税法实务（第2版）教学课件作者张小玲第十六章 文档全文预览

第十六章契税返回第一节契税概述第二节征税范围、纳税人和税率第三节计税依据及应纳税额的计算第四节减免税优惠第五节申报和缴纳第一节契税概述返回

契税是一个古老的税种，最早起源于东晋的“古税”。新中国成立后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》。1954年，财政部对《契税暂行条例》进行了修改。1981年和1990年分别出台了文件对契税政策进行了一些补充和调整。1997年7月，我国重新颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于1997年10月1日起实施。

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。与其他税种相比，契税有如下特点:1.契税属于财产转移税2.契税由财产承受人缴纳第二节征税范围、纳税人和税率下一页返回一、契税的征税范围

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括:国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;房屋买卖。(一)视同房屋买卖的情况1.以房产抵债或实物交换房屋

经当地政府和有关部门批准，以房产抵债或实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。2.以房产作投资或作股权转让第二节征税范围、纳税人和税率上一页下一页返回

以房产作投资或作股权转让属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受人按投资房产价值或房产买价缴纳契税。以自有房产作股投人本人经营企业，免纳契税。3.买房拆料或翻建新房应照章征收契税。(二)房屋赠与

房屋赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。第二节征税范围、纳税人和税率上一页下一页返回(三)房屋交换

房屋交换，是指房屋住户、用户、所有人为了生活工作方便，相互之间交换房屋的使用权或所有权的行为。房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。二、契税的纳税人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。第二节征税范围、纳税人和税率上一页返回三、契税税率契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%~5%。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。第三节计税依据及应纳税额的计算下一页返回

不同方式取得的房屋和土地使用权，计算契税的计税依据有所不同，应纳税额的计算就有所区别。一、计税依据契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定:(1)土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

(2)土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

(3)土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，

或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由

的，由征收机关参照市场价格核定。第三节计税依据及应纳税额的计算上一页返回

(4)国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(5)房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。二、应纳税额的计算应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税依据x税率第四节减免税优惠下一页返回一、契税减免基本规定

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

(3)因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

(5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。第四节减免税优惠上一页下一页返回

(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。二、财政部规定其他减免契税项目

(1)对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

(2)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征

契税。第四节减免税优惠上一页返回

(3)2011年8月31日起，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免契税。

(4)已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税，变更后退房的，不予退还已纳契税。(5)公租房经管单位购买住房作为公租房的，免征契税。第五节申报和缴纳返回一、契税纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其