广州某商业广场项目策划

**广场策划案2004年7月前言我们对有机会参与**广场的策划及推广工作深感荣幸。凭籍着多年房地产之经验，我们将为**广场项目提供专业服务，令项目取得最好的销售成绩。策略构建的市场依据

商圈分足鼎立农林下路商圈中山路商圈天河路商圈上下九商圈**路商圈市场格局商圈分足鼎立随着正佳广场、维多利亚广场、光明广场、**广场、五月花广场等大型商业物业的入市，广州今明两年的商铺投资焦点将集中在天河商圈和**路商圈两大商圈之间，上演“双雄”争霸的局面。各大商圈中均拥有各自的特色和优势，大部分商圈都是由一两个成功的物业带动的，而**路的成功物业则停留于历史悠久的广百、新大新。新开发商业物业都未成气候。严格来讲，除**外，**路步行街段不存在新开发物业。策略构建的市场依据

**路零售商业市场综述**路商业步行街坐享日人流量40万人次的巨大客流，节假日观光购物人流量日逾6０万人次，03年“十一”国庆节期间人流量最高日逾150万人次，人流密度远远超过上海的南京路和**的王府井大街。**路长期以来都是广州的商业零售中心，每年销售额在40亿到50亿元之间，国内外主要的知名品牌大多在此设有商铺。策略构建的市场依据

体验消费模式兴起“体验式”的消费模式以及MALL的概念开始深入人心今年广州浮现了一批功能齐全的MALL，这些商业MALL组合多种商业业态，集购物、娱乐、休闲、旅游、观光、餐饮、表演发布等功能于一体，提倡敞开式开场经营，注重与消费者之间的互动。新建的商业项目如正佳广场、光明广场均提出了“体验式消费”的经营理念。策略构建的市场依据

竞争对手分析策略构建的市场依据

项目名称规划特色**广场共32层总建筑面积达14万平米，是集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化等多功能为一体的商厦。有九层的商业用地共7万平米，有二十层的写字楼共4万平米，有三层的停车场共3万平米，有车位600个。实用率约50%。光明广场总建面积6万平方米，项目共9层，负一至六层为购物商场，七层是溜冰场和冰食天地，八、九层为美食广场，顶层为空中乐园，负一层是就地出土的西汉水闸文物，设900平方米的玻璃观光地台，负二层有停车场。正佳商业广场总建面积42万平方米，共7层楼的大型购物广场，是亚洲最大的大型娱乐购物广场，集合购物、饮食、娱乐、休闲、观光旅游为一体。首层面积达3万平方米，二层至七层采用中空设计，负2层是1万平方米的大型停车场，M层时尚港直接通往地铁入口，地铁一号先与三号线在广场下方交汇。五月花商业广场总建面积34865平方米，共13层，每层总面积为1800~4200平方米，地下4层。其中地下三、四层停车场；地下二层至地上四层，九、十层为商场；五层为美食广场；六、七层将建成一现代化的6厅电影院从十一层至十三层为会议展览中心和办公楼。竞争对手分析策略构建的市场依据

项目名称广告定位**广场至尊商业皇者光明广场国际旺地物业典范正佳商业广场亚洲体验之都五月花商业广场**路黄金商圈银座式商厦至尊项目分析

优势1、位处广州最旺的地段——**路上最佳地段，坐拥每日30万人流量。2、首次提出旅游购物文化的开发经营理念，竞争差异化强。3、目前**路最大规模的商铺，可望成为**路的标志性物业。4、出租情况理想（到现铺时必将空前火爆），带租约出售。5、**路唯一的大型休闲广场。6、大型停车场，在**路占尽优势（车位投资价值可观）。7、广州一日游定点项目。9、地铁出口将连接广场负一层。10、广州美食博览中心。11、小铺，投资门槛低。12、单价格吸引。劣势1、开发进度缓慢，严重影响投资信心。2、抵押情况非常严重（除负一夹外，大部分楼层都已抵押）增加销售和签约的难度。3、前期宣传力度不足，定位不准。项目分析

市场机会1、**路商铺的商业价值被广泛认同。只要解决市场对开发的信心，销售和招租都会出现供不应求。2、不熟悉项目开发困难情况的投资者还是大有人在。3、**路缺乏标志性商业物业，项目的规模档次都具备填补空缺的能力。项目分析

同区雾域强肠劲竞灾争对俱手属卧知本终项目红的劣苦势。前期兼销售对、招芳租的款诸如坑交付的使用月期等个没有创如诺涂，将否会对净下一断阶段誉的推大广和根销售胖带来漏严重锁影响始。美食沫博览责不能晕如期杂举行色，项烫目形顶象将水再度炮受损务。工程尸进度找长期负没有问实质此进展嚷对销核售形领成很执大的奖冲击敞。（使负一忘层已按抵押耐，销插售款姿能否餐用于暴工程邮开展喘仍令着人担婆心）市场饮威胁项目蒙分析结论项目屈分析**正广场垂占据拳广州才最旺缩慧的商忠业地嫁段，抓并具娘有超法大的恐规模苦、准负确的阵开发鸭思路和、顺暮应市住政建萌设热迁潮等律独到握优势亲。待蜜解决匆的是雷鲜明无定位胜、建傅立（摄或恢踩复）夜市场缴信心病和超调值信亦息的可传递谱。目标广客户缘瑞定位关注仪**羞的专紫业投爹资者旬（原支天马淹大厦白、西陪湖路廊业主尼）小投前资者饶。外地耳投资今者（酷珠三临角、葡港澳丘）购铺桐自用再者项目藏市场喘定位市场咬定位改的元过素精神谈元素物质妙元素商铺远＋地爬段＋硬发展业商客户丑心理棚需求抱＋区柜域文雄化市场膛定位**浓广场刃的物伴质元勿素（1厨）地穿段：穷位于耳广州午千年捉商业源旺地妈——首**测路的李核心晃——唉风水狗宝地哈。（2拼）发罗展商隙：新依的投壁资组驼合实践力雄税厚。（3凡）产煌品特矮质（插US夕P）余：超蝇大物被业规难模，袜加上衫诸多睬开创陕性的须规划伞，使族其具不有优撞越品尚质和谱投资详价值潜。项目茅市场围定位**张广场铜的精浊神元高素追求丝式财富厌：有土钱，悼还想步有更战多钱疑，享势受追胞求财盼富的景过程梳，获甩取丰且厚的律回报耕是投弟资商柱铺的缓主要马目的愁。“区买铺宇当然符要赚壶钱”文化悲情结酬：既澡理性傍也感敢性，奇对传个统区纤域文捉化怀便有深你深的岁眷恋保感。底“拣峰来拣询去，捆只有崭**娘路的擦铺买停得过浮”客户局的心茫理特邪质和就心理俱需求项目舌市场逃定位在*边*路切再创童一条仿**在路项目侦规模投资羞回报经营公文化项目沈核心昆理念项目绸市场握定位核心陆理念诸支持锡点·总建批筑面融积高翠达14万平误方米痕，是很目前把**踩路最裁大型完商用姻物业荡。·将*撇*路阔两千王年的员商贸罪文化傻、旅虚游文挎化、掉居住兔文化的、教姨育文研化等攻搬进锻商场领中展拖览，致在商咽业物仆业中屯衍生伐出休京闲旅秋游的须功能就，此发为商搏业物隙业的颂一大纠创举死。·集购筒物、就娱乐秧、休坟闲、通旅游递、观汽光、迎餐饮局、表蚁演发埋布等售功能孔于一旺体的泉大型我商城电。·两层损高级午会所冠功能写齐全眨，规磁模罕万有。·**促路唯涌一的妄大型页休闲凭文化搞广场营，成亮为*课*路平乃至悔广州拆的新和休闲杯中心己。（1括）项垃目规驰模：**敬是目益前*接*路遥至大逐规模掏的商丈业物悬业，社并占烧据*慌*路杜最好扭的地刷段，标完全搜具备均有重结塑*基*路妇商业驾文化灭形象细的条渐件。建议赛**乳广场技开辟玩出独柳立的沉区域回，以朗较低杜的租约金，尽邀请秀迁出志**赤路的逗广州坑“老储字号颈”进智驻，向软文悔大肆典宣传暴。在商桥场首姓层入绵口处港和主绵要过调道两献旁（乔或开骄辟独斧立的锅区域晴），弄以“晌千年卖商脉仔”为皂主题敬，再骂现广沫州两孩千多戏年的铁辉煌睁历史窜文化打，营牛造浓飞郁的利商业院文化金氛围姨。（2焦）经逃营文晒化：针对故项目益的两干类目鸡标客馆户群庭，强调油两个敬概念交：外地闻投资询者——在广涉州*贪*路值买铺冤机遇屿难得分。本地王投资胜者——落叶舞归根袍，终贪于有播机会串在*心*路盛（广闹州商世业轴索心、枕千年乒商脉陆）拥痕有商覆铺。（3驼）投灯资回倡报：广告姜策略几点艇原则膏：1、姿不要熊沉浸拿在工丙程形链象、付市场辩信心愉的痛麻苦阴撕影之绝中进陈行广撇告挣惑扎，翠因为轧挣扎虾的结蜓果只币会越刚描越助黑。2、稀地段薪作为沟本项骗目的旗第一搏优势判，不详作它免选。3、著有地损段优眨势，兄硬广谷告就铜不需牌要多缓。4、肿软广够告讲递**索，不肃如讲挖**耀路的赵铺。5、恋与其蔬吸引严投资甲者注盲意，失不如汤吸引鸡全部泉人注错意。在做廊广告悟之前旷，先施考量被一下棕……**没路两即千多锻年前狭就是性广州进的行扯政中烘心、疮文化芒中心蹲和商伙业中置心。在饮辆食、室服装摸、钟挪表、鸣百货押、娱广乐等乱行业莫皆有间众多托经营裕数十芦年甚急至逾保百年秤的“块老字仓号”拦，如仇太平捉馆、引惠如处楼酒刘楼、代艳芳块照相鄙馆、陡大学盲鞋店趋、李渠占记而钟表畜店等元，这良些老健字号犬曾经抽是广槐州商隶业文恋化的矿招牌窑。**负路应骨该是谱这样班的！如今搁**舰路仍骑是广辽州的版商业蒙中心但旺地抄，*分*路周更改甜建成埋步行救街。束但是翠，由相于广稳州城豆市改渠建，咏许多艰具有秘几十耽年上减百年之经营很历史刘的老吴字号生被迫浴搬出肤**论路，劲取而够代之挨的是松众多德的国酬际品遗牌专徐卖店，使访今天浆的*幸*路累变成诞一条宋鱼龙辣混杂超、毫馒无文演化气调息的报步行缓街。维它离法市民咳心目遭中的算**隐路越完走越局远。**被路不台应该已是这翻样子帮！社会穿众多害老字职号的赴迁出毫**川路已秃经引秀起各迟界人仙士的彻关注池，他腊们强勿烈的娇呼吁弦政府太在旧锁城改穴建时质多考著虑“弊老字香号”钱的生身存问谦题，昆政府艇应该苗采取品有效茫措施堤保护外这些锯珍贵呈历史毛文化膨资源陪。**塘路不老应该阀是这丑样子候！**燃路正帆被政本府定炮位“往国际电化步视行街旺”加窗以规椒划建貌设，宇而老庸字号夫作为寒广州敬悠久凭商业盏文化锦的见宇证，兼应是既构成携“国在际化惑”的带重要脚组成妖部分搂，因物为“秩只有亡民族肤的才仙是世颗界的普！”厨。广告饶要营雷造一郑个故增事：有新卖的投图资商漠入主仓，有肝新的符经营雄者入伏主，嫌为*羡*注精入新回血。角新的主经营矩者思徐维是赖搞好扒**贿，搞揭好*毅*路玩。而庭不是铁仅仅哄“卖劣好”疑**纵观丸**病广场开的软说硬件丢结构践，除房诚了在掌规模扇和地循段上南略胜价一筹庄外，猜其他抗优势忆并不兄明显艳，特问别在哗经营间文化弱上更拍缺乏翠清晰粪的定恼位。角因此芬，借恢助*舱*路幼作为牧“千不年商蔑脉”捏的文宽化背测景，富引入降具有横两千驳多年弄悠久绑历史凤的商疯业经造营文沫化，尾将其爱发扬歼光大秒，建统立起啊**头独树烈一帜或的经坦营特帅色，笼是*称*赢首得最军大市兵场竞仆争力睁的有禾效方夺式。**锁新营个运总启监应赌担当胳起以茄**零广场炮项目蹦重塑乘**阵路“议千年彻商脉远”的抢历史编重任事实阁上，达一堆鞠废话脚只想筹说明咽一个植问题秩：没捧钱搞敲工程悼，就中用钱艇造声出势。该当然斧，这企个声吊势不遣要只裤理解同为找竖人在候现场哥“假冰开工名”。执行发起旋一场堤题为侧“*