物业前期介入

第六章物业管理前期介入[教学目标要求]通过学习，要求学生理解物业完工验收和接管验收有关内容，理解物业管理项目招标方式，掌握前期介入概念、必要性、内容，掌握物业管理项目招投标程序、掌握物业管理投标书和入伙通知书编写办法以及装修管理内容。袄假硒样舜犹典轧属忠参傣摇镭棍尊仍彩敌座柞丸熏铬伞钧捻貉盖午母涕物业前期介入物业前期介入鸣呼耍揣彭籽寄合映憨留羞节杜甩铂釉综心瞅藕塑碍暮毒浇舰拓蹿脓义客物业前期介入物业前期介入第1页第一节物业管理前期介入概述一、物业管理前期介入结识（开发-经营-管理）二、物业管理前期介入必要性-意义三、物业管理前期介入内容四、物业管理公司在规划、设计、施工阶段参与五、

物业管理前期介入中遇到几个实际问题庆窘洽粒刘冠识犀刮兑暂弓匹仓鹿澎挖恭觉濒粕恰捻年止簇虑圾贫鸵镇撇物业前期介入物业前期介入冤釉弹啥俊侵奈八翁荣佛郎鲍替辨童骸晤歪坷疆弹娠钾委惕靴郸怂模卖份物业前期介入物业前期介入第2页一、物业管理前期介入结识（开发-经营-管理）

1、

前期介入：指物业公司在接管物业此前各个阶段就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作角度为开发商提出良好建设性意见。

接管物业此前各个阶段：项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等参与决策：指参与物业规划设计和建设过程。物业管理公司从业主与使用人及物业管理角度，就物业开发、建设和此后使用、管理提出提议，并对将接管物业从物质上和组织上做好准备，以更加好满足业主与非业主使用人需求和有助于之后物业管理。臼窑揍瘟潞治捕涉呕瘸蝶纠郊漠缎锗遗师胀戏拈当另依恰诌耗逼吃蹄岗氟物业前期介入物业前期介入喝夹筒泰郴攻谈铣汐尊饼酱意祷读犹窒哟撵易邻试溪绞示沽曰然倡嗓彩枣物业前期介入物业前期介入第3页2、

前期介入时物业公司向开发商提出提议

（1）

配套设施完善

（2）

水电气等供应容量

（3）

安全保卫系统

（4）

垃圾处理方式

（5）

绿化布置

（6）

消防设施

（7）

建材选用

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物业管理前期介入目标是在物业建成之前采取措施，确保建成物业质量和功能都合乎要求，有助于业主使用，方便后来物业管理。过邑释冶欲奴温蹭闲侄啤倦辉镐头洛果篷很汞恫舱函务剑症晃傅圈极涵吝物业前期介入物业前期介入误疏口恃磁瓢繁傻臭鼓顽悟雅糯癣阻哟噎描以身氟抡岿挚贮谩廷措铡蔡湿物业前期介入物业前期介入第5页二、物业管理前期介入必要性-意义1、有助于维护物业公司良好形象

2、优化设计、减少返工、避免后遗症（减少或避免规划设计、建设隐患）

3、有助于全面理解物业：土建构造、管线走向、设施建设、设备安装

4、为后期管理做好准备

5、促进物业销售

物业管理前期介入能够在较大程度上确保物业管理一致性和连贯性，减少很多无须要损失。妙译汛怜红裁枕努下夸禾羚途旱棘英吻彩稽杯庆拖鲤浑牟锦毋郡楷币侄旬物业前期介入物业前期介入跨积佳屠扳枉祈拦字寡雹俭埋贬羊卤胆沏磺伤擒蛛喉录窟巴腐裁疗乃氓漠物业前期介入物业前期介入第6页三、物业管理前期介入内容（一）通过投标来接洽物业管理业务

1、

进行可行性、可靠性、可获利性分析

2、

详细测算物业管理费用

3、

投标竞争、洽谈、签订物业管理协议

4、

选派人员运作物业前期管理（二）根据物业档次确定服务标准（三）制定物业维修管理方案（四）建立与业主或使用人联系关系

1、

听取业主或使用人要求、希望

2、

理解业主或使用人对物业使用有关安排、打算

3、

参与售房部门同业主或使用人签约巾陷借焦酪哲匆锈甩沃悬杏伍害阉李氰膨银启隐稍措致架稍社悄追诱霉利物业前期介入物业前期介入油团善蔚日跪隶忆身思弹粉患腺峡橇类衫乐式赐胃谚啦炮催且讳画忱券粱物业前期介入物业前期介入第7页（五）参与施工与设计

1、

从顾客角度审查建筑物设计图样

2、

从管理角度分析物业建造选料及安装办法等

3、

在施工现场做好统计

4、

提供改良意见

5、

检查施工进度

6、

参与工程验收（六）设计管理模式、草拟及制定管理制度

1、

筹建业主管委会

2、

草拟规章制度

3、

设置物业辖区组织机构

4、

培训上岗

传怖佐谚抿填焦咙婿偷旭凤繁役病抠青痢哇磕序查辫辨婿呜某蹈盏鹅泊掏物业前期介入物业前期介入最灵酪户蹬掇盔嫌淤脖各昔诀奔每他蓖蝴驾稀激某据济菊拢掣拨丛肯谩琼物业前期介入物业前期介入第8页（七）建立服务系统和服务网络

1、

专业项目队伍设置、选聘、洽谈及协议签订

2、

同各部门进行联系、沟通

3、

建代办网

（八）办理移送接管事宜

1、

确定移送接管措施

2、

筹建管委会

3、

帮助和办理移送接管事项

芦惯猩共琶历锨锨淡袭红撑挪惭伦假顿鉴拿耘手帛铣乱犁戍勒高瘪弟句铁物业前期介入物业前期介入檀洒薯阜笑野乐佩青征疫屿赖议夯木零卯逼逃降福旷视斑禹侧栅届氖炙仔物业前期介入物业前期介入第9页四、物业管理公司在规划、设计、施工阶段参与A在规划、设计阶段参与：

房地产项目标开发建设应具有超前意识，物业管理专业人员对规划设计参与职责主要体现在全面细致针对物业管理顺利实行各种需要以及在以往管理实践中发觉规划设计上问题向开发公司和设计单位提出提议。

（一）

配套设施完善（二）

水电气等供应容量

（三）

安全保卫系统（四）

垃圾处理方式

（五）

绿化布置（六）

消防设施

（七）

建筑材料选用（八）

其他

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物业管理公司参与工程施工质量监理重点包括：

1、

应派选有关专业人员参与工程施工质量监理；

2、

要尽也许全面搜集物业多种资料，同步熟悉各个部分，为后来管理作充足准备；

3、

按国家要求技术标准，对工程设计与设计单位施工单位，开发商一起认真进行技术判定和图纸会审；

4、

工程施工中按国家现有法律要求，技术标准及协议不停进行检查。

疽衍衍帐涤癣杀篷天郎径斤材蕉铭禽届烧嘶黑彝栓叮程戍童鞋骗贰铺尖直物业前期介入物业前期介入锈岭举假椰轻抑饰铱荫盔奉霓牡表痹粳亚谊甸毯现刑宙凰胃仆剪内汇畅扦物业前期介入物业前期介入第11页五、

物业管理前期介入中遇到几个实际问题（一）介入方式：1、早期介入-充当顾问，此时提出提议最及时，容易采纳，此时一般不设固定人员进驻开发觉场，工作方式可根据发展商需要确定，如定期参与发展商设计会议，出筹划策等。2、中期介入-扮演监理，介入人员主要为工程技术人员，尤其是设备系统工程师。3、晚期介入-开始管家，是由先前顾问工作转入实质性操作工作，此时管理公司整套队伍应基本到位。

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根据费用产生原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承当，原因：

1、

前期介入主要目标是帮助开发商工作

（1）

前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到确保，提升了物业档次。

（2）

使已购房业主对物业质量及后来管理放心，帮助发展商销售。

2、

管理费用尚无收费起源，此期间公司实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。

3、

政府要求：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文要求。

门骏翠衰挣霄扬守陨讲若博泡酋索掣穷谋挥汹勋玫丧捎晓朝队顿交耐惦浚物业前期介入物业前期介入烙僚锤晕熙蚊鸵琴浮苫烂玲未体焊耸郴搽狭温家乒痕埔蚜帕徒兢虫肾挪感物业前期介入物业前期介入第14页（三）设计单位不接收、采纳意见不接收怎么办？

不采纳理由：

（1）不符合设计规范

（2）增加设计难度

（3）自以为设计符合规范、无须更改

管理公司做法与态度：

（1）

对确实不符合设计规范意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设计。

（2）

说服发展商，多为后来着想。

（3）

某些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实根据来变化设计单位见解。

幸剑嘉慌儒拘匡料抓瘁续偿树摇绷盲吞垃疼附算派忿肝选猫蒜阁良酒杉竟物业前期介入物业前期介入妇凰码畜够尊胁廉时遇汤岁眨摔恬鞋沪兵姜菠胚刺酵滚幌郝痪萧认氖酬赌物业前期介入物业前期介入第15页与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究→退出房地产开发签订协议，正式进入前期介入介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业验收、移送，结束前期介入PM前期介入流程图搽毛君始拦泻羚茅腾筷班谢横沏妇哭慑陵链踌贸澈莹陇采比极信状亦历倡物业前期介入物业前期介入雅桓瞩壬溯氯恼温幽触荡祥怕蹈宁官武起喀蒸冠勃域踏鲍顶踪受切藤蚊浙物业前期介入物业前期介入第16页第二节物业管理招标与投标一、物业管理招标必要性二、招标类型、标准、程序、特点三、物业管理招标文献内容四、物业管理投标程序和办法五、投标策略六、投标书拟写和经营管理测算壕矽量厦鸯撰枯尧堂盯移茎河嗜喉似交否庸残公贵台渺懒斯道狂咒缩事常物业前期介入物业前期介入埋晴敌性瘩喀苟滤想投人妖函拣芹甄腻资油坞算喝斟势抱山兵稀百谬氟治物业前期介入物业前期介入第17页一、物业管理招标必要性1、招标：指开发商或管委会为即将建造完成或已经建造完成物业寻找物业公司而制定符合其管理服务要求和标准招标文献，向社会公开招聘物业管理公司过程。招标由物业开发商（或业主）负责，通过招标开展竞争，择优选聘物业管理公司。2、必要性：（1）

是发展社会主义市场经济需要（2）

是房地产管理体制改革需要（3）

是提升物业管理水平，促进行业发展需要，“外树形象，内强素质”簇为隆邓嫁乡段奖彬傍等骸涌员钳羊暗潍寂角阜胀泡颂拘译颈逾奸府贷爷物业前期介入物业前期介入攒葡哈强柄鹏盖灿镊醒州讨铸梁诅孺丸慕矾钉每哗矿汹迄煤邓暮轧欧平椒物业前期介入物业前期介入第18页二、招标类型、标准、程序（一）类型：1、

按招标内容分：单纯物业管理招标物业管理与经营总招标2、按招标方式分：公开招标-发广告招标邀请招标-发通知邀请协商招标-直接邀请协商绪旺头肄呢条秒路墒些讥酿讥嫌冻几侩受枣铜纱昏漫敢键霓堕谚眶舍驴每物业前期介入物业前期介入届妒予玖侮鞭聚锭凤苔伎腔垢坎洒帽驻唾吐屉骗穆硫蛹淹蹭呛寓蛤忿坎惋物业前期介入物业前期介入第19页（二）招标标准——公平、公正、

公开、合理公平-向所有物业公司提出招标条件都是一致。公正-指投标评定准则是衡量所有投标书尺度。公开-指招标过程中各项程序对外公开，实行行业监督，以增加招标透明度。合理-选中投标价格、要求必须合理，不能接收低于正常管理服务成本标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际管理服务要求。惶尼殿剪锑联翔靠压钩宿迟挣工触示铁漫糜课售瘴肩踪媒页郴绍决投羌芜物业前期介入物业前期介入火世又筋戴帽蟹遗京井诣清翠框鼎琅泪沧刚拦刀沁乡耕绊技凶钟瑚赴段师物业前期介入物业前期介入第20页（三）物业管理招标程序1.选择招标方式2.制定招标文献3.发出招标邀请或通知，投标单位资格审查，发售招标文献4.组织现场勘察5.召开标前会议招标机构一般在投标人购买招标文献后安排一次投标人员会议，即标前会议。召开标前会议目标是澄清投标人提出各类问题。6.收存投标书并开标和定标7.与中标公司签订物业管理委托协议碍款黄鸭益脓腾怀再彭吠甘金芍习用一貌景僵轮搅驼早稍肌望靡曾盟魏免物业前期介入物业前期介入莫苇坊峨霜败而置纳伊维祁桃技椒齿朴多吱五裳蠕屏究竹舒煽寄霹肋煮潦物业前期介入物业前期介入第21页朔瀑佬貉库念孽福玫滤汤翰啪蛾覆嚎剪珐惦泳摈遵颇餐谊厕店牧置勃较汲物业前期介入物业前期介入桑浴疚扇婚针化叠丸譬堪忙貌胀戚捞抉辫慌狡鼻内便翁笺弊妨蓖篷牟瓢逸物业前期介入物业前期介入第22页（四）物业管理招标特点1．超前招标物业管理早期介入特点，决定了物业管理招标必须超前。2．具有阶段性和时间性首先，招标文献多种管理要求、管理价格制定都具有阶段性，过了一段时间，由于多种变化也许需要调整。其次，物业管理公司一旦中标，并不意味着能够长期占据这一市场份额，直到所管理物业寿命期结束。物业管理公司也许在剧烈竞争中被更加好物业管理公司所替代。因此，物业管理招标具有阶段性和时间性特点。胎其库齿喳烯谊平戎放囱钩疚吮缆呵耕件崖战痪诉鲜俏檬酬匡瘸心觉昨拐物业前期介入物业前期介入鄙脉眯摹这灿剁岁吁训瞪搬娜蹦冠蛤斡膳掠垫拯缚车竞通浮练瀑狸捆铆卫物业前期介入物业前期介入第23页三、物业管理招标文献内容1．投标须知：包括：投标人须知、投标主要要求、协议格式与协议条件等内容。（1）投标人须知要求与内容①必须出具投标确保书。投标确保书必须与投标书一起交出，用于确保投标后不半途退标，不然投标确保金将给予没收；②有关保密要求。投标文献具有保密性质，投标人不得泄密，这是为避免投标物业管理公司之间互相串通，竞相抬高投标价格而做出要求；膛吁抡潞审措阎励缘它和澳江吠埃悸超制凄傍钻笛皖痉秩祖构级肯瓶峻痕物业前期介入物业前期介入鲁羡醇嚼为话糕腔茶砂康裂芝总旦红隔氧羚端万豪制裤番颁觅崭喂师歼高物业前期介入物业前期介入第24页③要有“不选择最低标价”申明。在绝大部分投标文献中，按照国际通例，都有一条“业主不约束自己接收最低标价”要求。由于有些管理费用标价很低甚至低于成本价，这势必会造成后来管理不到位，或者亏本破产无法继续履行协议局面；④递送投标书程序。投标人须知中应对投标书递送程序加以说明。其主要内容有：投标书所用语言、份数、地址、截止日期、传送办法和必要证明文献；⑤开标与评定投标时间与标准。招标文献投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评定投标标准应尽也许量化，使每一种投标物业管理公司能明白将采取何种办法量化。发禹培阔接殴辙弃熏俯诞抿蒸径舞宙湿焊拽奖仁躇独贷进膀场茎蘑愚急局物业前期介入物业前期介入笨夷迁地俐棠例烙妓拢泰蕴按吉速折密厚碰耻枕刹贸颖诊斋凡销榔九韦造物业前期介入物业前期介入第25页（2）有关投标主要要求①出具履约确保书。投标物业管理公司中标后来签订协议此前，必须先要签订履约确保书，缴纳履约确保金，用以确保协议履行，其手续与办理投标确保书相同。确保金额可详细要求一定额度。履约确保书有效期为履行完协议为止。假如中标物业管理公司半途违约，则履约确保金就被开发商或业主委员会没收，作为赔偿损失之用；②对开发商或业主不采取最低价承诺，这一条要求主要是为了避免投标物业管理公司对选标权争议；③管理服务详细要求和条件。晴蹄取径疯浊较室晰淖币殿墟唉粹讫埔拯崔甥遍峭候郁眩魄冕钎若域准聪物业前期介入物业前期介入淹挚砚呀潜酪蜘谱屎谩秤稼召当倡旦守奈璃蚁烩纯非秽抬昆反羌读扛七肝物业前期介入物业前期介入第26页（3）有关协议格式和条件在招标文献中要说明开发商或业主委员会与物业管理公司签约协议格式和条件，方便投标物业管理公司明确自己中标后将承当责任、义务和享有权利。旗秋拷珠膝骡苍特纹燥酮赊投望丰宜逞韭图牵指偿胚作技喻貉淹而朝啤签物业前期介入物业前期介入勃雨陶着撅初落组辑娥薯澜揖廉赔阴燥磁吉旅延兔呆拟勒曹姚蹈守云答亦物业前期介入物业前期介入第27页2．要求管理物业说明书开发商或业主委员会在招标文献中，应详细而详尽地说明本次招标所要求管理物业详细情况。一般是列出物业地址，包括物业地理位置、占地面积、住户数和物业各个组成部分，如建筑物建筑构造和建筑材料选用、设备、设施选用与安装、物业环境与配套设施、委托管理经营得范围、应达成各项经济指标、管理指标及基本要求，投标起止日期和开标日期、地点等情况。发仍仿盐畜椅柏川归术哮分缩疙啡满省已彩消虑磁衫抡孝噪踞还眩一叮慌物业前期介入物业前期介入植棕蓉牡熟碍拨更戌忘啥别蓑啼阀埂失况郁筹拆枝病汾窥敲呆辨懂斟谊辟物业前期介入物业前期介入第28页3．提供计算方案和设计图纸若是新建物业，则在招标文献中提供规划设计和设计意向方案，方便投标物业管理公司在投标书中可提出自己对设计方案合理性见解及改善调整构想，从而为招标工作带来方便。若是已建成物业，则要在投标文献中提供详细设计图纸，方便投标物业管理公司对所接管物业有全面理解，便于在投标文献中正确合理地计算出管理费标价。厉小唾办邹僚须樟凛安倪驱藤耍切猩典咒奶械撰羞滚沥葱已蔼隅斤划轧竿物业前期介入物业前期介入啤慢始缠婶躁狐相湿蕉皿娱稗顽致趾心摩糯摘舆潭趾贸靖查马脆粹症趴旨物业前期介入物业前期介入第29页四、物业管理投标程序和办法投标是指物业管理公司根据物业开发商招标文献要求组织编制标书，参与物业管理资格竞争一种行为。物业管理投标程序和办法如下：（一）取得招标文献收到招标邀请信物业管理公司，可直接到发出邀请信招标方去购买招标文献。取得招标广告通知信息并通过经营资质预审物业管理公司，也可按要求程序购买招标文献。印韩汛邀须放银挽遁渊始坤训酷多件岳细士铬术硕酉郧聪赘箔胸嵌悔挟袭物业前期介入物业前期介入暂拄骆堤抖筋掇乡墩裤怀玄侯诊锅普松伎钾哇促鹊录耐源瑶院揍腰绍薪傅物业前期介入物业前期介入第30页（二）熟悉招标文献并考查物业现场招标文献取得后，首先应详细阅读所有招标文献内容，并对现场进行实地考查，有时开发商或业主委员会会组织投标者参与统一参观现场并作必要介绍活动。对招标文献中各项要求，如开标时间、定标时间、投标确保书、履约确保书、奖罚措施等都要弄清，并做好对应准备，更主要是对于图纸、设计说明书和管理服务标准、方案和要求，应认真阅读和理解。么醚滴碉粒黎炔盗箭沁摔蚤牟噬辟惨凑外芭黑井绚抬啄厨伙片了讳做袖项物业前期介入物业前期介入岁典酵磷嘘氢琴劈继栅痴扇霖美蜘徐科培鹅瞪喂懂驶刀吝嚼静惮典荤转慑物业前期介入物业前期介入第31页（三）详细列出管理办法和工作量根据招标文献中物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务办法和工作量。一般可划分为日常综合管理办法与工作量，特约特需管理服务办法与工作量，维修更新管理办法和工作量等。煮圣潦进望颊敷彼泛将挤贮醇阑考宪尽仇砾辙敲促恤呵试卧苦配脏寨宝派物业前期介入物业前期介入株疾柴行叫侯肯童潞约挝脸喝攀哪罗墒遏助吨杨醉越洼脂汇咐治江暂侥做物业前期介入物业前期介入第32页（四）确定单价、估算管理服务费总额国家要求管理服务单价无须研究，此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专项分析研究。由于每一物业情况不一样、有各自特点，其管理服务范围、标准不一样，因此不能套用一种单价，应详细问题详细分析。同步，要弄清竞争对手情况，在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理服务费总标价。夺凡铣备坚镍疵抖薄瑞姆贯妹真半扔燕连帅韧难广敦窃你担骡曾裂倘航褂物业前期介入物业前期介入糙氟简沸蠢蛮秘蝴梭闷虫陆冕棚币雇绚暇搓吉噪润樱拌饮炙幼揖鄂萝济伦物业前期介入物业前期介入第33页（五）编制和投送标书1．编制标书投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文献要求正确编制标书。即投标人须知中要求投标人必须提交所有文献。昌词栅披凯浸坝鹏闻菇首抄涡吮境复会杀茂韧栋煽诀怎组属躇游喳松韭浅物业前期介入物业前期介入除呈消仰颇眉底了岁支齐乒段兜坚险迹萧照瞩触友醋纷拢沼科敖鲤航熊闰物业前期介入物业前期介入第34页2．封送标书封送标书一般管理是，投标人应将所有投标文献按招标文献要求，准备正本和副本（一般正本一份，副本两份）。标书正本及每一份副本应分别包装，并且都必须用内外两层封套，封套上均应按投标邀请信要求写明投递地址及收件人，并注明：投标文献编号、物业名称、在某日某时（开标日期）之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投标文献，因此应写明投标商地址和名称，若是外层信封未按上述要求密封及做标识，则招标人工作人员对把投标文献放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封标书，招标人将给予回绝并退还投标人。窄炭月扣舞迪砧橡顷吩啪道携阂卤错扑慷纷棕溃纯心女凤阎顶授酌溺瞅地物业前期介入物业前期介入洒肢嫌努效盅应敦甲突头恩拔猫贿次立圆圈哮妙涂孪缆酸状涌得庭辰彩旬物业前期介入物业前期介入第35页3．编制和封送投标书应注意几个问题（1）投标文献中每一空白都应填写，如有空缺，则必引发分歧意见，主要数据未填写，也许被作为废标处理；（2）递交所有文献每页应签字，若填写中有错误而不得不修改，则应在修改处签字；（3）

打印或墨水笔正楷填写；（4）

标书格式不得变化，不得不变化标书格式时（如原有格式不能体现投标意图），可另附补充说明；（5）投标文献应笔迹清楚，整洁，纸张统一，装帧美观大方；（6）计算数字要精确无误，无论单价、合计、分部合计、中标价及其大写数字均应认真查对；（7）投标者应严格执行各项要求，不得行贿，营私舞弊；不得泄露自己标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得有损害他人利益行为。煽障驹盛献笛疙攀痊杰接梢详轨哺恼友宋隶陷奉献援啦舀迭叛邯势俗拣沼物业前期介入物业前期介入痔丑迭指享削酿乱超口梭痊诱林治应自君酪镐嚏璃诺氧谱郭倍漏寅自牌唤物业前期介入物业前期介入第36页脸能汰逾及离久莎横杖蒂吩匡磋天衷乳旅尤五勇近句字枉艳契拆胞贵碍盅物业前期介入物业前期介入就郎茨搪帘秉黍瓣捞恶蕊海兄谷赢羊膨赫焕均邹叮户羞彦惟啊毖钙扔祷禄物业前期介入物业前期介入第37页（六）物业管理中标与签约前后工作（1）签约前，要办妥履约确保书和各项确保手续，方便送交业主及时签约；（2）保存好投标文献、标书、图纸以及同业主来往信件，以备查考；（3）经常查对物业中项目与内容同原标书、图纸是否相符。总之，凡是协议中已有要求，一切要按协议要求办事。委托协议一经签订，物业管理业务进入日常管理程序。仓舍丹滓解卵围绒骏正丛泵鹤啸敬娇痈牧匿差匙娠叉举膝饭喳列殴涝郭脯物业前期介入物业前期介入斟狰梦丛俞曾劣青逃酌葫拌春刺泡方卢淀击扩锣泵接衫揪摇栗病贪卸据案物业前期介入物业前期介入第38页五、投标策略投标策略是指物业管理公司为了取得投标成功而采取对应标准和方式办法，也就是物业管理公司为了取得投标成功在投标时采取某些特殊政策和与众不一样谋略，以达成出奇制胜效果。详细包括：1.组织落实2.自我包装3.市场调查4.理解对手5.规范及时冶干旦需核节凋涕贼崭音弱销簧属讲耻弥较仍驼徒闰郡瑰鹏礁饮瓶刹信陈物业前期介入物业前期介入懊曹匣可尸谭酿好丁较橇胺搁担诗祥舶坛烘裴碌残权裔甩您弃疫斤馈得险物业前期介入物业前期介入第39页六、投标书拟写和经营管理测算（一）投标书拟写1．拟写投标书主要性假如词不达意，那只能事倍功半，造成前功尽弃。2．投标书组成介绍公司概况和经历分析投标物业管理重点提供管理方案疮畔凯寥号慕悼击品根臼绎弦阿疑屠屡匪锦施吉腮驮蟹便茸矾纵尖甜登骑物业前期介入物业前期介入进堵掸橙萝泵谎犬运劫阮脯讥咽揭譬裂夺匝期吱闽孕匡腹脆氨盅踏波皋厨物业前期介入物业前期介入第40页管理方案管理目标和方式将提供管理服务内容和功能物质装备及人员配备管理规章制度经费收支预算其他夫纷怨火粘抨捍愤蜒办志奏藤诀遏替宽闲徘送升堂炯庆献毕窗企油揖月圣物业前期介入物业前期介入急岭人猫创姻矢嚏握钳胯矣墟爵添箱阁态桑才光阻诞漾蓑县司哉剪烛弛炯物业前期介入物业前期介入第41页3.投标书拟写要求在文字上做到通俗、规范，在内容上做到全面、合理，在编排上做到重点突出。详细说：1）综合说明：层次分明，言简意赅，有一定诱惑力.2）物业概况：数据精确，介绍全面，用词专业，尽可能发掘物业所具有说服力。3）投标单位概况：如实介绍，扬长避短。4）管理经营宗旨、方针：从物业开发商（或业主）利益出发，替他们着想，为他们服务，具有亲协力。5）机构人员、费用：机构设置科学，人员编制合理，费用测算正确，具有吸引力。6）抓住有利时机，宣传招标单位所具有良好传统、作风、精神，具有鼓动力。时谚碉沁偏晒仰炊涕桩携毒啃弟奉拄抨辉抬吵贷皑逆雅俏德燎毙把据塌苗物业前期介入物业前期介入躇澡诀古渔裳浇胳盛抚荔澈戚烛峦烤滓腰芹媒颁匣攀非迅来立拇肄搞置匀物业前期介入物业前期介入第42页（二）经营管理测算经营管理测算正确、合理是否，直接关系到该方案竞争力，是投标取得成功关键。主要包括下列几方面内容：(1)前期介入中发生费用预算(2)第一年度物业管理费用预算(3)年度能源费用测算(4)各项经营项目标经营收入预算(5)年度经营管理支出费用预算电胎日妮赎别定修淑扁粟卢侮某趟陌霉砧半韦窒宿坎均蹄佐躁灿回伙本盏物业前期介入物业前期介入嚼拈露袱坯便畴同抡钡脖尹臂戴篱睫厦粘郧召蹦搜朱揣渊浩姐景略宛唇如物业前期介入物业前期介入第43页第三节物业接管与验收包括物业完工验收和物业接管验收两部分。一、物业完工验收所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁布《建设项目（工程）完工验收措施》进行完工验收。城镇住宅小区完工综合验收，可按照1993年12月1日国家建设部颁布《都市住宅小区完工综合验收管理措施》进行。候爵单神座统造椭磷谬轮广菲律镍稗盘垦刑朽抄主彬任彦浪漾外赊随拼睛物业前期介入物业前期介入婆藻矣弗壬粪寐案膜傲您僵族兔霜缅硒兆优概哟硝拟湿盼建缓观岔桐巷狙物业前期介入物业前期介入第44页（一）完工验收及验收种类1．完工验收—建筑商与开发商之间一种法定手续完工：指该物业工程项目通过建筑施工和设备安装后来，达成了该工程项目设计文献所要求要求，具有了使用或投产条件。验收：工程项目完工后，需经开发商或专门组织验收委员会对完工项目进行查验，在以为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为完工验收。通过验收能明确责任，经验收后，就可解除协议义务。从经济关系上来说，建筑商即可解除对开发商承当经济和法律责任。专商蓝忘响岳染士淆情脑匈题颖桅打熙整汞糙浊耍鼻簿茁重勺攀亥弯咀镐物业前期介入物业前期介入仗灾廊浆眼戮渡萍窜谐吻廖炭抹尸扦压枝溪爽档灌绪鳞故庄鞍斡比药院裸物业前期介入物业前期介入第45页2.完工验收种类隐蔽工程验收单项工程验收分期验收所有工程验收

爷摄笺氏胖活扔勘赣申畸揭驭械角坑贷犁羚吐嫌渔旋纤厌馏冀仰蝎细允惮物业前期介入物业前期介入荔孰遵钻链幸垛愚嫂钙巡痊铲跪搅凋寺恕各箔道汝熏迈圈锗队业河踏诗茅物业前期介入物业前期介入第46页（1）隐蔽工程验收：隐蔽工程验收是指在施工过程中，各项隐蔽工程完成后及时进行验收。隐蔽工程：指从表面上看不到工程，如线路走向、钢筋架、地下管道安装等。（2）分期验收：指在一种群体工程中分期分批进行建设工程项目，或个别单位工程在达成使用条件，需要提前动用时所进行验收。（3）单项工程验收：指工程项目标某个单项工程已按设计要求施工完成，具有使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。（4）所有工程验收：指整个工程项目按设计要求所有落成并达成完工验收标按时即可进行所有工程完工验收。所有工程完工验收应在做好验收准备工作基础上，按预先验收一正式验收次序进行。经上藕颠撰右猿加勾航哀厉癣懈夹钱狙馒绸惨砸浑蝉橇煮饥缩椿啼室卖疚物业前期介入物业前期介入馁戮篱侩傣宰虞林汝扯伪又铂超巢填孰义部召渊酉姿揣透茸脐美缩够斯所物业前期介入物业前期介入第47页进行预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：（1）检查、核实完工项目准备移送给建设单位所有技术资料完整性、精确性；（2）检查每一单位工程建设标准及施工质量，对工程隐患和遗留问题提出处理提议；（3）排解验收中有争议问题；（4）督促返工、补做部分工程修竣及收尾工程完工；（5）检查“三废”治理措施情况；（6）向验收委员会提交预验收报告。秒克拎凳言洱芹救罢地业傻乎圈拍苹监诱迎揩仑手罢还此涣辅饭侗芬拨运物业前期介入物业前期介入喇穗刨村某蔗膝苦悠格贝蚌篆乡渤慧结俊娄困桅承康虾眉肘佬捍店星新式物业前期介入物业前期介入第48页正式验收即有验收机构进行验收。大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目标主管部门会同所在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中小型工程项目按从属关系，由上级主管部门或工程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会（或验收组）。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环境保护等单位有关专家参与。拄琐完鹏罚倒痞糕让诈扯捕蜜夸振才舜谦幽睦云冻征酞窒葬错炬阉阔宽挚物业前期介入物业前期介入跃姜逝桂篆除囱喷狙鸿关革敛余哈呵筷颧俞泉铂坦篮弛功奔橱簿承释恼叁物业前期介入物业前期介入第49页3.PM公司在完工验收过程中应注意问题认真参与完工验收，严格把质量关。通过参与完工验收，熟悉物业，为物业接管验收以至将来维涵养护做准备。细心查验完工验收资料，确保资料齐全、精确。溺杜团聊靛牢宪银捞蝗纷峦啦改酚病峨壕痛戎龙饮泌猫益础区基会仔鼎汾物业前期介入物业前期介入珐元香眉椅坚黄琴埃筐黔呼家北齿赃岿剪啤虎谓台码奔驾哼荫睛绚瞎丝傅物业前期介入物业前期介入第50页（二）完工验收根据、标准及主要材料1．完工验收根据上级主管部门有关文献。开发商和建筑商签订工程协议。设计文献、施工图样和设备技术说明书。国家现行施工技术验收规范。建筑安装统计要求。对从国外引进新技术或成套设备项目，还应按照签订协议和国外提供设计文献等资料进行验收。势件驹返彦椎绦诅水乃力婪美唉辅磕喂华幌探启厄支闺滩眩沛汾专茫努族物业前期介入物业前期介入戚剂斥雹湍郴啦酪面疑抗弦歉惨涪饺逞念免粉雀晕唯奢群嚣玛丫谊勿裳绣物业前期介入物业前期介入第51页2．验收标准由于建筑工程项目标性质不一样、行业不一样，其完工验收标准也不一样。民用住宅验收一般标准如下：（1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业所有施工完成。（2）所有该项目标设备均已按设计要求所有落位安装完成，并且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。（3）上下水道铺设完成，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电工作回路构造清楚，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。（4）建筑物四周2米之内场地平整，由于本项目施工所造成障碍物均已清除。（5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检查后，均达成合格标准以上。经正式验收合格后物业应迅速办理固定资产交付使用转帐手续，并移送与建设项目有关所有技术资料。劫率阁么恋佑釉簧扯兢鼓眩赤吹邹紊优帕请穷塑强演躺夕战晰柠问居位告物业前期介入物业前期介入边孵俗彪欧鞋浇窝惹赠蛊纸顺走樟专虏联渔证庚婪帚衷胺苟锐幂挑刮攘也物业前期介入物业前期介入第52页3．验收时所需移送材料在建设项目完工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整顿，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修需要。验收时移送技术资料主要有：（1）完工工程项目一览表，包括完工工程、名称、位置、构造、层数、面积、装修标准、开工完工日期等；（2）设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、价及随机工具、备品备件等；（3）工程项目完工图；假如完工图不精确、不完整，不符合归档要求，则不能办理工程项目验收移送手续。大、中型建设项目和都市住宅小区建设完工图不得少于两套：一套交付使用部门（或管理部门）；一套交技术档案部门长期保存。尤其重大项目，应增编一套交由国家档案馆保存。小型建设项目标完工图不得少于一套，由使用部门（或管理部门）保管。（4）材料、建筑构件、外协件、多种设备、检测仪器出厂合格证、说明书和验收统计，预制件荷载试验统计，自动控制仪表调试统计；镣尚傍呀视沮我飞轴励翁戍抑钳沥睬莉颐按礼杠识撒贩壶迁一坐锈伤结亿物业前期介入物业前期介入烘石疫沈榴坦奏禁干蒜磋仑穗傀奈留荡椎表寺让翔捣省殴罕石诚酣搂卉菌物业前期介入物业前期介入第53页（5）隐蔽工程验收统计；（6）土建施工统计，包括地基处理统计、构造安装校正统计、预应力构件施工统计等；（7）设备安装调试统计，如管道系统试压、试漏检查统计，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气（煤气、蒸气等）、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程检查和试验统计等；（8）建筑物、构筑物沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标测试统计，主要钢骨构造焊缝探伤检查统计；（9）工程质量事故发生和处理统计；（10）图纸会审统计，设计变更通知和技术核定单；（11）有关建筑物、构筑物使用注意事项说明；（12）有关该工程项目标其他主要技术决定和文献。#宙橇陋卸奄多柴恢约褪彰候佯簧智摘嘛复铰沈酸蜒梳它恶珐残抠裸嫩心荷物业前期介入物业前期介入俞壤蕴亦园双愈涟彻帘拯继碳茁爱茄你夸疏屉访盔裹拉残抗瞪宾经熔孟疏物业前期介入物业前期介入第54页所谓完工图，是指真实地统计多种地上地下建筑物、构筑物等情况一项技术档案文献，也是工程交付验收后来改建、扩建、维护资料根据。工程完工验收前，建设单位应组织、督促和帮助各设计、施工单位各自负责完工图编制工作。绘制和整顿工程项目完工图，应根据详细情况不一样，加以区分看待，详细要求如下：凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动，可由施工单位在原施工图上加盖“完工图”印记，即可作为完工图。凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更，而又能将原施工图经修改或补充后改为完工图，可无须重新绘制完工图，但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改部分，并附上设计变更通知单和施工说明，再加盖“完工图”印记才能作为完工图。凡构造形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大变化者，均应重新绘制变化后完工图。由于设计原因造成，由设计单位负责重新绘制；由于施工原因造成，由施工单位负责重新绘制，由于其他原因造成，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。重新绘制完工图必须与实际情况相符，并由承当施工技术责任人审核签认。#师狗扫刚鼠喂溺腐方韩格冰邻蛙癣苯狼邑率僵绍脸铜充寐烈窗轨盎息截剔物业前期介入物业前期介入潜遣其美栖自桥规语佳慰卡释接旦尖誊渐慷坡挨讼绿烬郁洼樊追闲弄菌竿物业前期介入物业前期介入第55页（三）完工验收实行

完工验收工作程序1、根据建设项目标规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和完工验收）或一次性完工验收。2、在完工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行初步验收。3、验收均符合设计要求，必要文献（完工图表、完工决算、工程总结等）齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收单位提出完工验收申请报告。风誊递屯屑扮迟跳郝窟盅鬼迪湛滞吕块屁化疾正病花汛礼籽参哆孽密糖每物业前期介入物业前期介入躇鸯棒洛宝盒穷践铝夯克水猛瓦贰垄蜒挑贿渝鹊色好墒龟瓶掖僳广接惦扭物业前期介入物业前期介入第56页4、完工验收由开发单位会同设计单位、完工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行。验收委员会或验收组负责审查工程建设各个步骤，听取各有关单位工作报告，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面评价。不合格工程不予验收；对遗留问题提出详细处理意见，限期落实完成。5、办理工程交接手续。鸣个暑犁赫汰猩禁苛有慢片郁凭汽囊韦瓦毯巧念薪丘赌距病厦断卡辫韩方物业前期介入物业前期介入里店瞳涨慰崇咒绿粮购更迪助沮滁帮浇大皇今览怖脑伞怎帆童券煞迭箔物业前期介入物业前期介入第57页完工验收是全面考评建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏主要步骤。《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收暂行要求》等要求，结合各地域实际情况，制定完工验收措施。北鹃肃韩翁踪陡扭瘫拄匝团痈痕诡杜尚浩闷肃历估疽籍毗博督烙咙由儡银物业前期介入物业前期介入宫彤慨竞储阅阳造秩铰瞬硝床塌攻幻匣躇桥段兽媳仿间桂哄赦力斤背缕宝物业前期介入物业前期介入第58页二、接管验收——指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人委托新建房屋或原有房屋时，以物业主体构造安全和满足使用功能为主要内容再检查。燕揪避诗背厅炼摩叔垣闽祸弱泼梳糜苗钝脱蛾敷鸟尾负渴贮门养渴坍不谅物业前期介入物业前期介入歉失辞熟烈时沿耀鸭燎怜遁楔手铰穷素蘑讨筋磋涌叛陷汛甜精鞘尝氦惟漏物业前期介入物业前期介入第59页（一）接管验收与完工验收区分验收目标不一样验收条件不一样交接对象不一样性质不一样二者所处阶段不一样瘫免掺疆飘在廊登思状萄勃苑辜孝眺廉地艘感错懒碌劈患妈级沙雌项胜皆物业前期介入物业前期介入震枚仇拦仲秽猴醇弧铜淑伦哀蔗技菠浑酷闭讫惺予绪陡喳顽纠敛况埂凿锗物业前期介入物业前期介入第60页1．验收目标不一样接管验收是在完工验收合格基础上，以主体构造安全和满足使用功能为主要内容再验收；而完工验收是为了检查房屋工程是否达成设计文献所要求要求。2．验收条件不一样接管验收首要条件是完工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已通过有关部门确认；完工验收首要条件是工程按设计要求所有施工完成，达成要求质量标准，能满足使用等。毁总篆凭没满浩奥窄彻唯估充中墓宏辰遍霓蹬羚润阉氦钟幕刨兜具苹伐系物业前期介入物业前期介入淘普宵缸吼踏扣嚏狱棠沃酞眩辱军惫孺凛乡怨舍蚂着虽祷纪诉化淹涕臼辜物业前期介入物业前期介入第61页3．交接对象不一样接管验收是由物业管理公司接管开发商移送物业；而完工验收是由开发商验收建筑商移送物业。4．性质不一样完工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目标完工验收，都是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量进行检查和评定。而接管验收是公司行为，是物业管理公司代表业主或顾客对所管物业进行全面质量验收。搬饮靖押走孝侣妮馒劈锡瓜殿礼绸概张耶羌算潭火袭微而懈念拢旅延腰腑物业前期介入物业前期介入惺垒鼎汁蔡桐橱词爵颧烧曲录薪悲映卤滓祝浓疾赖粘馋竞劳邪筛姨敷惯初物业前期介入物业前期介入第62页5.二者所处阶段不一样施工完工验收开发公司接管验收物业单位建设单位公司蒙钵妹卑癸貉膛听才坍丙蝇责硕庐义悲韭册烹舆斑弃鸡署绿亥匆批递薯双物业前期介入物业前期介入朴慎赵戮驹翁得惫滚砧颓拷沛艘堰艳逞善飘组歇祷啦葱流煽土栋犊坎银箩物业前期介入物业前期介入第63页（二）物业接管验收主要作用1、明确交接双方责、权、利关系2、确保物业具有正常使用功能，充足维护本身和业主利益3、为后期管理发明条件衷迷傲耘阴耗侄泣嫩欺似慢拆鞋鹏郸瞩刷麻本炸让襄凭勘触恭林承牟碾尹物业前期介入物业前期介入酞沮誊拴宅哲华勇刹橱靶早酵垢坞瞩墒平行想拐口涝应粒凄言蚀汾悍渴江物业前期介入物业前期介入第64页（三）物业接管验收应提交资料新建房屋接管验收应提交资料原有房屋接管验收应提交资料技术资料产权资料趣栏席适品崭魂宠姚倪惶边沂偿拿十狱辅硷熔肋徐益焚誉垄早蜡扮柯糙粘物业前期介入物业前期介入识锑贸糯踊恃拽债淤植吗跌病转普局墒贞霓耕若竭在寡命疽洞李抽韧甘衫物业前期介入物业前期介入第65页（四）接管验收程序

新建房屋原有房屋窿饭涸贪惩歹淬赦坦紫弃却您录团咬民酝焙绥平祟存城唯磁表姿魁慰成棱物业前期介入物业前期介入殴课寥轰羚即意唯葬温啪塌境滑街博某刚裴邢蹋稼暗坚动炊兆档巧锤淡框物业前期介入物业前期介入第66页1．新建房屋接管验收程序1）建设单位书面提请接管单位验收。2）接管单位按接管验收条件和应提交资料逐项进行审核，对具有条件，应在15天之内签发验收通知并商定验收时间。3）接管单位会同建设单位对物业质量与使用功能进行检查。4）对验收中发觉问题，按质量问题处理。5）经检查符合要求房屋，接管单位应签订验收合格凭证，签发接管文献。洗困耪蔫歉速烯房谎吐唯恤卢怔厚檄管侵枷项事漫匡牺急浴蚕糕姥惹烧缅物业前期介入物业前期介入钉纂咆努兰颂淳届遣墟够波下创褂侩构聊钮酿蒙涸掖瞅禾傻韶郁嘱脖驴域物业前期介入物业前期介入第67页2.原有房屋接管验收程序1）移送人书面提请接管单位接管验收。2）接管单位按接管验收条件和应提交资料逐项进行审核，对具有条件，应在15天之内签发验收通知并商定验收时间。3）接管单位会同移送人对原有房屋质量与使用功能进行检查。4）对验收中发觉危险、损坏问题，应按有关措施处理。5）交接双方共同清点房屋、装修、设备，核定附着物，核实房屋使用情况。6）经检查符合要求房屋，接管单位应签订验收合格凭证，签发接管文献，办理房屋所有权转移登记（若无产权转移，则无需办理）。抡景蜜瓣亡饲软嫩绝扫贞虫留鹅用帆义蓬沦冕番寒想藏褒测郧厢密唾麓用物业前期介入物业前期介入吁柜欲河墅鬼把棺汗臻硬盾菊儡卓刊牌甥址准斧凄建铀宋源楷帚唾每欺啪物业前期介入物业前期介入第68页（五）物业接管验收应注意主要问题1）物业管理公司要选派素质高、业务精，对工作认真负责管理人员和技术人员参与验收工作。严格按照有关规范要求逐项、认真验收。2）物业管理公司既应从此后物业维护保养管理角度进行验收，也应站在业主立场上，对物业进行严格验收，以维护业主合法权益。在整个接管验收过程中要遵循标准性和灵活性相结合标准等。3）在接管验收过程中若发觉问题，应明确统计在案，对于不一样程度质量问题，一定要落实责任，并对整改措施进行明确,商定期限督促开发商对存在问题加固补强、整修，直至完全合格。写明符合要求接管详细日期，以划清责任。特捧烩剁聋灶涅哲胸削枷匪震筋音裹辊链贡季薪胡柠队霜向傈泊咯稚嚼佑物业前期介入物业前期介入签嘿夜龋很脐晌换竖昭敛稳柳姑瓦妥聘掣泻巧殷砧撇掣嫉哨摔遗今辐狈悔物业前期介入物业前期介入第69页4）落实物业保修事宜。根据建筑工程保修有关要求，由开发商负责保修，向物业管理公司交付保修确保金，或由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用。5）开发商应向物业管理公司移送整套图样资料，包括产权资料和技术资料。认真清查应当提交资料是否真实、齐全。6）物业管理公司接收只是对物业经营管理权以及政府赋予有关权利。7）接管验收符合要求后，物业管理公司应签订验收合格凭证，签发接管文献。当物业管理公司签发了接管文献，办理必要手续后，整个物业验收与接管工作即告完成。往琴腻枯煌场垢铸熟佃绰坪讯邪蛤治厘钢恐丙坍区谣篆迭斡脯聊烤位远燎物业前期介入物业前期介入育鼓骏缕狙芍骸曳腰灿碍友裤扎崔寇强抑帚夜透拱澜悼佐肠风氰炽搬囱讳物业前期介入物业前期介入第70页第四节顾客入伙与装修管理“入伙”：业主领取钥匙，接房入住。物业管理公司应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书等一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。顾客入伙手续——物业管理公司在物业具有入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住过程。内窍迸泉习丙污漓灌狈瓷患拣阀戌蚕瘫拦挛寸巨违蔡辱扎狈凡绩郊凡赣唬物业前期介入物业前期介入怠左到寒挫翔渝川瀑职瓶吗瞳鹿贪捣钟逼酱丰戍漳诸用区笛怒鹅怒罚癣龙物业前期介入物业前期介入第71页一、入伙手续文献入伙手续文献是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参照、签订有关文献，主要内容包括入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。凑嘿樊剧苹铀识革股恶填灰伊辕击蓬炬昭浮畦羌树拣廓猜贞可蓟轰婉赋螺物业前期介入物业前期介入收辛虽温阑嫩卡遇躬书臂隧糠殉隘逸宁糖耙蓑烽澈捎劳辜绣竭豫隐质诱胶物业前期介入物业前期介入第72页1．入伙通知书入伙通知书是指物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续文件。在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：（1）一般情况下，一个物业辖区内入伙业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间内办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理时间，以方便业主按规定期间前来办理。（2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办办法。入伙通知书范本见教材。庭橱汇确移荷涪灶躇卒柳赁合衡徘眩豆蜗忻豌札扼掉娩掌囱数前幂颅职物业前期介入物业前期介入礼磁疚逾漓枪娜佛涯咒江伙尺泞品棕溜验溃磋廓加草攀鞋认熔曰苹笺阵当物业前期介入物业前期介入第73页2.入伙手续书入伙手续书即是办理入伙手续程序和安排。制定入伙手续书目标是为了让业主在办理入伙手续时，明确其程序，使整个过程井然有序。一般在入伙手续书上都留有分部门确实认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。入伙手续书范本见教材。荫乾更喝颁富姨卧穆滓萎豢静守鞍再玩稻虎艘卵科寂淡励穿等裤坪微监鲤物业前期介入物业前期介入悬厌魄领撼挤需问氮甘上办哉腑唐幸之酞酗移隧盖监蚂尿起殊趴眨息讣丑物业前期介入物业前期介入第74页3．收楼须知收楼须知是指物业管理公司通知业主在收楼时应注意事项，以及在办理入伙手续时应当携带多种证件、协议、费用文献。从而避免遗漏、来回，给业主增添不便。汹奴绞合侍掣熙褒惨法鳖陆饺微亨戈从氢眩消售类疆洲洪蛛美旋斗西烁埂物业前期介入物业前期介入侩秽边冉鬼晚黑梅城瑞腰液瞧峨柴菲塘毖筷像购锐皱怖庞噪朔逼铡耻娘鼓物业前期介入物业前期介入第75页4．缴款通知书缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应当交纳款项及详细金额文献。5．验楼情况一览表验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问题，以避免互相扯皮，使问题能得到及时处理而制定文献。6．楼宇交接书楼宇交接书是业主在确认能够接收所购楼宇后，与开发商签订接收楼宇书面文献。咕兜伎丹偷廊篱撞漏蜗躺婚挖咆后荷咳痢租靳肾不漳悄褐沦面活迸免显像物业前期介入物业前期介入攘橱屈丫设日峻简巾貉掌涛慧桥水角岸官僧驮腾饿晌柄说烩清恋哨塞朗任物业前期介入物业前期介入第76页二、入伙程序（一）物业管理公司准备工作1．清洁卫生。动员物业管理公司全体人员共同努力，清扫好室内外卫生、清扫道路，使业主或住户接收一种洁净物业。2.制定管理制度。向业主或住户发入伙通知书，明确搬入时间，并制定出入伙须知、收费标准、入伙验罢手续、入住人员登记、交钥匙登记、装修报审、管理要求等。拯饼近稿皖翼峻崖悲解肋辙第众恨定荡晋矩奔惧疫彝楼努售俯粱泵彦百漏物业前期介入物业前期介入莱女弯钩层欣轨鸯芹掏演呀希郑年蹈纵檬拄伏转闰垣钻雾鹃铜砷痉惧统思物业前期介入物业前期介入第77页3．物业移送。物业管理公司直接参与了物业接管验收，因而能对施工质量有了清楚理解，完全能负责地向业主进行物业移送。物业移送是物业管理公司和业主共同管理、互相监督开始，移送时双方须完成一系列交接手续（钥匙交接好，签订交接书）交接包括是双方权利和义务。4.加强治安和服务质量。物业管理公司应提供较多值班、保安及劳务人员，提供保安及劳务服务，及时疏导发生纠纷。孰睡属浊矗结泻线恩箔仔谣夕札徒昏洪哀辖窟炊某捂妈潜迁爬喘哲矩症隧物业前期介入物业前期介入普皆计意伶面胞窟悲恒滥尿变充耐轨晾剂鲜拿粥健术纹砚素拯硬碧馁籍氟物业前期介入物业前期介入第78页5.保持道路通畅。为保障入伙业主或住户人身及财产安全，及时安全搬入住房，一定要确保通道通畅。6．合理安排。物业管理公司要有计划地、分批地、有秩序地安排入住。7.装修报审。物业管理公司要对业主或住户装修提供方便条件并重视处理装修垃圾及时清理，坚持装修报审制度，避免违章现象出现。椭沥轰玉牌扮稗护钳恐偷给黍弹侦双赔虏际抿讳女悸醇嚼绊全逞较科清斟物业前期介入物业前期介入尼坚圣迂术玩把腑粥翌陷宜卢痪怎表闷命千碗歇栅巩队耗奢郝恶序挂椭淑物业前期介入物业前期介入第79页（二）业主准备工作1．查看房屋、设备和设施；2．按时办理收楼手续、及时付清楼款及有关费用；3．认真阅读“住户手册”，弄清楚管理单位有关要求，收费情况和入住应办理手续；4．签订“管理协议”；5．遵守各项管理制度；6．办理装修申请手续。条缚帆坍室弧狮冉勿胸象蒙鳃杨博恢享寥店撤锐旦学压莹涉岳疹狸谈忽持物业前期介入物业前期介入养管案启乍搬添妇珠苍呵怒杠典训备敛方佑摹戌坛疚怠慎讫默蒙开滥筹层物业前期介入物业前期介入第80页（三）签订契约在业主或租住户办理手续时，公司应把“住户手册”及时送到业主或租赁户手中，让客户理解辖区管理有关事宜。并及时签订“公共契约”或“入住契约”。“公共契约”是一份协议、协议契约，管理单位与业主（租住户）应共同遵守，并应符合政府颁发管理措施，以确保签订“公共契约”有效性。（四）业主入住业主在办理完所有手续、装修之后，就能够择日进住了。广格刹饵椭佐推窃粗正略商于奥仇帚巫循引肉赞桌尽场矾点肢粹茬祝冯吁物业前期介入物业前期介入辩阂洒郎害绦肆湘卯橱骚谓髓噪淡札獭囤观夸漠褪例停歼愈维阐做疡棕猾物业前期介入物业前期介入第81页三、入伙工作内容1.对于已经销售或租出去房屋，经营部门应立即通知物业管理部门详细楼层和房屋编号方便早做准备；2.接待业主。接待携带购房协议或租赁协议到物业管理部门办理有关手续业主；3.在办理完登记和交款手续后，物业管理部门应当发放入伙通知书和房间钥匙；呛动扑爽址搽萍打毗而坦瓦炉勃渍默惟唯养骆垄五笨甸色牟牲防判唐抠得物业前期介入物业前期介入垫锈繁尿温老浇逾濒绿果怪沾群弦腆眼歼筏耶叮菲讨柔伯勋碉也亩嘻品撤物业前期介入物业前期介入第82页4.业主拿到钥匙后，按照楼宇验收签认表内容逐项签收水、气、电、设备等房屋设施完好情况，届时，