年广州番禺某地块定位方案

番禺**地块定位方案营销中心2007-12-252007-12-251一、市场分析2007-12-2521、番禺商业形态传统百货/商业街：主要分布在桥北、市桥一带代表：易发商业街、番禺友谊商店、新大新、大北路商圈社区商业：主要分布在各个主要社区的底层商业代表：海仑堡街铺、桥南区高档住宅区裙楼商业专业/批发市场：迎宾路、大石建材家居及酒店用品市场代表：大石家私城、吉盛伟邦、迎宾豪泰酒店用品市场2007-12-2531、商业市场空间番禺友谊商店喜盈雅境商业桥南街商贸城一站式购物中心易发商业街/新大新社区商铺传统百货/商业街市场空间1、番禺现时商业还停留在传统商业模式，档次以中低裆，购物环境较差，大型购物中心是目前番禺商业市场的空白点，2、娱乐、休闲设施犹为缺乏，消费需借外求3、番禺常住人口100万，拥有强劲消费需求海仑堡街铺2007-12-254附:桥南区主要群楼商铺租赁情况2007-12-2552、酒店/公寓/写字楼市场公寓：公寓(多为酒店式服务公寓)主要分布在一些高档社区,依靠豪宅品牌社区吸引高端租客及投资客代表:海仑堡欧洲假日公寓星河湾国际公寓酒店：集中在大北路一带，传统的星级酒店形式代表：番禺宾馆、美丽华酒店写字楼:集中在大北路一带，基本上为乙级写字楼，租金50-60元/平方/月代表：友谊中心、中银大厦2007-12-2563、酒店/公寓市场空间海仑堡公寓番禺宾馆公寓酒店高端中低端高级酒店公寓正和酒店建议首选：番禺南部定位于番禺CLD（中央居住区）居住环境优越，为在番禺的外资企业中高层居住首选，对高级酒店公寓有强劲需求潜力，且回报高，有利资金快速回笼写字楼美丽华酒店友谊中心／市桥一带建议不采用番禺写字楼主要集中在大北路、市桥中心一带，桥南路缺乏商务氛围，而且需求不强，以中低档为主。建议次选：项目所在区域短期内看商务氛围不浓，缺乏做顶级酒店成熟条件，而三、四星级酒店面临其他竞争，对提升公司品牌帮助不大，且不利资金快速回笼喜盈雅境公寓中银大厦

2007-12-2574、项目南部区域分析区域特征商业形态娱乐、休闲设施犹为缺乏消费特点：以家庭式消费为主/潮流时尚消费为辅规划定位番禺核心居住区（CLD），分布近20个高档社区

商业配套：以社区服务性商业为主，缺少大型的购物中心

消费能力周边拥有10万以上固定高消费群，消费能力强2007-12-258附:桥南区主要高尚住宅区分布(图略)说明：已有的和明年陆续开工的，超过20个高尚社区，总户数超过30000户2007-12-259二、项目理解2007-12-25101、项目概况**地块

总用地面积89,475

建设用地面积::64,861

商业金融用地:57,558

停车场用地:7,303

总建面积:1,79,977

建筑密度不超过:30%

建筑限高:80米

红线范围:455米(长)*146米(宽)2007-12-25112、撕项目骑SW使OT竖分析优势叮分析脏（Ｓ僻）地段下价值捧:政躬府规罪划定测位为仰”广庙州新薄城,革核心给居住遥区消费拼能力也强:啦周边步聚集投近2牺0个砍高档敲住宅棚区,掏超1悄0万奖固定眉高消司费人魄群规模搞:超渗过2削0万虽平方输,具象备打喂造大稿型购游物中天心体细量充足左停车画位奥园励地产扬品牌距优势劣势崇分析属（W套）周围剥商业属基本用为社般区服车务型线商业茶,商喂业档壁次较肿低区域砍性商味圈聚窜集效割应未葱形成兵，商野业环善境较辱弱20屈07姐-1娱2-朱25122、鹊项目梳SW跑OT编分析机会槐分析暴（O授）桥南油及整旦个番私禺缺且少高偶档次充购物题中心曾，存扛在市应场空塞白众多签品牌扁发展迁商进笑驻桥奇南板躲块，访楼面佳地价江突破叠60地00素元/蜡M，贪进一震步提绒升该万区域造商业惰价值整体宇经济局发展丘、2汉01雅0年妥亚运摊会优石势等岁；进饰一步虏带动肝区域以辐范纪围威胁遵分析绩（T树）面临挂其他恩大型公MA释LL快的竞懂争：壳祈福汁新村窝MA质LL宇、万筹博中水心M乳AL衫L…拳…20悄07借-1挠2-割2513三、吉项目缘瑞市场企定位20套07乘-1圈2-摇2514市场牌定位嫁依据商业公寓依据时4：大型储”一前站式疯“购栋物中醉心存偶在市北场”贝蓝海猎“,晨娱乐软、休午闲设施犹倡为缺奔乏，任消费萌需借绿外求依据锄5：酒店预公寓猜市场单需求富潜力暖强劲亩，市厚场高石端的羽产品终非常般少依据蜜2：20族06炼年末章番禺咐全区忌户籍皆人口普94贞.7烈6万毯人，沃流动隶人口炭接近1镜00卷万,岭拥有哑庞大舰消费肥群依据椒3：项目悠所在漂桥南碌区拥探有1伏0万弊以上盗高质站数消坑费群练，强义大购喷买力依据1、20罩06胡年番暖禺区华人均衣GD骑P达颈到7浴30攀4美独元梦,根暗据国得外的爬经验歌,人舰均GD战P5疯00蚊0美扁元以肥上具解备设法置大万型s抖ho晌pp酸in撤gm村al给l条僻件依据汇6：项目奔规模散约２笨０万骡，单雹一商获业形带态短群时间收内缺姥乏足角够人打流支锐撑依据钻7：整体讯经济占发展亚、区丽域定级位为傻未来殊广州机新城叮，板庸块定椅位进氧一步庆提升地携段商政业价飞值、闪辐射瘦范围定位鞭建议发展甲潜力项目录特点市场随“蓝恋海”消费捷群“躁质”和“醉量”１、勾项目报市场现定位酒店20净07大-1县2-料2515本项倘目定姥位桥南迹街商海铺海仑面堡裙痰楼商昨业功能毁互补花样浑年华海减仑企堡番禺案奥园喜盈无雅境雍逸倍华庭德堡贴花园新世谷纪花算园朗陶波居市桥群北部胀、南蕉沙，峰辐射读整个懒番禺把区商述业商业立设施延伸定位拣逻辑催理解顺：海仑疮堡公锅寓喜盈郑雅境滔公寓15在万左券右核乘心消因费群配套扰设施愉补充１、质项目通市场勺定位冻：20藏07斑-1目2-贷2516１、闪项目适市场姥定位番禺否首个赢集休勺闲、助娱乐巾、购涝物、午餐饮课、商臂务、牢公寓播、酒耻店于郊一体城市肆中心型综合梁体档次污：番禺岭商业漂新标掠杆规模总建灭20娃多万棉平方止，为番墙禺至烈大规线模业态闻：多种舱综合默、互隆补商业用形态购物泽环境芽：“一景站式料”体袭验消费20锻07摘-1斜2-椒25172、币项目哥目标植客户反群定嗽位定位阻一:纲目标歼消费半群定栽位:偿谁来拨消费巾?核心刃圈层狭：桥南攻区区拦域居住人造群及唇周边监学校背学生就近执消费嫩，超市喂、百边货、筋潮流御用品亩主力消顶费群次圈毁层：岗桥北肆、市狡桥区泡域消歇费群目的汪性消殖费，烤以娱斧乐休闲类悬消费凑为主不定望向，郊游离本消费外圈禁层：羽南沙度、桥渡北以鱼外区鸟域20事07邀-1杀2-扇25182、达项目桨目标远客户修群定乞位定位阴二:蔑目标削投资主客户忠，卖卸给谁挖?认可也番禺免南区算发展踢前景促,注解重投除资回炎报率派投资扇客桥南伤区有临投资酬能力杜的住线户群定位军三:嘉目标押租用丑客户轰，谁右来租醋赁?能为指目标寸客户箱人群承提供身结合衣商场唉定位脸的商珍品和富服务泽的各姿主力件商家贵和经长营者20哨07痰-1福2-候25193、抢案名候建议本案助名借炮鉴澳姨门项塌目“澳兴门*繁*人陡（度爸假村增）酒理店”，与本嘴项目雁规划窗有相样似之扭处：“澳门斑**翠人（退度假傍村）致酒店”产品薄主要恭包括乡丰酒店扮、娱她乐场烦、商估业（润购物扶中心笨、会御展场疗地）张为澳虹门顶详级商浆业综诉合体视，本张项目烂与之傅类似绝。**脾:取“揭意大绞利水尘城*睁*”徐，有贼利于职买家杨与在胳传播炒过程价中产粗生有骑利于瘦项目扮的关越联性胡联想软。广场仁：简单掌明了鼓，表洪明商秀业项跳目定喷位**衡·**倾广场备选：**游·蹄**劣城、毛**障·静**筝**首、*舒*·哑**20献07助-1忽2-枕2520四、互业态镜、功屋能定穷位20贞07芹-1巩2-嗓25211、席整体谊业态炸组合Sh防op厦pi监ng躬Ma虏ll+商享业步画行街裤+酒霜店+段酒店属服务班公寓说明授：1、荡Sh路op旧pi胳ng肯ma宇ll留:共6件层，问地下能一层佛，地华上5层，嘱每层介面积戚20湿00猜0平毅方，共1础20狼00杏0平披方2、趣商业诉步行饥街：共两路层，犬每层乖75怖00背平方胞，总共1版50院00能平方3、道酒店船服务镰公寓愧：一个议塔楼萝，2逃0层映楼高菜，共霜30李00促0平猫方4、肺星级推酒店院：一个培塔楼房诚，2叨0层乱楼高泽，共疫30翻00掌0平剂方20体07恭-1刃2-老25222、誓Sh首op胖pi吐ng汪ma劲ll袍业态企功能鹿分布说明另：1、雄突出京娱乐矛、休吊闲功前能业居态,代占4热0-浪50陶%，散满足缺区域叼内强浆劲需舅求，顶扩大榜辐射祖半径2、幅每层膊都有案主题阴业态洋功能欲定位勒及主立力店宴,与欠百货林\超辈市的胳人流宝形成每互补怪关系胜，而彻非单一依索靠百驾货列、超子市人僚流3、怕主力通店与挺品牌鱼商家钢定位暮为区本域最扫高端钩，以阶广州炕最高畏端而葛在番滤禺未音出现需的商渣户为极主20菠07仰-1绝2-馅25232、暑Sh桐op伐pi挪ng漆ma缎ll受各层高业态往功能猴分布表建议层数业态建议主力商家描述负一层主力店：超市Jusco(吉之岛）一层时尚品牌名店街化妆品、首饰、钟表、眼镜、中高档服饰二、三层主力店：百货、餐饮、个人护理、银行广百百货、仙踪林、真功夫、味千面、川国演义、蕉叶、东海／唐苑酒家、屈臣氏/万宁四层连锁体育用品、数码天地、溜冰场、书店、时尚家居中心、布艺／家纺织耐克、阿迪达斯、迪卡侬、唐宁书店、联邦家私、龙粤通讯五层夜总会、电影院、KTV、健身休闲中心、国会/18号、飞扬影城/时代华纳、钱柜/ChinaV、力美键、玛花纤体、水玲珑会馆20筝07限-1鞭2-旅25243、处商业泰步行抹街业污态分浇布建川议主题述：Li蒜fe纹sy叮le唱c赶en司tr溜e(诵生活告时尚蛾馆）时尚迅廊：经营鼓中档花时尚编产品材、如筑手表饼、手体袋酒吧库街：时尚事风情烦酒吧痕街名车河展厅映：J架展、B彻MW防、A鹊ud底i特色告餐饮携：西式归快餐尊（Ｍ最记、无ＫＦ占Ｃ、浪棒约造翰）co崖ff断ee拐sh块op庄(st施ar军-b猴uc企k)、哈根壶达斯时尚琴家居菜：博洛示尼家趴居中追心前沿置阵线聚：经营祝精品秃饰物跃、潮柴流服晒饰24唇小时唉便利奇店：7-蜡11其他长：艺术纳st吃ud坛io、美秒发s面al伶on20寻07班-1孟2-截25254、袋高级展酒店披服务意公寓高级寨酒店袜服务织公寓主力饶面积50准-1环00伍平方装修翁标准20神00台元/肉M2全屋锡豪华目家私酒店定式服循务管掌理商务爆配套多功萌能会鲜议室哗、商务停休闲承空间20贴07湖-1昆2-酸2526五、控产品辱设计嗓建议20旬07币-1奸2-桶2527