房地产开发流程及各环节所涉及资料

房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料1房地产开发程序可分为四个大阶段项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。2房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取土地使用权详细可行性研究规划设计与方案报批签署合作协议及合同施工建设与竣工验收市场营销与物业管理3项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理4房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序：公司设立准备申请资质等级审批申请办理企业名称预先核准办理工商注册登记办理税务登记5房地产项目立项工作程序投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。可先进行项目设想，再寻找合适地块先找地块，再进行项目设想项目设想的具体化，包括：建设地点初步落实建设用地自然条件适宜性研究等6 土地信息获取途径（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）编制与报批项目建议书进行项目环境影响评价项目可行性研究及报批或备案落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）发改委立项项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析7立项箭审批僻阶段闯涉及清主要刑文件协材料1、项型目立燃项申娇请报葛告书剃（原胡件一舟份）2、项辩目建幼议书域或项旋目可纸行性盟研究菊报告趁（一湿份）3、建辨设用钢地的著权属日文件圾或建生设项固目用尖地预坦审意趣见书画（一赶份）4、项每目建姑设投弹资概挥算（夏一份换）5、银签信部立门出悠示的荷资金煌证明腾（原思件一搞份）6、企塌业法球人营歉业执叛照副基本（候复印党件一尼份）敢；（豆房地雹产项争目需负提供有资质分证明指一份政）7、项备目地饶形图筛（一膀份）8、有饺关职翼能部勤门的糠意见换。其他木资料项目辨环境返影响糟评价中报告霸（若禽需要石的话禾）8项目牌建议译书审功批主管肃部门发改蚊委所需捏材料项目袖建议紧书项目伟建设党投资但概算银信努部门碧出示蚊的资征金证痒明企业质法人叉营业虑执照昌副本9可行筹性研绵究审学批审批宿部门发展柏与改农革委商员会申报滴资料编制睡待批离的可奴行性眉研究恰报告项目捡环境秩影响虏评价骂报告姻书项目喂建议粘书批深复副期本等10项目川立项主管溉部门发改舱委所需阶资料项目咳立项碰申请究报告幅书项目森建议渔书或陕项目吉可行绿性研立究报日告（旱及批琴复文旱件）企业痛法人月营业惕执照柴副本康（复木印件羡一份滋）；梦（房袋地产塔项目何需提耕供资败质证判明一剪份）有关忌职能矛部门批的意杏见等11在编焰制项驾目建仔议书终、项当目可匹行性乌研究硬报告会、环缝境影国响评腹价报承告、才以及呀在进折行项烘目机幻玉会分移析策梨划阶善段，职需要有收集圈大量排与项际目所伍在地掏政治尖、经胳济、吹各种杀自然悟与社怒会环醋境等悦方面少信息叨（见徒前面魄关于艰信息汇介绍盟）12区域丛市场威现状牧及其语趋势都判断宏观旱经济声运行炼状况国内裁生产吊总值且：第一乡丰产业格数量第二巴产业毕数量第三酸产业请数量房地章产所运占比截例及知数量房地迷产开摇发景笑气指痰数国家己宏观跑金融鉴政策搜：货币觉政策利率13货币远政策利率房地循产按殿揭政疑策固定割资产碰投资段总额收：全国娘及项聋目所土在地其中则房地黑产开萝发比旧重社会除消费春品零谊售总涉额：居民缠消费屋价格诉指数商品城住宅密价格昂指数14对于约房地伙产开洋发经贷营中准反映洗项目抬地块效相关行信息钟有：土地历性质地理壤位置地质面地貌纱状况土地咬面积地及红易线图土地其规划坝使用敌性质七通咱一平胳现状15土地丝式周边倡环境贵相关察信息地块历周边遭的建坊筑物绿化泉景观自然宽景观历史差人文曲景观环境明污染至状况地块俩交通疤条件泼相关木信息地块锐周边厌的市容政路忍网以玩其公坑交现对状、范远景桑规划项目须的水卡、路决、空苗交通候状况地块腹周边捷的市住政道习路进职入项五目地怀块的赌直入钉交通孩网现竹状16周边直市政某配套愉设施鸟调查购物录场所文化遥教育医疗坡卫生金融括服务邮政巩服务娱乐圈、餐泛饮、管运动生活仪服务娱乐齿休息与设施周边贡可能鲜存在并的对游项目设不利费的干枝扰因捡素历史墙人文玩区位马影响17房地管产开葡发前威期准校备阶抓段办理与建设义用地另规划棉许可忌证购置原土地妄相关概后续归工作申领裕项目攀选址延意见延书申请戒定点申请众购置持土地量办理屑土地立产权隙手续治（获宰得土膨地使固用权巩）申领葬规划童红线抹图、拿规划啄设计价条件样通知驻书等片文件编制绢规划高设计弄总图申领芝建设监用地诵规划巩许可熔证可进嫁入拆喷迁环湿节1819办理设建设帜工程篮规划灾许可叼证项目那选址凶意见齿通知肯书—获得鹿建设割工程宰设计著条件芬要求伶通知丘书委托从规划相设计尿部门亲进行唤规划毁设计袄并报渐批规划歉设计推主案产统制绍及报演审初步符设计然及送茎审施工袖图设纤计及钓送审消防唯、人慕防、苏卫生验防疫蒙、环秩保施峰工图固审查岸、教岂育报静建、剑园林促交通匆报建完、签订皆公共双配套谦协议万书建筑麻外装危饰、焰环境常设计逝方案办理裤获取跃工程乡丰规划拼许可豆证20需要盒的相纷关文赔件资璃料建设窄项目压地点玩征求宰意见银函建设线项目递规划本审批撑申报彼表建设夕单位提用地羡申请您及拟口建项查目情册况说窃明拟建席方案热设想锣总平顾面图规划闭报建利申请肺表选址绞意见申书规划朝选址字测绘剃成果萄图测绘而部门颠划定桐规划迁控制牛线放界雄、测醋绘图21控制史性详桐细规怜划报审叠图纸炕的电蹦子文明件竖向房诚设计震、管督线综萍合专家舞评审蜘的参脂审方胁案规划许可妥证申请勉表施工火图说慈（加从盖设涝计资候质印依章，瓣建筑区工程欧仅限纸建施袋图）棋及其音电子呀文档土地笑证、屯用地屑批准揉书市建介委初娇步设供计批撞复消防仍、市播政、课人防串、环喉保、阀防雷载、教努委意减见施工豪图设辉计文翅件审貌查意涝见书地勘铲报告其他浴资料锅见例词子中负所列席，各怨地区早可能撒不一用样2223项目剩建设柜阶段市政蔬配套贫工程各项品目市稳政配种套工录程咨避询电信摸、供政电、嫁供水辜、道笑路方煌案、惯热力参方案纽奉等咨棕询市政洒项目迈综合绑设计讯与审狡定项目王综合稻方案债审定建设辜项目兼规划祸审批欣报表市政眯项目等综合手方案24审定券方案临总图绪及道室路方参案市政领各专哄业项昂目咨拔询方额案各单患位报级批雨污傲水方游案初匪步设豆计市政魂设计录综合父方案邪会审市政伪专业变施工橡图设句计25办理股施工包许可慌证办理旨施工旱许可临征求挎意见办理悔招投鼻标（辟施工洪、监朽理)树木摩采伐刑手续地名矮办批今复质量稠监督勇通知脾书安全肆监督溜通知苦书年度团施工挖计划统计午局登艘记通丽知施工他图审载查意巨见建筑哑工程益施工甚许可库证26办理西工程匙报建施工米现场呢检查竞及市政届配套辰办理施工撞图设酬计审签查落实遥监理给单位落实茎招投辛标规费倘缴纳所在制区建请委审辜查获得《建设娘工程施工鲜许可虑证》27涉及豆到的散文件识与资含料（一扮）建袋设工定程报份建，著首先涉要提云供如袖下资余料到剑建委睛办理相登记哀手续爱。1、计涨划部蜻门核劣发的《固定捉资产轿投资钥许可僚证》或主嗓管部饶门批哗准的闲计划稀任务脆书；2、规扑划部箭门核汉发的《建设拜用地缸规划伞许可扯证》和《建设颤工程丑规划爷许可葡证》；3、国拢土部窃门核仙发的《国有债土地踢使用合证》；4、符扰合项赌目设利计资正格设小计单潜位设佣计的研施工泥图纸息和施毙工图幼设计木文件多审查观批准俊书；5、人即防办惩核发据的《人民叹防空半工程娘建设固许可滤证》；286、消蚀防部执门核腹发的《建筑提工程混消防灭设计撇审核躁意见脖书》；7、防蛙雷设我施检稍测所棕核发开的《防雷屿设施橡设计趁审核牌书》；8、地仔震办弹公室杯核发隙的《抗震施设防奴审核竖意见锈书》；9、建俩设资阳金证然明；10、工铜程预奖算书加和造眨价部肯门核络发的《建设滔工程当类别探核定寄书》；11、法升律、采法规称规定懂的其棵他资桌料。29（二戴）公碌开招婶标的摄建设霉工程程，要垂补充圣如下赶资料充到招雨标办档办理固手续弹。1、建除设单早位法谅定代扔表人抄证明粒或法洪定代沾表人慰委托别证明痕；2、建墙设工离程施针工公尖开招惯标申废请表衫；3、建鹅设工怪程监还理公润开招拔标申竞请表含。30（三词）邀楚请招健标的植建设监工程益，要盲补充都如下亿资料咐到招侮标办舍办理拳手续泻。1、建天设单那位法违定代裁表人争证明绳或法叹定代等表人贼委托剩证明两；2、建意设工钩程施园工邀停请招突标审贯批表凡；3、建笋设工响程监服理邀或请招齐标审火批表倍；4、工的商部食门签惭发的伍私营蛋企业乡丰证明雅；5、法姿人营造业执汪照；6、其膀他申乘请邀抗请招自标理名由证春明。31（四肢）直斗接发贺包的草建设唇工程缝，要狗补充执如下校资料楚到招基标办盾办理伯手续饺。1、建零设单装位法催定代崇表人映证明团或法屡定代榴表人秀委托蛇证明博；2、建赵设单群位申盘请安锄排建毁设工矩程施内工单妻位报戴告；3、建辈设单遭位申棍请安锻排建谅设工回程监揭理单却位报佣告；4、工暖商部鼠门签转发的胀私营脸企业总证明值；5、法款人营战业执险照；6、建梨设工宫程直陷接发政包审册批表租。32（五洞）办形理建税设工胖程质辫量监却督，赏要提加供如斤下资把料到亡质监紫站办候理手饲续。1、《规划杏许可平证》；2、工扑程施偷工中迷标通执知书冻或工管程施少工发垒包审被批表捡；3、工遍程监赶理中涉标通嗽知书析或工秤程监犁理发唤包审绵批表胜；4、施各工合讽同及墓其单做位资忙质证妻书复任印件舒；5、监下理合眨同及两其单城位资孔质证塌书复早印件盯；6、施竹工图斗设计抛文件蜓审查倦批准奖书；7、建才设工梢程质由量监困督申阅请表赚；8、法晓律、登法规箩规定讨的其次他资引料。33（六枣）办度理建死设工故程施招工安特全监微督，喊要提箱供如难下资即料到屿安监蹲站办坛理手福续。1、建窃设单总位提母供的砖资料哑：（１横）工悼程施蜡工安葬全监语督报信告；（２恳）工述程施篮工中覆标通袭知书绣或工郊程施潮工发看包审招批表把；（３犁）工余程监勺理中序标通怕知书趟或工棚程监裙理发艇包审市批表吸；（４就）工宫程项蒙目地脉质勘悦察报才告（缘瑞结论抗部分剧）；（５祝）施汪工图豆纸（翼含地波下室撤平、烈立、拐剖）例；（６必）工掌程预道算书阶（总既建筑科面积淘、层妨数、腐总高封度、颠造价担）；342、施寨工单秃位提引供的夕资料河：（１祝）安浅全生喷产、巧文明皮施工熟责任立制；（２脉）安苦全生光产、狗文明粉施工孩管理兔目标竖；（３怀）施昼工组刘织设基计方拆案和他专项羽技术仪方案规；（４委）安粘全生磁产、幸文明痒施工照检查徒制度典；（５组）安啊全生毕产、饲文明菠施工扰教育摸制度打；（６霸）项怨目经献理资厦质证青书复践印件医，安剩全员志、特附种作删业人贱员上艘岗证纱原件土和复算印件其；（７副）现循场设皆施、有安全受标志壤等总虏平面呢布置炒图；（８竭）购六买安黑全网法的合润格证脚、准竹用证密发票巴原件匀和复躬印件侮；（９萍）建宜设工纱程施桌工安险全生叨产责朱任书蔬；（10）建未设工渔程施敌工安盛全受幅监申朵请表疼；（11）法卷律、封法规乞规定暖的其尼他资血料。35（七柏）领工取《施工嚼许可找证》，除记第（谊一）多条规朴定提贵供的除资料胀外，位要补妇充如轿下资事料到固建委零办理栗手续勉。1、工和程施烘工中傍标通痒知书超或工陪程施菜工发叮包审阁批表豪；2、工撇程监钩理中卷标通得知书波和工画程监肢理合抢同；3、施佛工单忘位项之目经许理资燃质证待书（鼓桩基侦础工最程要缝提供盗建设申行政垒主管掘部门峰核发龙的桩扑机管套理手套册）对；4、使据用商益品混已凝土《购销让合同》或经锄建设奏行政值主管较部门蓬批准润现场帖搅拌踩的批坦文；5、质吓量监矛督申足请安数排表阶；6、安裹全监两督申绣请安荐排表搅；7、建厨设工作程质铅量监版督书邀；8、建谅设工浩程施为工安跌全受木监证贵；9、施望工许锄可申村请表暗；36四、项建设渴工程魄竣工肢验收（一著）建既设工队程竣蛋工验炒收，殃要提标供如苗下资叙料到涨质监酸站审脚核，莫质监鹊站在7个工牛作日季内审星核完订毕；衫建设蛙单位堂组织栗有关优单位烤验收扩时，东质监晴站派尘员现臣场监惩督。1、已菜完成母工程得设计北和合沈同约薄定的请各项孩内容叔；2、工榜程竣绿工验拨收申间请表顷；3、工品程质皇量评介估报迎告；4、勘骄察、础设计识文件犁质量报检查祖报告体；5、完奖整的报技术得档案嫩和施雪工管哈理资漏料（荣包括膨设备暴资料纳）；376、工纵程使努用的言主要就建筑遮材料樱、建声筑构眨配件棉和设壮备的姻进场颈试验似报告各；7、地测基与倾基础鸟、主赌体砼盼结构桑及重昼要部篇位检陶验报兔告；8、建匆设单踢位已强按合浴同约熟定支栏付工窄程款止；9、施创工单疼位签战署的《工程四质量馒保修烂书》；10、市煎政基遵础设破施的刷有关锐质量日检测畅和功耐能性哈试验半资料亡；11、规芹划部领门出身具的咸规划录验收发合格队证；12、公涨安、倘消防柿、环肥保、蓝防雷搂、电赴梯等愉部门孙出具炎的验网收意寇见书惑或验袜收合鸦格证助；13、质彻监站邻责令继整改谦的问董题已邀全部仔整改酸好；14、造纺价站孔出具伯的工葛程竣党工结责算书单。38（二伸）建阳设工扑程竣浓工验公收前泪，施盲工单路位要嘱向建沾委提皇供安凤监站揉出具砖的工会程施倘工安事全评库价书页。（三筒）建裹设工梢程竣求工验稻收备诵案，友自工眠程竣自工验靠收之斑日起15个工浩作日另内，培要提捞供如妙下资顿料到较质监苏站办漆理手岗续。1、工娃程竣绢工验投收报苗告；2、《施工松许可剃证》；3、竣末工验途收备还案表技；4、工至程质违量监萌督报句告；395、工乳程竣件工验途收申钢请表车；6、工忘程质烦量评役估报泼告；7、工论程施扯工安独全评炊价书些；8、工漫程质杆量保翁修书宽；9、工固程竣拳工结砌算书烂；10、商嗽品住买宅要肉提供《住宅携质量涂保证概书》和《住宅赤使用伏说明辛书》；11、法巨律、袖法规鸽规定睬的其笛他资剧料。40（四庸）建啦设工色程竣棒工结络算审养核，舰要提切供如饮下资雪料到纳造价连站办绑理手到续。1、工相程按汤实际哗结算督的，艺要提硬供如刃下资抖料：（1）建想设单油位和材施工弦单位粘的委乘托书溜；（2）工夸程类敞别核嗓定书巷；（3）工坐程施抽工中站标通犁知书信或工笛程施汽工发脊包审瞒批表悉；（4）工垄程施蛮工承箱发包懂合同劲；（5）施税工组菊织设哲计方垄案；（6）图买纸会盟审记苹录；（7）工兔程施侄工开麻工报宪告；（8）隐陵蔽工畅程验仍收记鞭录；（9）工染程施班工进们度表聪；41（10）工氏程子促目换重算和泪抽料束（筋符）表状；（11）工误程设互计变挤更资亿料；（12）施铁工现靠场签旨证资律料；（13）竣能工图怎。2、工葱程按修甲乙狠双方离约定补的固编定价筋格（低或总架造价项）结刷算的常，要洽提供拣如下哗资料咬：（1）建姥设单侄位和版施工算单位端的委锄托书纯；（2）工键程承佣包合迅同原丑件；（3）竣凡工图警。42五、序办理筒预售评许可幸证l、预烤售人腔已取董得房滥地产拣开发级证书剪、营垃业执柱照。2、已般取得嫁土地兆管理览部门祝出具费的用得地批致文及养土地恢使用偏证。3、持仰有《建设棍工程灭规划肠许可饶证》及《建设村工程纯施工君许可枯证》。4、计罢划部疫门签逗发的《项目穷投资薪许可战证》。5、如勺向境胜外销起售，评需提毫供境姜外销罗售商热品房