年上海某商住社区项目报告

****项目分析报告

2004-8-15

SWOT分析SWOT---STRENGTH优势项目自身规模优势明显，总建面60万㎡，如此大规模开发有利于聚集人气，提升产品知名度，推动销售顺利进行。项目周边景观优势明显，周边大面积的绿化设施使得本案有着得天独厚的景观与环境优势。野生动物园毗邻本地块，能够借助其影响对外进行推广周边楼盘以别墅形态为主，能大幅度提升本案的档次，且不会形成竞争**自身的品牌优势，由于**在上海已开发了多个楼盘，形成了一定的口碑及品牌形象，这些都为本案的推广打下了良好的基础SWOT---WEEKNESS弱点

边生活配套设施尚不完善完善，人气不足，对生活在此的居民生活造成一定影响。公交线路缺乏，交通运能不足。产品所在区域板块效应不强，已销售的几个别墅楼盘如建德南郊、上海蓝堡等楼盘的销售状况都不乐观，去化速度较为缓慢。虽然本案的建筑形态与这些别墅楼盘有着区别，但这一点一定要引起警惕。南北纵向贯穿本地块的洪三港通航，过往行船产生噪音污染，对本案直接造成一定的影响。SWOT---OPPORTUNITY机会在建中的沪芦高速公路将使本案直接连接康桥，并直通芦潮港。这为本案与康桥之间的价值可直接对比，同时芦潮港的规划招商引资直接带来本案大量的优质客户。规划中的市域快速铁R3线更是直接拉近本案与市区的联系，本案的土地得以释放，可选择的客源范围得到扩张。随着三城九镇的全面启动，南汇发展相对缓慢，势必不甘落后，将大幅加大开发力度。规划中南汇将建成一个综合旅游度假区，对于本案价值品牌的提升有一定的帮助

。SWOT---THREAT威胁“三城九镇”的全面开发，南汇发展目前相对过慢2003年推出的110万的供应量将集中在05年上班年至06年上班年推出，而这一时间也是本案一期入市强销的时间段，届时市场上可能会形成激烈的竞争场面。海港新城已先于本地块开发，并取得了初步成效果，且已深入民心，相对于本案来说海港新城有着先入为主的优势，届时将会是一大竞争对手。

客户篇客户篇---客户导向分布图客户篇---预期客户期段分布三林后期客户北蔡后期客户周康区域中期客户本案航头中前期客户六灶等地初期客户汇南镇初期客户芦潮港中后期客户奉贤中后期客户市区后期客户产品篇产品篇---本案运作基本概念

打造一个生活中心，商业中心，奉献一座现代新城，把“造城运动”发挥到极至。

产品莲篇--砖-本项联目思晴考的约几个男主题人口瘦与开孩发序芳列商业糊与开心发序耕列土地才价值谈与开愉发序典列产品倚与开高发序驳列产品输篇--挣-产品基本目构想--塔-住宅住宅秧：住宅坦以街长区形叫式（爸bl气oc狂k）巧排列船，形箭成相冲对独稍立、顽安全吩、私宣密的税组团龟，既冬利于戴生活纹又利隙于管捐理住宅阁区的丘建筑逝形态茂按照有自东遇向西位依次跌增高知的排驳列方样式布僵局，水逐步牙提升着容积臂率的兄使用管，同备时也较逐步墙提升核楼盘默形象距档次整体喜住宅护布置赞有层湿次感丝式，与扮小区耕环境仅相结窑合，泛增强刻视觉下效果由于疾区域抖因素站决定碍了整尊体经鸟济水潜平不凑高，丘本案堡房型本应以盒经济咸房型册为主悟，二棒房主导力面喂积在90说-1匆00闪㎡左右耐，三诵房则他控制枕在11倍0-桐13鲁0㎡之间产品锋篇--偿-产品基本罚构想--倡-商业商业窃：根据僻总建猛筑面脱积6材00交00霞0㎡仇，每中户1粮00潜㎡计挤算，和约有忧60鉴00熄户，愈按照筒每户夹三人秆计算僚，那少么整钢个社葬区约收有1笑80辨00名人次咏左右甘，加夹上一壁些流饥动人义口，雷预计烘20碗00权0人垮左右角，根山据人血均商娃业面宗积1吴.5冬㎡计印算得打出本睁社区宴商业危面积掀在3零00等00杏㎡左岸右,虹加醋上引浇入两笔家中奸型超筐市，域得出熟本案婚商业霜面积轰定于畅35建00报0㎡术左右绳比较质合适概。商业后形态凑以集姓中商持业为里主，窑形成扯集中灿商业州效应穗，确赢定区达域内叹的商纺业中丸心地畅位，跨建议桂引入仰中型绵超市由于重建筑息物按遮规定兴必须候退出牵河岸福一定挪距离至，且棒受洪呈三港膊通航找的直膛接影单响，敌在河需岸两歼侧如练建造营住宅哄必将晴受到远噪音枕的严博重困碑扰，桑因此过两侧粉河岸狠沿线灾建议蜻建造河商业志来缓脾解噪任音，括同时置将河库岸进许行美崭化改斥造，居化劣签势为丈优势研，形授成小株区内象的景历观区鼓域产品甩篇--劈燕-产品基本仪构想--誓-公建践配套公建丛配套候：由于盗周边只配套反的不耍足，刷本案机自身抵的公亦建配粱套一失旦形扮成特疏色将竟会成芽为区品域的臣亮点香，对澡人气逮的聚骗集和与造城这效应碰的打报造起蝇到至把关重铅要的龟作用证。建议堪本案铁与一钳些知耍名度郑较高词的重劝点学饥校接恢洽，仪引入柜办学尸。初森步想孤法是晒这些叉学校登的规公格一译定要双比“伪惠南帖镇”伤上的涌学校谢高，除甚至钟于做庆到南聋汇最桂好，活这样党才能今形成搅自身少优势炒。医疗圈机构兵的起袜到了诵安抚蝇民心靠的作赛用，盐特别颂是对醉老年梦人来鸣说，横为其梁提供分了极集致的纠方便鹅。初吓步想渡法本婆案医受疗机衔构规害格不向用太罗高，满只要颠能进伯行一台般的流日常旨门诊荷和护斗理就处行。本案浩地处功偏远叠，没毁有完页善的赛交通陵网络恨直接欣到达山，因越此解令决交脸通问木题也术成为犁一个巴突出朴问题岗。初凳步想休法，馆先成盲立社卧区班袍车通仍达各残重要帽站点返，由店于社商区班崇车一忆般都不会亏猫损，俩待小朱区成史熟后刘再与捎公交般公司避联系炒引入腰公交键线路幸。其它涂配套忽从居济民生白活需斯求和极社区接需求赤出发递，如破酒店仿、银边行、蛾邮局沾、菜梢场、争图书窄馆、事休闲银健身唯场所疤等。信初步峡想法液可以辨成立边一家槐俱乐核部性统质的耐休闲碧健身辞场所翁，包户含球切类、忽游泳价、健施身房碎、图抱书馆悄等项附目的除综合抛场所袜。产品周篇--钳-产品基本博构想--竞-环境环境柏：整个顿新城据要有失中心及环境般区域锐，使饭得几锹个街齐区能卧够充央分得盐到共藏享，臭并嘉且与己商业卡街有骆机结妨合，番既能作聚集低人们航休闲裙散步炼，又最能促禽进商篮业繁雕荣整治闹河岸恋，使龄之成泳为一绕条休扮闲景医观带产品雕篇--右-推盘坚计划产品找篇--染-推盘罚计划首期塑造涌“大夏盘效纤应”象，推睡出洪岔三港裳东侧蹲地块跪约30林00冬㎡商业倚用地猛；西丽侧地柄块约95输00愿0㎡，容虚积率1.夜05左右馒，建商筑形招态主志要有蛙多层孕住宅河和部推分商蹲业及虾幼儿努园等苍公建二期在原熊有基搬础上艳提升炉容积叨率，险推出绸占地80怎00淹0㎡左右堆，容让积率1.熄25左右俯，建愁筑形觉态主吼要有语多层伤、小灾高层既住宅鉴和部努分商迎业及削医疗陶中心三期推出65锄00陷0㎡左右毅，容异积率1.窄50左右巾，建在筑形消态主登要有管小高卷层住谜宅和金其他魂配套绒公建四期推出60徐00平0㎡左右英，容皱积率1.腔65左右构，建盆筑形体态主甲要有国小高董层住启宅五期推出54团00测0㎡左右妹，容妖积率1.民85左右自，建法筑形李态主欲要有国小高衣层住浸宅六期推出杆洪三害港东趟侧43票00己0㎡左右厦剩余杂用地鼻，容李积率2.阀7左右型，建释筑形盾态以周高层萌为主产品互篇--邪-区域宣价格突体系中心厌区域搁价格净以陆雄家嘴伶板块圾为代劈燕表：该区需域内忽“盛许大金负磐”秧目前欣价戴格走扛势20攀00收0-珠40享00持0元/㎡，确议立市必中心塘价格组梯度烫在20爱00箱0元/㎡以上苹的平丽台空俘间一级烦次中币心价增格以酸内环宋线沿厌线为撕代表膛：以“机联洋医社区疏”为至代表倚今年棉的价暖格走具势85序00僻-1案10收00元/㎡，确槽立10梅00势0元/㎡的价翅格平叉台二级辟次中仪心价峰格以之内环妖线与文外环陵线之洽间区榜域为愤代表永：以“狗三林符”、显“北葡蔡”蚕区域惕为例北，目熊前价宣格走挪势65识00炼-8背00溜0元/㎡，受认一级茅次中虹心区狭的价厦格打希压，默其价朴格瓶疤颈85执00元/㎡外围焰区域角价格芒以外梁环以搅外城语郊地王区为剥代表洒：随着利“三收城九哑镇”朱的发遍展规图划，本以其酿中的潮“松赚江”像、“忧嘉定船”区呆域为期代表妨，目甘前价妥格分滴布在40障00孝-5扔50殖0元/㎡为主俯，本猾区域版临近却“惠与南镇通”，仔该区饿域内节目前含均价巧“40碍00时-4穿50淋0”产品悄篇--触-价格牢测算通过葡对目拍前周拾边几有个相建对开芽发较忠早的竖区块容进行看比较霜，选叛取其循中目局前代局表性锄在售缓楼盘霸进行沟分析单，经蓬过测汪算及莲加权草平均睡，得旗出本递项目浊一期长市场靠合理销售窄均价湾为4微00饶0元继/㎡哀左右代，价忘格区惨间在翻39淋00邻-4裙10团0左掀右，预尚计到扬正式泼开盘怜还略纤有上桃升，粉视具桃体时掩间再咳作详芹细测意算。产品太篇--去-本案都价格煤箱体云模型潜预测推广瓣篇推广球篇-扮--阶段泼的特西征推广梯篇-仆--营销为阶段演主要抢面临江任务通过爸营销谨明晰雹本案倚的市渡场位绪置；树立内整案租在公短众心捧目中骡的蓝绕图；跟踪禾项目乖的工脸程进茫度，箩展示贷一个设新城械的概胸念；推广寻篇-鬼--项目窝整体涉概念熔塑造“*辞*国凤际城似”推广糕篇-莲--项目跨整体渔概念江塑造剖析推广挪篇-迟--项目有市场河进入此策略1、睡客户滤划分柱——培明确炼优势蹲客户明确告产品仇的客组户层孟面，