投资测算成本及总结二

2019年3月投资错漏缺专项分析及总结目录投资错漏缺分析1投资错漏缺关注清单2后续相关工作要点与方向3分析说明»样本：11个项目»数据来源：投资测算、目标成本»背景：投资测算是项目定案的决策依据，是风险前控的重要内容，是对拟获取项目经营状况预判的基础导向。项目获取后能否健康发展，是项目投资的出发点和落脚点。»形式：通过总结与分析以往编制目标成本的相关项目投资错漏缺的情况，形成关注清单。通过标准管控动作降低投资测算风险，提高资金安全和盈利能力。01投资错漏缺分析1成本错漏缺科目分析：工程类中主体建安影响占比56%；

费用类中财务费用影响占比70.59%2成本错漏缺原因分析：72%因专业欠缺所致3成本错漏缺科目分析：8个项目错漏缺比例大于5%；

占总监控项目的73%二、成本错漏缺原因分析72%12%10%6%前期缺乏数据库或数据库不足，计算错误，计算基础明显错误、费用计算随意前期无相对明确的计算方案，导致实际成本增加的，如基础工程费按建筑预估拿地对地块调研不充分，导致成本少算漏算投资阶段对项目定位不清，导致成本漏算少算，如产品定位不清专业欠缺方案不明调研不足定位不清通过对比分析发现，造成成本错漏缺的主要以下几点原因，其中：2018年启动的项目多为2015/2016年获取的老地块，由于前期缺乏完整的数据库与测算模型；原因说明前期各项机制尚未完善，缺乏对市场竞品产品及去化情况、客户群、优劣势、地块内外四至等风险因素深入研究与分析，建造标准不明确三、成本错漏缺科目分析结论：投资错漏缺金额中建造成本占比最高（81%）结论：费用类成本缺漏中，财务费用占比70.59%总成本建造成本三费结论：主体建安占建造成本错漏缺的56%监控：3个项目错漏缺金额比例大于10%，占总统计监控项目的27%；8个项目错漏缺比例大于5%，占总监控项目的73%。序号项目名称目标成本目标总成本

（万元）投资错漏缺（万元）占比（%）按类别合计按类别合计土地成本建造成本三费土地成本建造成本三费1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%汇总69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指标：投资错漏缺金额比例大于5%四、成本错漏缺项目分析02投资解错漏央缺关蔬注清骑单12专项森成本轿类3土地思成本趟类4其他泰类规划议指标矛类投资遮错漏勺缺关药注清佣单020103规划润条件间“四恳”要素疮、产队品配秧置、茧公配软配置幻玉、车焰位配部比、苏地上纺车位六停车驼占比步、停忘车效近率、销可售沟面积走、售燥价等规划胀指标抓类原有李设施甩迁移电、升从级改造竭、建造肿标准挑、周阀边环个境影漫响（狂环评与日薯照影响）、刚回迁送物业轨、财咬务专局项，曲规划硬后期捏改造右成本专项虑成本待类土地冈协议魄相关哥风险土地均成本川类04尽职调查祥（股叶权收诸购类欧项目）、霸增值琴税税嘴率、删成果导复核其他泼类一、脂规划溉指标番类—规划条件成“四狐”要秒素20汤1420叹1520为1620切17投资共测算妙时，隔需与营销辱、设畜计等停部门做好积充分积的沟狡通与营联动滩，在谣产品撕强排吹方案志时结稠合产丝式品类单型、物售价吐与开哪发成涛本，拐以达糠到最优摔容积急率的要竹求。通常坛情况黄，容秆积率虚未做旋足时碑需做专项已说明。投资经测算摸时，却规划虫指标盟中建筑总密度严禁按照经验宇值填匀写，场需要在根据条项目由设计幼条件冶进行填写悦。（比如谨：规醒划设宵计条顷件告磁知书逝）；园建工府程的钱工程镜量需根批据建姑筑密锡度、唉绿地弄率等尝进行易闭合而计算拜。投资当测算博，需脑重点退关注艇建筑救限高庸，建倚筑限致高会影响耕产品特方案隶类型蹈的选笋择，建体筑物旗高度旁不同柱，结昆构、逼电梯无、消补防和大抗震擦等成川本也伐不同规划指标搏中绿地猴率严禁按照经验善值填捆写，犬需要遵根据撕项目枯设计贴条件樱进行填写恭。（比如短：规练划设习计条料件告芳知书）绿化工程非的工齿程量需根陵据绿地梦率进盾行算。容积拿率建筑淹密度建筑钉限高绿地剑率一、授规划注指标毙类—产品铜配置熔不合理风险祝项：投奔资强排真方案齿均为高售男价、全高利蚀润产品恼，实际委方案浮规划戒阶段无法新落地，又众调整灾为其臂他低售宿价产品尘。建议：公至司整优体的大宗兽资产尼去化相对兔较慢，蒜易形诞成沉容淀。饶投资测算酸时，筐需联调动营熄销、锈设计幅等部造门充分夹调研。在产品枕配置母时，潜商业横配比不宜贴过多（但积应满硬足规用划条贸件），商业误配比打需结艘合项目钓的区闷位、灯区位赠间竞磨品的截商业屋去化情况粉、售竹价等各方值面综合券考虑。【公司参考克建议河值为商业辉货值苍占项株目总辨货值5%】产品规划指标销售单价（元/m2）总价（万元）计容面积建筑面积可售面积洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商业街1600016000158402500039600合计216198284798211660.02/251685.72方案乡丰调整产品规划指标销售单价（元/m2）销售总价（万元）计容面积可售面积洋房187368185494不变185494.3商业街10000990024750底商不变合计216198211660

/242775.7投资蔬测算牌阶段实际瓣规划请阶段增加60粪00椅m2减少60折00造m2货值减眯少89膜10万»某案扬例项座目数栗据商业妖货值伟占总绸货值材比为29氧%商业波货值室占总计货值菠比为24驰%，仍榜存在被较大风险监控：在抢投资屋拿地颠阶段倘，3个项蜓目未喉按规交划要炊求配迹置幼喇儿园歼，占肺总统件计监景控项乏目的27蜡.2业7%。风险底项：投精资拿乐地阶段责，物纳业及茶配套叙用房与谦其他港配套选（幼儿丽园、锻学校派、医被院、醋肉菜价市场）等公配预芝估不皂足。在实敞际方飘案规雷划设巡寿计阶弟段时暗，按耕实配朋置后译直接蔑导致货值减少、可领售比址下降与可售成本载增加。建议：在虽项目劝做投础资拿锐地测秋算时，应储严格慢按规稳划设计芒相关菌制度液文件规定倒配置权公配姻，在办规划设计时重点关注志应配讲置的啄物业及配凭套用直房与场其他彼配套墓（幼疯儿园准、学攻校、险医院话、肉乐菜市裁场）等赤公配的礼配建咸规模自，杜剂绝缺正漏项归或者叉配建臣不足朽。一、照规划指标寨类—公配预集估不剧足项目名称投资测算目标成本阶段货值影响（万元）可售比增加成本金额（万元）A均未考虑相关配套按规定配置2708m2幼儿园-3652-2.34%497B按规定配置2685m2幼儿园-2685-0.96%493C按规定配置2729m2幼儿园与物管用房-3684-1.25%594货值减候少、勺可售幸比下杜降和把成本寇增加利润修率不惜同程茶度上调受到杰了极浴大的紫影响育！备注糟：货炒值影蚕响=因公泼配不君足导葛致减粉少的劈燕可售避面积*主力牺产品胁售价均；增加匀成本铃金额慰为主希体建申安成灵本上述购可售香比数归据列宽仅为逗公配不足提对可健售比检的影轿响»某案灿例项招目数筒据风险咳项：投专资测慈算时齐，车装位未根据佳市有关痰规划辆设计单的技富术管徐理规着定进茶行车亭位配膝比计呢算，导致车位配比拆不足，且人防工程头未按觉实际摘规划要求预估面积。在实际黄方案拥规划设计静时，按实计济算配岛置后丹，地薄下室拔面积驰增加谎，成本乐增加。建议：投呢资测坏算时猴，充凡分调割研当地棋规划雨设计咽政策的规博定，包以及戒土地柳出让斤时的规划平设计沃条件疫告知脉书进行尸车位榴配比有计算海（比园如：A市车位悼配比亿一般伞住宅按地暖上每10埋0m辫2计容示物业肺建筑窑面积挨≥1.胁0个，斜商业佣按每10疗0m承2计容樱建筑疑面积垦≥0.壳5个）隐，严唉禁少配与超配。人防治工程权应严胁格按影实际吴规划脑要求挣预估茫面积王。可这参考《人民右政府关于道规范陡我市谜新建竖民用宾建筑宝修建库防空呜地下醋室建草设和每易地南建设隶费收休费管喉理的通知》的要共求挣进行计算雪。一、可规划指标拘类—车位尖配比批不足»某案驼例项博目数蛮据分项投资测算目标成本面积差异(B-A)差异率(B-A)/B影响金额(万元)面积A车位个数面积B车位个数非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合计////33228/9118备注楚：影遮响金行额=（目吸标成握本地陷下室盟面积-投资逃测算乐地下波室面积）*愧地下突室主体杠建安成本地下运室主奔体建齿安成运本参编考数蕉据库架：非人防族按25茶51元/m盈2,人防干按33悦75元/m2地下奋室面版积增彻加33聚22娘8m万2，预累估增加成本91姓18万元一、安规划指标奏类—可售但面积妙预估她过高监控：在阔投资说拿地趟阶段，7个项绑目直粱接采呢用可售面夜积=计容逆面积，占总弦统计脾监控乎项目的63我.6项4%。风险罩项：项敞目实辟际开发忽过程帆中，彩存在滴发生预（疤实）损测绘汗、架贡空层等影欣响导信致可迟售面煌积相狂对计仙容面抗积减届少的预风险臭，导掀致项目惨整体唇货值普减少。建议：在阁投资测算时，德应当战考虑尊预（属实）招测绘贼、架空悄层的针影响昼导致蛛可售柜面积克相对姿计容幕面积秀减少湖的风险，根嘱据区饱域以剪外经验藏，地可上业态碍的可存售面迈积按惑照相诵应业止态计容面积差*99秧%考虑我进行瞒测算数。产品规划指标销售单价（元/m2）总价（万元）计容面积建筑面积可售面积洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商业街1600016000160002500040000合计216198284798213798

254228方案陡规划慈综合软考虑基风险遣后投资饲测算扎阶段方案锄规划层阶段货值减蹲少25艇42万»某案舱例项项目数左据产品规划指标销售单价（元/m2）总价（万元）计容面积建筑面积可售面积洋房不变179554.32不变179554.32底商16265.732531.4商业街1584039600合计211660.02

251685.72可售面积太按计警容面衣积的99丸%考虑主风险穗后风险亡项：投资番测算粪时，地俊上车位锯占比考估虑过于激进，高金于地义方规纵定。实际析规划如设计围时，向在项麦目容容积率雨不变店的情死况下蛮，地上纯车位悔占比垮减少，直虾接导怒致地绿下室建设面积增加唤，成闪本增慈加。（目前核市场地下眯室车熄位的挂售价责相对瓜成本竭来说非，大部执分是亏毫本销炒售）。建议：目犹前市或场地下钢室车债位的颂售价苗相对泛成本俩来说买，大趟部分绿是亏绑本销禁售，昆而且若去化跪较慢屑。在泥投资拥测算暑时，膜充分却调研久当地迹地上俗停车唯位的兰占比逮规定体，在存满足究项目杜规划摄车位艇配比元的情铁况下仪，考壶虑地持上车夺位占忍比时扔按地娇方规行定上祸限，互尽量章减少递地下赛室车砖位占鼻比。市地上倡车位央占比远上限烧一般翠为10被%，如柜果后觉期存光在突况破空页间，在目鹅标成壶本目机标成双本阶肿段做优阳化即亭可。一、规划袜指标执类—地上车位配比预估演过高产品投资测算目标成本差异(B-A)差异率(B-A)/B影响金额(万元)建筑面积车位数量A占比建筑面积车位数量B占比地上车位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防车位66000200074%70455213579%1356%1136人防车位1080030011%1080030011%00%/合计768002706100%812552706100%00

»某案勤例项斧目数吉据备注亲：影篇响金展额=（目叛标成妻本地程下室糠面积-投资填测算挡地下侍室面积）*惨地下朝室主体盒建安成本地下辰室主劝体建针安成终本参洽考数鸟据库迹：非人防真按25男51元/m2地上怀车位著占比盼由15商%调整钞为10域%后，阿地下诵室面需积增加44攻55免m2,预估罚影响北成本11慈36万元风险帖项：投资刘阶段味停车毒效率晒考虑过于第乐观，项插目存侦在先平天条眉件限季制，绞导致实际竹投资迎测算饿限额设计赤标准存无法爷落地柴，如地块形状印、人犹防设就计规失范要害求、弟设备厦用房意面积朱大、建筑扇退线等导倾致停车景效率倾无法纷实现，停绍车效率呢相对故降低材，地下每室面筝积增大，导致成本昆增加。建议：投懂资测婶算时，需再充分与设剑计管引理部昼门沟殿通，在沫参考惑集团限额停车贝效率的基窄础上德，非人类防地躺下室湾为33舟m2/个，人银防地惕下室绑为36萄m2贪/个。根溜据地块亲形状、人妥防设资计规招范要跌求、作设备田用房面积屠预布举置情惑况、闹建筑有退线量等因妖素综恶合考虑停车肃效率碌，适薪当考虑面风险达（建谢议2~镰3m欢2/个）。如巷后期来强排汪方案登可优警化，关过程京中适恢时做宣优化堡即可首。一、览规划桥指标铃类—停车约效率卡考虑鞠过于犁乐观项目名称投资测算停车效率A目标成本停车效率B差异（B-A）差异率（B-A）/A目标成本车位个数影响金额（万元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退线+规划市政路穿过地块B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退线+车库形状不规则C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遗留问题D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地块分散+长条状E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499负一层半地下室不满足人防设计要求，局部设置负二层布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369车库形状不规则+塔楼下剪力墙较密+设备用房面积大备注削：影蝇响金醉额=（目驶标成鸭本停土车效率-投资赚测算胳停车效率贿）*目攀标成曲本的车位通个数龟*地愤下室谁主体复建安成本地下臂室主跨体建钥安成棵本参橡考数盒据库箩：非人防傲按25依51元/m贿2,人防希按33恐75元/m2»某案辆例项缺目数泰据风险茶项：多种拼敏感块性因瓣素共同描作用大下，棵多个解项目毙可售诱比出挽现了温不同卖程度毙的下降，成本无增加萌、货活值减波少。一、突规划斧指标罗类—可售疫比下侍降公配配置不足可售面积预估过高地上车位配比预估过高车位配比不足停车效率考虑过于乐观可售则比直皇线下炼降监控：在厦投资巴拿地弯阶段，9个项励目可颜售比职出现不同霉程度扰的下礼降，占总巩统计蹈监控祥项目的81竟.8稻2%。项目投资测算目标成本差异主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配预估不足+停车效率考虑过于乐观+可售面积预估过高B75.34%72.23%-3.11%停车效率考虑过于乐观C66.67%63.44%-3.23%规划调整，总建筑面积增加D77.23%74.39%-2.84%收购项目，车位不满足规划验收要求，投资测算未考虑此项E79.36%78.90%-0.46%可售面积预估过高F80.70%77.59%-3.11%停车效率考虑过于乐观+公配预估不足G80.67%79.47%-1.20%停车效率考虑过于乐观H78.76%75.27%-3.49%停车效率考虑过于乐观+公配预估不足I88.95%74.48%-14.47%车位配比不足+公配预估不足»某案易例项肺目数娇据建议：建立刑规划犁指标葬承责盖机制，重黑视可地售面惜积管尸理，载对于课政府鸣文件摔明确掘规定挪的规惨划指耳标，糕人为产原因颤造成庄漏记扬、少脾记公丑配或抽地下缴室面币积，拨或乐老观预鼠估地征上车熟位占矩比等虫情况恳，建短立承蛋责机非制。敬项目孝获取径时需遇对及时卵识别旱各类冶风险，避桂免投资怖决策胳失误。风险肃项：在议目前市场珍下行祝、政她府限练价的情怀况下没，需阿结合属市场高竞品复、项焦目自恒身竞伟争力输与产割品力炒，合混理预宵估售童价。折在投释测时一旦锋预期删售价溪预估弃过高，则眠容易妹形成虚假肌的经娱营指耐标，导通致投资冷决策迁失误，无净法真昨正实赏现科学坑合理地拿蜡地。一、舌规划奴指标呈类—售价例预估即过高斩及车瓶位去略化过农于乐涛观»某案涌例项沿目数产据产品投资测算目标成本差额面积/个数售价货值（万元）面积售价货值（万元）高层洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55别墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合计

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243639.70-70903.42投资赴拿地坚时，阅周边献市场正火爆晓；方案促测算帮时经贿综合旧考虑睁，方妹案调盗整且养受政储策影奴响，旷项目巨货值记直降7个亿建议：建立弟售价久承责狼机制，建现议遵逐循市品场规涛律，拿地茄阶段丝式定价饼应承剩责任。备注缸：项洗目获说取时鹊需对耐非人行防车锣位考澡虑10烧0%去化体，方零案规璃划时紫仅考什虑50赴%去化竿。风险折项：因颈项目炉获取涉时调研梢不足，导防致项蔬目自身定位昨不清散、各类吩专项方案持不明，导薯致在夸投资叮测算绩中超配或衔者少良配，影漆响项姓目科学扬合理地拿追地建议：需组织缘瑞投资鼻、营驶销、侦项目惯、设型计、赔开发时、成擦本等糟部门现场摊踏勘，充半分沟通兼后，编制国出项缎目投兔资测朗算建蓬造标避准配枣置表。由各部俊门确认害后，阶根据膜项目投资乏测算询建造隆标准留配置己表的跨相关谜信息佩来进掩行投夸资测畜算，起准确测算建造带成本郊。二、描专项已成本拿类—建造尼标准董的确即定包括据是否矩选用锻新体宋系、沫各类产品捞敏感撤性成柿本与维专项俘方案树、，最倘后需辨经办愈人与喊部门瞎负责优人签字逼确认风险述项：在葡项目手获取加投资测算耻时，胶没有摊详尽孟调研辞当地点的垄断堡工程及其立价格水平顶。如领按照正常语成本馅水平著测算，会朗导致成本垃偏低。。建议：调瞎研当序地的笛垄断而工程用及其偏价格幅水平贼。如累：建材阁、土矛方、堂大市椒政等。建材方面睬主要紫关注需预拌炊砼及竹砂浆男，充妈分了毯解当液地价咏，测书算时澡充分住考虑蜜比正屑常市箱场价伐增加望的成纺本；土方、大减市政犬等根井据调冻研的扮当地抱垄断哭价格僚进行另合理拘预估。。二、采专项筝成本拍类—地方采市场播垄断建议殿：调研地块砍周边份的基晃础配季套情瞧况及慢仔细浆研读榆土地暮出让量合同导等资昌料（稀收购丢类项虏目）分析是否详有需昨自行隔配建津、捐泼建道舍路等基基础设瞒施的间条款，或政挑府规炮划路稳是否影响冤我司炮开盘，投资测算时需预留该笔成本。原有君基础调设施核迁改配建绿、捐卸建道舒路等基础洗设施红线犹外景织观升修级二、品专项也成本失类—原有洒设施缓迁移宰、升孩级改呜造风险高项：在过项目箭获取声时，未对撒地块内外积邻近原有雷设施撞是否界需要浮迁移扒、升苏级改赤造等进美行排查，在篮投资泡测算热预留应相关侨的建设成本真，导致成本羊漏项。备注：可添结合项目投资墙测算过建造毫标准粱配置表，在闪此基历础上呜进行执进一喝步的咬深化丑与调被研，矛以便包指导科学勇合理地拿去地。高压核线、丹输油录管等市政域设施呀迁移建议段：充分调研地块雕内是轻否存钳在原有驼村道等积基础衡设施扭进行渡勾选毒排查。若存在仗需要秆进行有道路劣迁改巨建设拍，需乐合理按预测宿相关腔成本葵。建议和：充分调研静项目肤现场，预亲判是兵否存欣在高雁压线芒迁移北、输唱油管圣道迁怪移、渣市政辞管道归迁移康等市怕政设嚼施迁移若存在上述情况，需合黎理预坏测相务关成哪本。建议宴：充分调研守项目沫现场，预判红线外需俭景观冷是否遭需升锯级改依造如需在则可僵通过虎圈图湖的形箭式确品定景领观升说级改怪造的粥面积铜，并耀合理篇预估缝风险叛系数沈，确虾定其冰敏感船性，嫁选取允相对姿应的寒套餐浓标准泥。关注集点：在查村企合拖作项作目中犯，如肝果合毫作协先议里皮注明双部分军开发录物业耻，投悟资测岩算时隆，这耻部分开发堂物业仅的建码设成鱼本需计遣算，孕并摊警入到痰其他锁可售丸产品由中。二、幅专项艇成本征类—回迁瓣物业回迁物业建设成本回迁物业税费关注大点：股乞权收购趟后开探发物吩业回迁即一定比例零的物鞠业给村初民，尺开发繁公司满转让修物业江给村脚民确权时胶，期间红会产具生契员税、倚增值效税及校附加喊税、独土地氏增值肯税、保所得摔税（胶税费皮的计翠算基野数可僻能按政照物磁业成表本价宏或者拒评估岩价、锯或者聋本项啄目销皆售价茶确定抱，具拨体根年据当味地税料法规机定）懒。»说明型：仅剪针对股权鞭收购爸类项目风险母项：在逃项目路获取喊阶段陷，方便案强迫排规桂划时完未关盲注项狠目对盾周边结的环枯境的迈影响宅，未及律时识故别风碑险。在投捉资测言算中填未预纪留相近关成消本，授造成投测偿成本世失准，影响概经营贝决策。二、竖专项恰成本赤类—周边锯环境慨的影谷响周边楼房的日照影响环境评价影响政策注规定：根据世国家熊规范抛，应矮满足纷受遮也挡建筑嗓的居室绣在大四寒日衡的有病效日恶照不缓低于2小时，居毫室是袍指卧暂室、量起居限室；敬老顶院、宵老人遣公寓访等特郊定的遭为老务年人呀服务醒的设旬施，谎其居住杨空间辟不应低鼓于冬映至日2小时瞎的日训照标继准；托儿耻所、幼巾儿园虑的生古活用罗房应浑不低辜于冬纱至日3小时焰的日森照标蒸准。遥中小挠学教躺学楼减的教饭学用肉房应龄不低市于冬田至日2小时烂；医院衫病房辛楼的傻病房歼部分弄应满稻足冬置至日喘不低漆于2小时邻的日益照标吓准。软满足赶以上看日照窄要求览时即诵视为践日照钟不受薄影响起。需关注回地块壳周边凝是否数有紧挨博着红竹线边织的建筑检物。若有，占在规估划阶筒段需倾考虑单体羽建筑恳对周蓝边楼方房的美日照影响设。超朽出国偏际规贸范时鸦，需难及时候评估兆周边埋受影妄响居有民协结商赔纠偿成冰本，径或者采规划伸强排遥调整。若需和柴解赔键偿，粒投资防测算杀需计壁入成举本。环评主姜要涉及到：隔音、污怀水处狱理、舌空气茶污染，需分别对应哥增加艘隔音浩成本胞（楼退面隔观音措重施、有铝窗吹隔音手措施谢等）桑、环艘保工瓜程（顾污水都处理潜）、卷环境延批复破报告费用降（其他喜通过瓜环评吸批复贴措施）做好周边淘环境叮影响过调研袭，根动据调迷研结志果，在相络对应躁科目名中预估存相关成本惜。建议：投资扎测算朋时，准同设戴计部脆门确赢认别幸墅产皆品、鸡洋房个产品妨的面积弓赠送槽比例驰及架填空层铺面积，合理拐预估鹊该部辞分成跳本。将此部俘分面充积结添合相脑应单羽价进苦行折汗算，稻增加扇到单价中，并且悟保持原规划莲指标传的建筑萄面积不变筋。风险写项：在铸投资瓦方案卵产品已强排帽时，洋别墅产品岭业态纯规划矩时均棒会考停虑面积湾赠送，待牵项目炭规划赔验收伍后再浇进行宇二次娇改造洽，改亩造内面容包大含但借不限戴地下哗室房沙间改造巾、加邀建楼泰板、阳岸台封篇窗、眉室内装修等。投笋资测病算时冷按照建筑国面积=计容炭面积扫计算裕建筑赤成本赵，未饭考虑面积呼赠送所增涛加建备筑成本丘。二、茫专项奖成本破类—规划后期法改造容增加成本面积赠送加建楼板地下室方面改造阳台封窗股权比例：必册须以项目捏公司为主驾体单练位核吧实土轻地价先款是僵否遗妖漏总收迅购（惰出让春）价组成：包气含协议艇中约闻定的明示毒、暗睛示部分需分拒摊费用：协婚议中哪回些费沉用需泽要分炼摊、附加脊条件有哪或些；洽是否兄包含其他箩代建（费配用由淡谁承斧担）苏，已堵建完菌成项拥目中折接盘取过来赠后是谢否要滴对先害期建饥完的盾部分弊成本屡进行透分摊交易床税费：股蜂权交易凭或股员权变瓜更所污发生门的税龟费，纸关注承担询费用拔主体；了眯解付款识方式条款家中隐陆含的首费用丈条款。土地税票：关挂注有票声、无剩票；关烂注计税中方式览和土元地税挣票是否陪匹配调容州、补年限：关贝注国土阀证期娃限