众筹执行可行性分析报告

#/11注：以下分析内容不以数据建模仅，以文字等形式加以叙述及总结1、前提梳理目前中冶蓝湾项目二期商业亟待推售（预计于2016年4月份左右），因此基于公司对于项目的回款要求以及项目对于前期推广的需求，必须以其他的创新形式将项目以全新的面貌推向市场，在将商业部分热销的同时继而带动住宅的销售，以起到“牵一发而动全身”的根本作用。从现有的镇江市场营销推广手段来看，单纯的常规动作—“线上+线下，嫁接活动”已无法满足对楼盘硬件、软件等要求更加苛刻的客户的需求。而互联网++的创新大数据营销仍然在起步试水阶段，如何拓宽推广渠道，纳全市客户为己用，同时又能起到良好的口碑及推广效果是未来商办部分需要追求的方向。通常来说，商办项目与商家或投资客所产生的最直接的原始需求便是“收益”。目前市面上客户所能通过直接投资产生的收益一般来说分为三种：固定类资产收益-房产、五色土等，浮动资类产收益：国债、股票、金融等，以及其他类资产收益-银行利率、余额宝等。虽然其年化收益平均在10%左右，更有甚者可达25%，但高收益背后所带来的风险是“高门槛、高投入、高负债”，以理财产品为例，仅15年，镇江市大小理财公司“跑路“的就超过400家。而房产、五色土虽然隶属不动产，但回款周期长，资金流通性低、投资门槛高等问题也让客户迟迟不敢下手。“众筹”早在2011年便进入中国市场，而真正结合地产迅猛发展则是在14年末到15年，国内多个知名房企如碧桂园、万科等开始以众筹为噱头进行楼盘的推广与营销，这种“将房子掰开几块卖“的模式一经推出便获得无数人的青睐，原因有三:①门槛低，投资者无需投入较高资金便能获得起始股;②风险低，相比较虚无缥缈的股票及无实体产业的理财公司，地产类众筹无疑更能让客户放心投资;③收益高，平均8%-10%的固定收益让客户多了一条比存银行更有诱惑力的投资产品。2、众筹的相关问题目前众筹在中国结合房地产企业推广时间仅1年左右，仍然处于“婴儿“状态，如何规避风险，步步为营则是接下来的重要部分，综合相关企业的众筹经验，主要列举了以下几点。1、众筹是不是非法集资？不是。众筹模式从商业和资金流动的角度来看，其实是一种团购的形式，和非法集资有本质上的差别，所有的项目不能够以股权或是资金作为回报，项目发起人更不能向支持者许诺任何资金上的收益，必须是以实物、服务或者媒体内容等作为回报，对一个项目的支持属于购买行为，而不是投资行为2、众筹成功的关键有哪些？I、筹集天数恰到好处:众筹的筹集天应该长到足以形成声势，又短到给未来的支持者带来信心。在国内外众筹网站上，筹资天数为30天的项目最容易成功。II、目标金额合乎情理：目标金额的设置需要将生产、制造、劳务、包装和物流运输成本考虑在内,然后结合本身的项目设置一个合乎情理的目标。III、支持者回报设置合理:对支持者的回报要尽可能的价值最大化，并与项目成品或者衍生品相配，而且应该有3-5项不同的回报形式供支持者选择。IV、项目包装:有视频的项目比没有视频的项目多筹得114%的资金。而在国内的项目发起人，大多不具有包装项目能力。V、定期更新信息：定期进行信息更新，以让支持者进一步参与项目，并鼓励他们向其他潜在支持提及你的项目。VI、鸣谢支持者:给支持者发送电子邮件表示感谢或在您的个人页面中公开答谢他们，会让支持者有被重视的感觉，增加参与的乐趣，这点也常常被国内发起人忽视。3、项目众筹前提通过其他企业或项目的成功经验不难发现，不同阶段的项目众筹方式存在千差万别。结合我项目商办部分的推广周期，简要梳理了以下众筹前期需启动的相关资源及阶段1、项目前期推广必须到位众筹成功的根本在于项目在市场上拥有较高知名度与美誉度，客户愿意为此而买单。因此，成功的众筹前提是项目的启动阶段必须拥有覆盖面较广的推销。这种知名度的推销借助常规手段-线上+线下便可实现，同时借助新媒体资源，如微信进行实时播报、活动报名、信息速递等，再辅以官方微博的及时速推、问题答疑、线上互动等可实现更高的参与度与知名度2、众筹概念必须推广到位众筹在国内仍处于新兴状态，多数客户对“众筹”这一玩法还不甚明白。为了避免后期产生的纠纷以及降低客户抗性，在前期推广可借助软文、微信稿等方式对“众筹”这一概念相加叙述。3、活动参与必须高4、多数企业的众筹金额设置在数万至数百万不等，这一门槛让众多理财消费者以及购房的意向客户望而却步，因此，在回笼资金的前提下，应对客户的“众筹金”设置在一个较低的档次，既能提高参与度，又能让客户实实在在赚到钱，起到口碑营销的作用5、推广周期必须短商业项目由于其客群的复杂性和不同于住宅的利润计算方式，使得整个推广周期被压缩到一定范围内，同时结合众筹的概念，势必要一鼓作气在短时间内引爆市场，因此，从推广手段及效果必须追求极致，否则后期的推广及销售将举步维艰众筹的模式选择及运用1、六大模式中众筹的选择不同的众筹模式针对项目阶段、项目的体量及融资方式有不同要求。因此，下表中简要对各个融资类型的相关要素进行的评比打分，借以寻找到适合我项目的众筹模式。项目定向类融资型营销型购买型+理财型彩票型REITs型营销回款7X7XX客户锁定XX77XX收益保障7X7777投资门槛XX7X7X去化周期77X7X7项目推广X77X7X产品工期XXX777要素解析：1、营销回款：指通过前期众筹可获得部分启动资金用于后期建设及相关推广2、客户锁定：指通过此次众筹活动能够获得的客户资源是否为精准客户及具有购房意向客群3、收益保障：以消费者角度考虑，是否此众筹能够为其带来收益4、投资门槛：此众筹是否参与额度较小，投资模式更加大众化5、去化周期：此众筹模式是否能够给项目带来短期内成交量6、项目推广：是否可以通过此次众筹活动提升项目形象及起到宣传作用7、产品工期：此众筹模式是否符合我项目营销阶段上表中以我项目为蓝本，通过评比，最终以“购买型+理财型”产品为最贴合我项目的众筹类型。但其中投资门槛与项目推广两项皆不合格，原因在于此类众筹模式对客户投入较高，一般为10万元以上，同时因边际效应，无法在客户群中产生口碑宣传，因此，推广力度较之其他方式有所减弱。同时，购买型众筹的参与者将获得部分标的物的产权，意味着后期可能会出现商家与参与者之间共享产权而产生的纠纷。综上所述，建议取长补短，将这一模式创新运用，既能够降低投资门槛，实现提前回款的目的，同时也能够起到口碑宣传的推广作用，锁定客户，提高去化。2、操作流程1、前期准备1、假设沿街商铺100万一个。以1000万为回款目标，相当于拿出10个单价为100万的铺子。将该商铺的表总价抬高20万，即每套商铺的对外总价为120万。2、对宣布众筹信息后，每个人能且仅能出资一次，参与者出资金额范围为100元-5000元（降低投资门槛，扩大知名度，以事件营销方式炒作此次众筹活动）。3、每当1套商铺筹集资金满足120万后，将该套商铺以抽奖的形式回赠给客户，所有参与者不论出资多少皆有可能中奖。中奖的内容为该套商铺首付的一半，即120万商铺，奖励中奖者30万的购铺首付减免。若其用于自身购买该套商铺，则可获得首付减半的优惠。若客户不用于购买商铺，也可在限定的2个月内将该特权转让他人，逾期则视为放弃，由开发公司收回其首付减半的特权4、该套商铺抽奖完毕以后，所有出资的参与者不论金额大小，皆可获得其总出资款的额外6%-8%的奖励以及本金作为回报。（投资回报的点数以实际商铺的价格作为衡量标准）2、推广阶段1、计划从正式筹集资金到开放抽奖环节时间保持