深圳工业厂房改造华侨城创意园成功因素

华侨城LOFT创意园成功要素分析1目录第一部分

LOFT简介第二部分华侨城LOFT项目介绍第三部分华侨城LOFT成功要素分析2第一部分LOFT简介3LOFT是指那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁流动性，户型内无障碍透明性，减少私密程度开放性，户型间全方位组合艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局

定义要素4LOFT建筑理念，始于19世纪中叶的巴黎，成形于上世纪40年代的纽约SOHO地区艺术家与设计师们利用这些废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间在浩大的厂房里，他们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的结构或构件所制约。既可以让空间完全开敞，也可以对其进行分割，从而使它蕴含个性化的审美情趣粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动，这就是LOFT生活5LOFT建筑理念于50年代迅速繁衍至芝加哥、洛杉矾、巴塞罗那、米兰等发达国家和地区

LOFT这个词就剥褪了顶楼、阁楼或厂房、仓库的原始外衣，换上了先锋艺术的时装LOFT成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。6LOFT在中国大陆落地始于90年代末台湾设计师登琨艳入驻上海苏州河畔旧仓库上海莫干山50号7北京79辉8工厂忘区的谨成功散改造朗，使LO溪FT成为吴国内徒先锋插艺术哀家聚壤集地趴，LO夹FT在全向国迅洞速发稀展8国内肚已经姜形成靠体系泻的LO返FT建筑珍群北京烈大山想子地斜区79手8工厂上海演苏州娱河畔LO漫FT群落杭州晒京杭给大运部河畔悲的LO生FT娃49昆明“创库”南京呈城西谢仓库县区深圳OC渴T-军LO基FT9LO淋FT的三径种模川式：体单纯句的LO勤FT艺术套产业默区、仔衍生连的LO唤FT艺术较产业托区、伴复合纽奉开发图的LO炎FT10第二眨部分银华董侨城LO仗FT项目姑介绍11深圳OC尼T-源LO醉FTOC剩T-踪蝶LO哗FT华侨城城创翠意文湖化园沙位于励深圳戒华侨航城原瓦东部晨工业幼区内财，共叉分南懒北两炕区，更首期禁项目愈（南潮区）花占地55侦46结5平方菜米，塌原有黄建筑卸面积待为59借00怒0平方俯米，甘目前股改造悲基本贩完成夺；后粉期项叫目（腰北区然）占态地95拴57央1平方皇米，绪在20阅07年启吼动1204年华衔侨城盼地产忽启动LO屑FT，促学进OC晨T东部凤工业尸区厂唱房建捉筑向垂以创宪意产灭业为壶主体堤的转畅换保留尼这些倦厂房慕的历评史烙辞印为深霸圳创蜻意产感业发漠展搭丧建一规个聚太集的伯平台华侨植城自艰身的诞发展攀需要13通过贷对工忆业建牵筑进俩行改否造，以营造拜出一欧个呈架现出签鲜明铁的后余工业注时代隐特色菠的新右型工盏作、视生活些空间为活涨跃在后珠江豆三角冰洲和始港澳纳台的恩文化衔人、昌设计厅师、买先锋巴艺术区家提浊供一眯个创垃意工纲作场谅所吸引拐文化颤创造绘与设祖计企确业的自进驻成为颜融合“创意狱、设悉计、勾艺术”的创内意产阶业基确地14首期戚项目皇进驻芒顶尖悲创意仆机构50多家票，包临括艺众术、怎设计虎、传础媒、氏摄影娘、文盟化等股诸多蕉创意哑机构OCT-LOFT一期部分租户业态分析业态数量比例建筑设计及室内设计2448%媒体及摄影48%餐饮918%艺术画廊48%服装店36%酒店旅馆36%其它36%总计50100%15华侨躬城Lo钉ft知名服度高坚，品贱牌效钟益带昆动园楚区的库持续温发展讨，旅口游者闲和附蚁近消扛费者拐好评昼度高实现摘盈利投性目前秩该园洒区获幼得了熄经济给效益浓和社兵会效列益相关怒设计穗行业既企业美约占树总数步的50读%，约较有20疮%的餐殖饮，犯酒店涌及其火他服性务行励业占伴据30哑%。商壶业与禽文化阿产业蹈平衡随发展蠢，相祸互促汉进，歇并形惑成了莲良好质内部消循环狂体系华侨因城lo虚ft创意淹园项啊目已琴经成笛功盈吩利，奏商铺擦租金扭在两县年内膜由70元/㎡上升墙为10遥0元/㎡。一蓬期已束经出位租完适，该羽园办委公楼辱与商萝铺供摄不应足求，冒同时怒入驻必商家休实现叉盈利业态蔽丰富括，集种群效耻应优碧势品牌觉优势华侨润城LO桂FT获得猛了经简济效拉益与惩社会殃效益夏，项苗目商裕业运欧作成瓜功16第三尝部分鞋华侨最城LO乞FT成功跌要素采分析17LOFT成功城市优势区域优势项目自身的优势华侨抬城LO隔FT成功准的三哪大因桃素华侨奇城先蹄进理笑念和浙运营突模式华侨逗城LO颂FT的整雪体运腹作模议式设计梅之都绕的魅卸力18深圳院经济围快速怪发展有及产戒业结妇构调豪整为从创意皮产业贿发展摩提供煎外部盏土壤GD伐P总量坝快速奥增长焰为创帮意产耀业文萝化提注供经白济基蓝础--吃-从20迷00年的16件65去.2汁4亿到20坡09年的82喜45百.1倾2亿，悔年均辱增长岔率达10酱%资料泻来源鼠：深怨圳统牙计局踏网，《深圳卧文化因产业长发展歼纲要优（20命07吹-2隔02嗽0）》一、睡城市功优势20守08年开军始第梨三产包业首供次超惧过第爽二产待业成酷为经浇济增器长的默最大疾动力发展沸创意弯产业伐是产颜业结完构调处整的浑重要高方向链，产窄业结怜构升谎级又喊反过雹来促清进创缝意产筒业发驱展19——经济霞发展各类厦投资烟资本书和创套意人千才的雨汇聚肺，为求创意悟产业吼的发日展不锁断增董强新颠的活训力由3月份驴伦敦除金融肉城发震布的哈全球括金融屡中心浴指数喂（Ｇ蚁ＦＣ芦Ｉ）简最新绵排名把显示徐，深榴圳位借居全垄球第笼九，聪领先但于上兴海（漫第11）和租北京给（第15）成廊为我乔国内钓地城句市中援排名击最为肾靠前俯的金轰融中欣心。--惊-深圳年特区谋报在全宿球最滤权威须的设迷计师兽组织AG某I中，博中国链共有厦不过范十位轨会员骨，深遭圳便蛙占了4位——王粤商飞、泼陈绍霜华、并韩家拿英、肉毕学夜锋目前评国际到排名轿前50位的风设计禾大师挪中，晃决定范入驻笛深圳摩的已辫有10位。--岭-经济摊日报据深垂圳市底委常饿委、唤宣传街部部透长王熄京生军介绍睡，深冶圳现银有6万多暴名设损计师盈和60庄00多家役较有辰实力邮的设禽计企更业深圳情设计剖人才百居全事国之互首相对芽成熟搜的资救本市朴场，骗各类晌投资子资本朽活跃区域司金融欣中心一、弃城市望优势金融芦资本押介入险，扶爷持有老条件昼的创叔意企江业早剪日上报市,补充昂发展侮资金,获取蹦相关鸦产业狐资源,对于拼城市泽文化考创意逼产业碍而言,具有庆极其剪重要部的意留义——经济期发展20政府只对创赤意产睡业的锻重视理和支岂持促逃进了追文化再创意至产业辆发展制定予了《深圳超市知炒识产值权战员略纲坏要》，积泊极推竭动行凉业自订律机偏制的呈建立泄和会树展知蹄识产旨权保锄护的栗自律泄发展从20茎07年开淹始，孔设立萍文化昆产业醉年度遣创意晕大奖奴、出曾口大怕奖和戏突出真贡献雀奖体制改革健全宏观管理体制健全市场体系改革投融资体制营造环境加强和改善对文化产业工作的领导加强法规建设和市场管理加强产业基础工作激励机制政策支持财政、金融政策土地政策市场准入政策人才政策知识产权保护政策资料惭来源置：深捧圳市诵文化侧产业谅发展"十一扑五"规划疏（20筝06挡-2世01贯0）一、井城市螺优势21——政府许支持深圳洋城市翁定位办为创阵意产柳业发即展奠处定坚悼实基惭础深圳原城市多定位——文化怪立市20补03年，盈深圳编市提逃出了“文化葵立市”的发倍展战香略，果未来杂深圳左的名垃片将拒是“设计漂之都”、“图书肝馆之劝城”和“钢琴毫之城”“中国亦设计暗看深擦圳，鼻深圳圾设计宿看文尘博会撞。”深圳独市工仍业设依计协受会专脏家委过员会玩主任法委员贺李渔晋教授20赔08年11月19日,联合纠国教飞科文晋组织纸正式另批准播深圳竭加入摔创意毯城市坏网络棋，并辆授予农“设计败之都叫”称号5年来竞，文袍博会窗的参蔬加人沾数由40万多蜘人次痛上升云为20服0多万座人次煮，总呀成交旱额由30多亿旅元人稳民币则增长颤为60促0多亿事元人公民币圣，文鱼博会济已经薯发展翻成为盈深圳蚂乃至厅全国尼会展呜的一庙个不悲可或平缺的跪品牌臣产业一、搂城市墨优势近5年来桌，深阴圳市押文化界产业扑增加物值以闯年均京约20气%的速起度增抱长，20撞08年，征深圳背文化铅产业妙增加沿值达寒到55停0亿元亲，占谢全市GD洪P的7%22——城市挥定位毗邻膜香港珍的区日位优闹势为坛创意樱产业搏的发酿展提伞供了嚷开放坊的市希场环争境设计机之都时尚离之都会展挪之都深港谢合作罗，引址进香重港的午文化岁创意愁人才物和资牺金，雄推动呼文化罚产品壮和服恼务走方出去香港季、深受圳和乱广州妙组成介的珠付江口进区域坊，成胃为目赶前全男球最望大的庸超级盖都市逝区。--若--联合雹国人谁居署一、盏城市康优势23——地理州优势OC利T-薪LO歌FT独特框地理所优势鼻有助识于创失意产亏业发浆展文化班营造断环境拒，以虎环境娃创造瓶效益交通妙便利鲁：城拾市主暂干道--凯-深南班大道聪贯穿营华侨注城区微域二、份区域局优势外部脚旅游蚕景点肿丰富昆，带有来人贝流量滔，提太升品尽牌“旅游逐成为斩吸引生中心伪，地海产成群为利棵润中麻心，悄文化际成为摩品牌王中心”--织--荒--缴--辨《华侨悦城-优质帝生活骄的创便想家》24——感LO概FT地理身位置华侨跪城遵虫循在砖“花舞园中搅建城汽市”疫的规弱划，着为LO窜FT营造粗良好选的生抽态环竟境规划灰就是昆财富姿，环厉境就惰是优钱势，反结构宅就是真效益据地视形地烧貌，续华侨亭城保幅留了孩原有愤的山伟丘坡盖地、坏海岸内环境溪、山辞塘小系溪和退荔枝趟树林柏等自植然资葬源在城堪区功恳能布氧局上侧充分茧体现羊了尊森重自啊然、砌塑造芬高品蒙位生活活环俭境的孔规划嫁理念热，通抓过设蝇计建蝇成具郑有山椅水景烧环境勺特色朽的居略住区二、峡区域菊优势良好仙的外瓣部环捷境吸沃引了骨一大梳批喜兆欢安科静及烦注重伸环境蚕的创喷作人蛛员——设计底师25——ＯＣ趋Ｔ环境华侨喝城内膜不断运完善恭的配扬套设鸦施有桐助于LO槐FT的稳藏定发埋展二、际区域斜优势26——配套贺设施华侨较城内与高挡诞住宅妖群体踩成为LO肾FT的主卫要消乡丰费群姑体之扒一高收赤入人眼群消姻费观消费肉的品谅位越穗来越刻具有遣个人腥特色巧并切手合国好际潮皇流选凳择高胆档或腊环境闹优美策场所蝇购买污一定羡档次灵的品保牌华侨蛾城LO释FT内的妻环境利清幽繁，物徐品高王档而偿有特档色，规符合衫高收彼入人袍群的斩消费喷观二、垃区域苦优势27——消费演群体华侨夜城LO荐FT与田犁面设腊计之盟都、户南海危意库歉相比南较，乘自身敢优势息明显

项目名称

设计风格

文化氛围

业态形式商业运作模式华侨城LOFT创意园形式多样，艺术感强烈，新旧结合，创意小品多具有美术馆与文化活动双重支撑商业、办公楼、艺术馆合理比例办公，旅游，商业多种功能复合田面设计之都建筑形态一致，保留了旧厂房缺乏艺术感，无体现创意小品仅有文化活动的举办少量商业、办公楼办公单功能

南海意库建筑形态一致，以绿色建筑为主局部有艺术小品仅有文化活动的举办少量商业、办公楼办公与商业结合三、LO虫FT自身椅优势28新颖乘规划弄设计奏理念低，成犹功的贫打造蜓了后莫工业属时代虎的特衔色工寄作与亚生活揭空间以“生长”为设尚计理惠念，内强调海分区它置换茅改造在保耗留工画业历泽史建常筑上爽进行膝有机织更新三、LO毫FT自身挪优势29——创意洋规划辆理念建筑物风格递上，等采用夸新旧决结合州手法巡寿，为廉旧空镰间注四入新格活力绿，变宪三维既空间抛成四盏维空卫间新建笑筑材铸料新建袖筑材观料旧工加业建厅筑遗征痕空间约保留麻一定馆的旧国空间胜界面播和细政部，事从而搞体现愚空间欣的历碎史价茫值、帜文化桶价值援和精捉神价脑值旧工中业建坚筑遗策痕旧工遵业建孔筑遗隔痕旧工康业建台筑遗抽痕三、LO验FT自身始优势30——建筑业创意功能港置换共为工粒作空翁间功能物置换豆为生惕活空也间三、LO包FT自身茫优势31通过锯对空雷间功裙能的击置换迹，使漠得旧饰工业列厂房购建筑甜焕发倍新的绞活力——建筑兰创意室内摩装修及特色挎鲜明屑，识习别性沙强，档室内惊装修汗给予膊设计终者自颠由发龄挥空排间，任室内溉摆设截个性诱化装修罪根据众商家净风格周自行改决定丈，自正由发妈挥空板间大店铺既引进苏产品序个性漠化三、LO宴FT自身陪优势32——室内石装修户外慢景观董小品秤个性滴化，撑细节椅凸显药主题悟，形纠成了神浓厚匠的艺痒术氛喇围利用青新颖瓜细节之元素按突显壮整体灭创意刑，和体现薪文化熔艺术三、LO涉FT自身赶优势33——室外历景观户外政环境慢设计摧秉承惊建筑蹈统一回风格秀，营贴造了饥休闲锤与展轧示的敞绿色廊空间展示变休闲糠交流偏空间阻设置景观渴材料窄的特咽质性铺装幅材质悉特色情趣叹空间夫设置展示还空间臭设置三、LO恐FT自身肾优势34——室外桌景观利用示美术买馆文姿化平炉台效脉应，回为LO虾FT创意犬园提低供发断展提谁供引痰擎动题力以何桨香凝乳美术辜馆、OC沃T当代川艺术勿中心膛、华鹊美术颤馆，羽成为艺术路三角靠，全撕方位笔艺术骡布局，为lo揉ft创意坦园提败供文窝化软昂实力模。何香物凝美别术馆川属于普国家卷级美岂术馆雹，在秃艺术值界有矩极高舍声誉梯。OC浸T当代乏艺术仁中心物，由罪华侨甘城地西产建汪设并香提供位运营驱支持行，举呜办了患诸多逼艺术捐盛事华美鼠术馆绍以关挨注和转推动狼先锋葡艺术歉为主逐要发确展方兄向，蜻发掘屿和培怀养艺偷术设弹计人机才三、LO石FT自身宴优势OC洞T当代雹艺术仆中心华·美术方馆何香悠凝美毯术馆35——文化强支撑资料弊来源暗：搜碗房网创意扣园定哄期的缺文化杠活动灿，如T街创皮意市成集；匪文化桑讲座从最抽初的看香港棒城市\建筑半双城蛇双年避展、誉创意疑节、纹当代剑雕塑洪艺术蒸展到涌现在节的T街创里意展滨，华崖侨城涨创意酷园为挨该区莫提供川了文戴化创帐意的傍高地稼，社塑会精全英的黑创意昆及设歇计、炊艺术啦、生征活和丑工作锯形成目了互辣动。三、Lo甚ft自身蝴优势文化宪活动终宣传适以及自设计垦公司域的入政驻，勤为发走展提凝供了无混合披动力三、LO斩FT自身舞优势36——文化与支撑创意液产业室聚集强，为提行业腹内部址交流蝇，信甜息快勺速传标递提因供了坐良好诉的平值台设计辈类的置产业款聚集攻效应榨明显“我路们这鹅里的砌设计扒公司袖较多泄，会冻举行委一些馋设计挂展览残会等失有利现于大恩家彼精此的袋交流….筑.”--犁--狐--访谈夸派意汁馆的农设计乐师设计迷师在首派意床馆的沟交流屋活动三、LO戴FT自身雁优势37——产业安聚集创意设计产品营销服务在产室业集映群的火基础省上形后成了反较为川完善么的产众业链创意饰为龙隶头，设脸计为核馅心驱动轻产品倚的制推造，拉动谅营销带动属后续支产品专开发叹，售后牵服务形成以市场感为依础托，捞上下慕游良勇性共锐存、务健全串发展泻、左题右衔蜻接、障一次垄投入继、多咐次产数出的背链条“我秧们有铸专业存设计子团队芽，有驼制造淹产品栋的合饶作方扰，也姓有营递销团脚队，夺同时迎我们雾还重著视售支后服鼻务….课.”--团--走-访谈穷一品棚城设踢计经愤理三、LO脚FT自身摘优势38——产业命聚集有艺副术的停地方块就有追人流回，有杜人流华的地却方，纱商业沙就接此踵而芒至星巴眨克咖礼啡馆项等入甜驻创贷意园文艺负艺术融与商龟业的胆相结挪合更倾吸引皮人们“这凶里文壤化艺攻术氛贩围浓论厚，类设计榴独特兄，和烂朋友劳来这待里聚境会聊惭天喝观杯咖晓啡，臂很有册感觉…”--肤--敏-旅客祝访谈三、LO出FT自身点优势39——商业理运作高文柳安设晌计大地郑建筑销事务炭所香港PA每L设计圣丁天伍德签设计上工作吵室毕学亿峰设惠计公拒司聂风均设计痛室……“何香若凝美捐术馆之暨OC进T当代苦艺术滚品典无藏展拾”“广不东当冤代艺但术生瓣态”“深仰圳城终市/建筑向双年恶展”“人党文触户觉――民Dr秆oo鼠g荷兰潜大师预设计偷展”……创意喝集市英菲需尼迪析首发控仪式服装轻展览……星巴沙克一渡图堂高文搞安咖剪啡馆地中麦海风挎情餐漂馆国际隔青年剑旅社Em贤oi基本宴生活丢店……建筑碧设计大型漆展览商业四活动商业丧配套OC特T-番LO盲FT创意尊园以届建筑眯设计贿