知名企业标准化户型

标准化研究

STUDYONSTANDARDIZATION苏南万科VANKE@SUNAN研究背景◎

Background◎市场变化及趋势

◎各项目户型现状库存、去化周期商品住宅供求分产品线库存表现307首置高端263再改24首改12去化周期库存面积14_51613_5813_9去化周期可售面积+24%-31%供应放量成交萎缩16库存去化周期逐步攀高24352014年5月(截止5月25日)商品住宅成交面积40万方，同比下降31%；成交均价12816元/平米，同比持平市场供应放量同比上升24%，导致存销比大幅攀高再改、高端库存去化周期高企苏州市场环境趋于严峻：供应放量，成交放缓，库存走高背景4092+24%-*14_57413_5销售面积供应面积平均单价注：截止日期5月25日可售面积、去化周期商品住宅供求分产品线库存表现高端290再改35104首改281首置10去化周期库存面积14_413_913_417去化周期可售面积-49%-25%供需疲软22去化周期拉长35672014年4月商品住宅成交面积同比大幅下降25%；再改、高端产品库存去化周期大幅攀高，后市面临极大压力14年4月均价8164元/m2，环比下跌5%，同比持平再改以上产品线去化周期高企无锡：市场供需疲软，库存高企，持续低迷-*-*14_4323313_443平均单价销售面积供应面积背景严峻市场环境下，竞争对手的产品创新也层出不穷红星国际广场：102平米3房3厅2卫户型一层二层华润城立方：3房2厅2卫B户型红星国际广场——万科城竞品：超大赠送，高性价比与附加值产品102平米空中叠墅（改造后为3房3厅2卫）户型，预计赠送面积达37平米华润城立方——VC小镇竞品：自主改造，高附赠空间推出全复式95-122平米户型，客厅采用中空挑高设计，客厅层高5.8米通过改造95可变三房，122变四房，高附赠空间，灵活变通背景产品竞争日趋激烈和同质化，对产品打造提出更高的要求万科城

89㎡3房2厅1卫滨江城

89㎡2+1房2厅1卫“假通透”设计已为市场上高层中间户普遍采用万科城：竞品中间户基本为2+1房紧凑设计，均能做到3面宽朝南雍华府

97㎡2+1房2厅1卫背景公司优秀产品的打造思路，应当予以借鉴和适度继承VC小镇：小高层93平米3+1房，同样作为刚需类产品，价格实现度高于同期小高层的86平米3房VC小镇：93平米3+1房2厅1卫背景研究俩背景◎Ba壤ck午gr边ou闹nd◎市场岩变化壳及趋题势◎各项门目户育型现暴状各项腹目户垫型现解状金域隙缇香87㎡2房●面积宰段偏臣大，鸣不再铜具备途竞争老优势各项妙目户屡型现安状金域昨缇香10其0㎡3房●面积回段偏塔大，玻不再庭具备奥竞争金优势各项竞目户桑型现壳状金色颗里程90㎡3房●缺少瞒公共朵收纳●餐客铁厅空略间不秤完整●三房欠一卫本，使硬用冲蒸突各项节目户跟型现扬状VC小镇93㎡3+溜1房●+1房●只有一间前南向施卧室各项与目户摆型现续状MI涉X盆TO沟WN12档0㎡4房●餐客总通厅●+1房●两卧剩室朝妙南●主卧因套房●通过摸大赠弯送控锣制面压积无普请适性些，需访进一片步控遗制面昂积研究株思路◎Ph溜il牢os风op用hy研究井思路面积税更小早：核心废筒最椒经济养、厅茎房尺该度更抽紧凑功能迫更多承：+1房、辰收纳勇、分赢离式凡卫生斥间、民套房…成本绸更低珠：体型浴规整旋、结浴构合谜理、凶配置絮集约工业诸化：大趋派势厅房扣尺度◎Ro爽om拣S犹ca虏le容s用有脊限的长成本废做更困出更寄多的准卖点刚需只产品扁对空救间尺候度上稠的舒资适度鸣不敏父感核心穿原则漂就是坡控制栗套型谈面积95～10插0三居85三居户型凶面积类减少5～10姜m2如何场满足妹使用别功能注？空间握尺度淹研究对首团置产饲品套棒内使遥用面庆积及皂房间嗽面宽大进行臣优化繁分析重：精返确研封究化惭满足舟基本每功能赔的最脱小尺欠寸以下呼均为搭净尺改寸空间年尺度阶策略严格伏控制奖每个蚀户型动厅房袄尺寸麦的“踪蝶离散院度”眉，保企证功堡能性姻的同泼时确佳保溢劲价竞品扎项目穗主卧勾尺寸晌与标匹准值昂的偏茅差尺寸边小，肉影响荒使用已功能席；尺太寸大浙，增惰加套讨型面娱积，妇降低闷溢价卫生鼻间◎To舞il环et没s6:0023:0022:0021:0020:0019:0018:0017:0016:0015:0014:0013:0012:0011:0010:009:008:007:00卫生肌间研姓究：“小太励阳”家庭止空间怠使用跨现状早高锡峰遵抢久卫生窜间：一人病如厕冈，其篮他人大都无娇法使步用卫费生间晚高叼峰闯抢那卫生倡间：一人树洗澡句，其休他人键都无赞法使饼用卫减生间小区内跳舞散步早锻炼买早点带小孩外出散步、买菜带小孩、准备午饭、吃午饭休息、带小孩给小孩洗澡、睡觉看电视带小孩吃晚饭老人午睡回家玩玩具、午饭洗澡、睡觉外出晒太阳、玩耍起床、吃早饭游戏活动吃晚饭玩耍小孩起床洗漱化妆更衣工作下班回家吃晚饭看电视、看书洗澡、睡觉在家早饭出门上班饭后带小孩在小区内散步、玩耍哄小孩睡觉夫妇

主卧室次卧室客厅餐厅厨房卫生间小区公共空间卫生怜间研康究马桶阻与其秩它洁议具同祥室设威置：马桶私冲水氏时扬添起的帆飞沫链，夹摇杂大呀量细垂菌，辽污染们卫生接间内社的牙辞缸、劣牙刷幼、毛愚巾日本腐户型察座便卫间的机分室辅设置申，在匠很大朗程度成上是具出于己对卫股生的巧心理悲需求卫生眨间研毛究90房诚m2三居未尝试番在基廉本不浇增加反面积径的前注提下煎，设问置两屑分离例卫生昨间10脚5m2三+1居户睛型尝锹试在种主卧渗设置手两件使套卫洽生间卫生袋间研盈究传统血卫生沿间的睁格局途无法必满足半“小厕太阳膀”家鬼庭给割孩子秧洗澡朗的需吹求0-列4岁，抢两个笨大人闲用浴伙盆给章孩子纲洗澡2-成6岁，氧大人化蹲着茶用淋幼浴给完孩子退洗澡卫生停间研揪究盥洗映室的锯空间慈尺度鸭充分殿考虑鹿了“港小太族阳”堂家庭副的使深用需雨求核心剩筒◎Co伶re放s核心桑筒传统异剪刀阔梯核虹心筒Vs筒.分离邮核核妨心筒核心坐筒交通滋核(不含闪走廊)面积堤：52勿.3蓄m2交通滴核(不含旗走廊)面积挥：47扬.3灭m2按照辰消防舱要求现，楼遗梯间攀必须井设置粒前室举或阳诸台，劳设置美阳台刮在面治积上坑有一舍定优鸭势核心祖筒剪刀袍梯核迈心筒朗面积悄稍小且电持梯效愧率高核心观筒●中户炉交通舒紧凑扎，利烂于压赴缩套侍型面萌积●电视笑墙上唐门较刑多，里效果乐欠佳滔，且照电视蝇墙过底短●北侧陶外型党较为帮零碎核心芳筒决姨定中面户入苹户位悲置对户伏型格注局有狐影响核心用筒●电梯偶集中醉布置屯，使突用效她率高●中户呢过道届交通仗面积刺稍大中户梢过道怨面积杯与入以户开艰间位茫置有灵关核心音筒决泪定中站户入怪户位涨置对户豪型格循局有摸影响户型◎Un柄it最s配置70历m2-中户85事m2-中户90俘m2-端户10恰5m2-端户12朽0m2-端户面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离√105m23+1房1.5卫√120m23+1房2卫√户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积46.87m255.62m24.27m271.55m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离√105m23+1房1.5卫√120m23+1房2卫√户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积46.87m267.06m24.27m2约83.80m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离√105m23+1房1.5卫√120m23+1房2卫√户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积59.00m270.62m24.36m2约90.00m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离√105m23+1房1.5卫√120m23+1房2卫√户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积71.56m284.70m23.84m2105.59m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离√105m23+1房1.5卫√120m23+1房2卫√户型使用面积套内建筑面积阳台面积本层分摊后建筑面积85.20m299.92m27.42m2122.76m2面积卧室数卫生间数储藏中户70m22房1卫85m22+1房1卫端户90m23房1卫，分离√105m23+1房1.5卫√120m23+1房2卫√楼型◎La方yo岁ut乏s楼型套内建筑面积本层分摊后建筑面积标准层得房率标准层建筑面积南户55.62m271.55m277.74%324.77m2端户70.62m290.84m2楼型套内建筑