阳光城2018南昌城市进入性报告

南昌城市进入性研究报告内部资料

注意保密报告逻辑框架搭建—PartI•城市概况•城市等级城市能级研究城市人口研究•城市交通•城市经济•城市产业•人口规模研究•人口结构研究•居住现状研究•居民支付能力研究•住房需求基数城市是否可以进入？•土地市场研究•市场容量研究PartII城市市场研究•成交结构研究•市场存量研究城市区域概况红谷滩研究•商办市场研究哪些片区可以进入？•企业生存能力研究•房地产相关政策研究东湖区研究经开区研究西湖区研究青云谱研究PartIII高新区研究青山湖研究湾里区研究新建区研究南昌县研究以何种方式进入？城市进入建议1.城市进入条件研究3城市进入核心关注点：Q1城市能级及未来发展潜力？Q2城市未来有效需求人口？Q3城市未来市场容量及价格？4Par

t

1.1——城市能级研究5城市概况p

国家重要性历史文化名城，驰名中外的红色革命根据地，新中国第一面军旗升起之地p

长江中游城市群中心城市、鄱阳湖生态经济区核心城市、中国重要的综合交通枢纽和现代制造业基地南昌p历史轮廓p城市区位•

南昌之名始于西汉，汉称豫章、隋唐称洪洲、

•

南昌市位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临我国第一大淡水湖鄱阳湖。宋称隆兴，明代定名为南昌•

1926年（民国二十四年）北伐（蒋中正）军攻克南昌后开始设市p城市概况•

南昌市辖3县6区3个国家级开发区和一个国家新区（赣江新区），总面积7402平方公里，其中市区面积3095平方公里，2017年常住人口546.35万人6城市行政区划p

南昌市下辖三县、六区、三个国家级开发区及一个国家级新区（赣江新区）南昌市各区县国土面积及人口面积（平方公里）常住人口（万人）常住人口密度（万人/平方公里）

（万人）户籍人口名称东湖区56.9534.850.8451.7733.6362.236.830.891.490.780.490.03——0.050.040.0347.8245.188.58西湖区青云谱区青山湖区湾里区市辖区43.2127.623841.287.92新建区南昌县进贤县安义县2193.321810.71971666——69.52103.9885.1830.4888.6272.6919.09市辖县南昌及可比城市国土面积名称南昌合肥长沙武汉市域（平方公里）7402建成区（平方公里）l

南昌市下辖三县、六区、三个国家级开发区及一个国家级新区（赣江新区），总面积7402平方公里，其中市区面积4794平方公里行政区为东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、新建区l

城市功能区有红谷滩新区、高新区及经开区35942840086411445.1118198494.41城市行政区划p

通过与省内其他城市的对比可知，南昌市市区面积较大，城市常住人口规模较大，城市发展空间大。城市面积（平方公里）市区面积（平方公里）常住人口（万人）城镇人口（万人）城市南昌市景德镇市萍乡市九江市新余市鹰潭市赣州市吉安市宜春市740252704794430546.35166.49192.5400.59109.83802106515091786137131.3188233178487.33118.07116.75854.5261.282.66355468.98393792534118707591443.38243.98257.3113402631494.19553.25抚州市188172121403.1194.38上饶市合计227911687678.34342.02167094180914610.872535.6数据来源：全国行政区划信息查询平台南昌市面积包含南昌县、新建区城市概况城市等级城市交通城市经济城市产业毗邻长江三角洲、珠江三角洲和闽南金三角驰名中外的红色革命根据地、国家重要性历史文化名城市区面积大，城镇人口规模较大古，南昌起义，新中国第一面军旗升起之地最今，长江中游城市群中心城市、鄱阳湖生态经济区核心城市、重要的综合交通枢纽和现代制造业基地城市，南昌市区面积大，约3095平方千米，居江西省首位，面积大9城市地位p

国家重要性历史文化名城，鄱阳湖生态经济区核心城市、中国重要的综合交通枢纽和现代制造业基地p

江西省省会，江西省的政治、经济、文化、科技中心国家级定位：u

定位为国家重要性历史文化名城，鄱阳湖生态经济区核心城市、中国重要的综合交通枢纽和现代制造业基地。省级地位：u

江西省省会，江西省的政治、经济、文化、科技中心u

2016年6月6日，国务院同意设立江西赣江新区，赣江新区成为中部地区第2个、全国第18个国家级新区，未来将南昌及九江城区一体化，助力南昌中心城市地位提升人口经济常住人口（万人）户籍人口（万人）GDP（亿元）三产比例（%）人均可支配收入（元/人）546.35524.665003.1942.8737675城市等级分析p

对比中部其它二线省会城市，南昌当前经济及人口属于二线偏弱城市；南昌市区GDP均在江西县区经济排名前100名内，其中4个县区进入前十，城市能级较高，市区周边南昌县GDP排名第一，可推动南昌经济发展•地理区位优越南昌县区2017GDP江西省中部偏北，赣江、抚河下游，东北方滨临我国最大的淡水湖鄱阳湖，且紧邻武汉、长沙；且为浙江、福建、广东经济发达地区以及中西部内陆地区的中央节点，自身拥有以第二产业为主导的产业支撑，目前正在大力发展第三产业；GDP（亿元）江苏区域江西排名安徽湖北东湖区西湖区青云谱区青山湖区湾里区新建区南昌县进贤县安义县417.6946553•城市级别二线九江市浙江选取临近省会城市对比：316.07539.0354.91387.73667132上饶市南昌宜春市湖南城镇人均可支配收入

三产比重

常住人口城镇GDP（亿元）类型

城市ꢀ（元）（万）967福建二线

南昌500034619

4:53:43

400.5943405

3:44:53

871.8746948

1:42:57

791.8137972

4:50:46

587.421二线

武汉

13410二线

长沙

105363001471广东二线

合肥721398.2城市等级分析p

江西2017重点项目数量南昌市排名第五，但投资金额排名第一，重点产业含大量城市交通项目及产业项目，对南昌房地产发展具有一定的促进作用p政策落实：制定《南昌市“四套班子”领导挂点产业帮扶企业活动江西省2017重点项目数量一览：重点项目数量总投资（亿元）实施方案》；全面启用投资项目在线审批监管平台，全市非涉密的审批、核准、备案投资项目全部通过在线平台办理；“出台房地产住宅市场“限购、限贷、限价、限售”稳控政策；重资本轻资产”招商模式、大数据市场主体监管新模式和推行国地联合办税三项创新举措，作为首批试点经验被商务部等十三部委向全国推广城市513南昌市九江市景德镇萍乡市新余市鹰潭市赣州市宜春市上饶市抚州市吉安市75项108项42项67项22项24项181项85项136项41项85项2497.681531.15402.74450.69207.13154.711636.96739.931526.98488.361085.923p项目建设：2017年江铃控股8AT整车扩能、振华通信智能终端产品、联智十亿颗模拟芯片生产（一期）、江西国际汽车城、南昌杉杉奥特莱斯广场等项目已完工投产或开业，瑶湖机场场道工程已按期完工，正在抓紧推进机场验收、校飞、放飞工作，增强了经济发展后劲。红谷隧道、轨道交通2号线南延线工程、赣江东岸防洪堤南延工程等项目顺利完工，轨道交通3号线工程、前湖大道快速路工程、“美丽南昌·幸福家园”六大环境提升工程等项目加快推进。124245城市等级分析p

南昌当前经济及人口属于偏弱型二线城市；作为江西省省会，江西省的政治、经济、文化、科技中心，南昌市中心区域GDP总量较高，城市能级较高序号①县区南昌市区新建区南昌县安义县进贤县鹰潭GDP（亿元）1792.7387.73667②③④98.2⑤300⑥800.8⑦抚州1356④安义县n

南昌紧邻武汉、长沙，且为浙江、福建、广东经济发达地区以及中西部内陆地区的中央节点，自身拥有以第二产业为主导的产业支撑，目前正在大力发展第三产业，整体发展较为迅速新建区②①南昌市区③南昌县⑤进贤县⑥鹰潭市n

南昌GDP总量、经济结构及城镇常住人口等能级属于刚好与二线城市吻合，属于偏弱型二线城市。⑦抚州市城市等级城市概况城市交通城市经济城市产业中部“交通城”城市等级——弱二线城市能级：南昌市作为江西省省会，经济发达地区以及中西部内陆地区的中央节点等级界定：南昌市GDP总量、经济结构及城镇常住人口等能级属于偏弱型二线城市14城市现有交通——高速公路p

依托快速道路，至中部、东部城市时间在8h之内，城际连通性强；至省内重点城市时间成本在4h之内，通达性较强距离（km）时间（h）时间辐射片区代表城市路线湖北安徽福银高速福银高速武汉九江合肥•356km沪昆高速••430km•福银-沪渝高速福银-沪渝高速华中华中华中华中华中华东华东华北上饶景德镇吉安赣州长沙合肥福州武汉2401832153913504305703563.52.22.54.54.35德昌高速•4.5小时•5小时2-4h4-6h6-8h德昌高速湖南景德镇南昌长沙沪昆-樟吉高速沪昆-樟吉-大广高速昌栗-上浏高速福银-沪渝高速福银-长深高速福银-沪渝高速新余2h抚州上饶福建•350km•昌栗-上浏高速4h吉安赣州•4.3小时福州•570km•福银高速•7.5小时7.54.56h8h【公路交通】•

9条国道、8条省道、14条高速公路①绕城高速②昌粟高速③昌宁高速④昌铜高速德昌高速昌久高速枫生高速昌樟高速⑨梨温高速⑩昌金高速⑪

昌赣高速⑫

赣粤高速⑬沪昆高速⑭

福银高速⑤⑥⑦⑧城市现有交通——高铁p

目前途径南昌的高铁有两条沪昆高铁、昌九城际铁路，作为经济发达地区以及中西部内陆地区的中央节点，高铁交通方面较强，南昌将成为高铁规划中的重要节点城市，沪昆高铁和京九高铁的交汇点，高铁建设将加强南昌与全国各大城市的联接南京目前途径南昌的已建成高铁路线有：•

沪昆高铁（上海-昆明）合肥上海武汉杭州•

昌九城际（南昌-九江）南昌至周边主要城市时间南昌目的地时间径路长沙长沙

1小时20分武汉

1小时50分杭州

2小时15分合肥

2小时30分沪昆高铁昌九城际、武九客专沪昆高铁福州昌九城际、合安九客专沪昆高铁上海南京深圳广州北京3小时3小时3小时3小时6小时厦门昌九城际、合安九客专、宁安城际昌吉赣客专、赣深高铁昌吉赣客专、赣深高铁、广深港客专京九高铁广州城市现有交通——航空p

航空为主要对外交通运输之一。p

昌北国际机场对比省内其他机场吞吐量第一，为功能综合性国际型机场；其17年吞吐量全国排名35名，全省吞吐量第一。•定位：位于南昌市临空区境内，是一个国内民用机场，是一个功能综2017年机场吞吐量1093.7105万人次127.9798万人次62.1880万人次合性国际型机场。•概况：昌北机场与33家航空公司建立了业务往来，已开通航线80多条，通达国内外50多个城市，其中国际及港澳台地区航线通达香港、台北、台中和新加坡等地昌北国际机场赣州黄金机场景德镇罗家机场井冈山机场全国排名35全国排名62全国排名88全国排名87全国排名144•规划：•远期：2018年，飞行区等级指标为4E，满足B747-400全重起飞要求，跑道向南延长至3800M，道面加道肩部宽度达60M，并相应加宽滑行道,航站楼约需12万平方米，站坪机位约40个•终端：2020年，设第二条跑道，第二条跑道应满足A380全重起飞要求，跑道长4000M，道面加道肩总宽度为60M，航站楼面积约为27~30万平方米，站坪机位约90~100个。62.6775万人次宜春明月山机场到达城市54.2727万人次所需时间（h）时间2011旅客吞吐量534.8万602万成都南京西安北京广州厦门上海深圳重庆福州昆明天津21121121213220122013681.1万725万20142015年2016年2017年749万786.36万1093万城市现有交通p

老城区城市路网基本完善，快速交通基本建成，南昌干线路网跨入“四化”时代p

城区基本形成“双环、方格路网、轴线串接”的交通布局，且继续向城市外围延伸。一环线由丰和大道、八一大桥、阳明路、八一大道、解放路、南昌大桥、南斯友好路组成。四环线目前已成型三环线二环线由英雄大桥—昌九高架—前湖快速路—朝阳大桥—九洲高架—洪都大道高架组成。二环线2015年朝阳大桥、九州高架、象湖隧道通车，实现1青云谱到红谷滩10分钟车程。洪都大道高架快速路一环线前湖快速路于2014年9月开工，定于2018年8月底主线桥红谷隧道具备通车条件，12月底全线竣工通车。前湖快速路桥东外环高速昌九高架于2017年6月30日通车朝阳大桥九州高架三环线由昌南大道、高新大道、昌西大道、英雄大道、未来的莘洲大道组成南昌城市高架快速路组成。象湖隧道高新大道快速路昌南大道预计18年3月份主线通车沿江快速路莘洲大道的可研、设计等前期工作启动中四环线由乐温高速、乐开高速、南外环高速组。城市交通规划p

根据规划地铁线路延伸南昌各区域角落，同路面交通共同构建立体交通网络，p

目前一号线、二号首通段已运行，二号后通段预计2019年5月运行，三号线预计2020年6月运行地铁线路走向状态南昌地铁1号线瑶湖西-双港南路-昌南大市场已通车南路-地铁大厦路段已通车地铁大厦-昌南大市场施工中预计2019年5月运行南昌地铁2号线南昌地铁3号线施工中预计2020年6月运行莲塘-京东大道望城-昌东大道南昌地铁4号线施工中预计2021年12月30日运行规划中南昌地铁5号线火炬六路-下罗将于2019年3月1日开工建设，2023年4月28日通车运营湾里有轨电车省行政中心-岭秀湖规划中19城市交通规划p

南昌是我过高铁规划中的重要节点城市，是沪昆高铁和京九高铁的交汇点，高铁建设加强了南昌与全国各大城市交流联系江西省中长期铁路规划（2016-2030年）示意图南昌部分待建/已开建高铁路线：•

昌吉赣客专（南昌-吉安-赣州，京九高铁部分段），2014年12月开工，2019年通车•

赣深客专（赣州-深圳），2016年开工，2020年通车•

昌景黄客专（南昌-景德镇-黄山），预计2018年12月动工，2022年通车•

昌九客专（南昌-九江），预计2019年动工，2021年通车•

昌福客专（南昌-福州），预计2022年通车城市交通城市区位城市概况城市经济城市产业城际交通通达性强交通现有条件较好，内部交通处于完善阶段目前途径高速铁路2条，部分规划线路进入施工阶段城际交通①未来南昌将高铁规划中的重要节点城市，加强南昌与全国各大城市交流联系为经济增长模式、居民消费理念及对产品设计的要求更快的向一线城市靠拢提供了基础②从高速公路行至江西其他片区、湖南、福建等周边省份时间较长城市交通现状：①老城路网基本建成，外围干道延伸，有利于乡镇客户导入②高架、地铁等基础建设正在积极推进，辐射片区房地产价值提升未来：地铁的延伸段、有轨电车开工建设，南昌市区版图扩大南昌GDP情况p

南昌市的经济水平在江西11个地市中居于榜首，房地产业处于快速发展阶段；发展速度及城市化进程速度较快，为房地产市场带来较好的大环境。南昌近年人均GDP人均GDP增速9314514.2%10000080000600004000020000011.60%5871515.00%11.90%530238159875879703736467820139.7%10.00%5.00%0.00%8.7%8.3%7.6%201120122014201520162017

南昌近年GDP发展逐年递增，2017年南昌GDP总量达GDP增幅<4%4-5%5-8%5003.19亿元，位于江西各地市GDP排名第一，占江西总GDP的24.03%；房地产发展稳定发展

南昌近7年GDP增长率保持在9%以上，房地产行业处于快速萎缩停滞周期发展阶段；数据来源：南昌市统计局城市GDP对比p

南昌市整体经济总量位于中部六省省会城市中下游水平，2013-2017年GDP总量复合增长率与长沙、武汉等城市相近，近几年经济发展稳步提升。2017年GDP总量城市增速亿元长沙武汉10535.5113410.349.0%8.0%南昌郑州合肥太原5003.199130.29.0%8.2%8.5%7.5%7213.453382.18数据来源：中部六省各省会城市统计局城市人均可支配收入对比p

截止2017年底，南昌城镇人均可支配收入中部六省省会城市排名第4，相对于中部六省省会城市城市整体富裕水平居中下游水平；江西省排名第1，相对于江西省各地市城市整体富裕水平居于首位；2017年中部六省省会城市城镇&农村人均可支配收入2017年江西各市城镇&农村人均可支配收入人均可支配收入排名城镇人均可城镇人均可支农村人均可支农村人均可支人均可支配收入排名城镇人均可城镇人均可支农村人均可支农村人均可支城市城市南昌新余景德镇萍乡九江吉安上饶鹰潭宜春赣州支配收入配收入增速配收入配收入增速支配收入配收入增速配收入配收入增速12376758.8%163649.4%1长沙469488.4%273607.5%3473634246330803271231936317703167829813294708.0%9.0%8.0%9.0%9.0%9.0%8.8%8.6%8.8%165711512716572133121254312150147391375696899.0%9.0%8.5%9.5%10.2%9.5%8.9%8.8%11.0%323456武汉合肥南昌郑州太原434053797237675360509.23%9.0%8.8%8.5%208871859416364199749.06%9.0%9.4%8.4%45678910314696.2%155956.9%11抚州294638.3%135639.0%均值ꢀ中部六省389206.9%197966.9%均值ꢀ江西324168.7%140359.3%注：排名按照城镇人均可支配收入排名数据来源：中部六省各省会城市及江西各市统计局城市经济城市区位城市概况城市交通城市产业近7年GDP增长率保持在9%以上，人均收入和生活水平稳步增长，中部省会城市富裕程度处中下游水平GDPGDP总量中部六省会城市排名第四，江西排名第1，呈现逐年递增趋势，城市化进程加快，为房地产发展提供一定经济基础人均收入对比中部六省省会城市人均可支配收入在中下水平，居民支付能力一般25城市三产结构p

南昌市三产业增加值稳步提升，第二产业占比较大，第三产业发展较为稳定，占比小幅度增加，三产稳定发展将为城市创造更多的中产阶层、为地产的刚需、刚改提供客群支撑

产业比例2017年，南昌市一、二、三产占比为4:53:43，三产业增加值稳步提升，第二产业比重最大。

产业人口从一、二、三产业就业人口来看，一产就业人口逐年下降，二产及三产就业人口逐年上升，且三产就业人口连续4年处于第一位。数据来源：南昌市统计局城市化进程与产业比重对比中部六省省会城市，南昌城镇化率相对滞后，但第二产业比重最高；对比江西各市，南昌城镇化率最高，第二产业比重最高，将加快城市发展进程2017年江西各市城镇化率&二三产比重2017年中部六省省会城市城镇化率&二三产比重城镇化率排名第二产业第三产业比重城镇化率排名第二产业比重第三产业城市城镇化率73%城市城镇化率比重比重12南昌新余53.29%42.87%43.63%44.32%43.98%36.80%41.76%40.52%44.06%40.61%40.13%123456太原84.70%37.59%43.71%47.44%50.50%53.29%61.20%70.01%68.21%63.53%59.08%53.60%50.00%48.60%49.00%48.40%50.39%50.32%49.92%56.71%50.27%47.48%42.26%44.52%43.90%3萍乡武汉长沙合肥南昌郑州80.04%77.59%73.75%73.32%53.25%48.96%45.71%42.87%4景德镇鹰潭56九江7上饶8赣州吉安抚州91072.23%46.52%51.74%11宜春48.11%45.64%40.08%合计ꢀ

中部六省76.94%46.51%50.62%合计ꢀ江西57.41%48.61%41.71%注：数据来源：江西统计局&统计年鉴城市制造业p

根据南昌工业四年倍增行动计划，南昌将重点打造四大战略性新兴支柱产业及四大特色优势传统产业。p

到2017年南昌制造业增加值比超过GDP总值的3成，制造业带动第二产业的高速发展。

南昌市近年制造业稳定发展，17年制造业增加值达1637.67亿元，增长9.6%；13-17年经济总量比值处于31%-37%之间，目前较为平稳；

随着国家级赣江新区的成立，经开区及临空区大量引入电子信息项，新能源汽车及零配件，医药，装备制造等制造业类型产业；

根据南昌工业四年倍增行动计划，南昌将中重点打造四大战略性新兴支柱产业（汽车和新能源汽车、电子信息、生物医药、航空装备）及四大特色优势传统产业（食品、纺织服装、材料制造、机电制造）。城市产业发展规划p

优化区域产业布局，着力打造“三核、五区、多群”的工业发展区域布局，构建新型产业体系，力争建成“4+4+X”新型产业体系。重点发展电子信息、汽车和新能源汽车、生物医药产业"三核"——南昌经济技术开发区、南昌高新技术产业开发区、南昌小蓝经济技术开发区经济技术开发区（临空区）重点发展电子信息、航空装备、生物医药产业"五区”——长堎工业园区、昌东工业区、安义工业园区、进贤经济开发区、昌南工业园区重点发展汽车和新能源汽车产业“多群”——南昌小蓝经开区汽车及零部件产业集群、南昌高新区光电及通讯产业集群、南昌经开区光电产业集群、南昌小蓝经开区生物医药产业集群、青山湖区针织服装产业集群、南昌高新区软件及服务外包产业集群、进贤县医疗器械产业集群、安义县铝型材和门窗幕墙产业集群、新建区汽车和新能源汽车产业集群高新技术开发区长堎工业区昌东工业园昌南工业园“4”——四大战略性新兴支柱产业：汽车和新能源汽车、电子信息、生物医药、航空装备重点发展纺织服装、电子信息产业“4”——四大特色优势传统产业：食品、纺织服装、材料制造、机电制造小蓝开发区重点发展汽车和新能源汽车、食品医药、智能制造产业重点发展都市工业“X”——若干生产性服务业：工业设计、科技咨询、检验检测、信息服务、金融服务、众创开发、智慧物流等城市支柱产业p

近年来，南昌市以生产制造型产业为主，2016年六大支柱产业企业累计完成增加值879亿元，增长14.9%，占全市比重达54.6%，拉动全市工业增长7.9个百分点；九江、上饶以研发、创新型产业为主，南昌支柱产业主营业务收入金额远高于九江、上饶，城市活力相对较高。2012年南昌市六大支柱产业完成增加值2016年南昌市六大支柱产业完成增加值农副食品加工198.15亿元，增加11.20%p2017年，上饶规上工业涉及到的30个行业增加值保持同比增长。其中，有色金属冶炼和压延加工业增长6.2%，电气机械和器材制造业增长15.9%，非金属矿物制品业增长16.5%，非金属矿采选业增长25.0%，纺织业增长12.0%，有色金属矿采选业增长30.8%，计算机、通信和其他电子设备制造业17.1%，纺织服装、服饰业增长11.6%，电力、热力生产和供应业增长129.4%，农副食品加工业5.15，汽车制造业65.2%。汽车制造业101.69亿元，增加19.82%烟草制造业96.08亿元，增加54.35%农副食品加工88.93亿元，增加41.54%医药制造66.38亿元，下降26.61%机械制造56.07亿元，增加34.04%电子信息41.68亿元，下降27.25%汽车制造业197.74亿元，增加23.33%电子信息187.97亿元，增加42.29%烟草制造业124.91亿元，增加0.12%机械制造83.42亿元，增加6.35%医药制造86.91亿元，下降4.90%2017年九江市重点产业2017年上饶市重点产业p2017年，九江全市规模以上工业增加值同比增长9.2%，增幅列全省第3。石油化工、现代轻纺、钢铁有色、装备制造、电力新能源等五大主导产业增加值增长8.9%。新材料、智能电器、绿色食品、生物医药、电子信息等五大战略性新兴产业增加值增长6.8%一、新材料产业，主营业务收入454.80亿元二、绿色食品产业，主营业务收入361.32亿元三、智能电器产业，主营业务收入281.31亿元四、生物医药产业，主营业务收入183.26亿元五、电子信息产业，主营业务收入157.34亿元支柱产业:21个项目，总投资234亿元一、汽车，17个项目，总投资187亿元二、光伏，两个项目，总投资40亿元三、光学，两个项目，总投资7亿元城市产业城市区位城市概况城市交通城市经济以第二产业为主，第三产业发展较为稳定经济结构合理，城市活力较高产业结构优化区域产业布局，着力打造“三核、五区、多群”的工业发展区域布局，构建新型产业体系，力争建成“4+4+X”新型产业体系支柱产业支柱产业以汽车和新能源汽车、电子信息、生物医药、航空装备食品、纺织服装、材料制造、机电制造为主。以生产制造型产业为主，相对于九江和上饶活力偏高。核心问题：Q城市能级及未来发展潜力？32城市整体规划p

远期规划：南昌到2020年规划城市在“一江两岸、南北双城、双核拥江、组团发展”的总体思路下，打造“双核三圈五组团”格局。城市整体规划p

各规划组团人口规划：未来5-10年南昌规划发展和人口导入的重点区域是：瑶湖组团（高新区）、九龙湖组团、莲塘组团（南昌县昌南区域）第三阶段：山江湖综合开发时代（到2020年）第一阶段：内湖开发时代老城区乐化组团空港新城人口25万湾里组团旅游新城人口15万瑶湖组团综合产业新城人口80-100万红谷滩新区腾飞第二阶段：跨江开发时代北控瑶湖、昌南、九龙湖、乐化、梅岭市中心第三阶段：山江湖综合开发时代西进东拓2009年底，《鄱阳湖生态经济区规划》上升为国家战略，南昌进入山、江、湖全面协调的大开发时代：其中山为梅岭、江为赣江、湖为鄱阳湖。此概念中的「山」，即梅岭成为城中之山；此概念中的「湖」即全面策应「鄱阳湖生态经济区」的国家战略，南昌城向滨湖地区推进；至于「江」则指已呈现壮观景象的「一江两岸」核心区建设。九龙湖组团副都市新城人口60万莲塘组团综合新城人口70-80万南延五大组团PK组团定位综合产业新城副都市中心新城综合新城用地规模100-110平方公里80-100平方公里80平方公里主导产业规划人口80-100万60万目前（常驻）人口瑶湖组团胜在环境资源好，机遇在于洪都搬迁带来产业及人口的导入。莲塘组团主要吸纳当地客群，亦可辐射周边区域的外溢客户。九龙湖组团胜在大量市政投入，西客站、华南城、万达绿地等共同助力区域发展，具较大发展空间，但其他开发企业若冒然进驻风险较大。瑶湖组团九龙湖组团莲塘组团乐化组团湾里组团航空产业、LED及相关高科技产业省级行政中心、区域交通枢纽汽车及零部件、制造产业航空高科技、航空物流及相关产业旅游休闲产业25万10万20万20万8.5万70-80万25万空港新城50-60平方公里18平方公里旅游新城15万城市重点发展板块p

赣江新区是为促进南昌都市区、九江都市区融合发展，带动区域整体竞争力提升而成立的国家级新区，其中昌北组团及临空组团属南昌范畴规划范畴：昌北组团、临空组团、永修组团、共青组团，其中昌北组团及临空组团属南昌范畴；战略定位：长江中游新型城镇化示范区、中部地区先进制造业基地、内陆地区重要的开放高地、美丽中国江西样板先行区。空间结构：以主要的交通通道和鄱阳湖水系为依托，努力构建“两廊一带四组团”发展格局。u“两廊一带”：l

昌九产业打造国内具有较大影响力的先行制造业和现代服务业产业走廊；l

滨湖生态走廊以鄱阳湖滨湖控制带，赣江为主体，构筑百里滨湖立体生态廊道l

昌九新型城镇带以昌九大道为主轴，构建适度紧凑、疏密有效、延绵发展的绿色生态城镇带，联动南昌、九江都市一体化发展u“四组团”：l

昌北组团建设高端装备制造业基地和科教研发基地l

临空组团建设现代化临空都市区和总部经济聚焦区l

永修组团做强有机硅国际新型工业化产业基地和都市观光休闲农业示范带l

共青组团建设全国青年创业新示范基地和国际生态文明交流平台城市重点发展板块p

根据南昌市城市总体规划（2016-2035年）纲要方案，南昌市将重点打造九龙湖新城、儒乐湖新城、瑶湖新城、南昌东站高铁新区《南昌市城市总体规划（2016-2035年）》纲要方案l

九龙湖新城【打造成商贸商务、生态科技、都市休闲为主导的绿色生态新城】九龙湖新城北至西客站站前北大道，西南至昌樟高速，东至赣江，南和生米镇相接，规划面积约100平方公里。在新规划中九龙湖新城正式纳入南昌市整体规划，九龙湖新城还将继续南下发展；儒乐湖新城l

儒乐湖新城【打造成创新园区、健康城区、生态景区的理念新城】瑶湖新城儒乐湖新城位于赣江西岸，为赣江新区的核心区域，东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至建业大道、英雄大道。正式纳入南昌市整体规划。l

瑶湖新城【打造成创新源地、研发基地、宜居福地、滨湖休闲胜地】围绕瑶湖环湖打造，更多的可用土地涌出，也为未来打造航空产业城做准备南昌东站高铁新区l

南昌东站高铁新区九龙湖新城【总部经济、现代商贸、文化旅游、高铁经济等新兴产业汇聚，集综合交通枢纽、一流生态环境、高端产业集聚、人文气息浓厚、产城融合示范为一体的城市副中心】该片区与目前还在规划中，未来如何规划打造需要更加详细的研究城市重点发展板块p

九龙湖新城作为城市的重点打造区域，依托地理中心、轨道交通和滨江景观优势，建成具有多元区域性功能的南昌城市副中心，是城市迈进的关键，未来的城市门户和名片九龙湖新城市是吉安近几年重点打造的区域，多个重大项目先后落户于此，例如以下几个代表项目：绿化：政府总投资7.5亿南昌九龙湖公园；教育：规划17所中小学，目前育新、外国语等名校资源已入驻；商业：万达茂、杉杉奥特莱斯等商业中心开业；医疗：规划引进4所大型医院，目前省妇幼保健院已投入使用，南昌市第一南下发展医院建设即将启动，南昌大学附属眼科医院入驻;交通：高铁枢纽、南昌西客站等大型交通枢纽于此，地铁2号线贯穿九龙湖新城已通车；生活：国际体育中心建于此，投资100亿打造保利文化艺术城，投资50亿打造大型医疗和养老机构；南昌市的发展，秉承“东拓、西进、男延、北控”的思路，红谷滩新区是城市核心区域，而九龙湖新城是目前南昌市造城运动的核心增长点；城市重点发展板块p

儒乐湖新城市是作为国家级赣江新区的集中起步区而成立的新城，为南昌打造大昌北经济圈的引爆点规划范围：位于赣江西岸，东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至建业大道、英雄大道，规划面积约28平方公里。定位：高端化、战略性的现代产业新城，生态化、时代性的健康生活新区”。理念：一大策略（优先控制儒乐湖、幸福河、江湖河以及外围梅林不建设区域，形成了“山—城—湖—江”的良好生态格局）四大理念（形成弹性城市、海绵城市、智慧城市、生态城市）整体规划：东西两片（西片为临空高端产业区、东片为新城生活片区）一带两廊（赣江城市风光带、幸福儒乐景观廊和吉祥君喜景观廊）城市基础设施建设p

城市基础建设道路及轨道交通体系较为完善p

政府财政收入居于全省最高，对城市建设有一定的支撑能力，未来城市基础设施建设推进速度快2017年江西省各市财政状况南昌城市基础建设轴一般公共财政预算收入（亿元）税收收入（亿一般公共财政预算支出城市高架道路有轨电车轨道交通城市支出比收入元）2009年2013年2014年•地铁1号线动工•地铁2号线动工南昌市景德镇市萍乡市九江市新余市鹰潭市赣州市吉安市宜春市抚州市上饶市417.08123.21102.73262.5492.6197.5591.07654.28191.2223.48528.27161.97153.2776.44435.12481.33551.571.552.182.011.751.683.162.782.142.952.57•九洲高架动工•港口大道高架动工110.27370.61108.05109.55329.88103.82295.08151.9•昌九快速路一期动工•红谷隧道动工2015年•地铁3号线动工•地铁1号线通车75.252016年2017年九洲高架部分路段主线通车245.36156.54225.27120.19214•地铁2号线部分通车•洪都大道高架路开

•有轨电车实验工程工建设•昌九快速路一期通

规划项目研究进行

•地铁4号线动工车（红谷滩-湾里）招标•红谷隧道通车2020年•地铁3号线通车244550.3Q城市能级及未来发展潜力？城市规划：城市规划能级高，发展缓慢，周期长。城市经济：二产主导，三产增长缓慢，且依附二产城市配套：城市基础建设进入初中级，现有设施较多，完善周期较长现状：未来：中部区域中心偏弱型二线城市维持二线城市能级力争二线城市上游Par

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1.2——城市人口研究41城市人口结构p

南昌市2017年末总人口546.35万人，城镇化率达73.32%，自2013年来年均增长人口为7万人，年均增长率保持在1.3%。p

南昌市在中部六省省会城市排名第五，近五年来年均平均增长率保持在1.3%的增长率，人口增速相对较慢。2013年常住人口2017年常住人口城市人口基数增长率南昌市长沙武汉郑州合肥太原518.42722.141022546.35791.811089.29988.1第五第四第一第二第三第六5.3%9.65%6.58%7.51%4.65%2.38%919.1761.1796.5427.77437.97数据来源：中部六省省会城市统计局、规划局城市人口结构p

南昌市2017年常住人口远大于户籍人口，属人口内流城市。p

中部省会城市对比，南昌城区面积较小，人口较多，人口密度较高，人均资源较少。户籍人口（万人）常住人口（万人）城市长沙武汉南昌郑州合肥太原708.79853.65524.66987.04742.76——791.811089.29546.35988.12013-2017年南昌市人口增长情况796.5437.97数据来源：各市统计局、规划局p

2017年江西省总毕业生数约30万人，南昌市近21万人，高等院校毕业生基数大人p

南昌城镇人均居住面积为35.53㎡，已进入住房相对过剩行列，未来需求空间受抑时间毕业生数量18.19就业率74.87%85.82%85.88%86.00%86.28%2013年2014年2015年2016年2017年17.8917.6918.921.11注：此表为中部六省省会城市公报数据，包含安置房，居民自建房，故人均住房建筑面积偏大注：该人均居住面积数据为各地市主力面积段/户均人口主要城市城镇化率对比p

2013-2017年中部六省省会城市城镇化率均呈平稳增涨的趋势，相对郑州高，相对其它省会城市低；2017年南昌市人口城镇化率为73.32%，房地产市场目前处于平稳发展状态城镇化率与房地产发展状况城镇化率＞70%城镇化率＜30%房地产业平缓发展房地产业平缓发展数据来源：各市统计局&统计年鉴城市人均购买力p

根据我国的实际情况，国内专家通常采用的房价与家庭年收入比，合理标准是家庭购房价格是其年收入的6倍，目前南昌已超过该标准，南昌近年整体经济水平稳步增长，经济地位仅次于长沙、武汉、合肥，因此，目前房价与居民收入存在较大分歧但未来将得到改善城镇人均可支配收入（元）房价收入比城市名称GDP（亿元）最新房价（元/㎡）位次123456武汉长沙13410.3410535.519130.24340546948360503797237675314691852011790140761398213542119840.430.250.390.370.360.38郑州合肥7213.455003南昌市太原3382.18数据来源：中国统计信息网、中指数据人口规模人口结构居住现状支付能力南昌为典型人口流入型城市高等院校毕业生数量多，就业率较高城镇人均居住面积为35.36㎡，已超武汉、郑州等存量过剩城市，城市未来需求扩容或受到一定抑制财富集中，低收入人群基数大，房价上行空间有限核心问题二：Q城市未来有效需求人口如何？城市未来人口预判p

由近几年南昌市全市总人口增长率计算，2018-2020年，全市人口约以5.9万/年的速度增长，增长幅度较大，至2020年，全市人口约566万。时间南昌市全市总人口年均增长率5705605505405305205105004904804702011504.950.54%201220132014201520162017201820192020507.87518.42524.02530.29537.14546.35552.96559.65566.420.58%2.08%1.08%1.20%1.29%1.71%1.21%1.21%1.21%2011201220132014201520162017201820192020人口总数（万人）504.95507.87518.42524.02530.29537.14546.35552.96559.65566.42数据来源：南昌市统计局&南昌市统计年鉴城市人口有效购买力判断p

城市人群收入结构以低购买力工薪阶层为主，有效购买力所占比例小，富裕人群行业集中度高，高收入人群集中在三产金融及卫生和社会工作等行业，对房地产未来价格上涨形成压力2016年南昌二三产业细分行业在岗职工数及工资水平2016年南昌二三产业在岗职工工资金字塔职工职工年平均工资（元）行业在岗职工数工资排名

数量排名1234567879卫生和社会工作金融业312312622346426234605616732692181621085118275101279960209324684625739046999769683富翁阶层6.8%第三产业）5.7万人5公共管理、社会保障和社会组织科学研究和技术服务业教育平均工资10万以上北京平均工资9.2万27.2%104中产阶层12.6万人（第三产业）6交通运输、仓储及邮政业文化、体育和娱乐业居民服务、修理和其他服务业武汉平均工资8.3万1117小康水平3.2万人8.6%（均为三产）98信息传输、软件和信息技术服务业电力、热力、燃气及水生产与供应2732763146904867801南昌平均工资7万62.3万人工薪阶层1016业房地产业74.3%二产46.3万人，三产16万1112131415161718122144812183932377521031159973163013376320759241571265557549901495344327141121建筑业•武汉市2016年在职职工年平均工资8.3万元，以此计算，南昌在其它中部较发达省会城市标准线以上员工数18.3万，整体占比34%，均为三产成员；1制造业153水利、环境和公共设施管理业批发和零售业租赁和商务服务业采矿业121814•南昌2016年在职职工年均工资7万元，以此计算，南昌在市标准线以上员工数21.5万，整体占比42.6，均为三产成员；住宿和餐饮业13015总计83.97701595686073958—其中第二产业第三产业46.28（占55.12%）37.69（占44.88%）Q城市未来有效人口需求如何？•南昌为人口流入型城市：南昌市户籍人口524.66万，常住546.35万，市区常住人口243.74万•未来市区常住人口规模较大：全市常住人口或以5.9万/年的速度增长现状：未来：市区人口规模大财富集中，购买力有限价格较为敏感人口容量增长有限有效购买力短期难有飞跃性突破Par

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1.3——城市市场研究52非工业土地整体成交情况p

南昌2013-2018年4月非工业用地成交量34188.54亩，总体供应量大，2015年土地成交量大幅度下跌，17年土地成交量开始回升•••南昌市2015年非工业土地受全国楼市下滑影响，土地市场整体下滑；近三年南昌市非工业用地成交面积总建面相对平稳，17年成交总建面722.9万㎡，楼面价创新高为4187元/㎡；2018年1-4月非工业成交总建面达254.17万㎡，未来土地供应将逐渐增多，土地市场火热，竞争激烈。南昌市近几年非工业土地成交情况（亩）南昌市近几年非工业用地成交量价走势4187160014001200100080060040020004500400035003000250020001500100050010000.009000.008000.007000.006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.008737.238707.363349317822825398.965221.404311.61173617061811.981368.7520131310.992014726.652015673.132016722.92017254.1702018.1-4201320142015201620172018.1-4成交量（亩）总建面（万㎡）楼面价（元/㎡）注：非工业用地，已剔除国企融资用地统计范围包含南昌县、新建区数据来源：江西国土资源交易网，数据截止2018年4月四大城市居住类土地成交对比p2012-2018年4月南昌商住及住宅用地成交量1718.49万㎡，土地供求量远高于赣州、九江、上饶p近三年南昌居住类土地成交占地面积维持在186-333万方，2016年土地成交量为近五年峰值，17年土地成交较16年下降26%；江西四大重点城市土地成交占地面积对比单位：万㎡江西四大重点城市土地成交建筑面积对比单位：万㎡40035030025020015010050900800700600500400300200100002012266.25144.1974.8426.62013339.1357.51147.682.52014250.1421.38181.6237.52015186.215.122016333.3487.5147.4250.92017245.61199.28182.793.4201897.8167.6257.19118.192012639.7364.72191.5654.52013798.421452014596.3345.78484.41352015435.7412.92016375.39222.65110.18126.32017440.09428.36436.26208.32018南昌赣州九江上饶南昌赣州九江上饶214.63125.01122.88281.52130.2393.9427.237318.51222.4注：商住及住宅用地，已剔除国企融资用地，统计范围上饶：含广丰区，不含上饶县赣州：中心城区，含赣县区、南康区南昌：含新建区，不含南昌县、进贤县、安义县九江：不含柴桑区数据来源：江西国土资源交易网，数据截止2018年4月各板块土地成交情况p

土地成交集中在九龙湖、高新区等开发区域，老城区板块土地市场接近饱和，土地供应较少•

2014年土地成交量较多，土地成交主要集中在九龙湖、高新，老城区板块土地供应趋势下降；•

2015年土地成交量大幅度下跌，至17年土地成交量才有所回升，17年各板块西湖区成交量最大为111.3万㎡，其次为九龙湖；•

随着城市区域扩张，土地开发进程推进，各开发板块未来土地供应或将继续增大；南昌市近年各区域板块土地成交占地面积（万㎡）南昌市近年各区域板块土地成交建面（万㎡）200.00160.00120.0080.0040.000.00400.00300.00200.00100.000.00东湖1.017.21西湖17.4327.0921.79111.396.30青山湖0.007.074.585.680.00青云谱12.0227.130.00高新红谷滩6.693.490.003.643.81九龙湖180.7678.1346.5277.889.29经开41.3939.1110.3432.477.69湾里南昌县121.6133.2233.3446.3544.05新建100.2848.4089.4916.870.00东湖3.04西湖103.5386.8549.91173.1613.59青山湖0.00青云谱59.7771.850.00高新154.4299.7278.5749.8152.65红谷滩8.40九龙湖358.1988.85经开湾里南昌县257.6876.00新建234.01113.36228.9850.120.002014年2015年57.9259.8524.5023.0326.5420.8517.3841.2815.1223.122014年2015年2016年2017年2018年81.2293.1523.7984.4719.4050.7232.0280.8824.9333.2932.0548.1340.910.0017.4310.6711.350.0015.360.002016年15.722017年11.0289.5768.7515.310.0038.880.0013.8113.35126.0818.58107.23103.322018年0.00注：商住及住宅用地，已剔除国企融资用地统计范围包含新建区、南昌县数据来源：江西国土资源交易网四大城市楼面价及溢价率对比p南昌近三年楼面价逐渐攀升，17年南昌楼面价远高于九江、上饶、赣州，土地价值尤为显著p南昌2017年土地成交平均溢价率高达85%，土地竞争相对九江、上饶较为激烈；四大城市土地楼面价对比四大城市土地成交溢价率对比6000100%90%50004000300020001000080%70%60%50%40%30%20%10%0%201524722455143812602016351930731079151420175362311019781860201532%14%41%0201656%52%45%49%201785%92%44%73%南昌赣州九江上饶南昌赣州九江上饶注：商住及住宅用地，已剔除国企融资用地平均溢价率统计为有溢价的地块的平均溢价率数据来源：江西国土资源交易网各板块楼面价及溢价率对比p

红谷滩板块土地市场已经成熟，土地供地量少；近年经开区、青山湖区成为南昌投资热点板块近年总溢价率区域高价项目主要在老城区东湖区。经开区

70.8%青山湖

68.3%湾里区

57.9%高新区

32.6%红谷滩

30.8%东湖区

29.8%青云谱

29.2%九龙湖

27.5%西湖区

14.3%••2017年5月名城地产（福建）有限公司以14.78亿高价竞得西湖区朝阳板块73亩地块，楼面价13820元/㎡，成为新地王；2018年2月江西省众鑫房地产开发有限公司/南昌市水投房地产开发有限公司以3亿高价竞得西湖区39亩地块，楼面价7644元/㎡；•2018年1-4月经开区土地溢价率高达115.3%，土地市场竞争较其它板块更为激烈。南昌市近年中心城区各板块土地成交楼面价（元/㎡）南昌近年中心城区土地成交板块溢价率9000600030000200.0%150.0%100.0%50.0%0.0%红谷滩282133320高新区1776635东湖区72703052696468900经开区15222135216068864304西湖区35473576550352334602青云谱32905764421642160湾里区22001423369532242069九龙湖14772446350630222569青山湖0红谷滩0.0%高新区8.9%东湖区经开区西湖区5.9%青云谱0.0%湾里区13.2%0.0%九龙湖0.0%3.1%青山湖0.0%2014年成交楼面价2014年土地溢价率164.4%

27.9%2015年成交楼面价2016年成交楼面价2017年成交楼面价2018年1-4月成交楼面价52116847220602015年土地溢价率2016年土地溢价率2017年土地溢价率0.0%0.0%0.0%86.2%0.0%0.0%43.9%83.0%93.4%11.5%

105.1%73.5%1283794638010.0%13.5%95.4%16.6%21.5%9.5%0.0%0.0%0.0%159.6%

122.9%

109.5%8014062.6%45.5%0.0%23.6%0.0%0.0%0.0%2018年1-4月土地溢价率

0.0%115.3%

44.2%注：商住及住宅用地，已剔除国企融资用地数据来源：江西国土资源交易网四大城市地楼比对比江西四大重点城市横向对比，南昌近三年地楼比徘徊在30-51%左右，15年南昌地楼比接近于其它三大重点城市，至17年其地楼比达51.6%，较15年上涨22.1%，远高于赣州、九江、上饶，其房地产开发利润相对较低；四大城市楼面价与住宅均价比值对比南昌赣州九江上饶时间住宅均价住宅均价住宅均价住宅均价楼面价247235195362地楼比29.5%37.8%楼面价245530733110地楼比37.4%42.3%35.3%楼面价143810791514地楼比30.2%21.1%24.8%楼面价126015141860地楼比21.1%27.4%26.1%2015年2016年2017年838193076562726487944760509561095961552171351038251.6%注：土地为居住类土地，已剔除国企融资用地住宅均价为各城市中心城区均价数据来源：中指数据2017年重点土地成交明细及分布南昌市17年青云谱成交地块12宗，数量最多，多为保利、新力拍得，其次为西湖区7宗(华侨城竞得6宗商住用地、福建名城地产以地王楼面价竞得一宗居住用地），高新区6宗；东湖区及湾里区品牌房企拿地较少；用地性质用地面积（㎡）

（元/㎡）楼面价竞得人序号地块编号区域竞得时间161234567DAEJ2016059DAEJ2016058DAGJ2016057DAFJ2016043DAFJ2016042DAGJ2016062DADJ2016051-55九龙湖九龙湖经开区高新区高新区经开区青云谱二类居住二类居住商住7.293772402787987386993055424510正荣美的恒大恒大蓝光中海保利2017年1月2017年2月2017年1月2017年1月2017年1月2017年1月2017年1月16经开8.55.83.616.114.2商住居住湾里居住4居住2东湖8DABJ2016044-49西湖区商住1004969华侨城2017年1月青山湖11高新红谷滩9DAFJ2017007DABJ2017004DAEJ2017006DAK2017003高新区西湖区红谷滩新建区商住居住商住商住7.34.93.6394501382085228122华邦名城富力融创2017年5月2017年5月2017年5月2017年2月101112西湖新建青云谱13DAK2017002新建区住宅2.98625上海建工

2017年2月1415161718DAK2017001DAAJ2017015DXJJ2017005DXJJ2017003DXJJ2017007新建区东湖区商住商住商住居住居住22.4590927136253035794985恒大苏宁绿地绿地金科2017年2月2017年7月2017年9月2017年9月2017年9月九龙湖赣江新区赣江新区赣江新区9.69.58.3南昌县19DAIJ2017026湾里区商住8.94163阳光城2017年9月2021222324DAFJ2017023DAFJ2017024DAEJ2017030DADJ2017033-38DADJ2017039高新区高新区九龙湖青云谱青云谱二类居住商住3.52.254078600779762927400蓝光联发金茂保利新力2017年9月2017年9月2017年12月2017年12月2017年12月商住17.711.35.8商住商住2018年重点土地成交明细及分布南昌市18年品牌房企主要在南昌县、经开区、高新区拿地，其中南昌县5宗、经开区5宗，高新区3宗；东湖区、青云谱、红谷滩等中心城区2018年基本无居住类土地供应，致使开发商逐渐向城市外围扩张区域拿地用地性质用地面积（㎡）楼面价（元/㎡）14序号1地块编号区域竞得人竞得时间5DAJ2017063-64

南昌县

商住DAJ2017065

南昌县

住宅DAJ2017067

南昌县

住宅22.85.75.43.66.32.86.72.111.11.62.219.86.4242400443254374670430029252040551224004441110391546587328185400新力

2018年1月龙湖

2018年1月固特实业

2018年1月中骏

2018年1月新力

2018年1月正荣

2018年1月勤悦

2018年1月勤悦

2018年1月红星

2018年4月新力

2018年4月新力

2018年5月新力

2018年6月中海

2018年6月绿地

2018年7月中海

2018年7月经开2湾里34DAJ2017068

南昌县

住宅二类居东湖5DAGJ2017046

经开区青山湖住高新红谷滩6DAFJ2017049

高新区

商住DAFJ2017051

高新区

商住DAFJ2018005

高新区

商住7西湖8青云谱新建9DAIJ2018006DABJ2018007DABJ2018009湾里西湖西湖商住商住商住134101112131415九龙湖2南昌县DAK2018011

新建区

商住DAK2018013

新建区

商住DXJJ2018010-

赣江新商住14区赣江新区DXJJ2018015居住11.1土地市场市场容量成交结构市场存量商办市场企业生存品牌房企相关政策市场拍地竞争激烈，价格不断攀升，溢价率高成交研究土地供应较江西其它地市多，南昌市土地成交16年跌至谷底，17年土地供应量加大，成交开始回暖，后期市场容量大成交价格分析2015-2017年楼板价在2472-5462元/㎡，楼面价“跳跃式”上涨，土地溢价率高成交地楼比南昌地楼比维持在30-51%之间，地楼比相对高，房地产开发利润空间相对较低江西四大重点城市市场量价对比南昌近三年商品住宅成交量远超于赣州、九江、上饶；至2017年年末，南昌市商品住宅成交均价达10382元/㎡；近三年价格涨幅为12%，对比于赣州、九江、上饶，其价格上涨幅度较小；8007006005004003002001000江西五大城市近三年住宅价格趋势对比江西五大城市近三年商品住宅成交量对比单位：元/㎡单位：万㎡1200010000800060004000200002015838165624760596120169307726450955521201720155872132758620166472673181352017431216275146南昌赣州九江上饶10382879461097135南昌赣州九江上饶2017年价格增幅对比：南昌12%，赣州21%，九江20%，上饶29%备注：统计范围南昌不含新建区、南昌县赣州不含赣县区、南康区数据来源：各市房地产信息网、中指数据市场表现与政策调控的关系p

受2015年央行持续降息、降低首付等“托市”政策作用下，2016年南昌市房地产市场供应呈现明显放大，销供比为1.28：1，供略大于求，供求之间的关系也在逐年趋于平衡，市场较为健康。2017年限购政策的加码升级也逐渐影响南昌市整体市场。南昌市区住宅供求量价走势800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.0012000打压房价过快增长

为扭转颓势，从南昌开始限购，当

2012年4月份开始以年成交量下滑明显

价换量再度上演当年延续至2012年3月

价跌量升。上半年成交不尽理想，新房市场供应同

南昌市场过热，房

限购新政的加码升进入到6月底企业以

比下降，成交量

价空间被透支，城

级，在限购区域内开发商资金回笼，市场走稳后，价格再度上扬，整个2013年市场表现良好。价换量，7月起成交

同比上涨住宅市

市的扩展规划带动

效果显著，成交量10000量出现反弹，但价格

场库存回归合理

周边市场量价齐升

相比减少份持续下滑，为挽救楼

空间市，限购、限贷全面放开，