物业管理培训房屋维修管理

第八章房屋维修管理

第一节

房屋维修管理概述一、

房屋维修的概念

狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括：

对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。房屋陈旧、破损的原因：1．自然因素风吹、雨打、日晒等2．使用因素使用磨损、腐蚀等3．生物因素霉菌、白蚁等4．地理因素地基承载力不均、碱化作用等5．灾害因素洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等房屋维修的特点：

1．受原有条件的限制2．大量、经常性3.项目多，涉及面广，零星分散4.

技术要求高5.具有生产和服务双重性一、

房屋维修管理的概念与特点

(一)房屋维修管理的概念

房屋维修管理：指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。房屋维修管理的目的与任务：保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限防止和消除房屋及其附属设备发生损毁保障使用者的安全、改善住用条件（二）房屋维修管理的特点

1．复杂性2．计划性3．技术性三．涉房屋浓维修葡管理狠的意废义1．倍利于碎延长浪房屋从的使董用寿尿命，评增强秩房屋浊住用驱的安田全性元能，灰改善生住用碑条件辞与质赞量。2.帮利歪于保骡证房碧屋的沈质量筒和房问屋价捞值的絮追加胸，使础房屋锅保值浮、增六值，悔为业椅主使渠用人化、物聪业企剩业、枪国家泪带来拖直接鼠的经赶济效箩益。3．升利于妹城市蝴建设唐和管义理，攻美化街环境剧，美圾化生战活，候促进术城市录经济军发展蛇。4.穿利于堆物业酿管理靠公司档建立思良好酸的企雕业信载誉，禾塑造娱良好震的经圈营形炸象，端为其黎他业邀务的板发展杀打下唐扎实滑的基爸础。5．缘瑞搞好械房屋份维修滤，也晒有利求于物侨业管站理在厘经营复中创箱收。第二土节房屋倾维修睁管理际的内使容一、继房屋霜维修靠管理熔的原叮则1．用户扒第一揭、服优务第酿一的届原则2．轮预防亚为主严，管铅、修损结合窗的原副则3．映经济区、合如理、或安全尘、实望用的闯原则4．“区乘别对爱待”布的原拍则5．有偿副服务焦的原魄则二、天房屋誓维修旷管理爸的内亮容（一遇）房屋水安全可与质异量管社理三方箩面工谈作：须房屋逐完损离等级释评定房屋渐安全借检查危房榴鉴定哀及排旗险1．尘房屋疮完损规等级扬评定以建掏设部态19到85饼颁励《房昆屋完标损等哥级评塑定标袜准》糊为据违，按压统一士标准孙、统断一项猛目、淡统一唯方法酿对现笼有整伟栋房皇屋进痕行综砌合性纳的完爷损等计级评贯定。任务：搞近清情润况（疤房屋倾的质鹅量状费况分璃布）凯，提寒供管塌、用掠、养揪、修呜房依逮据2．绍房屋丝式安全席检查目的振与任监务：及欢时发皮现房贵屋存丸在的仅安全眨隐患恨，采怎取抢脖修加扯固、松排除勤险情矿的措颠施。分类伶：按时红间间藏隔：卸定期理检查周、不恨定期爽检查按任宅务与旺内容颂：日耕常性蚂检查废、随毒时抽衫查、重点仙检查拢、普棚查3．滴危房湾鉴定扑及排老险解萍危主要鱼工作号：（1左）制悦定危岩房鉴货定标伤准三种收情况燥：①普整幢洽危房②局利部危扛房③危祸险点（2芒）建筛立危齐房鉴驶定机明构，哈组织和鉴定（3馅）确叔定解扣危办贴法4种追办法冬：观茅察使童用法卧、服处理较使用皱法停止更使用药法普、在整体航拆除迷法（二毛）房屋作维修桑的技写术管膏理房屋弟维修烈的技阳术管宪理：藏指对距房屋皮维修阔工程吉中的方各个似技术旦环节眠，按郑国家拴的技泛术标尤准进绩行科些学管仓理。三个趋基本丛环节蕉：1．蛾科学限地制键定房占屋维限修的咐设计欣、施高工方激案，盈确定院经济夺合理附的修齿缮费巾用标桥准；2．柏监督糊、保还证房芬屋维哄修施翻工过策程符吧合技员术规普程要矮求，罪确保武施工依质量浪与安哗全生点产；3．册建立肉房屋邻的技朝术档训案，窃贯彻区技术搁责任路制，滤打下须好的被技术斧管理截基础笼。（三铃）房盼屋维捕修的必施工招管理房屋重维修伪施工渡管理就是计指按辛照一杰定施旋工程茄序、码施工己质量乡丰标准队和技葵术经境济要堂求，孩运用腹科学剥的方忠法对蛇房屋跪维修严施工纳过程笑中的轻各项均工作卡进行熊有效看的科强学的削管理佳。专业俩外包叙型房迟屋维快修的阴施工笛管理宴工作侦包括济：做好左维修忽工程驶的招学标维修拢工程越的设纵计和疼技术算交底承包穴合同遵签订施工叠质量套监管蹦、工什程竣沿工验球收价款观的结歼算维修版技术圣资料魔的整拾理、布建档偿等自行晚维修味施工失管理建的基瞧本内柄容：落实臂房屋件维修睬任务黑，编辰制房拔屋维沫修计评划、粒维修新设计柳方案例和施垮工组读织设婶计；做好毕维修钳工程飞开工祸前的捞准备昏工作侧；制定旅合理压的材蒜料消飞耗定摔额和衰严谨撞的施珠工措票施；大、挠中修涉工程前对施蜂工过河程进逐行严雕格质侧量控般制管累理和例全面树协调抗衔接阁；加强炸对房膜屋维洞修现缓场的离平面茅管理或，合降理利辰用空傅间。（四继）房岗屋维弓修行梨政管唤理房屋股修缮祸的一洲般责勒任：曾所有池人承模担租赁杂私房内的修钳缮责暗任：谢依约富承担人为残损毁男房屋赚的修跃缮责强任：谷行为冤人承伯担房管判部门猛有权俗采取汇修缮样强制妥措施第三节房屋嗓修缮引工程一、匹房屋颈完损飞等级委评定房屋爪完损鉴等级突：房平屋的真完好宪与损迈坏程渐度评定疼依据疗：1讲98奴5部类颁《寺房屋歇完损束等级蜘评定藏标准催》评定顽要素段：房差屋的蜜结构佛、设撤备、皱装修房屋援结构职组成淡：基慕础、蓄承重常构件照、非目承重庄墙、楼地上面、冬屋面窜等；房屋河装修那组成摇：门好窗、授墙、澡柱的刚饰面订、顶模棚、细木湖装修权等；房屋鼓设备爪组成蜘：水碑卫、猜电照侧、暖迈气空多调及瞎一些敬特殊雹设备促（消很防、猎电梯颠、水厉泵、侵监视昆器等穴）等房屋乒完损留等级悠一般梅分为践五类巷：完好甜房、内基本宾完好预房、桂一般受损坏熔房、出严重挎损坏耻房、乱危险梢房。1．马完好抓房指房草屋的泼结构立、装摧修和类设备医各部坝分均前完好孝无损控，不扔需要雕修理烘或经衫一般限小修扛就能义具备烟正常委使用击功能夕的房胀屋。2．吉基本纱完好打房指房属屋结授构基叼本完旷好牢匀固，向少量堵构部骂件有桃轻微什损坏令，但婆还稳介定。梯屋面伞或板址缝局百部渗码漏，便装修涨和设温备有胜个别煤零部区件有隔影响贱使用到的破荒损，扛但通侧过维准修可海恢复化使用蒙功能渡的房驾屋。3．宇一般职损坏酿房指房殃屋结邻构有郑一般昨性损殃坏，催部分局构部天件有幅损坏壶或变氧形，衫屋面其局部请漏雨纸，装萌修局翠部有停破损网，油颂漆老宣化，括设备夺管道拣不够脊畅通址，水覆、电帜管线包，电桨器等虚有部它分老守化、川损坏宫或残婶缺，梦不能疾正常扶使用送，需舅要进被行中纠修或俘局部贵大修肢，更会换部前件的宇房屋槽。4．最严重桶损坏俭房指年蜡久失肤修的很房屋怠，房躁屋的雄部分再结构径构件及有明碌显或匆严重戏倾斜双、开恢裂、农变形忍或强徒度不呢足，菜个别窃构件惩已处权于危刮险状抓态，惜屋面防或板池缝严潮重漏毙水，乒设备签陈旧保不齐榆，管跌道严铲重堵埋塞，乞水、花电、刊照明禾的管袍线，坦电器卸等残侨缺及矩严重口损坏佳，已芽无法桥使用凶，需谣要进盒行大颜修或挎改造椅的房量屋。5．撇危险邮房屋指承东重物悠件已骄属危肃险构喉件，槐结构康丧失企稳定蒸和承痕载能绩力，活随时优有倒味塌可究能，惰不能馆确保改使用代安全捎的房禽屋。1．课完损榜等级切评定夕的要拔求1）贴要求蝇对整跃幢房虏屋进顷行综委合评淘定。2）爸要求们以实济际完视损程臂度为你依据眯评定炼，而伶不能遇以建狭造年祝代或失原始铃设计叙标准售高低刚为依像据。3）窗要求胸掌握巧好评腹定等诉级的教决定群因素领，以今结构工部分肠的地纽奉基基传础、萄承重状构件振，以未及屋殖面中敏最低衔的完念损标喂准来夺评定忘。4）植要求烧严格胀掌握钩完好援房标惭准和穷危房树标准药。5）暖要求粱对重励要房销屋评抽定等窝级严夏格复裙核测市试。6）纺对正结在施昌工的存房屋陡要求扛做施森工前衫房屋贺评定孝。2．秤完损迹等级励评定艘的基谨本做冷法房屋呈完损倡等级熔评定脏可分手为定击期和宿不定筹期两必类。定期难评定：一读般是害每隔斩1~圣3年毁对所谜管房差屋进凝行一锦次全蹦面的掏逐幢浮完损斑等级录的评物定。基本摔做法：首虏先进桐行组纲织准堪备（帅包括篮制订够评定社工作郑计划压，建最立评羞定组扮织，熟培训检评定挖人员乡丰等）廊；宽其岛次是劣实施侮查勘扎；最悬后是梦统计逆汇总乔。不定态期评该定：就案是随妖机地夏在某蝇个时狼间内逮对房慨屋状盟况进昏行抽凉查。常见剪几种母情况：（护1）幅根据绵气候收特征份抽查闭评定涌；（2谈）房说屋经益过中叛修、驾大修犬、翻漆修和防综合阴维讲修竣鄙工验竿收后边重新单评定锻完损岩等级肾；（3姓）接脊管新池建房安屋后奶，要散进行落完损建等级凤评定虑。3.完损氧等级全的评盾定方钻法具体喉是：皇按部敲颁《船房屋卧完损羽等级沾评定炎标准杠》的姻规定循，将愉房屋芽结构梳分为童四类治：1）浆钢筋诸混凝体土结状构；领2）删混合港结构耀；3）饱砖木基结构愈；4血）其窜他结继构。再对彻各种淡房屋衬分结胶构、股装修完、设交备三风个组扔成部工分进厉行评订定。前三岭种类权型一赛种评映法，洗后一标种类昏型一侍种评娱法。异具体袄见P1务54蹲-1梁55二．挎房屋领维修救工程箭的分娱类按房绣屋损茎坏程屯度，脑维修献工程笛性质倍，房藏屋维丛修工卡程可晋分为体：小修妹工程中修牺工程大修路工程翻修渐工程综合音维修拥工程（一萍）小祖修工则程1．忙小修勾工程宜概念小修怎工程熔亦称骂零修煎工程面或养形护工俯程，梁是指驳物业勉管理工企业岛为确猫保房汤屋正絮常使蕉用，信保持线房屋堵原来撒的完仔损等况级而趁对房但屋使胸用中悔正常董的小气的损赛坏进粉行及原时修币复的需预防奸性养扰护工妄程。费用大：综项合平祸均费获用占遗房屋饥现时毯总造旅价的嚷1%及以下特点仅：项剥目简鼓单、姻零星具分散承、量虫大面凤广、只时间母紧迫蓄、持续蚊反复甲性强跪、服暴务性卧强。适用慈对象齐：完禁好、板基本昨完好表房。工程看范围矿：P1臂55（二毯）中绘修工握程1．虏中修棍工程亲概念中修勇工程盏是指抓房屋获少量应主体帜构件川已损粗坏或朽不符艘合建握筑结菊构的麦要求棋，需阶要牵败动或招拆换践进行输局部时维修付以保完持房窝屋原会来的该规模胡和结肯构的变工程拴。费用高：一次慈维修介费用意是该仙房屋茎同类猫结构优新建聋造价都的2怕0%趁以下特点萄：工地第比较细集中课，项环目较仇小，稠工程尊量较恳大，参工程遣的计也划性幻玉、周追期性娱强适用犬对象控：一蓬般损篇坏房宫屋维修零要求肌：修后努70麦%以丢上房龙屋要阻符合淋基本网完好咳或完挂好房迈标准板的要嫌求。2．视中修述工程令的项预目P1晓56（三耕）大闲修工盆程1．僚大修栋工程全概念大修边工程口是指嘉无倒品塌或拾只有胁局部仗倒塌如危险撑的房展屋，淡其主景体结燥构和涛公用绩生活战设备虹（包气括上期、下状水通向风取净暖等店）的驳大部列分已懒严重乎损坏壳，虽机不需筋全面耐拆除趋但必贫须对盼它们臭进行船牵动专、拆县换、始改装伞、新慨装、估以保抛证其折基本草完好轮或完芝好的骗工程半。费用雪：同录类结炎构新津建房贯屋造添价的架25唉%以忆上。特点摆：工吩程地询点集认中、源项目掀齐全秘、工婚程量礼大、蛋花费季大、绣具有难整体厕性，岭一般傍与房芹屋的谨抗震速加济固醋、局凶部改吧善房盛屋居迈住使赖用条积件相虹结合毅进行踩。要求乞：大米修后染，房类屋要裁达到难基本导完好近房的浙标准撑。适用阀对象痛：严湖重损匹坏房2．荡大修漫工程率范围P1婚57（四赚）翻拘修工习程（换更新扶改造展工程描）1．广翻修摘工程坟概念翻修剖工程吉是指夕原来味的房旋屋需旬要全士部拆姐除，傲另行饭设计个，重摊新建调造或附利用摊少数占主体轻构件胆在原祥地或调移动织后进殖行更竿新改辜造的掌工程必。特点论：规狼模大贞、投驰资大布、工撑期长昨。费用胞：应蛛低于选同类幕结构抗房屋朽的新您建造堂价。要求屯：翻耐修后胖必须油达到漫完好片房的垄标准演。适用店对象孩：危弱险房2．兄翻修置工程授项目P1嫩57（五盗）综滥合维株修工拨程1．撤综合亲维修写工程珠概念综合峰维修姿工程袋指成浙片多