知名地产成本管理介绍

08.03.26Page1万科成本管理介绍万科集团成本管理部2010年08月提纲引言成本核算方法成本管理模式新的课题与挑战引言耳熟能详的声音：日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜…某某大公司为了削减开支，裁员5%...中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…进口关税降了，买原装进口车便宜多了…逃离“北上广深”，生活成本太高了………引言“成本”对社会经济的影响无处不在，是使用频率最高的词之一。什么是成本？

严谨的定义是：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。对于房地产企业而言，成本是什么？再来看看下面的说法：引言甲：我明白了，万科的成本就是盖房子的费用支出！乙：哪里，我们的工资不是成本吗？丙：还有买地的钱呐！地可是越来越贵了…丁：对了，还有住宅小区的绿化，我最喜欢那些漂亮的树啊、花花草草了…戊：我来总结吧，把你们说的加起来，再加上你们谁都没有想到的，呵呵…政府收取的税房地产的成本就完整了！他们每人都说对了一部分，正确的答案是什么呢？引言《万科集团房地产开发企业成本核算指导》成本核算之房地产成本的构成房地沃产成垒本的序构成房地角产的割成本物包括桥九个沸大类侦：第一亮部分原土矛地获钳得价锣款事：指为岔获取胃土地宜开发倚使用老权发元生的缘瑞各项愁费用猪。一饼般包捷括：土地罢出让烤金合作呈款项拆迁粘补偿红线灰外市珍政费遍用我们备请合胖作方挥吃饭膝的费械用，芽算不摩算合灿作款量项？我们营在前构往土购地拍丽卖现骑场的闸车费勾算不创算土蚂地获私得价结款？答案料：都犯不是送。第二纸部分底开发倍前期产准备魔费--变--指取韵得土纪地开笑发使考用权轻后，妻在项桐目开粪发前璃期的显费用描。一茶般包杨括：设计房诚费--平--从规井划到倍施工晶图的朱全部机设计尊过程钻产生典的费跌用；报批攻报建坟费用--教--向政脸府缴摆纳的目规定枯费用羽；三通迈一平榨费用--施--通水钳、通尖电、磁通路册和场妙地平真整产眨生的候费用热；临时鼠设施通费用--尊--项目造部办俱公室潮、项赞目围瞒墙、草临时证水电骂费用谨；1、项叠目部得为项罚目开渡工庆勿典花满费15鸣00害0元，向算不范算开众发前间期准张备费种？2、项寄目场认地内恢发现窑文物采，我说们请降专人些看守庸现场凶花费60绝0元，疼算不响算前率期准报备费督？3、项臭目部御的临仰时食储堂，怎使用3个月枕后拆钱除，愉算不协算临资时设虽施费阻？答案歼：1、2项不彩是，3项是哨。房地曾产成样本的世构成第三逮部分宁主蚁体建退筑工码程费只：项目鸣开发励过程租中的溉建筑鹿费用屈，包昼括：基础公费用--池--建筑尘的地开基与描基础管费用建；结构杂与粗素装修免费--至--完成途地面圣以上根的结俭构与蔬基本栗装修升的费下用；门窗息工程狂费用--挺--室内图外门鹊与窗填的费约用；公共住部位抬装修坦费用--抚--外立漆面、炉公共篇部位概的装出饰与就装修抄费用绩；室内乓精装倡修费丘用--相--对精泄装修炉交付影的房甩屋的坛装修经费用追；1、某弓高层可项目盟基坑企支护肾花费40煎0万元身，能冶否计宇入基催础费柔用费霞？2、某吸工程但基础拔施工撑中的氏土方巾外运柄花费50饰00摄0元，坏后期侍土方咳回填笨又花剧费80昌00元，订请问愚外运魄能否脾计入枕基础词费用纸，回歼填又早是否扛能计熟入？3、某惠项目疏由于匹成品穿保护理不力萍，门页窗破拐损损迈失50牲00元，塞能否宿计入托门窗俊工程思费？4、阳护台栏诉杆能吴否计恢入主咬体建稿筑费观？答案丈：均可计。房地怀产成睬本的看构成第四它部分还主取体安哈装工础程费--蛙--指项边目开粒发过嚷程中琴的室斜内安奔装费欢用，浩包括廉：室内扭水电宫安装晕费用--请--室内产各类取水电寇相关朱工程范费用陵；电梯颂安装娘费用--胶--高层丙建筑技的电管梯费孤用；消防家系统孩费用--峰--防火蛙所必叠需的滔消防知设施法费用俩；智能避化系辩统费蜻用--院--业主后安全冈保护怖、通蚂话、弦访客薪系统贯等费符用；1、你右所了昼解的柔智能定化系如统包金括哪怀些？答案匀：防丈盗（株摄像无头、邻监控什室）挺系统浪、对慰讲（音对讲响机）咳系统帆、车蒸库进乏出（IC卡）对系统识、门龙禁（IC卡、手密码烦、指靠纹）阀等。房地喜产成殊本的俩构成第五促部分辈社组区管势网费--赶--指项牧目管太网配疫套费穴用，寇包括扫：室外索给排影水费诊用--德--小区西接入喇市政葬自来微水、羊排水销至城间市排势水系登统费昏用；室外右采暖累费用--搂--小区苹接入火市政霉采暖发或自棚行建帐设采卷暖设丹施费伯用；室外诉燃气麻费用--严--小区崇接入座市政赌燃气才的费亏用；室外抹电气撞与高谅低压肝费用--祖--小区垄从市碌政供穿电网初络引制入电帮至各急家各途户的岸费用跑；小区屋为节恼水设盖置的散中水失系统婚，约20驱0万元控，能聚否计摧入室郑外给恭排水园费用进？社区冻管网督费用抹是最例容易缘瑞被普番通人届忽略猴的成阳本支刃出。房地培产成心本的偷构成答案拣：是珠。第六叨部分轮园讯林环冬境费--泰--指项令目内境的景树观费虏用，再包括辰：道路忘广场歉费用--糖--小区逮建设遵道路犬、广宪场的呼费用娱；绿化庆建设渠费用--胆--小区袋内用渔于绿钱化工疾程的桃费用遭；小区承围墙贱费用--饥--小区枕围墙携、组体团围概墙的槽费用及总和林；室外灯照明锡费用--械--各种怕照明年所花良费的嫩费用零星搏设施灭费用--喇--各类稍未细锡述的司设施促费用贷总和1、绿皇化工樱程中松的土素方费猾用，孩属于笋绿化拣费用宁还是亩主体葛建筑净费用勉？2、由宣于养址护不瘦善，族造成果的绿慈化苗盏木枯丛死损盈失30绿00堵0元，色能否愚计入哥绿化岁建设堡费？3、小惊区内朵的路巴灯照池明，告社区辟管网名还是票园林炉环境嚷？答案阀：1绿化粗费用朗，2计入忠，3属于液园林旺环境冶工程勇费用枕，尼。房地鼻产成长本的煎构成第七仆部分饮配印套设倦施费--休--指项责目内贫为业至主服塘务的扛各项舅配套猜设施记费用撕，包歌括：会所鞭费用学校闸费用物业宽用房垃圾领转运霉站……1、万捉科建静的已材经销砍售给够华润置超市锐的10辩00同m2四季暑花城造商业俭设施休是否相属于舍配套舍设施景？2、政虏府在劈燕小区贪内建歼设的琴公交车车站单，是斤否属住于配涌套设抬施费店？答案姿：1不属节于，2万科骄未投协资，毁不属估于。房地德产成胃本的莲构成第八矩部分流开离发间肢接费--锻--指项贤目开柔发直删接相史关，白但不戒能明娃确属盐于特嚷定开镇发环唉节的菜费用休支出胞以及浩项目鬼营销言设施拨建造闪费等惕费用谢，包控括：工程红管理贤费--漠--项目售发生动的行做政、瓦监理铺、造跳价咨社询等韵费用资本揭化利务息--孩--项目提使用瓜资金赵的利凉息营销案设施水建造葬费--载--非临阅时性葬销售缠大厅像、样项板房痛等建剩造费扔用物业研完善拢费--刺--物业矛维修弱基金劫与请互物业轻公司币配合股项目篮的支队出等1、财紧务部耽门的是人工刻成本袄是否络属于额工程建管理魄费的良范畴锻？2、物隙业是争万科面物业祸，为哪什么柔还要档支付吩费用乓？答案超：1不属刊于，2、亲反兄弟领明算面账。房地壳产成敏本的衫构成第九制部分抗期联间费川用公司哲管理醒费--禾--公司能发生究的但希无法悔明确般到项盟目上嫩管理殖费用营销煌费用--平--营销爽部门牙行政良费用糊、广造告、将销售敌代理贡等营泽销费切用1、公牺司总垄经理布的人牲工成依本属葬于公先司管授理费角吗？答案虾：属晨于。房地剪产成仍本的酿构成土地汁获得箭价款开发矛前期挣准备珠费主体句建筑筐工程谅费主体加安装俊工程坑费社区凉管网吼工程距费园林杂环境除工程剂费配套为设施挥费开发搭间接貌费开发津成本完全恐成本回顾磁一下糠：房抢地产桑项目亡成本滩组成房地壳产成逼本的体构成（成值本部巷）（财跟务部坛）期间幼费用成本拌核算之成从本核萄算对专象的咽确定成本伐核算战对象泻的确引定成本负核算产对象纯的确座定哪些茅是核碧算对赛象呢翠？在某丙项目押中包州括：5栋6层住葵宅；2栋11层住室宅，除底层吧是可喷售商嫁业；2栋24层住遵宅，话其中浸一栋密进行对了室丛内精库装修贴；配套穴幼儿鸟园；配套欺会所倾。成本饭核算劈燕对象瞒的确德定可售茫性：配套宁的会忙所、族学校差异性精装碧修房割与毛返坯房山、多削层洋千房与六普通姓多层功能透区分底商法与上香部住碌宅便于撒成本再费用迟的归变集楼栋乐、单广元、林户型原则痛：成本轻核算越对象朱的确灶定一期孩开发冠完毕仇的项抄目：按独隆立别蒸墅、城联排虫（双串拼）亩别墅刻、多恒层洋甚房、代普通缓多层养、小孝高层闭、高吧层、译超高率层、嗓独立绢商业俱、底度层商讨业、余写字约楼、挎可售个车位平等不雪同的臭可售炭产品士类型京划分遍成本宫核算装对象仆。成本丧核算弦指导斥中所虎确定名的产指品类纹型不秒允许说自行析增加士，特锡殊项眠目若美需增矿加应浆报集气团审浓批。成片慌分期赛（区协）开未发的看项目：应分俯期分孕别核章算。云在此犬基础璃上，狸若同危一期税内有各种可售先产品昆类型谎，则指再按袄可售完产品鸟类型涛划分脑成本淘核算班对象些。项目且分期叉按照柿公司广的经烤营计师划确叨定多层骄住宅：一般雹是六杜层（辅含）旨以下葬；小高刷层为赞七层走至十煤一层地（含弊）；高层投是指阔十二肝层及蠢以上煎且总藏建筑欢高度勿小于10斜0米；建筑满高度10天0米以熟上为煎超高范层。这是圈由国驼家建虏筑相责关规岗范、惰市场递营销罚术语商、客巨户对画产品抓认知却等几寨方面降因素闸综合求确定成本衡核算宝对象户的确锻定成本作核算包对象恩的确雨定成本摔核算之成本银分摊长方法成本贸分摊匹配仆国家丢税务劣部门《房地扛产计瞧税成求本》的精性神，慕非业解主共守有物高业，主成本笑不能印分摊边至可突售产差品中剥。按照成“配夜比原存则、释受益睬原则篇”将马成本使分摊毕到各掀期、狗各产卡品对奏象成本乌分摊步骤秧一：按各哀期占地槐面积贩比将总眼地价汗分摊气到各场期，颜其中姥公摊蹄地价虽按建城筑面洪积比另分逆摊至解各期膝；步骤焰二：将当沟期地弄价在额各成刻本核粉算对箩象间迷进行厚分配摔：A、若成摄本核领算对收象单覆独构奔成明赤显组袍团，突按各疮独立摆组团索的占地流面积掠比分摊延地价貌。B、否则钳采用宵“容丸积率摇倒数颗法”顿分摊需地价它。通声过建技筑面必积乘弦以其“容例积率之倒数砖”计算筹出核批算对陕象的看占地你面积葱，通满过其蓝比例倾分摊美当期凑地价咬。地价蔬：要割求严象格按案产品钓占地不面积虚比分况摊地东价。目的肆：以收脂益原匆则，击更客摆观准赴确地票在不展同容览积率索产品胳间分纵摊地拒价。成本砖分摊地价踏分摊帜示例翁（跨魂期分峡摊）浴：项目分期占地面积（m2）建筑面积（m2）一期分摊面积基数后期分摊面积基数备注一期20000480002000038000后期3800072000小区会所20008001200按建筑面积分摊总计600001200002080039200某项走目土牛地价级款为7.甩2亿元，建久筑用旺地面硬积6万㎡龙，小检区会故所占杠地0.偶2万㎡幼（全裤项目闹配套撕设施纺），训一期麻建筑划占地率面积2万㎡故。项碑目总倡建筑件面积12万㎡急，一谁期建渐筑面天积为4.挽8万㎡厦。则内该项坡目一渔期应污承担碧的地演价是锐多少弦？一期厕地价=7幼20蚁00*（20旺80柏0/蛛60告00秧0）=2亮49渠60（万慨元）成本驶分摊地价摧分摊践示例冶（产每品分铅摊）纳：产品建筑面积（m2）容积率分摊基数地价分摊（万元）可售单方地价（元/m2）多层洋房180001.51200060003333.33小高层240002.01200060002500.00高层360003.01200060001666.67合计78000

3600018000

某项阳目一菜期，存地价际为1.钉8亿元，建饰筑用气地面继积3.帆6万㎡柱，总奋建筑蠢面积倾为7.升8万㎡坐，其衣中，粪多层世洋房枕建筑浓面积赤为1.单8万㎡汪，小节高层职建筑馒面积宫为2.威4万㎡窜，高有层建断筑面耗积为3.吃6万㎡删（均榜可售答），叔若多重层洋寨房、卧小高稻层、常高层创的容兴积率脸分别枕以1.袋5、2和3计，窑则该糖项目摘各产孤品的巨可售毙单方泪地价览是多半少？多层敬洋房潜：分摊略地价=1防80北00*（12爹00信0/渴36薪00执0）=6摘00晨0（万设元）可售剩单方什地价=6沟00协0/驻1.匀8=属33载33（元/m屈2）成本云分摊六类距费用器：尽量妥真实以反映堂产品泰在项斥目中值的资考源受煤益比鼻例；社区盆管网规、园誉林环盛境费殃用由风按各巧产品债占地固面积搏进行夸分摊勤。目的动：更准宿确核师算六边类费打用在壮各产贯品类盘型间石的分据摊成本项目跨期分摊标准产品分摊标准开发前期准备费可售面积可售面积主体建筑工程费直接归属直接归属主体安装工程费直接归属直接归属社区管网工程费可售面积占地面积园林环境工程费可售面积占地面积配套设施费可售面积可售面积成本铲分摊费用礼分摊室示例葵：分期可售面积（m2）园林环境工程费（万元）一期1000001000后期900000跨期2000合计1000000某项砍目可售面积10窗0万㎡妇，分惨期开疏发，珍一期可售面积10万㎡虹，其泉中高罚层可售面积6万㎡柔，占腔地比50授%，小柄高层可售面积4万㎡笼，占皮地比50球%，。类一期划自身录园林陈环境少工程颜费合画计10忙00万元狠，跨完期分奴摊园炎林环牵境工忠程费搞合计20病00万元臭，则篮高层四及小未高层杀的园张林环汗境工展程费栋为__丢_元/㎡和__岛_元/㎡。一期使园林碌环境胳工程路费＝10汤00＋20向00＊（10／10熟00）＝12作00（万患元）高层多分摊他＝12延00＊50％＝60羞0（万蜜元）单方萍＝60车0／6＝10狼0(元/㎡粥)产品可售面积（m2）占地比园林环境工程费（万元）高层６000050％600小高层４000050％600合计1000001200成本柜分摊除资扯本化合利息描外的块开发谅间接拣费按纸产品螺核算汗对象第建筑说面积讯比分筝摊各练产品超核算乓对象钻中。目的禁：更准超确核绕算开专发间撤接费兆用在屈各项孤目、裳各产咱品间植的分领摊。行政眨管理娱费根镰据在态建项呆目各毙期的建筑橡面积盯与开俘工时戴间的墙加权蓬数比笛例进行多分摊靠。开发拌间接储费如：纸项目究一、监二期率可售锯面积套（车篇位除落外）横面积磁分别织为40浩00岩0m煎2、60煌00牲0m芒2，当呆年开罢工建友设时祥间分洲别为12个月兰、5个月习，则腥分摊沾比例逆为（4×沈12）：抚（6×柱5）=4根8:信30资本击化利蜘息:分期贯之间锤，资振本化今利息滑按项例目各耽期实封际资剃金占伸用分份别计帅算；同期腥内：叨按期削内各腥成本叉对象成本额占用猎的比学例进行理分配茄。万科敬成本合管理津基本艘模式以目标花成本和责任俭成本管理美为核亦心的漏现代尝企业狠成本哑管理滤体系当。成本差管理肤模式责任晕成本得管理目标述成本找与动津态成爪本管腐理作业扣过程像管理成本佳管理馋软件公司榴管理物层控制扒系统信息柱系统组织攻系统成本纹管理简模式遭基本猴构架领导应机构管理西工具管理拌制度成本中、工抄程文置件成本匪管理撇模式万科赔责任驱成本谅体系通过毙确定膏责任驰主体像和评谢价部盾门，杏通过照技术负经济师指标码的目理标设害定、斯执行愧和考赶核，郑来保爹证整如体成妨本的莫合理授性和茂先进掏性。执行疫文件：《万科劝责任纲成本轧管理椅体系声指引》1、责陵任成折本管抹理成本扮管理劣模式——责任裁成本实施退要点总经枝理成本似部配合驱部门主体慎部门责任冻成本啄考核袄报告责任挡成本具管理蠢办法成本栽阶段到性目着标《万科坚责任融成本虎管理妻指引》总部备案牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期炕考核公布成本主管理为模式——责任麻成本目标烫成本测算巷表动态盖成本月评汇估目标壮成本控制湖责任俗书责任峰成本成本排管理平模式——责任营成本2、目洪标成概本管抚理管理牌原则：体现价目标芽成本过的先沃进性目标嗓成本池的严抚肃性(纳入练绩效峰考核)目标夫成本井：目标酬成本签是企烛业预朱先确牢定的愉、在兴一定调时期切内和经疲过努鞭力所左要实羊现的贷成本比目标去；是晌项目供成本的垂控制预线。动态廉成本逮：是项黑目实锹施过改程中闹各个脉时期案体现畅的预姨期成领本结果姻。基本攻概念：管理摔工具：万科膏成本甲管理六软件成本灭数据遇库成本令管理忽模式——目标加成本实施堡过程新项任目发贡展规划俘设计扩初乘设计施工篮图设唱计施工皂组织战与材料卡采购竣工挂结算成本辫估算目标法成本规测算爸一目标照成本盐测算直二目东标般成活本动态诸成本结算阳成本没分析目标糠成本信形成目标胜成本针执行成本诉管理榨模式签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整动态联成本葱构成已发狠生成外本合同凡性成胳本非合等同性洽成本已结摸算成酱本未结刊算成迷本待发蹦生成尽本动态靠成本=未结此算合安同+已结养算合笋同+非合擦同性笔成本+待发即生成李本动态拘成本成本孕管理芽模式——目标纹成本动态危成本多管理上要求决策、合同、变更、结算各科目、各部门即时记录系统分解复审核对及时通报动态预测待发生成本、预计未来成本、财务定期核对公司领导层、相关部门

成本蚊管理顿模式——目标糊成本3、作泰业过久程管乘理项目杠发展施工规划慨设计招标竣工膛结算签约销售赞及物陆业管塞理总目比标是通孤过对财房地武产各谜个作琴业过案程进慎行成蹦本控谣制，许实现洗降低繁成本寻的目遗的。全过局程、晃全员术、全朽方位房地拖产成贤本作播业过幸程：成本讲管理南模式——作业胳过程3.首1新项济目发抬展成伪本控复制控制脊要点挥：稳健欠性合理达确定释估算阔基础壶，合粉理预史计工食程量碧和工程综留合单着价。控制结原则芹：准确俘、客环观、莫全面故、谨街慎预毙测新轿项目枯成本垒。执行找文件诵：《集团晕新项哗目发起展制个度》《集团半新项而目发炮展经腾济测裹算表》成本捞管理荡模式——作业接过程3.闷2设计崖成本雷控制控制双要点村：合理情的产把品技沫术经廉济指乐标设计骨周期获、设涝计质叮量。控制旧原则堂：经济村合理维性最啦大。执行鸣文件践：《集团猎规划变设计耽流程》成本际管理屠模式——作业扩过程3.咱3招标榜成本低控制控制汇要点涌：获取付竞争酷性低壶价成呀本逐步重实施源工程豆量清维单招偿标集团矿材料川集中哪采购控制岛原则浮：全面厕招标蹦原则合理男低价套中标瓶原则透明它公正帽原则执行路文件部：《万科只工程爪采购都管理哪办法》成本祥管理绒模式——作业资过程3.饲4签约惕成本求控制控制敢要点行：合同顶谈判合同钢审批控制近原则纯：合法蜜性原弊则、共合同截书原替则、皮事前逐签订原则略、招乐标原病则、检利益喘明晰食原则执行帅文件牲：《万科牌工程机合同衬管理殖办法》成本闲管理删模式——作业旬过程3.抄5施工元成本逐控制控制略要点膀：变更花与签懂证的械控制工程厦质量偏的控茫制工期朋控制控制闯原则线：权力绕限制任原则刷、时锋间限廉制原广则多级漫审核起原则授、完直工确圾认