论开发区土地集约利用

论开发区土地集约利用

随着经济快速发展和现代化建设的加快，中国人地矛盾、资源环境压力等问题日益突出。特别是近几年,随着城市化水平的提高,城市化过程中存在着过多占用耕地、土地资源集约化水平低、城镇用地结构不合理、资源环境压力增大等问题开发区土地集约利用评价工作的开展,对于控制开发区盲目扩张,促进开发区低效用地挖潜,提高开发区用地管理水平,建立健全开发区土地节约集约利用考核制度与长效机制,增强参与宏观调控的能力,构建资源节约型社会均具有重要意义,并且可以为开发区扩区升级提供了科学依据1国家级高新技术产业开发区中山市火炬开发区,创建于1990年,1991年3月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区。根据中山市2006年土地利用变更调查资料,开发区行政辖区总面积9276.14hm2评估指标体系的建立2.1下一步研究体系根据开发区土地利用现状和集约利用内涵的界定,开发区土地集约利用程度评价指标体系由目标、子目标和指标3个层次构成。目标层由土地利用状况、用地效益、管理绩效等构成,子目标层由土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度、工业用地投入产出效益、土地利用监管绩效、土地供应市场化程度等构成,指标层由16个指标构成2.2理想值比例运算法本研究评价指标权重确定方法采用特尔菲法获得火炬开发区集约利用程度评价分值主要采用理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度量的。理想值是在相关的技术标准、产业发展规划和多位专家意见的综合考虑下确定的。3评价模型和数据处理3.1评价模型火炬开发区集约利用程度评价采用多因素综合评价模型予以评价3.1.1不同目标层的元素值计算公式式中:F开发区土地利用集约度目标分值按如下公式计算:式中:F3.1.2采用综合评价法计算综合评价式中:F为土地利用集约度综合分值;Fi为i目标的土地利用集约度分值;Wi为i目标相对总目标的权重值;n为指标个数。3.2评价指标的aa处理由于不同种类的指标评价目的不同,因此各项指标的取值范围和单位都不尽相同,如果直接对原始指标作分析则比较困难而且精确度不高,为此必须对各类型评价指标作无量纲处理,使所有的指标取值分布在同一个区间内,以便分析比较。对于指标的无量纲化,系统论中有不同的处理方法,该评价中主要采用理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度量。评价指标实现度分值应在0%~100%之间,当大于100%时,该项指标的实现度为100%。4宏观集约度影响c从表1可以看出:3个目标层因子中,由于权重大小不同的关系,土地利用状况对开发区土地利用集约度的影响贡献最显著,目标分值达38.93%,其次是用地效益的影响,目标分值28.73%,管理绩效的影响较小,目标分值达17.26%。本研究以同等城市指标标准、同类城市指标平均发展水平、经验标准等数据,设定如下宏观集约度标准。若集约度(C)≥80%时,集约性优;当70%<C≤80%时,土地利用集约性好;当60%<C≤70%时,土地利用比较集约;当50%<C≤60%时,土地利用基本集约;当40%<C≤50%时,土地利用不太集约;当20%<C≤40%时,土地利用不集约;当C≤20%时,土地利用极不集约4.1地层强度测试火炬开发区的土地开发率、供应率和建成率水平都达到了较高水平。从用地结构状况来看,开发区工业用地率达到了69.91%,高新技术产业用地率为11.13%,面积为114.12hm4.2影响土地效率的因素火炬开发区内工业企业固定资产投入达4256.09万元/hm4.3发展现状分析目前的土地有偿使用率水平比较高,工业用地招拍挂率仅为1.45%,是由于开发区发展历程的客观原因造成的,同时从另一个方面说明开发区用地数量不够的紧张局面,对于经济发展存在一定的制约和影响,为了保障经济持续健康快速发展,火炬开发区已有强烈的扩区需求和必要性。5有关土地集约方案的建议5.1建立和完善土地利用指标体系火炬开发区必须将开发区规划与土地利用总体规划衔接起来,在指标体系中体现人均用地标准、容积率、土地投资强度和产出效益等,并通过土地利用规划来落实。杜绝“规划跟着项目走,土地任由投资者圈占”的现象。使完善后的指标体系,既有利于城市化建设,又有利于集约利用土地;既达到发展建设的目的,又起到最大限度地节约用地的作用,缓解建设用地和保护耕地的矛盾。5.2建设用地利用提高开发区土地利用效率最重要的方面就是深度挖潜和盘活存量用地。进行深度挖潜,就是要改变现有的“摊大饼”方式,尤其是开发区建设用地利用方面,可结合集约利用潜力评价成果,在不影响环境质量的前提下,适度提高建筑高度,提高建筑密度,提高建筑容积率,从而增加单位面积土地的产出效益。在提高开发区土地利用容积率的同时,加快消化闲置土地,盘活存量用地,从而建立严格的监管机制。除了改变土地利用方式,提高土地利用效率之外,还需要建立用地考核标准,监督和推动土地使用者高效合理用地。5.3优化用地结构,实施产业置换火炬开发区可以用经济杠杆和行政干预相结合的方法,把区位条件优越而综合效益很差的工业实行产业置换,为其他产业尤其高新产业、第三产业的发展和基础设施建设提供土地资源,从而优化土地利用结构,促进土地利用功能的提升。5.4建立集约用地利益约束机制在今后工作中需大力建立成熟发育的土地市场,促使其公开、公正、透明,让市场彰显土地价值。通过价格杠杆,促使集约用地利益约束机制的形成。对经营性基础设施用地实行有偿使