养老热点问题探讨课件

NursingHomeIndustryinChina中国养老产业若干问题圆桌会议谈话张松伦NursingHomeIndustryinChina今日讨论话题养老地产精神养老与养老文化会员制医养结合异地养老运营管理今日讨论话题养老地产热点之一：养老地产土地性质国有出让土地国有划拨土地集体建设用地服务主体适老住宅老年公寓异地互动医疗或长期照护机构服务特色更类似普通住宅的性质，更确切地称之为涉及老年的项目。对象：活力老人及健康自理老人。特定为老年人设计的有较为完善管理服务的住宅及公寓产品，设计方面严格按照老年设计规范执行，满足生活自理老人居住要求的必要软硬件设施。对象：健康自理的老年人。这类建筑脱离了住宅性质，更类似医院、酒店式公寓的类型。对象：异地养老、旅游、介助老人、介护老人、失智老人。优势土地使用权，房屋所有权明晰，可以正常销售有可能拿到资源性土地打包地块出让配套服务灵活土地成本较低土地选择机会不多土地成本较低土地选择机会不多有时可以结合新农村建设劣势土地成本较高权益不明确配套服务必备投资回收期长商业介入机会风险较大热点之一：养老地产土地性质国有出让土地国有划拨土地集体建设用养老地产（中国式的以房养老）哑铃的两端和中端：销售+持有是现今中国养老的主要模式销售什么，持有什么，究竟该怎么做，是所有地产公司和险资公司一直纠结的问题之一民政部解读养老地产：目前我国的养老房地产公司一般从打包拿地，将房屋建好以后大部分销售，少部分持有但不管理，再变身另一个物业公司去经营，可按非赢利企业来运作，享受一些优惠政策。像老年人活动中心、医院、健康管理中心都可以有优惠政策配套。养老地产（中国式的以房养老）哑铃的两端和中端：养老地产销售+持有模式：需要精准配套

国家“十二五规划”提出大量发展医疗健康和养老产业，正式把医疗健康和养老产业捆绑到一起，即“打包”，在用地审批上可以得到政府的认可，即允许“挂羊头卖狗肉”在此基础上，大量房地产公司由“招拍挂”拿地建商品房和政府要求配套的公益性医院、养老公寓等但是养老社区的配套需要精准设计方能有效运营，例如卫生医疗、文化设施、家政服务等对于房地产业来说既陌生又无吸引力养老地产最终将华丽转身或痛苦蜕变成为养老服务，通过物业的持有和品牌的建立，从长期看是有稳定利润空间的养老地产销售+持有模式：需要精准配套养老地产销售+持有模式：需要精准配套养老地产销售+持有模式：需要精准配套又一场管办分离的大戏：亦喜亦忧《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）：到2015年，每千名老年人拥有养老床位数将达到30张；五年间将增加日间照料床位和机构养老床位300万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%的现有床位，使之达标。全国老年人日间照料中心将实现城市社区基本覆盖，农村社区半数以上覆盖。看来国家和全社会都要“大打出手了”。“管和建”的问题有钱投入就行，以后的“办”的问题呢？政府的算盘是设民营“承包”和“委托”两类两种形式，即建房后，由专业机构承包，交承包费后自负盈亏。有的是按比例分配收益，有的是约定固定管理费用，或者直接体现为房租。在这一模式下，“政府成了收房租赚钱的人”，而保险、房地产等也将大量效仿，将成为收租人。合适的房子，合适的租户，合适的管理者，合适的租金，却没有合适的市场土壤，怎么才能保证这场大戏演下去，大家看到的是我国医疗的改革仍在泥潭中步履蹒跚又一场管办分离的大戏：亦喜亦忧《社会养老服务体系建设“十二五养老地产发展的三个导向概念：先期以房养“老，后期养老创牌，协同发展。以经营为导向选址是规划的先决条件客户消费特征与需求服务内容设计经营导向型建筑设计建设成本分析服务成本分析定价策略融资渠道“以房养老”为导向争取资源性商业地产及其养老配套。先期以养老房地产盈利补给健康养老服务的亏损。后期以健康养老服务形成品牌，促进养老地产全程通盘考虑养老社区的规划、设计、运营和连锁发展等，走房产与物业共赢创新之路。以刚性服务为导向打造针对养老刚性的医疗服务、康复服务、护理服务和介护服务技术体系；打造标准化养老服务体系；打造针对活跃长者的精神文化和社会参与养老体系；健康管理服务始终贯穿其中养老地产发展的三个导向概念：先期以房养“老，后期养老创牌，协养老地产与养老服务运营的配置关系核心区项目城市成熟区城市近郊新城区城市远郊区风景度假区医疗康复★★★专业护理★★★介护型★★★介助型★★★★自理★★★★★活跃★★★★★

养老地产与养老服务运营的配置关系核心区项目城市成熟区城市近郊养老住宅功能的八种需求居住康复亲子交流娱乐教育休闲投资核心区项目★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市成熟区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市近郊或新城区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市远郊区★★★★★★★★★★★★风景度假区★★★★★★★★各老年地产类型对应老年人群需求度老年住宅八大功能居住康复交流亲子娱乐教育休闲投资养老住宅功能的八种需求居住康复亲子交流娱乐教育休闲投资核心区做全龄化CCRC社区还是做阶段性照顾社区

哑铃的中间端哑铃的一端：活力生活和独立生活住宅哑铃的一端：医护结合做全龄化CCRC社区还是做阶段性照顾社区

哑铃的中间端哑铃的老年社区：“分而不离，离而不远,远而不空，空而有助”护理居住社区提供持续医疗康复护理服务，为市场需求最刚性者，一床难求。护理居住社区的其它名称有：专业护理中心，康复之家，长期照料社区等。协助居住社区提供日常生活活动协助，不需要持续、固定的医疗照顾的老年人。目前以居家+保姆服务为主。独立居住社区适合年龄在55-64岁之间的活跃长者居住，即老年人很少或基本不需要其它帮助。有的地方做成全龄化养老社区，在社区中安排一定比例单独组团的独立老年公寓。目前以居家+养老物业为主。活跃长者社区专门为那些喜欢参加体育和社会活动的老年人建立的，配套需求丰富。社区的面积较大，建有俱乐部、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。还提供一系列教育课程、艺术、手工、演出等社区活动。持续照顾退休社区这种模式能为老年人提供从最初的退休享乐到最后临终关怀的“一站式”终生退休养老服务。将养老公寓、护理居住、公共设施等集中在一起，当老年人需要增加服务项目时，不必再来回搬迁。目前建设和管理难题均较多，市场成熟度也不够，与居家区别不大。老年社区：“分而不离，离而不远,远而不空，空而有助”护理居热点之二：精神养老--以建立养老新生活方式为核心热点之二：精神养老--以建立养老新生活方式为核心养老文化：养老现代化及其商机健康老龄化医疗、康复、护理积极老龄化文化、心理成功老龄化社工、再就业和谐老龄化保险、理财、房产老龄化不再是包袱和负担。把老龄人士变成健康、积极、成功、和谐的社会力量，由此将诞生前所未有的新型文化、新型经济、新型生活方式，养老将是最现代化的朝阳事业！

养老文化：养老现代化及其商机健康老龄化积极老龄化成功老龄化和促进老人“四化”：新型文化老年公寓的特征要素在时间特征上，我的养老我做主。自主养老，自助养老将成为不可阻挡的趋势，根据需要自愿决定，来去自由。在经济特征上，除了福利救济型外，以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓必须呈现不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。在社会特征上，老年公寓须实行同吃同住同活动的交流型生活方式。在服务特征上，老年公寓须有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务在产权特征上，入住的老人则将呈现越来越以租赁为主的形式。活跃社区和CCRC除外在开发特征上，建筑环境之外更要彰显孝道、亲和、团圆、和睦等气氛和气场促进老人“四化”：新型文化老年公寓的特征要素在时间特征上，我热点之三：会员制养老：纵横交叉，从何入手中青年开始：日益增值的养老资产储备健康保障，财富（购买不动产为主）增值建立健康、医疗、护理、保险、养老一体化的会员服务体系全程健康管理，康复护理（长期租赁）年轻老年开始：择时而动的养老方式再就业、再教育、旅游、互动（短期或长期租赁）中青年开始：日益增值的养老资产储备健康保障，财富（购买不动产为主）增值热点之三：会员制养老：纵横交叉，从何入手中青年开始：日益增值纵向会员制养老：市场呼唤养老“携程”

健康和就医管理孝亲健康顾问 在线健康管理：建档、年度体检、评估、健康指导、手机指导

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纵向会员制养老：市场呼唤养老“携程”

健康和就医管理孝亲老年病（社区）医院一般性慢性病服务康复专科医院康复医疗服务专业护理医院或公寓老年或残疾长期照顾失智照顾临终关怀日间照顾半失能康复或空巢服务介护、介助社区高龄照顾活跃、自住社区分时度假酒店低龄老人异地互动、旅游横向会员制养老：市场呼唤养老“如家”老年病（社区）医院一般性慢性病服务康复专科医院康复医疗服务专热点之四：医养结合（中国式的以医养老）什么是“医养结合”，简言之即医病与养老相结合养老机构和医院一块牌子，两处注册，既享受民政补贴，又能社保报销，是养老形式中最受欢迎的服务形式，对老人是“最实惠”的，对医院或养老机构又是“最盈利”的。新华社的报道——《青岛：“医养结合”方兴未艾》

青岛的“医养结合”是一个伟大的创举，对于如何安排老人的晚年生活，无疑是一个极好的办法。

近日，全国“爱心护理工程”试点单位，青岛圣德老年护理院正式投入使用，这也是青岛市目前规模最大的医院与养老院相结合的公益性老年福利机构。护理院按星级酒店标准建设，一期设老人居室80余间，均有独立卫生间、淋浴器，24小时提供热水；配备了CT、CR、彩超、全自动生化仪、心电监护起搏仪等设备，可满足日常诊疗及危急病症抢救的需求。老人们在这种新型二合一护理院里，不仅享有温馨、规范、专业的护理服务，还享受医护人员提供的全天候、全方位的医疗保障，很好地解决了传统医院无法照顾老人生活起居，而养老院又缺乏足够医疗条件的不足。据了解，由于老年人慢性病发病率高，大多需要医疗护理，“医养结合”养老模式已成为养老产业发展的趋势。青岛已有“医养结合”老年公寓20多家，呈现出方兴未艾的发展势头。

热点之四：医养结合（中国式的以医养老）什么是“医养结合”，简综合性医院老年病慢性病服务康复专科医院失能或半失能康复服务老年专科医院社区医疗中心老年痴呆医院临终关怀医院日间照顾社区门诊介护、介助社区社区门诊活跃、自住社区社区门诊医养结合：社保与民政福利的相互补充综合性医院老年病慢性病服务康复专科医院失能或半失能康复服务老医养结合型护理医院服务内容

慢性病诊疗与管理神经疾病康复心血管疾病康复骨科康复术后康复特殊护理深度护理医养结合型护理医院服务内容医养结合—养老的阶段性趋势“北京市卫生事业改革与发展十二五”：本市将建立区域医疗中心、专科医院、康复院、护理院和基层医疗机构共五类机构分工合作的医疗服务体系。部分医院将改成康复医院和护理院，分流大医院中的康复后期患者，提高床位利用效率。目前的中国，养老由民政部管理，老年医疗由卫生部管理，老年护理没有部门管理，目前呈现极强的交叉管理趋势，由民政批准的护养院，由卫生部批准的护理院，两者的功能完全融合人大委员提议：可在政府主导下，积极利用原有社会、企业医疗单位患者不足的闲置资源，鼓励开办医养结合的养老医院。一些有条件的公立大医院也应设置专门区域，开设相关医养结合的准病房，以解决其他养老服务机构医疗条件不足的问题，满足广大老年人的需求。医养结合—养老的阶段性趋势“北京市卫生事业改革与发展十二五”热点之五：异地互动

低龄老人退休生活的主要养老形式，市场巨大服务内容异地互动候鸟养老休闲旅游养生培训国学培训热点之五：异地互动

低龄老人退休生活的主要养老形式，市场巨大

异地互动;“携程+如家”养生保健系统护理安养系统康复治疗系统医师护理师治疗师

异地互动;“携程+如家”养生保健系统护理安养系统康复治疗系异地养老：养生+旅游服务内容体检会诊健康促进养生中医保健健康旅游干细胞抗衰老异地养老：养生+旅游服务内容热点之六：养老服务运营管理难题别以为养老床位缺口巨大：中国的介助、介护养老就是居家养老，中国的医院就是专业护理养老床位，中国医院的康复科就是失智失能护理床位，中国的大规模拆迁就是自住型或活跃型或ＣＣＲＣ养老社区，何缺之有？别以为养老护理员缺位一千万：目前“４０５０”是居家养老的护理主力军，“４０５０”占全部失业人数（2010年失业率4.3%）的43%，即约6千万人，中老年人照顾老年人的格局早已经形成。别以为养老培训机构严重不足：全国众多的医学院校、护理院校、技能院校，一夜之间转型成功，事实上８0%以上已经开办养老护理和社工专业了，社会上专业护理工作实际上并不好找，养老专业的学士，硕士也呼之欲出了热点之六：养老服务运营管理难题别以为养老床位缺口巨大：中国的养老服务运营管理难题为何不投资“刚需”：大量投资者蜂拥投建“养老机构”，而投资康复护理领域很少，国家把养老地产和医疗护理配套开发，也是在政策上的引导别把养老机构弄成四不像：大家都做高端，都做CCRC（持续照料退休社区），一时间大家竟然都不知如何做了，医院不象医院，酒店不象酒店，敬老院不象敬老院，最后谁都不会管理，还要六十万-八十万年薪去国外请人来，有一个四两拨千斤的办法，就是分解回归，办好自己的事，管好自己的人，看好自己的门，只需要一个调度即可轻松化解别以为国办养老机构的管理经验不足取:事实上几十年国办的养老机构管理模式相当成熟，只是市场开拓能力有所欠缺，国办经验+民营市场是弥补管理人员“一才难求”的良策，踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫养老服务运营管理难题为何不投资“刚需”：大量投资者蜂拥投建“养老服务运营管理难题别把保姆不当护理员。刚才讲到我国有６０００多万的养老护理储备人才，但是有些专家会认为无稽之谈。规范化护理与保姆式护理的矛盾由来已久。国内养老机构和医院一样，多采取一对一的保姆式护理，优点是一方面迎合了客户追求尊贵的心理，一方面避免了管理中的麻烦，缺点是大家说的“非专业，非职业，非标准”，不符合科学护理的规范要求，也更容易出现事故。建议若是居家养老，维持保姆式服务不失当前好办法，只是加强管理和培训；若是机构养老参考小组单元式照顾制度，通常是1:1.5的配比，即4个护理员照顾6个客户，假若组合得当，即可基本满足“一对一”家的感觉，又能符合科学的规范化护理，更能大大提高护理水平，提高工作效率。养老服务运营管理难题养老服务运营管理难题别把养老机构一次性定位死：建设养老机构最难确定的各功能床位数，例如AL，IL，MC，SN之间的配比。建议参考通用型功能设计，这也是美国养老机构设计的新趋势。例如我们可以充分考虑到各年龄＼各身体状况的变化来设计：年青型阶段。这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大可开辟出一定面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络。老年型阶段。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置；另外，应增设扶手携动；门推拉式并要有显明的色彩标志，以提醒老人注意；房间照明要提高两倍以上；改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩。长寿型阶段。这类型老人是需要特别护理的。应开设治疗、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。要有足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸。社区应有紧急呼救设施。总之，此时的社区要融服务、医疗、护理设施为一体。养老服务运营管理难题别把养老机构一次性定位死：建设养老养老服务运营管理难题

养老社区的配套体系－别再企业办社会社区医疗体系包括建立紧急呼叫、卫星定位、个人健康信息卡，健康咨询、体检与诊断，进行生理、心理和社会适应能力评估，组织实施健康促进方案并开展个案主动追踪服务和干预。提供健康资讯、健康教育活动。引入或自建医院、诊所、社区卫生中心健康增进体系分为居室空间、楼间空间、广场空间和健身会所等4个层次，并与住区内外交通步行线、休闲步行线、局部健身步（跑）行线相结合，形成点线相连、有机组合的健身设施群体。引入会所，自建健身设施社区养生体系以健康向上的文化主题塑造住区的现代化养老文化氛围。设老年文化活动中心、琴棋书画等社区养生体系，营造独特的老年养生系统。引入老年大学或自建活动站立体多维的景观体系以塑造高绿化、生态性、健康社区为目标。主轴景观、中央景观（集中绿地）、组团景观、水滨景观、私家花园等相互辉映。以造公园的方式造景观，让休闲、健身、娱乐融为