福州仓山万达广场项目可行性研究报告文档良心出品

TOC\o"1-5"\h\z第一章总论 1\o"CurrentDocument"1、 项目背景 1\o"CurrentDocument"2、 项目概况 2\o"CurrentDocument"3、开发商概况 2\o"CurrentDocument"4、 编制依据与研究范围 4第二章项目市场分析 5\o"CurrentDocument"1、 宏观环境分析 5\o"CurrentDocument"2、 项目SWOT分析 27\o"CurrentDocument"3、 项目营销策略分析 28第三章建设条件分析 30\o"CurrentDocument"1、 项目地址 30\o"CurrentDocument"2、 气候条件 30\o"CurrentDocument"3、 外部配套条件 30第四章 项目的建设内容和规模 31第五章 工程设计 33\o"CurrentDocument"1、 建筑设计 33\o"CurrentDocument"2、 结构设计 35\o"CurrentDocument"3、 无障碍设计 36第六章 公用工程 37\o"CurrentDocument"1、 给排水系统 37\o"CurrentDocument"2、 空调通风工程 39\o"CurrentDocument"3、 强电工程 40\o"CurrentDocument"4、 弱电和智能化设计工程 43\o"CurrentDocument"5、 防雷 44\o"CurrentDocument"6、 燃气工程 44第七章环境保护 44\o"CurrentDocument"1、 项目环境影响分析 44\o"CurrentDocument"2、 环境保护对策 45第八章节能与节水 471、 节能 472、 节水 49第九章劳动安全卫生和消防 501、 安全与劳动保护 502、 劳动卫生 503、 安全保卫及消防设施 50第十章项目招标组织 511、 项目招标目的 512、 招标原则及招投标方案 51第十一章 工程进度安排 54第十二章 投资估算与资金筹措 561、 开发投资估算 562、 资金筹措 57第十三章 财务基础数据估算 581、 计算期确定 582、 营业收入估算 583、 开发成本估算 594、 运营费用 605、 财务费用 606、 修理费用 607、 税金的估算 60&利润及利润分配估算 61第十四章财务效益分析 611、 静态投资收益率分析 612、 现金流量分析 623、 债务清偿能力分析 62第十五章 不确定性分析 63第十六章 项目风险分析 651、 政策风险分析 662、 市场风险分析 673、 财务风险分析 684、 自然环境风险分析 68第十七章 结论 69附表附表1 开发投资估算表附表1-1 建筑工程投资估算表附表1-2 安装工程投资估算表附表1-3 室外基础设施配套工程投资估算表附表1-4 前期费用估算表附表1-5 行政事业性收费估算表附表2 开发投资与资金筹措表附表3 销售收入估算表附表4 利润及利润分配表附表5 借款还本付息估算表附表6-1 财务现金流量表（全部投资）附表6-2 财务现金流量表（自有资金）附图总平面图第一章总论1、项目背景福州市“十一五”规划提出， “十一五”期间，围绕海峡西岸经济区“延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，和谐平安、服务全局”的基本态势，按照产业做强、规模做大、功能做优、环境做美的要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心、次中心城市为支撑、周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽东北一翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动、共同发展。福州市牢牢把握中央支持海峡西岸经济发展和海峡两岸关系出现新变化的机遇，发挥省会中心城市在服务海峡西岸经济区发展大局和祖国统一大业的领头作用，以“五缘”促“六求” ，拓展榕台经贸交流领域。福州市近年来经济发展速度很快，2009年福州市生产总值达2524.28亿元，同比增长13.1%全社会固定资产投资完成额达 1646.72亿元，同比增长31.5%。社会消费品零售总额达1335.79亿元，同比增长20.5%。人均可支配收入达20289元，同比增长12.8%。万达集团抓住福州社会经济快速发展的有利时机，再次进军福州市场，建设福州仓山规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目一福州仓山万达广场。福州仓山万达广场项目位于福州市仓山区金山片区， 占地面积64.4公顷,汇集大型购物中心、酒店式公寓、高档写字楼、 SOHO办公楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。2、项目概况项目名称：福州仓山万达广场项目项目地址：位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。总用地面积：12.63万平方米。总建筑面积：64.67万平方米，其中地上建筑面积 49.02万平方米，地下建筑面积万15.65平方米。建设内容：大型购物中心，精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店、室外步行街、底商、酒店式公寓等。♦投资与收益概况该项目投资总额为454038.46万元。该项目开发的室外步行街、底商、精装 SOHO写字楼、酒店式公寓及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济指标见表1-1O表1-1 主要技术经济指标表指标值指标值销售部分投资利润率41.49%财务净现值96695.88万元投资利税率51.99%全部投资财务内部收益率18.12%（税前）指标资本金净利润率90.12%投资回收期5年6个月全部投资（税后）财务净现值45104.84万元财务净现值62914.41万元财务内部收益率13.80%自有资金/壬苛t=2\财务内部收益率17.14%投资回收期6年11个月（税后）偿债指标年份1234利息备付率4.065.999.0710.14偿债备付率1.411.441.453、开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于 1988年，1992年改制为股份制企业,是东北首批股份制试点企业之一。经过 20多年的发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积 700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积 1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到2010年建成70家以上多厅影城，银幕总数超过 600块，占有全国30%的市场份额，到2015年超过1200块银幕，占据全国 50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业 11家百货店，2010年将开业15家店。计划到2012年开业65家店，营业面积200万平方米，年销售额 120亿元，成为中国一流的连锁百货企业。大连万达集团在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过15亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。福州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，该公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。截至2009年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国 21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了 37个万达广场，其中已开业 13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店，公司计划在 2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。4、编制依据与研究范围4.1编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：♦国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》 ；♦国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》 ；♦工程建设相关法律法规及设计规范；♦福州市国民经济与社会发展“十一五”规划；♦开发商提供的其他有关材料。4.2研究范围本可行性研究报告的研究范围包括：总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模工程设计公用工程环境保护节能与节水劳动安全卫生和消防项目招标组织工程进度安排投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二章项目市场分析1、宏观环境分析福州市位于中国东南沿海、福建省东部，东经 118°08'~120°31'、北纬25°15'~26°29'之间，与台湾隔海相望。福州市为福建省省会，现辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五个市辖区，福清、长乐二个县级市，闽侯、连江、闽清、罗源、永泰、平潭六个县。总面积1.2万平方公里，其中城区规划面积 1043平方公里，至2007年底建成区范围面积182.36平方公里。现有常住总人口 687万人，其中市区人口 271万人。1.1福州市经济发展状况2009年福州市生产总值达2524.28亿元，同比增长13.1%。全社会固定资产投资完成额达 1646.72亿元，同比增长 31.5%。社会消费品零售总额达1335.79亿元，同比增长20.5%。人均可支配收入达20289元，同比增长9.1%。经济的稳定增长，促进了财政的增收。全市完成财政总收入（不含基金）325.44亿元，增长12.9%，地方级财政收入195.26亿元，增长15.6%，财政一般预算支出203.24亿元，增长14.1%。省、市重点项目及重大项目高速增长。温福、福厦咼速铁路已建成通车。福永咼速公路、福泉咼速公路福州段扩建工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线、林浦大桥、螺洲大桥、乌龙江大桥改扩建工程，罗源湾 15万吨级码头建设工程等项目陆续开工建设，拉动了投资的快速增长。全年城镇居民人均可支配收入 20289元，增长9.1%，扣除价格因素，实际增长10%;农民人均纯收入7669元，增长7.4%，扣除价格因素，实际增长2009年全市工业经济运行逐月回升， 总体上呈现出较为稳健的增长势头，197项工业新增长点项目新增产值 195亿元，南北“两翼”对工业增长贡献率为43.2%，戴姆勒汽车、德盛镍合金等 50项重大工业项目建成投产。全市完成全部工业总产值 3949.28亿元，增长13.6%，其中规模以上工业总产值3618.29亿元，增长14.5%;实现全部工业增加值 1008.95亿元，增长12.4%，其中规模以上工业增加值 906.60亿元，增长14.1%。在外需回暖、政策显效、价格回升等因素影响下，外贸进出口降幅从年初到年末呈收窄趋势。全市实现进出口总值 178.60亿美元，下降12.1%，其中出口总值120.12亿美元，下降11.6%。从出口主体看，外资企业出口达65.31亿美元，内资企业出口达50.51亿美元，分别比上年下降 21.6%和4.0%。从出口产品看，高新技术产品出口达33.45亿美元，机电产品出口达59.62亿美元，分别下降27.2%和20.8%。全市新批外商投资企业 144项，实现合同外资金额12.30亿美元，下降17.4%;实际利用外资（按验资口径） 10.32亿美元，增长3.1%。全市对台贸易额达 15.04亿美元，下降32.3%，新批台资项目27项。2009年末，福州全市常住总人口 687万人，其中市区常住总人口 271万人。全市户籍总人口638.33万人，其中市区户籍总人口 187.53万人。在福州5个主要城区中，鼓楼区和仓山区为人口集中分布区域。从2005年至今，福州人均可支配收入均保持较高的增速， 2009年，达到20289元，增幅为9.1%。，居民的消费潜力很大。近几年，福州GDP持续高速增长，2009年人均GDP接近4万元，房地产市场已进入快速发展期；作为大陆对台开放窗口城市，目前也已经形成初步的现代产业体系；由侨胞、当地私营企业主、企事业单位及周边邻近区域投资客等构成的消费群体，收入水平较高。可以看出，福州经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显。 2009年福州国民经济总值达到 2524.28亿，据统计，2009年福州多项经济指标增幅超过20%，说明福州经济正步入一个快速发展时期。福州经济整体运行良好，给该项目达到预期目标提供了有利平台。1.2福州市相关规划1.2.1福州市“十一五”发展规划目标“十一五”期间，福州要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕建设海峡西岸经济区、做强做大省会中心城市，努力开创社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的新局面。♦奋斗目标：围绕比全省提前2~3年实现全面建设小康社会、率先基本实现现代化的总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。主要目标是：经济发展方面，在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值、人均地区生产总值均比全省提前实现翻一番，年均经济增长速度比全省平均水平高 1~2个百分点，2010年地区生产总值达到2500亿元，人均地区生产总值达35000元以上。省会中心城市经济竞争力明显增强，现代化综合性基础设施体系和更具活力开放型经济新格局基本形成，综合实力保持全省领先地位。社会发展方面，巩固提高九年义务教育，基本普及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市；完善基于产业集群的区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育一批拥有自主知识产权的知名品牌，提高区域核心竞争力，基本建成科技强市；就业总量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民收入水平和生活质量明显提高，环境、卫生、文化等方面条件显著改善；公共服务体系、公共安全体系和各种应急措施体系进一步完善，民主法制建设和精神文明建设成效显著，社会治安秩序更加安定稳定，基本形成“平安福州” 。经过努力，尽快把福州建成经济繁荣、科教发达、设施完善、环境优美的现代城市。♦预期目标：根据指导思想和总体目标，确定含有经济发展、社会事业、人民生活和可持续发展等四大类指标的“十一五”发展预期目标体系，具体指标：地区生产总值年均增长 11%以上，单位地区生产总值综合能耗低于全省平均水平；三次产业结构比重调整为 7.9:50.1:42，高新技术产业工业产值占工业总产值的比重提高到35%以上，城镇化率达到57%。财政收入增长保持高于 GDP增长，财政总收入达400亿元，地方财政收入达255亿元。全社会固定资产投资额年均增长 15%;全社会消费品零售额年均增长12%;居民消费价格指数控制在 3%左右；出口总额年均增长 12%；五年累计实际利用外资超过75亿美元（可比口径，验资口径超过 35亿美元）。城市建成区绿化覆盖率40%;城市生活垃圾无害化处理率达98%以上，县（市）城平均60%;城市污水处理率80%以上，县（市）城平均50%人口自然增长率控制在 8%。以下；国民平均受教育年限达 10.5年；每千人口医生人数1.71人、病床数3.2张，人均预期寿命76岁。五年累计新增就业人数70万人，累计转移农村劳动力44.5万人，登记失业率控制在3.8%以内；农村居民新型合作医疗参保率 80%以上；城镇职工基本养老保险覆盖人数达 60万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达 65万人以上。城镇居民人均可支配收入年均增长 7%;农民人均纯收入年均增长 6%；城镇居民恩格尔系数35%以下、农村居民恩格尔系数 40%以下。围绕上述的奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈的责任意识，更加自觉地把福州发展与建设海峡西岸经济区的大局有机对接融合，切实按照省委、省政府提出的“要发挥福州省会中心城市的重点作用，增强服务全省的带头示范效应”，“要挑起海峡西岸经济区建设大梁，树福建形象”的工作要求，扎实推进建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市，力争通过3年努力，在全省牢固树立省会中心城市经济排头兵地位；通过 5年努力，凸显海峡西岸经济区省会中心城市的个性、魅力和实力，城市综合竞争力在全国省会城市中位次不断提升，并进入先进行列。1.2.2福州市城市总体规划福州市以闽江为发展轴线，以中心城为依托，以海港、机场为导向，东扩南进，两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空间分隔，以快速便捷交通相联系的带状组团城市，形成“一城” （中心城）“三组团”（马尾、长安、琅岐）沿江发展的空间布局。福州市“东扩南进西拓”战略是福州城市化发展的重点。总体目标是将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规划区。东扩主要开发闽江两岸经济增长带；南进要全面开发南台岛，加快形成沿福厦高速公路沿线的经济增长带；西南拓展至闽侯县和荆溪镇、上街镇和甘蔗镇等。福州将推进城市“三山一水”向“七山二水”大福州转变，即在原中心城和马尾、长安、琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪、大学城、峡南、长乐吴航、长乐滨海五组团。一城：由中心城区（鼓晋台南台7岛）和马尾长安、大学城、甘蔗荆溪、峡南、琅岐、长乐吴航、长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业、高科技产业和居住区。两翼：北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇、工业区及罗源、连江县城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头、渔溪江阴、龙田、中心城区等 5个组团组成，建设成为福州市乃至全省经济增长点的重要产业基地。双轴：沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把功能区联为一体，使之快速形成滨海经济走廊。沿江发展轴，以福州市中心城为起点，以闽江、乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸相响应、亮丽的沿江城市发展轴。福州市规划遵循“咼起点、咼标准、咼层次、咼水平”的现代城市发展理念，充分利用福州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑“两江润城、碧山环城、水链织城、青峰缀城”的山水城市景观。按照规划，福州市轨道交通线网在主城区将形成“有环放射式”结构。线网由7条轨道交通线路组成，全长约 180公里，共设站134座，其中换乘站16座，中心城区线网密度达 0.62公里/平方公里。结合福州实际情况， 《福州市城市快速轨道交通建设规划》 拟在近期至2018年间建设1号线和2号线,其中1号线长28.8公里，计划2014年建成通车；2号线长26.5公里，计划2018年前建成通车，形成城市快速轨道交通十字形构架骨架网。 3~7号线，2030年前完成建造。福州城市未来发展目标为：经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。规划远期到2020年，在此期间，预计2015年福州市域总共有800万人,中心城区城镇人口为346万人；至2020年，市域总人口为890万人，中心城区城镇人口为400万人。1.3福州市地产市场发展分析福州市2008年整体房地产市场依然笼罩在浓厚的观望气氛中，成交量较上年同期下滑40%左右。2008年年末央行连续降息、中央和地方政府也相应出台了一系列地产新政，以刺激市场需求， 2008年年末到2009年初，房地产市场出现了回暖的迹象。 2009年，福州房地产投资额达361.8亿元，增幅为15.4%，明显上升，但投资额还低于 2007年的历史最高水平。房地产开发投资情况： 2005年以来，除2005年和2008年外，福州市房地产投资保持较高的增速，尤其是 2006年和2007年，增速均超过了 25%，但2008年的急速下降，一定程度上影响了这两年的房地产整体供应量。 2009年，房地产投资有明显的增长。2007年以来，福州土地市场成交量快速增加，土地成交金额快速攀升。2009年福州（市区）土地成交量为94.13万平方米，同比出现大幅上涨。2009年全年土地成交金额为100.8亿元，而2010年1~5月土地成交金额已达100.12亿元。2009年1月~2010年5月近17个月来，福州市商品房一直处于供不应求的状态，2009年至今供求比为1:1.4，单月供求比最高达到了 1:3.97。福州市商品房价格由 2009年年初的7130元/平方米，上涨到2010年5月的11667元/平方米，上涨60%近期，国家出台了一系列房地产政策来抑制房价上涨过快，北京、上海、深圳、杭州等地受新政调控影响较大，市场反映明显，成交量急速下降。随着一线城市房地产投资环境变差，房价上涨动力不足，二线、三线城市将成为新一轮的投资重点区域。更多的开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出现较为明显的上涨。福州2009年土地放量成交，按照正常的开发周期，今年将有一批土地集中入市，供给量将有明显提升，供不应求的态势将有所缓解。金山板块位于仓山区域西南方向，是仓山区目前在售项目最多的板块，也是福州市住宅开发核心区域。该区域经历 4次开发热潮，开发沿着市政配套设施的建设而行进，主要路段和公园附近集中了金山大部分的楼盘项目。2009~2010年金山板块仅成交 3宗土地，其中以住宅为主，容积率在2.3~2.8之间，预计产品形式将以小高层、高层为主。近17个月来金山板块供应 104.2万平方米，成交160.0万平方米，供求比1:1.53，成交价格波动式上涨，已进入万元时代，并持续高价位运行。从土地后续供应量来看，板块内未来还可入市体量为 81.3万平方米，并以住宅产品为主。金山板块目前在售项目有限，价格多集中于 8000~9000元/平方米，少量项目价格已破万元大关。预计未来强大的潜在供应入市后，会带来板块内的又一次开发热潮。1.3.1福州市商品住宅市场2009年1月~2010年5月，福州市住宅呈现供不应求的态势，供求比为1:1.56，近17个月以来供求缺口达到了 186万平方米，成交价格持续攀升，由年初的6562元/平方米，上涨到了2010年4月的12057元/平方米，价格翻了一番。2010年5月价格降至10969元/平方米。其中，福州市住宅成交各户型中， 三室、四室最受欢迎。三室成交占44%,四室成交占31%。一室、二室累计成交仅占 15%。成交面积段中，120~150平方米面积段成为成交主力， 占30%，其次为90~120平方米面积段，占24%。成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为100万以下段，占52%。从供求关系角度来看，销售率最好的项目为融晟红郡、金辉天鹅湾、泰禾红树林，累计销售率均在 90%以上；中庚城销售率在 85%以上；融信大卫城项目为2010年新开盘项目，销售率仅为 27%。从销售速度看，融晟红郡的50再次为泰禾红树林项目，月均销售 53套；其余项目月均销售速度均低于50套。从存量销售周期来看，融晟红郡、金辉天鹅湾项目消化时间较短，均不足1个月，详见表2-1o表2-1项目名称所在区域总建筑面积（貳）开盘时间供应情况成交情况成交价格（元/tf）累计销售率月均销售速度（套）存量销售周期（月）面积（貳）套数面积（貳）套数泰禾红树林仓山区532,4422006-5-30532,4422654518,66325691012396%531.1领江十栋仓山区400,0002009-10-02105,44476833,3022421068431%3017.3金辉天鹅湾仓山区250,0002008-1-26133,5661397123,4201324945796%490.5融信大卫城仓山区325,1322010-1-967,94544230,392215952427%2911.5泰禾红峪仓山区431,9142008-5-17117,62985994,700631872178%2710.1华润橡树湾仓山区594,9952010-01-31////////金辉枫尚仓山区134,3972007-03-17////////中庚城仓山区472,3352008-4-19310,1142622272,45222451107485%875.1融晟红郡仓山区119,2342009-5-16119,2341120118,1881114/99%1010.1福晟钱隆金山仓山区144,7162007-9-13144,7161567114,4551272856479%447.0从成交均价来看，最为集中的单价段为两段，一段为 7000~8000元/平方米，一段为9000~9600元/平方米。从成交套均总来看，多数竞品总价在百万左右，其中定位高端户型面积较大的泰禾红树林、领江十栋两个项目总价较其他项目明显偏高。 详见表2-2。表2-2项目名称成交均价（元/平方米）套均总价（万元）泰禾红树林9544130领江十栋9423130泰禾红峪9246102融信大卫城 18698124中庚城7940107福晟钱隆金山775270融晟红郡746785金辉天鹅湾681771华润橡树湾//福州万达广场项目将立足于福州市区本地客群，并直接面向福清、长乐、平潭、闽侯、连江等周边区县，主要购买人群以刚性置业人群为主。首先为福州市区以及福清、平潭、闽侯等周边区县的公务员、政府企事业单位工作人员、个体工商户和市区挤压人群，提供面积为 70~90平方米,总价在50~80万元/套的住宅，满足他们首次置业或二次置业、希望有独立居住环境的愿望。其次是为经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、侨胞、部分小私营企业主等投资者，提供居住舒适、交通便利、生活配套设施齐全的投资性住宅。1.3.2福州市商业用房市场福州商业格局是以八一七路黄金商业中轴线向外，城市商业发展为由点到线向面扩散。福州商业原点：三坊七巷，具有悠久的历史，目前处于整体改造状态；福州黄金商业走廊：以八一七路和东街口为核心，津泰路、元帅路、省府路为扩展区，在福州人心里占据不可动摇的地位；福州商业扩散面：90年代初向五一广场商圈扩散， 90年代末向台江商圈扩散，到2005年向万宝商圈、城东商圈扩散。福州城市级商圈以东街口、台江、万宝三大商圈为主，其地位在未来相当长时间内不会受到撼动。东街口商圈商业规模为60万平方米左右，人流量为6~8万人/日，主营百货店和专卖店。商圈内有代表福州历史文化印记的三坊七巷，因此具有着其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。东街口在历史上一直是福州的商业中心，这使东街口商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。聚集了众多中高端百货商场和品牌旗舰店、形象店。台江商圈商业规模为 100万平方米左右，人流量为 5万人/日，主要以批发零售业为主。该商圈主要为步行商业带，是福州商品批发的主要集散地，其中以中亭街最为代表性，主要业态为服装批发、家居饰品类、家电类。服装以批发为主，零售为辅，主要是经营中低档服饰。万宝商圈商业规模为 40万平方米左右，人流量为6万人/日，主要业态为Shoppingmall，以店中店为主。福州唯一一个双 Shoppingmall模式，其商业综合体的优势日益凸显，丰富的业态满足了市民购物、休闲、娱乐、饮食等多方面的消费需求，成为一个日均人流量达 5万人的繁荣商圈。核心商圈租金水平整体较高， 东街口商圈临街商铺租金平均 600元/m2月;而台江商圈临主街商铺租金平均 300~400元/m?月；万宝商圈临主街首层商铺租金300~500元/m月；临主街首层商铺售价在 50000~80000元/m,临次街首层商铺售价30000~40000元/m，整体投资回报率在 6%左右。详见表2-3表2-3类别划分位置商圈内店铺租金价格（元m月）商圈内店铺销售价格（元/m2）产品形式业态组成东街口商圈八一七路沿线临街300〜400临街60000~7500050~100m2专卖店东街一杨桥东路临街600~800临街50000~900004X6X12百货+专卖店冠亚广场地下内铺60〜150临街350~500临街60000~700004X9X4.5米专卖店津泰路临街600~800一5-7X4X12米服装服饰、鞋类专卖店省府路临街200~300一4X4.5X2米服装服饰专卖店元帅路临街300~400一4X4.5X12米服装服饰专卖店台江商圈中亭街内铺60~130临街300~500临街50000~750004X4.5X5-8米服装服饰、鞋类、皮具专卖店台江步行街临街200~450临街35000~600004-6X4.5X10-12米服装服饰、鞋类专卖店瀛洲路临街200~300一40-50m2特色美食、服装服饰批发达江路临街180~300一4-6X4.5X12-14米五金、建材、豕具豕居用品万宝商圈玉龙城市广场首层临街300~500二层100~200首层临街50000~80000二层20000~300006-9X4.5X0-20米服装服饰、儿童用品、餐饮万象城首层临街320~500一6-8X4.5X10-20米化妆品、服装服饰工业路沿线临街100~200临街25000~420004-6>4X12-14米便利店次级商圈租金水平受商业氛围成熟度、 是否临主街、周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，火车站商圈临街商铺租金平均 200元/tf月；城东商圈临街商铺租金平均160元/ 月；仓山区学生街商圈临街商铺租金 200~400元/月；而金山榕城广场临街商铺租金只有 50~80元/tf月之间，整体投资回报率 4%左右。详见表2-4。表2-4类别划分位置商圈内店铺租金价格（元/m2月）商圈内店铺销售价格（元/m）产品形式业态组成火车站商圈火车站临街200一10~20m小型快餐、低档次服装服饰汽车站临街200一10~20m小型快餐、低档次服装服饰城东商圈福新路沿线临街130〜250一40~50茶叶、服装服饰、家居用品福马路沿线临街100〜200临主街底商26000~400004X4.2X12〜14便利店、美容美发、家居用品仓山商圈学生街底商外街200~400内街80〜160临主街首层40000〜50000内街首层20000~3000020~50m2服装服饰、餐饮金山社区底商临街35~70临主街20000左右不临主街8000~1500030~50m各种生活配套商业设施榕城广场临街50~80临主街10000~15000左右74X10~15米儿童用品、餐饮、服装服饰近17个月，福州市销售型商业整体呈现供给略大于成交的情况，供求比维持在1：0.84。从2009年1月~2010年5月，17个月以来，供给为46.6万平方米，成交为39.0万平方米。成交均价震荡走低，2010年5月均价为17564元/平方米，月度均价最高出现在 2月，最高突破了32000元/平方米。总体来看，销售型商业成交均价月度波动较大。销售型商业月度价格受大单成交影响较大。目前市场主流商铺面积区间为 40~60平方米、60~80平方米、40平方米以下三个面积段，其销售率在 30%左右；从市场供应和成交情况来看， 40~60平方米面积段供应量和成交量最大，供应面积约为 7.9万平方米，成交量2.2万平方米，面积销售率在 28%;市场销售率最高的商铺面积段为 150~180平方米之间，销售率 59%，但由于供应和成交量较少，因此不代表市场主流现状。近年福州商业市场呈现供大于求走势，在售商业项目较多，成交均价走势震荡起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影响，差异明显；产品同质化严重，多以小面积商铺形式为主，缺乏整体商业规划，购买客户以投资为主要目的，客户来源主要是福州本地人群。金山板块内在售商铺物业较少，销售的商业物业多为简单的裙楼商铺或是住宅底商，形式单一，缺乏活力，主题型、复合化大型集中商业项目较少，难以让消费者长时间停留，不利于增强商业氛围。 2010年6月金山板块新挂牌居住、商服类土地占地面积约为 7万平方米，规划建设面积27.9万平方米。该项目所处区域内，由于入住人气不足，商业经营业态档次较低，商业氛围短时间内很难形成，难以支撑商铺租赁价格的提升；在售商铺产品同质化严重，都以小面积底商为主，成交均价集中在 20000元/平方米左右。虽然处于金山板块“门户位置”，但由于商铺产品不直接临主街，商业缺乏展示面，影响商铺价格提升。结合板块内商铺市场销售价格、租金水平、业态经营情况等多方位因素，该项目的商铺产品将以相对低的单价出售，以控制总价，提高回款速度。1.3.3福州市写字楼市场福州市目前处于快速发展阶段，写字楼发展水平趋于高端市场。五四路—五一路沿线及周边的大量写字楼等配套为福州的真正形成商务配套奠定了良好的基础，总部经济中心的建设日渐雏形。福州中高端写字楼聚集区剑指五四路与五一路交会之东西两侧。五四路由于早期开发规划不清，东西两侧腹地不足，大量的酒店式公寓消耗了区域的土地供应，迫于福州市主推的“总部经济”发展需要，五四路的商业中心正渐渐向东西南三个方向辐射。福州目前写字楼市场租赁价格平均在 30~50元/m2月，个别项目因地段、商务氛围浓厚的优势能达到 120元/m月，整体投资回报率在 5%~7%左右。从2009年1月~2010年5月，福州市销售型写字楼供给成交量月度分布极不均衡。销售型写字楼累计供给 8.3万平方米，成交4.6万平方米，供大于求。其中5月份销售型写字楼供应明显增多，成交均价震荡走高，销售型写字楼均价达到了18000元/平方米，为近年以来新高。目前市场畅销商铺面积段为 50平方米以下、50~100平方米小面积段和300平方米以上较大面积段， 这些面积段销售率均实现 100%销售，而100~150平方米面积段则供应 6套，销售1套，销售率仅为17%。不同规模类型的企业对写字楼也有不同的要求，详见表 2-5。表2-5超大型企业大中型企业中小型企业区域要求一般选择地标性的标志性建筑，以凸显身份。（目前该类企业主要集中于中央商务区写字楼中）核心商务区，依靠核心商务区整体氛围提升自身公司形象。（目前主要集中于泛CBD以及部分核心商业区）因为自身实力弱，通常有行业或其他因素的扎堆效应和跟随效应。（由于福州市区交通等各项目配套主要集中，目前该类企业主要集中在市区各写字楼或者商住楼中）基本要求对写字楼的楼宇形象比较重视；对硬件设备要求较咼、趋向现代化办公，智能化办公以及信息化办公的要求比较高，另外要求提供固定停车位；对交通、办公整体环境、物业管理等要求严格。对交通、配套便利性要求较高，品质、形象、物业管理等各方面的综合素质要求降低，另外对办公环境安全性要求重视度较高；智能化以及信息化方面要求相比而言，没有国际企业要求那样高，但这种要求也是一种趋势。根据各个企业的行业特点，对写字楼的档次和硬件条件有不同的要求；有些行业对与字楼的形象和档次有要求，有些关注租金以及物业管理费用；对写字楼的物业管理要求有咼有低，根据行业不同而有差别。购买决策因素有聚集效应，愿意选择外资企业租赁或购买客户较多的写字楼；同时也受到外交政策或国际贸易环境等政治因素的影响，以租赁形式为主。产业基地建设，业务拓展已经有实质性发展。位置、面积、硬件配套是影响购买的主要因素。价格是其选择写字楼十分重要的因素，甚至有时是决定性的因素；企业老总个人的意志和喜好决疋购头决策；十分注重办公的运营成本，对物业管理费、停车场等费用比较敏感。面积要求购买或租赁面积通常较大。购买或租赁面积通常较大（一般是 1000平方米以上）。通常对这些写字楼的购买面积不大，一般选择40〜100平方米左右的面积。搬迁因素一次装修成本高，不轻易搬迁。根据企业自身因素，定制楼层以及装修风格，投资成本大，一般会长期签约。主要根据公司业务发展速度以及企业发展目标。（随时可能搬迁）其他因素频繁的业务往来，对信息化的便利性与技术性要求高；要求能提供24小时商务条件；希望能提供国际级标准的写字楼物业管理与服务。快速发展型企业，需要全面展示平台，希望办公环境良好，品牌对接引导以及战略合作关系建立，能与世界级品牌企业为邻。对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率。市场地位中央商务区高档写字楼的重要客源之0CBD中的高档写字楼或泛CBD的高档写字楼。CBD外围，为CBD核心企业服务同时寻找市场发展机会。典型案例中国石油已经与信和广场签订租赁协议，选择5层整租（整层），目前已经到装修实施阶段，施工队伍已经进场。选择原因是因为新项目有大面积办公区。如环球广场中的福州外轮代理公司，并在楼外进行公司名称标识以展示公司实力。广告公司、中小型物流企业、培训机构和旅游公司，小型中介公司等•要求相对较低。可见，中小型企业购买力强，企业小，成长性较强，需求面积较小，企业最大的负担为办公场所租金，多以购买后办公加自主为主，客群广泛。福州仓山万达广场项目将以中小型企业为主要购买客户，同时考虑到为了树立项目高端形象和便于日后管理，应采取平价启动和带动区域价格走势两种策略，建设精装SOHO和标准甲级两种形态的写字楼。2、项目SWOT分析2.1优势分析开发商大连万达集团是建设部审定的国家一级开发企业， 经过19年发展,已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，总资产1000亿元，年销售额600亿元，具有较强的品牌优势。万达集团从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发及物业经营管理的经验，在国内地产界被称为“地产东北虎” ，在全球房地产业也声名显赫。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，该项目地块直接面临金山板块主干道一浦上大道，并与通往市中心的尤溪洲大桥相连接，交通路网发达。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、SOHO办公室等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，获取利润最大化。福州金融街万达广场项目的成功开发，奠定了万达品牌传播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。2.2劣势分析项目“近江而不临江”，没有强势景观资源作为支撑，所处的金山片区目

前还属于福州的“睡城”，项目周边分布经济适用房，入住率 30%左右，品质较低、环境较差。2.3机会分析目前金山片区已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然目前入住率较低，但随着后期商业、教育、医疗等配套设施的完善，常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。2.4威胁分析金山片区区域功能定位不明确，尤其是面对本项目写字楼产品，缺乏产业引导政策支持；闽江北岸CBD规划大量高端写字楼，写字楼市场竞争激烈;金山板块后期规划10个集中性商业项目，商业的大体量开发，将使市场竞争压力增大。综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。3、项目营销策略分析项目总体定位为：金山板块旗舰型高端商业综合体。本项目公寓住宅客户定位立足于福州市区本地客源，并直接面向福清、长乐、平潭、闽侯、连江等周边客群，主要购买人群以刚性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商户、市区挤压人群；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、侨胞、部分小私营企业主等。商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、海外华侨、商业经营者、企事业单位中高层管理人员等。这类客户普遍具有较强的经济实力、敏锐的投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。♦价格策略价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。本项目作为一个高容积率、低绿化率商业综合体项目，产品面积受到限制，难以打造高端成产品；近邻拆迁安置房社区，居住环境整体较差，虽然面临金山主干道，但公交线路较少，出行较为不便；房地产市场受政策影响较大，近期政策频出，也造成福州市整体房地产市场成交价格呈下降趋势。所以，仓山万达广场项目应平价入市，保证项目资金高速运转，与市场形成差异化，为后市涨幅预留一定空间。通过对竞争项目2010年5月份商品住宅成交均价对比分析，成交均价在6669~10684元/平方米之间，取中间值 8676.5元/平方米作为基础定价，该项目精装酒店式公寓单价可定在 10000元/平方米。从2009年1月~2010年5月福州销售型商铺供求和成交价格走势可以看

出，5月份供求比下挫，成交量放缓、成交均价仅为 17564元/卅，呈现供大于求的局面，预计到2010年底这种局面将有所改变，成交价格将有所回升，因此下半年商铺市场均价应控制在 26000元/川以内的水平。精装SOHO写字楼将采取平价启动的价格策略。项目入市初期，以接近区域均价的姿态价格入市， 可以作为SOHO产品区域内的空白产品独立定价。目前SOHO办公项目作为市场稀缺型办公产品， 在制定价格上综合考虑区位、价值、交通等综合因素，可定于单价在 9500元/平方米。♦公关广告策略独特的地理位置优势和未来远景规划决定了该项目的品位和知名度，突出地位区域优势必将成为该项目闪亮的卖点。在以此为中心的全程营销策划中，整体的广告公关策略思想将是项目成功的有效保证。根据该项目的进展程度和不同的市场时机，相应的公关广告计划应包括筹备期计划、公开期计划、强销期计划和持续期计划，在各期间相应完成不同的工作重点和广告目标。♦营销执行策略营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此形成呆案，造成经营失败。营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司自身实力和现实具体条件最后确定。由于购房者对购房过程中的消费体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。销售前期对销售人员的销售技巧的系统培训，以及销售过程中科学合理的组织管理机制和销售激励机制成为销售执行的关键。第三章建设条件分析1、 项目地址福州仓山万达广场位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。2、 气候条件福州属海洋性亚热带季风气候，全年冬短夏长，温暖湿润，无霜期达 326天，年平均日照数为1700~1980小时；年平均降水量为 900~2100毫米；年平均气温为16~20C,最冷月1~2月，平均气温达6~10C；最热月7~8月，平均气温为24~29C。年相对湿度约77%。近年来常出现热岛效应，又福州为盆地地形，夏季中午气温高达 36C以上。福州主导风向为东北风，夏季偏南风为主，7~9月是台风活动期，每年平均台风直接登陆市境有 2次。最佳旅游季节为每年4~11月。3、 外部配套条件该项目建设所需的道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基础设施齐全，场地平整后即可开工建设。第四章项目的建设内容和规模项目总用地面积12.63万平方米，总建筑面积 64.67万平方米。其中地上建筑面积49.02万平方米，地下建筑面积 15.65万平方米，项目规划地下停车位共2300个。项目的建设内容包括：大型购物中心，精装 SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店、室外步行街、底商、酒店式公寓等。主要技术指标详见表4-1。其他指标见表4-2~表4-3。表4-1 主要技术指标表骨口.序号名 称单位数量-一一规划用地面积万m212.63 二总建筑面积万m264.671地上总建筑面积49.022地下总建筑面积15.65 三容积率4.0四建筑密度%55.0五绿地率%15六建筑咼度m100七地下停车位个23001购物中心9002精装SOHO写字楼4003酒店式公寓1000骨口.序号项目名称建筑面积（万m2）-一一购物中心总建筑面积18.801地上建筑面积10.801.1步行街4.001.2万千百货3.201.3娱乐楼1.701.4综合楼1.801.5商管用房0.102地下建筑面积8.002.1超市1.502.2设备机房0.902.3地下停车及辅助5.552.4万千百货0.05-二二精装SOHO写字楼建筑面积13.731地上建筑面积11.532地下建筑面积2.20^三甲级写字楼建筑面积4.451地上建筑面积4.45四商务酒店建筑面积0.801地上建筑面积0.752地下建筑面积0.05五商铺总建筑面积6.101室外步行街建筑面积2.302底商建筑面积3.80六物管用房建筑面积0.04七酒店式公寓总建筑面积20.551地上建筑面积15.152地下建筑面积5.40八酒店式公寓配套公建0.201千人指标配套0.142其它配套0.06骨口.序号名称建筑面积（万m2）1室内商业步行街4.002万千百货3.203综合楼1.803.1国美0.353.2儿童城0.353.3健身0.353.4酒楼0.403.5其他0.354娱乐楼1.704.1电玩0.354.2娱乐业态（台球）0.354.3KTV0.354.4影城0.454.5影城夹层0.205超市（地下一层）1.50第五章工程设计1、建筑设计1.1设计理念以城市总体规划为依据，对福州市城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为福州市区内一道亮丽的城市风景线。♦坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。♦坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合。♦创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。1.2总平面布局项目用地为长方形地块，用地北侧布置了酒店式公寓、底商、室外步行街及商铺等；用地西侧布置了商务酒店，商务酒店和室外步行街入口设在建筑的西侧；用地南侧布置了购物中心和甲级写字楼，出入口主要设在建筑的南侧，购物中心东西两侧设有地下停车库出入口；用地东侧布置了底商和精装SOHO写字楼。项目用地功能分区清晰明了，四周交通便捷，便于出入，详见总平面图。1.3立面设计在节约的前提下，禾U用建筑造型、体量、颜色，创造出简明而优雅，体量庞大而精致的建筑形象。建筑遵循历史的文脉，追求建筑的细节。精心设计的流线组织和建筑布局，使它与周围环境、蓝天相呼应。立面上新材料的应用、色彩的搭配，将增加建筑的时代感，为福州建筑增添新的光彩。1.4装修该项目除地下车库、设备用房及物管用房室内装修为简装外，其他建筑室内均为精装修，室外为干挂石材或玻璃幕墙。室内外装修标准详见装修工程设计图纸。2、结构设计2.1设计依据♦《建筑抗震设计规范》♦《建筑结构荷载规范》♦《建筑地基基础设计规范》♦《建筑桩基技术规范》♦《混凝土结构设计规范》♦《高层建筑混凝土结构技术规程》♦《砌体结构设计规范》♦国家《建筑工程设计文件编制深度规定》♦国家及地方相关设计的规定2.2设计使用年限该项目为二级耐久年限，使用年限为 50~100年2.3结构概况表5-1名称结构形式基础形式结构安全等级高层建筑框剪桩筏基础二级多层建筑框架筏基础二级2.4抗震设防标准表5-2名称抗震设防烈度抗震设防类别结构安全等级地震分组抗震等级指标7度（0.1）丙类二级第一组一级3、无障碍设计本着对每一个人关怀的原则，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍，该项目需做无障碍设计，主要内容如下：（1） 总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，人行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。（2） 停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。（3）建筑入口，室内外高差部分设置不大于 1:12的无障碍坡道。建筑内部走道，电梯厅等交通系统均按照无障碍设计规范进行设计并设无障碍电梯，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到达所有位置。所有走道和门洞宽度符合规范要求。（4）公共部分设置无障碍专用厕所。（5）按规范要求设置无障碍标志。（6）电气无障碍设计：无障碍专用厕所设求助呼叫按钮，厕所门外设呼叫信号装置。（7）各建筑无障碍设计范围见表 5-3。表5-3 无障碍设计范围建筑类别 :设计部位公建O建筑基地（人行通路、停车车位）O建筑入口、入口平台及门O水平与垂直交通O接待用房O公共用房（会议室、报告厅等）O公共厕所O服务台、公共电话、饮水器等相应设施第六章公用工程1、给排水系统1.1设计依据♦《建筑给水排水设计规范》♦《建筑设计防火规范》♦《高层建筑设计防火规范》♦《自动喷水灭火系统设计规范》♦《汽车库、修车库、停车场设计规范》♦《人民防空地下室设计规范》♦《人民防空工程设计防火规范》1.2室外给排水系统给水由市政管网直接供水。自两条市政管网上分别接入一根引水管，管径DN250，供水压力》0.25MPa。供水管在室外红线内成环状布置，环状管径为DN250。低区给水和室外消防给水合并系统。由城市自来水直接供水。排水生活污水及场地雨水采用分流制，分别排至市政污水及雨水管网。室外设化粪池，生活污水经化粪池初步处理后，排入市政污水管网。(3)室外雨水设计重现期为1年。地面综合径流系数： 屮二0.65。室外道路边适当位置设置雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，经场地雨水管网，排入市政雨水管网。1.3室内给排水设计(1)给水系统水源：市政管网直接供给，供水压力 P>0.25Mpa。用水量：该项目最高日用水量约为 2500立方米。分区供水：设集中给水站房，综合技术经济比较，给水系统宜分三区。一区：地下层至四层，均由市政管网直接供水二区：五层至十八层，由中区变频供水设备供水。三区：十八层以上，由高区变频供水设备供水。（2）生活热水系统建议采用分散式热水供水方式，即每户设燃气热水器或电热水器加热生活热水。节省设备、管路投资，不需系统维护管理，回避了生活热水缴费等问题。（3）排水系统排放量：该项目排水量按供水量的 85%计，约为2125m3/d。室内污废水合流排出，排入室外污水管网。首层及以上污水重力排出；地下室污废水分别流入污水池、集水池，经潜污泵提升后排出。潜污泵由池内的水位控制器控制其启动及停止。餐饮厨房排水先经隔油池隔油处理，再排入室外污水管网。（4）雨水系统采用重力排水方式，排至室外雨水管网。设计重现期为 2年。1.4消防系统（1）概述设置区域集中消防泵站，泵站内设有消火栓系统、喷淋系统加压、贮水设施，满足2小时室内消火栓用水量、 1小时自动喷淋用水量要求。区域最高建筑屋顶设高位水箱，并设有增压稳压设备，为消火栓系统、自动喷淋系统稳压。消火栓系统管网、喷淋系统管网均环状布置，环网上设有若干个水泵接（2）消防设计流量室外消防用水量为30L/S;室内消火栓用水量为 40L/S;自动喷淋用水量为30L/S;室外消防系统自市政给水管网接入两根引水管，管径 DN250。低压给水管线在小区内环状布置，并设有地下式消火栓井，供小区生活和室外消防用水。(4)室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时高压制，高压消防管路环状布置，动压》 50m水头处采用减压稳压消火栓。平时由高位水箱及增压稳压设备维持管网压力。室内消火栓箱内设有报警启泵按钮和保护按钮的设施。自动喷淋系统地下车库等不采暖房间设置预作用喷淋系统，按照中危险U级设计。平时报警阀后管网内气体压力为 0.03~0.05MPa。采用直立型易熔合金喷头，动作温度72C,溅水盘距顶板75~150mm。商业及公共活动场所设置湿式喷淋系统，按照中危险U级设计，采用玻璃球喷头。商场采用快速反应喷头，其余部位采用普通喷头。厨房喷头动作温度93C，其余场所动作温度68C,溅水盘距顶板75~150mm。灭火器设置商业按A类火灾中危险级，每层均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器(MF/ABC3)，灭火器配置级别为3A。地下车库按B类火灾中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器( MF/ABC4)，灭火器配置级别为55B。变配电按E类火灾中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器( MF/ABC4)，灭火器配置级别为55B。2、空调通风工程2.1设计依据♦《采暖通风与空气调节设计规范》♦《高层民用建筑设计防火规范》♦《公共建筑节能设计标准》♦《建筑设计防火规范》♦《汽车库建筑设计规范》♦《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》♦《民用建筑热工设计规范》♦《全国民用建筑工程设计技术措施》 (暖通空调？动力)♦《民用建筑隔声设计规范》♦福州市气象资料♦各专业提供的条件2.2空调通风系统(1)购物中心、精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店和酒店式公寓设置中央空调系统，热媒温度为60~50C,商业空调系统主要采用全空气系统，并设排风机，过渡季节能满足全新风运行，排风机设热回收装置。商务酒店和酒店式公寓主要采用风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利于节能。室外步行街预留分体空调电源及室外机位置。地下车库设置火灾时排烟与平时通风兼用系统，排烟量按 6次/h设计，不具备自然补风条件的防火分区按〉 50%排烟量设补风机。排风风机兼作排烟，风机为耐高温排烟风机。排风设单层百叶风口及 70C电动防火阀，着火时关闭，同时开启多叶排烟口排烟。公共卫生间、地下各设备站房均设置机械通风系统。3、强电工程3.1设计依据♦《供配电系统设计规范》♦《10kV及以下变电所设计规范》♦《35-110kV变电所设计规范》♦《3-110kV高压配电装置设计规范》♦《低压配电设计规范》♦《通用用电设备配电设计规范》♦《民用建筑电气设计规范》♦《电力工程电缆设计规范》♦《建筑设计防火规范》♦《建筑物防雷设计规范》♦《建筑照明设计标准》♦《高层民用建筑设计防火规范》3.2高、低压变配电系统：(1)供电方案该项目拟设10Kv高压开关站(开闭站)，电源为两路10kV电缆埋地引入'设若干处10kV/380V变电所，变电所电源均引自10kV高压开关站(开闭站)变电所出线采用380V/220V电缆，供给各建筑用电。(2)主要负荷分级监控中心、经营管理用计算机电源为一级负荷中特别重要负荷。消防设备电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅照明、航空障碍灯等为一级负荷；主要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、扶梯电力、厨房部分电力等为二级负荷，其余为三级负荷。(3)高低压供电系统该项目在地下一层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供电的配电变压器和为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电的配电变压器。变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅