则五、辛房地优产评加估的竹程序（一燥）明口确估护价基轮本事择项１、袍明确戴估价渠对象２、御明确胳估价虑目的３、鲁明确撑估价非时点（二牧）初腿选估鲜价方峰法（三撕）确胸定估块价人宿员（四签）制驶定估菊价作拼业计乌划（五悔）实丘地踏捉勘（六宝）收观集整溪理资盐料（七塔）选收择估堆价方宝法正责式估挠算（八争）确逢定估酒价结高果（九市）撰绪写估竿价报疑告（十烈）提艳交报切告六、造估价歪方法１、叮收益羽还原舒法２、泪市场啦比较姿法３、步重置垮成本杆法４、屋假设泉开发继法第二吵节绕收益目还原利法及皆其应冷用一、果收益翅还原匆法原捏理１、怀无限效期２、鸡有限持年份３、链最一拳般性忌情形４、轰收益狗还原浅法中宜的纯魔收益踪蝶Ａ客观蜡收益皮：应品指正闪常收形益，纺排除厅偶然欧收益纯收楚益如诱含无呈形收疏益也他应计庭算５、僚还原饿利率米（资估本化昂率）斩的计肿算实质莲上指击与估脆价对提象具锦有同璃等风亩险对各应的坛投资唇收益饼率。收益踢价格门比较悠法。罢在市寻场上脱寻找耻同类盾房产逮的收蛾益率虫比较啦后确正定还各原利泻率的骗方法脱。累加逆法。靠＝无流风险纪报酬标率+风险爆报酬值率+适当激补偿收益如排序故插入询法二、除适用佩范围对于赠具有洗收益浸的住耍房、吗仓库制、商哨业用伙房、节酒点使、写扰字楼狭、农丢地等摘都适竖用。问它不布限于扩估价往对象忙本身距是否猪有收较益，那只要娃估价萄对象报同类足物业碰具有塑收益芹的能盯力即讽可。对于比政府困办公破楼、但学校厚、公荒园等兵公用续、公耐共建荐筑物完，收辉益法盐大都途不适台用三、丈应用稠举例（一建）估锣价对滴象情烘况该建幼筑物然为出义租写叼字楼土地融面积小１２诊００辉０㎡建筑顶面积咐５２肝００久０㎡建筑蝇结构满为钢升筋混备凝土建筑流层数真２２尚Ｆ土地苹使用尽年限内５０侧年（侨自１摄９８邻７年曲起）（二尊）估营价要茎求需要肥评估挂该宗忙房地止产20躺08年1月的理买卖填价格（三至）评究估过衣程1、初坡步选饺用估架价方还法：群收益至还原尝法2、收继集资热料可出概租的姓净面察积：31浙20国0㎡，占60刺%；其教余部占分为惠公共童通道狠，大若楼管轨理用能房和府其他主占用而面积灶。月租岔金：35美元/月.裹㎡，按共净面霜积计淘算；出租顶率：挺平均呢为90找%；建筑放物原兼值：55刻00万美痛元家具洋设备惯原值老：50寸0万美驻元经营舞费用允：10万美岭元/月房产逆税：势按建模筑物救原值锈扣减30摘%的余友值的1.俗2%计算虏（每细年）营业程税几欺其他航：月丛收入加的5%3、计直算总姐收益年收焰益=3妨12纪00歌×3喂5×柿12顽×9吹0%绢=1私17影6.携36万4、计今算总拣费用折旧鼓费：替房屋勺使用矿年限50年，违家具链折旧尾年限10年，辫残值40州%年折址旧费=5肌50刑0/唐50玻+5薯00（1-只40犬%）/1适0=1瓶58万经营帖费用茄：10拘×1牧2=捉12造0万房产锐税：55忽00即×0岗.7箩×1晚.2么%=介46万其他税税费扑：11改76蒙.3筒6×蠢6%着=7燥0.扒76年总贞费用钞：15洽8+辨12既0+馒46黄+7央0.翠76仿=3车94止.7武6万5、计占算年多纯收社益=年总缩慧收益-年总顿费用=7即84怒.6万6、计夏算估严价对滴象价亿格第三臭节哄市场美比较锦法一、持概念阔与原惩理1、概身念：煌将估假价对蚁象与软其所蜻