房地产企业工程管理专家讲座

房地产企业工程管理

卢卫东卢卫东简介大学讲师，工学硕士。1992年～1996年，在高校建筑设计研究院从事工程结构设计和教学工作，担任结构室副主任。1997年～1999年，在高校从事国家交通部研究课题“湖北龙潭河大桥260米跨度钢管微膨胀混凝土结构”的研究工作，课题成果经专家组评定，认为达到了国际一流、国内领先水平。

2000年～2002年，在中海地产先后担任深圳地区项目技术负责、质量部经理、集团公司工程部副总，全面主管过工程技术、工程质量监控、工程进度监控、工程档案、工程报建与验收、工程售后维修等工程管理方面的工作，参与或负责了80多万平方米项目的工程管理工作，负责了50多万平方米项目的选材用料工作。2003年，担任朗钜地产工程中心总经理，全面负责公司工程管理工作，提出了房地产工程管理六大体系六个流程四个延伸的管理思路。2004年，深圳市诚则成企业管理顾问公司房地产工程管理顾问。讲座提纲房地产工程管理“三要素”探讨房地产企业工程管理模式－暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向

房地产工程管理方法－即六大体系六个流程四个延伸各管理体系的操作理念如何理顺房地产工程管理流程案例分析房地产工程管理“三要素”公司的工程管理资源环境

房地产企业内部工程管理思路是否统一

房地产工程管理方法

探讨房地产企业工程管理模式－暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向探讨房地产工程管理模式的背景

国际工程总承包管理模式及其特点（不详介绍）

我国工程总承包管理的发展情况（重点介绍工程总承包的基本情况及优点）

工程总承包这么好，为什么在我国推行不了？

建筑施工总承包裂变分析

近期我国房地产工程管理的发展方向

影响房地产工程管理模式改变的几种可能

房地产工程管理方法房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。

房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。房地产工程管理方法－工程计划管理体系工程计划管理是我们房地产工程管理最重要的部分。工程计划管理体系主要是通过一系列的预控计划，使得参与工程管理的主要管理人员先在自己的脑子里把楼盖起来，做到心中有数，同时把各部门的工作有机地衔接起来，保证公司的工作步调协调。工程计划管理体系的主要内容：◆工程范围划分及相互搭接关系分析；（重点）◆工程实施过程中组织架构及人员的安排；◆工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计划；（重点）◆工程质量规划；◆工程投资（成本）规划；◆信息沟通与传递规划；◆工程风险的应对措施；◆产品交接及运行规划。

房地误产工趣程管鼠理方阀法－恒工程童技术铜管理系体系工程逢技术惭管理得体系法是房伪地产炮工程冶管理样的基践础和慕底盘践。没南有技畏术底企盘，贵工程卵成本杆控制用不住仗或者农说控厘制得创不科构学（底举门秩窗配野件的赖例子浙）；房诚没有饿技术荐底盘湾，工守程质拒量控塞制将甲是随燥机，雹设计与图纸避好一榨点、燥施工国单位储强一讯点、后地盘寻经理舰敬业狡一点小，质孟量就与好一元点，勉而不嫂能保砌证公怕司所披开发雅楼盘查质量请的稳脏定性。工程掘技术虫管理剃体系粮的主挑要内戴容：◆工程辉技术呢管理窃平台面的搭左接与稍跟踪香完善钉；（吐重点榴）◆工程翼选材居用料惰标准兽的制众订民；（饼重点刷）◆各项紧分部慰工程攀技术河标准术的制挖定；◆招标家技术塞标的卖评审骨与确固定；◆重要舰分项哈分部激工程锋施工愿技术获标准咽的制束订或凉确定溪；◆工程煌技术墨交底衰与培既训；◆现场妥技术悠管理瞎工作什的指市导与殖监督伶。房地变产工鉴程管枝理方辈法－页工程理成本絮管理腔体系工程汤成本骑管理蚊体系灾是公音司经上营最共关心四的，赵也是耕公司合老板搭所关嚷心的芝。成挪本管涛理体朽系主菠要是垮通过兽项目甘定位搬、工幻玉程成扑本测画算、脖控制畏设计哥阶段严、工曲程招骂标动水态控违制、强现场趟签证榴等一困系列测的环初节进斜行控刊制。工程立成本第管理久体系兄的主次要内刷容：◆项目尸工程煎成本亲测算乒与现川金流共安排镇，确搭定付承款原猛则苍；（洲重点厅）◆工程仍成本眼数据障库的织建立舍与跟室踪完敌善；◆工程权供方锈资源月管理；◆项目晋工程挂成本篇目标西的制虫定；笛（重帜点）◆工程秤招标赔管理忙（包埋括采肉购）；◆工程理合同悼交底垦与工非程合五同管智理；◆工程荒成本桂动态阴评估们与管美理；从（重葛点）◆预付破款与炒进度顶款支衬付管幻玉理；◆工程次竣工鞋结算覆管理柳；◆保固妥金支伞付管斩理。房地遭产工婆程管斗理方析法－都工程好质量壳与安算全管边理体花系质量贡是企爆业的纪生命酸。虽族然现卧在社传会上姨，特灰别是矩房地菜产行凶业中县，非更常注笔重营敢销，渣编制初各种箱各样组的营照销概纪念，赖但是岸我相约信房速地产痛的竞侦争最剩终是季产品艘的竞楼争，绘是产递品技煤术与杆质量躺的营棍销，坡而工纺程质考量是厦建筑肥产品粱质量功的重兼要的宾、核摇心的婚组成贴部分在。在责房地侄产市材场上券，对及于工压程质裤量，笼很大则一部狱分公棒司平兽时不替是很叛关心馋的，贴认为原那是析施工肢单位辉的事风情，遵但是涛一旦纷出了丘问题傲，面稼对业补主的勇维权锻，面薄对舆秩论的坡压力来，下浙至普香通工若程师吹，上催至公饥司老考板，节都很冰紧张蛙，所枕以，凶防微健杜渐彼，未步雨绸伙缪，可建立施工程侨质量萄保证史体系妻是非偏常有愿必要环的。工程勺质量不管理算体系作的主宗要内艳容：◆工程陶质量劈燕标准莲的定岔位分盒析；（驶重点家）◆重要椒分项菊分部链工程酿施工辱质量婆标准毫的制亮定或这确认；◆承建衫单位镜和监梢理机瓜构工凉程质丈量与乔安全万体系捷的检塘查与通监督；（蜡重点线）◆工程洒实体查质量废与现压场安战全系擦统性际偏差邮的控耕制；◆重大雄工程诊质量坊与安他全处步理的炼应急煎措施荷。房地她产工泽程管桑理方忆法－握工程咬风险刺管理狼体系工程倡风险刷管理研。做盐任何井工作桂都存阴在风蓄险，受工程什管理幼同样坊存在迷风险跑，所恳以我轰们那腥要对港工程姑风险龟进行岛识别贞、预坡警和谢采取拔应急他措施。工程安风险喉管理畜体系乘的主皆要内羡容：◆工程遣风险诵识别捆一览状表；◆工程凳风险宪可能永出现握的概饰率和狭损失邪估算；◆工程脂风险屿管理须重点；◆工程挽风险肉防范杀对策；◆工程辫风险论管理窗责任掀划分。房地山产工逗程管盛理方胁法－振现场鬼管理贯标准练化有了非严谨畜的计盖划管运理体康系，顾有了释工程岁技术北底盘光，有茫了工到程成责本动茫态控岔制的狠套路片，有轧了完绣善的伯工程衫质量舰监控振系统岸，有贞了工辫程风妹险的薪防范轮措施金，现住场管要理就些会变俩得很坊轻松塘，现营场管壳理就春可以裂做“沸麦当芹劳”昆，做惠现场蜻管理唐标准舰化，规这样齐就可湾以降屠低我恳们对草现场白管理畏人员盒的要北求，径避免世房地液产工企程管缘瑞理对蛛项目梢部的罪依赖覆。现嚷场管堡理标杏准化泽通过6个流泉程来死实现。现场崖管理脾标准屯化的屯主要最内容服：◆计划均管理阵流程；（她重点锯）◆现场乱工程肤技术涛管理窗流程；◆工程茂质量差控制扭流程；◆合同网管理在与现们场签靠证管激理流糟程；◆甲供未材料满管理纸流程；◆文件摔管理持流程溪。房地妻产工油程管喊理－建筑何产品敲人性遣化功拦能开熊发建筑四产品敏与其司它工嚼业产扯品，肯比如弦冰箱势、彩用电，捐都是详为消旧费者庙生产桐的消肯费品免，都洪是一银种产炉品，嚷从这内个意正义上喂讲，戚建筑衡产品您与其才它工柱业产涉品来酿说，竿没有摊什么休区别坡。建筑喜产品马人性骆化的缠考虑铃或者搅精致咸程度绞，就艰远远味不如为工业密产品搜。著名饰的房柱地产桂公司率，万许科、坏中海敌等品烛牌公违司，感已经表开始叉致力勾于建么筑产策品人出性化乏功能底研究辆，20胳03年是沾万科翻的建游筑无况限生择活空牲间年饲，就宗是深痒化建明筑产胆品的旷细部候推敲劲。建筑尚设计抗市场突目前侮的实垒际现浇状，搜要求称房地伏产企推业自唤己要驾研究其建筑异产品肤的人堪性化查功能年。举例千说明怖建筑花产品给人性访化功洁能开配发。建筑赔篇。园林切篇。房地格产工虑程管修理－建筑厅产品顿高新尼技术赌应用盖房饼子，摄秦砖玩汉瓦及几千宴年，坑行外端人士吗总觉暗得我垄们这印些盖肥房子饥的是蝴“老奖土”慨，在栏目前井高新昏技术香发展严迅猛卵的时拼期，雷我们绳有必砌要引柳进成研熟的良高新旧技术源，提舱升产论品的杏方便狱性和兽舒适晶度。在建宪筑高蔽新技雁术方律面，融是技汪术领肠先了析，应具用落神后了违，我蚂们这荣些房贷地产厕专业匙人士网没有吼真正扔起到卫沟通旁高新距技术俩与客顺户之餐间桥消梁的丙作用尼。那些恢能够唱给客专户带关来安树全、月生活污便利太方面炭的高愤新技巡寿术，刃我们质非常仔有必妨要尽觉快推黄荐给顶客户迹，远饥程控碍制空违调、雄洗衣友机等蚂。房地颤产工掀程管情理－建筑草产品科质量翼缺陷薄的维守修建筑恢市场什的客匆观情种况，柜建筑蒸产品伙质量暮缺陷想在所者难免驰，这英是一危个客磨观的跟事实茂。业主撇的维知权意苗识越爹来越直强，吼房地并产企林业面掌临着筛较大直的维喜修压啊力。建筑痒产品熄质量济缺陷唱维修抱是我卧们服约务的驰一个枯延伸纳，在梨建筑沿产品卵后期男服务洲方面录，应昼该说新，房插地产券企业蹲落后煮于部递分工辟业产广品企讽业，鼠象海绳尔、焦美的棉等等师。搞同好产隐品的道后期晨服务港，是放提升粗企业持品牌露、培隶养回铜头客毕的重例要环上节。嘉这也棉是我氏所提内倡的姻真正品做好诉客户塌服务挑的意义图。一个垃优秀床的工茅程师射，不跑一定伍是一针个优堪秀的则维修声工程露师，瞒建筑似产品卡质量殃缺陷游维修幻玉对维柜修人底员除毫了专高业知口识要运求外骗还有丘特殊宗的要津求，父比如挣：善恶于与精业主坐沟通麦、有让耐心置，所延以专膊业维偏修队眼伍将壮会应冷运而誉生。在深者圳，娇地产左公司桐有专扛门的都客户猛服务区部负写责维望修，飘维修鼓工作垃有了益一定外的深遮度。躁举例干：中售海地乐产的维修痛简报、维修益总结。房地趣产工挎程管滴理－员工层与供可应商嫂培训员工册培训驶。一孤个团娘队能录否形茅成，浊单兵绪优势居能否聚转化元成集妇团军肢的优忆势，成关键泡是理松念是之否统欠一，芝也包牛括技筹术、评成本衡、质抓量、陆进度筒方面兼的理古念，老所以猪通过惨培训谷统一庙理念顺是有往必要饿的。歉这也贸是前梨面我塔在房纳地产始工程字管理伞“三颗要素清”中捷强调正的第拦二个矩要素梅。供应舟商培绒训。肺工程际项目聪，一谅块砖刚一片涌瓦，伯都是拔施工免单位迹拿上哥去的磁，地讯产公邪司的界思路召统一英了，立施工静单位阿不能销理解亿无法言执行迅，工觉程管慨理的锅良好持愿望堵也无济法实运现。房地调产工捉程管侍理六竹大体钟系与村承建季单位窑、监尘理机捧构工跑作的孕关系亩（1）根据《建设山工程驱项目链管理寨规范》（GB沾/T健50带32疤6－20忆01）的要钱求，浓施工结单位晕工程郑管理拖工作些可以层归纳临为“泰四控钻四管磨一协测调”躲，即五进度骂控制爷、质透量控凭制、握安全挑控制重、成指本控口制、吩现场注管理有、合揪同管论理、淡信息不管理龟、生宇产要馅素管驰理、浙组织蹄协调笑。监理斥单位绑工程录管理皂工作络可以必归纳膨为“模三控辛二管横一协顺调”接，即案进度暮控制这、质矿量控参制、局成本低控制哭、合少同管倍理、毕信息爸管理恶、组氏织协烫调。房地拉产工帅程管仪理六身大体尖系，抱即计耐划管估理体迈系、遗工程快成本凯管理洁体系泳、工死程技啦术管修理体塔系、爪工程健质量绸与安俱全管狡理体竟系、悔工程言风险圾管理剂体系分、现铁场管瞧理标帝准化偏。房地王产工隶程管趣理六昂大体估系与结承建劝单位皮、监铲理机弦构工盯作的孕关系猾（2）因工缘瑞程管像理行树为主昌体的宴不同漏，房钢地产宿工程阳管理渐与施顺工单专位、音监理仆机构俊的工摔程管巩理肯柿定存亦在差较异，煌关注望的角励度不零同，膝采取蕉的方肾式不水同，骄主要亦表现踪蝶在以凳下几拖个方羽面：◆工程仆进度牧控制欲方面绳：房忍地产救企业续的计讯划安调排是威施工版单位灿、监吉理单练位计构划安法排的耐依据层，房真地产迟企业乐的计策划管其理从瓜业主馅宏观创控制嫁的角左度，喊对整被个项盐目的累实施所进行年全面泼布置然，而证施工木单位邮仅仅小局限垒于工崭程本怨身，浅相对蹈更微充观一叔些。◆工程咽技术拢管理行方面酒：施居工单搬位和片监理六单位勇关注优的是港施工偏方案荣、施挥工构谱造以鸣及施盟工工燃法，雅而房泻地产落工程冻技术持管理咐的任哀务则仪是将击营销羊理念丘转化队为工骗程技你术标弱准（西技术蚀参数辉），勾然后赤按照辩确定浴的技畏术参删数进悠行招报标，驻定标蛛后确垄定的浆产品鸽部品自或者宝施工邀出来存的产啦品，渗符合约营销跟意图销。◆工程妈成本松控制诊方面扔：施箭工单偏位和脱监理锤单位术关注催的是慈对工页程合迅同成师本的宾控制吼，房图地产悄企业幻玉关注俘是项抛目的邻投资垂回报贴成本房诚。房地良产工唐程管浙理六穿大体疗系与铲承建饮单位性、监盗理机市构工肯作的锤关系孩（3）因工静程管底理行桨为主振体的墓不同扁，房狱地产鸣工程津管理汤与施池工单树位、赛监理皆机构质的工鞭程管乞理肯幸定存周在差贝异，颠关注锡的角领度不圆同，因采取菌的方违式不胸同，荷主要鬼表现乱在以骡下几洞个方坚面：◆工程搏质量督控制意方面虾：施汤工单谦位和动监理千单位初关心挣的是虎按图烂施工闲、符煮合国叹家或波地方搬的施余工质碑量验笑收标露准，帜房地农产企供业则岁关心辫的是劲客户义产品烈质量猛标准膜；施术工单掌位考骄虑如历何保嫁证把此工程标质量订做好田，房株地产孤企业扛关心布是施键工单务位和卸监理铁单位无是否五健全史了保湖证工骨程质随量的联管理秒体系理。◆工程园现场院管理珠方面职：施骆工单筹位考接虑如痕何组渴织施因工，筒房地遵产企哑业检键查施纷工单真位和沉监理课单位挨是否粥有完份善的辅现场制管理舟体系离。回顾弦房地激产工无程管殿理方闭法房地列产工营程管设理六仙大体亩系：尝工程计划赶管理认体系腊、工移程技驴术管采理体剪系、服工程帐成本治管理设体系积、工涝程质名量与蹲安全属管理厦体系佛、工昆程风村险管腿理体渐系、玻现场某管理脊标准爽化。房地餐产工穴程管城理六斤个流辜程：农计划偷管理征流程群、现席场工茄程技惑术管凶理流拴程