房地产营改增税务培训课件(非财务人员培训)

营改增专项培训2016年4月

目录

一、增值税基本原理

二、房地产、建筑行业增值税基本规定

三、营改增对新老项目的税负影响四、营改增后对投资的影响五、营改增近期工作安排一、增值税基本原理（一）增值税原理增值税：以商品、劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。增值税实行价外税，最终消费者是税负的最终承担者。一、增值税基本原理（二）营改增之前的增值税与营业税（1994年-2011年12月）税目一般纳税人税率小规模纳税人征收率销售货物17%、13%3%提供加工、修理修配劳务17%3%进口货物0增值税税目税率交通运输业3%建筑业3%金融保险业5%邮电通信业3%文化体育业3%娱乐业5%-20%服务业5%转让无形资产和销售不动产5%营业税一、增值税基本原理（三）营改增步骤（2012年1月-2016年4月30日）时间行业2012年1月-2013年8月交通运输业和部分现代服务业2014年1月铁路运输和邮政业2014年6月电信业2016年5月金融保险业、建筑业、房地产业、生活服务业一、增值税基本原理（四）增值税的定义及征税范围增值税：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物、销售服务、无形资产、不动产的单位和个人，为增值税的纳税人。销售货物进口货物；加工、修理修配劳务；销售无形资产销售不动产销售服务：交通运输服务邮政服务电信服务建筑服务金融服务现代服务生活服务一、增值税基本原理（五）增值税税率税率/征收率项目17%销售货物、提供修理修配劳务、进口货物、有形动产租赁、13%销售部分货物11%交通运输、基础电信、邮政、不动产租赁、建筑、销售不动产和转让土地使用权6%增值电信服务、金融保险服务、现代服务、生活服务3%(征收率)所有小规模（房地产企业除外）、选择简易征收的砂石土料砖瓦石灰水泥混凝土企业0%出口货物及部分跨境服务免税部分跨境服务一、增值税基本原理（六）增值税与营业税税率对比项目营业税增值税一般纳税人增值税小规模纳税人有形动产租赁5%17%3%交通运输业、基础电信服务、邮政业、建筑业3%11%3%服务业、金融业5%6%3%转让无形资产和销售不动产5%11%5%娱乐业5%-20%6%3%（七）营业税与增值税区别项目营业税增值税计税原理及特点实行价内税；每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税；实行价外税；对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税；计税基础销售回款=收入销售回款/(1+税率/征收率）=收入应纳税额计算应纳税额＝销售回款×税率应纳税额=销项税额-进项税额税率一般较低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%、3%）进项税不涉及“以票控税”，取得增值税专用发票，并在规定时间内（180天）认证并抵扣。发票开具不区分普票、专票增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，均需通过增值税发票系统升级版开具，与税务机关即时联网。征管特点简单、易行增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大虚开增值税专用发票、非法出售增值税专用发票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票等行为需承担刑事责任一、增值税基本原理增值税是价外税：收入=销售回款/（1+销项税率）成本=工程款/（1+进项税率）在一般计税方法下一、增值税基本原理（八）营业税与增值税区别例：太原市某房地产开发企业自2016年6月开始销售其开发的位于太原市万柏林区的某住宅项目，当月取得销售收入1000万元。该公司上月取得其太原市某装修公司（为一般纳税人）开具的增值税专用发票一张，价税合计800万元，已经于当月认证。当月无其他任何业务发生。(不考虑土地款抵扣的情况）假设该项目为房地产老项目，选择适用简易征收方法：当月收入=1000/（1+5%）=952.38万元当月应缴增值税=952.38×5%=47.61万元该公司当月增加成本为800万元（与营业税项下一样）假设该项目为房地产新项目或者为选择适用一般计税方法的房地产老项目：当月收入=1000/（1+11%）=900.9万元当月销项税额=900.9×11%=99.09万元当月进项税额=800/（1+11%）×11%=720.72×11%=79.27万元当月应缴增值税=99.09-79.27=19.82万元该公司当月增加成本720.72万元假设该项目2016年6月尚处于预售期，该1000万元为预售收入，该项目为房地产新项目或者选择适用一般计税方法的房地产老项目：当月预缴增值税=1000/（1+11%）×3%=900.9×3%=27.02万元当月进项税额=800/（1+11%）×11%=720.72×11%=79.27万元该公司当月增加成本720.72万元纳税人具体规定一般纳税人（年应税销售额大于500万或者虽销售额未达到但会计核算健全的纳税人）适用一般计税法，应纳税额=当期销项税－当期进项税＋进项税转出或分摊；购进货物、服务、无形资产、不动产均实行进项抵扣制度；税率：17%、13%、11%、6%；可自行开具增值税专用发票。小规模纳税人应纳税额适用简易计税办法，即销售收入×征收率购进货物、服务、无形资产、不动产均不得抵扣进项税；征收率：3%或者5%（房地产开发企业）不得自行开具增值税专用发票，可由税务机关代开专用发票；一、增值税基本原理（九）增值税一般纳税人与小规模纳税人二、房地产、建筑行业增值税基本规定（一）房地产增值税基本规定1.税率一般纳税人税率小规模纳税人征收率销售不动产11%5%转让土地使用权11%5%租赁不动产11%5%提供物业服务6%3%二、房地产、建筑行业增值税基本规定（一）房地产增值税基本规定2.房地产新老项目的区分房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。房地产老项目可以选择适用一般计税方法或是简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更。房地产新项目只能采用一般计税方法（针对房地产一般纳税人）。3.房地产一般计税方法与简易计税方法的区别（针对房地产开发企业）一般计税方法：当月应交增值税=当月销项税额—当月进项税额+当月进项税额转出或者分摊当月销项税额=当月不含税销售收入×11%当月进项税额=当月已经认证的专用发票上注明的税额（不要求是当月取得的）+上月留抵税额可以开具11%的增值税专用发票简易计税方法：当月应交增值税=当月不含税销售收入×5%不得抵扣进项可以开具5%的增值税专用发票二、房地产、建筑行业增值税基本规定（二）房地产开发企业（采取一般计税方法的一般纳税人）销项税额的确定1.销售收入的确定：按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。向政府支付的土地价款，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。例：太原市某房地产开发企业自2017年6月开始销售其开发的位于太原市万柏林区的某住宅项目并当期取得销售收入10亿元。该项目于2016年8月招拍挂取得土地，向政府支付土地价款20亿元并取得合规票据。按建筑面积比例计算的当期允许扣除的土地价款为6亿元。

当月销项税额=（10-6）/（1+11%）×11%=0.39万元二、房地产行业增值税基本规定（三）房地产开发企业（一般纳税人）进项税额的确定1.进项税额是纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

2.进项税额的确定：增值税扣税凭证上注明的税额（购进农产品除外）增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）海关进口增值税专用缴款书购进农产品开具的农产品收购发票或者销售发票如:开发商从花卉生产者手中购进花木扣缴义务人取得的完税凭证3.进项税额的取得：一般纳税人和小规模纳税人均能开具增值税专用发票一般纳税人按税率开具增值税专用发票：17%，13%，11%，6%小规模纳税人按征收率开具增值税专用发票：3%，5%二、房地产行业增值税基本规定（三）房地产开发企业（一般纳税人）进项税额的确定4.不得抵扣进项的支出(实施办法27条）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费（包括个人交际应酬消费）的支出。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。非正常损失的支出、非正常损失的在产品产成品所耗用的支出、非正常损失的不动产及其所耗用的支出、非正常损失的不动产在建工程所耗用的支出。。购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务（住宿可以）。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率二、房地产、建筑行业增值税基本规定（三）房地产开发企业（一般纳税人）进项税额的确定5.例：某房地产开发企业（为一般计税的一般纳税人）行政部于2016年8月购进一台奥迪小轿车，如果该小轿车专用公司高管个人或其家庭使用，则属于集体福利，不得抵扣，对其发票没有要求，取得合规发票即可；如果该小轿车专用公司业务开展使用，可以抵扣，要求必须取得一般纳税人开具的增值税专用发票；如果该小轿车部分时间公司高管使用，部分时间用于公司日常业务，则可以抵扣，要求必须取得一般纳税人开具的增值税专用发票；如果属于后两种情况，但因特殊情况经领导批准，可以取得小规模纳税人开具的增值税专用发票。如果该小轿车开始专供公司高管个人或其家庭使用，但后来改为专供公司业务使用或者混合适用，可以抵扣（财务核算时要做进项计算），要求必须开具一般纳税人开具的增值税专用发票。

二、房地产、建筑行业增值税基本规定（三）房地产开发企业（一般纳税人）进项税额的确定6.融创公司对发票的要求原则上任何支出均必须取得一般纳税人开具的增值税专用发票！！！（特殊情况下经领导批准可以取得小规模纳税人开具的增值税专用发票）。不接受任何增值税普通发票！（例外见下）房地产公司对发票只做合规要求的项目：适用简易计税的房地产老项目的所有支出：如使馆壹号院的所有支出贷款及与贷款直接相关的融资顾问费旅客运输服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务、集体福利或个人消费除第二条外，第一条或第三条均不能改变用途希望能够在领导推动下，制定融创内部的发票取得制度。

二、房地产、建筑行业增值税基本规定（三）房地产开发企业（一般纳税人）进项税额的确定-与建筑业的博弈7.建筑业的税率和征收率：一般纳税人建筑业的税率是11%，小规模纳税人建筑业的征收率是3%。8.一般纳税人建筑业企业可以选择采取简易征收的情况（按3%的征收率纳税）：以清包工的方式提供建筑服务。清包工是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。为建筑工程老项目提供的建筑服务。二、房地产、建筑行业增值税基本规定（四）房地产开发企业的纳税申报1.增值税纳税义务、扣缴义务发生时间：是纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。2.增值税的申报：一般纳税人房地产开发企业销售自行开发的房地产开发项目适用一般计税方法的：以当期销售额和11%的适用税率计算