某城市商业广场项目可行性分析报告

/某城市商业广场项目可行性分析报告目录前言5一.编写报告的目的5二。关于编写报告的说明6三。特别说明6第一章总则性讨论7一、项目基本情况7二。经济、技术和金融指标9三。结论、存在的问题和建议第二章项目建设背景及开发商概况12一、项目建设背景二。项目建设的必要性三。项目建设的可行性四。项目可行性研究的基础开发商简介16第三章市场分析和预测18一、社会经济状况18二。房地产市场宏观形势分析与预测21页三。项目市场分析及预测34页第四章建设条件和选址一.区域概况39二。自然条件三。公共服务设施四。工程地质学43水文地质学43不及物动词地址选择43第五章规划设计方案44一、规划设计方案的指导思想二。规划设计方案的原则44三。建筑规模和规划设计方案设想45第六章营销策略和方案53一、营销战略53二。营销方法55三。销售节奏和策略58租赁和销售计划64一、环境保护二。职业健康和安全三。项目内部安全保护69第八章物业管理和劳动能力69第九章项目实施进度和管理72一、项目管理二。项目监督73三。项目建设周期和实施进度74第十章节能75第二章XI项目投资估算和融资77一、投资估算原则77二。财务计算报告:78三。风险分析89第十二章结论和建议91一、结论91二。存在的问题和建议三。特别说明94前言编写报告的目的1.在详细分析本项目开发经营环境的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理评估。2.对项目的可行性、发展和经营规划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应建议。3.分析项目的投资和风险。4.结合公司情况和项目特点，探索项目开发管理的可行途径。二。关于编写报告的说明本报告投资估算采用假设开发法。根据定额标准和行业通行做法，对项目的可行性和开发经营规划提出初步意见。结合项目的特点和优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测采用市场比较法。本可行性研究报告的计算日期为2012年9月。三。专门用语在本项目的可行性研究中，对目前国内房地产开发的预售情况进行了必要的考虑，并充分考虑了现行税法和会计制度对财务数据影响的差异。由于房地产开发行业资金来源和投资的特殊性，特别是建设期和销售期重叠，预售期较长，个别财务指标可能不同于总则行业指标。第一章概述一、项目基本情况1.项目名称:某商业广场。2.项目单位:开发商:XXX房地产开发有限公司3.项目负责人:4.项目建设地点:5.开发目的:①发展城市经济，完善城市功能，增强城市辐射力；②促进滇西北商贸城商业和经济发展，树立新城市新形象。③招商引资，促进新区城市经济快速发展。④提高马华街的商业档次，改善城市居民的购物和生活条件。⑤提高企业自身经济效益，加快发展。6.建设内容:项目占地22亩(14000平方米)，总建筑面积约11万平方米，其中商业用房4万平方米(含人防及设备用房5000平方米)，办公楼7万平方米，配套道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。商业广场项目从功能上分为三个部分，地下部分:人防、机房、停车场，约10000平米；裙楼一至四层为商业服装和商品批发商场，面积约4万平方米；5-28层以上共2栋写字楼，面积约7万平方米。基地容积率7.0，建筑密度70%，机动车停车位300个(地下室和室外)。7.项目总投资:3.5亿元。二。经济、技术和金融指标皖西北城市广场主要技术经济指标表1序列号项目单位指数一个总规划土地面积平方米140001.1在…之中建筑用地面积平方米一万1.2公共建筑面积平方米40002总居住面积平方米1100002.1在…之中住宅区平方米02.2办公建筑面积平方米700002.3娱乐建筑区平方米02.4车间面积平方米四万2.4.1在…之中负一层商铺的建筑面积平方米50002.4.2商店的占地面积平方米一万2.4.3二楼及以上商铺建筑面积平方米三万三建设用地密度%70四体积分数6.00五绿地率/绿化率%20六销货收入一万元45000七工程投资一万元35658八投资利润率(税前)%19.87%九投资利润率(税后)%13.32%10所有投资的财务内部收益率(税前)%30.07%11所有投资的财务内部收益率(税后)%20.62%12所有投资的财务净现值(税前)一万元328513所有投资的财务净现值(税后)一万元153414总投资回收期(税前)年1.1515总投资回收期(税后)年1.14项目具有较强的偿债能力和抗风险能力。评估金融项目的可行性。三。结论、存在的问题和建议通过对项目的技术经济分析和论证，我们得出以下结论:1.商业广场的建设符合国家宏观经济政策和城市对该地区的发展规划。2.商业广场项目开发商:XXX房地产开发有限公司；均具有较强的经济实力和较强的商业运作能力，为项目建设和招商引资提供了可靠保障。3.本项目的规划设计方案利用了项目地块的地形特征，达到了人工景观与环境景观相协调的目的。4.本次可行性研究对项目开发的技术分析充分结合了项目本身的实际情况，具有一定的可操作性。5.从财务评价指标来看，其市场前景看好，企业可以快速回笼资金。6.从盈亏平衡分析和敏感性分析可以看出，本项目具有良好的抗风险能力，资源供给和外部合作条件满足建设要求。根据评估过程中对本项目的了解，对本项目的实施提出以下建议:1.经营管理中的风险规避一、本项目应主要加强营销工作，做好商品房销售和市场投资。B.在工程实施中，应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。c、做好物业管理和售后服务。2.规避金融风险。考虑自有资金使用成本和开发资金回收，降低占用资金回收风险，采取多种方式实现快速销售。3.施工管理措施一、整合企业资源，提高运营水平。b、根据开发资金运作方式的设定，对资金运用能力的要求更高。C.在提高资金使用效率的同时，也要保持整个发展理念的连续性。D.委托合作伙伴“该项目的开发商”作为销售和投资代理。E.在工程招投标阶段应选择有实力的承包商和监理单位。在施工过程中，加强不同专业、不同工种之间的协调配合，确保工程进度和质量，尽可能缩短工程周期。第二章:项目建设背景及开发商概况。一、项目建设背景位于欧亚板块和印度板块东部，阿尔卑斯山活动的一个滇藏地槽，位于横断山脉和云岭山脉的交界处，地形复杂，地质运动剧烈。境内山川纵横交错，峰大谷深，海拔差异大，气候变化显著。是一个气候垂直发展明显的“立体气候”区。地处低纬度高海拔地区，南亚高原季风气候。冬春季盛行干燥的西北风，但夏季受湿润的西南季风影响。干湿季节分明，温差变化不大。四季不分明。年平均气温12.6℃，年平均降雨量945.5mm，年平均蒸发量1180.3mm，主导风为西风，平均风速5.4m/s，无霜期约290天。作为这个项目的开发商，万隆房地产开发有限公司敏锐地观察到了这个机会。公司经过长期调研，决定适应市场需求，建设最大的集商业、餐饮、公寓式写字楼为一体的商业广场。二、项目建设的必要性1.该项目特色鲜明，符合市场需求，弥补了皖西北商贸城市场的空缺，具有较强的竞争市场驱动力。中国是全球最具潜力的消费市场，以某区域为中心的皖西北是中国人口最多的地区之一(980万)，消费潜力巨大。近年来，随着经济的发展，皖西北地区的物资交易量迅速放大，各类交易市场发展迅速。遗憾的是，目前能满足商家和消费者需求的高层次的吃、住、玩都集成在大型商业广场里，而在一些地方却没有出现。大多数物流商业企业规模小，辐射范围小，市场发展潜力有限。所以，一个满足商家和消费者需求的多功能、高品位的物流中心，发展空间很大。这个项目的发展方向就在这里。本项目计划顺应国际国内市场的发展趋势，迎合商家和消费者的需求，以城市商业商城为主题，走“大型化、多功能化、现代化水平”的路线，强调商业广场产品、业态、交易手段和文化的多样化，在城市商业中心建设一个高标准、环境优美的现代化商业广场。这类商业广场发展思路超前，特色鲜明，定位独特，满足了卖家和消费者的需求，填补了某一类市场的空缺，与其他市场形成错位竞争，因而具有较强的竞争力。2.该项目的建设将对促进现代物流业的发展和建设现代化中心城市起到重要作用。现代商贸流通是当前经济发展的热点。历届政府领导人多次指出，要加快发展物流贸易，形成“一定的价格”，充分发挥现代化中心城市的对外辐射功能。本次项目建设的主要思路是不走过去市场开发过程中功能单一、管理粗放的老路，而是着力打造一个辐射能力强、能代表皖西北中心城市形象的商业广场。项目的这一指导思想与某一商业流通行业的思路和要求是一致的，能够为加快某一现代商业流通行业的发展，迅速提高某一市场的整体水平做出突出贡献。本项目拟建设的商业广场充分体现了某市颍泉区的整体发展战略，积极打造集办公、商业、餐饮、娱乐等多种服务功能于一体的全新现代商务中心。该项目规模庞大，设计理念先进，项目的建设将推动一个城市新一轮发展规划的实施。3.该项目的建设将有利于繁荣城市经济，改善城市形象；由于其规模大、方向性强，该项目的快速发展将对一个经济体的发展产生积极的影响。一方面，皖西北商业广场的发展将促进商品的快速流通和销售，从而增加税收，增加就业，为当地经济的发展做出贡献；另一方面，商业广场的发展还将带动整个皖西北商贸城相关产业的发展，如房地产、仓储、交通运输等商业。，形成明显的横向关联和带动效应。4.该项目的建设将进一步扩大物流贸易行业的辐射范围。目前一个物流商贸企业的辐射范围主要是一个城市及周边县，辐射范围并不大。原因如下:一是物流业务企业规模有限，无力对外销售；第二，物流企业缺乏必要的现代物流设施。辐射范围太小，无疑不利于物流商贸企业的发展。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展相结合，聚集国内外众多品牌，规模庞大，拥有现代化的物流设施，有助于扩大物流商贸企业的辐射范围，提升一个物流商贸行业的影响力，提升皖西北商贸城的区域地位。5.项目建设有利于充分发挥土地效益。根据颍泉区的发展规划，该区重点发展商业、物流和贸易，已建成30万平方米。该项目建在皖西北商贸城的中心广场。一方面可以带动皖西北商贸城的相关产业；另一方面，可以提升泉北新区的整体城市形象，建立现代化的城市商业中心，丰富商业业态，对提升商业价值，促进区域经济发展起到明显的作用。三。项目建设的可行性1.区政府非常重视皖西北商业广场的建设。在这个项目的酝酿和申请过程中，得到了政府各方面的热情关怀和支持。2.本项目开发商聚龙房地产开发有限公司，背靠雄厚的经济实力、良好的经济效益、行业运营能力和社会声誉。公司领导经验丰富，各方面人才配置合理，管理体系和架构健全，运作有序。3.该项目起点高，定位准确，商业发展模式符合国际潮流，具有良好的发展前景。4.项目的选址、性质和功能符合项目所在地的城市规划和土地利用规划，得到当地政府和当地居民的大力支持，是可行的。5.项目的区位、交通、仓储和物流条件非常好，适合商业市场的建设和发展。6.该项目具有良好的经济效益。这一点将在本报告第十一章中充分阐述。四。项目可行性研究的基础1、城市规划方案2.项目建议书编制的规范和要求3.城市经济和社会统计4.皖西北商业广场项目初步设计方案:5.云南省建设工程预算定额评审表及阜市材料市场价格信息。6.委托方提供的其他相关资料；7.委托方通过现场调查和市场调查收集的相关资料。开发商简介聚龙房地产开发有限公司简介:聚龙房地产开发有限公司，注册资本4500万元，开发企业，具有房地产开发二级资质。公司现有中级以上技术职称员工40余人，专业技术人员18人，其中高级工程师及相关专业统计师、经济师、会计师2人。在副总经理以上的管理人员中，有的参加过全国和省里举办的房地产开发专业知识的培训学习，具有近十年的房地产开发经营管理资历。目前，公司正在开发建设的项目百合康城占地35亩，规划建筑面积16.5万平方米，总投资2.85亿元。总共有22栋建筑，其中16栋是多层的。预计所有多层建筑可在2008年12月前完工。六栋高层建筑为28层建筑，规划地下停车面积6800平方米，目前正在建设中，预计2010年竣工。雄厚的资金基础和优秀的技术团队保证了公司的快速发展。第三章市场分析和预测一个商业广场项目由办公、商业、餐饮等不同功能的物业组成。本章将分析一个城市房地产市场的现状和趋势，以及不同功能房地产市场的现状，从而对本项目各功能物业的市场进行定位。一.社会和经济状况1.中国社会经济形势根据亚洲开发银行的评估，2007年中国经济增长率约为12.03%，这主要是由强劲的出口和内需推动的。由于中国拥有巨大的国内市场，其发展前景远比周边国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额外资，国内经济增长在可预见的未来仍将保持强劲。国际社会普遍认为，2008年中国经济增速应保持在10%左右。2.一个城市的社会和经济状况。改革开放以来，a市经济建设取得丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展。特别是2003年以来，在市委、市政府和区委、区政府的坚强领导下，克服了历届政府腐败、非典疫情、洪涝灾害等多重影响，，负重爬坡，励精图治，实现了从混乱到治理，再到人心变化、人心发展的政治转型。(一)综合经济实力不断增强。2006年，全市生产总值突破370亿元，增长13%；财政收入突破32.2亿元，增长1.8%；完成全社会固定资产投资151亿元，增长20%；粮食综合生产能力达到449万吨，小麦、大豆、玉米、禽产品等主要农产品产量居全省首位。煤炭、化工、农副产品加工等行业生产能力不断增强；刘庄煤矿、发电厂等重大项目进展顺利，为一个城市的快速发展奠定了坚实的基础。“建设皖西北中心城市”的发展目标和“优化一产、壮大二产、繁荣三产”的经济发展思路，确定了事关我市经济发展全局的“6611”工程，作出了“振奋精神、凝聚力量、抓住机遇、乘势而上、奋力崛起”的重大决策，努力把我市建设成为区域性加工制造中心、优质安全农产品供应中心、商贸之都。“十五”末，城市建成区面积达到50平方公里，城市总人口达到50万人。交通枢纽地位进一步凸显，产业集聚能力进一步增强。上海华远、香港华润、江苏大亚、南京雨润、河北鼎大、SDIC新集集团等一大批企业入驻某企业。物流配送中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。(4)工业化和城市化进程加快。2006年，全国规模以上工业销售收入达到203亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长的稳定性和内生动力增强。城市化进程明显加快，农村人口向城镇转移。2006年，全市城市化水平达到31%。(五)社会事业全面进步，人民生活持续改善。2006年，农民人均纯收入2350元，城镇居民人均可支配收入8817元。社会保障覆盖面进一步提高，城镇登记失业率控制在4%以内，生态城市建设全面启动。居民消费结构加快升级，住房、通信、交通成为新的消费热点。(3)皖西北中心城市初具规模。(2)经济发展思路逐渐清晰。根据市场情况，市委、市政府审时度势，提出某市2002-2007年GDP见下表。年龄国内生产总值(亿元)增长率(可比价格)20022094.1%20032171.0%200426310.4%200532410.3%200637013%200746013.6%二、房地产市场宏观形势分析与预测1.国内宏观市场分析(1)市场回顾政策已经成为影响2006年乃至中期房地产市场和行业发展的关键变量。在2006年4月以来的宏观调控中，中央和地方政府出台了很多政策，调控政策密集出台。比如:加息:4月27日、8月21日央行上调各档次房贷利率；第六条:5月17日，房地产行业健康发展六条措施出台，拉开今年调控序幕；九部委“十五条”:5月29日，国务院(2006)37号文件细化“国六条”，提出90平米双70%的标准；对二手房征收营业税:5月31日，国家税务总局74号文规定，6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；住房结构调控:7月6日，建设部发布165号文，明确了90平米的标准；预售限制:7月6日166号文要求开发商在取得预售证后10日内开始销售；限制外资投机:7月11日171号文加强外资开发经营和境外购房管理；土地督察:7月24日，国务院(2006)50号文件规定，将各省(区、市)和计划单列市土地审批和利用情况纳入9个土地督察范围；对二手房征收所得税:7月26日，108号文规定，8月1日起，统一强制征收二手房转让个人所得税；规范外汇管理:9月5日，外汇局、建设部联合规范境外买家购买境内商品房外汇管理。加强土地调控:9月5日，国务院发布关于加强土地调控的通知。11月7日《关于调整新增建设用地有偿使用费政策的通知》，新核定的新增建设用地有偿使用费收取标准在原有基础上提高一倍。从以上密集的调控政策可以看出，规范和整顿是政策制定的基调，从上游土地到下游土地的消费都在政策收紧的范围内，其目标都是针对房地产行业的过度投资和快速涨价。主要目的是解决部分城市房地产投资过快、价格上涨过快的问题，房地产行业的强政策性特征再次体现。我们可以看到开发商受到土地和信贷监管收紧的外部压力和行业规范运营的内部压力的挤压。虽然从表面上看，全国商品房价格普遍上涨，但由于绝对投资的快速增加，其实际利润水平正在逐步回归正常。暂且抛开“房地产泡沫”是否破灭的争论，一个更加市场化、集约化的行业会在当前的压力下成熟并突破，整个国家的房地产行业的繁荣会因为这种行业整合而获得一定程度的提升。中国房地产行业的发展是一个家庭财产从无到有，从自用到资产配置的过程。目前国内商品房销售90%以上是个人消费者。2002年个人房贷只有8258亿，4年后的2006年达到2.4万亿，增长了3倍。首先，房地产对国民经济和相关产业的联动影响有多大？这个问题没有得到根本解决。目前房地产行业发展一枝独秀，孤军深入，其他行业增长乏力，地方经济增长思路和模式单一，导致地方政府依赖，银行资金倾斜，其他行业挤压。其次，目前房地产投资占国民收入的比例和其他宏观经济指标是否协调，尤其是对金融的影响(金融机构涉及房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款比例，房地产贷款中有哪些风险点等等。)大多缺乏系统深入的研究，权威数据缺乏。即使是央行这样的机构，在对整个行业“摸底”的时候，也会做出各种模糊的结论。最后，关于房地产行业泡沫的争论双方都摆脱不了利益背景，这种背景是普遍的，要么把某些领域的个别现象摘要为整个行业的特征，要么试图维护传统利润，阻挠行业整合。(2)2007(1)保持行业发展稳定的基调。在中央经济工作会议上，中央提出了2007年经济工作的八项主要任务:1.坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头。2、坚持以发展农村经济为重点，扎实推进社会主义新农村建设。3.坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点，积极推进产业结构优化升级。4.坚持提高自主创新能力，加快建设创新型国家。5.坚持区域发展总体战略，推进城镇化健康发展。6.坚持深化体制改革，加快形成落实科学发展观的体制机制保障。7.坚持互利共赢的开放战略，提高对外开放水平。8.坚持以人为本，不断促进社会和谐。我们可以看到，这八条几乎每一条都与2007年房地产行业可能面临的调整密切相关。致力于结构调整和经济增长方式的转变是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业很可能被用作实现这一调整的工具。无论如何，快速旋转的车轮不能离开车身。因此，我们对房地产业未来所有问题判断的前提是:为了保证经济增长，以个人消费为主的房地产业仍需大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归常态；对当前房地产行业发展的诸多质疑，都是基于社会资源对这个行业的过度倾斜，需要实现各行业的全面、协调、可持续发展。②土地的市场化配置已经成为一种趋势。随着房地产业的发展，国家现行的土地管理政策也在逐步完善。纵观其发展历程，一个不变的目标就是不断推进土地管理的市场化进程。商品房作为一个新兴的、市场化程度很高的行业，其价格变动直接影响投资和消费的增长，与世界各国城市的GDP增速密切相关。某种程度上，失去对开发用地的控制，就意味着失去对房地产市场的控制。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管控的本能，收紧对土地开发的管控是必然趋势。更何况，日益活跃的土地交易市场彻底发现了土地使用权的价值，土地收益逐渐成为“第二财政”的角色，这是不争的事实。2007年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策的出台，是政府调控房地产行业的主要手段。我国国有土地管理进入有章可循、有序治乱、规范交易、严格监管的新阶段，国有土地市场化配置水平显著提高。土地二级市场日益规范完善的操作程序和较高的进入门槛，必将对下游房地产开发企业产生巨大冲击，使下游房地产行业进入。③加息对供求产生负面影响。房地产行业的资金密集型特征表现在两个方面。一是开发商需要大量资金进行土地购买和开发建设；第二，消费者购买商品房需要大量资金。生产和销售环节资金流量大的特点决定了融资的必然性，所以房地产行业对利率非常敏感。利率的提高不仅影响开发商的开发建设资金成本，从而影响商品房的供应和价格，还会影响消费者的按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。对于开发商来说，加息增加了投资资金来源中的贷款成本。利率涨幅越大，贷款利息涨幅越大。加息会限制开发商的开发速度和商品房的供应量。④品牌与实力的竞争将成为房地产市场的关键词。一方面，随着一系列政策措施的出台，“货币供应”和“土地供应”的进一步收紧，将使相当一部分国内开发商面临前所未有的“资金链”和“拿地”压力，行业“洗牌”加剧，市场“驱逐效应”显现。另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产行业企业间的“优胜劣汰”和整合将成为常态，品牌和实力的竞争将成为房地产市场的关键词。2.房地产市场的分析与预测(1)市场回顾2000年之前，某经济发展相对落后，房地产投资基本停滞，市政设施无法改善。房地产开发以“沿路剥离开发”和“零星开发”为主，房地产价格始终在低位徘徊。2000年以来，随着经济建设的快速发展和城市化进程的加快，某市实施了大规模的城市基础设施建设和危旧房改造，加大了住房分配制度改革力度，相继出台了一系列房地产相关政策，对拉动房地产市场发展产生了积极影响。从2000年开始，商品房交易量开始超过上市量，市场也在逐步消化前几年积压的房源，商品房开发增长迅速。2006年，房地产开发投资25.5亿元，增长42.6%，占全市固定资产投资的16.89%。近年来，a市一直将住宅产业作为推动该市经济增长的支柱产业之一，并通过实施控制市场供给、培育有效需求等一系列相关产业政策，在一定程度上抑制了a房地产市场的投机行为，挤压了房地产市场虚热的泡沫成分，而一系列的政治风波也促使一个房地产行业的运作日益规范，一个城市的房地产市场基本保持了健康、均衡、快速的发展势头。纵观一个城市近几年的房地产发展，随着城市化进程的逐步加快，居民改善居住环境愿望的快速挖掘，居民有效购房能力的快速增长，未来5至10年，一个城市的住宅市场将继续保持持续、健康、稳定增长的态势。(2)现状和未来发展商业地产市场分析目前，一个商业网络主要集中在人民路和瀛洲路两侧，以人民路和瀛洲路交叉口为坐标点，向南1000米，向西1000米为核心商圈。还有一些百货公司、一些国际贸易商城、千百意购物中心、绿色步行街、浙江商贸城、史圣亦庄等商业场所，约占零售总额的45%。许多商业设施在这一地区的集中，产生了越来越强的商业聚集效应，进一步带动了周边地区的人气，使其成为一个城市的重要商业中心。到2006年，一个商铺的总保额约为700万平方米，其中:中心城区约为200万平方米，约占商业物业的28%；外围面积约500万平方米，商业物业约占72%。目前该区域商业地下室日租金为3-5元/平方米.天，该区域地下室销售均价为3-4万元/平方米。该区域主要商业设施详见下表:序列号企业名称规模(10，000平方米)商业运作的形式或状态距离本项目的距离一个国际贸易商城1.8零售一千米2百货公司1.2零售一千米三何白前衣2.2零售一千米四商业建筑2.6零售一百米五史圣亦庄0.4零售八百米六绿色步行街0.9零售一千米七浙江商贸城0.9零售一千米2006年是商品房发展的一个重要节点。不仅商品房的开发、销售、投资都有了较大的增长，市场轮廓也逐渐清晰，投资者的投资理念也进一步确立。从目前的情况来看，在某种住宅发展趋势的影响下，住宅区正在向中心城区外围扩展，二环两侧的商品房增长迅速。相反，中心城区的商业集聚会因为购买力的扩散而放缓。总之，一铺今年会有更多的深度变化，对商铺的投资、开发、规划提出了很多新的课题，对商铺市场的技术要求也会越来越高。在发展方面，更加注重市场细分、定位和竞争战略的制定，在投资方面，更加注重收益和风险分析。市场价格方面，会出现整体租金价格微调，售价稳定的情况。餐饮娱乐房地产市场分析随着中国经济的发展和人民收入的增加，生活必需品在总消费中的比重会降低，恩格尔系数也会降低，休闲消费会大幅增加。2006年，全社会餐饮业营业额突破1万亿元，同比增长14%以上，连续15年保持两位数的高速增长。中国餐饮业发生了一些很大的变化，如快餐和休闲餐饮的兴起，洋快餐涌入中国，西餐逐渐被接受，传统餐饮和烹饪受到很大的挑战，餐饮的标准化和产业化不断上升，等等。随着中国迅速融入世界经济，未来几年中国餐饮业将会以更快的速度发展。预计2007年，餐饮业将保持高速增长，全年营业额超过1.2万亿元，增长率约为17%。在某个市场，餐饮企业的营业额在飙升。2006年，餐饮业营业额达到20.5亿元，比上年增长20.3%。随着一定经济的快速发展和人民生活水平的普遍提高，未来几年，每年餐饮营业额将增加4亿元左右。娱乐市场的快速发展始于20世纪90年代初。由于改革的深入和对外开放的扩大，在中国的外国商人的增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐和健身服务的需求迅速上升。从1994年到1997年，中国许多大中城市出现了投资娱乐和健身设施的高潮。自1998年以来的八年中，娱乐和健身场所的数量增加了两倍多。这些地方大多集中在大中城市及周边地区。因经营项目不同，投资额从几十万元到上千万元不等。据统计，2006年某市居民家庭人均可支配收入8817元，人均消费支出6930元，其中文化娱乐服务消费786元，约占11%。于是，某个地方的休闲娱乐业蓬勃发展。目前一个城市的餐厅主要集中在文峰路和清河路两侧。文峰两边以中低档酒店为主，平均营业面积200多平米；清河路两侧以中高档酒店为主，单店平均营业面积在500平方米以上。娱乐行业，除清河中路、瀛洲南路两侧的低档卡拉ok房(单店平均营业面积200平方米以上)外，主要以国会、英皇、钻石时代、钱柜排名靠前，单店平均营业面积500平方米以上，但比较分散。然而，在堪称CBD区域的人民路商圈，国茂酒店只有一个餐饮场所，却没有娱乐场所，功能配套明显缺失。某个经济体的持续高速增长，为商业、餐饮、娱乐房地产市场奠定了良好的经济基础。随着全球经济的全球化，国际零售业、餐饮娱乐业等商业巨头纷纷进入中国市场。同时，当地的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投入。在经济高速增长的带动下，餐饮娱乐业以前所未有的速度发展，对住房的需求急剧增加。由于这些餐饮娱乐用房通常是通过购买或租赁的方式获得，因此也促进了相关房地产的发展。办公楼市场分析2004年以前，某经济体开放程度低，经济普遍落后，写字楼市场不景气，租售价格始终落后于住宅市场。因此，在近几年的房地产开发市场中，写字楼的开发一直处于负增长趋势。但随着某经济的快速发展和对外开放的加快，写字楼市场从2004年中期开始复苏，租金开始上涨，出租率稳步上升。某GDP连续15年保持两位数增长，持续稳定有序的经济发展增强了外商的投资信心，蕴含着写字楼市场发展的无限机遇。由于未来需求会明显增加，越来越多的企业逐渐开始研究购买写字楼自用的可行性。此外，作为皖西北经济的龙头，一中吸引了众多区域企业，其中民营企业也是一支不可忽视的生力军。与外资企业相比，区内企业更倾向于投资写字楼这一资产。据调查，目前市场上的主要买家是国内的一些金融、投资、贸易机构。一个写字楼市场过去三年的新增供应量是2004年4000平方米，2005年5000平方米，2006年7000平方米。虽然写字楼的新增供应量在增加，但一些租房媒体上仍有寻租启事。可见，供应量相对不足，供应结构不合理，市场存量逐年消耗，空置率大幅下降。与此同时，市场平均租金水平呈稳步上升趋势，租金从2004年的每天每平方米0.35元上涨到目前的每天每平方米0.56元，涨幅达60%。目前写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.56元，高端市场为每天每平方米0.80-1.00元，低端市场为每天每平方米0.30-0.40元，年回报率约为6%-9%。2006年，在经济运行良好的背景下，省内外企业投资信心逐步增强。写字楼市场逐渐回暖，写字楼租金逐渐上涨，租售比提高，市场趋于活跃。展望未来两年，随着新增供应的萎缩和使用需求的上升，租金水平将进一步上升，进而刺激购房需求。估计一个写字楼的产权和资本价值的交易量会出现突破性的增长。根据交通便利程度和地域特征的不同，写字楼有规律地分布在某个城区，主要有两个区块:人民路-瀛洲路板块:瀛洲路作为一个城市最重要的商业中心，是进入市区的重要通道，所以这个板块成为该区域写字楼的主要分布区域，一个城市近一半的写字楼都集中在这个区域。清河西路-王宓路板块:作为一个市政府，很多机构都位于这个板块，不仅市内交通非常便利，而且区域内的写字楼经过近几年房地产行业的发展也发展很快。住房市场分析一个房地产市场的区域市场大致可以分为:中心城区、程楠区、西城区、泉北区、河东区、开发区。本项目位于中部城市，在一个城市的上游水平。根据今年各类住房交易情况分析，某市住房市场呈现以下特点:随着价格的逐渐上涨，居民对商品房价格的心理承受能力也逐渐增强。2004年，府城商品房均价达到1431元/平方米；2005年均价达到1789元/平方米；2006年均价达到2300元/平方米，2007年均价达到2700元/平方米，部分高达4000元/平方米。不断上涨的房价丝毫没有阻挡居民的购房热情，商品房成交量被放大，居民对商品房价格的心理预期不断提高。改善型住宅消费增加，居民对小户型住宅需求减弱。100平方米以上商品房购买量比上年大幅增长，其中100平方米以上至120平方米商品房购买量增长8个百分点，120平方米以上商品房购买量增长7.34个百分点。经过几年的发展，目前，一个城市的住房市场正逐步从价格竞争向产品质量竞争和品牌竞争转变。房地产投资需求升温，投机需求被抑制。目前股市风险大，存款利率低，投资渠道不宽不畅。在房价上涨和高投资回报的吸引下，房地产投资和投机的需求日益增加。然而，由于近期国家和地方宏观调控的影响，投机性需求受到抑制，城镇和县城的购房者逐渐成为主力军。随着城市化进程的加快，府城周边乡镇居民以子女教育、经商、追求城市化生活为目的的消费需求日益增加。2006年和2007年，城镇和县城购房比例在府城商品房销售面积中分别高达27%和25%。金融支持力度加大，居民贷款买房意识增强。2007年，全市商业和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款，占消费贷款总额的86%，购房贷款占比达到71%。此外，在2006-2007年，住宅市场的一个显著特征是所谓的“买涨不买跌”，房价的快速上涨正在成为消费者进入市场的动力。刚性需求已经提前释放。由于房地产市场供不应求的现状，很多原本可以推迟几年购房的人都经历了需求提前释放的情况。“一步到位购房”在楼市非常普遍，合理有效的“阶梯式消费”模式并不被认可。从2006年中央出台的一些相关政策来看，房市的政策调控力度仍在加大，中小户型的政策导向执行力度很大。但是，由于住房消费是启动内需的重要因素，也是地方政府的重要财政来源，中央和地方政府仍将进一步促进住房消费，刺激经济增长。然而，为了确保房地产市场的健康和可持续发展，平息高房价引起的不断上升的民怨，政府仍将采取各种措施，确保房地产市场在未来几年持续、健康和有效的增长。随着城市土地的减少和政府对批租土地的控制，地价还会继续上涨。随着人民生活水平的提高，人们对高品质、美观的中高档项目的需求越来越大，在需求拉动和成本推动下，房地产的相对价格必将稳步上升。三。项目市场分析及预测1.项目整体质量分析项目优势该项目地理位置优越，市场认可度高。项目交通很便利，出入很方便，生活成本低。项目周边的商业、服务、教育、医疗、银行等生活设施非常齐全。项目位于商贸城中心，西侧为生态园，北侧为区政府，南侧为泉河风景带，景观资源丰富。开发商实力雄厚，资金和市场运作实力良好，合作厂商超过3000家。项目劣势:投资大。公寓也有一定风险，市场可以选择的空间不大。威胁分析:外国投资者已经敏锐地意识到，在安徽省西北部的商贸城，缺乏像商业广场这样的综合商业中心。他们正处于市场调查的初级阶段，有兴趣投资这类房产。目前，皖西北商贸城商业商铺面积约20万平方米。这个项目的成功开发，不仅刺激了这些商铺，也威胁到了这个项目的销售和整体商业运营。项目开发不能分阶段开发，要一次性投入，这也增加了项目开发的风险。机会分析:皖西北商贸城中心区可开发的土地资源非常少。这个项目无论从位置、配套还是发展潜力都堪称绝版之地，发展空间巨大，可塑性极强。该项目由某房地产开发公司投资建设。投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，开发商具有较强的商业运作和投资管理能力。在全省乃至全国批发服装和小商品，有良好的社会信誉，有助于提高项目的质量形象。人口多，辐射面广，对小商品和服装的需求很大。近年来快速稳定的经济增长将为本项目带来巨大的发展机遇。综合评价:结合前面的SWOT分析，我们可以看到，一个商业广场项目具有独特的市场优势和千载难逢的市场机遇，比如在产品设计和规划上适度创新，引领一个市场定位更高的商业地产市场。为了成功运行该项目，我们仍需注意以下关键问题:项目运营要在强调“舒适”和“美感”的前提下，从空间、建筑、环境三个方面寻求突破，适度超前，避免价格竞争。掌握“引导市场”的发展节奏，从资金量、供给、发展区间等角度研究问题。通过项目推广工作，消除与消费者的沟通障碍，最大程度上弱化价格印象，实现项目销售速度的本质飞跃。继续加大对商场物业管理和文化活动的投入，实现企业品牌从知名度到美誉度的转变。在产品开发的基础上，注重项目入住理念的推广，加强项目品味和身份象征的打造，不断打造运营热点，提高市场关注度。2.每种财产类型的分析商业该项目位于界首路与北京路交叉口西北，皖西北商贸城商业中心内，商业前景良好。从交通情况看，西邻太和、界首、商丘，东临市区、火车站、利辛、杨过、蚌埠。一条南北向、东西向的通道，有一条重要的大动脉穿越，非常方便涪城及周边城市。这为市内外客户的交流提供了有利条件，扩大了这个商务中心的服务半径。从消费群体来看，目前皖西北商贸城商业批发和物流市场众多，产品涉及服装、鞋帽、灯具、五金、工艺品等。，以及主要客户来源:市区及周边城市零售客户批发分销。所以有很强的消费基础。从竞争环境看:一家著名沃尔玛商店即将在市中心开业。综上所述，本项目建设的商业设施符合该区域的功能定位和发展趋势，迎合了皖西北商贸城的商业设施需求，具有良好的市场前景。食品和饮料该项目位于皖西北商贸城中心，周边商业设施众多，有批发零售的私人店主，周边住宅小区逐渐增多。随着该地区一批高水平商贸设施的建成，将有更多的人聚集在该地区，从而产生更多的商业和娱乐消费需求。商业餐饮和娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而促进该地区相关房地产市场的需求。从现状来看，皖西北商贸城商圈缺乏这种大型的餐饮娱乐场所，周边规划的商业建筑也没有这种设施。随着该区域的建设和商业人气的聚集，餐饮娱乐需求将越来越旺盛，相关房源的租售前景看好，该项目的市场优势将逐步体现。办公楼该地块位于皖西北商贸城商业板块，但该区域写字楼市场发展相对落后，规划设计相对落后，档次不够高。随着这个项目的发展，外地客商逐渐增多，皖西北商贸城原有的私人店主也逐渐活跃起来，对办公空间的需求增加，对建筑的规模和档次提出了更高的要求。该项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中高档写字楼，弥补该地区写字楼的不足，有利于该地区商业和办公品质的提升。随着该地区的开发建设，该地区对中高档写字楼的需求将进一步增加。本项目办公楼的功能定位是为上班族提供高品质的服务，力求功能的完善和先进。客户主要是入驻周边地块的工业企业和商业企业。他们还可以凭借靠近商业中心的地理优势和便利的交通条件，吸引其他省市的企业在这里设立公司或办事处。市场前景看好。4.竞争性项目研究这方面没有一个项目能和一个商业广场形成真正的竞争威胁。第四章建设条件和选址一.区域概况一座城市位于黄淮海平原南端，安徽省西北部。辖界首市、太和、临泉、阜南、颍上县和颍州、颍泉、颍东三个区，52个乡、113个镇、4018个村。面积9775平方公里，耕地58.5万公顷，人口932.8万，是安徽省人口最多的城市。二、自然条件一个城市位于安徽省的西北部。东与淮南市相连，西与河南省驻马店市、周口市相连，南与河南省六安市、信阳市相对，北与河南省亳州市、商丘市相对。地理位置某市位于安徽省西北部淮北平原腹地。北邻齐鲁，西接河南、湖北，泉河、茨河、颍河在此交汇。市区地理坐标为东经115°47′54″，北纬32°52′56″。周围是颍上、阜南、临泉、界首、太和、利辛县。地带市区地势平坦开阔，地面标高总则在29-31米。地形总的趋势是西北高，东南低，地形坡度为0.00013。气象学位于暖温带的南缘，该地区气候温和，年平均太阳辐射为120.6大卡∕cm2。多年平均大于0℃的活动积温为5446.2℃；10℃以上积温多年平均4857.1℃，年日照时数2200~2500小时，无霜期220~230天，日照时数长，无霜期长，适宜种植大豆、小麦、棉花、水稻等多种水旱作物。水文学全市年平均降雨量为820~950毫米。境内大小河流纵横交错，沟渠密布。主要河流有淮河、红河、何英、泉河、茨淮新河、黑茨河和西飞河，其中何英河和泉河是该地区最重要的河流。该区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒细，厚度大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。土地主要土壤类型有蒋莎黑土、潮土和水稻土。其中，蒋莎黑土占68%，有机质含量1.35克∕公斤，氮含量1.02克∕公斤，有效磷11毫克∕公斤，有效钾150毫克∕公斤。生物生物资源丰富，种类繁多。农作物主要是小麦、大豆和芋头，还有高粱、玉米和水稻。经济作物主要是棉花、油菜和芝麻。有牛、驴、骡、马、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。自然水域中的鱼类资源约有30种。地质学第四纪地层，主要发育于上太古界五河群和新太古界第三纪。基底属华北坳陷南缘，工程地质土为粘土、亚粘土、砂土及部分粉土，人工填土，内容承载力160～260kpa。三。公共服务设施1.森林管理局市区集中的行政办公场所主要是清河路市委市政府大院，市委、局多为分散式。商业市区商业网点主要分布在何英路、人民路、颍上路、颍州路两侧，并在颍州路与何英路、颍州路与人民路交叉口形成中心。一些近几年新建的商业设施分散在老城区，批发商业主要集中在这个项目周围。文化、教育和卫生全市有公共图书馆6个，群众艺术馆1个，文化馆8个，文化站180个，博物馆2个。市区有三个电视台:一个市台，一个有线台，一个市教育台。目前有两家广播电台和两家报纸，包括一家经济广播电台、一家人民广播电台、一家日报和《颍州晚报》。全市有高等院校2所，中等专业学校11所，职业中学175所，普通中学415所，小学3272所，幼儿园257所。医疗机构325个，医院床位10786张。城市公路城市主干道自东向西主要由人民路、何英路、清河路、文峰路、北京路、二环路、三环路组成，自北向南主要由颍州路、颍上路、滨江路、向阳路、解放街组成。主干道红线宽度分别为50米、40米、36米、30米。城外有二环路环绕全城，截面以三板为主。公路a市是华东的西北大门，也是未来皖西北的中心城市，公路四通八达，九条干线通往外地，连接省内山东、河南、江苏、湖北等地区，交通畅通无阻。东临京沪高速公路，西接京珠(上海)高速公路符节至蚌埠高速公路。长途客车到达北京、上海、广州等国内主要城市。铁路和航空交通便利，四通八达。京九铁路贯穿两县三区，与洛阜、绥阜、怀阜、宓尚四条铁路形成“m”型布局。京九铁路某编组站是京九铁路上最大的铁路枢纽，自动化程度亚洲第一。4C民航机场可以起降波音737和麦道82飞机。自1998年以来，已开通至北京、广州、合肥和黄山的航线。和顺通讯有淮河、何英、泉河、茨淮新河等10条通航水道，可进入长江和东海。它们是中原到华东的水运要塞。全市已开通程控电话、移动通信和宽带网络，大部分乡镇也实现了程控联网。地震1987年，国家地震局对百年可能发生地震的位置和烈度进行了预测，某次地震被预测为6-6.5度地震危险区，地震烈度为7度。因此，本工程按8度设防。四。工程地质学该构造已成为第四纪现代冲击岩层，土壤主要为粉砂，含少量粘土。地基承载力8-20吨/平方米，大部分地区12-15吨/平方米。水文地质学该区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒细，厚度大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。地表水主要由何英闸调节。地下水水质好，含盐量小。总则为每升0.4~0.6g，盐度小于每升10毫克当量，碱度小于每升4毫克当量，适合农业灌溉和饮用。市区地下水丰富，水质良好。总则静水位1.4米。城市浅层地下水开采量为每年每平方公里15~20立方米。不及物动词地址选择皖西北某市商业广场位于批发市场中心广场，北二环与北三环交汇处，是商业批发聚集的核心地段，也是商家争夺的绝佳位置。综合评价:综合以上几个方面，这一带的市政设施和服务设施还是比较完善的。该地区生态园的环境配套设施为建设一个集中高档商业和办公为一体的大型生活广场提供了良好的基础。随着一个城市经济的发展，区域基础设施和服务设施会更加完善。第五章规划设计方案一、规划设计方案的指导思想根据建设部关于城市建设、城市总体规划和区域规划的规定，按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，以创造舒适、便捷、安全、优美的环境为目标，全面提高经济效益和社会效益。二、规划设计原则1.在设计过程中，必须坚持“以人为本”的原则，注重并树立人与自然和谐相处、可持续发展的理念，营造温馨友好的工作生活环境。2.本着以人为本的原则，从实际情况出发，具有一定的超前意识，综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管道敷设、避免视线干扰、管道敷设、隐私保护等各种因素和管理要求。，努力营造方便、舒适、安全、优美的商业和办公环境，为儿童、老年人和残疾人的生活和活动提供便利。3.配套公共设施应与商业、写字楼同步规划建设。4.地下敷设供水、雨水、污水、电力、电信、燃气和供热管道，并本着合理规划、相对集中、一次性完成、便于管理和维护的原则。5.公共绿地、道路绿地等。配有水景、雕塑和小品，部分建筑设有屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6.组织从公共空间、半公共空间到私人空间的分散交通，确保安全和秩序。按照平战结合的原则，将部分人防设施设置为地下停车场。7.项目建设采用国家推广的新技术、新材料、新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。三。建筑规模和规划设计方案今天的办公建筑空间已不单纯是一个交换公文的场所，而是一个更加注重媒介环境和人们思想感情的生产信息、加工信息的“信息工厂”，使“高科技、高情感”逐渐成为办公建筑空间质量的评价标准，体现设计作为信息媒介的概念性内容，强调设计的交往功能，办公建筑形态的环境文化信息含量将不断增强。大空间的布局形式适应了现代办公内容、方式和管理制度的不断变化，为办公环境的合理安排提供了最大的灵活性。同时，人工智能、现代通信技术和办公自动化的发展，以及对建筑构件、设备、室内家具和工作设施等的一整套系统设计。，都为提高办公效率，增强办公适应性提供了强有力的技术条件。充满绿色、阳光和空气的生态空间已经成为世界办公建筑设计的流行趋势。近日，在挪威一栋高层写字楼的设计中，英国著名建筑师罗杰斯煞费苦心地设计了一栋所有楼层都能看到室内绿化的智能写字楼。这个绿地的存在，其实是当下生态空间的一种体现。这样做更深层次的原因是为了改善写字楼本身的环境，达到提高写字楼内工作效率的目的。它还包括楼层上的休闲俱乐部、公司酒吧和氧吧。这种具有交际性质的公司休闲空间，既能放松员工的神经，又能使他们在相互交流中相互启发，产生更多有利于工作的创意。不难看出，这些新的配套设施的出现，是写字楼人性化的一种趋势。说明现在的办公开发者更注重从人的角度出发，构建信息时代的高效空间。基于以上原因，提出本项目的规划设计思路:1.市场定位通过对类似项目和市场需求的分析，我们发现皖西北商贸城市场集群中有大量的商户、年轻白领、流动人口和地域置业人群，市场容量大，消费需求日益突出。根据项目的规划市场情况和开发商的设想，项目的整体定位是一个人文、智能、生态的商业建筑，与一个生态公园相呼应。这种定位的内涵是:为一个商业广场的商业批发和高尚办公公寓综合体提供高品质的硬件设施和软件服务是开发商的基本理念。商业广场为企业、白领、工薪阶层提供了先进的生态生活空间和居住理想。一个商业广场的卖点在于批发聚集点，人文关怀，智能服务。2.图像定位从营销的角度来说，一个商业广场是从零开始的状态。由于之前没有大规模有计划的宣传过，项目的优势也没有尽可能的展现出来，建议先对项目进行重新包装和定位。通过对某房地产市场的调查和对该项目的详细分析，得出结论:项目形象定位为:泉北新城商务区标志性智能建筑。支持点:(1)项目位于安徽省西北商贸城，也是某个商业的繁华聚集区之一，以强调人们的商业思维定势，强化其在颍泉区政治中心的位置，这是其标志性物业地段的独特性。(2)某商业广场拥有5A级智能化系统，即自动化管理系统、自动监控及安防系统、消防自动化系统、通信自动化系统、办公自动化系统，这是区别于其他项目的，也就是权威性。3.格式定位本案位于颍泉新城西北商贸城，生活配套、市政配套齐全，自然、生态、人文环境良好。与其他竞争楼盘相比，在未来的市场竞争中具有其他楼盘无法比拟的优势，所以本案例定位为:领袖风范，商务首选，价格昂贵。综上所述，本案目标客户中，主要需求点如下:(1)地理位置优越。(2)足够的交通线路。(3)市政和居住设施比较齐全。(4)社区规划合理。(5)智力水平高。(6)有较强的升值潜力。(7)户型实用舒适。4.商业定位根据上面的市场定位，我们可以看到这个项目在区域内处于领先地位，所以营销定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位:领袖风范，商财首选。(1)原因:由于该项目的主要目标客户是经济状况良好的大中型企业和最有实力的商人。因此，项目的形象定位围绕这一客户群体的特点，突出尊严感。(2)领导风格，表达这个项目在该地区的“领导”地位。凭借建筑文化优势、5A级智能化系统等设施品质和卓越的物业管理模式，入住本项目的都是商界的“领袖”和“英雄”，都会得到他们的认可，但对于那些远非“英雄”的人来说5.顾客导向(1)从企业性质定位海外企业，尤其是国际知名企业中国大中型国有企业国内有实力的民营企业(2)从企业类型定位房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业、高新技术企业。(3)从目标客户来源定位对现有的办公环境和企业的发展壮大不满意，需要换一个更能体现身份和档次的企业；15%的现有租户，也就是60%的现有租户，转换购买写字楼。但是，要让现有60%的租户购买，还需要有一套更优惠的措施。50%投资。要吸引投资者，需要一个吸引投资回报率的计划，保证回报率的实现。自用买家35%，对于那些发展稳定的企业来说，这个方案更有吸引力。但首付不能太重，贷款期限也不能太短。6.建筑设计定位楼层:11层(不含地下一层)功能:地下室主要用于停车场和商业建筑，部分用于人防和设备。地上1-4层为商业中心和餐饮娱乐室。地上两栋塔楼写字楼5-11层为大开间。7.项目建设的技术经济指标序列号建筑形式楼层分布层数总面积平方米一个地下室-1一个50002在…之中停车位和机房设备4000四商业建筑1~5五35000五餐饮和娱乐1~3三5000六办公楼6~2924一万室内交通:商场内有4部自动扶梯/楼层，写字楼内有4部直升机/客梯(可考虑观光电梯)，1部消防专用电梯，2个宽1.2m的楼梯智能化:皖西北商业广场具备5A级智能化系统功能，即自动化管理系统(BAS)、自动监控与安防系统(ACS)、消防自动化系统(FAS)、通信自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)。空调设施:国产或进口制冷机组及中央空调系统、新风加氧系统。供水设施:供水水源由市政自来水管网供给。市政水管网在某商业广场附近有预留接口。两个DN200进水管连接至室外市政供水管网。城市供水压力按不低于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水卫生标准。经过水表计量后，到达一个用水点。排水设施:排水系统分为生活污水排水系统和生活污水排水系统。生活污水经化粪池处理后与生活污水一起排入市政污水管网，厨房排水经隔油池处理后排入室外生活污水排水管网。小广场道路设置雨水进口收集雨水，屋面雨水和道路雨水排入市政雨水管道。消防设施:火灾自动报警联动系统，房间和过道手动报警阀，多级消防安全保护，防火、防烟、供氧和疏散避难楼层，直接灭火专用电梯。供电设施:供配电间接收并输出两路10KV高压变电，提供24小时供电。另外，设置一台人防应急柴油发电机组，用于主要设备的应急启动。弱电设计:(1)社区通信线路由当地电话网直接引入。(2)酒店式商务公寓提供数据和语音的模块化插座。(3)数据和语音采用lOOMbid高速传输方式，使用五类传输线路。(4)小区内设置闭路电视安全监控及防盗报警系统。在重要的出入口设置摄像机、双重监控报警监视器和麦克风。(5)小区有线电视系统由光纤电视网引入，每个用户配备2~3个电视用户箱。(6)设置火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。停车场:地下两层共有80多个停车位。安全、监控和收费系统包括电脑控制，全天候服务。建议IC卡管理系统可以有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆(临时IC卡)的管理。节能:本项目主要节能有:水和电。为了进一步降低能耗，节约能源，降低生产成本，应采取多项节能措施，包括:(1)所有设备应尽可能节能。(2)为了提高电网的功率因数，低压侧不强调静电容量。(3)成立专门的能源和物资管理机构，检查各生产阶段的能源和节能情况，制定奖罚制度。风格建议:稳重大方的后现代风格，避免死板，体现智能、生态、人文的主题。目前一个城市各种物业的高档写字楼市场还是空白。建议采用新技术、新材料，建设一座城市中适度超前的智能、生态、环保的办公楼。智能的概念已广泛应用于新建办公楼，生态的概念是一个新概念，主要体现在以下几个方面:采光充足，透气性好，定期换气，通风系统增氧，建筑材料和装修材料采用高标准环保材料，减少有害物质排放，消除办公楼综合症；绿化率高，尽可能使用空中花园。功能元素建议:会呼吸的幕墙:非典之前，少数项目已经采用双层玻璃幕墙，室内外空气可以在中间过滤流通。隔热玻璃:普通钢化玻璃作为伪高技派的表演材料将被淘汰，取而代之的是具有防晒、隔热、防紫外线等强大功能的新型玻璃幕墙。遮阳:节能要求迫在眉睫。可根据日照角度调节的优质遮阳篷是有效的，为建筑外观增添了不少生态感。董事会办公楼:牺牲一些容积率和电梯距离，换取更多的自然采光和通风，可能不会太差。立体绿化:随着对公共空间的重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统所取代。第六章营销策略和方案一、营销战略本项目总建筑面积65000平方米(含人防地下室5000平方米)，其中商业面积4000万平方米(含餐饮娱乐地产)，占总建筑面积的67%，以物业价值计算约占物业总价值的85%。因此，该项目的销售重点是商业地产(包括餐饮娱乐用房)。1.价格策略:低价入市，快速销售，滚动发展，逐步升级。由于房地产是典型的区域产品，区域客户不仅有限，而且喜新厌旧。低开的目的是吸引市场眼球，聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是抬高价格，快速成交，从而形成热销场面。“低价高价”的策略可以实现早期购买者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，即调价区间和调价幅度的合理使用。总的原则是:调价幅度要小，调价频率要高。调价后要加大对购买人群的宣传，让他们知道购物行业升值了，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心理预期，而不是针对竞争对手。在市场推广初期，需要以心理暗示的形式提高市场对项目价格的心理预期。正式发售时，以低于“市场心理预期价格”的价格推向市场，从而吸引更多的买家，聚集人气，树立品牌，为二期、三期的销售打下坚实的基础。2.形象策略:形象是指楼盘在消费者心目中的感性位置。房地产的形象与目标客户和销售价格有着最直接的关系。对项目进行统一的形象设计，向市场表达项目独特的硬件和品味，通过多种形式的低成本营销，树立楼盘的高端形象。3.宣传和推广策略:营销中前期要努力做好门店招商和营销。当然，门店的投入和营销会贯穿整个营销过程，但在中前期，尤其是前期，更要重视门店的投入和营销，尤其是在项目口碑和口碑还不够强的情况下。根据我们在很多情况下对客户的统计分析，在门店积累的客户的诚意远远高于通过其他方式注册的客户。活动(事件)投资促进和营销借助一系列大中型主题公关活动，提升本项目知名度，配合各营销期的营销活动，促进事件招商营销与店铺招商营销的紧密结合。(1)举办“皖西北城市商业广场关爱弱势群体”公益捐赠活动，邀请市县领导、新闻媒体、知名企业参与，由民政部门牵头。宣传“购买房产，献爱心，和谐生活”，公司将把收到的房价的0.3%捐赠给购房者用于慈善，并在征得购房者同意后，定期在电视台发布慈善大使名单或设立慈善大使墙，镌刻慈善家名单，作为社区独特的风景点进行展示。达到一个活动的宣传效果，持续营销。(2)购房者最直接的信心来自于房地产项目的进度。开发商可以巧妙地利用施工过程中的几个重要阶段，营造出一系列气氛热烈的喜庆时刻。中国人总是信任这种严肃的形式。宣传机会:奠基、公募、封顶、竣工、入住、升值。结合口碑招商和营销所谓组合口碑营销，是一种经过实际市场检验，在针对性和服务力度上优于其他广告方式的营销传播方式。口碑传播不仅仅是简单的社群营销，或者仅仅是单一的活动，而是以口碑传播为主线，整合营销资源，纳入企业战略规划的一系列营销活动。相比于大规模的广告等促销活动，组合式口碑营销主要侧重于教育一小部分有传播能力和口碑趋势的客户(意见领袖)，所以成本要低很多，效果往往事半功倍。第二，营销方式商业地产(包括餐饮和娱乐地产)房地产项目要实现可持续经营，必须从销售型向管理型转变。商业地产经营的优势不同于其他房地产开发模式。商业地产的经营能力是商业项目成功的关键，但也是目前一个商业项目的开发商最容易忽视的问题之一。经营项目的主要收入是商户的租金。租金的支付者是产生商业收入的主要部分。项目的功能是帮助商户创收，简而言之就是提高每平米商业面积的盈利能力。这就是商业项目管理的价值，也是商业地产成功运营的关键。值得注意的是，目前大多数开发商的定位都是销售型商业地产的角色。很多原本开发项目的地产商看到商业地产有利可图，于是大规模买地。至于后续的管理，都是包罗万象，但门道却知之甚少。与在售商业地产相比，在售商业地产有其自身的特点:首先，在售商业地产的客户是投资者或购买者，用于自身的商业运营，而在售商业地产直接面对实际用户进行商业运营；其次，从获取利润的方式来看，销售型地产从市场租金中获取回报，商业型地产利用这一空间获取经营利润；再次，在投资形式上，投资销售地产是中长期考虑，投资运营地产是运营期间的短期投资。由此可见，商业地产实际上是开发商、投资者、经营者“三位一体”的有机整体，开发商全流程覆盖的开发运营模式已经不适应未来发展的要求。因此，预计2007年的某种重运营模式，客观上会掐断开发商过去商铺的“集资”行为和投资者的浮躁心态，使商铺的运营性和适销性得到很好的协调，从而促进一个商业地产市场的规范化。商铺的经营能力决定了商铺价值的比重会越来越重，商铺向主导经营型转变将是大势所趋。对于本项目的商业地产，需要灵活实施销售型和管理型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”。既要实现资金快速回笼，又要保证项目效益最大化。要充分发挥开发商——中国常熟服装城管理有限公司在国内商圈的商业优势、良好信誉和与上千家企业的稳定关系，大力招商引资，引进海外名牌企业和名牌产品；将知名营销人员聚集在一个商业广场，通过流量推广业务，快速提升商业氛围和物业价值。目前，开发商聚龙公司已与中国服装巨头——中国常熟服装城达成共识，将其引入商业广场。此外，开发商自身商业、餐饮娱乐行业的直接进入，将充分发挥“领头羊”的作用，快速推动市场对这一物业的认可和追捧。办公房地产写字楼的需求市场实际上分为两种购买力，即买家和租房者。由此，前者构成了写字楼的销售市场，后者构成了写字楼的租赁市场。但在目前的情况下，大众的房产投资意识不强，即使有，也往往投资于住宅市场，因此尤其需要主动引导。引导的方式是采取租售并举的灵活销售方式——在现房或期房期间组织一个出租部门，将未售面积灵活出租给小公司。在一层楼的租赁完成后，这层楼的面积连同租约将出售给写字楼投资者。这样的投资市场，无论对于小业主还是机构投资者，无疑都是很有吸引力的。所以对于大部分写字楼开发商来说，尤其是对于很多中等城市(租售客户分离比较明显)的开发商来说，租售灵活的销售模式确实是一个不错的选择。建设单位可以借用“外脑”，聘请专业的房地产策划顾问负责整个项目的销售策划，负责整个项目营销策划方案的制定，利用他们先进的理念和成熟的项目运营经验，实现项目的成功运作。实现的方法可以主要是外部的或合作的。第三，销售节奏和策略1.总体战略营销节奏分为五个阶段:准备期、预售期、公开发售期、强售期、续售期。(1)售楼处的位置:售楼处面对主干道，在人民路附近建设装修了一个具有地产特色和文化的豪华售楼处。①该区域为核心商圈，人员层次高，客源潜力大。②人员流动大，容易扩大知名度。③交通线路发达，方便客户咨询。(2)本案的运作分为三个阶段:第一阶段:建立市场情绪，造成市场冲击，打造地产品牌，回笼资金。①本案例为同期开发，需要较大资金。前期的资金退出，对后期的发展支持意义重大。②中后期的销售成功主要依靠前期建立的良好市场情绪，从而形成良性循环。所以本案销售情况的关键在于前期能否建立市场情绪，引起市场轰动。这一阶段要注意前期的价格设定，需求结合整体，为中后期的运营做铺垫。价格是整个营销策略中极其重要的一部分。如果整个阶段的价格衔接不好，就会导致整个项目的失败。第二阶段:建立品牌，扩大客户群，在本地客户群的基础上创造相对较高的利润。①第三阶段的销售主要依靠前两个阶段建立的品牌支撑。②第二阶段，这个案例的知名度和品牌已经建立。如果能把客户扩大到更广的范围，将为树立房地产的品牌公司形象，创造利润创造更有利的条件。第三阶段:获取最高利润，通过地产品牌将开发商形象提升一个档次。2.支付方式策略(1)原则上要求尽可能降低首付，增加免息分期次数和期限，提供最长贷款期限。(2)对于特定的客户，实现如下:ⅰ.对于租户，实行“租售并举”的策略。所谓“租赁转卖”，即本项目现租户可优先购买租赁的写字楼，并有额外优惠(免两年物业管理费)。这项工作应该走在所有营销工作的前面，因为如果解决了现在的租客，对外界会有很强的吸引力和吸引力。在市场不确定的情况下，对租户实施“租转卖”的策略，实现租户和开发商的双赢，是极其重要的一步。二。对投资者实行“我先租楼，你再买”的策略。三。对于自用型购房者(还没租过楼)，让他们选择以上两个选项。3.合作策略(1)销售部门和租赁部门的风格化包装设计。原则:体现一个商业广场的档次和风格，体现一种大气和豪气。(2)某商业广场写字楼样板间包装设计。(3)商业广场门前的升旗设计。4.媒体策略以“人文”二字作为推广策略的总纲。随着人们居住观念的成熟，在居住环境方面，人们越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的居住环境。打“文化”牌，使一个商业广场在硬件设施和软内涵上被赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者对房地产广告的戒心，迎合了人们的意愿，使“城建”品牌形象远超竞争对手，提升了竞争力。(1)上诉的要点:突出地产无可比拟的内在优势，以“领导风范，商贵首选”为主要诉求点。本案内部优势独特，其他楼盘无法相比。这件案子开始被拍卖行拍卖。如果单纯宣传楼盘的质量，就有公信力的问题。而市中心商圈的地标智能建筑，人文关怀、智能服务等优势明显，容易被客户接受，产生共鸣，所以相对容易造成市场冲击。(2)每个销售周期的吸引力ⅰ.引导期:可以通过软广告、主题宣传活动等方式提前引导。介绍主要建筑的地理优势和内部配套设施的开发理念等。ⅱ.开放期:以环境优势为重点，结合灵活的支付方式和优惠措施吸引。客户，建立人气。三。正常销售期:进入正式销售期后，在主要投诉点的统一收集下，销售分为展示户型、配套、绿化、交通、文化、商业、风景等品质，做成广告系列。原因:①整体优势得以充分展现。②能保持每期广告的独立性，即宣传主题鲜明。不断地保持市场新鲜，影响持久。(3)广告媒体的选择ⅰ.以电视形象广告为主，结合综艺广告。ⅱ.报纸--软广告和硬广告的结合。以早期软广告为导向，积极销售期受到硬广告的影响。ⅲ车体——主要是能直接到达案发地的和经过重要公共场所的。中国的公交车。ⅳ电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如音乐电台、交通音乐电台等。ⅴ三维动画——提前展示楼盘内部景色和设施，便于建立消费者信心，利用高科技宣传手段进一步提升开发商的品牌实力。广告应该是独特的和特别的。目前很多房地产商在广告设计上还处于比较初级的水平，大部分的广告只是单方面的呼吁自己的楼盘有多好，什么时候会“盛大开业”，“剩下的不多了，来看看”等等。建议在推广中，针对不同阶段连续投放三次广告，以吸引眼球。这些广告都以“人性”为主题，每一个广告都是针对不同阶段的消费心理精心设计的:第一个广告是针对人们对建筑的最初认识和“什么是商业广场”的问题而设计的。第二个广告旨在激起仍在观望的消费者的欲望。第三个广告旨在为后期销售营造一个温馨的氛围。目标是看一看一个商业广场的所有广告，就像看一本引人入胜的文化书籍。5.促销策略(1)直接销售直销:电话、上门和分发传单。直销对象:租房客户、其他写字楼客户、金融机构、证券公司、保险公司、企事业单位、富裕的民营企业家。直销人员:销售人员，大学生，礼仪小姐(形象)。(2)DM邮件对于相距较远且从未进行过任何联系的客户，应在上门拜访前实施DM邮件，然后进行电话询问，直至上门拜访。DM目标:其他写字楼客户，有意向租写字楼的外省市客户，证券金融机构，保险公司，企事业单位。DM邮寄内容:一个商业广场的宣传单介绍，一个商业广场的投资提示，各种印刷品。DM邮寄时间:正式公开推广前一周左右。(3)其他促销手段包括:广告；内部认购；举办商品交易会；团体订阅；有针对性的(销售目标)交易会；灵活的支付方式；工程质量、进度和完善小区物业管理的承诺；现场样板房促销。第四，进入市场的思路1.入市前做好准备:避免在特定时间入市、出于某种偏好或为了入市而入市。在推广策略不明确、市场趋势不确定、推广工具不全、内外包装不到位的情况下进入市场，难免会出现很多漏洞，推广前景黯淡。所以在项目正式上线之前，积累项目的知名度和形象，蓄势待发，一举取得销售成功。2.不做市，不入市:在该区域房地产市场销售平淡的情况下，我们认为“不做市就是没有市场”。所以，无论进场的准备时间有多短，都不能忽视势头，要努力营造好的势头。3.实景展示赢市场:开盘是否火爆是项目后期销售顺利的重要条件。要实现开盘火爆，需要积累大量的客户，而客户的积累来自于客户对项目某一方面的认可。这个项目要通过一定时期的实景展示来积累客户，吸引市场的注意力，对开盘和销售有很大的帮助。4.销售旺季入市:通过销售旺季火爆的销售氛围，达到急功近利，迅速扩大在市场的知名度和影响力，对后续销售起到有力的推动作用。5.印刷品进入市场前的设计和生产。○购房须知○详细的价格清单销售控制表楼书○宣传海报、折页○认购书流通票据○交付标准○物业管理内容物业管理公约租赁和销售计划该项目商业中心从事独立招商和产权销售，大开间写字楼计划3年内出售。预售从项目首年开始，按揭贷款首付40%，贷款期限不超过20年。开发商的商业用房和投资用房都是按市场价交易的。第七章环境保护和劳动安全一、环境保护1.环境保护的意义:环境是人类生存和发展的基础。随着人类文明的发展，人类对环境质量的要求越来越高。企业作为项目建设单位，应将施工对环境的影响列为施工中需要考虑的重要内容。项目施工期间，将对周围环境产生一定的不利影响，主要表现在施工期间的噪声、生活垃圾、建筑垃圾和废渣，以及施工造成的沿街进一步拥堵等。，但不会产生有害物质。项目建成后，过往车辆的增加和市场的繁荣会带来一定的噪声污染和垃圾的增加。2.设计基础《地表水环境质量标准》GB3838—2020环境空气质量标准GB3095—1996《污水综合排放标准》GB8978—