思源济南清河板桥项目前期市场定位与产品策划

我们的思路1、市场定位篇2、产品策划篇主要解决做什么（物业类型决策）、给谁做（客群定位研判）的问题主要解决怎么做（产品策划思考）的问题3、开发策略篇经济指标测算市场研究分析开发战略定位项目自身研究PART2：PART1：PART3：PART5：市场定位篇项目整体定位物业类型研判PART4：项目开发战略定位

——项目开发整体战略N0.1整体战略探研——

视野决定高度1、从全局战略着眼跨越北园路，带动大城北2、从区域发展入手土地需运营，价值要提升3、从项目运营来看塑造新清河，拔高产品线市场研究分析

——我们面临什么样的市场环境？

N0.2关于大市的总结地产仍然是国家支持经济发展的重要产业；宏观市场概况房地产市场概况大势分析②国家目前的调控不是打压，而是稳定房价，避免大起大落；调控的是过度的投资与投机，济南的投资与投机现象并不多，特别是投资，不是多了，而是严重不足；③政策走势的基本面短期不会改变，后期可能微调④刚性需求将继续推动济南市场的价量齐升⑤济南进入地产的品质品牌时代⑥土地放量持续推进，后期竞争将加强⑧需求空间远未释放开⑦区域发展一头重，北部潜力巨大产品设计雷同、居住功能存在缺陷、产权年限不足、需求量大、后市供应不足（主力面积集中在40——60平米之间，一室为主，少量两室，多数无分隔，少数为精装修，物业服务与普通住宅无区别，名不副实）从市场角度分析我们得出结论：本案开发公寓产品是可行的！公寓市场分析关于公寓市场的总结③市场存在大量刚性需求——本案所在的区域有大量的专业市场，有大量的私营业主、中高层职员、普通员工及外来的务工人员，从而也会产生极大的市场需求，市场存在大量需求。②区域市场无竞争——本案所在的区域目前无在售公寓项目，市场存在空白；潜在的供应仅有鑫苑项目，其项目总体量65万平米，预计11年上市，公寓体量约1.5万平米，属于项目最后开发的产品，预计在2013年以后，从开发时间来讲，与本案无直接竞争;北区无战事——济南整体写字楼市场一直是沿着从西向东的方向发展，北区是写字楼市场发展的空白。关于写字楼市场的总结写字楼市场总结②产品无特色——以中高档为主，呈现大众化，高档项目的出租率极高，这是济南写字楼市场的一大特点。③区域办公条件极差——目前区域内绝大多数的办公人员在民房、沿街商铺或者商务宾馆办公，连基本的写字间的标准都难以达到，办公条件亟待升级。④区域市场存在大量刚性需求——区域内中小型企业或者私营业主们需要有专业的写字楼，以提升自己的企业品牌形象，但又不愿意远离自己目前所在工作的区域；从未来的市场发展趋势来讲，随着区域的不断发展，未来必吸引大量的企业来入驻，写字楼需求必然存在；从市场角度分析我们得出结论：本案开发写字楼产品是可行的！七大商圈各具特色——济南大型商业集中在老城区，且商圈地位难以撼动；从市场角度分析我们得出结论：本案开发少量商业产品是可行的！商业市场分析关于商业市场的总结③市场存在一定需求——本案周边以专业市场为主，缺乏一定的生活配套设施，需要少量的商业配套来满足社区居民的基本生活需求，②北区专业市场云集，经营业态杂乱——北部区域以专业的家居建材、汽贸、五金等专业市场为主，经营业态较为杂乱；高档酒店集中分布在中心区域——本案所处区域高档酒店尚处空白；关于酒店市场的总结酒店市场总结②经济型商务酒店受市场追捧——经济型商务酒店年入住率80%左右，远高于星级酒店。相比高档酒店其价格实惠，伴随济南旅游、经济的升温，这种类型的酒店将越来越受市场认可，发展潜力巨大。③产权酒店昙花一现——明珠商务港是济南典型的产权式酒店，但随着07年来住宅市场的不断升温，产权式酒店逐步淡出了市场；⑤区域酒店数量多、档次低——目前区域内酒店产品数量较多，整体档次较低；⑥酒店市场未来需求旺盛——滨河新区的改造助推了旅游业的发展，催生了大量需求；④酒店式公寓名不符实市场供需结构失衡从市场角度分析我们得出结论：本案开发酒店产品机会与风险并存！项目自身综合条件分析

——我们的地块地处什么样的环境？

N0.3自身综合条件分析技术经济指标由目前的规划指标引发的思考：1）容积率偏低，必然导致建筑的高度不高，既不符合城市建筑向高发展的最新规划要求，又不符合沿河建筑的景观性价值。因此，建议调整其建筑容积率；2）土地性质决定了建筑类型只能做公寓、写字楼与酒店、商业等四类物业形态。3）项目规模不大，容易控制开发风险、容易快速启动，启动的成本较低、容易快速见到成效与利润。地块一地块二地块三小清河百米景观河项目整体规模体量适中序号名称单位数量1总用地公顷4.792可规划建设用地公顷2.523总建筑面积㎡80640地上建筑面积㎡554404地下建筑面积㎡252005地上容积率不大于2.26地下容积率不大于1.07停车位个554自身综合条件分析项目地块条件分析喧嚣在外，静谧其间黄台家居市场改造后的小清河地块内部小清河北路东边在建的清河大桥由地块条件带来的思考：1）紧沿清河，便于打造水岸观景建筑，容易提升项目自身的价值，同时，作为城市水岸景观的一部分，建筑本身也必须打造出其很强的价值感与品质感；2）土地规划条件已经审批（自身作为土地的出让方，可以便利的调整规划指标）、土地不存在拆迁物，属于净地，便于快速启动与开发，以快速带动沿清河的其他项目开发，形成群体响应，拉动整个滨河新区的建设序幕，快速形成清河城市改造与滨河新区的建设政绩电力小区鑫苑名家东方水岸东有大型北湖公园与泺河景观河道历山北路建材机电家居市场家纺市场与物流中心在建红星美凯龙百米清河水景本案定向开发高层住宅清河北路回购房噪音阻隔北园大街五金及汽贸城老住宅规划路新黄路济南二中茶叶市场光大水务建材家居电动工具专卖市场建材家居电动工具专卖市场板桥广场小型商业街山师北院（体育学院）外事翻译、山东艺术、山东教育等学院货运物流在建的清河桥黄台装饰市场村落（改建片区）汇源华庭（旧改房）梁府片区徐李片区自身综合条件分析项目交通环境分析雄踞十字路口，交通四通八达道路：项目紧邻城市交通要道历山北路与清河北路路，交通极为便利的。历山北路——双向八车道北园大街——双向十车道小清河北路——双向二车道水屯路——双向二车道水屯北路——双向四车道历山北路——双向八车道北园大街历山北路小清河北路水屯路水屯北路历山北路水屯北路小清河历山北路本案清河北路北园大街规划路新黄路公交路线：周边公交线路较为发达，31、79、36、84、K57、K107、BRT1、BRT2、BRT3等公交线路都能到达；自身综合条件分析项目交通环境分析四条公交线路直达地块，北园大街的公交线路更是多达6条，3条BRT线路相交之处，济南乘坐BRT最方便的区域公交线路四通八达，贯通5大商圈本地块周边居民可搭乘公交车可在不换车的情况下，到达城市5个重要商圈，以及重要城市功能体，其中包括济南商业核心商业核心泉城广场商圈、火车总站、长途汽车总站。自身综合条件分析项目交通环境分析英雄山省体火车总站长途汽车站交通学院经济学院泉城公园洪家楼商圈泉城广场商圈火车东站大明湖英雄山商圈洛口商圈老东门商圈北园大街商圈本案距大明湖3KM距泉城广场5KM距洪楼商圈6KM距洛口商圈7KM距北园商圈1KM城市功能欠缺、居住氛围不足全区规划中小清河区域定位为宜业宜居新城，但片区价值建立仍需要过程。目前区位发展尚不成熟，是未被济南客户认同的居住区域。重汽华光日化鑫苑地块黄台国际家纺城原山师北院现为济南市体校黄台家居广场板桥广场黄台装饰材料批发市场家装批发市场集中区域老居民区，基础配套，小型市场空阔区域单位宿舍，老居民区单位宿舍，老居民区重汽清河项目地块自身综合条件分析项目外围环境分析村落村落（待改建片区）商业零散无品店以银座购物广场为中心，沿北园大街分布着部分生活类商业，包括餐饮、银行、便民药店等等，历山北路有一家统一银座便民超市。整体来看地块所在区域生活类配套相对缺乏自身综合条件分析项目周边配套分析商业配套东泺河清污改造历山北路小清河百米景观河道项目地块工商银行建设银行统一银座齐鲁银行华联超市润丰农村合作银行建设银行工商银行中信银行统一银座自身综合条件分析项目周边配套分析教育配套教育匮乏无名校自身综合条件分析项目周边配套分析北园芙蓉小学杨庄小学水屯小学济南明湖中学金太阳幼儿园北全福幼儿园北全福小学一休幼儿园济南明湖小学济南一中济南市体校济南二中广源童心幼儿园本案除了一中和济南二中外，片区内基础教育资源素质相对较差，无重点院校资源。北园芙蓉小学济南二中北全福小学济南明湖中学济南一中水屯小学杨庄小学金太阳幼儿园北全福幼儿园金太阳幼儿园山东外事翻译学院山东教育学院山东艺术学院区域内以山东大学第二医院为主要医疗资源，除此之外还有“天伦不孕不育医院”以及“九龙泌尿专科”两家专科医院。区域整体医疗水平相对较差。医疗配套医疗配套不够完善自身综合条件分析项目周边配套分析老百姓大药房东泺河清污改造历山北路小清河百米景观河道项目地块山东大学第二医院九龙泌尿专科医院天伦不孕不育医院百姓大药房山东大学第二医院天伦不孕不育医院九龙泌尿专科医院自身综合条件分析项目周边配套分析板桥广场位于小清河北岸、历山北路桥(原黄台板桥)东北，占地约2万平方米。广场除了各种乔木、灌木、花卉与草地等绿化景观外，还设有雕塑、跌水景观、花架等园林小品。广场南端、小清河北岸还建有游船码头，等到各方面成熟后可供游客乘船游览小清河。广场东南侧，建有小清河展览馆，全面展示小清河的历史文化、发展历程、开发建设及规划蓝图。板桥广场标志性建筑“清河之恋”广场东南侧：小清河展览馆精美标识休闲娱乐配套板桥休闲广场近在咫尺自身综合条件分析项目周边配套分析小清河滨河新区东至东绕城高速公路，西至济南西编组站，南至北园大街及工业北路，北至黄河南岸，总用地面积约150平方公里，整个区域投资近千亿元。本案处在滨河新区的规划核心地带。其开发将以构建城市北部新的城市功能区和经济、社会发展带为目标，对加速济南市“拓展城市发展空间，打造现代化产业体系”进程，有效提升北部城市环境，人居质量、丰富配套设施建设都将产生重要影响。将小清河地区打造成集休闲旅游、商贸服务、生活居住为一体的新的经济发展带、靓丽的景观旅游带和宜居的生活休闲带。滨河新区整体规划自身综合条件分析区域规划发展分析规划核心区域本项目地块所在位置在规划思路中的地位举足轻重，其中以下几点可以成为本项目的利好：“一带”：

小清河滨河景观及发展带——（环境利好）“二轴”之一：北园大街城市发展轴（经济命脉）——（客群利好）“一心”：北湖绿心形成天桥区的地区中心——（位置利好、环境利好）城市北部脏乱差的形象需要得到改变，周边居民需要提升生活品质，政府近两年来对北区加大力度的治理工作也证明了政府对改变区域形象的决心和信心。自身综合条件分析区域规划发展分析一带：

小清河滨河景观及发展带一轴——北园大街发展轴（区域经济命脉）一心：北湖绿心天桥地区中心项目地块北部城区将运用一条连续蜿蜒的景观河道串起不同空间主体功能区，打造“文化清河、运动清河、绿色清河、商务清河”。小清河区域将以华山片区、北湖片区、泺口片区开发建设为突破口，着力发展旅游观光、文化传谋、娱乐休闲、商贸服务、生态环保等新兴产业，将两岸建设成优势突出的宜居宜业宜游的北部特色新城区。清河北、徐李片区将由北大资源负责开发，其总体定位为北部中心区商贸、教育、科技、商务四大核心功能，预计商业开发量将达到10万平方米。其中免税商品店3万平方米，建成幼儿园到高中的一站式教育体系、并引入北大方正，带动商务办公15万平方米。120亿的清河改造让北部城区翻天覆地----《济南市关于大力推进新型城镇化建设的实施意见》《北大资源徐李片区开发定位》自身综合条件分析区域规划发展分析主题雕塑展现清河历史文化沿线各景点通过浮雕、铜雕、铁雕、线条画、马赛克拼贴的景墙、雕塑等形式集中展现小清河历史悠久的盐运文化、老工业文化、名士文化、航运文化。项目东北路口已建成板桥休闲广场。7个体育主题区小清河南岸将打造七个体育主题区，分别位于津浦铁路附近、凤凰山桥附近、生产路附近、历黄路桥与历山北路桥之间、二环东路桥与华山路桥之间、还乡店桥附近、化纤厂路桥附近。3大商务区根据规划，整个小清河沿线将集中打造三大商务区：火车东站商务区、北湖商务区、泺口商务区自身综合条件分析区域规划发展分析睦里闸林家铁路桥动物园二环西路二环东路历山北路洪园孟家闸自然生态区自然生态区商贸区风貌区居住区居住区5个景观功能区——按规划小清河沿线将形成自然生态区、休憩怡情区、历史风貌区、休闲健身区、山水风景区自身综合条件分析区域规划发展分析北湖公园，泉城风貌新亮点根据济南城市空间发展战略的“十字方针”，城市将形成“一轴、两湖、三区、四泉、六河、九山”的布局形态。北湖市民文化区是新规划中最大的一个亮点。一轴——从千佛山经古城到黄河的历史传统风貌发展延续轴；两湖——大明湖和北部将开发的北湖。北湖将开辟出约４０公顷的新水面；三区——千佛山风景名胜区、泉城特色标志区和北湖市民文化区；四泉——趵突泉、五龙潭、黑虎泉、珍珠泉四大泉群；六河——黄河、小清河、东泺河、西泺河、护城河和曲水亭河；自身综合条件分析区域规划发展分析北湖公园，泉城风貌新亮点北湖地区规划范围东起东泺河东路，西至生产路-清河南路-西泺河路,南起水屯北路，北至清河北路，总面积约94.31公顷。规划结合滞洪区及小清河改造，开辟４０公顷水面形成北湖，与大明湖遥相呼应。根据规划，新建的北湖以南以文化休闲、商业服务为主，北湖以北以政务办公为主。自身综合条件分析区域规划发展分析自身综合条件分析区域规划发展分析小清河华山湖水系有望“沟通”华山片区于小清河、济青高速和将军路三条通道之间的狭长三角形区域，总规划用地面积14.6平方公里，其中包括华山历史文化公园用地和片区开发建设用地。在该片区中，华山国家历史文化公园用地约7平方公里，占整个片区用地的49.6%，其中公园陆地面积约3.24平方公里，水体面积4平方公里，约6000亩。

根据规划设计平面图，华山湖将把华山、驴山和南、北卧牛山全部包围起来，形成四座“湖中岛”。

根据规划，南北卧牛山之间设计了小清河与华山湖水系沟通的出入口，方便游客将来乘船游览。

小清河与华山湖的贯通将进一步带动本案周边旅游业的发展。为本案的带来更多的投资客群。项目地块华山驴山南、北卧牛山小清河华山片区随着小清河综合治理工程及两侧开发建设的推进，该区域环境明显优化，发展潜力逐步显现，发展速度日益加快。特别是第十一届全运会后，济南市提出了“拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的重要战略部署，确定将小清河周边南起北园大街、北到黄河南岸、东至绕城高速、西至二环西路，约120平方公里作为全市城市发展空间拓展的重点区域之一，全力建设“滨河新区”，打造环境优美、交通便捷，产业聚集、功能完善，特色鲜明、优势突出的宜业宜居宜游的北部特色新城区。同时，结合滨河新区区位、交通、发展条件等实际情况，将北至二环北路，东至东泺河、历黄路，南至北园大街，西至顺河高架路的区域作为滨河新区的核心区，定位于济南城市未来空间结构的重要节点进行重点建设。似乎一夜之间，这里迅速成为备受地产资本追捧的“投资热土”。09年8月份120万/亩——09年10月份378万/亩、393万/亩——10年3月8日603万/亩土地价值节节高升本案价值点梳理四大价值点价值点一：一个引领北部区域、同步泉城的“城市新名片”本案滨河新区规划核心区域本案价值点梳理四大价值点价值点二：一个见证小清河飞速发展的观景生态社区！历史上的小清河是一条集漕运、排水、灌溉于一体的多功能运河，一度被称为“盐河”是名副其实的“黄金水道”。到目前，小清河还是唯一的排水河道。

它不但承载的任务重，景色和位置更是绝佳。小清河北依黄河，南邻大明湖，饱览鹊（鹊山）华（华山）烟雨，蜿蜒秀山丽水之间，而被古人诗云“小河萦九曲，茂木郁千章”。

现如今，小清河环境改造工程取得了不菲的业绩，已经出具规模，得到了政府的高度认可与支持，未来的小清河将成为北区的一大景观，成为济南的游览胜地。“宁要历下一张床，不要天桥一间房”。这句顺口溜一直是济南北部人的一个心结。同时，这也从一个侧面反映了过去数十年在济南城市发展的过程中，北部地区始终游离于城市建设边缘的现实。

然而，局势似乎正在被迅速扭转。伴随着济南市重点市政工程小清河治理工程的一路高歌猛进、济南正式将小清河沿岸确定为城市发展的主战场。小清河的改造不仅加快周边城市形象的变化，而且提升了北区的整体形象！【建筑可以复制，奢华也可以复制，但是景观环境却是无法复制，它是无价的！】本案价值点梳理四大价值点价值点三：地处交通主轴，城市中心近在咫尺从板桥到泉城广场公交车需要15分钟；从板桥到大明湖公交车需要10分钟；从板桥到洪楼公交车需要15分钟；从板桥到大观园人民商场公交车需要20分钟；从板桥到汽车站、火车站公交车需要20分钟；从板桥到物流集散地——盖家沟只需3分钟；从板桥到零点高速入口公交车需要5分钟…

拓宽的小清河北路、新黄路、历山北路、将军路方便了市民由此去往济南的各个方向，此外还有规划中的一、二道路，多条道路便捷你的生活！水屯北路小清河历山北路本案清河北路北园大街规划路新黄路本案价值点梳理四大价值点价值点四：坐拥2万平米的板桥休闲广场！板桥广场是北部城区第一座综合性开放式园林景观广场，也是小清河综合治理一期工程建成的第一座综合性城市园林景观广场。

板桥广场位于小清河北岸、历山北路桥(原黄台板桥)东北，占地约2万平方米。内部多种绿色植被，有各种乔木、灌木、花卉与草地协调搭配，雕塑、跌水景观、花架等园林小品错落有致，建筑、绿化、铺装纵横串联，广场与道路、河道及周边景观自然融合，形成饱满的园林空间。本案紧靠板桥广场，拥有得天独厚的休闲资源。区域常驻人口总量区域客群消费需求市场研究常住人口收入稳健，住宅消费持续增加，潜在消费潜力巨大！本案片区名称规划人口北湖片区21~23万济洛路片区20~21万黄台片区10万合计51~54万数据来源：济南市控规片区常住人口超过40万，规划人口超过50万。依托物流与专业市场开发经营，普通家庭年均可支配收入达到6~8万元。数据来源：片区走访北园大街一带为济南市最集中的家装建材、家居装饰类市场，形成时间较早，规模巨大，其客户不仅仅为济南居民，并且涵盖了济南周边中小城市的批发业务，配合周边大量物流基地，已成为济南重要的物流基地之一。【本案周边装饰建材类专业市场林立，从而带来了大量外来经商以及打工人群，成为区域内人口的重要组成部分】营业面积(㎡)总商户数居然之家北园店41600305济南建华五金机电市场14000159欧亚达家居120000496济南装饰材料批发市场320081窗帘大世界150012水屯装饰材料批发市场290095山东白鹤装饰材料批发市场25000934银座家居50000288东亚家居150000689富雅家居20000100国贸家具城20000152银座家居批发广场80000500东亚金星家居批发广场40000153黄台茶叶市场2500150合计4114区域专业建材市场人口统计区域客群消费需求市场研究区域居民类型区域客群消费需求市场研究居民类性人口类型特征消费能力常住居民基层村官文化、教育背景好，收入稳定，消费品位高强普通村民原始村民，文化素质低，收入不稳定弱大型国企职工大型企事业单位，收入稳定，消费较为理性强外来居民私营业主属于社会的中坚力量，他们有阅历、有追求、有理想，属于社会的创富界阶层，收入较高强流动人口外来务工人员，文化素质低，收入低弱片区内人群整体分为周边常住的原有居民、外来人群两大类。常住居民——周边的原有村民和周边大型国企宿舍的职工，这部分军民又可以分为两部分，首先是有相当特权的基层村干部及其裙带关系和省电力职工为代表的高收入群体；其次，普通村民和中药厂、邮电局等收入相对较低的群体；外来居民——项目周边家装家饰等专业市场的外来人群。可以分为个体老板、外来普通打工人群。客群类型客群详分人口比例可承受房屋总价家庭结构产品关注点客群特点常驻居民40%基层村官6%200万三世同堂品质感、质量、舒适度彪悍、纯朴、跟风普通村民30%60万三世同堂质量、舒适度、总价彪悍、纯朴、保守、跟风企业职工4%40~80万一家三口舒适度、总价、品牌济南传统客群注重性价比外来人群60%个体老板12%80万一家三口品质感、舒适度、总价位置、性价比打工者24%30万单身总价、落户、舒适度职业不同特点不同区域客群消费需求市场研究区域客群总结本区域的居民非常注重产品的品质感，收入相对较低，对房屋的总价有所顾忌！因此，我们的产品在打造品质的同时更要顾及房屋总价因素。物业类型研判

——我们可以开发的物业类型N0.4高档公寓各物业类型开发风险分析高档公寓：有需求——周边有庞大的购买力与购买需求，区域内存在较大的投资与租赁市场；易于体现整体品质——公寓的建筑立面具公建化，建筑品质档次更高，加上沿清河的，本身具有的观景价值，容易体现项目的整体品质；开发风险小——项目整体体量并不大，开发风险小，后期管理难度小；收益高——公寓售价较之普通住宅要高，有利于尽快的回笼资金，减少开发风险；建议开发公寓产品普通写字楼各物业类型开发风险分析普通写字楼：整个北区无写字楼，产品属于空白，其区域市场存在大量需求，未来的去化压力小；写字楼整体的外立面及产品档次较之普通住宅及公寓档次要高，符合本案开发的战略目标，容易体现项目的整体品质；整体开发的体量不会很大，其后期管理难度小；建议开发普通写字楼产品社区商业各物业类型开发风险分析社区配套商业：目前区域内缺乏必要的生活设施，需要一定的商业配套来满足社区居民的日常需求；整体的开发量不大，开发风险较低；社区商业一般采用出售产权与经营权，开发与后期管理难度小；建议开发社区配套商业产品商务酒店各物业类型开发风险分析商务酒店：回收期较长——一般五星级酒店需要10—13年的时间收回成本，商务酒店需要3—5年的时间收回成本；经营难度大——贵公司本身不是专业的酒店管理公司，经营管理起来会带来一定的难度，如果委托出去又体现不了自身的价值；收益少——如果委托经营要签很长时间的委托经营合同，也不符合我们的开发战略，失去了开发的意义；收益受季节影响大——受旅游旺季、天气等的影响比较大；区域内商务酒店基本饱和——区域内酒店林立，特别是北园大街两侧，仅2000米的距离就20多家，且出租率不高；建议不开发商务酒店产品可开发的物业类型研判各物业类型开发风险分析建议开发公寓产品建议开发普通写字楼产品建议开发社区商业产品建议不开发商务酒店产品物业类型研判市场可行性评判写字楼基本要素本案对应本案分数权重总分结论商务氛围及区域未来发展方向区域内有一定商务氛围，但市场起步晚，发展尚不成熟，但区域未来发展方向看好。8045%可以开发，但量过大存在风险地块需紧邻或临近交通主干道，交通出入便利本案紧邻城市主干道，交通极为便利。9025%地块位置及基地条件要能够满足(或间接满足)写字楼的自我形象展示的功能地块容积率高，区域定位高，因此建筑具有一定标志性，能够满足写字楼自我形象展示。9020%开发商具有相对的经济实力，保证项目的前期运作开发实力勿庸置疑，拥有一定大客户资源，利于本案整体操作。9010%公寓基本要素本案对应本案分数权重总分结论区域客群存在需求本案所在的区域存在大量的外来务工者，有大量的私营企业者，需求极大8550%可以开发区域投资价值极高本案在滨河新区的核心发展地带，未来的升值潜力巨大9050&社区商业基本要素有稳定的常驻人口本案公寓的开发会带来固定的常住人口8050%80可以开发，但体量不宜过大靠近居住小区靠近本案的公寓住宅小区8050%通过对各物业产品基本要素的分析研判其可行性物业类型研判综合评定物业类型产品细分地块性质客群特征基本要素可行性开发商战略要求结论写字楼甲级写字楼开发不开发不开发适当开发不开发普通写字楼开发适当开发开发适当开发适当开发公寓普通公寓开发不开发不开发不开发不开发高档公寓开发开发开发开发开发社区商业——开发开发开发开发开发建议开发高档公寓产品、适量普通写字楼产品、少量商业基于前面对开发战略、地块性质、开发风险及基本要素的分析，并结合各产品的细分，最后确定我们可开发的物业类型：项目整体定位

——产品类型定位、整体市场定位、客群定位N0.5项目整体定位

定位思考在项目定位前，我们必须认清的几大核心点：核心点一：

如果本项目采用自行开发，其作为整个滨河新区的城市运营单位，小清河投融资中心不仅仅承担着小清河的整治与沿线改造，还担负着整个滨河新区的土地规划与土地运营，其土地价值与土地运营的效果好坏直接关乎着整个济南北部新城未来的城市走向与产业发展。因此，在外人看来存在诸多便利条件下的自行开发，就必须将项目开发成为具有很强示范价值与社会影响力的作品，这不仅仅是项目自身的要求，还直接关系到后期整个滨河新区土地出让价值能否提升的重大问题。在项目定位前，我们必须认清的几大问题：核心点二：滨河新区作为济南三大城市发展重点，已经通过各类新闻媒体广为传播，滨河新区或者说是小清河的概念已经在社会上有了一定的影响力与知名度，并且通过鑫苑、北大资源、重汽的拿地介入得以快速提升。但是，作为纯正的市场化地产项目开发，这些开发商在项目开发中必将以利润为首要导向，同时，开发的速度与项目启动的时间一定是以市场的消化实际来确定，这对于目前整个滨河新区急需一个示范性项目来带动整个滨河新区的建设推进速度，以及提升后期土地出让价值来说就显得远水不解近渴，因此，作为城市运营与土地运营的小清河投融资中心就有必要承担起这一社会价值。项目整体定位

定位思考在项目定位前，我们必须认清的几大问题：核心点三：

作为紧靠清河的地产项目开发，必须纳入到整个城市风景建设之中去，使其成为城市景观的一部分，代表和承担着济南北部新城的国际、现代发展风貌，因为，改造后的清河并不仅仅是美丽的河道，还是整个济南唯一一条贯穿东西的城市风景，将成为济南最长最宽的城市水上乐园与游船观景大道，其沿岸建筑的好坏与观赏感受直接影响着未来北部新城的社会影响力，因此，本项目的开发建设，还必须实现其为城市带来美丽的附加价值。这跟最终采取何种开发策略无关。项目整体定位

定位思考项目SWOT分析优势（Strength）S1.区位优势：位于快速发展的北部部区域，政府规划引导优势明显；S2.交通优势：地处清河北路与历山北路的交叉路口，交通极为便利；S3.升值潜力：本案隶属于滨河片区的核心区域，且板块处于发展期，升值空间较大；S4.景观优势：紧靠小清河，拥有天然的自然资源；S5.地块规模：地块规模适中，易于创造高品质精品社区，项目整体定位

劣势（Weakness）W1.地块配套：——地块周边缺少必要的生活配套与城市功能配套；——周边老式居民区，专业批发市场星罗棋布，生活氛围不足，大众对项目地块认知度和认可度都较差；——地块济南老化工区域，废气污水排放量大；威胁（Threat）T1.强势品牌集结：整个区域潜在项目大都属于强势品牌，如外来品牌北大、鑫苑、内地品牌重汽等品牌影响力大，开发水平高，必然导致竞争压力大。T2：未来政策对购房投资置业心理的影响项目SWOT分析项目整体定位

机会（Opportunity）O1.片区发展：小清河的改造为片区的发展注入了新的活力，使得区域的面貌发生了天翻地覆的变化，未来的人们将逐渐的改变对片区的一贯的”脏乱差”的印象，加之滨河新区的新规划，本案处在规划发展的中轴地带，未来发展指日可待；O2.产品空白点：区域（包括整个济南）市场缺少高端创新产品，这为跳脱竞争创造了条件。项目SWOT分析项目整体定位

项目整体市场定位项目整体定位

滨河新区首席城市观景功能体（高档公寓、普通写字楼、社区商业）本案位于滨河新区，且是新区内集高档公寓、写字楼及社区商业于一体的项目，因此，我们对本案的整体市场定位：定位释义：滨河新区：直接体现项目所在的区位；首席：代表了最尊贵的席位，最高的席位，直接体现其项目的稀缺性；城市观景功能体：它是对以往公寓内涵的全面整合与升华，其在产品形象、生活品质、配套功能、舒适性、投资性等各个方面，都表现出空前的创新价值，即：通过特殊的酒店内容和特别的服务方式，满足高端国际化阶层或商务或行政或观光访友的需要；行政公寓的定位更切合本案的高端路线。项目分类产品定位项目整体定位

滨河首席水岸行政公寓高档公寓整体定位：本案所在的区域目前无在售公寓项目，市场存在空白，加之开发战略的整体要求，我们要做区域内的标杆，以树立贵公司的整体企业形象，因此，我们的公寓定位高端：定位释义：滨河首席：体现项目所在的区位及物业的稀缺性；水岸：紧靠小清河，直接体现了本案的环境景观优势；行政公寓：行政公寓既不同于楼市上流行的“酒店式公寓”，亦非传统的“商务公寓”，它是对以往公寓内涵的全面整合与升华，其在产品形象、生活品质、配套功能、舒适性、投资性等各个方面，都表现出空前的创新价值，即：通过特殊的酒店内容和特别的服务方式，满足高端国际化阶层或商务或行政或观光访友的需要；行政公寓的定位更切合本案的高端路线。公寓产品，是一种在建筑品质方面较之住宅要高档、且建筑里面具有公建化的一种物业类型。它一般除了提供一些生活配套设施外，还具备一般酒店的星级化服务，设置了宽带、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。

公寓一般包含酒店式公寓、商务公寓、行政公寓。目前市场上常见的公寓多为商务公寓及酒店式公寓；从济南公寓市场的实际情况来看，缺乏真正意义上的行政公寓，只能称之为小户型公寓，其物业服务于普通的住宅无区别，且根本达不到精装修的标准，从公寓的价格来看，其销售价格整体上要高于住宅。公寓的基本定义项目整体定位

一是比传统的公寓户型面积要大，更为舒适；二是服务具备星级化；三是生活功能更强化，有完善的生活配套设施；四是一定是精装修；项目分类产品定位项目整体定位

行政公寓的几大特征：身份彰显城市中最具话语权，掌控权的一族，象征居住者在城市中的地位与权柄，引领城市发展脉搏，占领城市上空；奢华享受高端城市行政公寓，行政级第一居所，公寓顶级颠峰配置，奢华居所，至尊享受；荣耀加冕成功后的荣耀桂冠，城市最尊贵的一群，精英中的贵族，无限荣耀，为成功加冕。滨河首席水岸行政公寓，蕴涵三层涵义：项目分类产品定位项目整体定位

定位释义：LOFT创业空间站，追求自由，追求时尚的创业者需求的办公空间，代表了一种对现代办公的需求，一种精神力量。Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。成长型企业发展平台：针对创业初期和成长初期的企业需求，做促进企业发展的孵化器。LOFT创业空间站、成长型企业发展平台本案所在的区域无真正的写字楼，他们多数选择在这些地方办公：1、专业市场内部办公，除居然之家北园店外，其它市场都有近10年的历史，故条件相对较差。2、在北园大街边商务宾馆和酒店。北园大街的酒店多数是经济型商务酒店，故其办公条件也不高。3、周边的居民小区也是办公的一大聚集点，其办公条件也较差。因此说区域内的客群对办公条件要求并非很高，主要面对的是成长型企业。因此，我们的写字楼整体定位为普通写字楼：写字楼整体定位：项目分类产品定位项目整体定位

滨河风情商街：社区商业街，集购物，娱乐，餐饮，休闲于一体的滨河风情商街滨河风情商街，成为城北最具代表性典型休闲风情商街，纳小清河风情于休闲购物体验中，成为片区消费的带动力根源滨河风情商街本案所在的区域目前生活配套较为缺乏，底商的打造不仅能满足社区内居民的基本需求，而且还便于对外经营，满足区域部分客群的需求。因此，我们对社区商业的整体定位为：商业整体定位：公寓客群定位：济南市的中高端收入者，他们非一次置业：他们可能是政府高管、企事业单位中高层领导、个体私营业主、公务员等等；在受到城区发展及刚性需求的带动，有一定投资意识，看好北部未来发展的中高端人士，散布整个城区，潜力巨大；以区域内的客户占据主流，主要包含区域内专业市场的私营业主、区域内的老居民，在附近工作的外来打工人群、地缘性企业白领、公务员、内部职工购买等等投资型客户第一类：自住型客户第二类：项目分类客群定位项目整体定位

写字楼客群定位：本案周边的中小型公司，包括目前专业市场周边的亟待改善目前的办公条件的发展型企业，他们想提升自己的企业品牌形象的同时，又不想投入太大的资金，因此，本案的普通写字楼的定位，一方面满足了他们的办公需求，一方面提升了公司的品牌形象。小清河投融资管理中心解决其内部的办公问题。项目分类客群定位项目整体定位

成长型的中小型企业项目分类客群定位项目整体定位

小区居民；包括公寓的居民及再次办公的企业员工等周边居民：周边有待遇开发的土地将持续放量，未来的居住人口会不断增加，本案又紧靠板桥广场，未来会聚集相当的人流在此聚集，从而也会带来一定的消费商业街客群定位：项目价格的初步思考定价影响因素分析通过影响购房的五个住宅区域因素的分析比较，得出四个楼盘相对于本案的相对得分。►采用市场定价法，对本案的公寓部分进行常规定价住宅区域因素直接比较表

区域因素权重本案

重汽彩世界香港国际中齐未来城万达广场便利程度0.3100100100100102城市规划0.2100101100101100交通条件0.2100100100100102配套设施0.2100989899102周边形象0.1100100100101103小计110099.899.6100.1101.7项目价格初步思考通过影响购房的四个住宅个别因素的分析比较，得出四个楼盘相对于本案的相对得分。住宅个别因素直接比较表

个别因素权重本案

重汽彩世界香港国际中齐未来城万达广场社区配套0.3100100100100103建筑外观0.2100999898102户型设计0.3100999898102居住氛围0.2100101100101102小计110099.79999.2102.3定价影响因素分析项目价格初步思考通过工程进度、交易时间和上述区域因素、个别因素的修正，消除项目自身的差异和外界因素的差异，进而得出四个楼盘相对于本案的参考价格。例如通过交易时间修正，消除本案与其他在售项目因开盘时间不同而产生的价格差异。本案市场比较法综合修正系数表

修正因素本案

重汽彩世界香港国际中齐未来城万达广场成交价（元/㎡）6000.006500.006500.0012000.00工程进度修正100.00100.00100.00100.00100.00交易时间修正100.0098.0098.0099.00100.00区域因素修正100.0099.8099.60100.10101.70个别因素修正100.0099.7099.0099.20101.50本案相对价格6153.186726.566611.9911428.13定价影响因素分析项目价格初步思考根据前面得出的相对价格，再乘以各自楼盘对本项目定价影响的权重，相加，得出本案公寓部分的理论销售价格，通过计算，本案公寓的整体均价为：7000元/平米。定价修正本案市场比较法权重系数修正表相关列项

重汽彩世界香港国际中齐未来城万达广场本案相对价格6153.186726.566611.9911428.13权重0.300.300.300.10加权后的相对价格1845.952017.971983.601142.81本案销售价格6990.33项目价格初步思考7000+1500=8500元/平米（目前定价）（精装修）项目定价项目价格初步思考为什么我们要做精装修？理由如下：1、做真正的高端公寓产品，提供真正的公寓服务；2、本案面对的客群主要是租赁型、投资性的客户，他们不愿意花费大把的资金投入装修，另外，他们大多是外来的经商者，其购房的意图更多的是满足目前的工作便利性以及舒适性，本案的精装修，既能为他们的生活提供便利，又能给他们足够的“面子”！精装修的户型，很大程度上满足了我们目标客群的需求！定价影响因素分析项目价格初步思考►采用市场定价法，对本案的写字楼、商业部分进行常规定价由于本案所在的区域无在售写字楼，因此，我们选取了济南在售或已售完的几个产品类型与本案雷同的项目，对其公寓、写字楼及商业售价进行分析，取其比值，对本案的写字楼及底商进行定价：楼盘名称公寓售价写字楼售价商业售价公寓：写字楼公寓：商业万达广场1100012000250000.920.44鲁润名商广场51006000120000.850.43银座晶都国际980011000230000.890.43取其平均值0.8860.433通过对各楼盘各物业类型对比得出综合比值：公寓：写字楼=0.886；公寓：商业=0.43定价影响因素分析项目价格初步思考►采用市场定价法，对本案的写字楼、商业部分进行常规定价写字楼价格=8500*0.886≈9500由于本案所在的区域专业市场较多，且本案商业开发体量较小，其面对的客群范围较窄，而我们所参照的综合体项目为市中的核心区域，其商业经营氛围极好，因此，本案的商业价格定位在此比例的基础上适当提升：底商价格=8500*（0.43+0.08）≈16000整体规划策略技术指标分析建筑设计建议PART2：PART1：PART3：PART4：产品策划篇景观设计建议PART5：户型设计建议PART6：其他设计建议技术指标分析

N0.1现状2.2容积率情况下技术指标分析地块技术指标容积率建筑密度可建设用地面积（㎡）建筑面积（㎡）基底面积（㎡）建筑高度（米）≤2.2≤30%2520055440756036项目2.2容积率下，地上建筑面积5.54万㎡，在尽量用足基地面积的情况下，建筑物最高为12层，预计将是以一个低矮的建筑群体出现在小清河畔，沿滨河一岸的建筑视觉效果不强，无震撼力，较难突出项目滨河新区首席建筑的理念。现状2.2容积率情况下技术指标分析项目2.2容积率下整体效果表现意向。有规模，但高度过低视觉效果不佳，沿河建筑无震撼力。突破2.2容积率情况下技术指标分析对于本项目指标的思考：关键字：滨河新区、首席、城市观景滨河，小清河及其沿岸的改造将大大提升城市形象，本项目一是置身于清河景观通廊，二是将成为清河改造后首批开发的项目之一，这就对项目的形象提出较高要求。首席，地块用地性质决定本项目将有公寓、写字楼、商业，虽然建筑面积较少，但在某种程度上也是滨河新区的首个综合体项目，本项目无论从形态到结构都将起到一个领航滨河新区的作用。城市观景，项目在观河景的同时也在被观赏，如何成为一个具有城市观赏价值的项目？毋庸置疑的是项目的建筑必须要国际化、现代化、规模化以及视觉震撼力。出于以上几点考虑，为了将本项目打造成为滨河新区的亮点，清河畔的明珠，同时也是为了积极响应加快济南都市化建设进程的方针，建议本项目以城市形象为前提，突破2.2的容积率。也就是说本项目应该是一个有高度和规模的建筑集群。地块技术指标容积率建筑密度可建设用地面积（㎡）建筑面积（㎡）基底面积（㎡）建筑高度（米）4.2≤30%25200108000756072突破2.2容积率情况下技术指标分析建议拔高主体建筑物，尤其是沿河岸一侧，预计项目容积率将提升至4.2，地上建筑面积将达到10.8万㎡。本项目预计：建筑物可达到24层，将以一个高大的建筑群体出现在小清河畔。沿河一带建筑视觉效果强，具有一定的震撼力，建筑成为城市景观的一份子。体现本项目作为滨河新区的示范性效果。高容积率也将为项目带来更多的利润。突破2.2容积率情况下技术指标分析项目4.2容积率下整体效果意向。建筑高度提升，使得项目整体规模和视觉效果增强，沿河建筑有较强的俯冲效果和震撼力。整体规划策略

N0.2规划原则整体规划策略项目整体规划要遵循以下几点原则：以充分发挥地块南侧河岸的景观价值为原则。以树立滨河新区良好建筑视觉效果为原则。以挺拔的建筑形态丰富小清河沿岸景观通廊为原则。以为城市蹭添景观效果为原则。以积极响应济南市加快都市化建设为原则。规划原则地块规模较小，东西长南北窄，便于整体规划和社区大组团围合。地块南侧的小清河改造成为景观河道，将会为社区带来良好观景效果。地块周边道路畅达，便于地块内外交通组织。整体价值分析整体规划策略项目地块规划布局整体规划策略项目整体预计以4栋高层公寓、一栋写字楼以及部分沿街商业组成。其中，南侧为居住区（景观优势），北侧为商务区（交通优势）。由于项目地块较小，建议在商业和写字楼之间的空地设置出入口，一个出入口即可满足出行同时也便于管理，沿河景观带可以设置一个人行出入口，方便居民休闲娱乐。交通组织整体规划策略在外部交通上，从规划和客群进入社区的角度看，社区北侧城市干道交通良好，直接连接城市南北干道，未来将主要从北侧进入。为了保证社区南侧沿河的景观效果，建议社区出入口设置在项目地块北侧。在内部交通组织上，由于地块较小，预计将会以建筑围合成组团，我们建议以组团布局为前提，实施组团化的全地下停车，这样做有几个好处，一是人车完全分层管理，确保各自的安全性；二是由于地块南北进深并不大，如果安排地面停车，势必影响整个社区的景观氛围，而全地下停车，就减少了，甚至完全取消了地面的停车，可增大社区内部的绿化面积。地面停车位从法规的角度看，是不允许进行销售的，即便是租赁，也是由全体业主来决定，因此，全地下停车位是可以通过销售实现资金收益的，即便是按成本价销售。另外，如果地下地面都设置停车位，反而会增大地下车位的销售难度。交通组织整体规划策略商业建议分布在地块的北侧沿路一带。这些商业全部建议不超过2层；项目周边聚集大量专业市场；另一方面，区域商业消费能力与消费总量相对有限。因此建议商业开发总量进行适度控制，总体量不超过3000平米；由于商业需求有限，因此，底商的规划需以便于销售为前提。建议进深控制在12米左右，商业的单位开间控制在6米，后期主要满足便民类商业和服务于周边专业市场的商业业态需求。商业布局整体规划策略整体效果展示整体规划策略项目4.2容积率下整体效果分角度展示天际轮廓线建筑设计建议项目沿河一侧建筑的城市天际轮廓线表现意向。建筑设计建议

N0.3一般的理解，沿河、沿海等城市大型景观轴线一带的建筑，一定是建筑立面极具现代化、都市化效果，建筑体量呈现规模化、聚集化，是代表城市名片的建筑集群。从济南近几年城市景观轴一带出现的建筑来看，极少数能做到都市化效果，市区内仅有万达广场一个，从万达广场火爆销售的层面则反映出广大市民对都市化建筑的青睐和渴望。从政策层面来看，济南市将大力开展城市化进程的建设，这也说明了古老的济南需要新鲜的血液，需要快速崛起成为现代化大都市，高楼大厦无疑是最能体现都市化，也是最具有说视觉服力的。建筑风格建筑设计建议建筑风格建议说明建筑风格建筑设计建议本项目建筑风格：国际现代风格为将项目打造成为滨河新区首席建筑群，本项目风格应体现：提升滨河沿岸形象，表现出公寓作为公共建筑的形象价值。都市化建筑效果，表现出建筑造型的大胆、适度夸张。打造城市景观，表现挺拔、硬朗的外立面效果。建筑单体（公寓）建筑设计建议公寓全部为平层，结构采用两梯7户最多不超过8户来设计。建筑单体（写字楼）建筑设计建议写字楼分为两部分：若建设层数为18层，那么1-13层为loft办公空间，层高控制在4.9米以内，户型总面积控制在100㎡以内，满足周边市场小企业主的租赁和买卖。14-18层为普通平层办公空间，层高控制在4米以内，建议采用框架结构，以便日后自由分割，满足中大型企业的办公需求。同时也可以解决开发方自己的办公需求。Loft写字楼空间结构示意。建筑单体（写字楼）建筑设计建议沿街商业建筑表现意向。建筑单体（商业）建筑设计建议大堂建筑细节设计建议写字楼大堂建议结合一层LOFT结构来做挑空精装大堂，彰显项目品质。大堂建筑细节设计建议公寓要注重大堂和公共空间的装饰装修，做到建筑内外品质通好的效果。飘窗建筑细节设计建议公寓所有南向户型均设计飘窗，一是增加室内空间效果，二是能够270度观河景，提升项目品质。空调机位建筑细节设计建议由于建筑是滨河排布，尤其是公寓建筑，空调机位的处理尤为重要，建议在立面造型设计上在不影响立面效果的情况下，在较隐蔽或凹槽的位置预留空调机位板。景观设计建议

N0.4景观主题景观设计建议建议项目景观设计的主题为：

社区中央公园/院落式景观本案地块小，不宜打造以大景观轴线，如何利用好项目周边环境资源是重点。本项目南侧紧靠小清河，建议园林景观设计融入滨河理念，重点打造内部围合的中央景观，形成滨河休闲+中央公园的独特的园林品质。项目地块东西南三个方向均是大面积公共绿化，在景观设计时需运用好周边绿化资源，采用对景、借景等手法将地块外的绿化景观引入到社区内部，增加项目的绿化效果。景观组织景观设计建议社区内外绿化关系示意。中心景观景观设计建议鉴于社区建筑的维和，建议打造一个大型院落式组团绿地。沿河景观景观设计建议河畔休闲步景带利用项目沿河的优势，将河岸与建筑之间的空地打造成为休闲步景带，一是能够为项目带来卖点，二是能够增强社区绿化情趣，为项目打造成为滨河新区首席城市建筑加分。道路景观景观设计建议全地下停车位的交通组织，可以使原本生硬、冰冷的地面沥青道路得到取消，而采用铺砖的形式所建设起来的地面消防道路，将使地面道路成为社区景观的一部分，使社区更具有生活的氛围，更亲切，更温馨。景观细节意向景观设计建议户型设计建议

N0.5

相同的建筑形态，不同的品质：本项目不仅要追求价值利润最大化同时也要应对不同客群层次对户型实际情况与差异化的需求。户型配比建议户型设计建议产品类型户型面积区间（销售面积）户型配比（套数比）公寓产品一居45-60㎡90%两居75—90㎡10%写字楼产品loft50-80㎡50%80-100㎡30%平层150—300㎡20%其他：商业每户开间和进深一致，面积也一致，户均面积在150㎡左右，所以不做配比。45㎡一室户型示意。50㎡一室一厅户型示意。户型设计建议户型设计（公寓）户型设计建议户型设计（公寓）户型设计建议户型设计（公寓）户型设计（写字楼）户型设计建议户型设计建议精装修公寓建议项目公寓全部精装修标准交房，打造成市场高端公寓项目，实现业主拎包入住。精装修公寓交楼标准装修费用1500元/㎡地面品牌复合木地板墙面屋顶墙面为品牌乳胶漆，屋顶石膏板门品牌防盗门和分户门窗断桥隔热，中空玻璃厨房品牌整体厨柜老板厨具，厨房冠珠墙地砖卫生间品牌洗涤水槽和洗涤龙头，马赛克墙地砖、化妆镜、大理石台面，洗脸盆、龙头、坐便器，墙面装散热器、淋浴房、防水石膏板吊顶。家电全套品牌家具家电户型设计建议精装修公寓客厅装修示意卧室装修示意户型设计建议精装修公寓装修示意其他设计建议

N0.6小区智能化系统投入较小，但能整体提升项目形象和档次，是性价比最高的提升附加值的手段。在符合成本收益预期的前提下，尽量增加智能化的运用。三表(水、电、气)自动收费系统电子水表、电子煤气表、电子电表输出的脉冲信息由计数器读出，储存于E—PROM中，再通过网络传输到管理中心主机，管理中心计算脉冲数量读出三表读数，实现远程自动抄表，同时和银行联网，定期通过银行实现自动收费，还可以通过区域网向住户提供网上应缴费用的查询、拖欠费用的催缴等服务。电子巡更系统在小区适当位置设置巡更站，规定保安人员巡更路线和巡更时间，当保安人员到达某巡更站时插入钥匙并钮动，主机就会得到保安人员当时的位置和时间信息。采用电子巡更管理技术，可以杜绝保安人员漏岗、失职等现象，是保证小区安全的重要措施。智能物业管理系统物业管理其他设计建议闭路电视监控在小区的出入口、主干通道、停车场、围墙边等重要场所安装监控摄像机，将监测区的情况以图像方式实时传送到管理中心。值班人员通过电视墙可以随时了解这些重要场所的情况并存储录像。门禁系统在住户门的门框边上中央位置安装一对门磁，住户可用钥匙正常打开大门，如果发生非法撬门，门禁系统会发出报警信号，并通过家庭防盗主机将信号传至小区物业管理中心，告诉值班人员是哪一栋、哪一户发生哪种类型报警，值班人员即可调度保安人员及时到现场处理。智能化安保系统电子监控墙对讲系统物业管理其他设计建议一卡通系统智能小区“一卡通”系统是推行小区内部管理自动化，身份认证的电子化，支付手段的货币电子化，为居民提供方便、快捷、安全的支付手段；实现小区管理现代化、信息化、智能化。周边防越报警在小区围墙上设置红外线对射报警系统，构筑起小区第一道保护屏障。当有人非法越墙时，即报警，并触发周界摄像机跟踪摄像及录像。可视对讲系统用户可通过数码可视对讲系统，直观地看到到访客人，可确保业主免受无谓滋扰。背景音乐及紧急广播系统背景音乐为小区各公共场所提供舒适幽雅的氛围，而紧急消防广播更是小区所必不可少的安全措施，可及时处理小区发生的火灾等紧急事故。智能化安保系统物业管理其他设计建议环境及卫生管理●物业辖区内环境绿化美化；●公共区域日常保洁及专业清洁服务；●建筑内外消杀灭及垃圾、污物处理；客务服务●接待、问询、会客登记；●代办邮件、报刊；●代缴水、电、气、电话费；建议物业公司提供的有偿特色物管服务有：●复印、传真、打字、代办暂住证、房屋租赁、邮政快递；●代订火车票、代办旅游、代订酒店、家政服务、医疗服务；●汽车美容、礼仪服务、维修、装修；●保姆式家政服务、洗、熨衣物、代购日常用品及商品配送服务；●接送孩童上学专车等各项优质便捷的服务。安全管理：●治安管理（24小时保安巡逻）●消防管理●停车场管理工程设备管理：●物业工程改进及设施设备系统安装建议；●物业设备长期保养修缮方案及预防性保养计划；●物业公共设备及系统日常保养与维修服务；●物业设施设备中修大修、更新改造方案物业服务建议提供的服务物业管理其他设计建议燃气系统其他设计建议建议在公寓建筑中引入燃气管道，为项目增值。传统的公寓没有燃气厨房只能用电器的原因是户型面积过小，厨房设计不能采光通风。本项目将打造行政公寓，户型面积较普通公寓大，完全可以设计独立的厨房，解决通风采光问题。燃气的引入将大大提升居住的舒适性、便利性，同时也为后期营销带来利好。土地出让开发风险评估自己开发风险评估PART2：PART1：开发策略篇联合开发风险评估PART3：

项目开发策略探讨方式一直接进行土地出让

项目开发策略探讨方式一土地出让金的计算依据几点说明:本项目地块虽出让面积高达47900平方米，但实际可建设用地面积只有25200平方米，也就是说，只有52%的土地可最终使用；较北大资源最新土地出让性质看，本项目全部为商业金融用地，而北大资源新拿地只有25%属于商业金融用地，市场实际表明，住宅销售价格要明显高于公寓类产品的销售价格；从土地规划容积率看，北大资源新拿地的地上容积率为3.5%，而本项目只有2.2%,这将直接影响后期的开发收益。

项目开发策略探讨方式一直接进行土地出让的优劣势分析直接进行土地出让的优势分析直接出卖土地，按照应有的提取比例收取土地出让整理金，自身可实现零风险收益；可集中精力进行更多的土地资源整理，承担起滨河新区土地运营商的职责。直接进行土地出让的劣势分析地卖了，但什么时候开发，这受制于开发商的资金与推进力度，自己并不能完全主导，这其对于急需高品质项目快速奠定与推动清河形象不利；开发商拿地是纯粹市场化的行为，其后期开发项目的品质与形象是否有利于滨河新区的形象建立很难知晓与掌控；较自己开发而言，获得的土地出让收益并不高；自身目前的办公环境与综合条件并不好，其实不利于后期的土地招商与运营，直接出卖土地，将无法有效的解决自身办公场地；

项目开发策略探讨方式二自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发1：按照目前已有规划指标计算开发收益说明：由于可建设用地不足，特别是容积率过于偏低，在开发综合成本系数基本不变的情况下，导致项目总收益偏低，只有7000万的最终盈利，相比较直接出售土地所所获取的土地出让收益而言，仅多出500万，如此看来，在不调整容积率的情况下，其自己开发的价值与意义并不大；从城市形象、河道两岸景观价值的角度考虑，我们认为，如果坚持现有的规划容积率，必然导致建筑的整体形态不俊朗、不挺拔，难以体现其建筑应有的标志示范价值，也不符合当前政府所全力倡导的向城市空间要效益，要发展和提升济南城市形象的想法；本方式下的经济测算，我们坚持了成本最大化与收益保守化的测算原则，目的在于最大化的降低项目开发风险，此费用成本测算中，在正常的开发管理成本的基础上，另单独增加了项目委托管理费400万。

项目开发策略探讨方式二自己开发2：按照最新建议规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发2：按照最新建议规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发2：按照最新建议规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发2：按照最新建议规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发2：按照最新建议规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发2：按照最新建议规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发2：按照最新建议规划指标计算开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发2：按照最新建议规划指标计算开发收益说明：在建设用地不变的情况下，通过提升容积率，在开发综合成本系数基本不变的情况下，可实现最终2.2亿元的最终盈利，既明显高于土地直接出让收益，也高于不变更容积率的收益，如此看来，单从收益情况看，就非常值得进行自行开发；从城市形象、河道两岸景观价值的角度考虑，提升容积率，可以使建筑的整体形态更俊朗、更挺拔，符合当前政府所全力倡导的向城市空间要效益，要发展和提升济南城市形象的想法；本方式下的经济测算，我们坚持了成本最大化与收益保守化的测算原则，目的在于最大化的降低项目开发风险，此费用成本测算中，我们未扣减后期自身使用写字楼部分的销售收入。

项目开发策略探讨方式二自己开发的优劣势分析自己开发的优势分析小清河逐步升温，但目前没有一个真正的项目面市，作为已经出让的北大泺口、重汽日化、鑫苑梁俯等地块而言，由于项目规模偏大，形象建立的时间必定无法在短期内形成，而当前整个清河的建设急需一个项目快速拉动形象；一方面是本项目规模不大，便于快速启动，快速建设，从而实现快速的形象建立；另一方面，项目规模小，投资额度不大，启动资金不高，带来开发风险较低；项目采用自己操作，自身较其他开发商而言，拥有更便利的政府资源，一方面，可以通过设置附加条件，降低土地出让金，另一方面，可以适度的进行规划指标的调整，提升赢利能力；三是可以获得政府其他部门的支持，快速的获得各项开发证件；四是拥有完全的主导权，便于快速启动，实现清河建设形象的推动；五是可以有效的解决自身办公场地，改善办公形象。较出卖土地而言，可获得更丰厚的开发收益

项目开发策略探讨方式二自己开发的优劣势分析自己开发的劣势分析自己不是专业的开发商，对开发管理、施工管理、营销工作的掌控可能出现问题。但是，从房地产开发的发展进程看，当前的地产开发商已经不再是过去大而全的工种化集成，而是专业化分工下的协调者与组织者，也就是我们常常说的用人不养人，国内目前最精练的开发商团队只有9个人。目前的专业开发商团队，已经从过去什么事情都自己做的阶段发展到分工明确，专业外包的阶段，既降低了开发成本，又提升了项目的开发水平。比如设计、施工、监理、营销、广告等大量专业工作全部采用外包制，开发商自身的主要职责就是土地运作、资金运作以及基础的材料招标采购、施工监督、证件办理等工作。通过项目化管理的成功事实已经证明，其成本与效率远好于自己建设一个庞大的团队。

项目开发策略探讨方式三自己主导下的联合开发一、联合开发模式建立根据项目成本测算依据，小清河投融资中心与另外一专业开发商按照6：4的比例进行项目开发投资，但由于小清河投融资