知名地产项目开发流程

项目开发流程报建部2014年5月基础设施开发流程（案例）土地一级开发流程房地产二级开发流程（关键节点分析）目录一、市政基础设施开发流程以行政划拨方式供应土地为例，介绍市政基础设施开发的基本流程。市政基础设施开发流程政府根据城市产业政策以及政府工作报告规划委根据城市总体规划及控制性详细规划国土局根据城市土地利用总体规划及土地利用计划发改委根据城市市政基础设施实施计划市政管委、国资委组织各个委办局、专家参加联审会项目前期工作流程图

（案例）某综合处理设施前期流程二、土地一级开发流程土地一级开发：

由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发流程生地

熟地可分为政府主导型和企业主导型土地储备机构或指定机构自行开发通过招标方式选择开发企业实施土地开发土地堡一级椒开发郑流程区政麻府政府舍产业毯政策区规轻划分担局城市巴总体励规划号和控梦制详且规区国贴土分贼局土地悬总体茎规划孕和利象用计出划土地保储备新机构土地竟储备饰开发夫实施呆方案市国刘土局联审挨会发改隶委规划汽委建委交通环保原则扭性意铃见土地肯储备暗机构崖自行糠开发通过黑招标睡确定翁开发弯主体企业摇主导俭一级减开发敲流程土地僵一级惜开发庭中标平企业盾：土地信储备笔机构叠应当躲与中昌标开滚发企季业签扔订土排地一刻级开熔发委爬托协迈议，箩开发贞企业岗负责逮筹措锋资金宗、办果理规彼划、默项目膏核准住、交碧通、弯园林粱、文神物、鞠环保冠、征湾地拆聪迁和犹大市屋政建腾设等引手续计并组幕织实伪施。朵（招页标底斗价包东括土晃地储梳备开梦发的俱预计朝总成雅本和荣利润薪，利趟润率垫不高轮于预老计成姜本的8%。）企业膛主导识一级摊开发爱流程土地欣一级初开发呈主体市规抓委规划四意见市发膊改委项目产核准市建灵委建设祝意见市环畏保局环评敬意见市园道林局古树读处理市交丛通委交评痰意见市政乎部门市政背接入市政驱府意叠见征地场手续拆迁善手续市政寨基础浮手续征地堪拆迁化、市竞政基卫础设驱施实登施阶浇段组织全验收厘、审需核开椒发成百本纳入脸土地尝储备滴库三、界房地姻产二肿级开扑发流育程房地聪产二卖级开芬发关惹键节校点北京而市房幻玉地产踢二级竿开发匆关键背节点谎流程趴图（弹招拍祥挂）注：田未包基含大晌小市绍政节艘点取得吗土地哑使用江权的考注意君事项市规众委在裁规划怨意见吗书中片明确扣各地轻块的劈燕具体主规划指标彼，各氧地块渐之间逼有市者政路误分割2.市国委土局伴在“创招拍筋挂”碰文件渴中注绒明可晓按各禾宗地岩的具国体规算划指袭标与独竞得抱单位巡寿分别表签订惨出让庄合同参考皮规定：取得兰土地格使用铅权的酿注意雁事项注意米事项匹：公司滚在实京施的极土地敬一级夸开发腊项目划分教入市谱土地偶的规订模设计风土地纪入市族的顺紧序选择均土地草入市怨的时悉机控制乒土地导入市柄的节穷奏取得泉土地骄使用伍权的右注意楼事项注意攀事项私：非公带司实融施的阴土地共一级抛开发雪项目选择站投标织主体闭、成谱立项糊目公灾司结合悬政策爱规定治确定鞭土地棵分块搞方案烦，搭门建项目厕操作非平台节能关审批帮流程编写腐节能解专篇基本握流程泥及所坏需时油间环资桥处受肤理向区算发改窃委申系报编写歉申请果报告节能孤中心精审核第三塌方审萝核其它孙处室下意见取得宪审批向市互发改径委申遭报3至7个工旺作日1个工依作日2至4个工什作日1个工坊作日1个工舌作日3至5个工颠作日5至7个工款作日3至5个工厨作日1个工须作日注：求市发是改委挪自收使到申维请材良料之啄日起5个工吗作日鸡内决气定是肯否受昼理。受理犹之日啦起15个工皱作日把内作相出审利查批典复意坚见（住不含柜专家偷论证潮的时俗间）因特真殊情念况需怪要延程期的傅，由瞧主管竹负责宏人批们准，塌可以旗延长10个工封作日环资温处批送办3至5个工俘作日节能立审批主要滨审查斜内容:项目丢用能仔总量泳及能膜源结推构是扯否合饱理实施攻项目胃是否推符合托国家励、地坛方和晃行业神节能备设计规岩范及阴标准项目推没有谁采用笨明令慨禁止必或淘由汰的架落后拾工艺历和设备国家戚规定信的其视他条摩件和荒标准节能挣审批受约翁束节近点:制约扫节点:制约灾项目捷申请务报告摔的报吸批项目榆设计创方案跪是否诞足够优深化输，提婶供的冰设备资料灿、图暑纸等领数据连是否制完善把合理项目无节能造专篇货编制耽得是挡否完贪备、市符合蕉规定项目恒申请百报告建是否坡及时扒有效项目柏核准基本颂流程让及所碑需时塑间投资垮处受赏理向区徒发改朴委申他报编写晌申请更报告取得进能评潜批复签订将出让详合同取得树审批向市启发改女委申杨报2至4个工烂作日注：短市发端改委听自申智请被为受理践之日迹起20个工勒作日啦内作拖出决凝定。20个工亦作日倡内不贱能作音出决校定的次，经割负责煌人批彼准，苦可以洋延长10个工经作日粮。征纯求意思见期浩间，伞工作老日停师止计毕算3至7个工育作日征求良市规芝委意暑见会签泡市建轰委市规枯委建动管处攀根据着项目情误况反汽馈意句见，吨如需重阿新核勾发规察划意康见书，抗则需曲要重怒新审予核市建微委根小据项歪目情况觉反馈助意见1个工只作日1个工况作日1个工绵作日2至5个工桂作日1个工扣作日1个工书作日2至45个工般作日项目嗓核准主要崭审查桌内容符合丈国家熊有关傅法律刮法规古和外惕商投大资产缝业政并策符合社国民段经济缸和社纯会发壳展中币长期面规划献、行杂业规连划和产允业结简构调现整政柴策的绒要求符合胁公共装利益前和国怀家反迅垄断除的有瞒关规似定符合牧土地检利用拜规划疏、城冬市总渴体规胁划和甩环境货保护毅政策的旋要求符合酱国家转规定仅的技师术、绝工艺耻标准窑的要饶求符合然国家真资本恒项目评管理宅、外划债管芳理的贷有关赛规定项目凉核准受约筑束节袄点制约技节点节能爹专篇估批复项目况申请剧报告葬的编绕制以石及是荡否合签格有陷效土地患出让慎合同勘察叨设计缘瑞招投旺标的努申报年度帖计划诵任务草的申碎报建设权用地侧规划泰许可潜证用地凭钉桩础成果基本务流程童及所划需时煎间综合须科受惭理向区奴规划晴委申甜报土地早出让惨合同规划木科审屠查副局考长审叛查局长秩决定核发弹用地祥证1个工社作日1个工奶作日3至15个工蹲作日1至3个工明作日1至3个工忧作日注：臂区规左划委屈审查渐决定屋时间坊为20个工父作日(可延娘长10个工艇作日)。项目桑地名奸核准1个工动作日建设鲁用地波规划摸许可鞭证主要涉审查絮内容实体饿审查►确定泳建设勿用地攀的性皂质►确定残建设阀用地迫及代屠征城井市公描共用扯地范僻围和杜面积►其它毁法律红、法锈规、膨规章呼中要气求审丝式查的搏内容形式傍审查►所有构申报针材料臣是否稀符合暗要求建设巾用地桨规划戴许可会证受约拒束节邻点制约放节点国有熔土使够用权乏出让坦合同晌的签颠署建设现用地旨及代馆征地助的钉课桩成咱果规划耕意见京书项目息地名勇核准责批复建设端工程帽规划惊许可葛证施工可许可仆证预售昆许可改证及将国有叫土使骄用证勘察暴设计宣招投也标项目给核准蚊批复基本在流程桨及所向需时恶间勘察站设计愈招投标柳管理咬处确定耕勘察设计搜单位中标倍通知慰书1个工园作日注：叹勘察筐设计惭招投茧标管懒理处员审查乖决定钓时间德为30个工趁作日(可延誓长10个工归作日)。规划录意见扮书1个工火作日招标献立案老登记资格口预审招标拼文件堆审核招投运标备总案1个工施作日3至15个工升作日3至10个工像作日1至3个工器作日勘察袭设计玩招投耻标主要毙审查估内容勘察煌及设馒计单设位资郑格审而查及馆委托确代理粗机构的资竹格审第查对方砌案的送技术铲指标受进行合审查程序俘审查勘察垒设计务招投奖标受约爬束节串点制约路节点项目似立项鬼批复规划返意见晓书修建纲性详动细规感划方功案的谅申报建设民工程柔规划锦许可爆证修建考性详贸细规致划方污案勘察妈设计亦招投标审勺查基本蹦流程诉及所腾需时谢间综合吉处受火理向市廊（区逢）规划委楚申报规划炕意见定书建管哑处审栽查副处驶长审西查处长罢决定方案朝审定1个工哗作日1个工混作日3至15个工崖作日1至2个工寺作日1至2个工洋作日注：微市、斩区规专划委马审查咬决定章时间带为20个工揉作日(可延墓长10个工镰作日)。技术墨图纸1个工咏作日其它导资料修建肚性详庭细规族划方穗案主要晃审查霞内容实体议审查►油审展查配漂套指杠标、塞车位坚指标还、建供筑间姐距、帜绿地钉指标豆、容积溜率、霜户型算标准湾、建虫筑高截度等送各项雾技术膛指标终是否满足据城市猴控制艇性规察划及烤相关疗规定善的要夕求►潮审确查项泼目规泉模、传建筑兔退线陕、日架照等穷是否疗符合贼要求►蛮历幻玉史文凑化保继护规拜划的询相关狮要求►其它熄法律撇、法惹规、糟规章学中要聪求审泥查的夫内容形式最审查►所有蕉申报瘦材料笋是否俯符合搬要求修建施性详垃细规逢划方表案受约瞧束节淡点制约迎节点规划陆意见袋书勘察喉设计鼓招投婚标建设沫工程孝规划坛许可饱证人防笔规划滑意见瘦书涉及柄交通宅、园巨林的煤方案建设承工程宣规划敢许可籍证规划由意见武书基本壤流程臂及所判需时模间综合赛科受沃理向区数规划逼委申卵报修建泪性详蛇规规划士科审酱查副局吗长审拥查局长钱决定核发倦规划炒证1个工适作日1个工控作日5至25个工度作日1至2个工赔作日1至2个工宗作日注：膝区规贴划委跪审查阁决定洲时间姥为30个工亿作日(可延睛长10个工防作日)。图纸详资料1个工前作日工程毙档案踢登记表勘察巾设计狭招投标蔽文件项目陶地名街核准建设硬工程花规划饺许可机证主要键审查软内容实体穿审查►已审盯查通臭过设袖计方跪案的丢建设丹项目哭：申咱报图旨纸是否专符合营修建揭性详技细规嚼划或蝴已审芬查通停过的彼设计方仆案。►前款任规定薯项目优以外棒的建贡设项群目：①棋申昌报图司纸的抱用地胁范围情与规消划确晌定的仆范围袭是否一根致建设敞工程混规划浑许可毯证主要押审查鲁内容建设叠项目素的性给质符征合城厅市规掉划的首要求容积洲率符涨合城厅市规区划的抽要求建筑立高度棕符合寸城市瓶规划猫的要喷求建筑姻密度调、空四地率琴或绿穷地率划符合扬城市冒规划深的要段求停车五位数近量符勇合法翅律、坝法规祝、规丝式章和模城市罩规划挎的要求建设压工程携规划捉许可铅证主要循审查械内容建筑洽间距属符合蹄法律盟、法恭规、登规章魂和城奸市规展划技术标障准的捞要求既，绿干化率搂符合吴城市松规划糖的要阔求⑧盆公共侧服务模设施茄符合困法律菠、法各规、凳规章胶和《北京市新更建改日建居斤住区浑公共板服务醉设施尤配套薯建设矩指标》的规脂定建设娇项目漆后退胖道路拍红线阔的距厉离符围合法原律、莲法规方、规章鸦和城菊市规乔划技昂术标描准的述要求建设钻工程缘瑞规划灭许可刊证主要狂审查船内容⑩已安寒排了号必要初的水低、电姻、气撞、热远等市仙政基登础设矛施►其它伞法律零、法肺规、溜规章照中要不求审昼查的坏内容坑。形式洽审查►所有涌申报佩材料级是否丸符合幅要求建设稍工程更规划舍许可遇证受约根束节标点规划佣意见略书及库其中恐的要苏求修建革性详组细规坦划方究案及籍其中动的要延求工程沃档案即登记及资料勘察这设计栏招投丙标审具查通永知书项目切的地镰名核穗准批而复技术沟图纸建设才工程堤规划闭许可里证制约筒节点工程威施工魂许可赤证工程徒建筑罩面积统预测非量预售闷许可槽证房屋虎权属攀初始榨登记项目雾地名暴核准基本男流程壁及所聚需时叉间综合故处受仿理向市御规划委叠申报规划红意见指书地名证办审庸查副处形长审锦查处长必决定地名畅核准1个工译作日1个工尼作日3至15个工畅作日1至2个工凡作日1至2个工坏作日注：陆规划亮委审磨查决全定时询间为20个工泽作日(可延挪长10个工掉作日)。技术谷图纸1个工肢作日其它玻资料项目蚊地名是核准主要沃审查识内容申请摸人提清交的缩慧材料论齐全度、规蛮范、墓有效防，符桌合法顺定形式以上超文件背图纸关均按A4规格抱折叠蕉装订符合重各类匙城市割规划保证室全市骂范围物内无标重名按，并湾避免林同音符合骡地名唉科学其化、吗标准端化、哀规范边化的浓总要骄求，宽与国家垄地名漠标准友一致用字猜符合《中华节人民踩共和即国通捆用语箩言文狐字法》要求，部不使席用生弊僻字葵、繁华体字狐、异脾体字由和简组化字项目飞地名鲜核准主要漂审查失内容无损进国家护主权裙及领刮土完锁整，肉不使感用外莫国地鹿名（包鸽括别朱称、茂谐音序等）符合剩社会预主义谁精神昏文明无民尖族歧姓视性泪质和替妨碍口民族浅团结海内容虫，少醉数民族各聚居输区地丈名符弟合民叙族政销策符合帖北京扒地名敬文化拒传统符合具“尊偿重习毒惯，税照顾舅历史捕，体菌现规贼划，融好找好记宾”的嫩北京炎地名洽命名薯总原占则非纪洒念地竭地名昆原则谅上不览含人悉名项目她地名吓核准主要厌审查乞内容非纪万念地互地名普原则滔上不英含人辈名市政核设施补名称熟中不朋含企样事业哄单位涨名称申请垮名称茎的专插名、赏通名袜齐全族，汉降语语件义明沈确通名干使用包准确城，与施地域碰功能呀、建洞设规总模相斗符申请帐材料缘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