房地产项目管理二

房地产项目管理课程简介学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。理论学时：32学时参考教材：房地产项目运作管理，贾士军，广东经济出版社，参考书籍１．房地产项目投资．潘蜀健．中国建筑工业出版社．１９９９年；２．房地产营销策划．曹春尧．上海财经大学出版社．２００１年；３．项目管理．喻颖正．暨南大学出版社２０００年；项目管理管理没有止境

―从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP项目管理

现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来的，融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡罗（MonteCarlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理的理论和方法而取得成功的经典案例。

项目管理管理工具

―甘特图、PERT、CPM管理内容

―九大知识体系、五个阶段管理重点

―进度、成本、质量、资金平衡房地产业――过去、现在、未来－－经济的支柱、财富的起点、文化的源泉

（北海、深圳、浦东）－－政府的角色与作用（加入WTO后的竞争）房地碰产业――行业赤的独炒特性予、项饰目的习复杂级性－－短住宅口地产小、商美业地各产、摧旅游风地产（课愤程重垫点）－－目标释：以站最快虾的速颂度、凑最低貌的成伸本向嫌客户提糖供高产质量接的房侧产房地斧产项摊目＋驳项目蜜管理1＋1＝？房地倒产项篮目管俯理模务块经营动环境粪模块荒：城市证经济榨与房暮地产悔经济形、城够市规曲划与蕉城市设计伞、房揭地产助政策龙与制虫度、首国际崇房地凳产比嘴较、狐中国庄房地之产市场蚀趋势手与机嘱会投资锋策划谨模块：区拒位环皮境分伪析与详投资颠区位紧选择损、土逼地市场分庙析与狡储备蛋策略赞、住呼宅市肉场分京析、渠非住诞宅物晓业市贪场分巡寿析与开暴发策挨略、丘市场筒调研鹅与产春品定方位、佳项目慈投资燃分析州与决狡策产品旗设计展模块愿：环境符行为常学、券建筑杏策划楚、场应地规征划、昌社区规划占与住但宅设必计、桨景观结环境荡设计说、规鄙划与飞设计测创新量、新妖技术与扮新材逼料应井用房地滴产项条目管躬理模紧块投融额资管贼理模勾块：财务饱报表到分析栋、项愁目投馆融资稳决策拦、资识金规划伪、项虹目权等益融鸭资结忍构设百计、酱开发贝项目作融资水、资牢本市老场融资啊、投振资性带房地狡产融梅资、娇房地腰产金谈融业澡务项目叫管理税模块哑：项目现管理扛概论嚼、房鹿地产铁开发输项目河的组流织流程设脉计、殃房地镇产项厦目报喘批管急理、把房地弱产项描目设烟计管貌理、冒房地产蛾项目包的信法息管挖理、碍房地峰产项以目风沉险管舌理工程六管理烘模块辉：招投诱标管钻理、抛合同沙管理湖、成忧本管凶理、勿采购管理咏、工旧程监步理（亦现场绳管理铅）、窜室内护装修鸦设计响与施秀工管抚理营销瓶策划冒模块批：产品老包装联、价亿格策薪略、茫推广缝方案巴、广逐告与促销颜、销遭售队层伍组评织、挪卖场拿设计卵、物把管前欢期介誓入房地袭产项怒目管葛理模眼块项目驶全案校策划：房页地产坦项目轧全案谜策划舟、居势住房颤地产薄的全追案策划翼与经幻玉营管嚼理、艺商业炒房地但产的束全案虏策划屑与经教营管窃理、仍休闲旅罢游房丈地产碧的全叙案策杯划与捐经营味管理企业偏经营仙管理：房麦地产脚企业内战略庭管理凝、房创地产晓企业垄法人先治理结已构、催房地纪产企愚业人讽力资培源管把理、凶房地巴产企鞠业公尿共关悟系管理窑、房桃地产查企业播财务炊管理缝及合芳理避槽税、乘房地献产企崇业法鞭律风险碑规避办与防农范物业壮经营软管理：设架施管恩理、它住宅务区物捆业管画理、斩非住英宅性啄物业管同理、物物业翁经营疗管理做、房沈地产把经纪户、房抚地产苗估价教学耳内容项目挡管理虑知识土地潮使用捕权获蜂取房地卵产项助目市缸场定床位房地械产项暴目规扬划设盆计房地怜产项留目工振程管妥理房地贿产项促目销喇售策陪划物业独管理金的前附期介玩入第一砌讲把项裙目管删理知神识项目都管理疾概述项目靠计划搭与组仓织网络宽计划愉技术项目女控制项目网管理秋软件败及应怀用教学税内容1、项票目管殿理概嫂述项目灿管理摘概念IP拖MA、PM剥I、PM伏BO佣K、PM童P进度沉管理龟、成抱本管刃理、絮质量世管理掉、资懂金平翅衡应用圈与发峰展项目论管理星知识项目劈燕管理购概念在预彻定的巧时间浆内运门用有符限的盘资源浊，通版过对秩项目朵进行批有效延的规正划、导实施批和控亩制从灾而实梢现既究定目辨标或狗任务辛的一爸种系砌统管康理方争法。特点饮：目榨标明占确、帆进度届严格厦、资灭源有秀限、质量抚保证项目跟管理渗知识IP锁MAIP示MA（In舒te趣rn序at解io纤na柱l婆Pr温oj星ec格t津Ma昨na观ge碑me落nt躬A革ss逮oc衰ia弟ti蜂on）于19恶65年在登瑞士朴注册贺，成勤员主艇要是促各国故的项干目管慢理协界会，塞是个益非盈仍利性装的组择织。斧它的睡宗旨插是促品进全咬球的乱项目怕管理拣的发村展。利到目壶前为导止，盾共有29个正抚式成记员。IP付MA提供吩了大婚量的悉产品她和服迫务，受包括甜研究竞与发供展、云培训扁和教下育、难标准搬化和套证书笔制以省及有毛关会概议、蜘学习拣班和讯研讨饿会。IP师MA非常俱重视雨专业鄙人员托资格忌认证追工作伟。项葛目管影理专哭业人庙员取升证分洁为A、B、C、D四个攻级别悠，级悉别之满间的钞档次碑标准播差距楼很大解。A级是问工程左主任爹证书蜘级，咸简称CP屯D，总富经理福一级振。B级为除项目料经理博级别射证书简，C级为畅项目抗管理眠工程芹师级将证书县，D级为狸项目呆管理乞技术元员级屋。项目立管理用知识PM库IPM隔I（Pr勺oj捕ec岩t核Ma辉na渠ge萝me招nt秘I横ns四ti另tu皆te）的如成员钥主要娃以企皂业、灯大学援、研桥究机涂构的辩专家远为主室。现锤在已数经有4万多境会员舰。它找卓有迅成效卧的贡织献是政开发脑了一勿套项厦目管顽理知使识体坦系（PM健BO干K），路将项顶目管蓬理的费基本恰内容猫划分害为9个领题域，凳即：供范围徐管理捆，时捐间管平理，躬成本酱管理围，质下量管攻理，椒人力佩资源宣管理滴，沟趣通管虎理，估采购嫌管理错，风奔险管他理和警综合狼管理遣。项目走管理渗知识PM维PPM五P是由PM盟I发起肥的项形目管局理专爬业人瞒员资蛋格认筒证，佣其目利的是芦为了渗给项晶目管戒理人监员提碰供一钻个行送业标日准，励使全边球的文项目她管理掘人员国都能鱼够得动到科座学的犹项目皆管理献知识掠。美暮国项动目管萌理协顿会(P绑MI朗)一直宏致力矮于项使目管垂理领萍域的泡研究抽工作葡，全富球PM负I成员乓都在愈为探冷索科姜学的半项目悟管理研体系纽奉而努释力。轿今天圈，PM妇I制定压出的摄项目壤管理冲方法币已经冤得到耀全球随公认冬，PM翼I已经蛇成为令全球巡寿项目呢管理香的权期威机元构，堆其组虽织的舒项目牺管理程资格宾认证刃考试木，也粗已经鱼成为斜项目流管理省领域陪的权锤威认泽证。舱全球甜每年痒都有确大量上从事啊项目旺管理丈的人痕员参昆加PM鸽P资格稼认证淡。项目闸管理傅知识进度倒管理重点旁是制购定全驱面详啄细的膜进度训计划海、实靠时跟箱踪项目进肃度，狡保证招项目智按期仁完成映。以房忆地产脂项目原为例培，包刺括：段前期糖策划湾进度洪计划、呢征地陆拆迁疲进度贩计划栋、设酱计报缝建进知度计锡划、麻施工准粗备阶雕段进球度计祖划、问施工俯进度派计划腥、配达套设页施工程户进度勇计划街、竣波工验缸收计师划、谋销售垫进度舌计划喇等项目喷管理申知识成本和管理成本加计划斧是成咏本管端理的浑基础己。以洁房地东产项匪目为流例：主要夺包括爪地价搞（土锐地出参让金午）、辅征地蜡拆迁勾费用朽、前虎期费用贪、配稍套设齐施费绍用、秤土建冻工程熔费、灿管理朝费用更、不朗可预业见费、父税金糊等。宏这些讽成本农要素章中有靠些是胖相对迹固定输的，缠有些鲜则可以补通过石加强茅管理廉来有死效控高制，蹄如不芦可预崇见费灰，房永地产袜项目一秃般都熊有５咳％左议右的买不可湾预见奸支出席。通疤过有构效加识强项社目管理牺，充台分发症挥计杯划和捞控制严的作拐用，厕就能页显著售减少郊项目抽中的不涝可预靠知因狗素，享从而仗大大蔑压缩窑这部掩分费施用。项目脂管理娱知识质量丈管理实现葡质量探管理鼠的首往要步拍骤是镜进行四质量拜规划码。质错量规温划分两欢部分拉进行之，即进建立崭质量映标准改体系隐和指反定项刃目中猫具体客工作的睡质量留要求肠。在厕项目坛实施工过程宰中，经还要约根据恐质量色规划陈对各项催工作叨进行浓检查贞和验裹收，协并将役检查屈和验赛收的挺结果扬及时脚记录以氧便随鞭时提顷供项乒目质悼量的凯相关惭信息动。质量良是企修业的揭生命预线，戒一个馅项目串即使湖在规页定的那时间峡和成本内挣完工喜，但惧如果柱质量酬无法凝保证赵，这鹿个项效目也陷是失冠败的骆，因此钳建立仁质量情管理姐机制磨也是劫房地屿产项竿目管翼理的英必然摔要求坏。项目狮管理候知识资金原平衡资金嫂平衡倒即实外现资孕金收吴入和庸资金浮支出题的平瘦衡，点为此往，必须泊制定谱项目嚼的资把金平艇衡计荒划。桨以房茶地产毁项目没为例太：作为一壤种资壳金密宋集型劈燕的特反殊商航品，钟住宅游产品押的销抹售尤风显重要，遥资金面的回筛笼是屯每个床房地原产投呆资项汽目的需重点堤，也道是影响资狗金平书衡的锁关键延因素尊。由于欺商品需房允线许预惕售，爪因此耍一些册企业搬在项头目开迅发资太金未落男实时受便投散入建霸设，结超出稿企业纷自身绸的经械营能康力开够发，不考莲虑资剧金来螺源和敬资金雄平衡廊问题同，致猪使大品量楼羽盘烂基尾。项目肚管理陪知识项目您管理写应用敲与发客展大型傍工程产品治研发大件战生产设备突大修项目吉管理烈知识2、项赞目计执划与昨组织项目卡计划资要求紧：目事标明击确、铸指标慢格式计化、佩任务据模块跃化、引考虑训动态蹄性项目医计划著内容啦：设见计工扔作分主解结越构、稻编制弃工作例说明茎书、黄分派普任务此和授并权、验估算摄成本桌和预斑算、拌编制权进度胃计划堪、报控告制伟度、器设计裙项目块管理桃组织项目角管理需知识小型盛计算桐机系震统研丈制（页工作值分解宪任务抹矩阵庭）任务描述WBS码WBS等级研发部工程部生产部设计1.01

主机

系统CPU

软件

显示器样机制造2.02交付使用3.033、网晕络计援划技贴术原理冻：以略图论缎为基绵础，嗓以网扮络形先式描闸述复粮杂项卡目的射任务帜结构葬，采迟用一帖定的泰算法插求解仓关键佛路线军，围欲绕关裙键路烈线安棍排进测度计这划，积确保端项目倍按期斑完工盗。项目尚管理秃知识网络溪计划斥技术操作刊步骤炉：将项甘目分岩解为民若干赴活动辱，确漂定所挡需时祖间、章资源佛；明确糖各活川动之石间的挪逻辑刃关系兔；绘制辅连接醉所有渡活动之的网插络；估计切完成干各项埋活动枝的时嚼间和险成本霉；计算礼各项减活动歪开工柳和完装工时振间，矮确定序关键报路线绵；运用颂网络秋对项叼目进抽行计皮划和残控制晕；项目萄管理偶知识网络忘计划幅技术方法帆：AO赏A双代甩号法圆：箭粒头表海示活勇动，罪节点效表示撇事件AO竭N单代割号法肾：节然点表凤示活拆动；项目缺管理吊知识网络虽计划舍技术举例道：1、A必须妻在B之前嚼完成戴，B必须锹在C之前予完成深；2、A完成袜后，B和C才能前开始价；3、A必须放在C和D之前酱完成肥，B必须眠在D之前付完成跪；4、A和B必须黎在C和D之前殃完成益；项目嗓管理住知识网络完计划尖技术1、2、3、4、项目精管理棵知识ABCABCADBCACBD网络鸭计划睛技术关键录路线辩分析态：通可过各晓项活绢动时现间参乓数的成计算华确定纸关键唤路线园，从隶而确印定项荷目完秋工周伪期。时间衫参数锅：ES－最洗早开爆始时闸间；EF－最喊早结垫束时青间；LS－最赤迟开突始时钉间；LF－最疏迟结单束时晕间；t－作碧业时魂间；S－松底闲时滥间；关系挡：t＝EF－ES工t＝LF－LSS＝LS－ES冲S＝LF－EF项目金管理兴知识网络疏计划遗技术步骤董：计算ES、EF；计算LS、LF；计算S；确定烘关键觉路线搂（S为0的一它条活船动链业）；计算约项目孙完工结的全痕部时葡间T；（关厘键活爷动的子作业赌时间耍相加照而成挑）编制衰进度处计划互表。项目梯管理牲知识网络经计划丸技术举例已：某企挤业拟燥开发呜一地稿产项安目，抬各项携活动鹿的相陡互关预系及楼预计纹完成件时间躲如下砖表所揭示，请试确瓣定该思项目吃的完仁工时翠间和邀关键丛路线滔。项目弊管理致知识项目枣管理橡知识活动代号开发活动预计时间紧先活动A前期市场调查2B可行性研究1AC设计、报建5AD施工准备9BE施工进度6BF配套设施2D、EG竣工交付3C、FH物业管理介入1G网络嘱计划阵技术PE持RT的应裳用特点桂：非消确定招性网穴络计糟划，楚运用鱼概率逝分析毛，相赔对复谁杂三种油作业昨时间兄：乐掏观时模间、摊可能枝时间愤、悲虎观时捆间项目尽管理你知识4、项音目控待制确定镰标准衡量腹偏差采取罩纠正浅措施项目石管理魄知识5、项仿目管些理软庭件及个应用PR发OJ忽EC漠T通用乳性行业早特性项目奖管理轮知识第二觉讲胞土而地资曲源获从取宏观设环境盖、区花域经签济与朋城市微发展昨规划区域狮房地铺产政酿策与朱市场拟开赶发地叔段的塔确定土地踏获取映方式笼与途叮径土地导储备默问题教学治内容1、宏椅观环巷境、沙区域层经济络与城矩市发层展规屡划行业雅发展浑趋势逐（繁脊荣？么泡沫呢？）区域眉经济秆状况雨（上耕海与后绵阳携比较说）城市刷发展抢规划辛（热训点？岂前瞻碍？）土地潜资源华获取我国盲城市限房地死产管航理法（共7章72条）第一垦章讽总则肆第稍二章过房葱地产谎开发馒用地败第抢一节偷土援地使效用权补出让有第肚二节蚕土嘉地使执用权泊划拨是第比三章腹房崭地产晴开发锦第市四章任房垒地产访交易嚼第霸一节暴一茶般规浅定龄第二稍节网房地渐产转院让颠第三屯节变房地含产抵执押煤第四部节淋房屋迟租赁共第拿五节犹中格介服亏务机击构迹第五尾章尘房地女产权足属登捧记管致理凭第六杂章坑法律售责任傅第字七章躲附伶则我国魂城市贤房地罪产管膀理法第七督条叠土地显使用仁权出颤让，雄是指祥国家坐将国色有土吊地使诞用权去（以景下简专称土乐地使柴用权匠）在递一定背年限辞内出承让给汤土地归使用锣者，颗由土客地使践用者弹向国略家支卵付土脱地使衔用权室出让垂金的掉行为江。第十盘二条牲土露地使汤用权柔出让岛，可呜以采觉取拍籍卖、味招标传或者顺双方河协议振的方陈式。训商业鸣、旅敢游、京娱乐男和豪求华住庸宅用典地，勤有条素件的征，必窃须采倡取拍甘卖、隐招标鼻方式遇；没摩有条损件，肝不能详采取垒拍卖移、招蓬标方届式的况，可腾以采卖取双怒方协梦议的艺方式服。采述取双秆方协涉议方素式出吊让土闹地使滨用权羞的出螺让金页不得尘低于倍按国决家规猎定所胳确定哄的最连低价降。我国已城市怎房地杀产管邻理法第二乳十四陆条悔房地刚产开屯发必敢须严明格执积行城淹市规搁划，尼按照翼经济杰效益应、社范会效竞益、萍环境染效益欲相统皮一的计原则怠，实更行全污面规茧划、天合理葵布局则、综蛾合开矿发、滤配套俭建设奥。第二闸十五熄条聪以出锅让方扑式取直得土泡地使面用权饿进行打房地击产开许发的棵，必僵须按房诚照土拣地使番用权辱出让默合同蛋约定圆的土弊地用孝途、泽动工搭开发坝期限睛开发枪土地粗。超满过出鄙让合没同约抹定的麻动工乓开发鼠日期寺满一扇年未恋动工绢开发顽的，断可以市征收枕相当锐于土建地使朋用权搏出让俯金百脂分之阁二十筑以下都的土束地闲梯置费蚁；满您二年恰未动币工开骗发的树，可石以无衔偿收痕回土许地使联用权盟；但凤是，锄因不炸可抗奸力或优者政瞎府、即政府讽有关想部门御的行蜂为或哨者动顷工开蛮发必习需的笨前期奴工作迫造成允动工铲开发由迟延牛的除验外。我国菠城市抄房地循产管抛理法第二愧十九花条龟房地触产开逼发企院业是惨以营饲利为堪目的谦，从岸事房定地产愉开发刊和经会营的泽企业肤。设劝立房监地产沙开发筋企业梳，应捎当具汤备下蹲列条先件：蝴（厨一）翁有自何己的乌名称家和组呆织机阳构；友（瞒二）吵有固到定的福经营宴场所可；鲁（三狡）有安符合碑国务腿院规蚕定的定注册竿资本难；踪蝶（四熄）有截足够类的专罪业技当术人浴员；兄（煌五）衰法律顾、行躺政法琴规规脉定的晴其他袭条件旨。我国员城市辉房地崇产管攻理法第四房诚十四胀条傻商品宵房预侧售，粪应当旺符合充下列月条件溪：（坊一）锤已交晃付全腐部土容地使摄用权陪出让域金，狐取得言土地精使用对权证世书；魄（脊二）稳持有斤建设组工程诸规划进许可殃证；乔（兽三）逼按提辰供预滑售的机商品搅房计盟算，箱投入呼开发内建设投的资菠金达广到工矩程建嘉设总券投资否的百利分之迷二十冷五以贪上，凡并已娘经确张定施押工进镇度和扎竣工按交付硬日期颗；哀（四寒）向玻县级扒以上贞人民筐政府副房产然管理鸽部门源办理销预售驾登记暮，取溜得商粮品房侨预售模许可吗证明己。以市克场公搜开供薯地收忌益论议：20鞋00年，35名0亿元眨；20嚷01年，49椒2亿元拣；20双02年，碌而业真内人绘士保程守估线计为舱近千执亿元（万仅1-溪9月，茎就达68鸟3.株98亿元探）一项鲁统计饲显示兵，目坦前全袋国31个省(区、奶市)的近15蔽00个市(县)开展这了土脱地招非标拍渴卖挂尘牌出垫让工楚作，绿在市兴场发绣育的东墨南省歉份，滨八成杯的市(县)开展狗了这灭项工缎作。剪而在不有些地方洞，10泻0%的市(县)开展毙了招龟标拍葱卖。千中部花省份涛江西，20用01年开遇展国午有土流地使匹用权位招标作拍卖握工作析的市(县)约占阳全省役市(县)总数浓的80帜%，今型年已中经达背到10碑0%。20夺02年土众地市止场回讨望今年1-骡9月，结全国众范围喇内招拢标拍倍卖挂形牌出侄让土盯地的日宗数估、面楚积、顶价款较占出始让总承宗数即、面水积、降价款专的比刊例分侵别为20碧.0帝8%、29重.7镜8%、45牙.5寻6%。土地臭挂牌开交易纵方式便快速真推广发，大倘受欢吃迎。岗许多舰人认洒为，厨与招颤标拍样卖相扭比，山挂牌鸦方式雾具有头实施达者操衬作简顾便、桐参与死者理舅性竞省价等戴优点妄。20嘴02年土伸地市顶场回说望房地肥产投码资继接续高宁速增斯长，20符02年1-煤11月，获全国伏房地汗产开恐发完间成投山资62勿28亿元刃，同嘉比增慎长了28晓.2浊%。中衬国人既民银沾行20目02年二梁季度凑货币突执行花情况早报告旺指出鬼，20列01年房捆地产陶开发坏投资雕对中沸国GD样P增长巧的直禽接和或间接仪贡献概率共摩计1.逝9到2.樱5个百效分点拍。专接家估原计20率02年房歌地产表对国犬民经性济也冬可能始保持算这种农贡献剪率。20孝02房地临产市拦场据国域家统技计局煤的有盖关数腔字，誉去年1-渗11月，称全国饰有7个省耐市房塞地产馆开发旁投资渴增幅嗓超过40遥%，8个省弟市新粱开工轿面积援增幅题超过40基%，个江别省银市房唱地产氧开发讲新购璃土地挨投资垂同比德增长使了15阿0%。一枪部分我城市敏的房罩地产示开发妻投资灰占固威定资壤产投她资的泼比重奔达到30帽%以上否，北贿京、潜上海辱、广祝州、浙杭州盈等城祥市维敲持50恋%的比屑重达12个月叠以上革，而翁深圳初房地像产投荡资占村整个胳投资音的比究例更岁接近60邀%。20虚02房地敏产市进场经济吊增长享对房奶地产若投资伙的过漫分依吨赖。炒由于亲房地蹦产业障的带柳动性欲很强棍，“筑如果亭房地违产投焦资增再幅一法旦出认现较暗大下颈滑，想它对驻当地塘经济覆的负化面影啄响将群难以青估量梢”焰。距杭芒州不继远的祝南京乘，1月23日拍借卖两捎块土预地，溪一块德成交职价为能每亩22养0万元尖，另微一块匆更高及达每捎亩29象5.速7万元轿。高膛地价画带来鹿的必饶然是棕高房食价，方消费巧者会箱买单说吗20峰02房地喜产市拒场“全国冠房地群产市萌场总夸体上门保持烦健康泪、快在速发家展态歪势，肚但部分地弯区存劣在投劣资增薄幅过霞大、码土地座供应奸过量栗、价尊格上兰涨过骗快和结弊构不密合理灵等问楚题，保个别某地区忽问题戚还较牲严重宪”－《当前陆我国割房地南产市签场运尾行情袄况分旅析报馒告》20页02年11月19日，主国务覆院总枕理朱鹿镕基红在香肌港会戏见驻四港中资机皱构负晃责人瞧时再猛一次倍重复唯了他贿在国个庆节例视察壳深圳灿时说午的话，椅“有载些城赶市，坝不是昆全部脊，房锋地产糠有一秧点热禁，空学置率妇太高，丽而且汁还在犹增长卸。”20兰02房地段产市土场“目前睛部分册地区非投资僵增幅座过大丸、土堡地供库应过额量、写价格丹上涨过快怜，出主现了爷不同坟程度额的‘份过热浇’、图‘虚纯热’璃和结羊构性何问题迟，存在较佣严重嫂的市赚场风功险”晕；主砖要表为现为坑六个崖方面源：肾部分暮城市允房地产女开发知规模视过大悟；部司分地锋区投喂资增持幅过吊大、墙土地躺供应参过量，恰摊子锐铺得鲜太大调；有存些地诵区不肉能有配效调饶控市篮场，今房地亚产价格活上涨底过快纸，个迅别城重市有努些区津位的名地价润上涨量了1倍以扬上，有的疯住宅彻项目栏一两宪年内冒价格唇成倍爪增长庸；部寒分地腹区住慨房供超求结构狱失衡勒，商唯品房腔空置赞量增劝加；症个别呢地区谅背离灰国情杠建设灿“豪宅”垦；少任数地行区经隔济存沈在对筒房地眠产开脆发的宪依赖厘性风幻玉险。－1月13～14日武丑汉全紫国住听宅与泛房地承产工瞎作会炒议，俊刘志弯峰20香02房地吧产市押场20藏02年底特，由舍国家庆计委奸经济学研究达所与狐北京缠新华绢在线棵联合识推出失的《中国败行业雹景气劣分析拍报告》指出定，对歼于刚德过去慕的20望02年的游房地捉产业嚷，可柔以用谷三个绵特点孩来概营括，厅总体缝景气贞冲高低回落星，地围区冷师热不蜂均，察真实某的房堡地产滔泡沫茧已经衣出现邻。20闯02房地未产市弊场20嫌03年房缝地产碑市场梦展望20撒03是“刑理性框之年睬”。20类03年全协国整带顿和绸规范驳市场门经济免秩序统专项淡整治扬的重彼点是巡寿，整真顿和情规范召房地伏产市雕场。关键奶词之茂一：散调控槽。关键骂词之青一：眉规范鄙。关键筑词之帜一：单经济睛适用凳房。20吓03年房股地产药市场桨展望为预娃防风挣险，级建设强部将画在20羡03年上仰半年括完成它房地镰产市与场预贷警体滴系研闷究，雁并选喷择已店开展防预警按体系威研究取的5-绩6个城济市试荒运行责；年耍底前拐，在35个大跃中城霸市和切部分阴有代炊表性荷的城刘市推匪广使疮用，缝以便雾政府匠及时汇发现寇市场望运行荣中的梯问题慈，并摩采取茅相应兽措施恨加强超宏观饼调控裙。同胡时要极建立底健全块房地烤产市笛场信疑息披案露制夕度，础将当洋地房建地产幼市场刊信息望及时免向社腐会公亮示，加引导斧房地投产开步发企错业理帆性投四资、废住房凑消费惨者理受性消橡费。20扶03年房筋地产假市场游展望今年润整顿稻规范誓工作饭的重猎点包疮括11个方淡面：稳一是搜整顿滋房地营产开登发建祥设中垂违法李违规扬行为江；二执是整汁顿商苏品房托销售殃中的众不规敌范行葡为；奔三是挑整顿倒土地湾利用到中的区不规小范行拖为，霉如擅涝自改秀变土华地利驼用性截质、遵利用走集体瞧土地俊搞房腿地产脾开发兴等；崇四是犬整顿假面积何“缺富斤短栗两”桂行为苦；五覆是整蚀顿不跟履行纺合同志和合尊同欺园诈行臣为；白六是弦整顿智物业掘管理洁企业铜的不犁规范邀行为篇；七寇是整扶顿房匠地产卫广告夸不规僵范行冻为；惠八是套整顿脑中介衬服务意中的耽不规胆范行垮为；弦九是燥整顿箱房屋邪拆迁征中的缎违规扰行为田；十鸽是整叫顿拖意欠工甲程款央行为成；十涨一是蠢整顿纽奉政府渐审批初中的仗不规舍范行革为，环如规摊划审费批、哭立项姜审批胳、竣妈工验馋收、杨预销怨售许暮可等20认03年房跃地产沟市场跑展望20解03年，独建设轧部将寻会同翼有关扒部门躲出台《经济幅适用贸住房借管理剥办法》，进唇一步树明确戚经济彩适用印住房陆相关牺政策雪。我兴国住应宅建矛设将干发展速以经慌济适帅用住挖房为免重点域的住佩房供府应体睬系，悔多渠锻道解帮决中末低收椅入家盏庭的塔住房绞问题糖。建麻设部载有关逼负责丈人要驻求，帝各地制要尽帅快制视订和现完善劝中低表收入亏家庭菊的收绩入标卧准，典经济藏适用哲住房苗购房枯对象洗的条翁件、但购房抄面积鲜标准洗及超佛面积案的处纸理办康法。遍人均迈住房进面积袄低于误全国址平均桥水平泪的城贺市，电在审那批城佛市总允体规柜划时绑要增悄加居杨住用陪地的船比例姑，确真保中寻低收杏入家类庭住戏房用慢地的炮供应殖。对泉房价穗收入半比较怪高、必对取莫消或均减少庆经济敞适用吗住房坝的城芝市，裁要控恭制新叉增土吧地的住供应肚规模捕。经营艇城市惊、经贡营土高地20茅02年城副市市向长会举议强暴乱旧城喝、疯夜狂克晒隆、仇胡乱蜓“标净志、欢攀高看比傻紧、盲驳目国屯际化踩、窒聋息环粒境、兰乱抢萍风头碰永远邀塞车苏、很“假择古董矛”当脊道、嚷跟人外较劲看上勒去面垂光光识、住钳进去亚心慌艰慌，骄这就晨是没大有亲喊和力权的城季市和陵建筑掉所能龟带给购我们侄的物筝质和遵精神伶生活招。中国慢城市留十大掀败笔2、区否域房巩地产秆政策壁与市附场区域遭差异老与政却策要乞求（魔沿海彼与内股地）城市尘房地拖产供赖需情虚况城市模房地资产企细业情况况（悦以本定地为尝例）土地薪资源莫获取绵阳庙市房载地产钞投资（19胡99－20晕01年）绵阳企市房祝地产兴竣工凡、销锯售面辫积19炎99－20职01年3、拟阴开发拣地段锄的确高定房地北产投最资地榨段论地价冤影响伟因素适分析（市晶场供鸽求、畅自然洗环境骑条件而、社舟会经汁济条遥件、痰政府愁规划矿、心捞理预收期、瓜国际坡关系鬼）重点度研究椅城市筐发展蜻规划幼（环绝境、富配套搞）土地瓶资源迟获取房地穷产投轨资地场段论地段食、地让段还旷是地咸段；价格拦＝成环本（知地价姐、设并计费垒、建灾筑费岩、资殃金利留息、蚊税费权）＋详利润雨；在成辈本构抱成中垦，地槽价最包不确下定。强在其救他取祸费相委对固终定（只平均论利润抓）的级情况纪下，气地价芹决定腔利润疑率。土地扩资源考获取地价臂影响格因素市场恳供求自然牛环境棒条件社会毯经济锣条件政府顺规划心理餐预期国际墓关系土地丘资源粪获取4、土锦地获前取方蜘式与蓄途径城市卵建设成、安郑居工殖程、柿城市师景观皱、地咸方形乡丰象品牌斗主导薪、资暴金实床力、才土地蜡储备胶、政央府补毯偿土地技公开咏拍卖悦（招骂投标糟制度蚀、一身级市莲场）4月10日，相中海见（成盈都）叹公司翻投资2．3亿投渠得市役中心境地段（每午亩31万1万元渣）土地辟资源研获取5、土邻地资壮源储谈备问虾题新一叼轮圈若地运确动（垄万科点、万为达、宴华润蓝）土地悉资源蚕储备弹与资泳本运阵作土地趴资源末储备伏量力掏而行土地永资源资获取第三时讲继房地败产项壳目市商场定拆位前期殊市场增调查购房容者心揪理与势行为蒸分析开发垂项目缺市场救定位开发锣项目巨可行括性研剂究开发饰项目刻投资哈效益牺评价教学南内容房地怠产市屡场调嫁查市场两调查纳是为缸实现众企业永特定懂的经西营目剩标，熄运用隶科学出的理宁论和懂方法莫，以白及现喇代化队的调矿查技青术手计段，魄通过交多种呼途径久收集软、整稿理、菊分析套有关腿房地领产市考场的配资料子信息用，正倚确判笋断和逮把握适市场誓现状貌及发姐展趋水势，慰为企浆业科照学决拉策提玻供正习确依述据的柔一种调活动奖。市场桐定位房地馅产市旋场调散查市场习调查圈是了赵解消馒费者盟行为吓的根匀本途钱径，派是把钱握房座地产震市场脱供求证的根润本方订法，寄是分巡寿析市孟场、旺捕捉本市场等机会郑的重渣要手顽段。市场感调查钩是项扒目投笛资决提策分泥析、柿项目翅区位镰选择父、市毅场定探位、弊规划灯设计塞、销展售策歉划的起前提绑和基申础。市场逆定位前期露市场破调查市调畅内容太：宏溪观环怒境（政逆治经捎济形岗势分沫析）、中观习环境（城翅市规懂划及梅房地秧产市雄场供转求）、微观径环境（竞泽争楼长盘及奏消费区者需卡求分梁析）市调弱步骤符：准默备阶形段（确贩定目著的、宅拟定年计划辈）、实施柿阶段（设仍计问械卷、耐实地粥调查韵）、分析雷阶段（整织理资积料、晨撰写典报告藏）市调志方法叼：问饺卷、覆踩盘绵、房规展；问卷栋调查向：问眠卷设落计技脾巧；科学逃合理状使用垦市调倦分析斯；市场臂定位住房防与需转求市障场调窃查问释卷调查才说明过：个人双情况舰：住房饼现状主：住房穗需求锋：竞争却楼盘撇及竞皮争对宜手情里况调凳查（见炸表，P6故1）市场余定位购房渴者心脂理与贷行为篇分析购房娘需要接、需胜求及麻动机挡分析昏；文化齿、家欲庭与羽购房铲者心膊理；购房团者个画性特冰征；购房拌者行黎为模劲式；市场筹定位社会描文化术与消割费行誓为观念哲引导泉浪费岂；中国宵与美厅国的破差异套：按揭妥买房群小故旬事；北京穷与上糕海的菌差异舟：北京终：厚绣重、因大气痕、传练统上海暖：精牌细、课实用描、国摇际化市场悔定位购房辱决策肯原则整体罩属性被最佳第原则用；非惊报酬反决策篮原则汉；综被合权烫衡原勺则；例：P1仇00市场堂定位物业出行时间价格建筑质量物业管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080开发蓄项目杂市场如定位定位吗思路政：房提地产布定位腐不是膏对楼得盘本麻身作谜实质蔑性改园变，素而是垦市场个发现疮；好芒的定旨位能主够产沙生竞拜争优惯势，重但其石本身胳不是仆竞争酷优势溉。定位俘准则并：受勇众导及向、炊差别苦化、毒个性宋化；定位言流程阵：制匙定目苗标、困分析谱用户株心理宏、选掩择目甩标市夺场、涛明确幅竞争泥优势掘（质骨、量裁、价惰）、哭寻找刊最佳易切入授点；市场澡定位定位惩案例瓣：１、深圳蜂宝安术电子秃城：嚷从商仪业烂遗尾楼剥到商绝业奇掩迹（似Ｐ１仅２６耕）２、姑广州樱ＸＸ蓝公司霉房地番产项塞目市滩场研只究（Ｐ限３６惧９－局３９共０）市场幼定位广州XG项目东（市场砖研究迅与定辆位部湿分）第一泛节纯项浇目市怪场研马究一、缓广州合市房哗地产仓市场仙走势地分析脱（宏街观）二、余广州圈市海世珠区拣房地禽产市矮场走裙势分传析（县中观筋）1、回湿顾与焦展望需；2、市妖场特党点；3、结鸣论；三、征本项唯目临叉近地垂段房陕地产利市场忌走势恳分析馒（微施观）1、区码位特钻点；2、购冷买对第象及紫购买板心理权分析披；3、对少手盘趋分析非；市场股定位广州XG项目（市奏场研择究与屿定位盲部分扩）第二搁节高项条目环眠境分锯析一、玻地块替环境炉条件1、土衫地性方质综物述;2、地希块周角围景完观；3、环吉境卫丽生、愚社会布治安逗情况桃；4、交薄通条归件；5、配劫套设饰施；二、拾地块SW乎OT分析1、优局势与旗劣势溉分析僚；2、机聪会与统威胁衬分析透；三、汗结论市场亩定位广州XG项目（市暖场研术究与嘱定位楚部分姐）第三盼节抛项芳目市蓝场定烘位一、摊项目辫市场御细分1、项睬目一领期细杆分;2、项傲目二借期细次分；二、扩楼盘扎概念伯导入1、市指区中悄的大赚型绿嗽色环毕保社脑区、港高效全智能驰化社欧区；2、闹抱市中草的温团馨家临园；三、菊目标惭市场1、市护内工园作的书中等没收入身家庭床、个牙体经厕营者敢；2、注舍重环腹境质足量的觉白领鉴阶层誉；3、房焰地产毛投资役者、菜海珠川区本帐地居梳民；市场泳定位广州XG项目（市绑场研籍究与科定位姥部分客）四、梦项目鸣市场祸定位1、成千本价宽测算搞；2、目腥标市胁场价陶格测爸算；3、定趋价策邻略；市场堤定位可行鸦性研吵究重视炕市场孙调查松、市覆场预粉测；项目镜评估就以经屿济效对益为凶中心显；对项卷目的呆评估买全部娃在决采策阶环段进叮行一般创地，裕可行怒性研授究应惩由专房诚门从倾事投条资项俘目的雷咨询采机构捡（中格介机撕构）绝承担请，它伤拥有卸大批怜经济硬学家排、市松场分刻析家蔽、财江务专矩家、与律师数等英举才。疾；市场梅定位可行再性研管究解享决的生主要蛋问题为什翁么要翼进行恩这个斩项目笛？项目驻的产绣品(劳务)市场透的需宴求情阔况怎掩样？资源脏条件梯如何百？项目蒸建设公地点驶应选励在什抖么地倒方？产品掀的生乏产规概模多豪大为温宜？采用嚼的生圈产工永艺技俱术是痕否先捎进可锅靠？项目眨投资肯估算苦和方塘案比谜较情团况如村何？投资泽盈利你水平次及风片险多衣大？项目盛可行杜性研稀究内颗容投资壶项目写的背方景研逼究投资喇项目弱的市晒场和或生产栋规模投资利项目掩资源狠情况投资刘项目搂环境投资亩项目板设计投资裁项目论组织幅机构投资泊项目祖进度洗控制投资筝项目悄的财坑务经犹济评廉价项目需可行盖性研孤究程敏序机会唐可行史性研犯究：院投资精机会脉的粗迟略鉴编定，羊精度雨一般毙在30兆%左右车；初步拖可行膀性研龙究：其对关州键问燃题做淋专门赵调查慨和研载究，导精度恭在20谷%左右遇，费愉用约1%；可行具性研卵究评伞价：音更加损严格俩、细卧致地俊研究碌，投桥资估础算采割用预灾算价塌格，第精度运要求疲在10复%左右盛，费财用约宗为1%辜~3迅%。开发驰项目滤可行援性研辉究（Ｐ斤４２矿５－膝４６路４）项目伴投资无估算文与资繁金筹倡措计彩划；项目旬销售截和租挎赁收恳入测鄙算；项目网财务捞评价拆；项目仔不确永定性租分析拣；项目歉效益蜻评价旱；结论脉与建搅议；市场除定位投资遵估算统与资烈金筹尽措1、开兼发成但本估愚算：土地亩成本梦（地涝价、帝征迁斑补偿紫、三容通一奴平）久，前期先工程眠（规失划设债计、腰可研木、地岭勘、典报建答），建安叉工程强（桩男基、质土建地、五汪通、验智能狮化设急施、嗽电梯蹈），基础胁设施复（五撒通工奋程、狱绿化载工程园、道金路及具排水眼工程畏），公建蜓配套仰（学布校、眠医院设、文权体、但娱乐友、邮布电、始市场推、变遗电站兵、调掠压站月、垃舰圾处底理）觉，期间系税费交（配村套建忧设费浸、建弊安监条督费搞、供倡水管流网补廉偿、朋供电享用电泛负荷存、其务他）别，不可歼预见董费；2、开做发费婶用估纤算：员管理岗费用局，销洞售费芽用，秒财务惰费用尾；3、总流成本烫费用房诚汇总玩及分般摊，4、资负金筹伪措、亿使用衬及借绘款利慎息；市场倦定位销售诊和租屈赁收链入测朽算1、住城宅销露售：用市啊场比育较法塘确定蚀售价泳上限尤（平岗均价漏格）漫；用成诵本法约确定恋售价静下限愉；建议贫销售亡单价冒；住宅匙部分盗总收努入；2、商笨铺销织售；3、车仗库销蜻售或令租赁激；市场拨定位财务都评价1、税饼金计逮算：2、损欺益表玻及静跑态盈托利分具析：投资谷利润颜率、栽投资汁利税范率3、现百金流敬量表圣及动清态盈宅利分动析：内部游收益包率（FI杰RR）、财务毯净现声值（FN社PV）、项目界回收亏期（傲动、搜静态以）；4、偿被债能洗力分梢析；市场景定位不确竞定性外分析万（风蹲险分钳析）1、主供要的补风险宜因素摘：开谦发成就本、遵售价残、开雕发周杰期、皱利率圆等；2、盈呆亏平狂衡分赏析：妇计算借投资镇利润见率为群零时秤的项岂目销叹售率招，项味目销减售率球要求不越高桥风险锯越大云；3、敏遗感性雹分析义：选妹取核碎心的茅风险天因素伐（如愈售价夺、成督本等佩），枕分别析计算练其上故下变恰动5％、10％及20％对天项目泊财务滨评价驻指标雄（如晨投资析利润俱率、FI荣RR、FN呼PV等）奔的影绢响；4、风蓝险规巡寿避与详控制承措施可：成本府风险吓、市抽场风友险、探管理攻风险姓及其乡丰他风煌险；市场运定位项目族效益邮评价1、社疾会效孟益；2、环爸境效写益；3、国淋民经输济评峡价；市场时定位结论管和建哗议1、结涛论：突可行浪、不煎可行孩；2、改断进建姜议；市场稀定位案挤例锯：铁达编公司商品伯混凝处土生棍产项火目投资猴可行脊性研各究市场医定位第四宣讲抬房咽地产汗项目朴规划笛设计总体相规划建筑欺风格景观叨设计户型种设计配套亦设施教学忙内容总体漆规划总体遵构思欲；因地面制宜暮，与颜周围喇环境蹄协调背；用地极平衡气和管随网布周置；规划算设计测要则男；规划扶设计总体侨构思以人公为本兽的设磨计思士想；因地蛛制宜请，与牙周围摘环境敞融合旨；个性勉化设番计，遥主题波鲜明朝；（羡例：失四季石花城原）规划倚设计空间状关系泼处理动与拣静的皂关系假；实与摘虚的裂关系呈；建筑师与环法境的折关系屑；高层提建筑纸与低就层建模筑的碗关系缴；规划闲设计用地歌平衡惕和管条网布录置小区焰用地学平衡摇；总体驴布局智与居榴住环景境；工程谊管线柴和道眼路交僻通的格综合恐规划索；规划舍设计规划脚设计杨要则功能碧适用摔；面积欣适中首；智能熊化，腰满足卵高科违技和镜环保绝要求阿；规划朽设计建筑偏风格建筑杯风格箩与居再住文香化；内部碎与外蔑型设禾计；建筑休风格枪类型窜：欧陆编风格辆、异域喉风格拴