房地产项目前期策划定位体系反思与优化

房地产项目前期策划定位体系一个房地产项目的成功，取决于开发企业对项目的良好决策和有序地组织实施，而一个良好的决策往往对整个房地产项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划定位工作、为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。我们认为，项目前期策划定位体系主要包括项目定位体系、产品策划体系和财务评估体系三个方面的内容。一、项目前期策划定位体系梳理项目前期策划定位体系1、项目定位体系项目定位是房地产项目前期策划定位体系的主要内容，准确清晰的定位将会对项目后期的规划设计、宣传推广等方面起到良好的指导作用，而不科学的定位则可能导致整个项目的失败。通常，项目定位体系包括项目内外部环境分析和项目整体定位建议两部分内容。项目内外部环境分析项目外部环境分析通过对宏观环境、房地产市场和竞争环境进行研究，预测房地产市场未来发展趋势，为项目的前期定位提供依据。在进行项目外部环境分析的过程中，一般会根据项目类型的不同，对分析框架中的内容有所调整，如商业地产项目会重点分析竞争环境中的区域商业环境，而产业园项目则侧重于分析宏观市场中的产业结构和产业发展环境等。项目外部环境分析的主要内容除了外部环境分析之外，项目的内部环境分析也是形成项目精准定位的重要支撑。一般来说，每个项目都有其各自的特性，因此项目内部环境分析既要内容全面，又要侧重点突出。项目内部环境分析的主要内容项目姿定位磁建议项目末定位旬是在从项目尽内外降部环弦境分存析的诵基础留上，这结合倘项目绩自身由特有午的因鸣素和剥开发执企业沾期望坑，界帜定项下目目虽标客锣户和枣目标皮产品炕。不并同的微物业抱定位刘内容屠会有历所不旺同，故如住耽宅相泡对注圈重产折品和螺客户颈定位池，而售商业舅则在资前者谣的基英础上这，还丝式会注拼重功碍能定姻位、皇业态楚定位晋等。项目聪定位插体系故的主滴要内杨容2、土项目可产品遗策划温体系房地脆产项面目产旬品策器划是焰指在锻深入熟市场赵调研降与项堤目准隙确定坊位的塘基础仪上，扇根据肝市场赶需求研发展绵趋势回、规旗划设朋计管较理要付求以丑及项绕目地肝块条宝件的捏约束仅，在扶同时快满足栗开发外商诉误求、君客户阵需求陪、经伞济利吓益和渣社会京效益凉最大捡化的词前提胞下，兽进一绵步研仿究项习目本蒙身应庸具备塑的属短性，慢研究助产品雷的空叼间结榴构、岛功能烫布局孩等，零从而贪为后给续建结筑设狸计提婶供依客据。乖项目平产品新策划穷的内倡容主规要包客括总混体规乡丰划布暂局、昼户型傲设计剑建议钉、建娃筑设闭计和哑园林饰景观葡建议乓以及妙附加参值提奴升建屠议等韵四个钟方面间。附加莲值提梢升建傅议附加仔值提顷升建治议的蚕内容耽包括塔配套逮设施从建议全、精绝装修医建议另、物眠业管占理建叨议、淋新技殃术新留材料途的运耕用等忆；项至目的茂附加塞值提青升应罗充分运考虑颜后期那运营蜻效益密及维司护成植本。总体炉规划缸布局高水汪平的滴总体圆规划塞布局络是提丈升项泡目整中体品跌质和泡消费包者青葵睐度奴的必充要前铅提，遵许多斧经典宝项目叙正是扶在总恒体规倍划设砌计上殊下足独了工贤夫，拦因而早最终告得到佳消费朋者的慰认同愁和追晶捧。上项目呀的总摊体规妹划布仔局应注做到帐分区啦适当唉、布叮局合拦理、贡层次厦丰富崇，并销应有捞利于主优势挡资源茎的共瓦享，毅保持请合理界的空广间尺庙度。户型窜设计拉建议“去营不去陶，看汇位置馒；行医不行窄，看队户型道；定卫不定燃，看睁价格言”，繁户型虚设计粥在项设目产壳品策通划中零也是它至关杏重要铸的。揭户型谈设计巩应充架分考臂虑其贝功能酬性、中经济吼性、们舒适役性、悲安全贞性、裳创新伙性的鞭有效形结合眯。建筑迷设计冈和园鼠林景训观建遍议在房有地产兔项目芬的规斗划中午，建成筑与肆景观狼是“丑表”详与“概里”纸的关群系，改建筑勿设计谱的明西确会妨给人六带来夹先入答为主说的感够觉，退而园黑林景感观则番起到相“画衬龙点军睛”出之作匹用，码产品穿策划监中应辈尽量迟做到辩建筑魂设计慰与园燥林景辩观的梳和谐角统一仆。附加级值提洗升建骗议附加疮值提收升建珠议的恒内容摘包括侨配套孔设施盲建议咬、精著装修共建议开、物话业管喜理建降议、除新技丙术新天材料段的运妖用等喜；项遗目的孕附加厘值提恶升应