2023年长沙楼市半年报

弱 复 苏 中 走 向 再 平 衡长沙楼市行业整体特征宏观环境土地市场新房市场企业竞争CRIC长沙城市面宏观环境Macroeconomic

Environment全国经济环境经济下行压力持续房地产市场信心暂未全面恢复经济下行压力持续，房地产行业数据在政策刺激下，下行趋势所收窄，但供需两端信心仍未全面恢复，居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观，房地产承压。10979912016513219414144314760213289579.41074.4-10-7.545701151050-5-10-150500001000001500002000002017

2018

2019

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202120222023.1-5房地产开发投资额 同比8320369192819865151015986114367012102071888156.96.762.38.13401086420500000100000015000002017

2018

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202120222023.1-5GDP

同比表：近7年全国GDP走势（亿元,%）表：近7年全国历年房地产开发投资走势（亿元,%）1759111533532271541643291463793972314.819.78.5-1.9-10.9-39.4120587-22.6-60-40-20020400500001000001500002000002500002017201820192020202120222023.1-5新开工面积（万方） 同比（%）表：近7年全国新开工面积走势（万元,%）表：近7年全国历年国内贷款走势（亿元,%）252422400525229266762329617388717517.3-4.95.15.7-12.725.4-20-10.5

-1001020302500020000150001000050000300002017201820192020202120222023.1-5贷款金额 同比中央定调1月5日，央行、银保监发布房房贷利率动态调节机制。2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策。5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务。金融层面6月20日，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%多数城市已放宽至底线。上半年共有17个省市调整首付比例。央行于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元。高能级城市财税托市上海、广州等101省市放松公积金贷款；北京、南京等37省市财税托市。全国政策环境上半年中央层面并无实质性重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，金融层面降准降息稳经济，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰显。定调“防风险、促需求”，保持稳定且限于“托而不举”LPR再下降，统一房贷利率有望突破4%关口货币化棚改往高能级城市发展南昌、南京、厦门、昆明、贵阳、温州等城市纷纷公布并实施“房票办法”，宁波等一批城市公示“房票办法”来看，新一轮全面棚改已经登场了。热点城市“四限”放松广州、长沙等14城放松限购；青岛、合肥等18省市放松限贷；深圳、贵阳等7城放松限价；郑州、厦门等8城放松限售。城市分化行情延续高热城市不排除紧缩性政策2月10日，深圳出手整顿经营贷转贷。部分银行暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。中央政策“维稳”地方政策分化随着房企流动性危机的持续蔓延，以及房地产行业的下行，房企股价整体持续下跌，已有8家A股房企触发了终止上市条件，被强制退市，房企迎来退市潮。触发退市房企共性第一，依赖高杠杆和高负债盲目扩张，财务风险偏高。第二，融资成本过高，对盈利形成挑战。第三，现金短债比大幅下降，入不敷出。市场影响首先，退市房企的市场份额占比很小。其次，退市虽然会让企业的融资能力大打折扣，但并不意味着破产。全国房企发展背景房企陷入流动性危机8家房企触发终止上市条件上半年市场销售与融资环境修复都不及预期，房企的股权融资加速落地，“第三支箭”政策惠及面不限于国央企，部分民企也将受益，将对提升行业预期起到积极作用。事件一：A股定增获批的房企名单中，大名城和福星股份两家中小民企也位列其中，意味着“第三支箭”政策的惠及面不限于规模国央企，更多的民营房企也有可能受益，政策效应将更加明显。事件二：

5月29日，招商蛇口的定增并购事项获深交所审核通过，成为A股房企中首家试水“第三支箭”成功的公司。事件三：6月份，福星股份、中交地产、陆家嘴、保利发展等房企的定增方案又集中获批，暂停多年的A股房企股权融资重新“开闸”。房企销售收金呈现好转迹象，前6月同比上涨，年内销售“先升后降”。破冰事件大型房企发债减速明显，中间力量型房企融资提速。销售金额（亿元）

单月同比2023年1-6月销售金额：30620.2

亿元8000同比：0.18%40.00%700020.00%600050000.00%4000-20.00%3000-40.00%20001000-60.00%0-80.00%全国房企发展背景融资环境不及预期“第三支箭”政策惠及房企图：2022年-2023年6月百强房企销售额月度走势数据来源：CRIC数据系统企业榜单全国土地市场土地供应规模下降26%供地质量提升地价涨幅明显受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场供应同比显著下滑。2023年上半年供应建面为5.55亿平米，同比下跌26%。价格方面，因一二线城市成交规模占比增加及重点城市供地质量提升的影响，上半年土地成交平均楼板价为4544元/平米，同比上涨21%。16,33712,30918,43224,63622,38513,8235,320

5,5949,446

10,01111,23913,99840,00020,000060,000 46,422148,507215,943123,463190,39574,614138,00655,5852500002000001500001000005000002020上半年

2020下半年

2021上半年

2021下半年

2022上半年

2022下半年

2023上半年表：近4年全国300城土地供应走势（万方）表：近1年300城土地供应走势（万方）113697.27

173207.19

97572.8 126264.415171.2297981.26

34281.6726222422327725893138

29763463400030002000100002000001500001000005000002020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年成交面积（万方） 成交楼面价（元/平米）表：近4年全国300城土地成交走势表：近1年300城土地成交走势13,5219,57810,26111,24014,64518,61333,644

4,56,659

4 05,3445,9746,933

6,8113,845

4,2062,6094,1142,8822,5592,6301,9514,54402,0004,0006,000010,00020,00030,00040,000建筑面积(万㎡)成交楼板价(元/m²)3,881

3,7563,1972,700全国土地市场流拍率同比跌幅明显溢价率上涨3.46个百分点供地质量提升的影响，全国土地市场流拍率走低，环比去年下半年下跌1个百分点，但仍位于高位。溢价率涨幅明显，环比上涨3.46个百分点，位于2021年下半年来的高位。3136353436.0038.002020上半年

2020下半年

2021上半年

2021下半年

2022上半年2022下半年

2023上半年15.051413.9634.001232.001030.00828.002866.44 26.002644.98 4.6224.00 2422.9822.00020.0017.116182020上半年

2020下半年

2021上半年

2021下半年

2022上半年

2022下半年

2023上半年表：近4年全国300城溢价率走势（%）表：近4年300城流拍率走势（%）房企竞争全国楼市跌幅明显收窄行业预期微修复2023年上半年行业预期微修复，楼市2-3月点状复苏，4月后之所以再度回落，一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足。房企表现上，2023年上半年，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。表：近7年全国商品房销售面积走势表：近1年全国商品房销售面积走势169,408171,465171,558176,086179,433135,83746,4407.7%1.2%0.1%2.6%1.9%-24.30%-0.90%-20.0%-30.0%0.0%-10.0%10.0%1500001000005000002000002017 2018 2019 2020202120222023.1-5商品房销售面积（万方）同比-23.10%

-23.10%-23%-22.20%

-22.30%

-23.30%

-24.30%-0.40%

-0.90%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%050001000015000200009255 9255 9712 13532 9757 1007114587

15133

14813 7690 88042022.6 2022.7 2022.8 2022.9

2022.10

2022.11

2022.12

2023.2 2023.3 2023.4 2023.5商品房销售面积（万方）同比-3.60%

-1.80%表：2023年上半年全国操盘榜TOP10房企排名企业简称操盘金额(亿元)1保利发展2157.02万科地产1895.23中海地产1695.54华润置地1580.15招商蛇口1540.06碧桂园1528.67绿城中国1342.48建发房产950.39滨江集团891.110金地集团890.0城市基本面小结中央持续释放“维稳”基调，各城市分化行情延续土地市场以“量”换“热”，新房市场预期微修复经济经济下行压力持续，房地产市场信心暂未全面恢复政策房企房企迎来退市潮，房企融资迎“破冰”市场经济下行压力持续，但房企融资迎“破冰”，行业预期“微修复”长沙城市基本面UrbanFundamentalsof

Changsha房价“洼地”2022年，在中国内地24个万亿大城中，长沙的房价排名倒数第一。人才政策长沙人才政策“升级版45条”：认定45周岁（含）以下、具有专科及以上学历，可直接落户等7个方面提出45条具体措施。“强省会”战略2022年长沙还是万亿俱乐部中GDP增速最高的城市；第二产业发达，民营经济更活跃，特别是机械制造业，不仅在中国是第一，在全世界都是第一。城市基本面/人口1042.0618.13010203040500300600900120015002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年常住人口（万人）增幅2022年人口增量18.13万人2022年常住人口1042.06万人近10年增加人口254.6万人2022年长沙人口新增量及增速全国第一城市基本面/经济2022年长沙经济运行稳中向好，GDP总量全国排名第15位，2022年万亿级别城市增速排名前列。人均GDP达到13.64万元，增速5.24%，远高于全国3%的平均指标。5.31043468.18

21412108605000100001500020000人均GDP增速走势1363975.2405100500001000001500002000002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年人均GDP(元)人均GDP增幅(%)排行城市GDP（亿元）增速（%）排行城市GDP（亿元）增速

（%）1上海44652.8-0.216郑州12934.71.02北京41610.90.717佛山12698.392.13深圳32387.683.318福州12308.234.44重庆29129.032.619泉州12102.973.55广州288391.020济南12027.53.16苏州23958.32.021合肥12013.13.57成都20817.52.822西安11486.514.48武汉18866.434.023南通11379.62.19杭州187531.524东莞11200.320.610南京16907.852.125常州9550.13.511天津16311.341.026烟台9515.865.112宁波15704.33.527唐山8900.74.713青岛14920.753.928徐州8457.843.214无锡14850.823.029大连8430.94.015长沙13966.114.530温州8029.83.72022年全国重点城市GDP 长沙GDP年度走势GDP(亿元)

GDP增幅(%)城市基本面/投资2022年长沙固定资产投资增速5.1%，持平全国平均增速。房地产开发投资受地产行业影响，增速下滑。房地产投资对固定资产投资占比基本维持在20%，占比较小。长沙固定资产&增速走势112205.11.5010200500010000150002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

2023年Q1固定资产投资总额(亿元)固定资产投资增速(%)长沙市历年固定资产&房地产投资完成情况长沙房地产投资&增速走势24258.4-40-2002040010002000300040002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年房地产开发投资额(亿元)年房地产开发投资额(亿元)房地产开发投资增速(%)固定资产投资总额(亿元)固定资产投资增速(%)2013年1153.6111.784593.3920.12014年1310.513.65435.7518.32015年996.6-23.956363.2917.12016年1260.5526.486693.3213.92017年1489.6918.187567.7713.12018年1500.760.748438.0611.52019年1668.411.179290.3110.12020年1868.4111.99104786.22021年2236.1219.711337.28.22022年2424.938.4112205.1房地产开发投资增速(%)城市基本面/产业长沙服务业及工业较为发达，2022年第二产业及第三产业分别占GDP的40%和57%。第三产业贡献不断提高，2023年一季度三产占比62%。长沙三产结构4442414039393940403653545657585857575762100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年Q1第一产业增加值占比(%)第二产业增加值占比(%)第三产业增加值占比(%)2023年一季度长沙游乐园、休闲观光活动、文化艺术业、室内娱乐活动等行业营业收入分别增长50.8%、41.2%、31.0%和30.1%2022年长沙汽车制造工业增加值高达54.6%2022年长沙先进储能材料产业链规模突破1000亿元，成为长沙第6个制造业千亿级产业。2022年长沙全市进出口总额为3315.56亿元，比上年增长21.1%长沙产业整体布局体系级别支柱产业五千亿级工程机械、文化创意三千亿级电子信息、新材料、旅游两千亿级食品及农产品加工、汽车、生物医药千亿级先进计算、航空（大飞机）配套、节能环保、新兴高端装备、装配式建筑限制范围政策类别政策内容适用区域性质土地熔断限地价/溢价+竞自持面积+摇号；当限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到15%时停止竞价内六区严厉限价限房价、竞地价、熔断摇号；优先保障住宅土地供应，安居型用地住宅占比不少于60%内六区严厉新房限购本市户籍限购区域内两套，1.户籍家庭+首套网签满4年；2.首套盘活用作租赁住房；3.二孩及以上家庭可买三套六区一县严厉非本市户籍首套盘活用作租赁主房，可买第1套；六区一县严厉房屋供租赁房将1套或多套盘作租赁住房，使原有套数-租赁套数≤1，符合长沙限购政策，可再次购买；六区一县宽松限贷首套首套房90平米及以上最低首付比例为20%六区一县一般二套二套房最低首付比例为40%六区一县严厉限售网签4年就能出售六区一县放松限价商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中成本有8项，平均利润率为6%-8%全市严厉限签不限全市宽松限制离婚离婚后2年内买房，按离异前家庭总套数评估限购六区一县严厉公积金提取条件购买自住房、偿还房贷、无房户支付房租等全市一般可贷款额度公积金贷款最高贷款额度为70万；生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至80万元。全市宽松贷款首套首套房公积金贷款首付款比例不得低于购房总价的20%全市一般二套二套房公积金贷款首付款比例不得低于购房总价的40%全市严厉落户落户条件严格户口迁入政策和落户条件，实行“一房一户”，租房落户、务工落户、投资兴业落户等须提供就业证明且在本市连续缴纳12个月个人所得税或社保，45岁以下认定人才直接落户；自贸区人才落户：只要你是45岁（含）以下、大专学历（含）以上，就可直接通过手机落户。全市一般人才政策1.

新引进并入选长沙市高精尖人才领跑工程中的国际顶尖人才可以申请(单套)全额购房补贴。2.

新落户并在长沙市域内工作，年龄35岁以下的全日制博士、硕士毕业生可分别申请6万元、3万元的购房补贴。3.

长沙市域内企业2017年6月21日后新引进或新获得高级技师职业资格证的人员，在长首次购买商品住房的，可申请3万元购房补贴。租房补贴：博士：1.5万元/人/年；硕士：1万元/人/年；本科：6000元/人/年；发放期限为2年。全市宽松政策环境/长沙政策长沙在执行政策仍处于较严苛梯队政策环境/长沙政策二胎增加一套购房指标“强省会”人才购房细则45岁以下大专学历以上人才落户+社保/个税可直接购房湖南出台“稳增长20条”1月12日1月18日1月30日公积金可贷款额度提高为余额的16倍职工可贷额度可按夫妻双方余额之和的16倍计算，上线不超过70万元，三孩家庭可提升至80万元。2月5日长沙二手房

“带押过户”“带押变更”长沙发布23条稳经济措施有利于实现教育平衡，提高望城区教育质量3月5日望城区与内五区中招并轨4月20日长沙商转公直转正式施行5月15日上半年长沙楼市政策边际宽松，出台政策主要以放松限购、提高公积金贷款额度、鼓励消费、促进经济增长为主。楼市出台政策落地时效加快，刺激刚需以点带面修复市场。短期刺激见效，3、4月市场小幅回暖。长沙唯一住房才可申请商转公政策当月个贷率达到85%或90%阈值时，建立商转公贷款业务的启动与暂缓机制。6月28日城市基本面城市竞争：长沙经济、人口总量排名靠后，但人均产值高，房价洼地下商品房成交规模高企。城市经济：2022年长沙经济运行稳中向好，GDP总量全国排名第15位，2022年万亿级别城市增速排名前列。2023年Q1长沙GDP总量3468.2亿元，全国排名第14位。民营经济活跃，居民消费意愿强烈。九区县发展均衡，县域经济动力强劲。人口：长沙2022年人口增长18.13万，新增量及增速位居全国第一。投资：2022年长沙固定资产投资增速5.1%，持平全国平均增速。房地产开发投资受地产行业影响，增速下滑。房地产投资对固定资产投资占比基本维持在20%，占比较小。城市产业：长沙服务业及工业较为发达，2022年第二产业及第三产业分别占GDP的40%和57%。第三产业贡献不断提高，2023年一季度三产业占比62%。政策力度：长沙在执行政策仍处于全国较严苛梯队，2023年上半年长沙楼市政策边际宽松，。楼市出台政策落地时效加快，刺激刚需以点带面修复市场。城市基本面小结长沙土地市场表现Landmarketof

Changsha，预供地新规致上半年供地缓慢，但土地质素优越，楼板价大幅上行2023年上半年经营性用地供求量均为近6年低位水平，主要是由于年初推行“预供地”制度，出让周期大幅延长导致入市节奏缓慢。但另一方面，成交楼板价达到了近6年峰值，主要是上半年供应地块位置较优影响。图：2021年-2023年6月长沙六区一县经营性用地半年度供求走势图长沙土地市场0100020003000400050006000020040060080010001200140016001800200018上 18下 19上 19下 20上 20下 21上 21下 22上 22下 23上供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)楼板价(元/㎡)23上半年环比同比供应总建(万㎡)390.05-42.16%-52.68%成交总建(万㎡)310.96-68.50%-22.11%楼板价(元/㎡)568047.43%20.38%政策内容《通知》提出，建立拟出让地块清单公布制度，要求每次公开详细土地清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。政策意义集中供地转向常态化供应，土地供应端透明度更强，同时放宽全年供地批次数量的限制，缓解房企因资金压力而带来的投资难题。预供地制度市场风险土地出让周期从一个月延长至三个月，导致时间维度拉长2倍，初期供地节奏缓慢。周期延长同时导致招商变动较大，流拍风险增大。土地市场进入多频次小体量常态化供地节奏上半年一季度仅3月供应1批次集中供地，总体量122.2万方，二季度每个月都有集中供地挂牌，但5-6月体量对比3-4月腰斩过半，长沙土地市场进入多频次小体量常态化供地节奏。图：2021年-2023年6月长沙六区一县经营性用地月度供求走势图02000400060008000100001200002004006008001000120023-623-523-423-323-223-122-1222-1122-1022-922-822-722-622-522-422-322-222-121-1221-1121-1021-921-821-721-621-521-421-321-221-1供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)楼板价(元/㎡)2023年集中供地批次时间集中供地批 供应总建(万次 ㎡)3月15日第一批122.24月28日第二批100.535月26-27日 第三批48.856月9日第四批57.89长沙土地市场土地住宅成交建面小于新房，但缺口变小，叠加新房流速下行，广义库存风险升高2016年-2018年之间，市场处于去库存阶段，土地成交量远小于住宅成交；2019年至今，缺口态势未变，但缺口变小，维持在0.9的比值，年均缺口约130万方左右。截止2023年5月，住宅广义库存累计4847万方，去化周期近6年，市场库存风险较大。图：2016年-2023年6月长沙六区一县土地（住宅部分）和新房住宅成交缺口走势2023年5月长沙住宅广义库存和去化周期区域广义库存（万方）去化周期（12’月）芙蓉区127.5057.35开福区482.8651.89天心区448.5259.48望城区1403.8283.60雨花区528.1043.63岳麓区594.1226.03长沙县1261.5998.43总计4846.5157.96长沙土地市场-2500-2000-1500-1000-50005000500100015002000250030002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年住宅土地建面（万方）新房住宅成交面积（万方）差值累计消耗土地库存3046万方市场去库存阶段期间土地与新房住宅成交比约0.9供求较为均衡的阶段土地质素提高，熔断率升至集中供地历史峰值水平2023年上半年土地市场呈现溢价率和熔断率双走高的趋势，土地流拍率降至近年低位，溢价率升至5.4%，回归至2021年上半年水平，熔断率升至集中供地以来最高。长沙土地市场长沙集中供地年度熔断率走势年份2021年2022年2023年熔断率13.19%5.33%35.71%图：2018年-2023年6月长沙六区一县经营性用地半年度溢价率走势图31.84%2.70%10.79%4.52%10.03%

8.76%5.87%2.38%

1.20%0.72%5.40%0.00%10.00%20.00%30.00%18上 18下

19上

19下

20上

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23上12.50%15.00%17.12%16.03%17.42%21.58%7.76%5.00%0.00%10.00%20.00%30.00%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年图：2018年-2023年6月长沙六区一县经营性用地半年度流拍率走势图溢价率走高流拍率走低40.00熔%

断率走高有限。土拍规则趋松，全面取消竞自持、不限价地成主流，提高房企利润空间2023年上半年长沙土拍市场全面取消竞自持，土拍规则趋松，降低企业运营风险；不限价地占比升至8成，限价提高的板块占比6成，房地价差基本达到7000元/㎡以上，提高房企利润空间。但是核心板块如洋湖垸、市府等房地价差维持在10000元/㎡左右，高端改善产品提升。图：内六区涉宅地

不限价地供应占比长沙土地市场20%16%13%27%40%75%0%20%40%60%80%2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年02000400060008000100%

1000012000城-二期大 大 高 开 尚 省 市 万 望 洋 长 空托 王 铁 福 东 府 政 家 城 湖 沙 港山 新 中 北 府 丽 梅 垸 国 新文 城 心 北 溪 际 城旅 湖 会 板新 展 块2023年2022年2021年图：2023年成交板块近三年房地价差走势 2023年1-6月长沙六区一县涉宅地变动情况板块此前最高限价（元/㎡）2023年最高限价（元/㎡）趋势大托110001350023%大王山文旅新高铁新城14000不限价提高红星洞井13600不限价提高开福中心不限价不限价/梅溪湖一期13500不限价提高尚东12800135005%省府北不限价不限价/市政府不限价不限价/万家丽北10000不限价提高梅溪湖二期不限价不限价/湘江智谷12800129801%洋湖垸不限价不限价/雨花中心不限价不限价/长沙国际会展13800不限价提高图：2021年-2023年长沙经营性用地分成交建面中

中天雨

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人民路南开元路元北开元泉塘

南万家

松雅湖开丽北金鹰月湖尚东苏托垸园林生态青竹金霞

湖秀峰鹅羊沙坪安沙丁字镇茶亭-桥驿镇湘江东古镇湘江西古镇滨水南滨南市府北滨谷山 江

芙蓉北禅岳麓-高铁西

尖山湖金星北望城-高铁西洗心望城-麓谷 麓谷岳麓-麓谷桐梓坡

江

开中岳麓-梅二麓山南望城-梅二梅溪湖一期大学 芙中城大王山南湘江智谷大王山学士北含浦南暮云南解放

大托垸动物园雅塘

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洋湖垸

省府北

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红星洞井黎托

故居黄兴市场 干杉南空港新城干杉北 黄花机场星沙外延松雅湖东果园春华跳马南环科长沙南物流园望城西部镇麓谷西部镇滨水北望城中心干杉东中

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故居黄兴市场 干杉南空港新城干杉北 黄花机场星沙外延松雅湖东果园春华跳马南环科长沙南物流园望城西部镇麓谷西部镇滨水北望城中心干杉东长沙土地市场中

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故居黄兴市场 干杉南空港新城干杉北 黄花机场星沙外延松雅湖东果园春华跳马南环科长沙南物流园望城西部镇麓谷西部镇滨水北望城中心干杉东100万方以上50-100万方20-50万方0-20万方40万方以上20-40万方10-20万方0-10万方城市土地外扩趋势逆转，

23年土地成交重心重回核心板块2021年土地成交集中在二至三环和三环外临近区域，22年三环内土地成交量显著减少，城市土地市场重心外扩趋势明显。23年上半年形势逆转，成交主力回归至三环内，洋湖、市府等一梯队板块居成交前列。2021年2022年2023上半年商办市场狭义库存去化周期超过7年长沙内五区商办狭义库存2018年达到峰值，高达1439万方，去化周期在2023年达到峰值，为85.6个月，商业市场库存高企，风险较大。土地商业占比逐年走低主要为提高房企拿地积极性长沙土地市场35%44%40%31%35%31%21%13%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2023上半年谷底13%2017年峰值44%020406080100016001400120010008006004002002016年2018年2020年2022年库存面积(万㎡) 去化周期12'(月)图：2016年-2023年6月长沙六区一县经营性用地供应商业占比走势图降幅31个百分点图：2016年-2023年6月长沙内五区商办狭义库存走势望城-麓谷岳麓-高铁西尚东隆科中

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南开松雅湖元北万家丽北金鹰月湖秀峰鹅羊园林生态苏托垸金霞青竹湖沙坪安沙丁字镇茶亭-桥驿镇湘江东古镇湘江西古镇滨水南滨江滨江

开中南芙中芙蓉北谷山 北尖山湖 市府金星北望城-高铁西

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天含浦洋湖垸大王山大王山南湘江智谷学士北含浦南解放垸暮云南动物园大托省府南雅塘省府北井湾红星洞井黄兴黎托南故居黄兴市场干杉北干杉南空港新城黄花机场星沙外延松雅湖东果园春华跳马环科长沙南物流园望城西部镇麓谷西部镇滨水北望城中心干杉东0%20%40%60%80%100%120%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00-金

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湖住宅建面（万方）商业建面（万方）商业占比偏远以商业补充为主，核心需求较高2023年上半年仅8个有商业建面供应，其中金星北、湘江东部古镇为纯商业地块供应，两个整体区位较偏，商业补充有利于提高居住便利性。雨花中心、尚东和梅溪湖一期商业配套占比分别高达68%、54%和20%，核心商业配套需求整体较高。图：2023年1-6月长沙六区一县经营性用地分供应建面商业占比情况长沙土地市场100% 北

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谷50%-100% 古 期 会 旅 湖20%-50% 镇 展 新 二城 期0-20%降总价，涉宅地体量趋中型化，两极占比减少2023年体量小于5万方的地块供应为0，大于30万方的地块占比15%，高于2022年，但是低于此前多数年份。供地体量趋于中型化主要是为了降低房企拿地总价门槛，以观沙岭地块为例，原本在政府挂地清单中作为一宗地块进行公示，后续为考虑降低总价门槛进行分拆挂地。2016年-2023年6月长沙六区一县涉宅用地地块建面（万方）区间分布土地公告时间<55-1010-1515-2020-2525-30>302016年14%11%14%22%11%11%17%2017年9%18%22%22%16%4%9%2018年9%22%15%24%9%3%18%2019年11%13%24%20%8%7%17%2020年10%18%12%19%13%6%22%2021年6%22%18%14%13%6%22%2022年9%25%26%15%8%8%8%2023年0%15%35%20%5%10%15%长沙土地市场2023年1-6月长沙集中供地房企参与情况房企企业性质参拍宗地摘得地块数量1批次2批次3批次保利央企41参与参与参与华发国企40参与参与华润央企42参与参与天润福源民企31参与中国铁建央企30参与参与建发国企31参与参与中建信和国企20参与永州嘉信民企20参与招商蛇口央企31参与参与中海国企10参与美的置业民企11参与四川邦泰民企10参与和顺民企10参与新美大民企10参与长沙交投城投公司10参与汉阳城建国企11参与欣利外资民企11参与金茂国企10参与龙湖集团民企11参与城发恒伟城投公司11参与梦想置业城投公司11参与永旺梦乐城外资民企11参与天鸿集团国企11（退地）参与长沙土地市场57%79%62%42%38%20%0%40%60%80%100%202120222023国企 民企21%2023年1-6月长沙集中供地房企参拍情况参拍总数

国企

民企占比 69% 31%头部国央企参与度最高，民企拿地市占率攀升，外资房企成新兴力量长沙2023年上半年共23家房企参与集中供地竞拍，8宗地由国企竞的，市占率62%，土拍市场仍以国企拿地为主。民企参拍积极性提高，参拍率达到31%，摘地率达到38%，欣利、永旺梦乐城等外资民企拿地占比15%，成为土拍市场新兴力量，但也出现天鸿集团退地情况。图：长沙集中供地拿地房企性质走势土拍热度逐批次下降，受制于地块质素降低和房企资金面未改善等影响23年上半年分批次土拍市场来看，呈现土地位置外扩、出让体量降低，参拍房企减少，溢价率降低，熔断地块减少，出现中止地块等趋势。土拍市场热度有所下降，主要受2方面因素影响，一是土地位置外扩，质素有所降低，二是新房市场降温，房企资金面仍旧艰难。长沙土地市场2023年集中供地批次供地一批次二批次三批次趋势地块数量843降低参拍房企数量2172降低溢价率7.02%3.19%0.86%降低熔断地块410降低流拍地块00中止1宗升高图：2023年上半年长沙集中供地分批次分布图国央企为拿地主力，实力民企参与度提高，城投公司托底或联合拿地排行榜一梯队以华润、保利、招商等头部国央企为主，此类企业资金充足，市场品牌信任度高，新房销售良好，拿地意愿和实力均较强。二梯队以龙湖、欣利等实力民企为主；三梯队以城投公司为主，主要为托底作用，摘地以商办地块为主，此外为区域平台联合品牌房企拿。2023年上半年长沙六区一县经营性用地拿地金额排行榜TOP20排行企业名称成交总价(亿元)成交幅数(幅)1华润置地45.1122长沙土地开发建设38.7623保利发展21.4614城发恒伟17.3815建发房产15.7916汉阳城建（招商蛇口）10.4317招商蛇口9.2018欣利置业8.6719龙湖集团8.45110跃高置业7.23111天润福源7.02112梦想置业6.88113美的置业3.60114庆盛地产2.98115春仁鸿致地产2.12116城区城市发展集团2.11117长沙产业投资集团2.01118望城水利投资发展集团0.89119润城生鲜市场管理0.59120望城经开区投资建设集团0.401长沙土地市场地2023年上半年长沙六区一县经营性用地拿地建面排行榜TOP20排行企业名称总建面积(万㎡)成交幅数(幅)1华润置地51.5822长沙土地开发建设44.5623城发恒伟39.9914跃高置业25.1315招商蛇口21.9316龙湖集团16.1917保利发展15.7418建发房产15.4219欣利置业14.5110庆盛地产13.57111汉阳城建（招商蛇口）11.48112梦想置业11.41113春仁鸿致地产11.05114长沙产业投资集团8.26115美的置业7.14116天润福源6.94117城区城市发展集团6.02118润城生鲜市场管理4.56119望城水利投资发展集团3.77120望城经开区投资建设集团2.571供地计划完成率仅过半，下半年土地市场承压2023年上半年土地出让完成率仅53%，只有芙蓉区和会展片区按计划完成出让。全年完成情况仅25%，其中芙蓉、开福和望城三区完成率均低于10%。2023年长沙主城涉宅地出让计划完成率完成情况拟出让实际出让完成率上半年321753%2023年度691725%长沙土地市场图：2023年上半年长沙集中供地涉宅地出让计划完成情况图：2023年长沙集中供地涉宅地出让计划完成情况100% 100%100%80%60% 62%50% 60%40%25% 25%20%0%芙蓉区 开福区 天心区 望城区 雨花区 岳麓区 会展片区50%50%45%40%31% 35%29% 30%25%19%20%15%9%6% 10%0% 5%0%芙蓉区 天心区 雨花区 开福区 湘江新区 望城区 会展片区备注：长沙县仅含国际会展板块城市基本面小结熔断率升至历史高位、溢价率上行，流拍率降至0国央企为拿地主力，实力民企参与度提高，城投公司托底或联合拿地供求预供地新规致上半年供地缓慢，但土地质素优越，楼板价大幅上行热度特征规则放松、质素提高、体量趋中、商业占比降低、不限价地占比升高房企土拍市场热度整体好于疫情后其它年份，但呈现热度高位回落趋势长沙新房表现Changshanewhouse

performance上半年商品房成交量582万方，成交量为去年全年49%，住宅成交量占比54.5%，主要为商办部分拉低成交；商品房价格稳步上行。商品房市场商品房住宅商业公寓商铺市场疲软市场收缩写字楼愈发低迷1428143524392092122853117451878201719591176582103191014710534115791224512855201820192020202120222023.1-6供应量（万方）成交量（万方）均价（元/㎡）1022106819041716108646913711580174616769685279189349307410384111224312888201820192020202120222023.1-64063675343761426137429827128320855151861446613491127381225612544201820192020202120222023.1-6备注：供求为六区一县数据517493244102321659.59.32359154471商品住宅普通住宅别墅公寓商业办公库存面积（万㎡）去化周期（12月）81164142141713962141

74

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437265

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201162 177 131185 277 338 234 862437图：近一年长沙六区一县各物业供求量价情况住宅保持稳定，商办低迷城市市场•

2023上半年八省城商品住宅规模对比（万方）1189612099132291479314833165462083021838太原长沙南昌重庆郑州武汉合肥成都157189307342351574595798南昌太原合肥郑州重庆武汉长沙成都备注：长沙数据口径为九区县；数据来源cric系统•

2023上半年八省城住宅均价对比（元/平）•

2023上半年全国城市商品房成交量排行（万方）长沙规模八城第二长沙房价洼地长沙商品住宅成交规模8城位居第二，而均价为洼地；全国来看商品房成交规模位于TOP7，排名较去年齐平。图：2023上半年八省城商品住宅规模对比（万方）图：2023上半年八省城住宅均价对比（元/平）图：2023上半年全国城市商品房成交量排行（万方）261241278274263333344336368356356382376448467464490494529542557580629657682714732752914941成都上海青岛武汉杭州重庆长沙天津佛山济南广州北京徐州西安宁波温州南京惠州郑州合肥苏州昆明南宁沈阳贵阳长春清远深圳呼和浩特福州住宅市场走势住宅销量超过去年同期价格稳步增长商品住宅上半年供求达到去年同期水平，但成交规模未及以往年份。6月由于月底供应量集中增加，成交量收缩，库存有上扬之势。5104974995575736326216145654835004915328889101112121099910141210864202022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.6狭义库存（万㎡）去化周期（月）807062 138971459450106986312592727376698527 4294138968474127801242012731116631191103912987130971266712500131621304013098126922022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.6供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）•

近一年商品住宅供销量价月度走势供应环比98.4%成交环比-11.9%4635756634114697016559024915276426411010592680916197811120412055128882019.1-6 2020.1-6供应面积（万㎡）2021.1-6成交面积（万㎡）2022.1-6 2023.1-6成交金额（亿元）（元/㎡） 成交均价备注：2019年望城、长沙县缺供应•

历年1-6月六区一县商品住宅供销量价走势•

近一年长沙五区住宅狭义库存走势14715图：历年1-6月六区一县商品住宅供销量价走势图：近一年长沙五区住宅狭义库存走势图：近一年商品住宅供销量价月度走势房价增长情况2018年-2023年内六区新房价差走势（单位：元/㎡）地块公告时间最低住房限价最高住房限价城市价差2018年60001150055002019年65001290064002020年650025300（轨道万科瑧湾汇）188002021年650027097（绿城凤起麓鸣）205972022年860032368（中海阅湘臺）237682023年12980预计35000以上（洋湖地块）22020以上注：有非限价地年份，最高住房限价取当年出让地块中最高售价项目实际均价为准，剔除精装价格。0%10%20%30%40%50%60%70%80%01020304050607080901002018年2019年2020年2021年2022年2023年挂牌总数 不限房价占比图：

2018年-2023年长沙内六区涉宅地挂牌宗数和不限房价地块占比走势双限政策放开、重建价格梯度高端项目接连刷新价格天花板2020年限房价放松，中心和边缘板块价格差拉升至20000元/㎡左右，价格梯度重建，低端有保障，中端有供应，高端住房供应体系步入良性循环。高端项目价格持续刷新楼市天花板，也有助于提升整体城市价值。房价增长情况成交重心回缩城市核心区域高单价梯队成交占比上行从地理位置来看，城市外扩趋势放缓，如长沙县三环外板块成交量跌至四梯队，成交重点回归二至三环，以及三环邻近区域的优势资源板块，如大王山。此外各区域单价段变化明显，高单价梯队成交占比持续上行也是房价持续增长的重要因素。2021年-2023年各区域分单价段普通住宅成交金额占比对比上年差值图：2023.1-6板块商品住宅成交分布长沙县东部镇茶亭-桥驿镇湘江西古镇湘江东古镇 安沙丁字镇 青 果园望城 竹湖 沙坪 春华中心 滨水南 金霞望城 秀峰鹅羊 园林生态西部镇 开 松雅望城- 洗

金星北 苏托垸 万家

松雅湖

元 湖东高铁西

心禅 丽北 北滨江谷山 北

芙蓉北

金鹰 星沙外延尖山湖 市府

滨江 月湖 开元路 开元望城-麓岳麓-麓谷 南

开中 泉塘

南麓谷 谷

新区 麓谷 桐梓坡 空港西部镇 新区 尚东 新城望城—梅 大学 芙中 隆科

人民路南溪湖二期

岳麓—梅 城 天雨

高桥溪湖二期 中

中 干杉北 黄花机场麓山南 高铁学士北 雅塘

新城 自贸会展莲花镇 含浦 省府北

井湾洋湖垸湘江 黎托黄兴

黄兴区域单价段2021年2022年2023年岳麓区9000元/㎡以下-10%-3%-1%9000-12000元/㎡-4%-5%0%12000-15000元/㎡-15%7%-7%15000元/㎡以上28%1%8%开福区8000元/㎡以下-7%-1%1%8000-10000元/㎡-12%7%-2%10000-14000元/㎡-5%-15%11%14000元/㎡以上24%8%-10%芙蓉区11000元/㎡以下2%-6%-11%11000-13000元/㎡18%-11%-6%13000-15000元/㎡-22%11%-1%15000元/㎡以上2%6%18%天心区8000元/㎡以下-10%0%0%8000-10000元/㎡-15%7%-8%10000-14000元/㎡25%-36%-13%智谷 省府南 红星洞井 南 故居

市场 干杉南大王山 环科 干杉东含浦南 解放 大托14000元/㎡以上0%30%21%垸大王 动物园 跳马 色块表8000元/㎡以下0%0%1%山南 长沙南物流园暮云南15雨花区8000-10000元/㎡-26%-11%0%10000-14000元/㎡11%-2%-16%14000元/㎡以上16%13%15%示建面＞25万方-2510-15<10住宅结构市场大面积、高总价产品增长改善需求为主导100-130㎡面积产品大幅减少，180㎡以上产品大幅增长。随着产品总价段在2022-2023年大幅提升，改善产品为目前市场主导。表：历年五区上半年普宅各面积段成交套数情况面积段2021.1-62022.1-62023.1-6趋势90㎡以下890613399逐年缩减90-100㎡1623771521逐年缩减100-110㎡480420101393大幅下跌110-120㎡866835753821大幅下跌120-130㎡746532932418大幅下跌130-140㎡398924142354平稳140-150㎡767547295533小幅提升150-160㎡1344250475平稳160-170㎡1454576686平稳170-180㎡1261736996平稳180-190㎡8838911244逐年提升190-200㎡358528776成倍上涨200-220㎡424327508小幅提升220-240㎡238448494小幅提升240㎡以上7419721029大幅上涨总计418172213322647表：历年五区上半年普宅各总价段占比情况 表：历年五区普宅各房型占比情况总价段2021.1-62022.1-62023.1-6趋势房型 2021.1-6 2022.1- 2023.1-6 趋势100万以下415514431017大幅下跌 6100-120万550228582252大幅下跌 一房 169 20 3 逐年缩减120-140万622530112720逐年缩减 二房 1001 456 617 小幅缩减140-160万664934532694逐年缩减三房 18459 7773 8439 小幅提升160-180万624628102947平稳180-200万344522292042四房 19863 12362 11934 逐年缩减小幅下降200-220万348418602199小幅提升 五房 1987 1149 1226 平稳220-240万20796671565小幅提升240-260万1007365679平稳 六房 38 76 57 平稳260-280万807583576平稳280-300万425481649小幅提升 七房 0 0 3 平稳300-350万94510281079平稳350-400万491277804大幅上涨 复式 300 297 365 小幅提升400万以上35710681424逐年上涨 总计 41817 22133 22647总计418172213322647高端市场表现高端项目成交占比逐年增长5大项目销售额破10亿高价高端项目成交逐年增长，占比较去年上涨2%，2023年上半年成交量达到49万方。今年上半年有5个项目销售额破10亿元。图：18000元/㎡以上普宅成交走势图：各单价段历年占比走势13108487349205532224421858230002200021000200