西安超高层住宅投标方案

XIANDAHUACONCEPTPLANANDPLANDESIGNOFPARKFAMILY3#BLOCKPROJECT西安大华·公园世家3#地块项目概念规划及方案设计2018.041背景分析与规范解读周边交通SITE金滹沱站地铁四号线（在建）上

元

路创意大道神

舟

六

路

航天大道航天大道站0.5km范围1.0km范围基地位置：基地位于创意大道与上元路交叉口。周边交通便利，可达性强。周边配套SITE曲江城市运动公园曲江池秦二世陵遗址公园西北妇女儿童医院西安市胸科医院汉唐帝陵西安市人民医院曲江管委会金浮沱小学富力城黄河国际小学西安航天中学曲江第三小学春临小学裴家埪小学航天城第一中学金辉运动公园北里王小学金辉环球中心乐都购物广场航创国际广场汇航广场西安航天总医院陕西自然博物馆曲江观唐1.0km范围3.0km范围基地周边：基地周边教育及商业资源丰富，城市公园林立，自然资源优越。周边楼盘SITE万科城市之光0.5km范围1.0km范围天地源·曲江香都金辉世界城金辉公园里中海凯旋门周边楼盘：基地周边楼盘多为在售，产品去化周期影响较大。规划条件分析≥19F居住建筑退让线本次概念规划设计范围地块：QJ8-3-1QJ8-3-2净用地：69562.66㎡

（约63.337亩）总建筑面积：≤229271㎡地上建筑面积：160455㎡地下建筑面积：68816㎡容积率：≤3.8且≥3.0建筑密度：≤25%且≥20%10F~18F居住建筑退让线24m以下非居住建筑退让线用地红线15M12.5M6.5M12M10M8M规范限定条件：1.住宅结构层高不小于3m，影响100m以下住宅可建层数。2.周边道路红线宽度均大于30m，住宅底层不得设置商业用房，对商业形式会有影响。3.低层非居住建筑与高层居住建筑的间距为20-25m，商业的可建位置受局限。基地邻现状基地锹现状基地矛地势东高眯西低，领南高坐北低寇。基骆地内津坡地恒落差料较大，场雪地内从南流向北高差刊可达7m左右辩，自东菜向西高差符最大秤可达8m左右虑。内宗部为农丢田杂抵草，船无拆姐迁量育。基搁地东墙侧为委上元权路，滋道路餐红线40戒m，南袄侧创养意大恩道，旺道路扯红线50甘m。周头边为求在建宝或已屡建住症宅小晨区，播基地璃北侧字为中草海地舟块的幼儿果园。12431234484.65N493.62488.44487.23491.15498.23高差7m493.33上

元

路

创意大道

490.02491.60492.02高差8m基地周边SI员TE曲江城市刚运动携公园周边铺楼盘：基地周圈楼盘层数18厅F—粉33厦F为主姑，基艘地内院外的障日照蹄条件豪不佳挑。万科欧曲江兼御园径北区万科有曲江断御园霜南区大华病公园暂世家冠西区大华栏公园情世家舞东区大华挺公园签世家4#钟5#地块中海企凯旋挠门场地阅现状场地猪内现瓦状日竭照沿南侧侦退界先线布蚊置建筑乘，该建筑10层以下艰均不伞能满定足日蕉照要艳求。

低区中区高区界外日照职影响即分析若需要柄满足脊界外骡建筑型日照建要求堆，基插地规慰划排叔布应阻从北惠至南副呈由俩低到交高的惯形态。基地的可昂建高朵度影响烛大。日照研究ABC1#日照跟条件劲研究按照西安悉规范脑规定却，在耽拟建染建筑含高度1.座35炉H扇形幕范围屑线之够外的牌楼栋膀可不让考虑盛对其米的影奔响；据此刺界外A-迫E采用脸客体勿范围膝规避艺法，赖界内兔的可夺建高但度进育一步俩放宽竟。EDABC日照研究包络史体研究以基斤底50蹲0m高度周计算妈，通过菠包络觉体反宫推出段可建拿区域幕建筑光可建愉高度脊，在狭满足斧规范初间距睁的前克提下顶，界外旷日照幸均能伸满足裂规范夸要求然，界薯内日熟照需化进行证测算赏。图例0-20m

20-30m30-40m

40-50m50-60m

60-70m70-80m

80-150m适建组研究适建研究豪：在适妄建区坑域内游，追堆求住在宅的犁面宽幅及进王深最临大化概，利聚用矩败形范夕围的钉对角永线进遍一步凯放宽换适建霞范围荣的面拾宽及鲜进深既资源80.0m47.2m47.2m72.2m80.6m87.1m63.1m92.9m10呜0m及以幕上适绣建区乓域：牌正南底北向递开间移进深10牌0m及以年上适炉建区私域:适建匙区域捷对角听线尺凑寸2规划策略规划刑策略Co杏mp菌et基e、Fo夫ll台ow、De吵du刮ce项目冠规划灯的可非能性服穷举——可能孟性研榨究，室发散戒思维强排推导细：10宰0m限高总图推演1.纸1、板晃式住宽宅产扮品+东西造向公凯寓规划悲形态坐尚可，差量2.膝7w，东暑西向蕉公寓腹去化酬慢商业楼与住故宅无围法脱局开X1.再2、板眠式住植宅XX规划含形态仇不佳,差量1.望3w,蝶形户型陈接受抹度差商业耽与住赵宅无寺法脱乒开规划洪形态垃尚可，差量1.歼6w，不利桐户型言少商业束与住乔宅无摇法脱务开2.、板织式住恩宅+蝶形产品X3.、塔熟式住荡宅规划约形态浮尚可,差量1.杆2w第,塔式钓住宅势舒适号性差商业测与住社宅分哲开设捉置规划雾形态醋佳，差量1.捉05厉w（住置宅0.餐48歇w，商初业0.阳57召w），房型炭接受级度高，商业其与住园宅分俩开设租置东西券向公钉寓产圾品售乒价低,差量0.配8w（住得宅0.另23判w，商贱业0.桑57撇w）,房型岩接受戚度高,商业窑与住孙宅分庆开设亚置4.、塔务式住赢宅+板式仗住宅5、塔喷式住絮宅+板式疑住宅+东西艰向公纸寓结论限高10破0m的前随提下，颤多种跨产品望组合毛与尝不试，牛无法做到清满容均，最缺大货顾量方丢案的狠东西制向公请寓产轮品去慨化率早慢……规划孔策略——保证爱界外帽日照知是底夕线，器界内纹如何补追求脚极限陷货值——突破势基地10淡0m限高养，超皮高层烘住宅伏的成隆本把井控技术霉规避贯对周边辟住宅市日照台影响界内最大久化货继量开发丽策略超高开层住站宅成本快把控与技术廉支撑最大蹄化项目羊地块周毛利敢润Wh桐at芒c遭an赴w铺o金do？是否牲可以士做到仍满容竿？超呢高层狱的可区能。超高似层住励宅研扯究16F(避难层)小于50M32F(避难层)小于50M小于50M48F(避难层)100M33F120M39F140M46F170M56F

50M16F实际层数：33F总层数：33F实际层数：37F总层数：39两层避难层实际层数：44F总层数：46F两层避难层实际层数：53F总层数：56F三层避难层结构成本增加181.79元/㎡结构成本增加422.38元/㎡结构成本增加803.81元/㎡楼梯间平台加宽增加1-1.5㎡增设楼梯间风井增加2.2㎡增设前室风井增加1.2㎡本案超高服层住迈宅应垮用：本案贞基地桐限高15比0m，但略是住探宅高赞度突蹲破14朝0m，成骑为抗集规和抵高规绕规定常的B级结这构高扩度高帝层，嘉需省肚级进羊行高研度超沫限审查姻，结季构成蔽本及举设备肃要求母更加趁严格杏。综躬合考续虑，建议们本案枪超高毒层住悔宅控印制在14萍0m以下，以揭寻求嫩货值爬最大惯化。强排推导叹：14栗0m限高总图推演6.似1、板辟式住化宅产钳品规划披形态绪尚可曲，可以争满容奔，日兆照户柴数10缘瑞0户,板式令住宅舟结构成本高，矿商业与住抢宅无患法脱各开X6.2、板度式住乐宅XX规划偶形态妻尚可填，可以顾满容左，日古照户老数63户，板困式住末宅结吉构成芦本高，商业塌与住穷宅无庭法脱黄开7、板姨式住乓宅+蝶形产品X8.说1、塔月式住猜宅规划唤形态饱尚可瞎，可以闻满容逆，日康照户数39户，塔会式住毁宅结号构成悠本低查，商业使与住宅腔脱开蛋，位置度不佳8.计2、塔凤式住猎宅9、塔钉式住兄宅+板式翼住宅-结论限高14暗0m，可遍以做袋到满苦容，嫂但由载于避井难层挖不可货售，堂最大叼货量盟不一倒定能羊做到喉最大改毛利……规划让形态静不佳剃，可以垂满容想，日航照户静数39户，蝶虑形产车品接赵受度披差，喇商业叨与住拜宅无艰法脱棕开规划温形态专尚可减，可以状满容债，日遥照户数39户，塔莫式住包宅结圆构成如本低哨，商业起集中敌设置规划绳形态磁尚可喂，可以菜满容湾，日娱照户数39户，塔伍式住沉宅结果构成孤本低摔，商业立分散创设置强排绘结论10丸0m以下逢不满菌容货量页最大扫化，研减少漆损容产品迷舒适性，成加快且去化住宅悲最大垦化？乡丰商业钢最大纷化？10错0m以上毙满容毛利赏最大莲化满容的燥毛利据最大绘化定制地化户珠型的殃舒适非性东西雁向公避寓产办品减少铲不利哲房型损容蔽的商遍业与凉住宅档比例规划净形态念与毛材利的宾平衡接受度更滔高的朱产品昂类型3规划设计规划啊设计Pr献od估uc蹄tPo废rt未fo允li邪o酸V耽al忘ue规划多方案的落尽地性——高层膛与超渗高层呜对标趣，商残业与烧住宅饲的平宣衡，构选择料最优浪方案塞，突馋出重料点。14今0m超高殃层产晓品：撇满容鸟瞰速图超高忍层单我体效蜜果图高层芒单体扮效果像图洋房油单体饿效果您图规划松总图机及指学标本项目技术经济指标项目数值单位备注用地面积42224.90㎡约63.337亩居住总户数1282户

居住总人数4102人

户均人口3.2人/户

规划总建筑面积218183.62㎡

1.地上建筑总面积160454.62㎡

其中住宅147176.62㎡其中日照过137835.82㎡日照不过5109.6㎡共39户日照不过

避难层4231.2㎡共4层避难层商业建筑面积12368

㎡配套设施建筑面积910㎡

2.地下建筑面积57729㎡（其中人防5931㎡）

容积率3.8

机动车停车位1632辆（普通住宅按1辆/100㎡，一般商业按1.2辆/100㎡）其中地面机动车停车位163辆

地上停车10%地下机动车停车位1469辆

非机动车停车位1069辆

建筑占地面积8535㎡

建筑密度20.21%

绿地面积14790㎡

绿地率35%

1#2#3#4#6#规划栋结构挣以景埋观主抬轴为杀核心障，采则用轴对万称格耽局布置采用酬了人车棍分流、分级遍管控等先堵进手谣段，损结合风雨斗连廊系统芦保证屠了小绍区的知安全岂性及汽私密谁性超大伟栋距愚构成好了舒虏适的贤邻里帝活动粮空间23震F5#7#8#14吨0m超高币层方锣案1-葡1：超大耍尺度栗中央醋花园大尺刺度宅件间花播园47M规划卸溢价香点--暑-景观替绿轴顿，超网大空质间尺达度70厉M70俊M75M73M63M47M规划伴结构疤分析组团湾景观中心掏景观规划讽次轴通过醋对产踩品的答分区抽及景芦观的层布置津进行半合理侮的规时划布沙置主入笼口结抚合高朵差及性廊道括形成肯灰空墨间，李打造妇多重途院落怒化的仪入口玻形式群，提俱升业饱主入猫户品阀质大面填积段掠产品万围绕气中心宋景观衔布置抖，形抖成小铅区核藏心，嘱提升渴小区胳品质商业叉街成浪区布陕置，碰减少趟对小右区的锯干扰判，形占成聚背集的但一站俱式服柴务消犯费型亡商业规划产主轴分级开管控映分析保安跟岗亭风雨婶连廊截流线小区余出入拴口城市古道路组团寺分级戚管控纱点小区管理采用分级援管理俩系统，最大属限度缸的提办升了竖社区由管理吉的安蜜全性浮，体休现了烟住区注的专属咸感。小区咬入口洗设置脏保安镇岗亭棍及一渗级管甜控，淘组团吉之间浴设置仁二级穗管控姓，保依证小咳区内妹部私董密性周及安淹全性步行润系统均采用风雨吗廊，为分发级管架制系蛮统提岩供了摧有效痛路径昆。生增活在摸住区反中，墙周围管都是返相识镰的邻台里，构住区猴内亲娇切关疯怀的壮氛围望浓厚刷，强敬调邻里主交流。户型液分布户型尝配比图例速：13炉9㎡13叠0/冷12且8㎡12详0㎡97㎡商业房型面积段（要求面积）房型面积户数户数合计套数比目标比例两室两厅一卫8080.788886.9%三室两厅一卫98（97）9839875058.5%50.0%112112352三室两厅两卫120（120）120.588886.9%25.0%128/130（128）12813422217.3%10.0%13088四室两厅两卫139（1395%15.0%合计128212821111员2㎡80㎡公共到服务乱配套呜分析图例与：商业（1.饭23万㎡假）其他田配套把（91堪0㎡,4层局嗽部）交通羡分析消防架流线地库馒入口城市秋道路消防层登高宫场地人行胆出入邻口车行放出入窑口图例晕：为避兵免商平业区晕对住者宅区竿的影将响，拿两区抚分别怜设置沉了人耽行出连入口弟和车直行出录口，董住宅形区设小置2个车钻行入斗口，1个人寺行入轧口，拥在车群行入灯口附歼近设位置3个地矩库出啦入口出入捕口说绿明：日照灰分析H≤1小时1≤H≤2小时2≤H≤3小时3≤H≤4小时4≤H≤5小时6≤H≤7小时7≤H≤8小时日照钻计算圆软件期采用Su爽n.垦10匙.01#2#3#4#5#日照剩不满绑足大雷寒日2小时偶户数共条计39户，位建置分布富如下灭；3#12户1#15户2#6户界外朴日照蚕全部筹满足石要求6#7#8#4#6户14积0m超高像层规碌划方忠向二鸟瞰赚图超高棉层单暖体效浅果图规划蚊总图伤及指悬标本项目技术经济指标项目数值单位备注用地面积42224.90㎡约63.337亩居住总户数1242户

居住总人数3975人

户均人口3.2人/户

规划总建筑面积214958.62㎡

1.地上建筑总面积160454.62㎡

其中住宅147176.62㎡其中日照过138038.62㎡日照不过4770㎡共39户日照不过

避难层4368㎡共四层避难层商业建筑面积12368

㎡配套设施建筑面积910㎡

2.地下建筑面积54504㎡（其中人防5874㎡）

容积率3.8

机动车停车位1632辆（普通住宅按1辆/100㎡，一般商业按1.2辆/100㎡）其中地面机动车停车位163辆

地上停车10%地下机动车停车位1469辆

非机动车停车位1069辆

建筑占地面积8549㎡

建筑密度20.24%

绿地面积14779㎡

绿地率35%

1#2#3#4#6#规划往结构刃以景盈观主捡轴为预核心走，采转用轴对绍称格域局布置采用我了人车让分流、分级垂管控等先追进手绑段，炒结合风雨够连廊系统圈保证捎了小项区的辆安全虏性及教私密型性超大盈栋距菌构成转了舒袭适的拔邻里辱活动能空间23朗F5#14氧0m超高兽层方贺案1-盆2：户型炭分布户型男配比图例朴：13场9㎡13纺1/秃12毕8㎡12隙2㎡10贸0/貌97㎡商业户型面积段(要求面积）

户数占比目标值三室两厅一卫97/100（97）57446.2%50%三室两厅两卫122（120）35228.3%25%三室两厅两卫128/131（128）22217.9%10%四室两厅两卫139（139)947.6%15%合计1242100%100%日照集分析1#2#3#4#5#3#10户1#19户2#10户日照束不满研足大彼寒日2小时经户数共曾计39户，位覆置分布核如下债；H≤1小时1≤H≤2小时2≤H≤3小时3≤H≤4小时4≤H≤5小时6≤H≤7小时7≤H≤8小时日照槽计算踪蝶软件哀采用Su再n.穷10歌.0界外拿日照外全部关满足全要求两方际案异帐同点10闪0m高层牙产品树：不畅满容鸟瞰可图规划贿总图泳及指犬标规划贤结构戒以两窗条景韵观主般轴为选核心良，采马用轴对营称格逗局布置采用许了人车幕分流、分级增管控等先赞进手堪段，耕结合风雨爪连廊系统普保证现了小浆区的龙安全声性及为私密幸性超大细栋距磨构成貌了舒娇适的笔邻里恭活动援空间上顷元打路创墙意舌大约道容量唱损失1.惑05万㎡插，住厨宅损技失0.旱48万㎡薪，商栏业损称失0.品57万㎡皇，日带照不拉过户怪数40户本项目技术经济指标项目数值单位备注用地面积42224.9㎡

居住总户数1221户

居住总人数3907人

户均人口3.2人/户

规划总建筑面积197608.7㎡

1.地上建筑总面积149913㎡

其中住宅142403㎡

其中日照过137323㎡

日照不过5080㎡共40户避难层0㎡

商业建筑面积6600㎡

配套设施建筑面积910㎡

2.地下建筑面积47695.73含人防6437.4㎡

容积率3.55

机动车停车位1514辆

其中地面机动车停车位151辆

地下机动车停车位1363辆

非机动车停车位900辆

建筑占地面积9087㎡

建筑密度21.52%

绿地面积14779㎡

绿地率35%

1#2#3#4#5#6#7#8#9#10丽#11食#户型犬分布胜图图例：高层128㎡高层110-115㎡高层97㎡商业高层139㎡高层123-125㎡高层120㎡高层90㎡户型尽配比户型面积段户数占比目标值三室两厅一卫90-93332.70%50.00%三室两厅一卫9832826.86%三室两厅两卫110-11523118.92%三室两厅两卫121655.32%25.00%三室两厅两卫123-12529724.32%三室两厅两卫128655.32%10.00%四室两厅两卫13920216.54%15.00%合计1221100%100%小区管理采用分级晕管理铃系统，最大辱限度造的提跟升了乞社区宁管理竿的安捏全性沈，体厕现了糖住区宝的专属灯感。小区竿入口临设置锯保安静岗亭亿及一码级管缩慧控，热组团兴之间果设置童二级传管控初，保牧证小服区内查部私才密性反及安劫全性步行船系统历采用风雨规廊，为分痒级管屑制系狮统提埋供了圣有效欣路径际。生制活在致住区胆中，马周围被都是搬相识返的邻绿里，翻住区暖内亲惹切关执怀的市氛围坝浓厚疾，强闹调邻里号交流。分级粒管控偿分析保安色岗亭风雨费连廊塑流线小区松出入酱口城市烫道路组团生分级鞭管控群点27虾F交通油分析消防脾流线地库蛙入口城市泽道路消防末登高音场地小区窝主入蚁口图例过：27蜻F图例累：沿街暑商业埋（70值45㎡）其他单配套定（86伏0㎡）公厕浊（50㎡）27孩F公共狡服务切配套谜分析日照劫分析1#2#3#4#9#7#8#10港#6#5#11归#2#5户5#9户4#8户7#2户8#8户11#8户日照粮不满掀足大狡寒日2小时峰户数共计40户，位得置分布缩慧如下；H≤1小时1≤H≤2小时2≤H≤3小时3≤H≤4小时4≤H≤5小时6≤H≤7小时7≤H≤8小时日照率计算像软件饮采用Su镜n.瞒10底.0界外隙日照种全部有满足职要求10但0m高层通产品陶方向间二:、东西浪向公芳寓产皂品（越住宅网属性级）规划仆总图醉及指该标上疤元琴路创驶意纱大起道容量岛损失0.遵8万㎡，其阻中住识宅损失0.导23万㎡要，商联业损跟失0.真57万,日照仰不过含户数42户本项目技术经济指标项目数值单位备注用地面积42224.9㎡

居住总户数1233户

居住总人数3946人

户均人口3.2人/户

规划总建筑面积200916㎡

1.地上建筑总面积152428㎡

其中住宅144918㎡

其中日照过138018㎡

日照不过6900㎡共42户避难层0㎡

商业建筑面积6600㎡

配套设施建筑面积910㎡

2.地下建筑面积48487.95含人防6712.4㎡

容积率3.61

机动车停车位1539辆

其中地面机动车停车位154辆

地下机动车停车位1385辆

非机动车停车位912辆

建筑占地面积9042㎡

建筑密度21.41%

绿地面积14779㎡

绿地率35%

东西赢向公彻寓产条品面央积0.喝5w㎡，壶普通芬住宅14搭.0万㎡规划橡结构盯以两龙条景猎观主当轴为家核心码，采膨用轴对熄称格彻局布置采用礼了人车讯分流、分级浇管控等先首进手释段，旅结合风雨催连廊系统狱保证眨了小肾区的勿安全纵性及顾私密敌性超大兴栋距看构成框了舒变适的芝邻里犹活动识空间户型肆分布坊图上纺元乳路创稻意皱大套道90-93㎡98㎡110-115㎡128㎡121㎡123-125㎡139㎡商业公寓产品（55㎡40%,75㎡60%）图例槐：户型面积段户数占比目标值二房一厅一卫（公寓）70-75635.11%50.00%三室两厅一卫9819615.90%三室两厅两卫110-11519816.06%三室两厅两卫121655.27%25.00%三室两厅两卫123-12539632.12%三室两厅两卫12813110.62%10.00%四室两厅两卫13918414.92%15.00%合计1233100%100%日照菌分析1#2#3#4#9#7#8#10宰#6#5#11寄#12伶#2#5户5#9户4#8户7#8户8#8户11#5户日照抢不满钻足大症寒日2小时吐户数共计42户，位圈置分布饭如下；H≤1小时1≤H≤2小时2≤H≤3小时3≤H≤4小时4≤H≤5小时6≤H≤7小时7≤H≤8小时日照辱计算愧软件菌采用Su汁n.逐10头.0界外心日照草全部散满足姑要求容量娱损失0.枪8万㎡，其介中住狗宅损失0.蹈23万㎡蜓，商掀业损展失0.供57万,日照己不过餐户数42户东西拉向公般寓产毅品面阳积0.储5w㎡，勺普通择住宅14猫.0万㎡容量检损失1.嫩05万㎡华，住杏宅损诱失0.性48万㎡敌，商哨业损登失0.浅57万㎡标，日邮照不挤过户屈数40户方案供对比Pr台of叹itPr缩慧od赏uc良tFo先rm规划封方案的唯拼一性——最大钻化毛右利、医不利素户型宁、日派照户由数，晒可售饿面积……方案商对比10贴0m14慌0m总图不利懂户型主要节考量柴指标嫩对比可售些面积辛：限高单层不血利户穷型：3户单层不宫利户叛型：4户单层不简利户绳型：2户不可售面筝积：毛利晚润：不利户数据：日照睁户数塌：结论：住宅固可售么面积然：13犁73肺23量+5陆08求0（日票照不蛛过）商业核可售叶面积惭：66被0091抹0(配套圾面积信）12霉.6口06回9亿23崭1户40户10肺0m方案棚商业仓损容0.保57采w㎡，衫住宅照损容0.挥48扒w㎡，悬虽然圾毛利踏润最绑高，房型的胞舒适廉性差效，影侵响去裹化率颈。可售饶面积疑：不可售面收积：毛利泻润：不利户数鞭：日照梯户数谈：结论：住宅跳可售贵面积彼：13真78丙36垂+5渡11笔0（日选照不玻过）商业箭可售等面积刃：12发36铅891期0（配趴套面尿积）+4衫23凶1（避辛难层铺）12繁.2杜34师9亿17胜6户39户超高中层方孔案可宜做到沾满容论，由详于避磁难层劝的缘呼故，世可售挺面积恨减少救，毛坚利润右虽低淋，但负房型跑的舒腹适性杆较高策，可搜加快序去化云。在追变求毛章利润骨最大闯化的霞前提秩下，龟还要磁考量演住宅尺产品疮的舒耕适性插、商双业容该量、删去化利周期谊、综亡合可咬售等赖因素5场地竖向及地库设计场地峰设计Di岁ff吹er揪en炕t杆po践in处t禽of砍v使ie尝w场地扮竖向场地己竖向490.0488.0493.0490.5490.5498.2上邻元碌路高差9m高差9m高差5m现状捆竖向设计妥竖向创叫新胃大勉道486.0491.0491.0490.1493.0将基谊地从丙东向兔西及从南欧向北急都分为隐三个甜台地蛾，每擦级高桂差约3.主5m,逐渐女走低否。根据着基地究现场迅周边烘道路泄及小挖区现厚有竖屯向：490.5490.5498.2上染元色路高差9m高差9m创告新拼大却道491.0491.0490.1498.5495.0491.5495.0491.5场地歇竖向债分析惜图场地昂设计毅分为溪多级筋台地：基地枝从东槽向西叔及从程南向凑北都梁分为李三个鹊台地痕，每抛级高黄差约3.矛5m,逐渐旅走低拆。设计采原则蚀：根据壳基地笋周边康道路躬竖向敢，尽爹可能六保证站住宅饭跟跟婆道路贪走向猪一致彻；在耽满足脆北侧己小区肝日照稀，尽拆可能抬高款住宅忌标高展减少领地库疮的开抹挖。高差9.络0m123491.0498.5489.2498.2490.5高差8.度0m488.1491.0490.1489.5495.0491.5495.0491.532地库层闻高分线析车道净高2200风管500梁高600地下车库层高计算：梁高（600）+设备高度（700）+车道净高（2200）＝3500保护喷头200地下车库层高计算：梁高（600）+设备高度（500）+车位净高（2200）＝3300梁高600车位净高2200保护喷头200层高森压缩本地狠库采狗用小播柱网认形式没，梁灭高为0.释6m，风白管所昌占高框度0.膏7m，车寺道、院停车挣位净鲜空高罚度2.舌2m地库喉层高0.储6m谊+0台.7齿m+件2.输2m豪=3场.5养m若采惜用诱补导通帐风系润统层义高还嫁能降帝低0.纷2m地库萄竖向地库吓顶板知与场地匆竖向长结合地库躲顶板伟竖向52吴3.深052立2.及052渐0.戒051贡8.蛾051视4.鸣051仁8.拥551权8.斑551乒6.灾551换4.切551鄙0.励050取9.姐0一层鸟地库49策8.轰249领7.搬349忍3.庆849解0.纽奉3创业大道上息元浊路地库坛顶板搞顺应乞场地寄竖向东变化遵，与场地倘竖向妈变化渗基本穴吻合担，无办顶板骨碰撞序问题群。两层跃地库三层挨地库49哑0.企349载0.孟549旺0.皇5台地回一49离8.受549超5.竹049门1.陡5创业大道上缝元狐路台地私二台地亭三49堤1.即549说0.抽549婶0.味549邀3.鞭849排5.俩049怨8.位2地库邀剖面钥图地库闪覆土1.领2m满,地库结层高3.谈5m东用旗地界袭线A-废A场地既大剖道面:AABB49典1.微549顿5.迈049掏8.虹5西用残地界钱线住宅住宅住宅住宅住宅49陶1.陷549卵5.劈燕049员8.鹿5南用梨地界峰线B-杜B场地异大剖糖面:48忧6.扑849胁0.励348抚6.仙849己8.岔549浴3.安849幻玉0.达348标6.情8景观躁意向1、区影内东西，南北肃向高差照在3m，可阴采用休坡地景观赢、台演地、闻挡土席墙景唐观弱旨化高洁差。地库拣竖向旦分析地库端采用局部鸟三层形式耍，设喇计紧揉密结顺合现慰状地拉形，洞在保剥证地庭面景味观竖丸向的巡寿前提柔下，状通过错层赞设计解决贷高差余问题杠。A区地下敢三层B区地下避两层C区地下肿一层地下全三层ABC493.8486.8地下刊一层地下宁二层地下讯三层490.3486.8490.3地下照二层地下然三层486.8C地下套三层486.8地库晃平面鸡图地下郑一层萄平面多图设计电说明嘴：1、地蝴下总塔建筑盆面积57丙72倦9㎡，其众中地衔下车哥库面积54目11姐2㎡（森单车赠位面绸积36焦.8辆/㎡）竭，住宅地下佩室16法17㎡，地划下非莫机动车库20然00㎡，地下牵停车潮位14娱69辆，医人防面积59违31㎡2、柱腿网形捕式采议用小柱献网5.江3m泊*4旦.9宪m，更哄加经蜂济合萝理；地下病车库抄一层衫平面东图通往虏地下溜二层活地库车库出入口人防范围地库壁平面慨图通往地下兄三层地库通往侧地下掏三层边地库地下恩车库饼二层却平面极图车库沃出入警口1通往碧地下誉三层烦地库通往地下霉一层地库车库出入口人防范围地下塘二层平面愤图地库限平面糠图地下仪车库练三层谣平面搁图车库极出入悦口2车库厌出入犬口3通往森地下掠二层随地库车库出入口人防范围通往地下猾二层地库地下燥三层平面降图6住宅策略Wh答at删d伙o暴cu厚st汉om穷er耽s负ne似ed？我们拨的客贝户是念谁？亩痛点&痒点喊？——客户青群体态，消痛费心柱理，霸需求拳点分竞析——产品歉亮点是，增唯加产折品去羞化速踩度在曲破江区堵域打粗造大华的标约志楼得盘顺应刚需市场不同傻类型需求采用膏可变阴空间穷最大写的高低孩搭产蜘品最大络化土地燥利用携率，晃以丰索富的尚产品询类型赢得扑市场快销舱型产射品控制盯总价迟，快立速走巧量品牌益与利坛润最血大化吸引毁有一饮定经怜济实笼力客绘户应对呢二胎政策不设置王三房博以下截房型根据家庭密人口袖的变升化考茫虑房间功能买的转熟换空屯间市场瓣需求主流90㎡-1宰00㎡累三房以辅下占50师%比例12鸽0㎡-1妖30㎡三涂房以上占35施%比例13帆0㎡-1炎39㎡四符房以肥上占15蚀%比例多样圣化产或品小高伪层产仁品及采洋房友产品常规盏南北诱通高潜层产知品定制四化超椅高层谦产品全面溪满足更主流伤客群童的需冲求购买占者定巨位：首置间或首池改客赚户多层炊次混搭贿新思肿路高层计超高薪层主打舒河适型锄户型努产品小高层扰主打贡改善神型轻蛇奢户嫌型产纷品客群莲分析10卵8㎡户克型3房2厅2卫两面便宽、狼餐客鉴纵厅竞品习分析91㎡户危型2房2厅1卫三面宽梨、纵胡厅、义南北贼不通盾透、膜暗卫辛。万科艘城市坟之光项目升介绍借：楼盘位置茂：芙蓉删西路亩与创匀意大尚道十芝字向宫东；占地乳面积：60剥13垃3㎡；建筑省面积：27盐30莲00㎡；绿化妥率：35锡%；容处积僻率：3.吧5；目前微售价抚：待郊定。综合腐评价页：1、91㎡户粉型仅锤有两栏房，登有暗允卫，明户型慢实用唯性不窃高；2、10亲8㎡户恭型南侍向两沿面宽舍，户原型舒苗适度巨不高抽。基地城市之光11舍6㎡户邀型3房2厅2卫三面形宽、叉纵厅昌、南话北通陵透竞品炎分析中海劳凯旋案门项目碌介绍采：楼盘位置雪：南三瞎环与蜘芙蓉丙西路自十字蛛东南咳角；占地殃面积：18腾90敞00㎡；建筑宰面积：48漂50也00㎡；绿遵化率：50畜%；容间积如率：2.梁60；目前档售价漠：11繁.9鹿k综合鞠评价袭：11境6㎡户秧型南颂向三阁面宽禾，户扛型规骡整，馒南北驳透通巩，舒究适度逃较高纸。基地中海凯旋门1.9KM94㎡户县型3房2厅1卫3.凉5面宽暮、纵泊厅、框南北聚不通窄透12匀3㎡户籍型3房2厅2卫2.屠5面宽通、餐不客纵蠢厅，严南北叶通透竞品绪分析96㎡户速型3房2厅1卫两面青宽、滥纵厅贪、南唐北不焰通透招商·依云曲声江项目迁介绍踢：楼盘位置狠：新开脖门南那路与是金羊讲路交探汇处谷东南节侧；占地菠面积：69谅36贤80㎡；建筑盆面积：17念80冰00犁0㎡；绿化毙率：38垦%；容涂积柿率：2.血87；目前凶售价堵：待绞定。综合昌评价默：1、96㎡户低型紧始凑，毙但南样北不喝通；2、12渗3㎡户轻型南锤向2.竟5面宽份，户尖型规肤整。基地招商依云曲江1.7KM12推3㎡户冒型3房2厅2卫三面督宽、单餐客坐纵厅珍，南脆北通贡透竞品名分析96㎡户阵型3房2厅1卫三面牺宽、巨纵厅纤、南轰北不颂通透天地兔源曲茄江香禾都项目列介绍垮：楼盘位置兆：南三封环与抗雁塔侮南路边交汇肌向东80扒0米；占地猾面积：61晶50颜0㎡；建筑耽面积：24猪75其75㎡；绿化锻率：30还%；容晴积浸率：2.协97；目前妖售价光：15眉.8估K。综合差评价微：1、96㎡户刷型南携向三屿面宽交，平糊面布作局不祝紧凑催；2、12兼3㎡户羊型南低向三挎面宽话，户此型规辅整，虹舒适雄度较捡高。基地天地源曲江香都0.8KM12断6㎡户券型3房2厅2卫三面下宽、砍餐客权纵厅召，南北北通席透竞品不分析96㎡户芽型3房2厅1卫三面暖宽、躺纵厅数、南脊北不脾通透金辉拐公园烦里项目共介绍芒：楼盘位置准：金羊拘路与箱曲江租池东可路十稍字西邻南角；占地钓面积：66决53汇7㎡；建筑洁面积：26岔95来72㎡；绿化民率：35氧%；容猾积篇率：3.塞0；目前济售价狸：待已定。综合盟评价嗽：1、98㎡户末型南奖向三挺面宽穗，平遮面布鸡局紧代凑；2、14臂2㎡户轰型南购向三己面宽嘉，户扶型规拳整，农南北捏透通阁，舒久适度战较高励。基地金辉公园里0.5KM12绿8㎡户首型4房2厅2卫三面具宽、付纵厅舍、南舌北通绑透竞品槐分析保利春谣天里项目眼介绍疫：楼盘位置咬：南三枕环与孔雁引鸣路交湿汇处；占地描面积：83耕20陕0㎡；建筑络面积：37疼00咬00㎡；绿董化率：38孔%；容阿积慎率：3.纱50；目前辜售价川：待响定（主高层岗）。综合俘评价浅：14门0㎡户眠型南旱向三娘面宽毒，户努型规熔整，惠南北所透通络，舒桑适度恭较高巾。基地保利春天里1.9KM10哲0㎡户吊型3房2厅1卫两面域宽、忌纵厅啦、南弯北不宿通透竞品酱总结竞品房型：档高层总以90㎡-1棕20㎡三挥房为仪主，2T拴2户2T晴4户产悬品结亿构，18衡-3饼0层左亮右高亮层为锡主，座集中贡交通策核为商主，危中间法套南涉北不机通，重透洋缴房主扶力产扎品集房诚中在14本0-敞16腾0㎡。策略:提高暖楼栋重得房捏率和委舒适谣度提升滋面宽，中间已套户渗型通饿透优化房型缺配置冠，提高退产品附加军值住宅布核心丽筒研仓究核心扣筒建滤议：旦分离蹄式核寸心筒摔与集广中式阁核心泻筒可冰针对蛋不同盯户型破灵活奶运用话，核心芽筒样式疾在符刺合规绣范的返前提渣下变蛙化，斗达到做房型励多元境化的拳需求巡寿。分离拦式核饶心筒:1、核错心筒云面积仁为86谷.2岭4㎡，作得房掌率较台集中窃筒略袍低2、中间妙套南霉北通妄，但央连廊缝每层酱均有禾，会障产生俩一定六干扰股；3、两套篮管井雁分置断，水匙暖电桨管井戴不需码要桥软架穿内走廊候，无证冻裂阵隐患；4、超吊高层服住宅蒜可增旗加一窗部电币梯，占开敞绘连廊放对体摧形系胆数及刃节能场会有以影响佳。5、适题用于罗板式纽奉住宅芬。集中堂核心筒（畏合用股前室意）1、核虹心筒子面积为75惊.1伪8㎡，得嗓房率较高2、中间套无冒南北止通户苍型。3、管查井集符中设敬置，衫可节坟省一给套管蜓井。4、板胶式住罢宅与驱点式侄住宅茧均适序用。5、超酷高层碰住宅计使用宗合用淹前室孙核心客筒，声楼梯头间及晋前室丘需增耍加送翁风井呼，楼耀梯间遇休息善平台时加宽40软0。洋房毛、小高层船产品洋房性、小高层篇产品13江9+判13朗9标准匹层平渡面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积139118.584.79%139.75276.37139118.5139.75半赠送飘窗对穿拨电梯泡独立朝入户高层届产品高层纳产品12失0+乎97侧+9具7+捎12兽8标准倾层平闻面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12093.7877.65%120.77442.5512899.08127.609776.0897.989776.0897.98半赠送飘窗全明房间南北飞通高层临产品12叫8+使97摔+9蜂7+管12背8标准肠层平使面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12899.0877.93%127.15447.7912899.08127.159776.0897.639776.0897.63半赠送飘窗全明房间南北票通高层产品窑（左货单元鄙）12忙5+托12浙5+篮12侍5+兰11陕0/谷11界0+强95墓*4芒+1暗20间+9室0标准铲层平捡面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12598.8179.04%125.011195.46125100.64127.32125100.85127.5911088.48111.949576.1696.3512095.23120.489071.5190.47半赠送飘窗全明房间南北悟通高层产品威（右巨单元兔）12箭0+册12炼5+滥12击5+摄11胃0/艺11克0+农95骗+9掠5+菊11锡0标准钱层平像面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12098.8180.92%122.111361.68125100.64124.37125100.85124.6311088.13108.919576.1694.12半赠送飘窗全明房间南北翅通超高干层产昆品超高没层方案脑一12留0+些13府0+震12劳5+带11颠0/絮11宜0+肝97轻+9殿7+换11化0（80）标准是层平执面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积12093.7577.71%120.641289.04130101.24130.28125100.19128.9311086.67111.539775.3897.008061.4379.05半赠送飘窗超高厦层方案分二95凝+1障30住+1挺00优+1甩22偷/1塑22剑+9差5+饭95劝+1钉22标准垮层平蝴面图户型套内面积得房率建筑面积标准层面积9575.578.09%96.691347.45130103.51132.5610078.6100.6612095.69122.55半赠送飘窗典型搜产品分析典型凡户型财介绍13厌9户型/4房2厅2卫赠送肚宽景售大阳另台主卧锹全套才房设好计带独融立景思观阳起台书垫房赠送腰宽景穗飘窗U型厨傍房布腰局，骗使用殖率高南北卧通户饰型，失动静宝分区学合理典型惹户型碎介绍12孙8户型(端套无）/3房2厅2卫赠送联宽景裙大阳黄台主卧鬼全套鉴房设柔计入户膏独立辽玄关赠送游宽景蓝飘窗U型厨衔房布淹局，叠使用够率高双厅嚼布局侮，动报静分山区合细理典型侧户型感介绍12浸0户型(拼接尸套）/3房2厅2卫赠送鱼大阳冰台主卧穷全套皆房设敞计入户忘独立迈玄关赠送班宽景字飘窗U型厨粪房布糊局，陡使用续率高典型忧户型镜介绍11怒0户型(拼接愚套）/3房2厅2卫赠送葬大阳诸台主卧悦全套者房设胶计入户排独立叼玄关赠送鉴宽景勿飘窗U型厨乳房布仰局，充使用歇率高南北管通户拜型，桨动静教分区稿合理典型胶户型耗介绍97户型(中间套）/3房2厅1卫赠送奋大阳任台南向用三开句间,格局零方正赠送别宽景优飘窗U型厨深房布民局，准使用缝率高7商业策略场地脚设计Bu影si砖ne前ssst爬ra仔te访gy商业晃策略商业案例方式疮一（全膏首层斯分铺）案屿例分潮析商铺一商铺二商铺三一层示秀意二层涨示意三层秆示意商铺牙一商铺测二商铺三金科倘廊桥她天都项目爪位置衡：沙坪辈坝大鲜学城怠南二蝇路16皱6号(重庆觉大学剪虎溪股校区狼旁)；商铺类型罩：购痒物中常心；建筑辣面积：51输56左09平方绒米；分铺碌面积咱：40路-6赚0平方钥米；1、垂摊直交鱼通通删往二浙层和康三层向连廊籍，通程过连歇廊进哥入各恋层商爱铺；2、单铺下面积40托-6闲0㎡。各层通捧过垂执直交见通，破经过系连廊施进入严商铺垂直岛交通方式伞二（兴一拖详二分疯铺）案麻例分提析商铺一商铺二一层示铺意二层尼示意三层险示意商铺瞧一商铺架二商铺三西安劈燕高科湾国际匙簏湾项目香位置让：西监安浐掠河东它路；商铺类型踏：购秘物中相心；建筑结面积：18晕00必0平方牺米；分铺坟面积骨：40浆-6座0平方供米（众内街州商铺）独靠立店能铺面积层以15焦0-扩20螺0平方论米为滔主，进萝深12莫-1辞8m左右访，3层为冶主，流局部愚退台能，以诸咖啡煎、餐间饮、谷体验觉休闲弊式购案物模缠式为主座。1、垂冈直交照通通滨往三另层连沾廊，逆通过勤连廊误进入周三层装商铺则；2、一宵拖二池各商贡铺内待自带胸楼梯墓通往玻二层藏；3、三认层商墓铺面都积10逐0-隙20堆0㎡；厘一拖风二商店铺面锹积80半-1臭20㎡。三层珠进行证退台夕处理盲，增叛加商弓业溢绸价值商业案例方式匙三（处一拖蹦三商泰铺）止案例逐分析路劲贫上海处派项目位置稳：嘉悔定荣公轩路60弄、拍双浦露路70弄；商铺类型央：购块物中膊心；建筑铲面积：17副1