XX项目招商策划书和安徽省蚌埠韩国城招商计划书

PAGEXX公司“步行街”项目招商策划书第一部分本项目招商的目的与目标一、本项目招商的目的根据项目的市场定位及营销要求，项目的招商主要是针对项目商业营业房使用展开，主要是要达到以下目的：1、通过主动导向式招商完成项目格调文化休闲的主题定位；2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值；3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心；4、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系；5、通过招商推动项目的销售。以上目的主要构架形式为：项目市场定位及营销要求项目市场定位及营销要求项目招商品牌导入提升项目投资价值吸引其他商家介入主题性商家完成项目经营定位形成稳定的经营商流吸引投资者完成销售为后期经营获利提供保障建立、完善项目的经营运作体系形式二、本项目招商的目标针对项目规划设计和营销、经营的要求，本项目在招商过程中分为两个阶段展开。（一）、销售期中的招商目标在本项目的销售期中招商最主要的目的在于促进项目的销售，为项目经营期主题化风格的形成打下基础，主要目标有：1、在销售前引入2~3家国际性连锁品牌休闲主力店，主要集中在咖啡吧、酒吧、西式风格餐厅、休闲俱乐部几种形式上；2、引入10家左右成都本地有一定影响力的酒吧、俱乐部、KTV量贩以连锁店的形式入驻；3、实现40%面积营业用房的出租。（二）、经营期开始前的招商目标在项目的经营期中项目招商的最主要目的是通过招商形成项目完整的主题化形象，实现项目总体的品牌化塑造，最终建立起项目的系统经营体系，展开项目的全面经营。这一阶段的主要目标为：1、实现项目商业营业用房95%出租；2、引入20~30家多种主题化的休闲吧，4~5家有特色的异国风味餐厅；3、引入5~6家小型生活配套经营商家，完善项目配套经营；4、完成项目的形象认知度的提升。第二部分本项目招商人员要求一、项目招商的机构建设本项目的招商应由专门的部门负责组织实施，主要的机构建立建议考虑采用三种形式：1、由营销公司在负责项目销售的同时，独立成立专门的招商部门，配合项目的销售展开招商工作；2、引入知名的商业经营管理公司，由他们负责组建专门的招商部门，在项目销售过程中展开全面的招商工作；3、引入国际性品牌经营管理公司作为顾问，成立专门的经营管理公司，由经营管理公司直接展开全面的招商工作。在成立的招商部门中建议设立以下职位：招商部经理招商部经理现场招商主管现场商务助理内业人员外联招商主管外联商务助理二、项目招商部门的人员职责及要求1、项目招商部经理要求：对商业性招商有实际操作能力，熟悉招商运作的流程和各环节，具有较强的统筹和管理能力，具有出色的谈判技巧和交际能力，对餐饮娱乐行业有一定的了解。职责：负责项目招商工作目标的分解，制定招商执行方案和工作计划，根据计划下达招商工作任务，并在必要条件下协调各招商部门与客户以及各招商部门之间的关系；负责招商部与项目运作中其他部门之间的联系，协调与其他各部门之间的关系，在一定范围内对招商政策及规则提出修改建议，行使招商中的优惠权。招商部经理由项目今后的经营管理公司经理直接领导。2、招商主管要求：对商业物业招商有实际运作经验，对行业有一定的了解，具有一定的统筹和计划能力，具有较强的谈判和交际能力，具有一定的组织能力。职责：根据招商工作计划和工作任务统筹安排招商执行工作，具体处理在招商过程中出现的问题，与大客户进行具体的谈判，妥善处理客户与招商人员之间的关系，协调各招商人员之间的关系，根据客户的具体情况和具体要求安排营业房的使用。及时向经理反映招商过程中存在的问题。由招商部经理直接领导。3、招商商务助理要求：对项目的情况和招商规则比较熟悉，深刻地理解项目的招商相关政策，熟悉项目经营运作过程，对餐饮休闲行业有一定的了解，具有一定的谈判能力和沟通能力，个人具有亲和力，具有一定的财务分析能力。职责：执行项目招商的具体工作，负责日常与客户的直接洽谈，解释有关招商政策，负责与客户进行联系及收集客户档案资料，负责解释客户在经营中所需了解的各方面情况，及时向主管反映招商过程中存在的问题。负责与客户签定承租合同。由招商主管直接领导。4、招商内业要求：具有一定的行政管理能力和统计分析能力。能够从事商务及行政公文的处理工作，有档案管理的经验，对项目招商比较熟悉。职责：负责项目招商客户档案的保存与管理，协助经理进行招商部日常的行政管理工作，负责审核招商相关的合同及协议。负责统计招商过程中的相关数据，向招商经理提供数据以供进行参考和分析。直接由招商部经理领导工作。三、项目招商培训本项目的招商部在组建成后要根据本项目的具体招商要求对各部门人员进行针对性的培训，主要培训内容为：1、项目的规划、建筑及功能分布详细的情况；2、项目的市场定位及功能定位；3、项目周国商业环境及社区具体特征；4、项目目标消费群体习性及心理特征；5、项目招商政策及招商流程，项目招商的法律文本及具体内容；6、项目招商的商源分析及业态特征；7、项目招商相关策略及技巧运用；8、项目招商部的工作规范及工作流程；9、有关工商、税务、卫生等职能部门与项目招商相关的法规、规定及相关费用的学习；10、项目招商与项目销售、工程等部门接洽的流程及相关事宜；11、本项目的相关投资分析、财务评测。根据以上培训内容在项目具体情况明确后，依据招商策略书制定出具体的招商培训手册，并以此对招商人员展开全面的培训。整个培训周期约为七天，培训的方式主要以模拟式情景培训结合理论教学的方式，在整个培训期中被培训人员除了进行正常的集中培训外，还将由各部门组织针对性的讨论活动，在培训结束后进行统一的测试。第三部分本项目的招商原则一、本项目招商原则制定的基础本项目的招商原则的确定主要是考虑到以下条件的要求：1、项目自身市场定位及经营定位的要求；2、项目销售推广的策略及可能的市场态势；3、项目自身品牌建设的要求；4、成都市餐饮休闲行业的现状要求；5、成都市餐饮休闲娱乐消费群的消费习性及消费趋势；6、未来商源可能的商业要求。针对这些要求和实际情况，在此提出了本项目招商的具体原则，以此作为展开销售策略的参照标准。二、本项目招商的具体实施基本原则（一）、关于招商机构的建立原则本项目的招商机构应与将来项目经营管理相结合，人员能够在完成项目招商后转入项目经营管理公司，这样一方面能够保障项目招商工作与今后的经营管理工作紧密地结合；另一方面能够有效地利用人力资源。就招商机构的建立具体应遵循的原则为：1、招商人员应具有独立工作的能力，在业务上应具有谈判、财务分析、市场判断多方面的经验和能力；2、招商部的人员编制应精简，招商主管应同时从事具体的招商执行工作；3、整个招商部的人员应具有较好的教育背景，能够代表公司的经营管理形象。（二）、关于商源的选择原则由于本项目的商源是形成本项目经营特色，保障项目投资者投资回报的最直接因素，故此在商源的选择上要考虑到项目定位的要求和对项目销售的促进，对投资者投资信心的支持，为了达到以上目的，在此提出以下选择原则：1、商源的选择要注重品牌化和主题化，品牌要以国际性连锁品牌和地区知名品牌为主；主题要以格调化，异域风情的吧文化店为主；2、商源的选择要以文化氛围较浓的休闲娱乐吧为主，而购物和其它服务性质的项目商家为辅；3、在商家的选择上要以本地有一定知名度的商家为主，但也要引入成都尚没有的外地品牌商家。三、项目招商策略原则本项目由于自身销售要求的一些特殊性，以及项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。1、品牌导入和品牌带动的原则在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。2、招商与销售互动的原则在招商的过程中要与销售紧密配合，招商在销售各阶段利用不同的招商方向和力度来配合销售；同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行。利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进。3、招商的进度要适中在整个招商过程中招商介入的时机要得当，整个招商的进程要适中。招商的筹备和意向性商家的接洽应该在销售正式开始前就逐步展开，但主要限于品牌主力店或旗舰店的引入，在项目销售前期招商主要以人员外出与较有影响力的代表性商家接洽，在招商进度上较缓，在项目旺销期及持续期则主要依靠现场的自发性的招商为主，由客户自行上门咨询；在进入尾盘期时，则展开大规模的招商宣传，加快招商的进度。这样控制进度的目的在于利用招商与销售互动的关系有效地推动招商的进行，同时也可以使招商资金的使用更为有效。4、招商中要采用普遍撒网，重点突破的原则在招商过程中由于项目实际的口岸尚不是成熟的口岸，故此对大多数商家而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，本项目在招商期中应当通过直邮、广告宣传等形式广泛地宣传项目的招商信息，而在实际人员招商中则应从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判和突破。5、招商应采用“先易后难”的原则正是因为项目的口岸存在着以上的特征，故此为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。6、在招商过程中要采用政策不均衡的原则为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。同时政策不均衡的原则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。以上在招商过程中各个环节应遵循的原则在实际运作过程中应根据实际的情况进行调整和完善，其根本目的在于保证招商工作的顺利开展，招商策略的有效实施，最终达到预期的招商目的。第四部分本项目的招商流程现场招商现场招商招商部外出招商商家到现场咨询，填写商户面谈记录表，向商家作相关介绍，商家提供品类品牌资料根据商源资料和业态规划确定目标商户所在地商家确定商铺位置后，招商人员与业主联系，促双方面谈，协助双方达成房屋租赁意向，招商人员填写商家品类品牌进驻确认表，经审核准入推介成功与目标客户洽谈并联同现场考察协商失败向商家推荐其条件的相当商铺推介失败继续寻求到适合的商铺，再进行回访商家与业主签定《房租租赁合同》，并交纳保证金。承租方与管理公司签定《经营管理服务协议》、《商家公约》及《消防安全责任书陪同商家去管理公司财务部交付水、电保证金，促销宣传费，预付一季度物管费恁交纳凭证办理协议盖章手续。并告知商家进场装修相关事项招商成功办理装修手续，实施装修施工、监管、难收、退场开业经营推介失败填写对外商户招商情况表备案，继续寻找，不定期对客户回访，征求意见和意向交付装修相关费用，施工验收后退还保证金第五部分本项目的主要招商策略一、本项目招商实施的总体策略本项目招商是在项目具有明确定位的基础上进行的，其目标商源也具有一定的目标性，故此在总体的招商过程中要明确针对目标商源的经营特点，经营要求，经营预期结合项目自身特性制定也具有针对性的招商策略。通过分析，我们提出了以下招商策略：明确项目的市场经营主题定位后，通过现场包装、资料介绍、广告宣传、经营分析等多种形式来强化项目的经营卖点，然后制定出一系列的针对不同层次经营者的优惠措施，利用经营卖点和优惠措施配合项目周边未来的发展趋势及现有的特性来分阶段性地采用“品牌先行，招商与销售互动”的策略来逐步地完成招商，最后通过项目的经营运转来进一步完善项目的主题定位，提升项目的经营品牌。二、项目招商策略实施的步骤本项目的招商策略为实施要充分准备，稳步实施，计划周密，具体来说招商策略的实施可分以下步骤进行。1、明确项目的形象风格定位，在此基础上做好项目的口岸分布规划和经营规划；2、制定好完备的《招商说明书》及相关的招商法律文本；3、在此同时对现场进行精心地包装，并在销售现场营造出热列的气氛，装饰出浓郁的异国风情；4、整理出第一批招商的商源名单，主要是成都、北京、上海、深圳和广州的国际性连锁品牌休闲餐饮店，做出详细的招商工作计划；5、在正式销售开始前先由专门的招商部门按照招商工作计划的要求与这些商家进行接触洽谈，争取2~3家品牌店的进入，最好争取国际连锁店在成都设立主力店或旗舰店；6、在销售开始后利用品牌店进行宣传，一方面利用现场咨询客户展开现场招商、招租；另一方面利用先期入驻的品牌店作为铺垫进一步外出洽谈新的品牌店；7、在销售进入尾盘期后，再在媒体上展开规模的宣传活动，利用前两阶段积累的客户进行引导性宣传，最终通过强势的招商完成项目经营体系的构建，实现招商的目标要求；8、在招商完成后启动项目的经营规划体系和物业服务体系，一方面给予商家必要的宣传支持和优惠配套支持，以带动其经营的开展；另一方面通过各类主题公关活动来提升项目在成都消费者中的认知度和美誉度，最终建立起项目自身强力的品牌。三、项目招商策略实施中的相关具体措施（一）、项目的经营规划原则项目的经营规划主要是根据要引入的商家类型而决定的，我们建议根据项目的总体市场定位，主要是引入具有异域风格和有定文化背景的主题性休闲消费商家。根据项目的要求主要有四大类：1、主题风格调饮吧2、异域品牌餐吧3、时尚风情购物店4、特色配套服务店在将这些店进行经营规划时要将一些具有品牌，需要较大人流量的店放在项目一层较显著的位置，利用他们来提升项目的总体品质，同时也易于利用这一点与他们进行谈判。对于一些需要有层次空间的商家如KTV、酒吧等则放到二楼。对于通过宣传来吸引客户消费的异国风情的餐吧则可以安排在小区公寓的主入口和离主入口较近的二楼。对于需要较多人流量支撑而又需显著位置的时尚风情购物区则放到离商业街主入口较近的区域，最好临近二环路。而一些配套服务店则根据其经营的要求放在一些口岸较差的地方，主要作为项目的服务性配套，为项目未来的业主和经营商家服务。具体化经营规划见经营管理方案书。（二）、项目招商优惠措施针对项目欲引入的商家提出以下一些优惠措施：1、租金优惠1）、对于具有国际品牌的国际性连锁商家实行免三年租金的优惠；2）、对于全国性的知名品牌连锁商家实行免两年租金的优惠；3）、对于成都市的知名口牌商家实行免一年租金的优惠；对上免租金的优惠可以加上与项目签定承租协议的时间和顺序限制这一条件。4）、对于先入驻的其他前二十名商家实行免半年租金的优惠；5）、对于先入驻的其他前四十名商家实行免三个月租金的优惠。2、关于办理手续及税费的优惠1）、争取与当地行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免；2）、与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续的简化，同时代经营商家办理相登记手续；3）、设立专门的机构作为平时商家与工商及税务的联系单位，以解除商家的后顾之忧。3、关于对商家经营配套的优惠1）、对于部分非常有影响的国际性品牌商家可以从招商费用中拨出专门的款项作为商家的部分装饰款；2）、针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。（三）、项目招商中的后期经营支持为了使经营商家免去因为口岸不好而产生的风险顾虑，在招商期中还要规划进入经营期后的经营支持保障。主要的保障有：1、为经营商家开发消费会员，主要先发展项目未来的业主；2、在经营期中定期为经营作主题性宣传广告；3、在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主题性公关活动，并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立起自身的经营品牌；4、在条件允许的情况下可以与麦德性协商安排本项目消费者免费在步行街停车；5、在相关时尚杂志和餐饮专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来消费。第六部分项目招商准备本项目的招商准备主要从以下几方面着手。一、项目招商文件的准备主要准备的招商文件有：1、项目的相关开发法律文件；2、项目招商手册和说明书；3、项目经营规划说明书；4、项目经营相关保障的承诺书；5、项目相关优惠政策的说明书；6、项目经营协议书和签定的流程；7、项目经营办理的相关费用的说明；8、项目经营的财务分析报告。二、项目招商计划的制定项目招商计划主要包括以下几种：1、项目总体招商安排及实施步骤；2、项目前期招商计划书；3、项目销售期招商计划书；4、项目销售后期招商计划书；5、项目经营期招商计划书。三、项目招商机构的建立和培训该部分在前面已经进行过阐述，在此不再重复。四、项目招商硬件设施的完善本项目在未进入经营期前，所有的经营环境和特色的展示就只能通过现场的销售来完成了。在招商展开必须对现场的环境进行包装，该部分内容在主报告中已经详述，不再重复。五、与相关政府及经营主管部门协商项目经营掩耳盗铃环境改善的相关事宜在正式展开招商之前应与青羊区政府相关部门商议以下相关事宜：1、关于项目内经营户经营手续办理简化的明确；2、关于项目经营户，尤其是国际性连锁企业相关税费减免的协商；3、关于在项目期中租用步行街停车场的相关事宜；4、关于在项目在临二环路处开口与相关部门协商；5、关于取得沃尔马及家乐福入驻项目附近的确认资料。以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。六、项目招商宣传资料的设计及制作项目主要设计和制作的宣传资料有：1、项目招商宣传DM单；2、项目招商手册；3、项目招商相关VI应用系统，如手提袋、工作牌、公文纸等；4、项目招商经营财务分析书样本；5、项目经营规划书。七、确定项目目标商源并进行安排在项目招商正式开始前要选定好在销售期前进行谈判的商家的名单，并以此进行认真的分析和筛选，以便最终确定谈判的顺序和谈判的策略。八、辅助招商单位的确定由于本项目可能涉及异地招商工作的开展，故此项目招商在必要的条件下还应与招商所在地的房地产咨询顾问公司或物业经营公司进行密切的合作，由他们辅助展开异地的招商工作，故此在正式招商名单确认后还应确认本项目的辅助招商单位。第七部分本项目招商的初步工作计划本项目招商工作初步计划安排如下：1、招商准备期序号工作内容完成周期负责部门协助部门1招商机构的建立在招商策略和招商方案明确后项目经营管理公司项目销售部及策划部门2招商相关文件的准备两周项目招商部项目经营管理公司、销售部、行政部3项目招商流程及协议签定流程确定一周项目招商部4项目相关外部协调与谈判两周项目招商部项目行政部5项目有关招商政策的确定及经营规划、支援系统的确定一周项目招商部项目经营管理公司、项目策划部门6项目招商计划的制定一周项目招商部项目经营管理公司、项目策划部7项目现场的修建与布置一个月项目工程部项目策划部、项目招商部8项目招商宣传资料的设计及制作一个月广告设计公司项目招商部、项目策划部9项目招商人员培训两周项目招商部项目经营管理公司、项目策划部10辅助招商公司的确定两周项目招商部项目经营管理公司本阶段工作从现现场报建完成，总体营销策略及招商策略确定后即展开在正式开始销售前一个月完成。2、第一阶段招商序号工作内容完成周期负责部门协助部门1本地有特色酒吧及其他特色吧招商资料的发放一周招商部现场招商组项目经营管理公司、项目销售部、项目行政部2本地有意向商源的接触与洽谈两周招商部现场招商组项目经营管理公司、项目销售部、项目行政部3外埠品牌连锁公司的招商初步接洽一周招商部外联招商组项目经营管理公司、项目销售部、项目行政部4外埠商家的谈判两周招商部现场招商组项目经营管理公司、项目销售部、项目行政部5首批品牌经营商的确定及经营位置的划分一周招商部项目经营管理公司、项目行政部本阶段的工作应是在筛选后有重点的进行，不能广泛地展开，采用宁精勿滥的原则。目标为引入2~3家较大型的有影响力的品牌商家签定经营意向性协议。3、销售期招商的展开序号工作内容完成周期负责部门协助部门1现场招商的展开整个销售期招商部现场招商组项目经营管理公司、项目销售部2外埠招商的持续整个销售期招商部外联招商组项目经营管理公司、项目销售部本阶段的工作主要是以被动式接待为主，通过销售宣传和促销带来的客户进行持续的招商工作，目标为积累20~30家有意向的中、小型的有特色的经营商家，通过洽谈能够确定5~10家签定经营意向性协议。4、销售尾盘期招商的展开这一阶段的招商主要是在项目进入经营期之前完成项目95%以上商铺的招商工作，同时签定承租及经营合同。序号工作内容完成周期负责部门协助部门1通过广告宣传展开大规模招商一至两个月招商部现场招商组项目经营管理公司2在现场招商的同时通过人员直接拜访洽谈与上工作同期招商部外联招商组项目经营管理公司3所有商家签定正式承租合同和经营协议正式进场前10天招商部、经营管理公司项目行政部第八部分项目招商成本估算本项目的招商成本约为279万元，为项目商铺按全部出租半年的租金总额。项目的招商费用主要是从商铺包租三年返还租金中节余部分支出，由于该部分租金已计入商铺销售房价，故此不用再由开发公司或经营管理公司从开发费用中另行支出，也不用计入开发固定成本。本项目的招商费用主要用于以下开支：项目费用形式引入外埠品牌经营商家所支付费用外出人员成本辅助招商公司的佣金支付部分经营商家的部分装修款项目招商促进开支项目的招商广告宣传费用项目招商中的招商说明会等费用项目招商相关公关活动及促销活动的费用项目经营期中广告宣传费用项目经营前期主题性公关活动费用项目招商佣金项目招商人员的提成其他招商协作单位佣金项目经营管理公司的招商代理费用项目经营运行启动费用项目经营商家的消费者免费停车的停车费为经营商家代理办理各种手续所支付的相关开支在争取税费减免过程中与政府协商时的相关费用项目招商中的不可预见费用以上费用的具体使用额度待具体招商计划及相关工作进行时才能具体进行核算。第九部分本项目招商尚存在的问题及解决建议一、本项目目前已展开的工作状况针对我们所提出的项目市场及主题风格定位，我们已同以下商家及相当单位进行了初步接触和洽谈。1、相关行业协会1）、中国连锁经营协会；2）、广东省连锁经营协会；3）、二十一世纪连锁经营网络2、相关商家1）、星巴克咖啡上海公司；2）、台湾真锅咖啡浦东店；3）、阳光午后咖啡地带；4）、翼式咖啡馆；5）、台湾“上岛”咖啡馆；6）、上海阿根廷烤肉餐厅；7）、上海意大利PIZZA西式餐厅；8）、上海哥迪巴墨西哥风味馆；9）、上海英伦音乐餐吧；10）、北京泰迪伦红茶吧；3、相关房产咨询顾问公司1）、上海三禾房产咨询有限公司2）、上海智恒加诚房地产经纪有限公司就以上商家和单位就本项目未来的市场定位，风格定位及相关意向性招商条件进行了初步洽谈，主要征求了他们对招商和经营所存在的具体要求，从而发现了项目在现有条件下存在的一些问题。二、本项目就招商的经营商家要求而言尚不明确的情况和存在的问题（一）、项目配套存在的问题1、由于项目未来的商家多存在进行一些明火操作，故此商铺部分应考虑天燃气的接入问题；2、由于商家多属于消费者较多的消费场所，加之烹饪要求，应很好地考虑通风和消防设施；3、在整个建筑及项目临街园区内应考虑足够的广告位；4、现有自行车停放和汽车停放远远不能满足经营的要求；5、项目用电线路在未来承受的负荷较大，线路的设置应考虑到商家使用的要求，不但要有照明电，而且要有工作电；6、项目应配置有一定发电量的发电设备，以保障停电时商家的经营正常进行。（二）、项目布局应注意的问题1、由于现有的单位标准铺面的分隔较小，完全不能适应较大型经营商家的要求，故此应该在设计中加强空间的可变性，墙体尽量设计为可变更的柔性墙体。2、各商铺标准门洞的设置要尽量宽大，以使客户能根据自身要求将门洞变为宽幅的落地窗。（三）、招商应具备的条件的要求通过对各经营商家的接触，我们认为要有效的开展招商不能匆忙行事，必须进行充分准备，具有完善的招商资料，有全面的招商应对策略后才能启动项目招商工作。在自身氛围营造上一方面要强调未来的商业氛围，取得相关证明资料，另一方面一定要营造现场的人气，以便商家进行考察时树立经营信心。三、对于项目招商条件完善的相关建议1、一定要解决现场停车的问题，建议与步行街进行多次洽谈，开辟出本项目的附属停车空间；2、一定要的水、电、气、消防等相关配套上有针对性地进行配置，以满足项目的经营要求；3、要详细做好项目的经营管理规划和经营运作规划，以保障经营者的长期经营；4、在商铺的适当位置也应考虑一些排污管道甚至预留卫生间区域；5、项目经营区域分布规划可以较为灵活地根据大客户的实际要求进行灵活的划分；6、在招商中应重点针对具有连锁性质或特许经营性质的商家展开重点突破。相信通过以上工作，能够建立起本项目系统的招商体系，展开有效的招商运作。韩国城招商计划书20**年6月-20**年9月目录总纲一．招商策划（一）项目整体定位（二）招商策略二．招商计划（一）统筹计划内容（二）招商计划执行时间表三．招商入驻流程（一）商户入驻流程（二）各类表格的制定总纲我们的经营宗旨：纯粹经营，永续发展我们的项目定位：一站式国际品牌主题街区——shoppingpark我们的工作思路：精心准备、高唱实打、团队合作、彻底执行、全面胜利我们要做的事：围绕招商目标的整体解决方案我们要达到的目标：实现开业招商90%，力争100%。为韩国城开业运营奠定坚实的基础。第一部分招商策划一、项目总定位1.招商定位作为安徽首家以经营全韩式商品为主的商场，韩国城是独一无二的。韩国城以“纯粹经营，永续发展”为经营宗旨立志在三年内通过招商经营将韩国城蚌埠项目商场打造成融入主流消费文化的韩式商品精品城，即一站式国际品牌主题街区——shoppingpark（一）统一宣传口径：1．宣传总精神：蚌埠商业新财富中心——让一部分人更富起来！2．顺应蚌埠城市和宝龙城市广场shoppingmall新一轮开发趋势，应运而生。宝龙集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。3．蚌埠宝龙城市广场介绍蚌埠商业现状及未来发展展望①蚌埠主要商圈都分布于市区，主要有淮河路商圈，是蚌埠市最繁华的购物、娱乐街区。近两三年蚌埠市政府大力发展经济开发区，拉大城市框架，政府机关及相关职能部门迁入、大型居民住宅区的建设，淮河文化广场的建成，加快了新区的发展速度，中央商务区是整个新区发展的重中之重。②蚌埠经济开发区由安徽省政府批准成立的省级开发区和国家级生态示范区，蚌埠市政府和新城区对新区开发建设提供政策支持和优惠措施，对新区城市功能配套完善提供良好的外部环境。蚌埠商业项目分布图:纵观合肥各大商场，无不以品牌作为商战胜利的资本。韩国城作为合肥第一家以韩式商品为主的大型商场，一定要以品牌来提升韩国城在合肥百姓心目中的地位，通过品牌的形象策划和宣传提升商场的知名度，力争在合肥市场开拓出自己的一片天空，成为合肥的最大的潮流文化中心。（2）.厂商规模化蚌埠市主要商业分布表名称地点经营模式面积（M2）经营状况人员备注蚌埠百货大楼淮河路百货17，7882.39亿元1004中档百大超市淮河路等超市1.58亿元414社区连锁天洋新世纪南山路百货25，0000.97亿元700中档百惠购物中心淮河路百货约20，000中低档物美华运淮河路超市7，0001.5亿元300单店一层世纪联华朝阳路超市10，0001.2亿元304单店两层上海华联凤阳西路超市7，4001亿元138单店两层光彩大市场东海大道建材市场410，000一般蚌埠市政府加快推进城市化进程，改进完善城市功能，现代商业进程将持续发展。政府大力整合城市商业格局，加大改制力度，商业格局重新整合，将形成淮河文化广场新商圈。“十一五”蚌埠城市经济发展将持续增长，招商引资力度明显加大。政府提出加快现代流通业发展举措，鼓励发展大型连锁商业来蚌埠发展，蚌埠商业发展面临良好的发展机遇。项目地理位置及交通状况蚌埠市地理位置优越，交通发达，承东启西，是中国南北交通的重要枢纽之一。蚌埠港是千里淮河第一大港。纵贯我国东部地区南北的大动脉——京沪铁路在此交汇，拥有中国华东地区一流的大型货运编组站及最大的集装箱货场，并拓展了铁海联运业务。从蚌埠乘火车可直达国内20个省会城市、3个直辖市和10多个沿海城市，国家正在建设的京沪高速铁路在蚌埠设站。公路四通八达，高标准的城市出入口道路已与国道、省道相联结。合肥——徐州高速公路已建成，界首——阜阳——蚌埠、蚌埠——南京两条高速公路开工建设。4C级标准新机场已经建成。龙湖大桥建成并通车。延安路、航华路、兴业街南环线、燕山路、红旗五路、黄山大道、长青路、新淮路、解放一路等已竣工或正在建设中。城市公共交通大为改观。完成了公交结构调整，小公共汽车全部退出城区，新辟公交线路4条，新增城市公交车184辆，新建公交站亭90个。开通了蚌怀、蚌凤公交专线。蚌埠宝龙城市广场位于蚌埠市区新的中心位置——淮河文化广场，位于城市主干道涂山路、延安路交汇处，公交102、109、120在淮河文化广场设停靠站，拟新增公交线路5条。宝龙城市广场距离淮河路商圈、火车站、汽车站、大学城、淮河风情园、张公山公园和主要居民区只有5分钟车程。③辐射区域及人口统计本项目开发后，将以蚌埠为中心，辐射范围为周边半径200公里，辐射地区安徽淮南、宿州、滁州、六安、巢湖、阜阳、淮北，江苏南京、马鞍山、徐州等地市，人口拥有2700多万。④项目优势★两淮四省的地王商业（地理优势）蚌埠将成为两淮地区的中心，成为皖北商业的新坐标，城市的新名片，政府将提供多项优惠政策支持。★两淮一蚌的第一商圈（商业优势）根据安徽省《沿淮城市群“十一五”经济社会发展规划》，政府积极构建“两淮一蚌”城市群，打破传统原有发展模式，提升沿淮两岸城市经济发展活力，本项目将成为安徽最大都市商业中心。★政府主导、规划、开发、支持（政府优势）蚌埠抓好创建皖北龙头中心城市的契机，主动融入长三角经济区，抢抓国家实施积极财政政策和中部崛起机遇，深化改革，加快发展，大力发展城区建设。★旅游文化资源丰富，历史积淀深厚（资源优势）蚌埠市山水相连，自然风光秀丽多姿，人文景观，名胜古迹众多。市区有3座公园和省级龙湖风景区及明代汤和墓；省级涂荆山风景区，涂山为大禹治水时会诸侯之地，大禹在此娶涂山氏女为妻，并留下“三过家门而不入”的千古佳话。荆山上有北宋文学家苏东坡赞誉的“天下第七泉”——白乳泉、望淮楼、启王宫和卞和抱玉之地—卞和洞；楚汉相争鏖战之处——垓下古战场，现留有霸王城、韩信点将台、虞姬墓等遗迹。蚌埠东20公里处的凤阳县，为明代开国皇帝朱元璋的家乡，现有明代皇陵、朱元璋早年出家的宝刹古寺——龙兴寺。★近50万M2两淮地区最大城市MALL（规模优势）蚌埠宝龙城市广场总建筑面积49.89万M2，其中商业面积31.55万M2，商业步行街、主力店、次主力店、中级店、专业店、专卖店、加盟店等多种模式并存，成为安徽省乃至两淮地区最大消费乐园。★成功开发模式及战略联盟伙伴关系（品牌优势）。宝龙城市广场在厦门、福州、晋江、郑州等地的SHOPPINGMALL成功的开发模式和资金实力，形成国内商业地产的强势品牌。更与世界500强、国际国内著名商家、连锁集团达成战略联盟伙伴关系，雄厚的资源平台造就宝龙城市广场在国内的领先地位。优质商圈提供消费支撑（发展潜力）据仲量联行的市调，目前本项目商圈8公里半径范围内，人口约80万，客流量25万人；到远期，商圈25公里半径范围内人口145万，客流量60万人。加之“两淮一蚌”沿淮中心城市发展以及项目对皖北、皖东、皖西乃至苏、鲁、豫的超强辐射力，宝龙城市广场发展潜力巨大。★一站式国际时尚【消费体验中心】（聚合优势）蚌埠宝龙城市广场集购物、美食、娱乐、旅游、休闲、文化、游乐、居住等八大业态，多业态共汇形成宝龙城市广场的超强聚客效应。★统一规划、定单开发、专业经营、共同繁荣（宝龙优势）宝龙城市广场均由一流商业设计公司提供最佳之规划、设计方案，加上专业的商业经营团队，卓越的营运管理模式，优秀的物业服务，彰显宝龙城市广场的核心竞争力。⑤项目介绍蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市区核心地带，总占地面积为288亩，其中城市广场商业建筑面积31.55万m2，酒店公寓及住宅建筑面积12.43万m2，停车场及设备用地建筑面积约6万m2。宝龙城市广场建筑风格地下一层，地上四层，分A、B、C、D四大功能区，泊车位高达2000余辆。于2006年5月28日奠基动工，预计（二）招商定位一站式国际品牌主题街区——shoppingpark韩国城、韩国货、韩国人作为蚌埠及周边目前唯一的shoppingmall,省内唯一的韩国城。我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。其中韩国人经营的韩国商品经营比例达20%，在韩国本土认可的品牌商品经营比例达20%，国内较知名的韩版服饰经营比例达20%，符合市场定位的韩式商品经营比例达40%。（三）业态定位吸纳中国名街的业态规划精髓并结合蚌埠当地消费文化，以各类品牌主力店、卖场、餐饮、娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shoppingmall），满足各界人士的消费需求。●楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。●严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国外亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。●店铺采取定价租赁制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。●店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。●与宝龙城市广场有关部门合作，打出韩流文化牌。孕育蚌埠市内社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供充要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。二、招商策略（一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础

准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。韩国城的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！由此，我们确定了以各类品牌店、卖场、餐饮、娱乐为核心，餐饮、娱乐休闲业态占30%，其中餐饮占20%、娱乐休闲占10%，力争实现餐饮、娱乐休闲90%为韩国人经营或韩国连锁加盟店。服装服饰占28%，其中韩国本土流行的国际服装品牌占8%，中国本地流行的韩版服装品牌占10%，特色服饰店（精品小店）占10%。饰品占21%，形成饰品一条街。化妆品占7%，韩式食品店占4%鞋帽箱包占4％，其它符合市场地位的商品占6%。（二）先确定主力店，再全面招商考虑到主力店、次主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、品牌店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。业态分布及相应品类：餐饮业态以韩国快餐、韩国烧烤（韩国火锅）为主，结合其他特色餐饮形成韩国美食风情街。休闲业态由韩国美发沙龙、韩国运动生活馆、韩国家居生活馆等有序组合，两个特色休闲水吧动静结合。韩国美发沙龙是韩国专业美容美发店，韩国运动馆是由韩国专业教练指导，以韩国国粹跆拳道为主打项目，只针对年轻时尚女士开展训练的健身场馆。韩国家居生活馆是纯正韩国家具、家居的展示中心，是对韩国家庭生活品味的完美诠释。服装板块由纯粹的韩版流行服饰和时尚运动休闲服饰组成，其中韩版流行服饰以杭州、上海流行韩版女装品牌为主，分少女休闲装和淑女精品装两块。特色服饰店以蚌埠本地聚人气特色店为主导，搭配鞋帽针织类商品。饰品一条街以生活饰品和家居饰品为主，包括布艺、十字绣、钱包挂件、时尚玩偶、礼品等，搭配箱包皮具类商品。化妆品实现90%原产地为韩国、日本一二线品牌，韩国食品超市100%为韩国进口食品，包括食品、饮料、韩国特产等。其它符合市场地位的商品占6%，如COPLAY动漫馆、儿童用品、童装等。（三）品牌审核流程的制定好的品牌将提升商场档次和人气，以及影响力。把品牌作为这次招商首要考虑的因素，因此严格的品牌审核流程是招商工作必不可少的。具体可以由以下三个方面考虑：（1）.品牌知名度和经营区域对于符合我市场定位的意向商户，视其品牌知名度和经营区域而定，知名度很高，对提升韩国城的品牌形象很有帮助的，如在一类商场经营的品牌则归为A类品牌；知名度较高，对提升韩国城的品牌形象较有帮助的。二类商场则归为B类品牌，在超市或者批发市场的经营的品牌则归为C类品牌。（2）.商户的实力一个好的商户与其经营实力是成正比的，好的商户有较为成熟的经营理念和经营态度，有较强的市场抗风险能力对韩国城的发展有很大的好处。对自己的品牌有较强的认知能力，对韩国城的的档次定位的品牌定位都十分有提升的商户归为A类商户，以此类推实力稍逊一筹的归为B类商户，一般的归为C类商户。（3）.商户营业额可以通过的调研和询问来得出商户的经营收入，因为较高的经营收入一方面反映了该品牌的受欢迎程度，另一方面也反映了顾客的购物取向。年经营收入在50万-100万的归为A类商户，年经营收入在50万-20万归为B类商户，年经营收入在20万-10万的归为C类商户。通过上述三点的综合，客观的对一个商户做出评价，依照下表为执行标准：AAAAABABBBBB90-10080-9070-8060-70C类商户不予考虑。以分数高低作为品牌审核标准。分数的高低作为招商工作中的最重要的招商标准，对于分数在90分以上可以予以减免半年租金、物业管理费作为优惠条件，对于分数在80分以上可以予以减免三个月租金、物业管理费作为优惠条件，对于分数在70-80分之免除三个月物业管理费作为优惠条件，对于分数在60-70分之间的不实行具体的优惠政策，对于60分以下的商户不做考虑。（四）为客户度身订做开店全面解决方案在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在韩国城蚌埠项目的定位、档次和其他品质。（五）人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略"在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。关键性招商活动如下：招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。（六）招商进度、质量、费用统一控制为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。

3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。第二部分招商计划一、统筹计划内容统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标：由于韩国城的签约入驻商户是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是商户招满就结束了。为了明确方向，特定目标如下：截止到2008年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商，完成小商铺70%。截止到2008年5月，基本完成招商任务。截止到2009年6月底，商家开始入场装修，为韩国城开业做准备。力争7月底招商圆满成功，确保2009年9月份韩国城盛大开幕。为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2008年6月开始执行，截止到2009年开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。（二）招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。通过人才市场、网络等多种渠道物色更多的从业经验丰富、拥有客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一支专业化的招商团队。一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：企业文化的培训。团队执行力的培训。项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。（三）招商架构、招商机制的建立在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：1韩国城蚌埠项目运营中心组织架构图总经理营销中心负责人招商部负责人企划科、秘书室物业部招招招招物业部销综商商商商售合一二三四部部科科科科财务出纳行政助理人事助理外联主管案场主财务出纳行政助理人事助理外联主管案场主管2置业顾问置业顾问2.招商人员主要工作职责（1）招商一科主要负责主力店（品牌店）的招商工作：2人.其中一人具体负责接待韩国客户，招入韩国品牌经营户，可由朴室长负责。（2）招商二科主要负责餐饮、娱乐休闲业态的招商工作：2人（3）招商三科主要负责服装服饰、饰品特色百货的招商工作：2人（4）招商四科主要负责符合市场定位的其它类招商工作（食品超市、箱包鞋帽等）：1—2人（5）招商部原则上分工不分家，倡导团队协作，任务指标分解到人。（6）企划科暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。根据发展需要，在韩国城开业时，根据需要可增加策划一名。（7）秘书室设室长一名，下辖企划科。（8）综合部为人事、行政、财务的统筹部门，开业前期主要负责招聘、培训、行政事务、等各方面协调工作。财务方面公司可安排一名主办会计定期来蚌埠项目负责财务收支和帐目管理，综合部可只设置一名出纳负责日常财务收支。（9）销售部主要负责商铺的销售，设案场主管、外联主管各一名，置业顾问若干。（10）物业部主要负责工程进度、现场施工、商户装修入驻等方面事务的协调，根据实际需要招聘人员。（11）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营前期的架构，开业之后组织架构重组。招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人员奖励政策的建立（2）招商人员处罚政策的建立（3）招商人员日常管理规范制度的建立等附：人员薪酬及奖励方案一、人员薪酬（建议）：1、一般人员：1200—1500元/月（月薪）2、主管：1800—2000元/月（月薪）3、经理（可暂不设，今后从现有人员中提拔）2800—3000元/月（月薪）以上收入不含各种补贴。二、人员奖励方案（建议）1、整个招商团队按年租金收入的4%提取奖金。2、其中招商部按年租金收入的2.5%提取奖金.3、其中其他团队服务人员按年租金收入的1.5%视表现与贡献由韩国城分管领导分配。4、此项奖励方案不含高层领导。（四）相关招商资料的准备（1）招商手册和招商说明书

（2）租赁合同（3）委托经营合同

（4）定租确认书

（5）招商委托书

（6）招商流程表（7）招商文案（8）退房申请表等（9）授权委托书等以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！

（五）招商方式、目标客户的确定招商方式：1、项目招商发布会2、项目推介洽谈会3、大型零售连锁会议4、登门拜访5、网络招商6、电话联系7、面对面沟通8、行业协会、政府机构9、各地商会目标客户——主力店韩国本土流行品牌及知名餐饮连锁目标客户——次主力店1、聚人气店：韩式快餐、韩国烧烤、韩国咖啡店等2、贝塔斯曼书社、韩国儿童用品（童装、童车、玩具等）3、品牌折扣店（服饰、化妆品、鞋帽箱包等）（六）第三方招商网络平台的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：1、专业的招商网站2、专业的地产交易平台3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。（七）招商政策的制定在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。（八）媒体宣传推广计划的制定执行商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在蚌埠、淮南、阜阳，乃至合肥及全省范围内形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是：节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。3、由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。在吸引大商家入驻宣传方面，我们宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，根据调查分析，确定主打区域为蚌埠本域，其次，为淮南。主要报纸为安徽商报、安徽市场报，其次为新安晚报、江淮晨报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案在确定后撰写。（九）大型主题招商活动的策划执行大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是商业地产招商推广的“核武器”。1、招商发布会2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式。4、阶段性的招商成果发布会5、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会根据目前的项目招商情况，在7—9月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。（十）招商费用预算招商费用包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。招商总费用为约为年租金的10%，其中差旅招待2%，广告公关礼品费4%，整个招商团队奖金提成约为4%。（十一）租金建议方案租金建议方案根据蚌埠本地经济开发区租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。诚意金按每铺1000元收取，至多可选择两块位置并签订意向商铺申请表。对于符合市场经营定位急需引进的主力店，可直接签订定位确认书。1.付款方式：分小商铺和大商家两种情况小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。大商家：根据谈判情况，经集体研究，由领导确定。小商铺一年一付，合同两年一签。第二年付款时须提前1个月支付全年租金。2.“房租高开低收”房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前两年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满两年后租金根据市场情况在确定两年后的市场租金价格。3、“放水养鱼”，装修免租期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。4、协助办证：提供工商、税务、卫生、环保等一条龙办证服务。

5、允许一定范围内的改变房屋布局

经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。二、招商计划执行时间表（2008年6月——2009年开业前后）招商计划执行时间表（2008年6月——2009年开业前后）招商计划执行时间表项目明细阶段划分时间事项明细责任部门筹备阶段（6月—7月）6月1、办公场所及住所的确定发展部2、人员招聘综合部、招商部3、架构和机制建立总经理、各部门负责人4、招商物料准备招商部5、招商计划制定招商部6、商管手册的准备招商部7月1、人员招聘和培训营销部、招商部2、招商政策的制定招商部启用展示中心全体市场调研招商部5、各媒体联系洽谈企划室6、具体媒体计划出台企划室7、主力店的联系洽谈招商部8、目标客户资料的收集招商部主力店招商（8月—10月）8月-9月1、全面开展招商招商部2、宣传文案、广告设计完成企划室3、媒体宣传集中攻势展开企划室4、目标客户洽谈，招商部5、构建第三方招商网络平台企划室、招商部6、韩式餐饮、娱乐休闲全面招商招商部目标客户深度洽谈招商部赴外域招商招商部入驻商户签约招商部10.招商新闻发布会举行企划室、招商部9月-10月1、主力店确定正式意向（服装）招商部2、韩式餐饮、娱乐休闲正式签约招商部3、名品折扣店确定意向（化妆）招商部4、按计划进行媒体宣传企划室5、举行各种签约仪式暨招商成果展示企划室、招商部6、饰品、食品超市深入洽谈招商部全面招商阶段（２００９年９月正式开业）11月1、各种业态招商取得一定成果招商部2、各类个性特色店全面招商招商部3、韩式主题百货深度洽谈招商部4、名品折扣店正式签约招商部5、赴外域招商招商部6、建筑落成庆典活动筹备开始全体12月-0９年2月1、主力店完成正式签约招商部2、饰品、食品超市正式签约（12月份）招商部3、力争个性特色店提前完成签约招商部4、完成小商铺50%以上招商部5、招商成果展示会企划室、招商部6、媒体宣传企划室7、韩式主题百货签约招商部8、建筑封顶庆典活动举行全体3月——开业1、入驻商户正式合同及各项法律文件的签定招商部发展部2、小商铺完成到90%，力争完成到100%招商部3、完成项目商业面积招商的90%，力争总完成100%招商部4、开业庆典的策划筹备举行全体5、媒体宣传企划室运营调整阶段（开业后）开业后1、继续跟踪较好商家招商部2、密切关注已进商家的经营理念和经营业绩招商部3、对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整招商部引进新的商家招商部继续进行宣传，打造韩国城商业品牌，促进整体运营和后续招商调整企划室招商部商管部客户资源的储备为了有更大的客户群进行资源储备预计在招商过程中对本域和外域进行市场调查。初步市调计划如下：招商途径为了更加详细的了解韩式品牌，可以通过以下的途径进行市调前期准备工作市场调研：通过周边市场调研，了解到本域和外域市场中较有实力的经营商户和经营商场，掌握市场招商政策和经营状况。网络、报广等媒介:通过网络对本域和外域进行查询，初步得到某些品牌的经营实力，经营区域，经营特色和经营商资料。客户介绍：通过客户的介绍或推荐，留意沟通中的每个细节，掌握到潜在意向商户的客户资料，并及时沟通。通过以上三种途径得出本域和外域的招商区域和招商品牌，制作《市调计划表》为市调做准备。外域招商时间:（1）.2008年７月初，完成对韩国城蚌埠项目周边市场市调及客户资源储备。（2）.2008年７月中旬，对安徽省内市场进行市场调查，对淮南、阜阳、滁州及芜湖、安庆地区进行市调，初步时间计划为10-12天左右。（4）.2008年8月中旬赴北京、天津等地调查市场品牌资源并建立客户群。其中重点考察北京韩国乐天银泰百货，预计市调时间为5天左右。（5）.2008年9月中旬赴威海、青岛等地调查市场品牌资源并建立客户群。预计市调时间为5天左右。（6）.2008年10月中旬赴上海、杭州等地进行市调，确定当地韩版女装经营户的确切资料并建立客户群。预计市调时间控制在3—4天左右。（7）.2008年11月上旬赴广州等地进行市调，建立客户群。预计市调时间控制在4—5天左右。三．商户入驻流程1．签定定位协议为了提高前期招商中的入驻率，为更好地储备客户资源，可以制定意向协议，对于有意向来韩国城经营的商户签定定位协议。，商户需要交付一定的意向保证金，保证金是收取范围如下：20-50平米收取2000元50-100平米收取4000元100平米以上收取8000元对于签定意向协议的商户在预期内依照协议执行，如遇特殊情况：A:该商户由于个人原因无法履行协议的将不予退还意向保证金。B:该商户的品牌审核不过关，将解除协议并退还意向保证金。C：由于商场整体规划不宜在此经营此类商品可以予以调换商铺或解除协议并退还意向保证金。2.签定正式合同对于已签定意向合同的商户在所签商铺已协调完毕的情况下，签定正式合同。（包括管理公约、商铺租赁合同等）合同的签订方式为两年一签，租金一年一付。在签订正式合同同时要支付一定数额的综合管理保证金，该保证金可以分为两部分，一部分作为水电保证金，另一部分作为管理保证金收取。保证金的收取金额以面积为标准来收取:20—40平米收取2000元40—100平米收取5000元100平米以上收取10000元3.商户进场装修入驻在签订正式合同后，商户必须在签订合同七天内进场装修，原意向定金自动转为综合管理保证金。另按公司规定缴纳装修保证金。如因商户个人原因延迟进场装修，将按50元／天收取滞纳金。4.开业验收在商户装修后，必须由商场工作人员进行装修验收，验收合格后退还装修保证金。商铺经验收合格方可开业经营。5.费用拖欠处理保证金作为商户进驻商场的必要条件之一，如商户拖欠水电费用或者罚款等费用逾期2月则韩国城有权从保证金中扣除相应的数额，如逾期3月未缴纳水电费用或者罚款等，韩国城有权收回商铺的经营权并退还扣除水电费用等各项费用后的金额，同时与该商户解除合同并保留采取进一步诉诸法律途径的权利。附：商铺水电费收取执行标准四、附录：共七份文件订租确认书甲方：乙方：甲乙双方通过友好协商，现就场地租赁经营事宜达成意向如下：1、甲方自愿租赁位于区层号商铺，该商铺建筑面积大约为平方米。（正式合同的面积以测量部门实测面积为准）2、甲方同意接受如下租赁条件：1）租赁期限年月日至年月日止；2）该位置仅适用于经营下列范围内的商品：3）租金元/月/m²（建筑面积）；4）本租金及物业管理费不含水、电、气、电话、空调等费用，该费用自营部分的由甲方自理；公共部分的由甲方按面积分摊。5）根据合同规定支付保险费用。3、付款约定在签定本确定书的天内，支付定金元，上述订金须汇款至：公司名称：开户银行：帐号：同时将汇款凭证传真至乙方招商中心，逾期本确定书自动失效。4、相关约定1）签定确定书天内，甲方提供相应的工程配套的方案件及要求，乙方有权根据整体的规划或需求对其进行修改。2）甲方如违背本确认书条款或放弃租赁上述场地（甲方必须在收到乙方书面签约通知后十五天内与乙方签定正式的商铺租赁合同，逾期未签，则视为甲方自动放弃租赁上述场地），乙方有权扣除全部定金。3）乙方可以根据规划或需要，行使下列权利：（1）调整或取消预定商铺位置（2）修改租金，管理费及保险费（3）增加其他与承租相关的费用如乙方形式上述权利，甲方则保留收回全部定金（不计利息），放弃租赁的权利，除此以外，乙方不承担任何其他责任。4）甲方根据乙方要求，必须提供营业执照、税务登记证、卫生许可证、品牌授权代理证书等相关资料。5）本协议一式二份，甲乙双方各执一份，二份具有同等法律效力。5、备注甲方盖章：代表：电话：地址：时间：乙方：代表意见：电话：传真：商业房屋租赁合同租赁(服饰)NO.出租人：承租人：出租人受本合同第一条所述的租赁房屋的所有人的委托，出租该房屋（见附件-1）。承租人根据自身经营要求，欲承租该房屋用于经营。根据《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规，为明确双方的权利、义务关系，经双方协商一致，订立本合同。第一条：租赁房屋和期限1、出租人将（以下简称“该房屋”），租赁给承租人经营。2、该房屋类型为商业用房，结构为框架，建筑面积平方米(见附件2)3、租赁期限为年，起租自年月日起至年月日止。第二条：产权及租赁期保证出租人保证依法拥有该房屋的出租权，完全有权对该房屋进行出租，倘若有任何第三人对本合同项下的该房屋提出权利主张，一律有由出租人自行处理。第三条：经营范围和营业时间1、承租人应在工商行政部门核准登记的经营范围进行合法经营。承租人在该房屋经营下列业务：。承租人不得将该房屋作任何非法或不道德的用途。承租人没有征得出租人同意，不得擅自改变经营范围。2、出租人认定承租人在的每天营业时间为：上午时至下午时；出租人有权根据的整体商业安排及季节变化对营业时间进行调整。第四条：租金、相关费用及付款方式和保证金1、承租人承租的该房屋，应先付租金后使用，租赁期内合计租金人民币元，其中第一年度租金为人民币元。承租人于年月日前支付给出租人。第二年度租金人民币元，承租人分二次支付给出租人，于年月日前支付租金人民币元。如逾期支付，承租人自逾期之日起支付出租人每日的逾期违约金，直到付清全部租金为止。2、本合同签订之日，承租方需支付定金元。该定金自起租日起自动转为本合同保证金。3、保证金由出租人在整个租赁期间保存。本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，此保证金中的元由出租人在十日内退还给承租人，但不计利息。剩余部分即元自然转变为产品售后服务保证金，由出租人保管一个月，保管期满后如无售后投诉，出租人在十日内，将此保证金退还给承租人，亦不计息；如发生客户投诉时，出租人应首先与承租人取得联系，承租人应即时妥善处理，如承租人不能妥善处理或承租人丧失处理能力，则出租人有权作出处理。处理过程中发生的费用，由承租人承担，出租人可在产品售后服务保证金中支出。4、若承租方违反本合约各项条款之规定或未经出租房同意擅自终止本合约，承租方同意该保证金出租方无需返还。5、出租人对物业统一管理。物业管理费按该房屋实际使用面积分摊，物业管理费每月每平方米元，按承租人承租该房屋平方米，应承担物业管理费元/月。支付时间、方式以及逾期支付应承担逾期付款违约金责任与本条第一、第二款相同。6、承租人租赁该房屋需要自行承担水、电等相关费用。支付时间、方式为接到出租人出示的水、电等部门的缴费单之日起的五天内缴清上述费用。如逾期支付应承担逾期付款违约金，违约金支付方式与本条第二款相同。承租人承认为不可分割的商业整体建筑，承租人同意按使用面积承担合理的水、电损耗费用以及按使用面积合理分摊的公共部位水电费用。第五条：出租人的义务确保承租人的合法经营不受与该房屋有关的其他第三方的干涉，使承租人能合法正常经营。2、出租人承担因出租该房屋所应向政府交纳的税费第六条：装饰装修由承租人自行装修该房屋（包括道具、照明设备及其他用品用具），但承租人需以书面形式事先通知出租人，并附上图纸及说明，在经征得出租人书面答复后放可进场施工。承租人不得对该房屋作任何结构上的改变或附加建筑。承租人若违反以上规定，出租人按其对建筑物的妨碍或损害程度，有权作出下述决定：A、立即停工B、即时整改C、没收保证金、收回该房屋、终止合同。出租人同意之装修，承租人需督促施工单位服从出租人监督管理，并承担洁场费用。经承租人装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，除经出租人同意外，其处置权归出租人所有。承租人同意支付施工装修保证金元，综合管理保证金元，并于施工开始前支付给出租人。装修完毕，经出租人检验合格，退还装修保证金。装饰装修期间水电费用，在退还押金时一并结清。第七条：销售和物业管理承租人在该房屋的经营活动中，必须遵守国家法律、法规、合法经商、合法经营、合法从业，并接受有关职能部门的检查、监督、服从出租人对商品质量、服务等工作的管理。承租人有权在该房屋内自行组织各种促销活动而无需先征得出租人的同意，但应报出租人备案，并不得从事不正当竞争活动。对于由出租人出面统一组织的对承租人有利的促销活动，承租人表示理解和支持，并在承租人认可情况下支付和承担出租人组织促销活动所支付的部分合理费用