枣庄市台儿庄区市民中心物业服务采购项目招标文件

节能、环保产品明细表（如有）序号产品名称型号/规格数量单价合计制造商品牌型号节能环保产品证书编号认证有效截止日期123„合计投标人名称：（公章）法定代表人或其授权代表：（签字或盖章）年月日

2.5其它需说明的内容

三、技术部分

参照评分细则进行编制，文字宜精炼、内容具有针对性。

投标文件封面封口格式封面格式：电子版投标文件 (签字或盖章) 资格审查及加分证明材料 (签字或盖章) 封口格式：…………于 年 月 日 ：…………于 年 月 日 ：时前不启封公章）………………

第7章政府采购合同格式（此合同仅供参考。以最终采购人与中标人签定的合同条款为准进行公示，最终签定合同的主要条款不能与招标文件冲突）政府采购合同项目名称:合同编号:采购编号:甲方:乙方:物业服务合同书采购人（以下简称甲方）：物业管理公司（以下简称乙方）：根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就枣庄市台儿庄市民中心物业服务项目（以下简称“本项目”）实行物业管理的有关问题达成一致意见，特签订本合同，双方共同遵守。一、本物业基本情况物业名称：台儿庄市民中心物业服务地点：台中路与台二十路交口基本情况：总占地面积50.8亩，建筑面积3.55万㎡，绿化面积1.6万㎡,地下车库面积1.85万㎡，地面停车位100余个。二、合同期限1、按照山东省财政厅文件鲁财采[2011]24号文件、鲁财采[2016]45号文件要求本次中标服务期限为年，合同壹年壹签，甲方对投标人服务认可后续签合同，时间为年月日始至年月日止；2、除甲方已通知乙方不再续约外，乙方应在服务期限届满前3个月就是否同意续签及续约合同条件等事项，向甲方提出书面续约申请；3、若甲方同意续约，由双方在合同期限届满前，就续约合同条件等事项进行协商，并另行签订物业服务合同；若双方未就合同续约事项达成一致的，则本合同自合同期限届满时即行终止，乙方应在合同终止之日起10日内按照法律法规的规定和合同约定，向甲方办理物业项目撤出和交接手续。乙方在实际撤出和交接完毕前，仍应按照合同约定承担物业服务义务，且甲方无需向乙方支付任何物业服务费。三、委托服务项目（一）物业服务范围：乙方受甲方的委托，按照物业服务约定，对台儿庄市民中心物业管理与服务，以及对物业服务对象提供综合性服务。乙方承担房屋主体、附属建筑物、公共设备设施（系统）、环境卫生、安保消防、绿化、水吧区、公共会议室（接待室）等方面的管理、维护与服务。1、管理制度健全、规范有序，服务周到热情。台儿庄市民中心管理范围内的物业保障服务；2、房屋建筑本体共用部位养护、管理等工作，协助甲方做好维修工作，在保修期内由乙方配合甲方协调施工方维修，费用由施工方承担。过保修期后除乙方承担的费用外由甲方承担。包括但不限于屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、大厅、门厅等；3、附属建筑物、构筑物的养护、管理等工作，协助甲方做好维修工作，在保修期内由乙方配合甲方协调施工方维修，费用由施工方承担。过保修期后除乙方承担的费用外由甲方承担。包括但不限于道路、广场、化粪池、沟渠、停车场、集水井、雨水收、上下水管道、化粪池（井）、自行车棚等；4、公共设施（设备）的维修、养护、运行和管理，协助甲方做好维修工作，在保修期内由乙方配合甲方协调施工方维修，费用由施工方承担。过保修期后除乙方承担的费用外由甲方承担。包括但不限于：各类设备设施（系统）管理。消防系统设备（含消防控制室、消防泵房、消防箱等消防设施）、强电系统设备（含配电室、电源线路、强电井、配电箱、日常照明、应急照明等强电设施）、弱电系统设备（含核心机房、弱电井、智慧化大厅等弱电设施）、会议系统设备、广播系统设备、监控系统设备、给排水系统设备、道闸系统设备、门禁系统设备、节能检测系统设备、中央空调系统设备、建筑物防雷设施等公共设备设施日常维修及时、无差错、运行正常良好，设备运行管理日志、检查巡查登记真实规范。5、强电、电梯、网络（信息安全等级保护系统）按行业相关要求定期年检、定期维保及日常养护。6、电梯、消防、中央空调按行业相关要求确定维保单位，维保及时。7、环境卫生干净、整洁。物业管理区域清洁保养及时，公共区域（道路、停车场、广场等）保洁到位，无死角；垃圾的清扫、清运及时。8、绿化养护到位。无杂草、垃圾，乔灌木长势良好，草坪修剪规整，绿植修剪、浇水、施肥及时，各类绿植无病虫害等。9、协助管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收资料。10、为各公共会议室、接待室提供会议保障服务。11、为政务服务大厅水吧区提供茶水等服务。12、制定消防、电梯、人员紧急疏散等演练方案。按照相关业务部门要求定期组织各类演练。13、制定突发事件应急处理预案和措施。及时应对突发事件，及时告知甲方和现场管理人员，防止事态进一步恶化。14、所有物业人员均能够较快熟悉本项目的服务保障性质及服务要求。15、交通与车辆停放秩序的管理，包括地面停车场、地下停车场和非机动车停车棚；16、维护公共秩序，包括政务服务大厅、办公区域、档案馆、会议中心、食堂、超市、24小时自助服务区、楼外公共区域的安全保卫、视频监控、巡查、门岗执勤等工作；17、协助劝阻和纠正机关工作人员、办事市民的违反规定、违法行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；18、做好节能工作，采取节能检测系统自查、定点检查、巡查等方式，加强用水、用电管控，杜绝长明灯、长流水现象，非工作时间做到人走灯灭；19、协助甲方做好大型会议、大型活动保障工作；20、制定完善的消防、电梯、用水、用电和突发事件的应急预案，按相关部门要求定期做好各类演练工作。21、依照法律规定和物业管理服务行业的惯例应当由物业管理公司承担的其他管理服务事项。22、完成甲方交办的其它工作。（二）物业管理服务参考标准物业管理与服务应规范性执行下列文件标准。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。《安全标志及其使用导则》GB2894《生活饮用水卫生标准》GB5749《公共信息图形符号》GB/T10001.1第1部分：通用符号《消防安全标志》GB13495《投诉处理指南》GB/T17242《室内空气质量标准》GB/T18883《空调通风系统运行管理标准》GB50365《公共场所集中空调通风系统卫生规范》WS394《建筑消防设施的维护管理》GB25201《公共机构能源计量器具配备和管理要求》GB/T29149《建筑内部装修防火规范》GB50222《用电安全导则》GB／T13869《电梯使用管理与维护保养规则》TSGT5001《国家危险废物名录》（环境保护部令第39号）《省级机关办公楼（区）物业服务与管理规范》DB37T3473（三）质量目标要求（一）依托行业标准，根据基地管理规定与服务要求，制定切实可行的应急预案，制定完善工作制度，做到突发事件反应迅速，现场处置工作及时妥当。（二）依法办事，严格管理，保障台儿庄市民中心工作人员、办事市民正常的工作、办事秩序，积极主动加强与甲方及使用部门的联系，多途径征询和听取意见，改进工作，报修处理及时率达100％。（四）服务要求1、树立“服务第一，用户至上”的思想，为台儿庄市民中心营造良好的办公、办事环境。2、工作上高度警惕，服务上主动热情，管理上有理有节。3、坚持原则，针对不同服务对象，区别对待，灵活操作，妥善处理。4、上岗人员仪表整洁，规范管理，礼貌待人，保持岗位卫生整洁。5、物业管理区域内干净整洁,日常及定期保洁、清洁率98％以上，大型活动的卫生当晚清理干净，特殊情况不超过第二天上午8:20前。四、物业具体管理内容及管理标准（一）档案管理1、建立物业信息和档案管理制度，准确、系统、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存。2、信息、档案资料应收集完整，方便查阅，档案内容至少应包括：（1）物业档案，包括工程竣工验收、项目竣工综合验收、物业承接查验、设备设施技术资料等基础档案和技术档案；（2）物业服务档案，包括物业管理单位的相关资料，以及物业运行、物业维修、物业服务、投诉处理等记录档案。3、应遵守物业管理单位的信息、档案资料保密要，未经许可，不应将资料内容转作其他用途。4、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。5、（二）保密管理1、根据物业管理单位的保密需求建立保密制度，按照保密要求管理服务人员。涉密工作岗位和服务人员应签订保密协议。2、定期对服务人员进行保密教育和培训，培养服务人员保密意识。3、服务人员应履行保密职责并至少做到：（1）不应翻阅、拍照、复制、抄录文件、资料；（2）不应以任何形式传播、泄露文件内容、领导谈话内容、领导信息等；（3）捡到写有“秘密”“机密”或“内部文件”字样的文件或资料，应按规定及时上交；（4）清理会议室（接待室）文件、资料、报纸、杂志、书籍等，应经有关领导同意且有工作人员陪同，不应私自处理；（5）妥善保管钥匙，不应私自配置、将钥匙带回家或交由非授权人员管理。（三）社会事务处理应明确社会事务处理职责分工，与管理单位共同协调处理社会治安综合治理、爱国卫生等相关事务。（四）接待服务1、大厅公共区域设立接待服务台，配置专职服务人员，服务时应遵循服务礼仪。2、接待服务工作时间应覆盖服务对象工作时间，其余时间设值班人员，并公布值班电话。3、对咨询、建议、求助等事项，应及时处理或答复，处理和答复率100%，并做好记录。4、受理服务事项应进行记录并存档。（五）报修服务1、在约定时限内处理物业服务对象的报修，维修应及时到位。2、报修、维修应做好记录。3、对维修项目应进行回访，并做好回访记录。（六）会议服务1、基本要求（1）配备专业会议服务人员，会议服务人员应仪容整洁大方，仪态端正得体，语言准确规范。（2）对会议服务人员进行系统性培训，培训内容包括会议服务职业道德、职业技能和职业形象等。（3）制定会议服务工作规程，并形成相应文件，制定工作规程时，应至少规范以下方面：一是会议服务人员素质和能力；二是会议服务人员行为、仪表、仪态；三是会议资源准备；四是会议服务提供过程；五是常见突发事件处理等。（4）会议服务人员应遵守保密要求，不应在任何场所透露与会议有关的内容，不应随意翻阅会议资料。2、会前准备（1）会议管理人员登记会议室使用申请及会议服务需求信息，并形成会议通知单；（2）会议服务人员接到会议通知后，确认会议服务信息并进行会前准备和会场布置。会场准备应在会议前20分钟完成，包括会议主席台或会议台座次安排、会议横幅主题、调试设备（麦克风、灯光、音响、空调、投影等）、核对钟表、清理台面、准备茶水等；（3）准备工作完毕，会议服务人员应通知办会人员进行检查确认，并整理好仪容仪表，在会议开始前15分钟在会议室门口礼貌迎接；（4）大型或重要会议应制定接待方案，提前30分钟完成准备工作，根据需要在门口、电梯口等场所设置告示牌，并做好突发情况的应急准备。3、会中服务（1）会议期间随时关注参会人员需求，根据现场情况提供茶水、导引、设备调试、突发事件处置等服务；（2）会议中场休息时，会议服务人员应留在会议室看管物品，或将会议室门上锁，得到通知时方可打开；（3）会议服务人员若需离开应告知管理人员或办会人员，经管理人员或办会人员同意并安排其他会议服务人员，做好相关交接工作后，方可离场。4、会后整理（1）参会人员离开后，应立即检查会议室内有无遗留物品，如有应及时归还失主，如未能及时送还，应妥善管理，做好记录，同时立即通知会议主办单位；（2）应按要求将会议使用后的物品统一收集、归还、处理，参会人员未带走的会议资料应妥善处理；（3）应进行会场清理，包括室内卫生打扫、桌椅归位、台面清理、窗帘回位、照明设备和空调等电器关闭，门窗上锁等；（4）应做好会议服务记录、归档工作。（七）秩序维护服务1、基本要求（1）配置秩序维护所需的设施设备，包括身份验证设备、安保设备、安保（警用）器械等；（2）配备专职秩序维护人员，秩序维护人员应接受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；（3）秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志，按要求佩带器械，仪容仪表整洁规范。2、管理要求（1）设门岗，对进入办事人员进行管理，询问、登记、引导、答疑，发现可疑情况立即报告，并采取有效措施；（2）在安保管理区域内设置巡逻岗，全天24小时、全年365天执勤与巡逻，有明确、严格的管理制度和考核办法，确保巡逻的质量与密度；（3）室外停车场，确保停放车辆不受损不被盗，停车场不发生交通事故；（4）对围栏区域内进行安保巡逻，防止刑事、治安案件；（5）设置监控岗，有效使用视频、消防监控系统，24小时值守；（6）在保安队伍中建立一支消防预备队，进行基本的专业训练，具有一定的专业技能和应急能力，每一季度检查一次消防器材，确保处于良好状态；（7）对上访人员能正确对待和积极引导，协助有关部门处理非正常上访事件；（8）对在停车场、广场、通道等地的施工进行管理；对大楼进出物品进行管理；（9）保安应聘、录用、辞职等管理档案规范，手续齐全；（10）健全管理和考核档案，促进保安管理规范化。3、出入管理（1）人员出入管理。台儿庄市民中心A、B、C座主出入口应实行24小时值班制，出入口设出入管理岗。工作人员应凭有效证件或通过指纹识别进入楼内，疫情期间做好防疫查检工作；办事市民进入办事大厅，疫情期间做好防疫查检工作，工作时间以外不得进入；来访人员申请进入办公区时，接待登记人员应请其说明事由、受访单位和人员，查验其有效身份证件，使用办公固定电话与受访单位或人员联系，得到确认答复后办理登记手续；排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，应及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。废品回收或商品推销人员不应进入楼内，确需进入的，应进行验证、登记，联系相关部门征得同意后，由相关工作人员带入、送出。（2）物品出入管理。进入楼内的物品应符合国家卫生检疫标准和安全防范要求，并进行检查登记；当发现有携带可疑危险品（易燃、易爆、剧毒等）进入时，应予以扣留，并上报主管部门；大件物品搬出应有相关部门签发的出门证，经查验后放行，并形成记录；施工人员携带物品出台儿庄市民中心，应有相关部门开据的证明和清单，经核实后放行。（3）车辆出入管理公务车辆进入院内应经物业管理单位批准。门卫指引的路线行驶，有序停放在指定区域内；台儿庄市民中心工作人员车辆通过车牌识别进入地下停车场，未登记车辆不得进入；办事市民车辆统一停放到地上停车场。车辆保安维持车场秩序，引导车辆有序停放在指定区域内；制定车辆行驶路线，对进出停车场的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅；载有易燃、易爆等危险物品的车辆不应进入停车场。（八）监控1、监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯系统畅通；2、监控室实行专人24小时值班制度，值班电话保持24小时畅通，做好相关记录；3、值班期间应遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。无关人员进入监控中心或查阅监控记录，应经授权人批准；4、收到火情、险情及其他异常情况报警信号后时应以最快方式确认，确认属于误报时，查找误报原因并填写相关记录；确认情况属实时立即上报，拨打“110或119”报警，安排相关人员及时到达现场进行前期处置，必要时启动应急预案；5、监控记录保持完整，保存时间不应少于30天。（九）巡查1、应制定巡逻路线，按指定时间和路线对路面、楼道进行巡查，并对重点区域、重点部位增加巡查频次；2、巡逻期间应重点关注声音、气味、灯光、门窗、管道、电梯、楼顶、车辆、可疑人员等异常情况，保持通讯设施设备畅通；3、巡查宜使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡查，保持重点区域、重点部位巡查记录；4、巡查中发现异常情况，应立即查明并上报物业管理单位，并现场对紧急情况采取必要的处理措施；发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。（十）车辆停放管理1、机动车管理（1）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理；（2）车辆停放实行专人管理，保证车辆停放有序，不应随意占道或占位停放，避免堵塞或妨碍其它车辆通行，并提醒驾驶员关闭好门窗；（3）应适时巡检停放车辆的状况，发现车门、窗没关好，漏水，漏油等现象应及时通知车主。2、非机动车管理（1）指定车辆的集中存放区域，实行专人管理，保证车辆停放整齐有序。道路、庭院、楼道、走廊等公用部位不应乱停车辆；（2）应定期清理长期不使用车辆。（十）保洁服务1、基本要求（1）建立保洁管理制度和保洁服务方案，做好保洁服务工作记录；（2）配备专职保洁服务人员，明确保洁责任范围；（3）根据不同部位的保洁需求，采用日常保洁、专项清洁或深度清洁相结合的方式，保持物业服务区域整洁、干净；（4）根据清洁区域的不同，对所使用的墩布、抹布、尘推等清洁工具，应标记不同标识或颜色进行区分；（5）清洁时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害；（6）开展2米或2米以上高空清洁作业时，应由专业保洁服务机构在采取充分安全措施的前提下实施；（7）雨雪天气应采取安全防护措施，在通道、台阶、出入口处设置警示标志并铺设防滑垫等；（8）定期进行预防性卫生消杀，采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制蚊虫孳生。配合有关部门进行有害生物的预防和控制。适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。2、建筑物共有部位清洁（1）对大厅、楼内公共通道、楼梯及楼梯间、卫生间、电梯轿厢等区域进行卫生清理；（2）公共卫生间、电梯轿厢每日至少消毒1次，垃圾收集容器每日至少消毒2次；（3）保持楼内通风良好，温湿度、空气质量等应符合GB/T18883的要求。3、建筑物外部共有部位清洁（1）对道路、沟渠、绿化带等区域进行清洁，重点区域应安排人员定时巡视；（2）清理绿化带内各种杂物，对办公区垃圾桶、垃圾缓存区卫生及时清理，并在每年5～11月份进行消杀。4、垃圾收集与处理1、根据实际情况合理设置环境卫生设施，设立对不同品种的有害垃圾进行分类投放、收集、暂存的专门容器，设置单独存放餐厨垃圾的专门密闭容器，在办公室、公共区域适当位置配置可回收垃圾、其他垃圾等分类垃圾桶（篓），设置垃圾集中缓存区等。垃圾投放、处理的容器和场所应设显著标识；2、公共区域垃圾应及时清理，保持清洁无异味，四周无散积垃圾，在垃圾清运过程中做好防护措施，避免造成二次环境污染。（十二）绿化服务1、建立物业服务区域绿化养护方案及绿化管理制，并做好工作记录；2、根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员；3、根据季节和气候状况，对室内外植物、草地、花卉等进行定期养护；4、应定期检查绿化区域内设施状态，并对绿化区域的景观进行维护，保持绿植生长良好，无枯死、无树挂，有良好的观赏效果；草坪生长整齐，修剪高度一致，覆盖率高；5、绿化养护时产生的垃圾应随产随清；6、重大节日宜进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等；7、根据病虫害发生规律实施综合治理，确保植物生长良好。（十三）安全管理1、突发事件处理（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任；（2）建立应急突发事件处置队伍，至少应由物业服务机构负责人、专兼职安全处置人员组成，服从物业管理单位统一管理和指挥，按应急预案要求实施应急处置；（3）建立突发事件应急预案体系，指定专职（责）部门负责应急预案编制、评审与发布、宣传与培训、演练与改进等工作。涉及物业管理单位的，应根据其要求开展工作。应急预案通常包括：火警火灾应急预案；群体性上访应急预案；突发停电应急预案；突发跑水应急预案；电梯困人应急预案；意外伤害应急预案；台风、暴雨、雷电应急预案；防汛应急预案。（4）突发事件发生时应立即启动应急预案，建立与相关部门的联动机制，协同物业管理单位迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作；（5）突发事件发生后编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向物业管理单位及行业主管部门报告；（6）定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。（十四）消防安全管理1、建立消防安全制度、消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确各级、各岗位消防安全责任人及其职责，定期进行消防工作检查考核；2、物业管理单位、物业服务机构应分别签订安全责任书，明确安全责任；3、消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于2人，人员持证上岗；4、按照相关标准配备消防设施、器材，设置消防安全标志，定期测试、维护消防设施设备，发现设施设备故障时，应及时报修。委托专业维保机构定期检验维修，对建筑消防设施每年至少进行1次全面检测，维保质量达到消防要求；5、根据情况确定消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，配备符合要求的灭火器材，由专人每日巡查；对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录；6、定期对消防通道进行检查，保持疏散通道、安全出口、消防车道畅通，常闭式防火门处于常闭状态。应在消防车道设置禁止占用的明显标志；7、在显著位置张贴平面疏散示意图，定期开展防火检查、巡查，对违反消防的行为及时制止；8、定期组织消防安全宣传和培训，开展灭火和应急疏散演练；9、建立消防档案，统一保管、备查。（十五）节能管理1、应配合物业管理单位依据《公共机构能源计量器具配备和管理要求》（GB-T29149-2012）的要求合理配备和使用符合国家标准的能源资源计量器具，识别并确定对能源消耗、能源利用效率有重要影响的设备，建立能源资源计量数据管理和分析制度；2、应对员工进行能源管理制度、节能政策法规宣传教育和岗位技术培训；3、应根据工作性质、气候变化和物业管理单位需求，设定或调整设施设备的启停时间、运行参数，制定合理、可行的节能运行计划；4、定期监控网络机房、食堂、开水间、锅炉房等重点用能部位的能源消耗和利用效率，定期进行能源统计和消耗状态分析，根据分析结果视需要采取措施改善；5、楼内应张贴节能标识提示，并定期对共用设备设施进行巡检及维护保养，防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏等情况；6、应根据巡检及维护保养过程中发现的能耗问题，提报节能改造方案建议；12.7台儿庄市民中心进行改建、装修、加固时，配合物业管理单位实施节能改造。（十六）房屋维护与管理1、建立房屋维护与管理制度，对台儿庄市民中心房屋结构、建筑部件、附属构筑物、道路、户外设置物、标识标牌等进行有效管理，保持功能完好，并引导物业管理单位正确使用房屋；2、建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查；3、巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时上报，协助物业管理单位联系相关单位进行维修。超出保修期的，还应及时配合提出维修计划和维修资金使用计划；4、及时完成日常维修，大中修项目应报告物业管理单位，物业管理单位按照规定对房屋进行维修管理。做好房屋报修、维修和回访记录；5、应配合物业管理单位制订房屋的年度维护保养计划，及时对房屋进行维护保养，房屋维护保养记录应齐全。（十七）共用设备设施维护、维修与管理1、基本要求（1）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所，具备防雷电、防火灾、防洪涝、防日晒、防高温、防潮湿、防腐蚀、防噪音等功能，温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度符合相关安全规范；（2）建立现场管理、设施设备台账及年度预防性维护保养计划等制度和标准，配备符合要求的运行维护专业技术人员，定期更新设施设备台账；（3）在显著区域悬挂或张贴各类管理制度、系统图、紧急联系方式、人员证件、设备标识、安全防护和警示标识等；（4）配置先进、安全性能可靠的作业工具，所有工器具应建立台账，责任到人，安全工作器具按期进行检测和保养，并确认使用的计量器材检定（校准）合格；（5）定期对现场危险源和环境因素进行风险识别与管理，针对潜在风险制定相适应的预防措施和应急预案；（6）根据设施设备管理的需要，对重点设施设备进行巡检，设定巡检路线、巡检范围、巡检周期、巡检内容和巡检标准，按要求及时、如实记录设施设备运行参数及运行状况。发现问题及时向物业管理单位报告，安排专项修理，建立报修、维修和回访记录，日常维修合格率100%；（7）特种设备由专业性机构进行维修养护，物业服务机构对其监督并进行日常管理。2、供电及照明系统（1）建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，供电和维修人员应持证上岗；（2）建立24小时运行值班监控制度，一般故障8小时内修复，复杂故障涉及供电部门维修处置的应及时与供电部门联系，向物业管理单位报告。发现应急照明故障，30分钟内到达并组织维修；（3）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，对低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等进行重点监测；（4）定期巡检公共电器柜、电器设备、公共使用的照明系统、指示灯具线路、开关等，发现缺损或故障，及时处置。有重要和重大活动时，提前对活动区域照明系统进行检查、维修；（5）定期检查、维护应急供电系统，保持设备完好，可随时应急启用；（6）照明设备每周巡视1次，一般故障1日内修复，复杂故障1周内修复。3、弱电系统（1）定期巡视检查机房现场环境，及监控系统、门禁系统、安全防范系统、多媒体系统和会议系统；（2）定期擦拭设备机柜、控制箱、单体设备外表、设备散热窗等外表吸附的灰尘和絮状物，保持整洁完好；（3）汛期、暴雨、冰雹等天气前后和重大节日后，应检查设备线路，排除故障隐患，做好故障记录；（4）及时更换已损坏的配件，或在部件即将达到生命周期之前更换，避免因其使设备故障扩大，影响其他相关设备的安全运行。4、电梯升降系统（1）乙方乙方全面负责电梯的管理，为电梯使用安全第一责任人，按照片行业相关要求确定维保单位，并做好日常检查和维护保养工作，因乙方管理不当，检查、巡查、督促不到位，隐瞒消防安全隐患，导致发生的事故，造成的一切损失由乙方负责赔偿，视情扣除1-12个月的物业服务考核金，涉及违法的，交司法部门处理；（2）8:30－18:00不间断运行，18:00至次日8:30呼叫运行；（3）按照要求配齐电梯安全员，并持证上岗，安全员应具备熟练操作电梯设备的能力，会维护保养设备，会排除常见故障；（4）建立电梯运行管理、设备维护、安全管理等制度，做好档案管理；（5）应委托取得相应电梯维修项目许可的单位进行维保，并与维保单位签订维保合同，约定维保期限、要求和双方的权利义务；（6）至少配置一名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员，对电梯维保单位进行监督，对电梯日常运行进行管理，并做好电梯运行巡检与记录；（7）在对电梯进行日常巡视、检查时，发现异常情况应及时联系维保单位进行处理，并要求维保单位至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查，并分半月、季度、半年、年度进行电梯维修保养；（8）在电梯轿厢内或出入口的显著位置标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、电梯使用管理和维护保养单位等相关信息；（9）制定电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，做到每季度不少于一次演练；（10）电梯出现故障时，物业服务人员15分钟内到场应急处理，维保专业人员30分钟内到场进行救助和排除故障；（11）积极配合相关业务部门督导、检查工作，实事求是，不得隐瞒安全隐患；（12）做到消防设备、消控系统完好率在100%。5、空调通风系统（1）建立空调运行管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用；（2）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行统计、分析；（3）中央空调运行前对设施设备进行系统检查，运行期间每日巡视1次运行情况；（4）定期对空调通风系统进行检查维护，每半年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网等。每2年清洗消毒1次风管；（5）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。6、给排水系统（1）每年至少对二次供水设施进行1次全面清洗、消毒，并对水质进行检验，及时发现和消除污染隐患，饮用水水质符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)的要求。（2）每日巡检1次供水设施，保证设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。（3）定期对排水管进行疏通、清污，保持室内外排水系统通畅，每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查。（4）如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知工作人员。7、消防安全管理（1）乙方全面负责消防设备（系统）、消防安全管理与维护，为消防安全第一责任人，负责消防设备，消控系统的管理，按照片行业相关要求确定维保单位，并做好日常检查和维护保养工作，因乙方管理不当，检查、巡查、督促不到位，隐瞒消防安全隐患，导致发生的事故，造成的一切损失由乙方负责赔偿，视情扣除1-12个月的物业服务考核金，涉及违法的，交司法部门处理；（2）按照要求配齐消防员，并持证上岗，消防员应具备熟练操作消防设备、消控系统的能力，会维护保养设备，会排除常见故障；（3）制定消防应急预案，组织消防演练，做到每季度不少于一次的消防演练；（4）督促、监督消防维保单位做好维保工作，发现问题及时报告甲方，同时通知消防维单位维修；（5）积极配合消防业务部门督导、检查工作，实事求是，不得隐瞒消防安全隐患；（6）做到消防设备、消控系统完好率在100%；（7）消防系统主要包括火灾自动报警系统、火灾应急照明和疏散指示标志、水灭火系统、气体灭火系统、防排烟系统、防火门与防火卷帘等子系统；（8）定期对消防各子系统进行功能性、安全性的检查，消防设施日常维护管理应符合GB252O1的要求；（9）设自动消防设施的，应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行检测和维保，每年至少进行1次全面联动检测，每月进行1次专项检查，检测、检查应做好记录。五、服务人员配备及要求（一）人员配备基本要求：1、体貌端正。无犯罪记录，爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强，能适应三班制运转。心理健康，身体健康，无慢性、心脑血管疾病、传染性等疾病，无残疾，无吸烟、酗酒等不良嗜好。2、消防值守人员需持证上岗，能独立熟练操作。3、乙方在用工时应签订劳动合同并办理各种用工手续及劳动保险（保险费用由乙方自行承担），如所报人员中包含退休返聘人员，乙方须提供退休返聘人员证明材料。工资标准不得低于枣庄市最低工资标准，未按要求用工，给甲方造成损失的，由乙方承担。4、除服从隶属单位管理要求外，须具有认真履行职责的能力、遵守采购单位有关规章制度的意识和良好品行，具有良好的沟通能力，杜绝一切有损采购单位形象和声誉，影响采购单位文明、安全秩序的言行。（二）管理要求1、所有物业服务人员须经甲方面试、试用合格，方可上岗，若未通过面试，乙方须及时更换人员，直至甲方满意。服务期间，乙方不得擅自更换物业服务人员，如需更换，须提前告知甲方，经甲方同意后方可更换，以确保服务质量不因人员变动而受影响；2、服务期间，物业服务人员工作达不到岗位要求或有违规行为的，甲方有权要求更换，直至甲方满意；3、有突发事件应急处理方案，根据甲方安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和应急预案演练；4、内部管理体制健全，设立部门负责人，全面负责各部门的规范化管理。有一支人数足够、训练有素、管理到位、纪律严明、行动迅速、人员稳定的物业服务队伍；合理配置物业服务人员，没有任何一处和任何时间段存在盲点；5、物业服务人员知法、懂法、守法，依法办事，严格执行物业管理服务工作制度；6、所聘用的物业服务人员必须无违法、违纪记录，具有吃苦耐劳的精神和高度的责任感；接受过专门的岗前培训，熟知甲方的管理规定，严格履行岗位职责，具备一定的工作经验和处理突发事件能力；7、在岗物业服务人员必须要严格遵守采购单位各项管理规定，管理负责人要加强对物业服务人员的管理，确保物业服务人员在岗位无违规违纪事件发生。（三）物业管理服务人员最低配置及要求序号岗位岗位设置人数要求一项目部负责人1人年龄50周岁以下，大专以上学历，须具有3年及以上物业管理经验，知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力助理1人年龄45周岁以下，大专以上学历，具有2年及以上物业管理经验，知识面广，专业技能熟练。持有公安机关颁发的《保安员从业资格证》、《消防证》二安保部主管1人年龄50周岁以下，大专以上学历，持有公安机关颁发的《保安员从业资格证》、《消防证》保安员15人年龄40周岁以下，30岁以下人员不得少于40%，具有高中以上（含高中）文化程度，退役军人为佳，身高1.70米以上，持有公安机关颁发的《保安员从业资格证》，不低于5人持有《消防证》三保洁部主管1人年龄50周岁以下，持有《消防证》保洁16人年龄50周岁以下，男女不限，爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强四消防部主管1人年龄50周岁以下，持有《消防证》消防员5人年龄40周岁以下，持有《消防证》五会服部主管1人年龄40周岁以下，30岁以下人员不得少于40%，大专以上学历，形象好，气质佳，有两年及以上会服接待经验，主管应持有《消防证》服务员6人六绿化部主管1人年龄60周岁以下，有两年及以上绿化养护工作经验绿化员1人七工程部主管1人年龄50周岁以下，特殊工作人员须持执业资格证书上岗，有两年及以上相关工作经验，熟悉弱电网络、水电安装、配电设备维护管理、中央空调的维护管理和弱电设备设施维护管理。专业对口，爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强，能适应三班制运转水电工2人弱电工2人安全员1人合计56人六、物业服务考核甲方有权定期或不定期对乙方提供物业服务的内容及标准进行检查、监督及考核，也可委托第三方进行物业服务监督。乙方应予以配合，并按照要求提供相关资料。1、甲方对乙方的服务实施考核评定。考核办法参照《考核实施细则》，甲方有权根据考核结果，扣减相应物业服务费或物业酬金、要求乙方支付违约金、赔偿金等，并有权解除合同；2、上述服务和考核标准在合同履行过程中如需变更，甲方有权视情况需要与乙方协商后进行变更；3、在合同履行过程中，若发现乙方工作人员旷工、人员配备数量不足或上岗资格不符合要求、违反服务标准等不符合合同约定的行为，有权在应付服务费中，直接扣减，具体扣减标准由甲方制定。七、甲方的权利和义务1、审核乙方年度管理计划；2、甲方对乙方管理实施监督检查。有权要求乙方对违反服务承诺的事项进行整改；有权要求采纳甲方提出的合理要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议。不定期对乙方管理和服务全面进行考核，如因乙方管理不善，造成重大损失或管理失误，甲方有权终止合同；3、甲方对乙方物业服务人员的选聘享有监督权，对乙方的人员安排构成享有知情权，并提供建议；对乙方人员的数量及工资、社会保险等发放情况享有知情权、监督检查权；4、甲方有权要求乙方按双方约定的管理标准提供物业管理报告等管理信息；5、甲方在合同生效后7日内，无偿向乙方提供物业管理用房、仓库、值班室、办公室；6、甲方按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业档案、资料并在乙方管理期满时予以收回；7、甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容进行的管理、服务工作；8、如果甲方对乙方提供的物业管理服务质量有问题或不满意时，甲方有权利对乙方反馈，并提出整改意见，同时乙方应采取有效措施予以纠正、预防并改正。对甲方提出物业管理问题，若乙方在合理时间内仍不能改进的，双方协商解决；若协商不成，甲方有权随时终止合同；9、市民中心产生的水费、电费由甲方缴纳；10、乙方按合同完成工作，甲方按时支付物业管理费。八、乙方的权利和义务1、乙方严格按照相关行业管理规范及有关法律法规规定，制定各类设备设施的管理细则、操作流程、维护保养计划、检查巡查方案、应急方案等，按相关要求定期组织种类演练。因乙方未尽到管理、操作、维护、检查等方面责任，造成设施设备故障、损坏、丢失等，由乙方负责维修、换新、赔偿。包括但不限于：消防系统设备（含消防控制室、消防泵房、消防箱等消防设施）、强电系统设备（含配电室、电源线路、强电井、配电箱、日常照明、应急照明等强电设施）、弱电系统设备（含核心机房、弱电井、智慧化大厅等弱电设施）、会议系统设备、广播系统设备、监控系统设备、给水系统设备、排水系统设备、道闸系统设备、门禁系统设备、节能检测系统设备、中央空调系统设备、建筑物防雷设施标识牌等；2、乙方对台儿庄市民中心楼内、楼外公共区域的工作人员、办事市民及在楼外合理活动的市民具有安全防范义务，及时制止各类人员的危险行为，张贴安全标示。如发生意外事故，依法承担相应的法律责任及民事赔偿。3、相关业务部门对台儿庄市民中心进行消防、电梯、网络、水电等安全检查时，因乙方管理、维保、年检、操作、检查不当，以及未按要求持证上岗等问题进行处罚的，处罚金由乙方支付；4、乙方不得以任何方式干扰、对抗相关业务部门，对台儿庄市民中心进行安全检查，严禁以任何方式隐瞒检查中发现的问题。每发现一次，视情扣除1-12月的物业服务考核金；5、乙方有权对安全、消防的突发事件进行处理（如盗窃、火灾等）并及时报告甲方，因乙方应发现未发现、应报告未报告、故意隐瞒安全隐患、未落实检查保养制度等原因造成的一切人员伤亡及财产损失由乙方承担，并视情扣除1-12月的服务质量考核金，涉及违法行为的由司法部门处理；6、乙方对市民中心楼内、楼外公共设施安全负全责，设施人为受损，由乙方负责理赔；7、负责向甲方提交设备、设施、绿化等月维修养护计划；8、乙方有权要求甲方工作人员遵守有关物业管理制度；9、乙方有权根据甲方的要求，检查、登记大楼内进出物品、人员来访、车辆出入；10、就本物业管理项目设立专门账户，用于本物业管理项目的有关收入及支出；11、乙方所有服务人员应当经过专业的培训。服务人员要仪表端庄，政治可靠，工作责任心强，所有人员需统一着装上岗；12、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；13、乙方及时向甲方提交各类事故和突发事件的处理报告；14、乙方履行本合同规定的管理责任，保证员工人数稳定，缺员时应及时补充，不能因缺员耽误工作，所有员工名单及身份证复印件须交甲方存档备查；15、乙方应做好物业服务人员政审工作，加强乙方员工职业道德和法制教育，做好保密工作；16、乙方必须建立健全国家规定的各项规章制度，劳动纪律和操作规程，对员工进行安全教育，乙方在劳动用工方面不符合国家规定的，自行承担责任。如因乙方拖欠工资、未及时缴纳社会保险等出现劳动纠纷的，由乙方承担全部责任，与甲方无关；17、乙方对物业服务人员的人身安全负全责，工作期间物业服务人员发生伤亡的，由乙方负责理赔等相关事宜；18、在履行合同过程中，因乙方原因造成甲方损失，乙方应给予甲方赔偿，并依法承担相应责任（产生损失的原因，以相关部门的鉴定为准）；19、乙方新招聘员工，在入职前应向甲方报备《劳动合同》、身份证、政审材料（复印件）。人员发生减少时，应及时向甲方报备，并做好交接工作。每月5日前向甲方报送上月《物业服务人员花名册》；20、督促甲方支付本合同约定的物业管理费，乙方按时发放人员工资；21、本合同终止时，乙方必须从合同终止日起10日内向甲方移交原委托管理的全部物业，包括管理用房及各类管理档案资料，如不按约定移交，扣除第四季度物业管理费及物业服务质量考核金，涉及违法行为的交司法部门处理；22、乙方在使用水、电时，有责任注意节省，杜绝浪费，否则甲方有权要求乙方进行赔偿；23、乙方必须严格遵守甲方的各项规章制度和操作流程；24、乙方及其人员造成甲方及第三方损失的由乙方承担全部责任；25、乙方及时向甲方通报本区域内有关服务的重大事项，接受甲方的监督；26、法律、法规、规章规定的乙方应有的其他权利和义务；27、服务合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，否则应承担给甲方造成的损失，并另行支付贰万元违约金；28、乙方须严格管理，做到招标文件中规定的其他事项，如做不到，甲方有权终止合同并要求乙方给予赔偿；29、配套设施的基本维修、养护和管理：人工与维修所用的工具设备由乙方负责提供，并确保施工安全和施工质量。如有高难度等专业维修项目，由甲方聘请专业维修单位，乙方做好与专业维修、维保、维护单位的协调、沟通，确保质量；30、乙方对所派遣员工的疾病和人身安全负责。乙方员工在工作期间出现包括但不限于：工伤事故、意外伤害等安全事故或疾病的，所有事故或疾病赔偿义务及责任由乙方全部承担；31、配套设施的基本维修、养护和管理：人工与维修所用的工具设备由乙方负责提供，并确保施工安全和施工质量；32、乙方提供维修服务，低于单价100元的耗材由乙方承担，包含但不限于如日光灯、球形锁、水龙头、脚踏阀、小便池感应器、电池等，单价高于100元的耗材由乙方提出计划由甲方严格审核后统一购买；33、设备设施的大修、改造如需大修、改造，由乙方提出建议和方案，甲方根据需要按规定办理相关手续并承担费用；34、所有保洁工具及耗材等费用由乙方承担，包括但不限于：卫生纸、洗手液、擦手纸、樟脑球、空气清新剂等；35、乙方承担公共设备（系统）的年检、维保及保险购置等费用，包括但不限于：电梯、消防、强电、弱电（网络）、中央空调等设备；36、合同期满，乙方须在合同期满后5日内移交全部物业管理资料、文件、设备，并撤出全部人员；37、乙方需优先使用原市民中心物业岗位服务人员；38、乙方须在甲方所在地成立分公司；39、法律法规规定的乙方应承担的其它责任。九、管理目标创建山东省物业管理优秀项目十、管理服务费用1、本合同年服务费为（含税）：人民币（小写:），物业服务费由物业管理费（占85%）即人民币（小写：）、物业服务质量考核金（占15%）即（小写：）组成；2、计取方式：计取方式：物业管理费（占85%）分四次支付，每三个月一支付。物业服务质量考核金（占15%），一年支付一次。（1）物业管理费：每三个月支付金额为人民币（小写:元），分别在年月份中旬前、年月份中旬前、年月份中旬前、年月份中旬前，乙方向甲方提交正规发票后，甲方支付到乙方指定的账户；（2）物业服务质量考核金：一年支付一次，应支付金额为人民币（小写元），实际支付金额根据甲方考核情况，经甲乙双方共同核算金额后，与第四次物业管理费一并支付，乙方向甲方提交正规发票后，甲方支付到乙方指定的账户。如合同终止，乙方移交档案及管理资料后支付；3、甲方向乙方支付物业服务费前，乙方应向甲方提供甲方所在税务部门认可的正规发票，否则甲方有权据实顺延支付合同价款，但乙方仍应按照本合同约定履行义务。若乙方因违约或服务不达标准需向甲方支付违约金、赔偿损失、其他费用的，甲方有权从应付款项中予以扣除；4、甲方向乙方支付物业服务费前，乙方应向甲方提供甲方所在税务部门认可的正规等额发票，否则甲方有权据实顺延支付合同价款，但乙方仍应按照本合同约定履行义务。若乙方因违约或服务不达标准需向甲方支付违约金、赔偿损失、其他费用的，甲方有权从任何一期合同应付款项中予以扣除；5、甲方因特殊情况可能会造成延迟付款，如财政部门问题、甲方相关人员出差无法签字等特殊情形，造成付款延迟时，乙方应理解并放弃向甲方主张违约金、赔偿损失、解除合同等权利；6、本合同期满，当月的管理服务费待甲乙双方交接完相关手续后，甲方才予以支付给乙方；7、甲方转让物业时，须结清转让前的物业管理服务费用。十一、质量保证及服务承诺1、乙方按照国家行业规范要求及甲方有关规定完成承包范围内

物业

的工作；2、乙方在经营管理过程中所发生的一切费用和损失（其中包括交通事故、安全事故、溺亡事故、意外事故、不可抗拒等因素造成的损失），由乙方自行解决，与甲方无关；3、在服务期限内，乙方自行组织人员完成承包范围内的工作，加强劳动保护,如因乙方保护措施不当造成他人意外人身伤亡事故的,由乙方自行处理,与甲方无关。乙方用工应签订劳动合同，并办理各种用工手续及劳动保险，如因用工不当，给甲方造成的损失由乙方承担；4、乙方在承包的管理工作范围内