房地产营销方案- 【商业】世联行-镇江协信太古城商业竞标提案报告

协信太古城竞标提案汇报世联行2018.8.28目录

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01 02 03 04 05大商客营世市业户销联及及分策价区公析略值域寓与及与市形客包团场象户装队分定定建体析位位议系加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。4.免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。微信扫码加入“知识星球行业与管理资源”，获取更多行业报告、管理文案、大师笔记加入微信群，每日获取免费3+份报告扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Teamkon2）添加好友请备注：姓名+单位+业务领域群主将邀请您进专业行业报告资源群微信扫码二维码，免费报告轻松领报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们PART大市及区域市场分析镇江大市 市域市场 区域市场01商业市场分析-144m²以上占据主力，40m²以下存在市场空白润州区商业供小于求，市场需求量较大；144m²以上占据绝对的成交主力，40m²以下及40-60m²供应量极低，具有一定的市场空白，存在市场机会；14.012.010.08.06.04.02.00.0

近一年镇江四区商业供销价走势30967 3149220599226228.612.45.74.87.13.96.11.1京口润州丹徒丁卯供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/m²）

35000300002500020000150001000050000

17年1月至18年7月商业分面积段成交情况25.060%52%20.050%19.240%15.030%10.020.914%13%20%11%5.06%4%10%5.34.45.44.50.00.71.72.82.51.62.20%40以下40-6060-9090-120120-144144以上供应面积（万方）成交面积（万方）面积占比（%）商业库存分析-京口占据主力、库存面积两极化严重镇江市区总库存约为104万方，其中京口区占比约为1/3,为主要存量区，为本后期主要威胁的市场，受区域影响，丹徒与丁卯后期对本案威胁较小，；分面积库存中，其中40以下套数占据最高，约为2054套（5.29万方），60-90m²约为2005套，同样占据一定市场主力，144以上面积体量占比最高约为71.6万方（1457套）。套数面最积高最高区域市场-太和广场商业建面3万方商业形态百货商场主力面积37-75㎡商业层高6层销售方式仅二、四楼自持，对外出租价格租金3元/天·m²业态手机店、维修店、电子产品、美甲店（百货为主）商家入驻率25%镇江太和广场于2003年9月全面营业，商场无统一管理商，环境较差，业态主要以电子产品和百货为主，业态较为单一，运营业绩偏差，3-6层基本无商家入驻，目前该商场对部分项目进行补缺，加大人气品牌百货服饰的引进，丰富商场业态，鉴于周边商圈多已成熟，预计难度较大。区域市场-中央大街商业建面2.08万方商业形态一站式商业步行街主力面积30-120㎡商业层高地下一层销售方式80%出租、20%直接销售价格租金6元/天·m²销售40000元/m²业态餐饮、服装店、健身、美容（购物业态为主）商家入驻率95%中央大街于15年2月正式开业，项目总建筑面积为20885平方米，全长约250米，南北方向位于电力路上，全长约260米，采用直接销售（20%）和招租（80%）营销模式，整体出租率达95%，打造的是一站式商业步行街，得益于良好的区位地段，运营业绩良好。区域市场梳理市场分析：区域商业市场中，地商产品面积多以100m²以上的产品为主，均临街，租金受地段影响较大，产品多为生活配套；综合体项目产品面积以小面积为主，租金水平受运营状况影响较大。类别项目主力面积段业态入驻状况售价租金润康城160-320㎡餐饮、超市、水果店、火锅店等20%1-2层24000元/m²75元/m²·月3层12000元/m²底商1层32000元/m²综合美的城100-130㎡餐饮、超市、五金店70%2-3层逐层递减1万100元/m²·月域体项目皆已运营，后期主要竞争来自周边区本案37-62m²（沿街）超市、餐饮、咖啡馆（沿街）40%35000-40000元/m²100-130元/m²·月内的商住项目的底商产品（沿街）综合中央大街30-120㎡餐饮、服装、健身、美容95%40000元/m²180元/天·m²体太和广场37-75㎡手机店、维修店、电子产品、美甲25%——90元/天·m²店（百货为主）产品定位关于“产品定位”的思考——如何提升竞争？如何拔升价值？如何塑造形象？如何演绎形象？项目规划-多元业态、超级城市综合体“7+1”旧城改造项目，总建筑面积约180万方，总投约170亿，打造集住宅、大型购物、特色商业街、酒店、SOHO公寓、写字楼于一体的超级城市综合体；城市综合体多元业态全新商业形象定位全龄式·超10万方五星级商业中心综合体——协信太古城·星光里主推广诉求一个中心·三个时代，协信·星光里全龄陪伴全龄式·超10万方五星级商业中心综合体——协信太古城·星光里公寓定位公寓价值总结——对位四个最！地段：西邻润州区、东邻京口区，双市口黄金中间位置，最具有价值的地段交通：城市四条主干道环绕，拥有最便捷的交通产品：20万方本体商业+2KM市口商业中心，最醇熟的配套于此处，70年产权，全市难以复制客群：区域内涵盖了镇江40%高端楼盘，富人区居于此，聚焦了区域内最顶端的人群——如果要超越区域市场，提高竞争力形象高度，我们必须从这四个“最”字入手……公寓定位NO.1：最好地段对位＋最优交通对位公寓定位NO.2：最高身份对位＋最优配套对位富人区聚集地 自建20万方商业 70年产权公寓 镇江站八佰伴 第一人民医院公寓形象定位城芯首席双市口菁英公寓——协信太古城·领寓案名定位协信太古城·领寓未来·引领者 生活·领导者 菁英·领袖者LOGO秀稿秀稿物料—名片微信秀稿物料—马克杯物料—档案袋定位总结01.核心价值点双商汇市口、50万级消费群保障、全龄式一站式购物中心360°为客户提供营业和出租保障；02.商业定位小结 塑造全新形象，定位为全龄式·超10万方五星级商业中心综合体借势项目双市口区位、同时打造区域内唯一全龄式购物中心区隔竞品市场03.公寓定位整体形象定位为城芯首席双市口菁英公寓，案名为协信太古城·领寓，放大项目区位价值、圈层价值以及本体规划价值；他们又是怎样的一群人？人他们拥有着一定的财富，不甘于朝九晚五的上班生活，他们大胆有激情、敢于拼搏他们是投资理财高手，他们的目标就是投资、赚钱，赚钱、投资，是财富的狩猎者他们也许是一间不起眼店铺的租客，也许是店内的一名普通员工，但他们有着创业和开店的激情和不断学习的态度客群特征

“我想拥有属于自己的商铺，尽管我现在还在租着别人的店铺”“有一颗不断进取和学习的心，是拼搏、是奋斗的象征”他们是：店长、创业者加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。4.免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。微信扫码加入“知识星球行业与管理资源”，获取更多行业报告、管理文案、大师笔记加入微信群，每日获取免费3+份报告扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Teamkon2）添加好友请备注：姓名+单位+业务领域群主将邀请您进专业行业报告资源群微信扫码二维码，免费报告轻松领报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们客群特征

“生活，是用来享受的，激情，是用来传染的”“是活力的象征，是城市未来的中坚力量”他们是：公务员、事业单位者销售策略返租 免租针对2层部分难点房源2年内实行10%销售额抽成方式最低收益保障为60元/m²·月*店铺面积减低了客户的租金压力，较为人性化设置最低租金收取方式，对开发商的收益有所保障；由客户主导风险，自身风险压力较小依赖商家营收业绩，不确定因素较大

优势一优势二优势三劣势

针对3层部分难点房源2年免租政策，商家自行运营到期后，商家采取购买或租金形式继续入驻（价格依据市场）吸引力极大，能够有效的降低客户运营风险有效的提高3层难点房源商铺的出租率，提升业态利于招商、引进商家，对后期商业体的发展有促进作用开发商免租期间无营收，有些许资金压力销售策略突·破二（三五成团、团购优惠）1、已购买或将要购买优质房源（执行时需实际盘点）的客户，对本项目产品具有一定信心，对此类客户进行再次挖掘，制定相应促销策略，以达成“二次销售”2+1组合销售：由于产品面积偏小，客户多为一次性购买多套，客户购买2套优质房源及以上时，再购买难点房源价格可在原价基础上打8折，且后期免费为客户进行优先招商，消除客户难以出租顾虑；优质房源优质优质二层房源消控图三层房源销控图完整172页PPT888元知识星球地产营销会员Q联额外加送一种关注产品的传播营销推广策略线上以价值为统领，规划发展为主线，拔升形象放大价值敏感点。9月10月11月12月1月2月升华区域及品牌运营价值塑造产品形象放大价值敏感点，深化形象地位整合市域价值，升华品牌运营高度，主打品牌、发展价值论强势推广拔升项目形象，占位城市高度深化产品和形象价值，建立项目全龄式·超10万方五星级商业综合体气质以产品、形象为主线，持续放大价值敏感点，深化形象地位推广策略9月：品牌塑造期核心诉求：核心推广以品牌为主镇江启迪协信为改变而来城市传承者启迪协信专业运营商9月 10月50万人照顾的铺唯此协信乐在此住在此购物在此协信·城市标杆商业体10月初：产品形象塑造期核心诉求：推广以产品形象为主，50万级客群购物地

11月：品牌、产品落地期核心诉求：产品定位，核心价值输出全龄式·超10万方五星级商业综合体——协信·太古城星光里，18-55m²市口现铺火热销售中11月 12月120万人口，50万消费群，300间铺——全龄式·超10万方五星级商业中心综合体12月初：持续强销期核心诉求：放大价值敏感点，深化形象地位推广展示推广展示推广展示推广展示推广展示加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动